差异化公共租赁住房租金定价机制

第一篇：差异化公共租赁住房租金定价机制

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差异化公共租赁住房租金定价机制

差异化公共租赁住房租金定价机制

近年来，由于房价高企和城镇化进程加快，商品房价格与群众住房支付能力的差距日渐扩大，出现了大批既买不起商品房又游离于住房保障体系之外的“夹心层”，住房保障的“短板”开始显现。在群众住房危难时刻，党中央、国务院审时度势，在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一并提出，着力解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题。

目前，各地公共租赁住房保障工作基本处于建设、交付、管理并存期，作为住房保障的新生事物，其不论是在政策制定还是在具体实践上都需要不断改进与完善，在建设和管理中也难免遇到一些难题，其中租金定价合理与否，将直接决定住房困难群体的经济承受能力，这事关公共租赁住房保障制度实施的成败及公共租赁住房推行可持续健康发展是否顺利。租金定价是重要的民生问题，其不仅是制度性难题，也是社会各界广泛关注的焦点。杭州在发展公共租赁住房方面走在了全国前列，其差异化租金定价模式值得各地借鉴。

一、国内公共租赁住房租金现状

全国各地都把公共租赁住房作为保障性安居工程建设重点，在土地供应、资金保障上都投入了大量资源。但近年来，部分城市出现了大量公共租赁住房租不出去的现象，究其原因，除了房屋地段偏、交通配套滞后外，租金高也是一个重要的弃租因素。

对于公共租赁住房租金，大部分地区实行“政府主导，市场运作”，租金标准一般根据成本状况按照低于市场租金的原则合理确定，但在实际运营管理中，成本回收期较长且难以平衡成本，更谈不上微利。地方政府在公共租赁住房保障中的持续财政投入已捉襟见肘，面对强烈的民生需求和日趋紧张的财政，部分地区将陷入进退两难的尴尬局面。造成此僵局的主要成因有以下两方面。

（一）公共租赁住房租金含有政府提供公共产品的责任

公共租赁住房作为社会公共产品，基本由公共财政支付，以弥补

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市场机制不足，解决“夹心层”住房困难问题，体现政府提供公共产品的责任。如果租金向市场看齐，低收入阶层是否还有必要通过政府提供的公共租赁住房解决住房问题？

（二）公共租赁住房租金相对市场租金的合理性

考虑到公共租赁住房的建设成本和后续运营管理，以及各地政府财政的发展，需要收取一定租金是可以理解的。但是如果严格按照“政府主导，市场运作”，除土地行政划拨外，租金就需要考虑建造成本、资金利息、后续管理费等，可以说各地公共租赁住房租金基本与市场价持平或者高于市场价的现象。而且，各地市场租金普遍存在租售比倒挂，市场租金偏低，市场出租的住房主要以投资为主，看重的是房屋的升值潜力而不是房租，租金并不能反映真实出租价值，总体上与房价相比市场租金偏低，但与当前居民承受能力相比还是偏高。在此背景下公共租赁住房租金又略低于市场租金，这将难以在短期内完全依靠租金回收建造成本，也不能吸引社会资金投资到保障房建设。

二、杭州公共租赁住房租金差异化定价模式分析

2004年开始，杭州探索实施外来务工人员和大学毕业生租赁型公寓（简称“两项公寓”），2009年提出大力发展公共租赁住房（2010年将“两项公寓”纳入公共租赁住房管理），遵循“政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统一管理、市场运作”建管原则，着力解决“两个夹心层”住房难题，全力打造无缝衔接的公共租赁住房保障体系。目前，杭州通过收购、自建、配建等方式，已筹建公共租赁住房300余万平方米6万余套，已累计解决住房困难家庭1.3万余户。总结历年住房保障的实践经验，为解决因租金高导致弃租问题，2012年4月，杭州出台《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》（杭价服[2012]12号）（以下简称《租金办法》）、《关于杭州市区公共租赁住房租金标准的通知》（杭价服[2012]13号）（以下简称《租金通知》），根据土地等级不同实行差别化租金，改变过去租金“一刀切”的不合理做法，并对租金实行动态管理，每两年调整一次。

（一）公共租赁住房租金定价机制

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1.公共租赁住房租金定价原则

杭州公共租赁住房租金实行市场定价原则。租金综合考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。市场定价可直接影响租赁和购房需求，其也是政府经济租赁市场和抑制房价上涨的调控工具。

2.公共租赁住房租金定价模式的调整

杭州在“两项公寓”和公共租赁住房保障初期，房源分布较为集中，仅为试点，租金实行“一刀切”定价模式，不分地段优劣，一律为每月每平方米13元，对低困家庭实行租金减半。但随着公共租赁住房筹建方式的多元化，项目日益增多，地块分布全市，同时保障打破“户籍限制”后，原有“一刀切”的租金模式难以满足实际需要，也有失公平。为此，自2012年开始，杭州根据土地等级制定了新的租金政策，租金定价由“一刀切”向“差别化”转变，即按照土地等级不同实行差别化租金定价，不同地段的租金存在差异，从每月每平方米36元～10.50元不等，地段越好，租金越高，这种做法充分体现了公平性。租金平均水平为同类地段市场租金的70%。据统计，自实施差异化租金以来，选房入住率平均在92%以上，弃租率明显下降。

（二）公共租赁住房租金定价相关配套措施

1.租金减免优惠制度

根据《租金办法》和《租金通知》规定，保障家庭只要持有民政部门核发的有效期内的《杭州市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》，根据土地等级就可享受30%～50%租金减免优惠。土地等级高，减免幅度小；土地等级差，减免幅度大。用租金减免的经济杠杆，引导更多住房困难群体选择相应等级的公共租赁住房，减少弃租现象。

杭州为实施公共租赁住房与廉租住房保障并轨管理，对已不符合廉租住房保障但仍符合公共租赁住房保障的住房困难家庭，在首个租赁期（3年）由实施租金减免的优惠政策，公共租赁住房租金参照直管公房租金标准缴纳，以资助刚脱困家庭改善生活质量。2.租金动态调整机制

杭州公共租赁住房租金实行动态管理，每两年调整一次。物价管理部门委托专业估价机构，测定公共租赁住房项目所在区域的市场租

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金，根据土地等级，定期对租金进行调整，确保租金水平在同类地段市场租金的70%上下浮动，避免租金长期过低或过高，防止滋生寻租空间或产生弃租现象。根据《租金办法》和《租金通知》规定，遇租金调整时，在合同期内实行“租金孰低”原则，即公共租赁住房合同期限内租金标准提高时，承租人仍按原合同确定的租金标准缴纳至租赁期满；租赁合同期限内租金标准降低时，次月起承租人按降低后的租金标准缴纳。

3.租金便于租后管理的设计

杭州公共租赁住房小区物业实行公开招标，但物业管理费原则上不实行“优质优价”。为了吸引和鼓励优质物业服务企业参与保障性住房小区物业管理，《租金通知》规定“承租人缴纳租金后，不再缴纳物业服务费和电梯、增压水泵等能耗费”，即租金定价中包含物业费和电梯、增压水泵等能耗费，这意味着参与管理的物业企业只要服务管理到位，就可以100%的收费率收取物业服务费（一般小区物业费平均收费率在85%左右），即节省了收费的人力成本，又获得了15%左右的收费率机会收益，可用以弥补不实行“优质优价”带来的损失。在利于物业企业发展和便于后续管理的租金定价设计模式下，杭州公共租赁住房吸引了具有国家一级资质的南都物业公司参与管理，目前管理情况较好。

4.租金过渡利于退出机制的实施

杭州对公共租赁住房设立了较为严格的准入和退出机制，自取消公共租赁住房资格之日起，承租人最多有3个月的过渡期，过渡期内租金不变，如超过期限，必须按标准租金的3倍缴纳租金。从实践看，过渡期租金的人性化设计，有利于实施退出机制。同时，过渡期外3倍租金的惩罚机制，可以防止“老赖”不退房。

5.租金可用公积金全额缴纳

杭州不断完善住房公积金使用功能，明确公共租赁住房承租家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，按月用于支付房屋租金。目前，已实现住房公积金支付系统与公共租赁住房租金收缴系统的完全对接，申请程序简便。一方面住房公积金缴租减轻了承租家庭的经济负担，另一方面充分发挥了公积金破解“住房难”的作用。

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6.商业配套平衡成本的微利模式

杭州公共租赁住房建设运营管理中，不过度依赖公共租赁住房租金回收成本，但在建设公共租赁住房小区时，除税收优惠政策外，还应适当扩大商业配套用房的比例，且产权属于公共租赁住房管理机构或社会投资主体。与公共租赁住房租金相比，小区配套的商业用房完全可按市场租赁运作，这不仅可以保证公共租赁住房小区项目获取长期稳定的收益，还能用以贴补平衡公共租赁住房项目建设成本和后续管理租金收支差额。通过“商业配套平衡成本”的微利模式，已成功吸引多家企业、社会团体等社会投资主体参与到公共租赁住房建设管理中，据不完全统计，社会资金建设公共租赁住房约70万平方米，约占杭州“十二五”公共租赁住房规划供应量的25%。

三、完善公共租赁住房租金定价政策的几点建议

（一）租金水平与货币补贴水平相协调

大部地区公共租赁住房保障初期实行“实物为主、货币为辅”，中后期转变为“货币为主、实物为辅”。保障形式重心的转变，就要求各地在制定租金水平时，尽量做到实物租金水平与货币补贴水平相协调，一般实物租金与市场租金两者间差额可参考作为货币补贴水平的基数，各地可根据租赁市场的标准适当上下浮动。否则，货币补贴水平过高、有利可图，实物保障家庭就会弃租转而申请货币补贴保障，造成大量房源空置，导致货币补贴的财政支付压力增加。相反，货币补贴水平过低，保障家庭就会放弃货币补贴转而申请实物保障，造成政府供地日趋紧张，财政投资日益增加。

（二）完善不同户型间的租金差异

按照集约供地和保障基本需求原则，公共租赁住房单套面积控制在60平方米以下，户型分成套和非成套。各地普遍存在同地段或同小区成套住房和非成套住房租金同一水平的现象，有失公平，导致了大部分非成套房屋的空置及合租成套住房的弃租现象。为了鼓励单身的大学毕业生、创业人员承租非成套或合租成套住房，各地应进一步完善细化租金体系，对承租非成套或合租成套住房的保障对象，给予一定幅度的租金优惠。

公共租赁住房租金定价机制是一项较复杂的系统工程，必须以民

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生为出发点，兼顾投资主体承受能力，完善配套政策，以保本微利原则，吸引社会资金的投入。各地应积极发挥公共租赁住房租金的杠杆作用，合理调节需求，充分彰显公平，使公共租赁住房租金定价更加规范、合理。

李美婷/责任编辑

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第二篇：微信支付公共租赁住房租金操作流程

微信支付公共租赁住房租金操作流程

一、关注“深圳市住房和建设局”微信公众号（szzfjsj）。

二、进入“深圳市住房和建设局”微信公众号，进入“业务办理”的“住房保障”页面，点击“微信支付租金”。

三、绑定租户信息，输入租户的主申请人信息（包括姓名、证件类型、证件号码、验证码）后，点击“发送验证码”，系统将根据输入的信息验证租户信息，验证通过后读取系统中租户手机号码，并发送验证码，用户收到短信验证码后填写短信验证码，再点击“绑定”按钮，完成绑定。

四、绑定成功后，租户可以解除绑定或者继续绑定新的租户（方便代他人交租），如需交租，请点击“交租”按钮。

五、租户点击“交租”按钮后，进入待交租列表（系统自动按月列出需要交纳的租金及滞纳金信息），租户点击“交款”进行微信支付租金。为避免重复交纳租金，状态为“银行托收中”时无法通过微信支付交租。

六、微信支付操作，租户可以选择零钱或者微信账号绑定的银行储蓄卡、信用卡进行支付。

七、租户支付成功后，显示微信支付交易详情

八、温馨提示：

1、微信支付租金功能开放时间为每天凌晨1:00至晚间11:00，晚间11：00至次日凌晨1:00系统不予支持微信支付租金。

2、为保证月底财务核账准确，每个自然月最后2天（包含法定节假日）系统不予支持微信支付租金。

3、目前系统只支持以家庭或个人名义与深圳市住房和建设局签订租赁合同的租户通过微信支付租金。

4、微信支付租金的票据由深圳市住房保障署集中打印，统一邮寄。

5、租户在使用微信支付租金过程中如遇到问题请联系0755-23913773，以便我们及时知悉和处理。

第三篇：2018年福建省公租房新政策：公共租赁住房租金管理办法

2018年福建省公租房新政策:公共租赁住房租金管理办法

2018年福建省公租房新政策出台了!福建省物价局等部门日前出台《福建省公共租赁住房租金管理办法》，规范和完善公共租赁住房租金管理，保障改善民生住房需求，促进政府惠民利民政策的有效落实。

新规主要从七个方面完善公租房租金管理：

一、完善公租房租金的管理方式

对公租房租金依据公租房属性实行分类管理，其中政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府指导价;政府与社会资本合作投资建设、运营管理的公共租赁住房租金标准，由运营方依据合作协议等合理确定;各类企业和其他机构等社会资本投资建设、运营管理的公共租赁住房租金标准，由公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与承租人协商约定。

二、完善公租房租金的确定原则

制定政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金标准，应当以保证正常运营和维修管理为原则，综合考虑住房市场租金水平和保障对象的支付能力，按照不超过同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的70%合理确定;政府投资建设并运营管理以外的公共租赁住房租金标准，可参照同地段或同区域、同类型住房市场租金水平的80%以下确(约)定。

三、完善制定公租房租金所依据市场租金的确定方法

制定政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金标准所依据的同地段或同区域、同类型住房市场租金水平，可由所在地市县房地产或住房保障主管部门根据住房市场租金监测情况确定，也可由公共租赁住房项目管理单位调查测定或委托具有相应资质的专业机构评估测定。

四、明确按保障对象支付能力不同实行差别化租金

针对公租房和廉租房并轨运行后，有关保障对象的收入差别较大，且两房并轨运行后执行统一的公租房租金标准，明确政府投资建设并运营管理的公租房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免方式分类分档计租,具体减免方式及分类分档计租办法由所在地市、县人民政府另行规定。

五、明确与公租房租赁补贴的相关事项

为加快推进城镇住房保障家庭租赁补贴政策规定，对符合条件的公共租赁住房保障对象通过发放住房租赁补贴，由其自行在市场上承租住房的，应当综合考虑当地经济发展水平和保障对象的实际情况，合理测算并确定住房租赁补贴标准，并建立随住房市场租金水平变化

动态调整的机制。同时，考虑到各地住房市场租金水平和地方财力的差异性，按照有关部门和部分地市的建议，明确公租房租赁补贴办法及补贴标准由各地另行制定。

六、明确公租房退出及租金缴交标准等事项

因收入等情况变化而不再符合租住公租房条件的，承租人应按合同约定退回公租房。未按合同约定退回公租房，承租人确无其他住房的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金;承租人有其他住房逾期拒不退回公租房的，公租房的所有权人或者其委托的运营单位可以依法要求承租人腾退公租房。合同对违约租金标准的缴交另有约定的，按合同约定执行。

七、强化公租房租金的事中事后监管

公租房租金实行明码标价制度，并对明码标价的有关内容进行规范。要求各地加强对公租房的成本监审和租金水平的监测分析，有条件的市、县可选择当地有代表性的公租房作为成本数据采集单位和监测定点单位，适时掌握公租房成本动态和租金行情变动情况，并要求各级价格主管部门加强对公租房租金的监管。

主要政策亮点：

一、缩小定价范围，促进社会事业发展补齐民生短板

新办法从转变价格管理方式入手，缩小公租房的政府定价管理范围，明确除对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府定价管理外，对各类社会资本及政府与社会资本合作的公共租赁住房实行更加灵活的价格政策，其租金标准由公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与承租人协商约定，或者由运营方依据合作协议等合理确定，赋予经营者更大的定价自主权，吸引社会资本投资建设、运营管理公租房，促进社会事业发展补齐民生短板。

二、健全定价机制，助推租购并举住房制度改革

新办法从保障改善民生住房需求出发，健全与多层次公租房保障体系相适应的定价机制。明确政府投资建设并运营管理的公租房租金标准按照不超过同地段、同类型住房市场租金水平的70%确定，不再对制定公租房租金标准所依据的市场租金比例低限作具体规定，以利于保障城镇低收入住房困难家庭的基本住房需求，促进政府惠民利民政策的有效落实。明确按保障对象支付能力不同实行差别化租金政策，对符合条件的保障对象采取租金减免方式分类分档计租,以利于我省多层次的住房保障体系的建立健全。

三、强化事中事后监管，维护保障对象的合法权益

新办法从维护保障对象的合法权益出发，增加相关措施强化公租房租金的事中事后监管。明确公租房租金实行明码标价制度，各地应加强对公租房的成本监审和租金水平的监测分析，有条件的市、县可选择当地有代表性的公租房作为成本数据采集单位和监测定点单位，并要求各级价格部门加强对公租住房租金的监管。

政策利好分析：

有利于通过对公租房租金管理方式的改革，缩小定价范围，吸引社会资本投资建设、运营管理公租房，促进社会事业发展补齐民生短板。

有利于通过对公租房租金定价原则的完善，健全定价机制，保障改善民生住房需求，助推全省多层次的公租房保障体系的建立健全。

有利于指导市、县规范做好公共租赁住房租金管理工作，促进政府惠民利民政策的有效落实。

第四篇：岳池县公共租赁住房租金减免实施办法(试行)（本站推荐）

岳池县公共租赁住房租金减免实施办法

（试行）

第一条 为建立完善公租房申请租金减免及审核管理制度，根据《公共租赁住房管理办法》（建设部令11号）及配套文件和相关法律法规，制定本规定。

第二条 岳池县城区范围内公共租赁住房租金减免的申请、审核及监督管理，适用本规定。

第三条 租住公共租赁住房的家庭，若属以下情况，可按照办法予以减免：

1、家庭主要劳动力系重度残疾（1、2级生活不能自理）并持有第二代残疾证，因残致贫的；

2、城镇“三无”人员（无劳动能力、无收入来源、无法定赡养人）；

3、家庭成员遇意外事故（如交通事故、火灾等）无力支付租金的；

4、家庭成员有重大疾病的（恶性肿瘤、尿毒症、急性心肌梗塞、重要器官移植、严重I型糖尿病、系统性红斑狼疮、慢性肝功能衰竭、脑梗死等疾病）。

5、县政府认定的其他困难群体。

第四条 申请减免的家庭需提供以下证明材料：

（一）承租人户口薄或居住证；

（二）居民身份证；

（三）岳池县公共租赁住房（含原廉租住房）租赁协议；

（四）其他证明材料：民政部门核发的《城市最低生活保障金领取证》、《残疾人证》（如有）或县民政部门出具的低收入相关证明。

第五条 公共租赁住房租金申请减免程序：

（一）承租户持户口薄、居民身份证和《岳池县公共租赁住房租赁协议》及相应证明材料，向户口所在地社区提出申请并填写《岳池县公共租赁住房租金减（免）申请审批表》，由社区对申请人的基本情况进行详细调查，确定申请人是否属于减免范围后上报乡镇；

（二）由相关乡镇对申请人资料进行复审，将审核结果进行公示并报县住建局；

（三）岳池县住房和城乡规划建设局对《申请审批表》进行审核，对符合减免条件的家庭进行公示且无异议的，按规定减免一年租金；

（四）减免期限满后，若仍需减免租金，则按相同程序重新申请。

第六条 申请人应如实提供减免理由和真实资料，不得用各种手段骗取享受减免政策，否则，纳入保障性住房诚信档案，并视其情节轻重程度，确定是否要求其退出公共租赁住房。社区、当地政府和住房保障部门应严格把关，不得徇私舞弊，否则，按有关规定严格追究相关工作人员责任。

第七条 已入住的廉租房使用本规定。

第八条 本规定由县住房和城乡规划建设局负责解释。第九条 本规定自县政府批准之日起试行一年。

第五篇：申请租赁公共租赁住房

第二十三条 申请租赁公共租赁住房，应提交以下材料：

（一）《公共租赁住房申请表》；

（二）身份证或户口簿复印件；

（三）工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；

（四）住房情况证明；

（五）其他需要提供的材料。

推荐答案

第三条购买经济适用住房申请人（以下简称申请人）分为家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指夫妇双方组成的家庭以及离异（或丧偶）带子女的单亲家庭；单身申请人是指达到法定晚婚年龄以上的未婚人员以及离异（或丧偶）不带子女的人员。

第四条凡具有本市市区城镇常住户口，符合下列条件之一的，可以申请购买经济适用住房：

（一）年收入在4万元（含4万元）以下的无房户或住房困难户；

（二）企业退休的建国前入伍的老军人；

（三）市政府组织实施的重点工程或危棚房改造涉及的被拆迁居民家庭；

（四）现住房面积低于本市住房面积控制标准70%的国家机关、事业单位干部职工。

本市住房面积控制标准按《哈尔滨市住房制度改革领导小组关于贯彻〈黑龙江省城镇居民住房面积控制标准的暂行规定〉的通知》（哈房改组字〔1994〕第2号）有关规定执行。

第五条住房困难户是指人均住房建筑面积低于上一全市人均住房建筑面积70%或现住房建筑面积低于50平方米的申请人。上一全市人均住房建筑面积以市政府统计数据为准。

第六条单身及单亲家庭申请人的年收入按一人年收入计算，其他家庭申请人的年收入按夫妇双方的年收入之和计算。申请人的年收入是指下列所得：

（一）工资、薪金所得；

（二）住房公积金的单位缴纳部分；

（三）劳务报酬等其它所得。

申请人年收入按本条前款所列项目上一年的实际发生数核定。

第七条符合条件的申请人只准购买一套经济适用住房。单身申请人、三口人（含三口人）以下的家庭申请人，可购买建筑面积70平方米的经济适用住房；三口人以上的家庭申请人，可购买建筑面积90平方米的经济适用住房。申请人购买经济适用住房面积最大不得超过建筑面积100平方米

希望对你有帮助