商业房地产项目融资风险的模糊综合评价

第一篇：商业房地产项目融资风险的模糊综合评价

商业房地产项目融资风险的模糊综合评价

商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。时下，商业房地产投资热正席卷全国，开发商开发商业房地产的热情空前高涨。然而，商业房地产项目的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄投资十几亿甚至几十亿，而大量投资通常是以出租经营所赚取经营收益来回收，致使项目的投资回收期比较长，一般为 7-10 年或更长时间，要求开发商必须具有雄厚的资金实力。

项目融资作为一种重要的国际金融工具，一直以来都是国际金融界关注的热点。其根本特征在于以项目为导向，以被融资的项目本身经济强度作为决定是否提供贷款的首要因素，贷款银行始终着眼于控制和积极影响作为一个完整系统的项目运行全过程[1]。因此，将项目融资引入商业房地产项目，不仅可以获得大量资金，还能实现项目风险分担，是一种较为有效的融资方法。但由于项目的现金流量具有一定波动性，因而项目融资方式有较大风险。

一、商业房地产项目融资风险因素分析(一)政治风险

政治风险是指由于项目所在国的政治条件发生变化而带来的风险。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对项目的土地使用权实行收回或进行土地使用控制、对环境保护的要求等，都可能影响到项目预期的现金流量的变化，影响项目贷款的偿还，从而导致商业房地产项目风险。(二)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险；其次，由于商业房地产投资额大，开发周期长、销售经营持续的时间也很长，各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响；第三，商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业房地产的投资和消费，依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减；最后，商业房地产经营过度期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产面临的市场和经营风险相当大。(三)金融风险

是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。(四)完工风险

完工风险是项目融资的核心风险之一，商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。主要表现为：工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。

二、商业房地产项目融资风险评价指标体系

根据商业房地产项目融资的主要风险因素分析，作者构建了商业房地产项目融资风险评价指标体系，见图 1。

图 1 商业房地产项目融资风险评价指标体系图

三、模糊综合评价基本模型方法介绍[2-3]

模糊综合评价法是利用模糊数学理论对现实世界中广泛存在的那些模糊的、不确定的事物进行定量分析，从而做出相对客观的、正确的、符合实际的评价，进而解决具有模糊性的实际问题，其主要目的是为人类智能信息处理工程如决策、解决大规模复杂管理和经济大系统，提供一种模型。

模糊综合评判方法是用单因素隶属函数来表示某个因素对评判对象的影响，然后利用加权方法综合各个因素对评判对象的影响，最终得到关于该评判对象的综合评判。模糊综合评价包括五个步骤：建立评判因素集；建立权重集；建立评语集；单因素模糊评价；模糊综合评价。具体步骤如下：

(1)建立评判因素集：对于某一系统，设有 n 个评判因素 U1、U2、Λ, Un。则评判因素集合记为：U=(U1、U2、Λ,Un)。

(2)建立权重集：记为：W =(W1、W2、Λ, Wn), 权重集的确定通常采用 AHP 方法，其中，∑Wi =1, i=1,2,Λ,n。

(3)建立评语集：是对评判对象可能出现的各种评价结果组成的集合，假设每个指标的评语为 V1、V2、Λ, Vm，则评语集集合记为：V =(V1、V2、Λ, Vm)。

(4)单因素模糊评价：评语集中的 m 个等级，可看作m 个模糊集合，单项指标的评判实质就是计算该项指标隶属于各个评价等级的程度，即隶属度问题。确定隶属度的方法有隶属函数法和模糊统计法，可用[0，1]区间的一个实数来度量。

(5)建立模糊综合评价模型。

四、模型实证分析

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目，拟通过项目融资方式获取资金，经风险辨识后，其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图 1 的商业房地产项目融资风险评价指标体系，综合专家群体咨询意见，对该项目的融资风险进行了评估。在评价过程中，根据图 1 的评价指标体系的递阶层次关系，建立了评判因素集 U=(政治局势风险，政策风险，法律环境风险，市场需求风险，市场价格风险，市场环境风险，经营风险，利率变化风险，汇率变化风险，通货膨胀风险，工期延误风险，成本超支风险，质量风险)，和评语集 V=(很大，较大，一般，很小)。通过 AHP 法计算，得出评判因素的权重集为 W=(0.014，0.045，0.009，0.176，0.316，0.057，0.067，0.024，0.015，0.021，0.091，0.121，0.044)，再根据项目实际情况，结合专家意见，对评判因素进行评定，建立综合评判矩阵 R，对项目的风险进行综合评价。评判矩阵 R 为：

从而得综合评判为 Y= W×R=(0.52，0.3，0.14，0.04)。由评价结果可知，该商业房地产项目融资风险很大，应该终止对该项目投资。

参考文献：

[1]陈琳, 潘蜀健.房地产项目投资[M].北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246.[2]傅家骥, 仝允桓.工业技术经济学[M].北京: 清华大学出版社, 1999: 343-349.[3]彭祖赠, 孙韫玉.模糊数学及其应用[M].武汉: 武汉大学出版社, 2003: 122-131.

第二篇：项目融资商业计划书

第一部分 摘要

一、公司概况描述

二、公司的宗旨和目标

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）

十二、财务分析

1、财务历史数据

2、财务预计

3、资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介

4、研发计划及时间表

5、知识产权策略

6、无形资产

三、产品生产

1、资源及原材料供应

2、现有生产条件和生产能力

3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4、原有主要设备及需添置设备

5、产品标准、质检和生产成本控制

6、包装与储运

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 竞争分析

一、有无行业垄断

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况

四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

五、公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一、概述营销计划

二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透

1、主要促销方式

2、广告/公关策略、媒体评估

七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标

第六章 投资说明

一、资金需求说明（用量/期限）

二、资金使用计划及进度

三、投资形式（给款/利率/利率支付条件/转股—普通股、优先股、任股权/对应价格等）

四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明

七、投资抵押

八、投资担保

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告

十三、杂费支付

第七章 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章 风险分析

一、资源风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财务风险

九、管理风险

十、破产风险

第九章 管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章 财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

第三篇：房地产项目融资商业计划书819478432

中国房地产咨询项目融资（执行）商业

计划书

报告简介

商业计划书（Business Plan），是创业者或经营者准备的一份书面计划，用以描述当运营一个企业时相关所有内外部要素。一份好的商业计划书将会使会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的作用。

《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》可以向投资人全面的展示公司和项目目前状况、未来发展潜力，我们的商业计划书具有更加关注产品、敢于竞争、充分市场调研，资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等特点。

本商业计划书在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，可以帮助公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标等作用，其主要内容包括：

经营者的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。商业计划书对市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深刻的描述公司/ 项目在市场中将争取的定位。在比较优势方面，对企业本身强弱情况及竞争对手的战略而作出详尽的分析；在管理团队方面，从各人的背景及经验分析其对公司/ 项目中不同岗位的作用；在最关键的财务预测上，报告将对绝大部分的财务假设及其所引致的财务影响彻底的描述及分析。通过《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》，经营者会更了解生意的整体情况及业务模型，也能让投资者判断该生意的可盈利性，是项目市场融资的一个关键而有效的工具。

报告目录

第一章 房地产咨询项目概要

一、项目公司

二、项目简介

三、客户基础

四、市场机遇

五、项目投资价值

六、项目资金及合作

七、项目成功的关键

八、公司使命

九、经济目标

第二章 公司介绍

一、项目公司与关联公司

二、公司组织结构

三、历史财务经营状况

四、历史管理与营销基础

五、公司地理位置

六、公司发展战略

七、公司内部控制管理

第三章 项目/房地产咨询项目产品介绍

一、产品（分类、名称、规格、型号、产量、价格等）

二、产品特性

三、产品生产原料

四、产品加工工艺

五、生产线主要设备

六、核心生产设备

七、正在开发/待开发产品简介

八、研发计划及时间表

九、知识产权策略

十、无形资产（商标知识产权专利等）

十一、项目地理位置与背景

十二、项目建设基本方案

第四章 房地产咨询项目产品市场分析

一、产品原料市场分析

二、目标区域产品供需现状与预测（目标市场分析）

三、产品市场供给状况分析

四、产品市场需求状况分析

五、产品市场平衡性分析

六、产品销售渠道分析

七、竞争对手情况与分析

1、竞争对手情况

2、竞争对手情况分析

八、行业准入与政策环境分析

九、产品市场预测

第五章 房地产咨询项目产品生产项目发展战略与实施计划

一、项目执行战略

二、项目合作方案

三、公司发展战略

四、市场快速反应系统（IIS）建设

五、企业安全管理系统（SHE）建设

六、产品市场营销策略

1、产品市场定位策略

2、产品定价策略

3、产品市场促销策略

4、产品的电子网络营销

七、产品销售代理系统

八、产品销售计划

第六章 房地产咨询项目产品项目SWOT综合分析

一、项目优势分析

二、项目弱势分析

三、项目机会分析

四、项目威胁分析

五、SWOT综合分析

第七章 项目管理与人员计划

一、组织结构

二、管理团队介绍

三、管理团队建设与完善

四、人员招聘与培训计划

五、人员管理制度与激励机制

六、成本控制管理

七、项目实施进度计划

第八章 项目风险分析与规避对策

一、经营管理风险及其规避

二、技术人才风险及其规避

三、安全、污染风险及控制

四、产品市场开拓风险及其规避

五、政策风险及其规避

六、中小企业融资风险与对策

第九章 房地产咨询项目产品项目投入估算与资金筹措

一、项目中小企业融资需求与贷款方式

二、项目资金使用计划

三、中小企业融资资金使用计划

四、贷款方式及还款保证

第十章 房地产咨询项目产品生产项目财务预算

一、财务分析说明

二、财务资料预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务收益能力分析

8.1 财务盈利能力分析

8.2 项目清偿能力分析第十一章 公司无形资产价值分析

一、分析方法的选择

二、收益年限的确定

三、基本数据

四、无形资产价值的确定 附件附表：

一、附件

二、附表

第四篇：房地产项目融资申请书

融资预审表

公司名称 注册资金 企业类型 经营范围

借款 公司 概况

财务状况（单位：万元）

注册地点 注册日期 股东形式

年月

2010年

有限公司 房地产开发销售

资产合计 负债合计

其中：流动负债 所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

2013年

土地性质

2012年 2011年

项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状

国有土地证

项目总投资额 其中：自有资金

万 万 万 万 已获证件情况 用款

项目 概况

资金投入 项目已投资金 其中：自有资金

其他资金来源

已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额

融资 期望年利率 需求 资金用途

还款来源

保证

抵押物说明

方式

万 %

抵押物名称 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值

融资期限 期望融资方式

年

融资申请书

一、公司介绍

1、有限公司是一家

2、有限公司注册资本金 万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间： 预计 年底前完成上述计划。

2、第二年试营业期间： 预计 年 月前完上述计划。

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资 万人民币，融资期限 年。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途 融资款将用于

七、还款详细说明1、2、3、4、有限公司 二0一三年 月

第五篇：房地产项目融资申请书

融资预审表
公司名称 注册资金 企业类型 经营范围 借 款 公 司 概况 有限公司 房地产开发销售 2013 年 资产合计 财务状况（单位： 负债合计 万元）其中：流动负债 所有者权益合计 净利润 经营活动现金流量净额 项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状 国有土地证 土地性质 2012 年 2011 年 2010 年 注册地点 注册日期 股东形式 年月

用 款 项 目 概况

已获证件情况

项目总投资额 其中：自有资金 资金投入 项目已投资金 其中：自有资金 其他资金来源 已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额 融 资 需求 期望年利率 资金用途 还款来源 抵押物名称 保 证 方式 抵押物说明 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值 万 %

万 万 万 万

融资期限 期望融资方式

年

融资申请书

一、公司介绍1、2、有限公司是一家 有限公司注册资本金 万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间：

2、第二年试营业期间：

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资 万人民币，融资期限 年。预计 年底前完成上述计划。预计 年 月前完上述计划。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途 融资款将用于

七、还款详细说明1、2、3、4、

有限公司 二 0 一三年 月

融资申请书

一、公司介绍

1、有限公司是一家

2、有限公司注册资本金万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间：预计年底前完成上述计划。

2、第二年试营业期间：预计年 月前完上述计划。

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资万人民币，融资期限 年。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途

融资款将用于

七、还款详细说明 1、2、3、4、有限公司

二0一三年 月