汤容滨律师谈房屋拆迁时如何认定同住人资格

第一篇：汤容滨律师谈房屋拆迁时如何认定同住人资格

房屋拆迁时如何认定同住人资格

本文所述的房屋为公有住房（私房拆迁本律师将另文详述）。房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人（同住人）共有。实践中发生较多的情况是各方当事人对是否具备同住人资格产生争议，房屋拆迁时如何认定同住人资格？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第一款第四项规定：“共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条中对“他处虽有住房但居住困难的情况定义为，在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。

首先，拆迁时房屋内必须要有户口(只有三种例外情形),没有户口的直接排除同住人资格。其次，在有户口的情况下还必须要居住满一年以上（截止到作出房屋征收决定时），如果没有在房屋内居住过，那么就是通常所说的“空挂户口”，是不能认定为同住人的。同时符合上述两个条件后，还必须符合上述“无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的情形”才能认定为同住人。上述房屋内必须要有户口的三种例外情形分别是：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人；

3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，也视为同住人。有一种情况需要特别注意，即使符合上述所有条件，但房屋拆迁时当事人还未成年（未满十八周岁）则不能认定具有同住人资格。

附：上诉人陈甲因分家析产纠纷案 案情简介：

朱乙、朱某

1、徐某系兄弟姐妹关系；周丙系朱乙的丈夫，姚丁系朱乙的女儿；周某系朱某1的儿子；陈某系徐某的妻子，朱某系徐某之子。陈甲系朱乙的外甥女，陈B系朱乙的舅舅。

本市长宁区C路D弄66支弄12号二层北间、南间12室（以下简称C路房屋）原系朱乙的母亲陈E单位分配取得，承租人为陈E。1997年陈E去世，之后承租人变更为朱乙。2013年10月8日，朱乙作为乙方与甲方上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司就C路房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》约定，被征收房屋公房租赁凭证记载居住面积25.7平方米，换算建筑面积39.58平方米，价值补偿款1,600,780.14元、装潢补偿19,790元，《协议》另约定其他各类补贴、奖励费用共计1,041,134.04元，分别为搬迁奖600元、借房补贴10,000元、居住按时搬迁奖50,000元、面积奖197,900元、签约鼓励奖50,000元、签约奖150,000元、设施移装费2,400元、无搭建面积奖100,000元、自行购房补贴480,234.04元。《协议》第十八条另约定有签约鼓励奖。原审审理中，朱乙自认《协议》中约定的动迁补偿款共计2,826,705元全部由其领取。

系争C路房屋动迁时，房屋内共有十一人户口，分别为本案当事人，其中陈甲的户口于1993年迁入，朱乙、周丙的户口于2003年2月27日迁入，姚丁于1998年1月17日报出生入户，朱某1的户口于2009年7月13日迁入，周某的户口于2007年3月6日迁入，徐某、陈某、朱某的户口于2012年7月4日迁入，姚某于2013年5月20日报出生入户，陈B的户口于1962年9月25日迁入。其中各方当事人均无争议的是朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某在C路房屋内居住满一年，姚某未在C路房屋内实际居住。除陈B表示不清楚外，其他当事人均认可徐某、陈某、朱某曾在C路房屋内居住满一年。

原审法院另查明，1992年11月11日，陈甲的祖父陈H经上海F厂套配取得本市徐汇区G村53号303室房屋一套，面积为32.2平方米，该房共有五人为调配对象，其中陈甲系调配对象之一。1995年5月，陈甲的祖父陈H将G村房屋按照九四方案购买为产权房，权利人为陈H一人所有。

原审法院再查明，徐某于1990年购买本市长宁区I路J8号产权房（以下简称J房屋），面积为22.3平方米，1995年8月J房屋动迁，取得K路630弄33号101室公房（以下简称K路房屋），被安置对象为徐某、陈某、朱某，后购买为产权房。

陈B与其配偶宋L同为上海松江橡胶厂员工。本市松江区M路3号406室房屋（以下简称M路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。本市松江区N路1弄2号406室房屋（以下简称N路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。自认M路房屋取得于1991年，N路房屋取得于1992年。1994年4月28日，陈B的配偶宋L作为N路房屋的承租人将N路房屋购买为产权房。

陈甲诉至原审法院，请求判令，依法分得C路房屋动迁补偿款中的房屋价值补偿款、装潢补偿、面积奖、签约奖、无搭建面积奖、自行购房补贴及签约鼓励奖共计2,713,704.18元的七分之一，即387,672.03元。

裁判原文节选： 原审法院：

原审法院认为，本案争议点为：陈甲以及徐某、陈某、朱某、姚某和陈B是否为系争房屋的同住人，能否享受动迁补偿利益。原审法院认为，国有土地上的公房拆迁中所指同住人，系指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。朱乙系C路房屋的承租人，依法应当享有C路房屋的动迁利益。周丙、姚丁、朱某

1、周某户口在C路房屋内且实际居住满一年，并且在他处无房，依法应当认定为C路房屋的同住人，可享有C路房屋的动迁利益。

关于其他当事人是否属于同住人，鉴于双方有争议，原审法院逐一分析如下：

一、关于陈甲是否属于同住人的争议，原审法院认为，陈甲的户籍虽在C路房屋，但其在1992年已经与祖父陈H一起通过单位套配取得了G村的房屋，对G村的房屋享有居住权，应视为已经享受过福利分房，其在取得G村房屋居住权后将户口迁出至C路房屋的行为是其对G村房屋权利的放弃，不改变其已经享受过福利性质分房的性质，故其陈甲不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋的动迁利益。

二、关于徐某、陈某、朱某是否属于同住人的争议。原审法院认为，徐某、陈某、朱某在C路房屋有常住户口且居住满一年，其在J房屋动迁中虽已享有动迁利益，但系私房（即J房屋）拆迁，尽管动迁时取得的是公房（即K路房屋），但其性质是对其原有私房动迁的补偿，不属于福利性质分房，故徐某、陈某、朱某符合C路房屋同住人资格，有权主张动迁补偿利益。

三、关于陈B是否属于同住人的争议。原审法院认为，陈B的户籍虽然在C路房屋内，但其却未提供任何证据证明其在C路房屋内实际居住满一年，亦未能提供证据对其自述的M路和N路房屋系其配偶宋L通过自行购买取得承租权的情况予以佐证，原审法院从当时公房取得的一般来源来看，并结合双方各自陈述，认为朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某对于陈B的配偶宋L承租的公房系陈B的单位分配给陈B及其家人的陈述更具合理性，故对陈B的陈述不予采信，认定其不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益。

四、关于姚某。原审法院认为，姚某虽然户籍在C路房屋内，但系未成年人，且未居住，故无权享有C路房屋的动迁利益，其父亲周某作为姚某的监护人亦无权主张多分。现因C路房屋的承租人朱乙及同住人周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某均同意姚某享有C路房屋的动迁利益，该意思表示于法不悖，原审法院依法予以照准。

综上，陈甲及陈B不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益，其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某作为C路房屋的承租人及同住人以及前述各方予以认可的共有人姚某依法可共同享有该房屋的动迁补偿利益。鉴于朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某明确表示不要求法院处理其各自份额及钱款的履行，故原审法院对此不予处理。

原审法院审理后，作出如下判决：

一、关于某某某二层北间、南间12室房屋全部动迁补偿利益归朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某共有；

二、驳回陈甲要求取得某某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求；

三、驳回陈B要求取得某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,115元，由陈甲负担。

二审法院：

本院认为，根据相关规定，公有租赁住房的共同居住人，应当属于征收补偿权益人之一，但具体到本案中，陈甲是否属于原被征收C路房屋同住人的争议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈甲虽在被征收C路房屋处具有常住户口，但其若为本次征收补偿权益主体，其必须提供证据证明，其现在或曾经长期实际居住在该处房屋，而非仅为户籍在此处，且同时证明其之前在本市未享受过福利安置或其他征收安置房屋的利益。但根据现在案材料，显然上诉人陈甲未能提供充足的证据予以证明，故其应当承担举证责任的不利后果。上诉人的上诉请求，因其未能提供充足的证据予以证明，故本院不予支持。原审法院的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7,115元，由陈甲负担。

本判决为终审判决。

第二篇：汤容滨律师谈小产权房是否可以继承

小产权房是否可以继承

所谓小产权房是指：由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书的房产。小产权房是特定历史时期的产物，物权法实施后房地产权登记由不动产所在地的登记机构统一办理，客观上使原由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织制作的房屋权属证书失去合法性。同时，小产权房也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定。因此，小产权房不能进入市场进行交易，当事人签订的小产权房买卖合同是无效的。

小产权房虽然不能交易，但确是可以继承的。原因在于虽然小产权房尚不能依法进行物权登记或变更登记，但其毕竟属于法律意义上的物，符合《物权法》第二十九条规定的：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定。但是，至少到目前为止，处分小产权房仍然是为我国法律所禁止的，即便小产权房可以继承也是不能办理房地产权证的。

附：周×与罗×遗赠纠纷申请案

案情简介：

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：周×。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗×。周×申请再审称：罗×不能证明明春东苑×号楼×单元×号房屋（以下简称明春东苑房屋）是岑某的财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，罗×只出示了一份岑泉山的《购房合同》复印件，周×不予认可。岑某购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房，国家法律明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅。岑某是非农民户口，购买明春东苑房屋违反法律规定，不受法律保护。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。明春东苑房屋是在集体所有土地上建的农民住宅，房屋管理部门始终不予办理房屋所有权证，一审法院已予以认定，但二审法院认为有“行政审批瑕疵”明显违反法律规定，属适用法律错误。市建委发出的购房风险提示，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理产权过户手续。罗×企图通过司法途经使其合法化，是行不通的。明春东苑房屋无产权登记，罗×也未提供任何证据证明该房屋系经相关建设管理部门批准建造的合法建设工程项目。罗×不能向法庭提交岑某合法拥有明春东苑房屋的证据，明春东苑房屋不是岑某的合法财产，不应受到法律的保护。综上所述，请求北京市高级人民法院依法撤销二审判决，维持一审判决，驳回罗×的诉讼请求。

裁判原文节选：

本院认为，遗赠乃单方、无偿、要式、死因民事法律行为，受遗赠人只能是国家、集体或法定继承人以外的自然人。

本案中，岑某所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周×对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑某去世后，罗×在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑某出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。

基于上述事实，二审改判支持罗×的诉求正确，并同时指出罗×取得诉争房屋使用权后，如遇国家政策调整等情况，其应按国家相关政策处理诉争房产，符合实际，并无不当。

综上，周×的再审申请缺乏事实、法律依据，再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回周×的再审申请。

第三篇：汤容滨律师谈小产权房买卖合同无效如何处理

小产权房买卖合同无效如何处理

所谓小产权房是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，一般由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书。在现行法律框架内，小产权房无法办理房地产权证，当事人之间签就小产权房签订的房屋买卖合同法院通常都认定为无效合同。小产权房买卖合同无效如何处理呢？卖方能否要求买方返还房屋呢？

一般情况下，合同无效的，卖方是有权要求买方返还财产的。法律依据是《合同法》第五十八条的规定:“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但是，小产权房作为一种不动产却有其自身的特殊性，法院在处理此类案件中往往会考虑房屋的现实占有和使用情况。如果买卖合同已经全部履行完毕（即使合同无效），房屋也已经被买方实际占有使用（占有使用的时间越长越有利于买方），法院很难支持卖方要求返还房屋的诉讼请求。尊重事实、维护稳定和正常的生活秩序是法院处理此类纠纷考量的重要因素。

附：原告郑A诉被告郑B等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：

2013年4月2日，被告郑B作为出卖方(甲方)、被告姚C作为买受方(乙方)、上海某某房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，三方签订了居间合同(买卖)一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区某某中心2号公房中单元404室，建筑面积78平方米，该房屋属于松江区某集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310,000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：

1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。

上述合同签订后，被告郑B作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30,000元和270,000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310,000元，另外原因减去10,000元，房款全部结清。上海某某房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中，被告姚C同时提供了银行转账凭证二份，证明被告郑B收到了包括12,000元现金在内的共计300,000元购房款，原告对此并无异议。诉讼中，被告姚C表示当时购买系争房屋的时候，被告郑B说房屋是78平方米，后来姚C问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10,000元。

经本院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区某镇环阳支路6弄甘露新村XXX号XXX室。

另查明，2013年9月24日，上海市松江区某镇某街道居委会出具证明一份，载明张某某位于松江区某镇环阳支路XXX弄XXX号XXX室(甘露新村)75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑A，现在房屋产权属郑A所有。

庭审中，原告郑A亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村XXX号XXX室房屋集资款的收款收据、案外人张某某与何某某于2011年9月8日签订的居间合同(买卖)、案外人何某某与原告郑A于2011年10月18日签订的居间合同(买卖)以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张某某，何某某从原始权利人张某某处购买系争房屋，原告支付合理对价后从案外人何某某购买系争房屋，而被告郑B虽然是原告的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向原告支付任何对价，只是从帮原告装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C。某镇某街道居委会也证明目前系争房屋的产权属原告所有，被告姚C没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与被告郑B签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此二被告理应将系争房屋返还给原告。

被告姚C则认为，对某镇某街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议，原告证明房屋的出处被告姚C也无异议，但居委会与郑A、张某某均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便原告到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。被告郑B与原告是父子关系，只是被告郑B代表原告出卖房屋签订合同，原告据此主张合同无效并无道理；原告与郑B家庭内部的关系，与本案没有关联性，系争房屋被告姚C已经支付了对价，事隔大半年，原告都没有提出任何异议，而且被告姚C也是通过中介买过来的；原告诉状中称原告与被告郑B达成口头租赁协议，实际上被告郑B一直居住在系争房屋内。

诉讼中，被告姚C向法庭提交了有张某某与郑B签名的居间合同(出售)一份，欲证明被告姚C当时是通过中介向被告郑B购买房屋，中介告诉姚C系争房屋是郑B的，没有问题，让姚C放心购买；后来原告起诉姚C后，姚C就去找了中介，中介向姚C提供了一份张某某与郑B签名的居间合同(出售)，虽然买房的时候被告姚C是不清楚的，但这也说明被告郑B是有权出售系争房屋的，姚C付清钱款后从郑B处取得了系争房屋的钥匙。原告则表示上述张某某与郑B签名的居间合同(出售)是伪造的，张某某将房屋转让给何某某的时间是2011年9月8日，后何某某与郑A签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而被告姚C提供的居间合同(出售)中张某某与郑B的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。

原告诉至法院，请求判令：

1、被告郑B与被告姚C签订的居间合同(买卖)无效；

2、二被告返还原告所有的位于松江区某某中心2号公房中单元404室的房屋。

裁判原文节选：

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑B与被告姚C虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的《居间合同(买卖)》无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的《居间合同(买卖)》无效，但原告所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，原告虽然提供了松江区某镇某街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明原告与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归原告所有。二则，原告在诉状中称，原告与被告郑B达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告郑B居住，但诉讼中，原告又表述为被告郑B从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C，原告陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、被告姚C的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告的请求，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告郑B与被告姚C于2013年4月2日签订的《居间合同(买卖)》无效；

二、驳回原告郑A的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告郑B负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。