物业服务合同抗辩权的行使与限制

第一篇：物业服务合同抗辩权的行使与限制

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物业服务合同抗辩权的行使与限制

兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

熊进光 江西财经大学法学院

关键词: 物业服务合同 业主抗辩权的行使 抗辩权的限制 欠费催缴程序

内容提要: 物业服务合同中，业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权，拒交物业费。因物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使存在许多弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制，如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制，应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权，将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项。同时，物业公司对欠费业主行使抗辩权时，必须确保已交物业费业主的利益不受损害，不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通

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过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等，来进一步完善物业费收缴制度。

引言

近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”)，欠费现象较为普遍。据中国物业管理协会2008年5月发布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，被调查的4 600家物业公司中，商品房小区平均物业费缴费率仅为79.48%左右，有些地区的平均缴费率甚至只有68.57%。(中国物业管理协会秘书处.全国物业管理生存状况调查报告[R].2008-05-09[2010-01-03]，http：//220.194.44.52/?action-viewnews-itemid-999.)据北京市居住小区管理办公室2004年对北京市28个商品房小区的调查统计，收费率能达到80%以上的只有14个小区，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有30%[1]。2008年上海出现了物业公司撤离小区的风潮，至少有10家物业公司因经营严重亏损撤离了近50个小区 [2]。据笔者在南昌市物业管理协会的调查，2009南昌市商品房小区的缴费率整体维持在70%～80%，有的缴费率甚至不足50%。物

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业费的普遍拖欠，不仅激化了物业公司与业主之间的矛盾，而且使物业公司的生存环境面临严重困难，不少物业公司处于亏损经营状态。(根据中国物业管理协会秘书处2008年5月公布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，在4 600家物业公司中，盈利1 843家，占40.07%，亏损1871家，占40.76%;持平886家，占19.17%。)另一方面，开发商为了自己的经济利益，尽快把楼盘销售出去，往往单方面对业主许诺免除前期物业甚至入住后若干年内的服务费，更是使得物业公司的生存环境雪上加霜。(例如，位于南昌市红谷滩区的“东方海德堡”，是由江西鸿源科创房地产开发有限公司开发、深圳莲花物业管理有限公司提供物业服务的楼盘。2009年6月以来，因开发商对业主承诺5年内免除物业费、自己又拖延支付按照与物业公司签订的合同的物业服务补偿费，引发了开发商与物业公司之间的物业服务纠纷，并使业主利益遭受了严重损害。)为了有效化解业主与物业公司之间的物业服务纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)(以下简称《审理物业服务纠纷案件的解释》或《解释》)。该《解释》第5条、第6条对物业服务合同中的业主抗辩权的行使与限制作了具体规定。但从实践来看，如何防止业主动辄行使抗辩权，避免因拖欠物业费而把物业公司与业主推上矛盾的两极，则更值得人们的关注。

一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式

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在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权;物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。

1.业主行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务

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项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人起诉到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。

2.物业公司行使抗辩权的表现形式

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在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。

二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析

合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能 [3]。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。

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业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。

物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有：

第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。

第二，妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多，业主动辄拒交物业费，不仅增加了物业公司催缴费用的成本，而且个别业主的欠费行为会产生“示范

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效应”、“连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入，高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用，拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难，甚至亏损的境地，在不得已的情况下，只能撤出小区。

第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转;偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。

第四，损害社会正常秩序。物业服务看似小事情，但关乎老百姓的切身利益，与老百姓的生活悠息相关，小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权，不仅会引发物业公司与业主之间的冲突，而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费，物业公司可能会采取各种手段，甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷，可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利益，也会寻求媒体、政府的帮助。

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面对利益需求难以一致、数量众多的业主，如果政府介入不及时、不主动，或者处理不当，小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。

三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制

从实践来看，抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率，也会引发新的社会矛盾，因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。

(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析

《解释》第5条对业主行使抗辩权作了规定。第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权应符合以下要求或条件：一是行使抗辩权的主体为业主;二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为，而不是物业公司实施的各类服务行为;三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费，即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为，包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权，对遏制物业公司的违规收费行为、文章来源：中顾法律网

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维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是，上述规定也存在一些缺陷：(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身，对于物业公司未按合同约定提供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定，这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围，不利于业主利益的保护;(2)业主行使抗辩权时，是业主可以“单个”的行使，还是应达到“一定数量”时才能行使，也没有明确规定;(3)当业主行使抗辩权时，是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费，还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费)，规定也不明确。

同时，《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括3种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握 [4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费;有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费;也有业主以其未享受物业公司提

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供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。(业主有权享受物业公司提供的各项物业服务，但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此，《物权法》第72条第1款明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得放弃权利不履行义务。”)例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。

(二)业主行使抗辩权的限制

为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：

第一，关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同，还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同，均对全体业主产生约束力，业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由，主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中，少数业主以没有参加

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合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费，也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司，或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上，这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定，选聘物业公司应当由业主共同决定，即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意;业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，文章来源：中顾法律网

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关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构 [5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构 [5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使;当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使 [6]。

(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作

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出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

四、完善物业服务费收缴制度的思考

业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题，为此，各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本，对于届期未缴纳物业费的，依顺序先后以口头、书面形式催收;对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金，如果采取上述形式催收仍不能回收时，则可以向法院申请“支付令”，通过督促程序来催收。在新加坡，则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费，如果业主超过30日仍未支付的，则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取;同时，法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金 [7]。在美国，如果某一房屋单元的业主欠缴物业费，从到期之日起，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权;若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿 [8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为，也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者

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强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定，住宅所有权人迟延履行费用义务，其数额超过其住宅所有权总价值3%，且迟延期间逾3个月的，得剥夺住宅所有权人的住宅所有权 [9]。

我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院起诉业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。

第一，完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定，物业收费应当实行明码标价，并且在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此，物

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业公司可以从以下方面完善物业费公示制度：一是通过告示牌、宣传栏，以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示，增加物业收费的透明度;二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单，将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏;三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。

第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴;拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函;拖欠3个月以上的，可以向法院提出起诉。

第三，发挥业主委员会的催缴作用。根据《物业管理条例》第67条的规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当履行催缴的职责。可以从以下方面来发挥业主委员会的催缴作用：一是由业主委员会公示欠费业主名单。从实践来看，可以考虑由业主委员会和物业公司共同公布欠费业主名单;二是业主委员会有权根据业主大会的决定或业主规约的规定向欠费业主收取利息及滞纳金;三是当1/10或1/5以上的业主要求行使或请求业主委员会行使合同履行抗辩权而拒交物业费时，业主委员会应当启动物业服务质量评价程序并告知业主暂停支付物业费。经过评价，如果物业公司的服务符合合同约定的，应当公告并书面通知业主缴纳;如果服务确实存在瑕疵的，应通

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过与物业公司的协商与谈判降低物业费，物业公司不同意降低的，告知业主按照物业公司已提供服务部分的相应标准缴纳费用。

第四，引入督促程序。对于无正当理由拒交、特别是长期拖欠物业费的业主，笔者认为，可以借鉴日本的做法，即由债权人通过督促程序向法院申请“支付令”。基于业主与物业公司之间利益平衡及构建和谐关系的要求，物业公司在向法院申请支付令前应当履行必要的催缴程序，如公示、书面通知、律师函、业主委员会督促与催缴等。

注释:

[1]陈美秋.北京半数业主拒交物业费明码标价能否根治顽疾[N].北京日报，(2004-08-24)[2010-01-03]，http://dev.villa.focus.cn/newshtml/74678.html.[2]谢罗群.无奈撤离凸现企业发展困局———上海物业服务公司撤离小区现象调查[J].中国物业管理，2008，(4):20.[3]崔建远，韩世远.债权保障法律制度研究[M].北京:清华大学出版社，2004:191.[4]杜万华.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体

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应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J]，民商法学，2009，(10):16.[5]刘保玉，孙超.论业主委员会的法律地位[J].政治与法律，2009，(2):33.[6]邹凡.物业服务合同的抗辩权研究———兼论物业服务纠纷产生的原因及对策[D].江西财经大学法律硕士学位论文，2009-12:31.[7]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社，1995:284-285.[8]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社，2005:76.[9]梁慧星.中国物权法草案建议稿———条文、说明、理由与参考立法例[M].北京:社会科学文献出版社，2000:298.出处:现代法学 2010年第3期

第二篇：建设工程施工合同履约抗辩权的行使

建设工程施工合同履约抗辩权的行使

引以为戒的相关案例

2006年2月申请人南通建筑安装工程有限公司与被申请人徐州某公司签订一份建设工程施工合同，合同约定申请人承包被申请人的办公楼及加工车间厂房工程，开工日期2006年2月18日，竣工日期2006年5月28日，合同工期总日历天数100天，工程质量标准合格，合同金额157万元，工程款（进度款）分五次支付,承包人不能按期完工，每延期一天罚款5000元等内容。

合同订立后，申请人进场进行施工，被申请人陆续支付了合计120万元工程款。后双方因工程进度款的支付产生争议，2006年12月申请人在未通知被申请人的情况下，单方停止施工并退场。申请人退场时，尚有部分工程没有施工。为完成余下工程，被申请人后委托其他单位施工完成。

申请人提出仲裁请求称：被申请人始终拖延不付工程款，致使申请人资金不到位，无法继续工作，经多次催要只支付了少量款项，为了减少不必要的损失保证申请人的合法权益，无奈只有退场。请求仲裁委员会依法裁决被申请人：1.支付拖欠的工程款57.36万元；2.支付延期工程违约金26万元并赔偿经济损失17万元等。

被申请人称：申请人在施工过程中没有按照约定的工程进度及质量进行施工。在未完工也没有通知申请人的情况下私自从工地搬出了自己的施工人员及设备，申请人只得另找施工单位继续施工，直至完工。申请人的行为不但延迟了被申请人工程的竣工日期，而且按照双方约定的工程量折价计算还多收取了被申请人预付的工程款，另外还给被申请人造成了损失。提出反申请，请求除返还多预付的工程款外，另行承担违约金430000元。

仲裁庭经审理认为，申请人作为承包人应先完成合同约定的工程建设进度，依约向工程师提交已完工程量的报告，发包人在计量、确认后支付相应的进度款项。对方不予验收或确认，申请人将依约享有继续施工、计量效果有效和要求支付进度款的权利。由于申请人未能提供证据证明按照合同的约定通知被申请人对隐蔽工程、中间部位验收和已完工程量的确认，因而无权要求被申请人按约支付工程进度款，被申请人不支付工程进度款，系行使抗辩权而无需承担违约责任。即便被申请人未按期约支付工程款，申请人亦应当依法行使合同抗辩权，经催告并依约给予发包人合理期限，发包人仍拒不履行的情况下，承包人才依法享有停止施工权、顺延工期权、索赔损失权、合同解除权在内的不安抗辩权。申请人在未进行合理催告的情形下，单方停止施工并退场，属行使合同抗辩权不当，其行为致使余下的工程未施工，整个工程未能按期竣工，构成违约，应按合同承担违约责任。申请人其要求支付延期工程违约金并赔偿经济损失的请求不能成立。本案审理过程中，由于申请人未对合同约定的每延期一天支付5000元的违约金要求调整，被申请人要求申请人承担自约定的竣工之日至2006年8月22日的违约金43万元，符合法律规定，本会予以支持。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故裁决申请人返还被申请人多支付的工程款，并支付违约金430000元，驳回申请人的仲裁反请求。

案例二

1998年6月，建设单位武汉某房地产公司与武汉某建筑公司经招投标签订了一份《建筑安装工程合同》，约定建筑公司承建位于武汉市香港路与光华路交叉处的一幢科技大楼和两幢综合楼，合同包干价格为6000万元，日历工期300天，逾期每日按合同价的千分之一承担违约金。在工程施工过程中出现了基坑塌方、设计变更、延迟付款等情况，由于对基坑进行加固、维修等原因，致使工程竣工逾期811天。后承包人起诉要求发包人支付余下的工程款1204万元。发包人反诉承包人要求支付逾期违约金5280万元，该案经湖北省高院一审认定承包人未及时办理工期签证和工期索赔，对发包人延迟付款未行使抗辩权，逾期竣工的事实予以认定，判决承包人承担逾期违约金3000多万元。二审最高院驳回上诉，维持原判。最后导致承包人不仅拖欠的工程款1200多万元无法收回，还要另行支付发包方1800多万元，损失惨重。

上述两个案例说明在建设领域，许多承包人由于不了解法律对履约抗辩权的相应规定，不善于及时行使法律赋予的抗辩权，而导致在司法实践中有太多的承包商未能及时行使抗辩权而使自己处于非常被动局面，教训是极其深刻的。作为建筑施工企业学习并认真领会法律和示范文本通用条款对于合同履约抗辩权的有关规定，运用抗辩权达到维护自身合法权益的目的，已经成为建筑施工企业的重大课题和当务之急。对于我们从事房地产专业的律师，特别是是担任建筑施工企业法律服务的律师更应当认真重视履约抗辩权在建设工程中的运用。

一、合同法关于履约抗辩权的规定

合同法用四个条文对履行抗辩权做出了规定，分别是：

第六十六条（同时履行抗辩权）当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

第六十七条（后履行抗辩权）当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第六十八条（不安抗辩权）应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

合同法用四个条文对履约抗辩权问题作出了规定，对于在建设工程施工合同中如何依法适用值得我们认真思考和研究，结合建设工施工合同的具体实际，在合同履行过程中，承包人可运用的主要是后履行抗辩权和不安抗辩权。

二、建设工程价款的类型及工程的三个阶段 建设工程施工合同的概念

所谓建设工程施工合同，按照合同法第二百六十九条的规定，是指承包人进行工程施工建设，发包人支付工程价款的合同。在建设工程施工合同，承包人的义务是按照约定进行施工、按期交付合格的工程，发包人的义务是按时支付工程款。在建设工程施工合同签订、履行过程中，工程质量、工期、价款是三大核心问题。其中质量、工期是承包人应注意的问题，承包人的义务；价款是发包人应注意的问题，及时、足额给付价款是发包人的义务。

工程质量是建筑工程的生命，建筑法及相关行政法规，均将工程质量作为立法的主要出发点和主要目的。最高院的司法解释规定，建设工程施工合同可能因为承包人没有资质、超越资质、借用资质、非法分包、转包、未依法进行招投标导致合同无效，但工程质量合格的，承包人有权取得工程款；相反，建设工程施工合同有效，但工程质量不合格的，承包人无权取得工程款。工程质量合格是承包人主张工程款的前提。工期往往被发包人用来对付承包人达到少付、拖付工程款的惯用手段。价款是承包人从事一切经营活动所追求的主要目标。工程价款的类型

根据发包人支付工程款的义务，按照其支付工程款的时间，可将建设工程价款分为开工阶段的预付款、施工过程中的进度款和工程竣工后的结算款三种类型。

3按照工程价款的类型，将建设工程划分三个阶段

按照工程款的这三种类型，可以相应的将建设工程基本划分为支付工程预付款阶段、支付工程进度款阶段和支付工程结算款阶段这三个阶段，简单称为开工阶段、施工阶段、竣工阶段。建设工程各阶段的履约循序 由于建设工程施工周期长、内容复杂，以致建设工程施工合同在不同的履行阶段，其履约顺序是不同的，这也是建设工程施工合同不同于其他合同的一个显著特点：

在工程支付预付款阶段（开工阶段），发包人应按照合同约定先履行支付承包人工程预付款的义务，承包人后按约开工建设；

在工程支付进度款阶段（施工阶段），承包人须先完成上月的工程进度或形象进度的义务，发包人经计量、确认后支付进度款；

在工程支付结算款阶段（竣工阶段），承包人须先完成整个工程建设并经验收质量合格的义务，发包人后按约支付工程结算款，承包人交付工程。

三、建设工程各阶段的履约抗辩权的行使

（一）工程支付预付款阶段（开工阶段）履约抗辩权的行使

在支付工程预付款阶段，发包人不按约支付工程预付款，承包人享有延期开工、停止施工的后履行抗辩权。

1法律规定。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”依据合同法第六十七条的规定，行使先履行抗辩权须具备两个条件：一是当事人之间订有对价关系的双务合同；二是应先履行合同义务的一方当事人未履行或未适当履行其义务。

对此，《合同法》在第十六章建设工程合同中第二百八十三条也明确规定“发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。”因此，在发包人未按约履行提供施工场地、资金等施工条件的义务时，承包人具有暂停施工的履约抗辩权，并同时有权要求顺延工期、赔偿损失等权利，这是法律赋予承包人一项法定权利。2合同约定。1999年12月国家建设部和国家工商总局依据建筑施工行业的交易习惯共同制定和推荐建设工程施工合同示范文本（下称示范文本），该示范文本分为协议书、通用条款和专用条款三个部分，其中协议书和专用条款部分可以由当事人协商确定，而通用条款是由国家推荐使用的固定条款。它对词语定义及合同文件、双方一般权利和义务、施工组织和工期、质量与检验、安全施工、合同价款与支付、材料设备供应、工程变更、竣工验收与结算、违约索赔和争议等问题作出约定。其中通用条款第二十四条规定“实行工程预付款的，双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。”

3行使的程序要求。应注意的是，建筑施工企业与建设单位通常按照示范文本签订建筑施工合同，虽然合同法第六十七条、第二百八十三条未做出承包商必须发出预付通知的规定，但既然双方签订的示范文本通用条款约定，承包人行使建设工程后履行抗辩权时还必须具备已经催告这个条件。即只有在承包人用书面方式发出要求付款的通知，发包人逾期仍不履行付款义务时，承包人才获得行使后履行抗辩权的权利。再则，对于建设工程而言运用停工的后履行抗辩权应当慎重，从避免不必要的经济损失和良好的合作关系角度，不应轻易使用，而应给发包人一个自行改正的机会。因此在实践中，对于发包人未按约支付预付款，承包人行使后履行抗辩权，中止履行合同义务即停止施工、要求顺延工期和赔偿损失，应当催告并依约给予发包人合理期限。

（二）工程支付进度款阶段履约抗辩权的行使

在支付工程进度款阶段，承包人完成进度工程后，发包人不按约支付进度款，承包人享有停止施工的不安抗辩权。

1法律规定。根据《合同法》第69条的相关规定，承包人在行使不安抗辩权时，还必须履行及时通知的义务。2合同约定。对履行这一催告义务的具体操作，如果双方在专用条款中未作具体约定，可参照示范文本通用条款 26.3规定“发包人超过约定的支付时间不支付工程款（进度款），承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起应付款的贷款利息。”26.4规定“发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。” 行使不安抗辩权的条件和程序。（1）有证据证明承包人自己已经按照合同的约定完成了自己的先履行义务——提交已完工程量的报告。承包人按照预定完成形象进度或月进度的工程量后，应当按照示范文本中通用条款第25条的约定进行工程量的确认。第25条约定：承包人应按专用条款约定的时间，向工程师提交已完工程量的报告。工程师接到报告后7天内按设计图纸核实已完工程量。工程师收到承包人报告后7天内未进行计量，从第8天起，承包人报告中开列的工程量即视为被确认，作为工程价款支付的依据。

（2）发包人不支付工程进度款，具备行使不安抗辩权的法定情形，即发包人具有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

（3）承包人能够举证证明其已经催告并依约给与发包人合理期限。在司法实践中，判定承包人是否有权主张不按抗辩权以及能否行使单方合同解除权，一般都会根据承包人是否能举证证明其已经催告并依约给予发包人合理期限来加以判定。而恰恰在重要的书面催告这一环节，许多承包人不了解或者不重视法律和示范文本的规定，以至于在工程竣工结算的同时，被追究工期预期的违约责任，而往往不能提供相应的抗辩证据而陷于被动。

案例一 在上海浦东陆家嘴地区某大型商业设施建造过程中，法国某建筑承包商承包施工泰国正大集团一个工程总价为1.75亿美元的项目。由于正大集团受亚洲金融危机的影响，未能按月付款，法方第二天就向对方发函催告并给其一个月将停工的通知，届时发包人仍未付款，承包人即停工并给一个月的解除合同的期限，但到期后发包人仍未能履行，法方即宣布解除合同并向中国国际贸易仲裁委员会提起违约索赔仲裁，赔偿请求高达2543万美元。

案例二2006年12月30日江苏某建设集团有限公司成都分公司与四川省安居建筑工程公司签订《网架工程承包合同书》，合同约定由乙方恒久公司承包甲方安居公司成飞体育馆网架工程，合同总价人民币188万元。加工酬金的支付与结算：网架加工制作完毕，材料运到现场后七日内，甲方支付100万元；网架起部安装后25日内，甲方支付30万元；网架工程安装完毕之前，甲方支付210560.8元；体育馆工程完毕验收后七日内，甲方支付179379元；网架合同总价的5%即94410元作为工程保修金，保修期满一年后十五日内一次付清。

合同订立后，乙方严格按照合同履行义务，而甲方严重违约延付工程款。合同约定第一批款100万元应在4月底支付，甲方在拖延50天后分三批才付清；第二批款30万元应在6月20日支付，甲方拖延28天7月18日才支付；第三批款210560.80元应在安装完毕之前支付，虽经乙方发催告函后，甲方仅支付了10万元，余款11万元始终拒绝支付。恒久公司决定停工并将施工工人撤回。后为协调工程款的支付问题，恒久公司安排工程部经理前往甲方工地进行交涉，对方非但不给款，而且将四位人员打伤。在律师介入后，二00六年十二月三十日甲乙双方达成和解协议：甲方赔偿乙方被打人员医疗费、精神损失、二次进退场差旅费用、停工损失等人民币十二万元，乙方放弃追究甲方相关人员的刑事、民事责任；上述赔偿款项实际赔偿到位后，乙方安排人员进场进行施工。余下工程款由成飞公司进行担保。

（三）工程支付结算款阶段（竣工阶段）履约抗辩权的行使

在工程竣工阶段，建设工程通过竣工验收后，发包人未按约定支付结算价款，承包人享有拒绝交付工程的不安抗辩权。

1法律规定。除合同法第六十八条所赋予的不安抗辩权外，按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条的规定，无论建设工程施工合同是否有效，只要建设工程经竣工验收合格，承包人即获得请求发包人支付工程结算款的权利。《合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。”建设部《建设工程价款结算暂行办法》第二十一条规定，工程竣工后，发、承包双方应及时办清工程竣工结算，否则，工程不得交付使用，有关部门不予办理权属登记。从以上法律规定表明，工程质量经验收合格，发包人未按约定支付工程价款，承包人就有权拒绝交付工程。

2合同约定。《建设工程施工示范文本》第32条对工程竣工验收做出以下约定：（1）工程具备竣工验收条件后，承包人向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。——（2）发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。——（3）发包人收到竣工验收报告后28天内不组织有关单位验收，或在验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。——（4）工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期未实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。——（5）发包人受到承包人竣工验收报告后28天内不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切以外责任。

第33条对工程竣工结算程序、支付时间、方式做出以下约定：（1）工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料——（2）发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。——（3）承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。——（4）发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。——（5）发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。应当注意的是示范文本的缺陷没有言明，发包人在收到承包人单方竣工结算报告28日内不予答复的，视为认可承包人的竣工结算价。

建设部《建设工程价款结算暂行办法》第十六条规定，发包人收到竣工结算报告及完整的结算资料后，在本办法规定或合同约定期限内，对结算报告及资料没有提出意见，则视同认可。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条、江苏省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十条规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件，按照约定处理，承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，人民法院应予支持。因此，在合同专用条款中应主动约定，发包人收到竣工结算文件后，在28天内未提出异议的，视为认可竣工结算文件。可以含蓄的表达。行使不安抗辩权的条件和程序。（1）有确切证据证明承包人已经按照合同的约定完成了自己的先履行义务和发包人具有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。（2）承包人能够举证证明其已经催告并依约给与发包人合理期限。

国家法律、最高法院的司法解释和行业交易规定均表明：在工程通过竣工验收后的约定期限内，承包人应递交竣工结算报告和完整的结算资料，发包人应确认并支付结算价款，承包人应在收到结算价款后的14天内把工程交付发包人；如果发包人逾期不支付工程结算价款，承包人有权拒绝交付工程，同时发包人则应承担违约责任，并可能承担以建设工程折价或拍卖方式变现后的价款优先偿还工程价款的法律责任。这就是在工程通过竣工验收，发包人不按约支付结算款时的承包人可行使的不安抗辩权。

五、建筑施工企业有效行使建设工程履约抗辩权能力的对策 建筑企业在起诉催要拖欠工程款时，应基于行使履约抗辩权同时提出因发包人的原因导致工期延误的顺延工期和赔偿损失的诉讼请求，以应对发包人可能提出的反请求。进行法制宣传，提高企业负责人对合同抗辩权的认知和理解水平。3 建筑企业应从行业特点建立健全法务机构。加强对企业法务人员的实务培训，把加强履约抗辩权管理作为企业法务人员的主要职责。建筑企业应及时制定加强履约抗辩权管理的规章制度。建立工程签证和索赔管理办法，履约资料的原件管理办法，合同履约过程中的抗辩权行使的检查办法。邮寄提交签证、索赔、竣工报告、结算报告，应让对方予以签收。不签收的，可以采取邮寄、公证的方式，邮寄时应注意邮寄文件清单，邮寄送达回执的保存。

考 试 题 目

一、双务履行合同中抗辩权的类型、概念？

答：按照合同的规定，在双务履行合同中有同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权。

同时履行抗辩权是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

后履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的情况，可以中止履行。

二、我国合同法所规定的不安抗辩权行使的条件、程序、后果？

答：根据我国合同法第六十八条的规定，行使不安抗辩权的条件应当是先履行债务的当事人只有在有确切证据证明对方有下列情形之一的，才可以中止履行，行使不安抗辩权：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。行使不安抗辩权的程序，当事人行使不安抗辩权，中止履行的，应当及时通知对方，以使对方了解其主张的不安抗辩权，使对方作出明确的表示。

行使不安抗辩权可能出现三种法律后果：

（一）对方提供适当担保时，应当恢复履行。

（二）中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

（三）在先履行的一方没有确切证据的情况下中止履行合同，中止履行的一方承担违约责任。

第三篇：物业服务合同

****购物中心物业服务协议

甲方 ：*** 法定代表人： 联络地址 ： 邮编：

乙方（承租方）： 身份证号／营业执照号： 法定代表人：

联络地址： 邮编： 乙方承租商铺基本情况：

坐落位置： 层 号 ；

租赁面积：平方米； 类 型： 商 业

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方分别作为（以下简称“本物业”、“物业”）的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议： 第一条 物业管理服务事项

根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：

1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。

2、本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务。

3、本物业装饰装修管理服务。

4、物业管理区域内其他双方协商的有偿服务。第二条 双方的权利和义务

（一）甲方的权利义务

1、甲方应对本物业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮。

2、甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但除甲方存在过错外，不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务。

3、甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。

4、甲方应及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉。

5、甲方结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面（包括以公告的方式）告知乙方。

6、甲方应建立健全本物业的物业管理档案资料。

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7、甲方应在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，按照双方约定或协商确定费用，向乙方提供本协议约定以外的服务项目。

8、甲方接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用。

9、甲方对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括《装修手册》，《租户手册》，《消防责任书》，统一经营管理守则，设施设备运行及维护管理，消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。

10、甲方对本物业实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险。

11、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方。

12、甲方应依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他服务费用。

13、如乙方工作人员因服务态度不佳被顾客投诉，经双方调查后情况属实，甲方有权要求乙方立即整改，包括更换人员等。如一个月内乙方因服务态度和商品质量问题被顾客在本物业的总服务台投诉达到3次以上，甲方有权要求乙方停业整顿，停业期间仍应缴纳租金和物业服务费等费用，因此造成的所有损失由乙方自行承担。乙方对此没有异议。

14、其他法律法规确定的权利及义务。(二)乙方的权利义务

1、接受甲方提供的物业服务，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议。

2、乙方自行承担在本物业投资和商业经营的全部风险，不得因甲方对本物业实施统一经营管理而要求甲方对商铺经营承担任何责任。

3、乙方应遵守甲方制定的本物业相关管理规定。

4、乙方应按时向甲方缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴费用。

5、乙方装饰装修所承租商铺时，应遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定。

6、乙方未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施；不得以任何理由占用、损坏本物业的公共区域、共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，乙方应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，乙方应予赔偿。

7、乙方应遵守本物业消防安全管理规定，承担商铺经营相关的消防责任。乙方应在开业后每年十月份与甲方签订一次《消防安全责任书》，积极参与、配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用。

8、乙方应按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方

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面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

9、乙方未经甲方同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；在铺内设立货品堆放处、办公室等需要按照消防要求安装烟感、喷淋、防爆灯等设施，商铺货品堆放处须符合消防要求，货架须采用金属材质。

10、乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商与经营管理，缴纳统一的经营质量保证金及促销费与其他费用，并执行本物业统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定。

11、乙方应按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动。

12、乙方如需并依法且按照商铺租赁合同约定可以转租所承租商铺，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，并确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人履行物业管理协议项义务承担连带保证责任。

13、乙方应负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失；负责教育、管理监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任。

14、乙方应根据甲方规定的时间、路线、方式运输货物。

15、乙方营业产生的垃圾必须袋装，干/湿分开，并按甲方规定时间自行运送至位于本物业地下停车场内的公共垃圾站；各类装修施工所产生的建筑垃圾、及餐饮厨余垃圾等非营业产生的垃圾由甲方代为联络，由公共垃圾站清运出本物业，乙方应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费中；乙方若有特殊需求，需与甲方协商，并以书面方式确认。

16、未经甲方书面许可，乙方不得在本物业内承租商铺范围以外的任何地方，从事任何经营和推广活动。

17、乙方应保证其营业人员至少有1人参加过由消防主管部门举办的消防培训，经考核合格后，执证上岗。

18、法律法规规定的承租方和物业使用人的其他权利和义务。第三条 物业服务费等费用

（一）物业服务费

1、乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币 元（拾元整）。

2、物业服务费中包含了以下费用：（未注明空调费用）

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的能耗和日常运行、维护费用；（3）物业公共区域清洁卫生、消杀费用；（4）物业公共区域绿化养护费用；（5）物业公共区域秩序维护费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）相关税费及物业服务企业合理利润；

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（10）双方商定的其他费用。

上述物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务费。

3、物业服务费自【计租日】起计收。交付日应按商铺租赁合同约定予以确定。

乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。

甲方有权根据测算重新确定物业服务费标准，但在开业日起一年（365天）内执行的物业服务费标准不超过每平方米每月50元人民币。其后，甲方有权根据本物业所在地城市居民消费价格指数调整本物业的物业服务费。乙方明白并同意其后每个日历年应交纳物业服务费，应按甲方发出书面通知（包括公告形式）载明收费标准执行(如甲方未发出通知，则按上一年标准执行)。

（二）其他费用

1、乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、等能源费用，以上费用在本协议中统称为公用事业费用。本物业水、电、燃气等能源在传送过程损耗所产生的能源费用，按如下约定处理：

（1）用水单价为：【 元/吨】，包括损耗能源费；

（2）用电单价为：【 元/度】，乙方应按照其承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊能耗。（3）燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能耗。乙方应在缴纳相关能源费用的同时，将应分摊的能源损耗费用一并向甲方缴纳。如遇公用事业部门调价，能源费用单价应据实调整。

2、乙方店内风机盘管的电费均由乙方自行承担费用。

3、乙方应按本物业统一规定标准向甲方交纳空调费。

4、建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，乙方单独向甲方交纳。装修建筑垃圾清运费为 8.5 元/㎡，计费面积按租赁合同载明面积确定，下同。

5、乙方为餐饮承租商户的，应按当地有关规定自行交纳相关费用，该项费用未包含在物业服务费中。

6、如乙方经营政府对垃圾处理有特殊规定的项目，如医疗服务等，则垃圾清运及费用由乙方自行负责。

7、为保障经营安全，达到防火要求，乙方为餐饮承租商户的，乙方承诺至少每日清洁一次罩面，至少每月清理一次抽油烟机、滤油器、油烟管道，并达到防火规范的要求；乙方可选择自行清洗、或由甲方统一清洗，有关清洗费由乙方自行承担；如乙方自行清洗后未达到防火要求，甲方有权采取包括但不仅限于停止水、电供应及报告政府消防主管部门处罚等措施，直至乙方符合有关防火要求，由此而造成的经营损失由乙方承担。

8、如乙方需要在本物业统一营业时间之外加时营业，应提前24小时书面报甲方批准后方可进行；实际产生的加时空调费及物业服务费由乙方向甲方据实支付。

9、乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用。

（三）履约保证金

乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于两个月物业服务费的履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。

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乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30 日内将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方。

（四）质量保证金

乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金共计人民币10,000元（壹万元）整，作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺不按时开业，或者出售的商品质量不符合国家规定或有损于商业广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，甲方有权（非义务）以质量保证金代为支付（具体金额以书面通知为准）对消费者、受损方的退货款、赔偿款，或政府罚款等。

乙方在接到甲方书面通知后5日内将质量保证金补足，否则，应按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。

（五）乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，付款发生的银行手续费用由乙方承担。

（六）在征得本物业业主书面同意的情况下，乙方可以转租，但应在签署转租协议前应缴清之前的物业服务费、能源费等各项相关费用。

第四条 代收代缴费用

如有关部门及乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费等代收代缴服务，具体方式及收费标准按本协议及有关部门规定执行。

第五条 保险

（一）甲方负责协调为本物业的共用部位、共用设施设备向保险公司投保财产一切险、公共责任险等。

（二）乙方负责在开业前对其自用部位（包括自行完成的装修等），自用设施设备，租赁区域的财产等财产一切险、公共责任险进行投保并承担相应费用，并向甲方提供合法有效的保险单及保费交纳凭据复印件。

（三）本物业正式交付使用后，发生任何保险事故时，甲乙双方应立即分别向保险公司报案，并协助共同分析查明原因，办理索赔。

第六条 违约责任

（一）甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。

（二）如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，乙方自行承担。

（三）如乙方违反物业管理规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按物业相关管理规定追究乙方责任，并有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，乙方自行承担。

（四）双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：

1、因不可抗力导致的物业服务中断，因任何原因导致的物业价值贬损；

2、因物业本身固有瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

4、因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；

5、因乙方不缴纳或未按时缴纳物业服务费，或其他有关费用，以及因乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不

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到服务标准；

6、经本物业业主同意的工程改造或商铺调整导致的损害。第七条 紧急状况

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其他事宜双方按有关法律规定处理。

第八条 不可抗力

如发生不可抗力事件致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第九条 争议解决

本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，双方约定向本物业所在地人民法院提起诉讼。

第十条 附则

1、本协议的效力及于乙方的员工、顾客、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。

2、本协议约定的甲方对乙方的通知，除本协议另有约定外，留置于乙方所租商铺属于有效送达乙方。第十一条 其他

1、本协议自甲方签字盖章、乙方签字（自然人）或盖章（法人）之日起生效；一式五份，甲方四份，乙方一份，具有同等效力。

2、如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。

附件1：消防责任书。

附件2：物业管理界面划分。

甲方：**** 乙方：

授权代表： 授权代表：

年 月 日 年 月 日

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附件1：

消防安全责任书

甲方：北京船洋商业管理有限公司（以下简称甲方）；

乙方：（以下简称乙方）。

为创建北京ONE购物中心（下称购物中心）安全稳定的经营环境，确保购物中心场的消防安全，根据《中华人民共和国消防法》、公安部令第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，甲方与乙方签订本消防安全责任书。

一、甲方的责任

（一）建立健全消防安全制度和组织，实行防火安全责任制，确定各级消防安全责任人、管理人，对本单位工作人员进行消防培训。

（二）对乙方开展消防安全宣传教育，督导乙方建立健全安全管理工作组织、责任和制度，并对乙方落实情况进行检查。

（三）建立广场区域的义务消防队，制定消防和应急疏散预案，定期组织消防演练。

（四）与乙方签订消防安全责任书，制定实施符合消防法律法规要求的消防安全制度和消防安全工作操作规程。

（五）组织开展日常消防安全巡查及定期消防安全检查，及时消除各种隐患。

（六）组织开展商户营业期间以及闭店后的餐饮安全检查工作。定期对餐饮商户排油烟清洗情况进行检查。

（七）按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查、维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口畅通无阻。

（八）审批乙方装修、明火作业、促销等活动的消防安全手续，监控其消防措施的落实和执行。

（九）定期对商户进行消防安全知识培训，提高其安全防范意识和安全工作技能。

（十）负责牵头成立物业管理区域内消防安全委员会，协调与政府相关部门的工作关系。

（十一）在紧急情况下，如乙方人员不在现场，甲方可以在不事先征得乙方同意的情况下，采取必要措施进入乙方区域处置情况，事后再通知乙方。因此给乙方造成损失，甲方无需赔偿。

（十二）法律法规及合同规定物业服务企业其他责任。

二、乙方的责任

（一）承担租赁区域内消防安全责任。

（二）严格贯彻国家、省、市有关消防安全法规，配合甲方实施在本广场的消防安全管理工作。

（三）管理好承租区域内的专用消防设施设备和器材，确保其完好有效。自行采购的消防设施设备和器材按要求自行维护保养，保证其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷帘门下禁止放置任何物品，影响功能及使用。

（四）依据法律法规成立承租区域内的消防安全组织，建立消防安全管理制度、制定消防安全应急预案，定期组织消防培训和演练并将有关情况及时通报给甲方；每天开业前、后各检查一次责任区域落实安全措施情况。

（五）乙方如需明火作业，必须报甲方批准，办理《动火作业许可证》，并采取相应防火措施后方可实施。在营业

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期间严禁动用明火。因装修或动火引起的责任由乙方负责。

（六）乙方装修施工应遵守甲方的《装修手册》，并报消防职能部门批准后方可实施。工程施工现场的消防安全由乙方负责落实，甲方有权监管。

（七）消防设施已通过消防主管部门同意使用，因管理不善和使用不当造成损失、损坏并给甲方或第三方造成损失的，责任和费用由乙方自行承担。

（八）派员参加甲方组织的公共消防安全组织，积极参加消防部门组织的消防教育培训，履行相关责任和义务。

（九）自行遵守地下停车场消防安全管理规定，不得带入、存放易燃易爆和危险品货品，人员和车辆、货物不得占用和遮档消防设施设备、标识以及消防通道。

（十）经营区内电器容量增容，需报甲方批准后实施。

（十一）乙方按照厨房设备的操作规程进行操作，厨房不准存放易燃易爆物品。

（十二）对承租区域内火源、电气、燃气设备设施要有专人负责，并经常维修、保养，防止浸湿电源插头，工作人员下班后必须断掉总电源。

（十三）员工会正确使用灭火器、灭火毯，熟练掌握电气火灾、油类火灾的灭火方法，对设施器材定期检查，发现失效及时进行更换。

（十四）乙方按照餐饮行业规范定期对排油烟系统进行清洗。

（十五）乙方在每日闭店时指定专人进行水、电、气关闭，并由商管公司值班人员进行核实。

（十六）乙方举办促销、焰火集会、灯会、展会等其他有火灾危险的大型活动时，应当在合同中明确当事各方的消防安全责任，并经甲方及消防、职能部门批准后，方可实施，安全责任由乙方自负。

（十七）法律法规及合同规定的物业使用人的其他责任。

三、其他事项

（一）本责任书自签订之日起生效。

（二）本责任书一式五份，甲、乙双方各执贰份，政府相关部门备案一份。

（三）本责任书双方共同遵守执行，未尽事宜，双方协商解决。

（四）本责任书由甲方及政府相关部门负责解释。

甲方代表： 乙方代表：

单位（盖章）： 单位（盖章）：

年 月 日 年 月 日

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附件2：

物业管理界面划分

1.0 设施设备的维修保养、运行管理界面 1.1 中央空调系统及通风排烟

1.1.1 租赁区域内中央空调系统如风柜机、盘管风机、管道（包括附属设备）及管道保温、机组的电源控制柜等的日常维保、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.1.2 租赁区域通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责； 1.1.3 购物中心共用的中央空调主机系统（含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻（却）水泵机组、管道及其附件等）的日常维修（含季度、检查）、保养（含一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方承担；

1.1.4 共用的空调机房设备开启由甲方操作及管理，机房的管理由甲方负责； 1.2 高低压配电系统

1.2.1 购物中心公共区域高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测及相关费用（含能耗及各类相关检测费用）由甲方负责；

1.2.2 乙方独立使用的变压器、联络柜补偿柜、配电柜等高压设施的日常维保（含季度、检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.2.3 租赁区域内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理及相关费用（含能耗）由乙方承担；

1.2.4 租赁区域内楼梯间、设备用房、出入口区域的照明的维保、能耗等费用由乙方承担；乙方专用广告照明的维保、能耗等费用由乙方承担。

1.3 给排水系统

1.3.1 从分户计量水表至租赁区域的给水系统，及乙方专用空调系统的补水系统的日常维护保养、运行管理及相关费用由乙方负责；

1.3.2 购物中心共用的生活水箱消毒、运行、维护、保养、人工等产生的费用由甲方负责； 1.3.3 乙方专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施由乙方负责维修和保养并承担费用； 1.3.4 租赁区域内排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养及相关费用由乙方承担； 1.3.5 共用水泵房设备的日常维护保养、操作及管理由甲方负责，机房的管理由甲方负责； 1.4 电、扶梯系统

1.4.1 由物业产权人提供的、供乙方独立使用的电扶梯、货梯的日常维修、运行管理、专业保养及相应费用（含能耗及检测费用）由乙方负责；

1.4.2 物业产权人提供的共用电扶梯、货梯的日常维修、专业保养、运行管理及相应费用（含能耗及检测费用）由甲

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方负责。

1.5 消防系统

1.5.1 由物业产权人提供给乙方独立使用的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.5.2 乙方与甲方或与其他承租方共用消防报警及联动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理由甲方负责；

1.6 其他

1.6.1 租赁区域内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、运行管理及相关费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.6.2 甲方有权对乙方使用的物业产权人提供的设施设备的日常维修保养等工作进行监督、检查；乙方须定期向甲方提供有关运行记录、维修保养记录及保养计划，包括但不限于对外进行专业承包及须由政府相关部门定期检测的内容报告；

1.6.3 租赁区域以外的公共设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养及相关费用（含能耗，乙方独立使用的除外）由甲方负责；

1.6.4 租赁区域所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修及每年一次的外墙清洗由甲方负责；

1.6.5 由物业产权人提供给乙方专用的设备设施包括并不限于空调系统、电梯和/或扶梯、高低压变配电系统的年检以及大中修、改造、更新等工作，由乙方负责并承担相关费用；

1.6.6 乙方自行购置的设备设施的维护、保养及相关费用由乙方自行负责。2.0 安全及环境管理界面 2.1 安全管理界面

2.1.1 租赁区域内的安全及消防管理由乙方自行负责； 2.1.2 租赁区域外公共部分的安全及消防管理由甲方负责；

2.1.3 甲方配合和协助当地有关部门对公共区域的区域进行安全监控和巡视，协助公安等政府职能部门对发现任何违反国家法律法规的行为进行制止，并报政府相关部门处理。

2.2 环境管理界面

2.2.1 租赁区域内保洁、绿化工作由乙方自行负责；但由乙方对租赁区域外造成污染的，应由乙方负责清理至达到甲方清洁标准或按甲方要求补偿相应卫生保洁费；

2.2.2 租赁区域内日常经营产生的垃圾（不包括建筑施工等垃圾）由乙方自行清运至甲方指定的垃圾堆放点；租赁区域内的消杀费用由乙方自行承担；

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2.2.3 购物中心公共区域的保洁、绿化由甲方负责。3.0 停车场及其他区域管理界面 3.1 甲方接受物业产权人委托负责停车场的经营管理；

3.2 乙方停车（包括供配货及购物车辆等）均应按照租赁合同相关内容执行；

3.3 租赁区域外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面归甲方统一管理经营、使用、收益；未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自使用（本合同、《租赁合同》或甲、乙双方另有约定的除外）； 3.4 乙方利用商业广场公共区域举办商品促销、展示等活动，须在活动举办前至少3个工作日向甲方提出书面申请，经甲方审批同意后，方可举办。如乙方活动与甲方举办的活动相互冲突，则由甲方另行指定乙方活动的时间或地点。乙方活动如需向政府有关部门申请，由乙方自行办理，并承担因举办上述活动而产生的责任及费用。

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第四篇：物业服务合同

物业管理服务协议

甲方: 宁夏金泰物业服务有限公司（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律法规、条例的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心大厦的物业服务签订此协议，以资双方共同遵守。第一条 物业管理服务及费用的收取及缴纳

（一）物业管理范围：乙方向宁夏金泰物业服务有限公司租赁 层 号房屋，建筑面积共计平方米的所有物业事宜。

（二）物业服务的内容：

1、房屋建筑共用部位的修缮、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、电梯（依法应由专业部门负责的除外）；

2、公用设施设备及其附属建筑物、构筑物的保养、修缮、运行和管理，包括道路、共用的上下水管道、落水管、污水管、化粪池、供配电系统、公共照明设备、泊车位、保安监控系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装臵、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线等设备的管理和维护；

3、房屋地下主设备（如消防设施、水电）的养护与管理；

4、物业资料档案管理、建筑安全管理；

5、维护大厦公共秩序，包括：巡视、门岗执勤；

6、清洁服务，非租赁区域内外物业范围的公共区域环境卫生；

7、交通与车辆停放秩序的管理；

8、公共消防管理；

9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向有关部门反应等措施。

10、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处臵应急事件或急迫性维修的具体内容。

11、其他：。

（三）物业服务期限

物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。

（四）物业管理费收取方法：

1、物业费用按建筑面积计收，每月每平方米3.5元包含（包括[基础物业费（3元/平米/月）、电梯费(0.5元/平米/月)]，建筑面积：

㎡，合计人民币：

元/月，大写：。

2、物业管理费的收费标准应当依据市物价局相关规定收取，可以根据市物价局的变价通知而变动，即以上述价格为举出，再加上（减去）市物价局的当期调整幅度金额作为甲乙双方新的收费标准（最高不超出2元/平米/月），但价格的调整必须与乙方达成书面一致方可执行。

3、物业管理费的付款方式为按月支付，每月25日前支付当月费用，乙方交纳该项费用时需甲方提供正规发票。

第二条 空调管理服务及费用的收取与交纳

（一）甲方为乙方提供青春大厦的空调管理服务如下：

1、空调服务费按照甲方测算明细中的项目作为收费的依据；

2、空调机组的正常运行、管理和维修；

3、空调冷却塔的正常运行、管理和维修；

4、空调全程水处理机的正常运行、管理和维修；

5、空调热水、冷水、水循环泵及补水泵的正常运行管理和维修；

6、空调空气处理机冷、热水、一次水、二次水集水器的正常运行、管理和维修；

7、空调各设备电控系统的运行、管理和维护。

（二）空调服务费收取方法：

1、空调费按乙方的租赁使用建筑面积、使用时间、分季节收取；

2、甲乙双方约定，年的空调制热费自 年 月 日起按乙方的实际发生开始计收（正常制热期为本年11月1日-次年3月30日）；

3、空调制热、制冷费的收费标准为冬季制热 7元/平方米/月；夏季制冷 8元/平方米/月；

4、乙方必须按照甲方的书面要求，在甲方指定的时间段内向乙方开放、关停空调制冷设备（正常制冷期为5月15日-9月15日）；乙方必须每月向甲方交纳空调费用，如使用时间超过十五天（包含十五天）按照一个月计算收取；

5、甲方对乙方空调制冷（8元/平方米/月×建筑面积）、制热费（7元/平方米/月×建筑面积所计算确定的金额收取；

6、空调费按月支付，乙方应在使用空调的当月25日前向甲

方支付当月费用；甲方应该给乙方出具相关发票。

第三条 水、电管理服务及费用的收取及缴纳

（一）用电地址和用电容量：

乙方用电地址是，用电容量是。如乙方需要增加容量，可向甲方提出申请，经双方协商一致后予以变更。

（二）供电方式：由配电室低压侧220/380V出线到各层的个配电间，由每个配电间五个配电表箱出线，到装在配电间外墙上的开关箱内。甲方提供交流单回路50HZ、220/380V电压的电源。

（三）供电设施维护管理责任：

1、经甲、乙双方协商确认，供电产权属宁夏金泰物业服务有限公司，供电设施运行维护管理责任以各层配电箱主开关下端为分界点，分界点以上电源则由甲方负责运行、维护、管理。分界点以下负荷则由乙方负责运行、维护、管理；

2、甲、乙双方分管的供、用电设施，除另有约定外，未经双方同意，不得操作或更动堆放分管设施。如遇紧急情况（当危机电网和用电安全，或可能造成人身伤亡或设备损坏）而必须操作时，事后应在24小时内通知对方；

3、在甲方受电装臵内安装的用电计量装臵由甲方维护、管理，乙方负责保护并监督其正常运行。如有异常乙方及时通知甲方；费用由乙方承担；

4、在供电设施上发生的法律责任以供电设施运行维护管理责任分界点为基准划分。甲乙双方应做好各自分管的供、用电设施的运行维护管理工作，并依法承担相应的责任。

（四）用电计量：

1、每层配电间内的用电计量表或单回路电表的记录作为甲方向乙方计算电量交费的依据；

2、采用220/380V低压进线、低压计量；

3、用电量等于直通式电表计量和电表数码乘互感倍率两种方式。

（五）电价及电费结算方式

1、甲乙双方约定电价为1.3元/度（含变损费用），甲方根据供电局抄收电费时间，在抄算电表五日内向乙方结算电费。在协议期间，如遇政府电价调整，则以1.3元/度为基数，再加上（减去）政府电价的当期调整幅度金额作为甲乙双方新的电费价格，新的电费价格必须经甲乙双方书面确认后方为有效；

2、电费结算方式：乙方按月向甲方结算电费，乙方在接到甲方送来的电费缴费单并核对无误、签字确认后，由甲方向乙方开具电费增值税发票，乙方在收到甲方开具的增值税发票后的5日内或在当月的20日前向甲方交纳当期的电费。

（六）其他约定事项

1、为保证甲、乙双方用电安全，甲方将定期或不定期对乙方的用电情况进行检查，乙方应当予以配合，乙方应派人员随同并配合检查；

2、乙方应按期对分界点乙方部分进行季节性安全检查和电器设备预防性试验，发现问题及时处理。发生重大电器设备及人身触电事故时，应及时向甲方报告。甲方应参与事故的分析并协助乙方制定防护措施；

3、乙方在受电装臵上作业的电工，必须持有上岗证，方可

上岗作业；

4、电力运行事故由下类原因之一造成的，甲方不承担 赔偿责任：

①不可抗力（战争、火灾、洪水、台风、地震、或双方同意的其他情况：政策、法律法规的变动）。不可抗力是指双方在签订合同时不能预见的事件，而它的产生极其后果是不可避免的和不可克服的；

②乙方自身的过错。因乙方或者第三人的过错给甲方或者其他用户造成损害的。

（七）供用电违约责任

1、甲方违约责任

①甲方未能依法按规定程序事先通知乙方停电，或非因供电部门原因造成停电，给乙方造成损失的，按乙方所受损失承担相应的经济赔偿，但不承担因乙方过错使事故扩大部分的赔偿责任；

②甲方所负责供电侧发生故障，甲方应在24小时予以修复，如根据实际情况确实不能在24小时内修复，甲方应在发生故障后36小时内书面通知乙方。如确实不能在24小时内修复，甲方又未能在约定的时间内向乙方进行书面通知，给乙方造成损失的，应当向乙方进行赔偿。

2、乙方违约责任

①由于乙方的责任造成甲方停电，乙方应承担赔偿责任，但不承担因甲方过错使事故扩大部分的赔偿责任；

②由于乙方的责任造成电能质量不符合标准时，对自身造成的损害，由乙方自行承担责任。

（七）用水管理服务及费用的收取及缴纳

1、甲方应当确保在乙方租赁使用区域内的给排水系统正常运行和使用；

2、乙方在租赁期间，应确保使用场地内的各种给排水设施设备完好，如有损坏照价赔偿；

3、甲乙双方约定水价为 4.0 元/吨（含供水损耗），甲方在超算水表五日内向乙方结算水费。在协议期间，如遇政府水价调整，则以 4.0元/吨为基数，再加上（减去）政府水价的当期调整金额作为甲乙双方新的水费价格，新的水费价格必须经甲乙双方书面确认后方为有效；

4、水费结算方式：乙方按月向甲方结算水费，乙方在接到甲方送来的水费缴费单并核对无误、签字确认后，由甲方向乙方开具水费发票，乙方在收到甲方开具的发票后5日内或在当月的20日前向甲方交纳当期的水费。

第四条 物业管理场地内车位的使用及车辆的通行

1、因甲方前院停车场只对本大厦业主服务，不针对社会车辆，乙方已确认同意；

2、经过乙方确认白天需要 个停车位，每个泊车位 元/月，合计 元/月；（仅提供泊车位，不负责保管责任）

3、经甲方规定白天 个车位划分，其它车辆不得入内，交费时间为每月6日。

第五条 双方的权利义务

（一）、甲方的权利义务

1、按照本合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进

行维修养护、管理，维护相关区域的环境卫生及秩序；

2、根据有关法规和政策，结合大厦实际情况，制定大厦的物业管理方案；

3、依照本合同向乙方收取物业服务费、水电、空调等相关费用；

4、制止违反本物业《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向有关部门反映等措施；

5、因乙方自身原因造成乙方人身及财产损失的，甲方不承担责任，如甲方的过错给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任；

6、确保乙方用水、用电、空调正常、安全；

7、甲方应向乙方公布空调等共用设备的保修点及保修电话，以方便乙方及时保修；

8、甲方负责对乙方租赁的经营场地公共设施进行定期检查，并按照有关规定提供保养、维修服务，费用由乙方承担；

9、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息；

10、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理；

11、甲方为乙方提供的空调制热温度不得低于摄氏18摄氏度，空调制冷温度应符合国家标准GB.9670-1996之规定，将制冷温度控制在18-28摄氏度之间。如果达不到以上温度，乙方应在发现之日起3日内向甲方提出，并要求甲方予以处理，如甲方在知悉后7日内仍未处理，乙方可视情况少付或不付相应费用。

（二）、乙方的权利义务

1、监督业主和物业使用人遵守《业主公约》和本物业共用

部位、公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、乙方与青春大厦共有区域由甲方进行管理，乙方经营所涉及的房屋内部区域由其自行管理；

3、乙方必须按约定时间向甲方交纳各项费用；

4、对需要甲方进行维修、维护、养护等物业服务的相关事宜，乙方必须提前书面通知甲方。属于乙方经营所涉及的房屋内部区域需支付相关维修、养护费用；

5、乙方对甲方服务质量进行监督，并就甲方服务内容、方式等提出改进意见或建议；

6、租赁区域内空调设施的正常运行、管理及维修由乙方负责；租赁区域内消防管路、消防设施及弱电设施由乙方负责。

第六条 合同终止

（一）期满终止

本合同期满前，乙方决定不再聘用甲方的，应在期满前1个月书面通知甲方；甲方决定不再续约的，应在期满前1个月书面通知乙方。

（二）期满续约

本合同期满前，乙方决定继续聘用甲方的，应在期满前1个月书面通知甲方；甲方自接到续约通知七个工作日内回复乙方。双方同意续签，应于合同到期前 15 日内签署新的物业服务合同。

（三）接管前处理

本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，甲方应当应乙方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个

月；双方的权利义务继续按照本合同执行。

第七条 违约责任

1、甲方不按照本协议约定履行义务的，承担乙方每季度物业管理费总额20%的违约金；

2、甲方不按照本协议约定履行义务而给乙方造成重大损失的，甲方应承担赔偿责任；

3、乙方不按照本协议约定履行义务，延缓缴纳各项费用的，由乙方按照供电、供水、供气部门的相关规定缴纳滞纳金，并承担每季度物业管理费总额的20%的违约金；

4、除本合同规定第六条规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付 万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。

第八条 突发事件处理：为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方应采取紧急避险措施减少损失的。

第九条 本协议如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

第十条 如甲乙双方因履行本协议发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的，提交银川仲裁委员会仲裁。

第十一条 对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。

第十二条 本协议自甲、乙双方签章之日起生效。

第十三条 本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

第十四条 大厦外墙面广告位不发布与乙方经营有冲突的广告，广告定位于家电、数码等相关品项。

甲 方：

法定代表人：

签约代表人：

签约时间：

乙 方： 法定代表人： 签约代表人： 签约时间： 11

第五篇：物业服务合同

物业服务合同

合同编号：

委托方（甲方）：“ ”业主委员会 委托方登记号：

通讯地址： 联系电话： 邮政编码：

物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号： 企业资质证书号：

组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。

第一部分 物业项目基本情况

第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下： 名称：“ ” 类型：。坐落位臵: 建筑面积：平方米。第二部分 物业服务内容 第二条 物业交接

1、甲乙双方应当在物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由甲方承担，时点后责任由乙方承担。

2、甲方应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方，由甲方、乙方进行逐项查验接收，并由双方签字确认。

3、甲乙双方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。第三条 乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。

3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。

4、公共绿地、景观的养护。

5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。

6、协助维护秩序，对车辆（包括机动车和非机动车）停放进行管理。

7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的维修养护方案。

10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处臵应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。

14、其他服务事项：

第三部分 物业服务标准

第四条 乙方按照双方约定按照 级标准提供服务。第四部分 物业服务期限

第五条 物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。第五部分 物业服务相关费用

第六条 本物业区域物业服务收费方式为：包干制。

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为： 住宅： 元/平方米/月；商业： 元/平方米/月。

2、盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

第七条 业主应当按 [半年]交纳物业服务费，每次交费的具体时间为： ；若乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，业主每月五日前交纳。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。

第八条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。

如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在竣工验收合格后六个月内将押金全额退还。

第九条 车位场地占用及清洁维护费：按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准收取。

1、停车场属于开发商所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准缴纳车位场地占用及清洁维护费。

2、停车场车位所有权或使用权由业主购臵的，车位使用人应按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准向乙方交纳车位场地清洁维护费。

3、乙方按上述标准收取的费用，不承担业主或使用人的人身、车辆及车内物品的保险与保管责任，如业主或物业使用人需要乙方保管的，需与乙方另行签订合同。

第十条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

第十一条 业主、物业使用人利用住宅物业从事经营活动的，乙方有权按商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十二条 物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但甲方若不按规定的时间缴纳上述费用的，乙方有权限制业主或物业使用人购买或使用。

第六部分 共用部位、共用设施收益及分配

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于弥补物业管理经费的不足。

第七部分 双方权利与义务 第十四条 甲方的权利义务

1、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

2、对乙方提供的物业服务有建议、监督权。

3、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

4、有权组织物业服务满意度调查。

5、在乙方办理入住 日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约平方米，位臵为。

6、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。

7、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

8、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。

9、按照约定交纳物业服务费与特约服务费；对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费业主或物业使用人，督促其交纳。

10、对由物业服务企业接受公用事业服务单位委托代收使用费用的业主或物业使用人，有义务督促其交纳。

11、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十五条 乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费及其他应由乙方收取（或代收）的费用。

2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

5、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说、建议、禁止使用等方式督促业主和物业使用人改正。

6、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

7、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

8、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第八部分 合同终止

第十六条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十七条 服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前 日内签订新的物业服务合同。

第十八条 服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。

第十九条 本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本合同执行。

第二十条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第九部分 违约责任

第二十一条 业主逾期未交纳物业服务费、特约服务费及其他应由乙方收取（或代收）费用的，从逾期之日起按照应交费用总额每日一元的标准支付违约金。

第二十二条 除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲方不得提前解除本合同，否则应当按 承担违约责任；造成损失的，甲方还应当赔偿乙方损失。

第二十三条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十四条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，不承担任何责任。

第二十五条 属于以下情况的，乙方不承担违约责任： 自然灾害等不可抗力导致物业管理服务中断的或业主、使用人的人身、财产受到损害的。暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致的损害。因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。乙方已经履行本合同约定的义务，因物业本身固有瑕疵或其他原因造成损失的。5 因业主、物业使用人之间的相邻权纠纷或乙方之外的当事人故意、过失行为产生的民事责任。甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。因乙方书面建议甲方完善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或必备的措施，而甲方未采纳所致的损害。因情况紧急需抢救其他业主或物业使用人合法生命财产所采取的必要措施如撬门、撬窗等紧急避险行为，给相关业主造成损失的。9 火灾、水灾等不可抗拒的损害、毁灭。10 无法避免的燃料、材料、供水、电力的短缺。乙方正常履行管理职责，但由于部分业主拒绝履行包括按时支付物业服务费在内的相应义务，而导致了物业服务费入不敷出，项目物业管理工作无以为继时，乙方有权单方解除本协议，退出本项目的物业管理，而且毋需承担任何赔偿及违约责任。因第三人原因造成甲方、业主及使用人的人身、财产损害的，乙方不承担责任。13 物业管理所无法控制的其他一切原因。第十部分 争议解决

第二十六条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下2方式解决：

1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；

2、向成都仲裁委员会申请仲裁。第十一部分 附 则

第二十七条 对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。

第二十八条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第二十九条 本合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。

第三十条 本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。第三十一条 其他约定：。

甲方： 乙方： 授权代表： 授权代表： 签订日期: 年 月 日 年 月 日