第一篇：房地产开发流程
一、立项审批环节中所需要的材料
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、办理建筑工程施工许可证审批程序
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（一）、办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料
1、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证。
2、施工企业名称及施工合同。
3、监理合同。
4、勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。
5、资金保函或银行证明及固定资历产投资项目批准文件。
6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝土现场搅拌许可（含散装水泥专项资金凭证）及《白蚁预防合同》。
7、现场管理人员上岗证。
8、办理质量、安全监督手续凭证。
（二）、办理建筑工程施工许可证的流程
1、填写《建筑工程施工许可证申请表》;
2、提交相关报建资料(详见办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料);
3、计收应缴费用,财务开出缴款书及到银行缴款;
4、到质监站、安监站办理质量、安全监督手续;
5、领取建筑工程施工许可证。
三、房地产开发项目联建备案办事指南
（一）、设置依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《XXX市城市房地产开发经营管理条例》
（二）、承办机构
市建设委员会或其它政府授权部门。
（三）、提交材料
1、房地产项目联建备案申请表；
2、联建各方申请联建的正式文件；
3、办理房地产项目的立项手续原件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、国有土地使用权证及土地使用权出让合同
6、如果系属单位自有国有划拨用地，则须提供人民政府的批准文件；
7、工程建设总平面图；
8、双方申报当月资产负债表、损益表；
9、双方申报银行当月对账单或银行资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的联建合同；
12、项目建设进度计划和管理方案；
13、联建双方确认该项目的项目法人的书面文件；
14、其他需提供的材料。
（四）、办理程序
1、房地产开发企业向市建设委员会申报材料；
2、市建设委员会牵头组织规划、土地、发改等部门会审；
3、市建设委员会发出项目联建备案批准文书。
四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
五、房地产开发项目转让办理流程
一、法律依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；
2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；
3、地方性法规和规章
二、提交材料
1、房地产项目转让申请表；
2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；
3、计划委员会的立项审批文件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；
6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
7、工程建设规划设计总平面图；
8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；
9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的房地产转让合同；
12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；
13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；
14、其他当地政府认为需要提供的材料。
三、办理程序和部门
市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；
四、说明：
房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。
六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意见书核发办事指南
一、法律依据
1、《城市规划法》第三十条；
2、《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号/建设部、国家计委）；
3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）。
4、《建设项目用地预审管理办法》
二、需要提交材料
1、具有规划资质的城市规划编制单位编制的《建设项目选址意见申请书》一份，并由项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意见；
2、经批准的建设项目建议书一份，或进行建设项目可行性研究的有关材料一份；
3、准确反映拟建位置与周围相互关系的现状地形图一式三份；
4、拟建方案总平面图一式三份；
5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见。
三、办理程序与核定权限
1、县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
2、地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
3、直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
4、省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
5、中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
6、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
四、核准期限
材料提交完备后28天内完成。
七、建设部科技成果推广项目立项形式审查包括的内容
2004《建设部科技成果推广项目立项形式审查要点》规定建设部科技成果推广项目形式审查是对申报推广项目是否符合申报技术领域和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按建设部科技成果推广项目的评审要求对申报推广项目进行审查。形式审查的主要内容包括申报程序审查和申报推广项目的资格审查、鉴定情况审查、组织鉴定单位资格审查、申报材料审查等。
建设部科技司委托建设部科技发展促进中心负责申报项目的形式审查工作。申报程序审查有两方面：
（一）《建设部科技成果推广项目申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
申报推广项目资格审查
（一）申报推广项目技术领域审查
申报推广项目应符合建设部推广应用重点实施技术领域、《建设部推广应用新技术和限制、禁止使用落后技术公告》要求及科技成果推广应用的需要；
（二）申报推广项目应经过技术鉴定，一般应为尚未纳入国家发布标准的科技成果；已有国家发布标准，但仍需要加强推广应用的高新技术成果，也可以申报。
（三）申报推广项目不存在成果或其权属争议。申报推广项目鉴定情况审查
申报推广项目必须按照规定通过技术鉴定，鉴定时间一般应在一年以上。技术鉴定应根据管理规定选择以下一种方式（以下统称为“鉴定”）。
（一）按照科技成果鉴定管理办法组织鉴定；
（二）按照建设部科技成果评估管理办法组织评估；
（三）按照新产品新技术鉴定验收管理办法组织鉴定验收；
（四）示范技术标准化应用技术文件或同类工程推广应用新技术指南，应按照建设部科技示范工程验收管理规定的要求组织验收。
组织鉴定单位资格审查
必须是原国家科委《科学技术成果鉴定办法》、原国家经贸委《新产品新技术鉴定验收管理办法》和建设部《建设部科技成果评估工作管理暂行办法》、《建设部推广应用新技术管理细则》中确定的可以组织鉴定的单位
申报单位资格审查
（一）必须是申报推广项目鉴定证书中的成果完成单位；
（二）成果完成单位是两个或两个以上时，联合申报应由各成果完成单位共同填写申报意见，并加盖各单位公章；主要完成单位单独申报，其他单位须出具同意申报的书面意见；
（三）因企业改制或技术转让等原因，申报单位与成果完成单位不一致时，申报单位必须提供由其继承成果权责的具有法律效力的文件；
（四）申报单位名称应与单位公章名称一致。申报材料审查
（一）必须按要求填写《申报书》一式十份并提供电子文档；
（二）有关技术资料审查
1、必须按申报要求提供技术资料（有关要求见《申报书》）一式四份并装订成册，其中“推广项目简介”应提供电子文档；
2、申报推广项目必须具有规程、工法、标准图、操作手册、应用软件使用手册等标准化应用技术文件；
申报推广项目没有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供申报单位编制并已实施的标准化应用技术文件；已有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供该标准的相关内容（如申报单位具有高于国家发布标准的标准化应用技术文件，应同时提供）。
八、通过建筑工程施工图设计文件审查应当符合的要求
施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。
国务院建设行政主管部门负责全国的施工图审查管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责组织本行政区域内的施工图审查工作的具体实施和监督管理工作。
建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。
施工图审查的主要内容：
(一)建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；(二)是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；(三)施工图是否达到规定的深度要求；(四)是否损害公众利益。
建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：(―)批准的立项文件或初步设计批准文件；(二)主要的初步设计文件；(三)工程勘察成果报告；(四)结构计算书及计算软件名称。
审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。
凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证，施工图也不得交付施工。
九、建设部科技示范工程立项的形式审查的内容
根据2004《建设部科技示范工程立项开工审查要点》规定，建设部科技示范工程立项的形式审查是对申报示范工程项目是否符合示范工程条件和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按照建设部科技示范工程的评审要求对示范工程进行审查。
申报程序审查
（一）《建设部科技示范工程申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》的相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
示范工程资格审查
（一）示范工程应是国家或地方的重点工程、标志性建筑或具有普遍示范意义的工程项目；
（二）示范工程必须具有优良的规划设计，满足节能、节水、节地和治理环境污染的要求，符合工程建设强制性标准；
（三）示范工程可以是拟建、在建或竣工时间在一年以内的工程。拟建和在建工程应在申请示范工程立项前办理完成有关工程审批手续，已竣工的工程应通过竣工验收，申报时应提供相应的审批文件。
示范技术审查
（一）示范工程成套技术审查。
1、综合技术示范工程应先确定工程的关键技术领域，再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成多个技术体系，形成综合成套技术，作为综合示范技术；
2、专项技术示范工程应先确定某一关键技术领域（如建筑节能）或依托某一类新技术的新的工程类型（如钢结构住宅），再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成专项成套技术，作为专项示范技术；
3、单项技术示范工程应选择一项重大的先导性技术或量大面广的新技术作为示范的关键技术，与工程应用技术配套形成单项成套技术，作为单项示范技术。
（二）示范技术基本要求审查
1、示范技术中的关键技术一般应为建设部、省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门发布的科技成果推广项目，其技术依托单位应与发布的单位一致；
2、示范技术中的关键技术和配套技术不是前述推广项目的，应经过省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门和建设部直属单位、国家国有资产管理局直属单位组织的技术论证，并应在其签署的推荐意见中予以说明；
3、选用的示范技术不符合现行工程建设强制性标准的，必须通过依据《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部第81号令）组织的论证。
申报单位资格审查
（一）示范工程申报单位可以是业主、工程总承包单位、设计院、施工安装单位或示范技术的技术依托单位。其中示范技术的技术依托单位至少应与前述某一类单位共同申报；
（二）申报单位应具有实施申报示范工程相应的市场准入资质。申报材料（有关要求见《申报书》）审查
（一）必须按要求填写《申报书》；
（二）必须按要求编写《建设部科技示范工程实施可行性报告》；
（三）必须提供示范工程的规划设计方案；
（四）示范工程开（竣）工审批文件必须符合要求；
（五）申报单位实施示范工程的市场准入资质必须符合规定。示范技术标准化应用技术文件和计算机应用软件编制计划审查。
（一）申报单位可以编制示范技术中的示范技术体系或示范关键技术的标准化应用技术文件，并提出相应的编制工作计划；
（二）申报单位可以编制示范技术计算机应用软件及操作手册，并提出相应的编制工作计划。
同类工程推广应用新技术指南编制计划审查。
编制的指南应对与示范工程同类的工程应用新技术具有指导作用。主要包括以下内容：
（一）同类工程应推广应用的成套技术
1、应推广应用新技术的关键技术领域
2、应推广应用的技术体系
3、各技术体系中的关键技术和配套技术
（二）推广应用中的技术难点和相应的操作要点
（三）推广应用中应重视的问题及其解决方法
（四）技术经济分析
从技术、经济、社会、环境效益和提高工程质量、功能、性能、工效和节能、节地、节水及减少劳动强度、降低造价等方面与采用传统技术进行比较分析，总结采用新技术的综合优势、取得的经验以及存在的不足。
十、取得房地产开发建设许可符合的要求
在确定房地产开发项目的时候，应当考虑符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的，注重开发基础设施薄弱，交通拥护、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和发送城市生态环境，保护历史文件遗产。
首先，土地使用权应当通过出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
房地产开发的性质、规模和开发期限； 城市规划设计条件；
基础设施和公共设施的建设要求； 基础设施建成后的产权界定； 项目拆迁、安置要求。
其次，房地产开发企业开发完成的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计施工、监理等单位应当依照有关法律、法律的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民房地产开发提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
十一、申请限额以上综合开发项目的初审程序
由于限额以上综合开发项目与其它工业项目在资金来源、建成使用、对经济社会影响等方面，都有明显的特殊性。所以建设部对于申请限额以上以上综合开展审批比较严格，除要对申请人作书面审查，要求申请人符合一般申请项目的条件，还以申请人提交的材料进行实质性查。
限额以上项目的项目建议书或初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门根据规划部门提出的分区规划或者控制性详细规划组织编制，报省级建设主管部门审核，经省、自治区计划主管部门批准后，报建设部初审。
直辖市、计划单列市的限额以上综合开发项目建议书或者初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门组织后经市计划主管部门批准，报建设部初审。
限额以下综合开发项目的审批程序，由各省、市人民政府参照本通知制定。
十二、新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料
新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料
1、立案申请表；
2、申请函；
3、已取得的《建设项目选址意见书》(复印件)； 4、1/500或1/2000各地城建统一坐标系的场地实测地形图及复印件各一份；
5、总平面规划图；
6、建设项目在生态敏感区(如水源保护区)内、或属三类工业项目及有污染的市政基础设施的，应提交环保部门的环境评估意见；
7、大型公共建筑、人流集散中心、居住小区、交通枢纽以及停车位超过300个的项目，应提交交通规划部门的评估意见；
8、《建设项目选址意见书》中要求提交的有关专业管理部门的意见；
9、农业用地转为城市建设用地的，应提交土地行政主管部门的用地项目预审批准文件；
11、属通过招标拍卖取得土地使用权的，应提交上述第1、2、4项资料和市土地行政主管部门签订的《土地使用权出让合同》。
十三、协议出让国有土地使用权程序
l、申请办文窗口受理，材料齐全当日转交地产市场。提交材料：．
(1)协议出让申请书(在办文窗口领取并填写)；(2)土地权属证明文件；(3)市计划部门下达的批准文件；
(4)市规划部门颁发的《建设用地规划许可证》；(5)规划红线图和总平面布置图；(6)土地估价报告；
(7)有效的营业执照副本复印件；(8)其他需要提供的资料。
2、审核地产市场审核，地籍处出具权属和和勘测定界书面材料，需要现场踏查的，进行现场踏查；对土地估价结果进行审核。
3、提出初审意见提出初审意见，拟订出让合同，由受让人签字盖章
4、局会审会讨论
5、局长签字
6、报政府批准
7、签订出让合同，受让人缴纳土地出让金和契税
8、办文窗口将出让金和契税支付凭证转交地产市场，地产市场将《建设用地批准书》、出让合同交办文窗口，受让人到办文窗口领取。
十四、建设项目用地预审应提交的材料
建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
需审批的建设项目在可行性研究阶段和需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。
建设用地单位申请预审，应当提交的材料有：
建设项目用地预审申请表（申请表由国土资源部统一规定）；
预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；
需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
十五、临时用地审批程序
(一)申请当事人向所在区国土资源分局申请临时用地，填写《临时用地申请表》。提交资料：
1、区人民政府或市直行政主管部门的项目批准文件；
2、在城市规划区范围内的，还需提交规划部门同意临时建设的书面证明；(二)权属调查
分局接到申请后，进行实地勘查。确认地类、面积，绘制用地位置图。
(三)签订《临时用地合同》临时用地的单位或个人与被用地单位或个人签订《临时用地合同》，临时用地合同需注明，本合同自国土资源局批准临时用地之日起生效。
(四)填写《临时用地审批表》，签订《土地复垦协议书》，组卷上报。分局填写《临时用地审批表》；使用耕地的，临时用地单位或个人与分局签订《土地复垦协议书》。
(五)报市国土资源局审批 l、审核市局耕地保护处对上报案卷材料进行审核。审核内容如下：(1)建设项目是否属于临时用地范围；(2)在城市规划区内的，是否经规划部门同意；(3)用地面积是否合理；
(4)签订的临时用地合同是否合法；„
(5)使用耕地的，是否签订《土地复垦协议书》，复垦措施和制约手段是否切实有效；(6)其他需要审查的内容。
2、耕地保护处出具初审意见，呈报主管局长、局长审批。
3、制作《临时用地批准书》耕地保护处根据主管局长、局长批示，填写《临时用地批准书》，加盖印章；
4、返还分局耕地保护处将审批材料返还分局。(六)交费、颁发《临时用地批准书》
分局在接到市局批准文件后，3日内通知申请人到分局交纳有关费用，领取《临时用地批准书》。
申请人领取《临时用地批准书》后方可建设使用土地。
十六、农用地转为建设用地办事指南
一、法律依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部）
4、《报国务院批准的建设用地审查办法》
二、需报省人民政府审批
⑴省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地。⑵省、自治区人民政府所在地的、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市（我省为广州、深圳、汕头、湛江）建设用地规模范围内为实施规划而将农用地转为建设用地。⑶村庄、集镇建设用地规模范围内因建设公共公益设施、乡镇企业和农村住宅而将集体农用地转为集体建设用地。
三、满足条件
1、国家或集体建设需要；
2、符合城市、村庄或集镇建设规划；
3、符合土地利用总体规划和年度用地计划；
4、资金落实。
四、审批时限：60个工作日。
五、办理程序
1、农用地转用同时涉及土地征收的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
2、农用地转用不涉及征用集体土地的，除土地征收的有关内容，其他相同。
十七、取得建设用地规划下和建设工程规划许可证的程序
我国实行城市土地利用与建设工程的规划管理法定许可证制度。
法定许可证制度，是指由《行政许可法》规定由法律设定必须实行许可证制度的一种行政许可。根据《行政许可法》规定，国家对城市土地利用与建设规划管理实行法定许可证制度。
申请建设用地规划许可证的一般程序如下：
凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；
城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；
根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见； 城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件； 审核用地单位提供的规划设计总图； 核发建设用地规划许可证。
申请建设工程规划许可证应按以下程序进行：
凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；
城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设规划设计要求；
城市规划行政主管部门征求并综合直辖市有关行政主管部门对建设工程设计意见，审定建设工程初步设计方案；
城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。
第二篇：房地产开发流程
房地产开发流程
一、房地产开发
1、房地产开发概念
指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。
房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点。
2、房地产开发的种类
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。房屋开发一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
3、房地产开发原则
房产开发必须严格依照下列基本原则和要求：
一、房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
二、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
三、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
四、依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。
4、房地产开发流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批中，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
第三部分，房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
4、房地产开发资质
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质
一级：注册资金5000万人民币，从事房地产开发经营5年以上，近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%。
权限：一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。
二级：注册资金2000万人民币，从事房地产开发经营3年以上，近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%。权限：二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。三级：注册资金800万人民币，从事房地产开发经营2年以上，房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%。
权限：三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下(含20万平方米)的开发建设项目。
四级：注册资金100万人民币，从事房地产开发经营1年以上，已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
权限：四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的开发建设项目。
第三篇：房地产开发流程
房地产开发流程（详细）
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人检验费
4、补、换、领证照费
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、北京市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、北京市房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分
房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
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第四篇：房地产开发流程
第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、规划设计
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭办理
三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
四、申办建设工程规划验收
五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
六、物业移交 第五章：交付使用阶段
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，进行可行性研究。
1、可行性研究的内容(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4、可行性研究按5个步骤进行：
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式： 1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让
地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地
征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。
(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。
(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：
(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。
2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；
(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。
在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；
(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；
(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；
(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；
(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；
(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。
进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点：
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b/到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a1：2000地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料： 1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据； 4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证；
6）经放线的《红线定位册》正本。
5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》；
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；
2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证； 6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发流程全过程
（三）四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：
建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：
1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。
2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记 工作内容：
填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：
（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标报名、评标、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名：
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；
（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：
（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。
6、组织评标委员会工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：
1、《建设局抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；
（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。
7、开标 工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；
（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；
（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；
（四）设有标底的公布标底；
（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。
（六）招投标监督管理机构进行监督管理
8、定标 工作内容：
按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：
1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》；
2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
房地产项目开发流程全过程
（四）10、签订工程承发包合同
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：
1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；
2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；
3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；
4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；
5）法律、法规、规章规定的其他条件。
公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。
招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标
由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2)邀请招标
招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标
由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高
第五篇：房地产开发流程
房地产开发流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图
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