第一篇：万达城的另一种融资可能：众筹、私募、信托？
通过旅游地产销售物业来解决部分项目投资资金，是万达城现有的一种资金解决方式。但由于大量房地产企业扎根旅游地产，万达要通过市场销售，就会面临非常激烈的竞争。克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2014年底，该数据已经刷新至7965个。
受产品同质化、实际需求下滑影响，传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。与此同时，动辄上百亿元的投资额，加上主题乐园较长的投资回报期，如何能让旅游营运与地产销售之间协同发展，是艰难的平衡术。
在这样的背景之下，利用一些新的房地产金融融资工具提升开发项目的回报率，已经成为行业的新趋势。万达也有可能采用上述新模式，解决都江堰万达城550亿元的融资需要。
主题乐园难赚快钱
根据克而瑞的统计显示，自2013年起，包括万达、世茂、恒大等地产巨头争相进入主题公园市场。据统计，2015年到2016年，国内至少有8家主题公园全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、乐天世界、六旗及环球影城等国际品牌。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，传统意义上的旅游地产依赖稀缺的自然资源，但这些资源早已被瓜分殆尽，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，是传统旅游地产项目销售陷入困境的主要原因。以万达文化旅游城为代表的新一代旅游综合体，则是通过自建具有特色的旅游资源，摆脱对自然资源的依赖，代表着新的行业趋势。“像每一座万达城里均拥有定位明确的主题乐园与旅游设施，万达希望达到的目的是通过旅游资源吸引人流，从而带动土地增值，再通过地产销售获取溢价回报。”楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉记者，由于主题乐园是吸引眼球与获取人流的核心，能否营运好，决定了后续地产销售能否获得高溢价。
但从全球范围来看，主题乐园的投资回报期较长，亏钱的不在少数。以总投资超过200亿港元的香港迪士尼乐园为例，项目在开业前7年一路亏损，直至2012年才实现首次盈利。有香港特区立法会议员曾估计，乐园可能要等到2045年才能收回成本。
克而瑞研究报告也显示，目前国内主题公园投资在5000万元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、经营业绩良好的只占10%，七成亏损，两成持平，现状令人担忧。
新型金融工具将大规模使用
由于主题公园具备前期投入大、投资回报期长的特征，如何通过房地产销售实现现金流平衡、缩减回报周期是关键。
万达集团董事长王健林曾透露，万达文化旅游城资金来源于三个渠道：自有资金、银行贷款和一部分物业预售。在每一座万达文化旅游城内，均拥有相当比例的商铺与住宅物业，这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。
但欧阳捷认为，大型旅游地产项目往往位于城市边缘地带，开发商如果在主题公园与旅游设施尚未成熟时便急于销售地产，受制于区域人气荒凉，项目也缺乏旅游效应，产品只能靠低价出售，企业无法获取溢价利润，这对后续的旅游设施滚动开发会带来沉重的压力。“对于超大型旅游综合体而言，往往是高投入、高产出、高风险，如果现金流控制不好，资金链很容易出现断裂的危机，”黄文杰向《每日经济新闻》记者表示，正因如此，需要通过金融手段降低开发商的资金压力：一方面，运用众筹等方式解决开发商的资金投入问题，同时也能带来一大批潜在消费者，众筹有望成为旅游地产的一项重要融资模式；另一方面，积极引入私募基金甚至运用房地产信托基金，让开发商能转型轻资产的营运模式，集中精力将旅游资源做好，通过区域价值提升带动房价上涨，从而获得溢价回报。
事实上，王健林早在去年下半年，就提出要发展万达的金融业务，并透露已经注册申报成立了一家注册资金300亿元的财务公司。一旦万达的金融业务迅速推进，那么类似绿地“地产宝”这样专为大型地产开发、运营融资的金融类产品推出就只是时间问题。万达通过众筹或房地产基金融资显然不会有太大难度。◎每经记者 区家彦 发自广州
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第二篇：众筹家解答《私募股权众筹融资管理办法(试行)》（精选）
众筹家解答《私募股权众筹融资管理办法(试行)》
来源：众筹家
经众筹家整理，将《私募股权众筹融资管理办法(试行)》核心内容整理成以下七个方面55个问题，供投资者学习借鉴，更多众筹行业信息资讯请密切留意众筹家官网。
一、总体
1.什么是私募股权众筹融资
是指融资者通过股权众筹融资互联网平台(以下简称股权众筹平台)以非公开发行方式进行的股权融资活动。
2.什么是股权众筹平台？
是指通过互联网平台为股权众筹投融资双方提供信息发布、需求对接、协助资金划转等相关服务的中介机构。
3.股权众筹平台必须是通过互联网平台开展业务吗？
是的，《管理办法》中限定为通过互联网平台，即互联网网站或其他类似电子媒介。
4.主管机构是哪个？
中国证券业协会对股权众筹融资行业进行自律管理。
5.需要审批还是备案？
需要备案。
6.应向哪个单位备案？
股权众筹平台应向证券业协会备案登记；股权众筹融资业务应向中证资本市场监测中心有限责任公司备案。
二、股权众筹平台
7.股权众筹平台需要成为证券业协会的会员吗？
应当申请成为会员。
8.股权众筹平台应当是什么组织形式？
(1)公司；(2)合伙企业。
9.股权众筹平台能否是境外企业？
不可以，必须是境内设立的企业。
10.对股权众筹平台资产有何要求？
要求净资产不低于500万元人民币。
11.股权众筹平台人员有何要求？
(1)有与开展私募股权众筹融资相适应的专业人员；(2)具有3年以上金融或者信息技术行业从业经历的高级管理人员不少于2人。
12.股权众筹平台设施上有何要求？
要有合法的互联网平台及其他技术设施。
13.股权众筹平台制度上有何要求？
要有完善的业务管理制度。
14.股权众筹平台是否需要对用户信息进行审核？
应当对投融资双方进行实名认证，对用户信息的真实性进行必要审核。
15.股权众筹平台是否需要对项目进行审核？
应当对融资项目的合法性进行必要审核。
16.股权众筹平台如果发现欺诈行为或其他损害投资者利益的情形，应当采取什么措施？
应当及时公告并终止相关众筹活动。
17.股权众筹平台如何管理募集期资金？
应当对募集期资金设立专户管理。
18.股权众筹平台需要对哪些信息、资料进行保管？期限多长？
应当保管的信息及资料：(1)投融资双方的信息、(2)融资记录、(3)投资者适当性管理等信息；保管期限不得少于10年。
19.股权众筹平台进行投资者风险教育应做那些事？
应当持续开展众筹融资知识普及和风险教育活动，并与投资者签订投资风险揭示书，确保投资者充分知悉投资风险。
20.股权众筹平台是否有义务保守融资者和投资者的商业秘密和信息？
应当保守。
21.股权众筹平台能否以保守客户信息为由抗拒相关部门反洗钱工作？
不可以，应当配合相关部门开展反洗钱工作。
22.股权众筹平台能否通过本机构互联网平台为自身或关联方融资？
不可以。
23.股权众筹平台能否对众筹项目提供对外担保？
不可以。
24.股权众筹平台能否对众筹项目进行股权代持？
不可以。
25.股权众筹平台能否提供股权或其他形式的有价证券的转让服务？
不可以。
26.股权众筹平台能否利用平台自身优势获取投资机会？
不可以。
27.股权众筹平台能否向非实名注册用户宣传或推介融资项目？
不可以。
28.股权众筹平台能否从事证券承销、投资顾问、资产管理等证券经营机构业务？
不可以；但具有相关业务资格的证券经营机构除外。
29.股权众筹平台能否兼营个体网络借贷(即P2P网络借贷)？
不可以。
30.股权众筹平台能否兼营网络小额贷款业务？
不可以。
三、融资者
31.融资者是否必须是股权众筹平台实名注册用户？
是的，而且应当经过股权众筹平台核实。
32.投资者是否必须是股权众筹平台实名注册用户？
是的，而且应当经过股权众筹平台核实。
33.融资者范围是否有限制？
是的，融资者限于中小微企业或其发起人。
34.对融资者有什么职责要求？
融资者应当履行下列职责：
(1)向股权众筹平台提供真实、准确和完整的用户信息；
(2)保证融资项目真实、合法；
(3)发布真实、准确的融资信息；
(4)按约定向投资者如实报告影响或可能影响投资者权益的重大信息；
(5)证券业协会规定和融资协议约定的其他职责。
35.融资者能否采用公开或变相公开方式发行证券？
不可以。
36.融资者能否向不特定对象发行证券？
不可以。
37.融资后股东是否有人数限制？
融资完成后，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人。
38.融资者能否向投资者承诺投资本金不受损失？
不可以。
39.融资者能否向投资者承诺最低收益？
不可以。
40.融资者能否同一时间通过两个或两个以上的股权众筹平台就同一融资项目进行融资？
不可以。
41.融资者能否同时在股权众筹平台以外的公开场所发布融资信息？
不可以。
四、投资者
42.单位、个人都可以成为股权众筹平台的投资者吗？
是的。
43.投资者需要符合什么条件？
投资者应当符合下列条件之一：
(1)《私募投资基金监督管理暂行办法》规定的合格投资者；
(2)投资单个融资项目的最低金额不低于100万元人民币的单位或个人；
(3)社会保障基金、企业年金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，以及依法设立并在中国证券投资基金业协会备案的投资计划；
(4)净资产不低于1000万元人民币的单位；
(5)金融资产不低于300万元人民币或最近三年个人年均收入不低于50万元人民币的个人，其还应当能辨识、判断和承担相应投资风险；
(6)证券业协会规定的其他投资者。
44.对于上述第(5)项要求，个人是否需要提供财产、收入证明？
需要提供。
45.对于上述第(5)项要求，金融资产包括哪些？
本项所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
46.对融资者有什么职责要求？
投资者应当履行下列职责：
(1)向股权众筹平台提供真实、准确和完整的身份信息、财产、收入证明等信息；
(2)保证投资资金来源合法；
(3)主动了解众筹项目投资风险，并确认其具有相应的风险认知和承受能力；
(4)自行承担可能产生的投资损失；
(5)证券业协会规定和融资协议约定的其他职责。
五、备案登记
47.股权众筹平台申请备案有何时间要求？
应当在设立后5个工作日内向证券业协会申请备案。证券经营机构开展私募股权众筹融资业务的，应当在业务开展后5个工作日内向证券业协会报备。
48.申请备案，需要报送哪些文件？
需要报送下列文件：
(1)股权众筹平台备案申请表；
(2)营业执照复印件；
(3)最近一期经审计的财务报告或验资报告；
(4)互联网平台的ICP备案证明复印件；
(5)股权众筹平台的组织架构、人员配置及专业人员资质证明；
(6)股权众筹平台的业务管理制度；
(7)股权众筹平台关于投资者保护、资金监督、信息安全、防范欺诈和利益冲突、风险管理及投资者纠纷处理等内部控制制度；
(8)证券业协会要求的其他材料。
49.证券业协会通过哪些方式对备案材料进行核查？
可以通过(1)约谈股权众筹平台高级管理人员、(2)专家评审、(3)现场检查等方式进行核查。
50.证券业协会审查时限是多久？
经审查符合规定的，自受理之日起20个工作日内予以备案确认。
六、信息报送
51.众筹项目申请备案有何时间要求？
股权众筹平台应当在众筹项目自发布融资计划书之日起5个工作日内将融资计划书报市场监测中心备案。
52.对于年报有何要求？
股权众筹平台应当于每年4月30日之前完成上一的报告及年报鉴证报告，原件留档备查。
53.股权众筹平台有何信息报送要求？
股权众筹平台发生下列情形的，应当在5个工作日内向证券业协会报告：
(1)备案事项发生变更；
(2)股权众筹平台不再提供私募股权众筹融资服务；
(3)股权众筹平台因经营不善等原因出现重大经营风险；
(4)股权众筹平台或高级管理人员存在重大违法违规行为；
(5)股权众筹平台因违规经营行为被起诉，包括：涉嫌违反境内外证券、保险、期货、商品、财务或投资相关法律法规等行为；
(6)股权众筹平台因商业欺诈行为被起诉，包括：错误保证、有误的报告、伪造、欺诈、错误处置资金和证券等行为；
(7)股权众筹平台内部人员违反境内外证券、保险、期货、商品、财务或投资相关法律法规行为。
(8)证券业协会规定的其他情形。
七、自律管理
54.哪个机构对股权众筹平台进行自律管理？
证券业协会。
55.证券业协会有哪些处理方式？
主要包括自律管理措施和纪律处分两类。自律管理措施包括谈话(1)提醒、(2)警示、(3)责令所在机构给予处理、(4)责令整改等；纪律处分包括(1)行业内通报批评、(2)公开谴责、(3)暂停执业、(4)取消会员资格等。
证券业协会同时将采取自律管理措施或纪律处分的相关信息抄报证监会。涉嫌违法违规的，由证券业协会移交证监会及其他有权机构依法查处。
第三篇：房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等专题
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等
2013.7.14
房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？
A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？
A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？
A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；
C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
E、项目可行性研究报告；
F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金；
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供：
（1）产权证明；
（2）最近的产权评估证报告；
（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；
（4）抵押贷款申请书
（5）最近的资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷Q&A
(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：开发商何时还款？
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；
3、开发商通过其他方式还款。
Q：项目需要符合哪些融资条件？
A：
1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：一般情况下6个月以内；
3、融资额度：1千万至2亿；
4、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；
5、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付； 房地产融资之短期拆借Q&A Q:什么是房地产短期拆借?
A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：如何操作的？
A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。Q：利率情况是怎样的？
A：
1、日利率日利率3‰~4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5~6% Q：短拆什么特点？
A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件；
2.金融机构营业许可证副本复印件；
3.公司代码证书复印件；
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历；
6.经公司董事会决议授权的申请；
7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；
10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：运作流程是怎样的？
A：1.贷款方将所需资料报资金方审核；
2.资金方现场评估；
3.双方协商费用及贷款期限；
4.成交；
5.资金划拨；
6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资Q&A Q:哪些产权可以抵押融资?
A:
1、非经营类物业：红本房、集资房；
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； Q：需要具备哪些基本条件？ A：
1、证件齐全：土地证、房产证；
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。Q：项目方需提交哪些资料？ A：
1、个人：土地证、房产证；
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。Q：如何操作？
A：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款 Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。Q：融资成本是多少呢？
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。房地产融资之民间借贷Q&A Q:什么是房地产民间借贷？
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷！
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：怎样才能获得民间资金呢？
A：
1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放
一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→ 过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→
信托公司
―――（信托贷款）―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同
←――――――――
―――――――→ 信托投资合同 ←―――――――
―――――→ 信托贷款合同 ←――
若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5% 房地产融资之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？
A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。Q:开发商为何要选择定向信托？
A：因为
1、非银信合作，受法律保护；
2、能够被信托公司优先选择；
3、能快速协助客户完成融资；
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。Q：怎样操作？
A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：
1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；
2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；
3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。* 注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；
2、ST类股票不属于信托计划投资标的；
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：什么是增信作用？
A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）
信托折扣率
4-5折（制定1.4倍的资金追加线）质押物总体折扣率不超过5.5折
（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票
信托折扣率
给予的折扣率再适当下浮0.5-1折
不超过0.5折
融资增信
不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
融资增信
（根据对股票质地和流通时间的判断）(以自有资金认购次级受益权方式)质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折（3）对未上市金融类股权
信托折扣率
净资产9折
质押物总体折扣率不超过9.5折 二是对质押标的信用增级
（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；
（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料；
2、项目提出的有关背景材料；
3、可行性研究报告及批准文件；
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；
5、项目前期准备工作完成情况报告；
6、开户证明，商务合同、订单或意向书；
8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；
不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
融资增信
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证； Q：利率？
A：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上% 房地产融资之集合信托Q&A 集合信托=银信合作 Q：什么是银信合作？
A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
Q：集合信托有哪些模式？
A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。Q：具体操作是怎样的？
A：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。
* 小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》
《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》
《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》
《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。
商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。
5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。
6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。
7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：
(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。
8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。
9、本通知自发布之日起实施。
房地产融资之私募基金Q&A
房地产私募基金
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。
对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。
基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。
基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。
基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
Q:怎样的开发商符合我们的要求？
A:
1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:怎样的项目符合我们的要求？ A：
1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资金额：1亿以上。
11、融资周期：1年~3年。
Q：有哪些基金？
A：
1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。Q：需要多少成本？
A：基金模式不同，成本各不一样：
1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）
协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。
4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%
5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%
6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。
7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市发展基金：用于土地一级整理。Q：基金退出？
A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。
* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。
* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。Q：项目出现亏损，损失如何承担？
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q： 对开发商有哪些建议？
A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：
一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。
第四篇：影子银行整顿牵连房地产信托 私募融资能力或受创
影子银行整顿牵连房地产信托 私募融资能力或受创
摘自：金融市场每日经济新闻[微博]2013-07-02 03:56 在北京的房地产私募界，黄金湾投资是今年以来比较突出的一家。《每日经济新闻(微博)》记者上周报道，北京一家注册资金仅有1000万元的福润天成房地产开发有限公司通过和其合作，最终以46亿的总价，击败了古北集团、九龙仓等房企，夺得了上海新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，并一度成为上海的总价“地王”。
那么，在本轮整治“影子银行”的过程中，这家房地产私募是否会受到冲击？
私募资金有两个重要来源
有知情人士向《每日经济新闻》记者透露，黄金湾投资协助中小地产公司获取的资金大量来源于银行信贷和信托融资，一旦上述两个资金来源受到影响，黄金湾的融资能力无疑将被大大削弱。
黄金湾投资集团的官方网站刊载了董事长申威的致辞：“2013年，无论是房地产政策继续从严还是松动，我们明显地感觉到资金层面已经有了松动，银根正在放松，大型房企的融资成本降低，信托融资也重新恢复审批。但中小房企依然融资困难，受到‘432’条件的限制，也就是说四证齐全，自有资本金30%，二级开发资质，这对于很多中小房企都是一个困难，另外中小房企的资产抵押率也存在问题。因此，地金联盟应运而生，地金联盟今年将帮助中小房企通过地产金融的创新获取资金，并帮助大型房企和中小型房企的合作与并购搭建一个桥梁。”
黄金湾投资的相关负责人士对此解释说，地金联盟搭建的平台就是，用大房企的资金去收购中小房企难以为继必须转让的项目。大房企的资金来源主要是开发贷、信托资金和海外融资三部分。然而，上述资金并非都可以随便动用的。除了海外融资所得外，其他的诸如开发贷和房地产项目信托融资都受到银行严格的监管。
中原地产研究总监宋会雍说，一般情况下，开发贷都是专款专用，不经过银行同意，一般很难将开发贷挪作他用；对于多数信托融资项目，信托公司也会要求开设专门账户严格监管资金。
房地产专家陈宝存(微博)对《每日经济新闻》记者表示，开发贷不能实现并购，银行内部要求，开发贷必须进行专款专用管理，不能挪用，挪地点都不行。在这样的背景下，房企如果动用开发贷，或者以项目的信托融资，收购其他的中小地产商，就有违规的嫌疑。
尤其是在流动性收紧的背景下，高度依赖“影子银行”发行的单一信托将受到非常大的影响。此前，安信证券首席经济学家高善文认为，央行不会允许银行类金融机构破产，但不排除有信托或证券公司，在流动性问题、资产质量恶化的情况下，出现资本金短缺以至清盘风险。
事实上，根据研究机构统计，今年仅集合资金房地产信托到期规模就达到2000亿元左右，在流动性收缩的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再发行新的信托以偿还旧债是个疑问。
房地产私募融资或现下滑
对黄金湾投资等房地产私募来说，一旦大型地产公司的开发贷和信托融资收紧，那么其用来收购中小地产公司的资金就存在疑问。
中国指数研究院5月8日发布的《中国房地产上市公司融资状况分析》报告显示，2013年上半年共27家上市房企海外融资超过700亿元，但这一部分资金相对于整个地产行业来说仍然是小巫见大巫。国家统计局数据显示，1~5月份我国房地产开发贷为8051亿元，占到企业总资金来源的17%。用益信托发布的统计数据则显示，今年前五个月国内共成立房地产信托344款，募集资金908.53亿元。显然开发贷和信托融资募集资金，均超过房企前5月通过境外发债、IPO募集的资金总量，因此当银行加强对开发贷的管理，信托融资也因为流动性的收紧而出现收缩时，房地产私募还能在中小地产公司融资业务上提供多大的贡献就成为一个疑问。《每日经济新闻》记者致电黄金湾投资集团相关负责人，但其电话处于无人接听状态。
复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟表示，流动性收紧短期内会对地产私募的融资产生一定影响，对很多私募资金机构来说，未来需要重新规范自己的募资途径和募资方式。只有这样，中国房地产的私募基金才能健康成长，成为银行信贷的有益补充。
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