关于无物业管理的居民“老楼院”驻入物业管理的几点建议

第一篇：关于无物业管理的居民“老楼院”驻入物业管理的几点建议

泸州市纳溪区安富街道办事处

关于无物业管理的居民“老楼院”驻入物业

管理的几点建议

区政府：

市政协提案登记表（341号）已收悉，现结合我办物业管理的实际情况报告如下：

安富街道办事处辖区居民7000余户，有近一半的居民居住在建筑时间超过二十年以上的住房，属俗称的“老楼院”，由于这部分楼房建筑时间较长，房屋结构、配套设施较差，多数为城镇低收入群体和进城务工人员购买居住，这部分小区由于居住群体的经济收入不高，小区的物业管理一般是选取收费较低的物业公司进行物业管理，甚至有少部分小区是业主自治进行管理，物业服务费仅几元到十元不等。由于收费较低，小区的物业管理服务项目少，标准低，效果差。小区在一定程度上存在乱停、乱放、乱搭、乱建现象。为了改变老楼院的脏、乱、差现象，现对加强这部分小区的物业管理提出如下建议：

一、健全财政投入机制。对配套设施不够完善的小区由政府划拨一定资金完善小区必要配套设施，如完善自行车、摩托车停车场地，划线规范停放等，配套建设小区管理用房，管理工具统一堆放等。

二、补充征收物业维修基金。老楼院一般在建设时都没有征收物业维修基金，物业公司在管理中征收难度又较大，建议可在二手房交易变更房屋产权时根据房屋年代等情况补充征收物业维修基金，专项用于完善小区基础设施和对房屋及小区公共服务设施进行维修；

三、对老楼院物业管理实行政府补贴政策。老楼院由于物业管理成本高，管理难度大，收费低，有资质的物业公司一般不愿意参与管理，导致小区卫生及管理状况较差，为了吸引有资质的物业企业对老楼院实行规范的物业管理，改善小区的卫生和管理现状，政府有必要把加强老楼院的物业管理作为一项民生工程来抓，通过核定物业收费标准和制定一定补贴性政策，引导老楼院小区提高物业管理服务的水平和档次。

四、街道办事处和社区居委会积极引导小区业主成立业主委员会，加强小区业主委员会对小区物业的自我管理能力，通过业主委员会制定的物业管理规约，帮助物业服务企业或服务主体更好地履行管理和服务职责，改善管理效果。

五、建议市规划建设局将三级物业企业管理权限下放给区规建局，在办理资质证明时，区规建局应参考街道、社区对物业公司的评鉴意见，以物业管理服务水平作为确定资质的必要条件。

二0一0年六月一日

第二篇：关于老小区实行准物业管理试点的建议

关于老小区实行社区化准物业管理试点的建议

老小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老小区物业管理特别复杂困难。为了摸索出一套适合我市老住宅小区自身特点的有效管理模式，解决老小区收费难、管理差等问题，根据市领导意见我们在*********进行了社区负责的准物业管理的工作试点。试点工作在统一街道、社区的思想后，明确了试点方案，试点内容主要包括：建立社区负责的组织保障体系、明确准物业管理服务的内容和标准、明确工作职责落实管理服务人员、加强从业人员培训教育监督考核、落实准物业管理工作的经费来源和实施停车收费管理试点等。通过一阶段的工作使社区化准物业管理工作得到了总结、完善和提高。

一、小区基本情况

*********地处东旱门路以东，******以南，*****以西，花园中路以北，小区内有楼群102幢，共有住户2178户，建筑面积15.5万平方米左右。现小区成立了以社区主任为组长，社区各成员为组员的准物业工作小组。通过建立网格化管理模式，规范了老小区管理的运作机制，形成一体化的管理和服务关系，使社区的准物业工作稳步有序扎实地开展。

二、基本做法 住宅小区实行网格化管理模式。一是小区的物业管理由社区主任负总责，在社区的统一组织下，把小区按区域划分成若干块，由每个社区工作人员落实其中的一块区域，分别对管理小区物业管理中居民投诉、邻里纠纷、物业费收缴等事务实行包干负责制。二是物业管理中的基本服务内容即保安、保洁、绿化和维修等“四线”采用分线负责，统一指挥的管理体制。其中保安设专职保安队伍管理，实现门岗24小时值班和小区内16小时巡逻管理。保洁实行包干制负责实行8小时保洁（经费由街道支付）。绿化、维修由街道负责实行外包服务。社区明确一位领导统一指挥协调。

三、取得的效果

一是解决了管理上“两张皮”的问题。把物业管理融入到社区管理之中，使社区的物业管理作为社区工作的重要组成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社区与物业公司在管理上存在“二张皮”的情况，解决了大多数小区管理中存在的相互推脱，相互扯皮的现象，建立了统一管理、统一协调、工作负责的管理模式。

二是提高了服务质量和效率。社区化准物业管理实行的是网格化管理模式，每个社区工作人员都要对其负责区域中的物业管理相关事项实行包干负责制，有利提高管理人员的责任心和服务质量。保安、保洁、绿化和维修等“四线”实行社区或街道统筹协调和指挥，有利于高服务效率和质量。

三是提高了业主的满意度和缴费率。由于实行网格化管理模式，社区具体对物业从业人员和管理人员进行责任落实工作踏实，并能及时了解业主民意和解决业主要求。同时实 施社区化物业管理能充分发挥和利用小区业主和社区相互沟通的桥梁作用，密切了业主之间的关系，使群众对新型物管的满意度不断提高。另外社区化准物业管理因为有街道、社区的背景，不是以赢利为目的的为此居民的认可程度相对较高，有利提高物业费的缴费率。根据考核测评去年花园小区满意率和缴费分别达 98.8%和95%，为全市考核前列。在全市文明城市创建中，花园小区得到文明办的表扬。

四、取得的经验

一是老小区物业管理实行社区负责的体制要符合老小区现状和实际情况。老小区硬件环境差，社会弱势群体相对集中,“四多一低”现象突出: 老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，经济收入低。而社区是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区领导和管理小区物业管理带来便利，这是组织相对松散的业主委员会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。而且社区化准物业还存在着收费相对较低的优势，群众认可度高，为此是老住宅小区管理的一种有效模式。

二是老小区推行准物业管理要被业主所接受和认可。老小区推行的准物业管理基本服务内容主要包括：门岗保安、停车秩序等公共区域秩序管理；清扫保洁、除四害等环境卫生管理；除虫、施肥等绿化养护管理；配合做好小区共有设施设备维修养护和房屋装修装饰安全管理；开展房屋共有部位小修养护等，这些基本服务项目的落实能基本满足住户需求也与老小区总体水平档次相适应，并切实改善老小区 居住环境能被业主所认可。同时准物业管理所包含基本物业服务内容，其服务管理成本相对较低，收费标准能与大多数业主的经济状况相适用，能相对容易的被业主所接受。

五、建议意见

一是在老小区推行社区化准物业管理要作为街道、社区的一项职责工作来抓。市政府要明确要求在各街道的老小区全面推行社区负责的准物业管理，并作为街道、社区的一项职责工作来抓。各街道、社区要从建设富裕和谐新余姚的思想高度，充分认识老小区推行社区化准物业管理的重要性、必要性和紧迫性。要把老小区推行社区化准物业管理工作作为推进我市和谐宜居城市建设的重要抓手，改善老小区居住环境的具体举措，优化社区公共服务的有益探索，切实加强组织领导。同时要帮助解决社区物业管理的实际问题，各社区要建立物业办，配备1-2名专项工作人员并落实经费。

二是各级政府要加大对社区化准物业管理资金扶持力度。为扶持准物业管理，减轻社区和老小区业主负担，市、街道两级财政要继续加大对老小区准物业管理给予补贴资金。由于老小区没有物业用房，未实行保修金、维修基金制度，老小区推行社区化准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。根据花园社区准物业管理的实际运行情况的测算：目前小区运行经费比较困难，该小区物业管理费的收入包括：收缴的物业费 万元（元/户〃年）、市级财政下拨 万元和街道财政下拨 万元补贴资金，共计 万元；小区运作费用支出 需：人员工资奖金（保险）、物业设施费用费和物业专项费用等费用，共计为 万；为此还存在 万元的缺口。如果实行车辆管理收支相抵后仍有一定的资金缺口（实行停车秩序管理则还需增加人员经费 万元，收取的停车费按 元/辆〃年和 辆车计算，收费约 万元），因此仍需增加市、街道二级财政投入。

三是要完善准物业管理模式。我市实行的准物业管理模式为以下两种：一是街道社区选聘式准物业管理。按照既定的服务项目、服务水平和收费标准，由街道社区选聘物业公司对老小区实施管理。二是街道社区自营式准物业管理（即社区化准物业管理）。由社区直接招聘物业管理人员对老小区实施管理。目前我市花园社区试点实行的是一个社区管一小区的模式，但对管理多个小区还待进一步完善。另外在社区化准物业管理中社区干部的工作量大大增加，但报酬与工作量未实现正比，也需要进一步理顺。

第三篇：关于老小区实行准物业管理试点的建议

关于老小区实行社区化准物业管理试点的建议

老小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老小区物业管理特别复杂困难。为了摸索出一套适合我市老住宅小区自身特点的有效管理模式，解决老小区收费难、管理差等问题，根据市领导意见我们在*********进行了社区负责的准物业管理的工作试点。试点工作在统一街道、社区的思想后，明确了试点方案，试点内容主要包括：建立社区负责的组织保障体系、明确准物业管理服务的内容和标准、明确工作职责落实管理服务人员、加强从业人员培训教育监督考核、落实准物业管理工作的经费来源和实施停车收费管理试点等。通过一阶段的工作使社区化准物业管理工作得到了总结、完善和提高。

一、小区基本情况

*********地处东旱门路以东，******以南，*****以西，花园中路以北，小区内有楼群102幢，共有住户2178户，建筑面积15.5万平方米左右。现小区成立了以社区主任为组长，社区各成员为组员的准物业工作小组。通过建立网格化管理模式，规范了老小区管理的运作机制，形成一体化的管理和服务关系，使社区的准物业工作稳步有序扎实地开展。

二、基本做法

住宅小区实行网格化管理模式。一是小区的物业管理由社区主任负总责，在社区的统一组织下，把小区按区域划分成若干块，由每个社区工作人员落实其中的一块区域，分别对管理小区物业管理中居民投诉、邻里纠纷、物业费收缴等事务实行包干负责制。二是物业管理中的基本服务内容即保安、保洁、绿化和维修等“四线”采用分线负责，统一指挥的管理体制。其中保安设专职保安队伍管理，实现门岗24小时值班和小区内16小时巡逻管理。保洁实行包干制负责实行8小时保洁（经费由街道支付）。绿化、维修由街道负责实行外包服务。社区明确一位领导统一指挥协调。

三、取得的效果

一是解决了管理上“两张皮”的问题。把物业管理融入到社区管理之中，使社区的物业管理作为社区工作的重要组成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社区与物业公司在管理上存在“二张皮”的情况，解决了大多数小区管理中存在的相互推脱，相互扯皮的现象，建立了统一管理、统一协调、工作负责的管理模式。

二是提高了服务质量和效率。社区化准物业管理实行的是网格化管理模式，每个社区工作人员都要对其负责区域中的物业管理相关事项实行包干负责制，有利提高管理人员的责任心和服务质量。保安、保洁、绿化和维修等“四线”实行社区或街道统筹协调和指挥，有利于高服务效率和质量。

三是提高了业主的满意度和缴费率。由于实行网格化管理模式，社区具体对物业从业人员和管理人员进行责任落实工作踏实，并能及时了解业主民意和解决业主要求。同时实

施社区化物业管理能充分发挥和利用小区业主和社区相互沟通的桥梁作用，密切了业主之间的关系，使群众对新型物管的满意度不断提高。另外社区化准物业管理因为有街道、社区的背景，不是以赢利为目的的为此居民的认可程度相对较高，有利提高物业费的缴费率。根据考核测评去年花园小区满意率和缴费分别达 98.8%和95%，为全市考核前列。在全市文明城市创建中，花园小区得到文明办的表扬。

四、取得的经验

一是老小区物业管理实行社区负责的体制要符合老小区现状和实际情况。老小区硬件环境差，社会弱势群体相对集中,“四多一低”现象突出: 老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，经济收入低。而社区是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区领导和管理小区物业管理带来便利，这是组织相对松散的业主委员会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。而且社区化准物业还存在着收费相对较低的优势，群众认可度高，为此是老住宅小区管理的一种有效模式。

二是老小区推行准物业管理要被业主所接受和认可。老小区推行的准物业管理基本服务内容主要包括：门岗保安、停车秩序等公共区域秩序管理；清扫保洁、除四害等环境卫生管理；除虫、施肥等绿化养护管理；配合做好小区共有设施设备维修养护和房屋装修装饰安全管理；开展房屋共有部位小修养护等，这些基本服务项目的落实能基本满足住户需求也与老小区总体水平档次相适应，并切实改善老小区

居住环境能被业主所认可。同时准物业管理所包含基本物业服务内容，其服务管理成本相对较低，收费标准能与大多数业主的经济状况相适用，能相对容易的被业主所接受。

五、建议意见

一是在老小区推行社区化准物业管理要作为街道、社区的一项职责工作来抓。市政府要明确要求在各街道的老小区全面推行社区负责的准物业管理，并作为街道、社区的一项职责工作来抓。各街道、社区要从建设富裕和谐新余姚的思想高度，充分认识老小区推行社区化准物业管理的重要性、必要性和紧迫性。要把老小区推行社区化准物业管理工作作为推进我市和谐宜居城市建设的重要抓手，改善老小区居住环境的具体举措，优化社区公共服务的有益探索，切实加强组织领导。同时要帮助解决社区物业管理的实际问题，各社区要建立物业办，配备1-2名专项工作人员并落实经费。

二是各级政府要加大对社区化准物业管理资金扶持力度。为扶持准物业管理，减轻社区和老小区业主负担，市、街道两级财政要继续加大对老小区准物业管理给予补贴资金。由于老小区没有物业用房，未实行保修金、维修基金制度，老小区推行社区化准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。根据花园社区准物业管理的实际运行情况的测算：目前小区运行经费比较困难，该小区物业管理费的收入包括：收缴的物业费万元（元/户〃年）、市级财政下拨万元和街道财政下拨万元补贴资金，共计万元；小区运作费用支出

需：人员工资奖金（保险）、物业设施费用费和物业专项费用等费用，共计为万；为此还存在万元的缺口。如果实行车辆管理收支相抵后仍有一定的资金缺口（实行停车秩序管理则还需增加人员经费万元，收取的停车费按元/辆〃年和辆车计算，收费约万元），因此仍需增加市、街道二级财政投入。

三是要完善准物业管理模式。我市实行的准物业管理模式为以下两种：一是街道社区选聘式准物业管理。按照既定的服务项目、服务水平和收费标准，由街道社区选聘物业公司对老小区实施管理。二是街道社区自营式准物业管理（即社区化准物业管理）。由社区直接招聘物业管理人员对老小区实施管理。目前我市花园社区试点实行的是一个社区管一小区的模式，但对管理多个小区还待进一步完善。另外在社区化准物业管理中社区干部的工作量大大增加，但报酬与工作量未实现正比，也需要进一步理顺。