关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一篇：关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问

题的解释》解读

为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。

一、物业收费纠纷的概念和特点

物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。

物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。

二、物业收费纠纷产生的原因

物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素：

（一）改革进程中历史遗留问题的影响

在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。败诉的业主们大多都不能理解，质疑法院判决的公正性。

（二）物业服务企业乱收费引发的纠纷

物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，常以物业服务成本增高，物价上涨等原因擅自改变现有的收费标准，扩大收费的范围或者重复收费。对于此种情况，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予以支持；对于已经收取的费用，业主要求返还的，人民法院也应予以支持。

（三）业主拖欠物业费引起的纠纷

业主拖欠物业费的原因有两种：第一，物业服务企业违规收费在先，业主以此为理由抗辩而“拖欠”，或者业主认为物业服务企业没有按照合同的要求提供服务，故而拒绝支付物业费。前者只要业主能够证明物业服务企业存在违规收费行为，就可以得到法院的支持；而后者则需要业主提供较为充分的证据，达到能够证明物业服务企业提供的服务不符合合同约定，才能得到法院的支持。第二，业主恶意拖欠物业费，即物业服务企业按照物业服务合同要求提供了服务，业主故意拖欠，有能力支付而拒不支付的行为。此种情况，物业服务企业提供了符合约定的服务，经过书面催交物业费，业主仍不支付，物业服务企业请求业主交付的，人民法院应当支持。业主以房屋空置或者没有接受到实际服务为由抗辩的，人民法院不予支持。因为物业服务企业所付出的整体管理服务成本是并不会因为房屋的空置而减少。

（四）业主与物业使用人对于物业费的交纳约定不明

物业使用人是指物业的承租人、借用人或者其他物业使用人，业主常以自己不是物业的实际使用人为抗辩理由，此种理由不能得到法院的支持，业主与物业使用人对物业费的交纳承担连带责任。《解释》第7条也对此进行了明确，即“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。该条实际上也是《物业管理条例》第42条第1款的进一步明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

（五）没有充分发挥业主委员会的作用

业主委员会作为业主自我管理、维护权利的机构，在化解矛盾纠纷，提供法律帮助方面发挥着巨大的作用，然而现实中业主委员会却面临着“成立难，数量少，运作难”的尴尬。北京市人大常委会报告显示，在北京3200余个住宅区中仅有574个成立了业主委员会，仅占18％。造成这种情况有三方面的原因：第一，业主自我管理意识差，权利意识淡薄；第二，开发商和物业服务企业为了自己的利益，对成立业主委员会设置了重重障碍；第三，政府机关对业主委员会的备案审查监管，在实际操作中变成了审批，使得设立业主委员会的“门槛”变高。

三、《解释》所明确的问题

针对上文所提到的问题，本次司法解释予以了明确。

（一）重视对业主权益的保护 《解释》第8条和第10条规定的内容对应了《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》 中第24条关于“物业服务事实合同”的规定，明确了业主们的救济权利，使得业主们有了和物业服务企业对抗的武器。解决了物业服务企业被解聘后或者其根本就没有和业主签订合同赖着不走，以存在事实合同为理由，继续向业主收取物业费的问题。

（二）明确了物业服务企业的催交程序

1、物业服务企业起诉业主的前置程序

依据《解释》第6条，物业服务企业起诉欠费业主必须要经过“书面催交”这一前置程序。本条的内容是针对《物业管理条例》第67条的规定——“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。于是有人据此认为，业主委员会的督促是物业服务企业起诉拖欠物业费业主的前置程序。这种观点显然限制了物业服务企业的诉权，与常理、法理不合，而且让业主委员会来行使催交的职能也有点不合时宜。因此，本次司法解释明确否定了“业主委员会的督促是物业服务企业起诉拖欠物业费业主的前置程序”，但同时也要考虑到在现实生活中，业主欠交物业费有多方面的原因，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满等。故通过物业服务企业的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，规范了物业服务企业的行为，又可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，有利于提前化解矛盾。因此，在本条中确认了“书面催交”为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。

2、如何理解“正当理由”

对于业主“无正当理由”拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院才予以支持。那么何为“正当理由”呢？本条没有进一步列举，而是把对是否符合“正当理由”的裁量权赋予了法官。实践中，笔者认为业主提出拒付和减少支付物业费的理由，可以参考北京高院《意见》中第31至39条中关于物业服务企业管理责任纠纷的规定。只要其有《意见》中规定的应当承担责任的行为的，业主就可以以此为抗辩而不交或减交物业费。当然，在审判实践中还需要结合争议的具体情况加以判断。

（三）明确了空置房屋的收费问题

明确了业主出于投资的目的买房后将房屋空置的情况也是需要交纳物业服务费用的。有些业主认为，空置房屋并未实际入住使用，业主并未实际享受到物业服务企业提供的服务，仍然要交纳物业管理服务费用是不合理的；物业服务企业则认为，业主入住使用与否并不影响物业服务企业的服务成本，其仍然要对物业服务区域内的所有物业及相关公共设施设备和公共场地进行管理，故业主应当全额交费。本次司法解释肯定了后者的意见。

四、对妥善处理物业收费纠纷的建议

为应对物业收费纠纷案件逐年增多造成的审判压力，人民法院应从以下几个方面努力：

（一）严格依法审判，做好与当事人的沟通解释工作

由于物业收费纠纷往往涉及到众多的业主，如果处理不好，可能会引起群体性事件的发生，影响社会的稳定和谐，因此我们在审理物业收费纠纷案件时要高度重视。在具体的审判过程中，要严格按照相关的法律规定来进行审理，做好释法答疑工作，使当事人明白自己败在哪里，胜在何处。同时要加大调解的力度，尽量促成调解，做好人民群众的安抚工作，避免其对政府和法院的裁判产生质疑。

（二）加大诉讼指引力度，降低业主诉讼风险

业主因为其经济实力、社会地位与开发商、物业服务企业之间存在差距，在诉讼中往往处于弱势。业主们不注意或不知道如何收集证据，并且大多数业主也没有经济实力聘请律师。而法院的裁判需要有证据的支持，多数业主常因为举证不能而面临着败诉的危险，因此，要加强对诉讼的指引力度，加大法制宣传力度。通过印制诉讼指引手册等方式来指导业主规范应诉，明确诉讼中应注意的问题，避免其因不了解诉讼程序而败诉。

（三）建立快速审判机制

针对物业收费纠纷案件多、标的小、案情较为简单的特点，建立快速审判机制。对相关纠纷做到快立、快审、快执，在缓解审判压力的同时，确保当事人的权利及时实现。

（四）向相关单位出具司法建议，引导规范服务

人民法院在审判物业收费纠纷案件过程中，发现物业服务企业在管理中存在的不规范问题，法院要切实负起责任，及时向相关部门出具司法建议，方便其作出相应的调整。同时要充分发挥业主委员会在物业收费纠纷中的化解矛盾作用，给予业主委员会相应的法律指引，使其能够给业主提供一定的法律服务，降低业主因为程序问题而败诉的风险。

第二篇：关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(注)

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条

符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。（物业服务企业，法定的责任有哪些？）

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．务合同的组成部分。．．．．．．．．．

第四条

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

（注：

1、根据本条规定，物业企业在起诉要求支付物业费前，应先书面催交。

2、物业企业在主张物业费时，先要举证证明自己已按合同及规定提供了服务）

第七条

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条

业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

（注：业主大会通过解聘物业服务企业决定后，即可解除与物业企业之间的物业服务合同，而对这种解除的理由并没有做任何要求。因此，在物业服务合同中，应约定业主单方解约的违约金。另，业主大会通过解聘决定，只需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可）

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

（注：业委会解除物业合同后，如果存在业主欠交物业服务费的，物业企业还要另行起诉欠费业主，主张权利。）

第九条

物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（注：终止后即应退出，否则，干了也是白干；但业委会要求暂时不予退出的，除外。）

第十一条

本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条

因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条

本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

第三篇：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(征求意见稿)

最高人民法院就《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（征求意见稿）

向社会公开征求意见

买卖合同是现实经济生活中最基本、最常见、也最重要的交易形式。为了保障人民法院在民商事审判工作中正确适用合同法第九章关于买卖合同的相关规定，提高买卖合同法则的可操作性，最高人民法院专门起草了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（征求意见稿）。为了进一步完善该司法解释，使该司法解释更符合市场交易实际和审判实践的要求，更好地保护各方当事人的合法权益，现通过最高人民法院网、中国法院网、人民法院报等向社会公开征求意见。欢迎社会各界人士踊跃提出宝贵意见，意见请发送至邮箱 civillaw9@sina.com截止日期为12月31日。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

（2011年11月征求意见稿）

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条 人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，亦应当遵守《电子签名法》的相关规定。

二、交付标的物和转移所有权

第五条 当事人对标的物交付约定不明确，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定仍不能确定的，人民法院应当按照下列原则处理：

（一）出卖人送货上门的，买受人或者买受人指定的签收人签收即为交付。

（二）出卖人代办托运或者代办邮寄的，出卖人在托运或者邮寄地点办理完托运或者邮寄手续即为交付。

（三）标的物为无需以有形载体交付的信息产品的，买受人收到约定的信息产品或者权利凭证即为交付。

第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物，出卖人在标的物接收地没有代理人的，买受人应当代为保管多交部分标的物。出卖人应当负担买受人在代为保管期间实际支出的合理费用，并承受非因买受人故意或者重大过失造成的损失。

第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要

包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物事实的存在。

买受人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行付款义务，出卖人不认可的，买受人应当提供其他证据证明付款事实的存在。

合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，人民法院应当按照以下情形分别处理：

（一）先行依法受领交付的买受人，请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未依法受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未依法受领交付，又未支付价款的，依法成立在先的合同买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，人民法院应当按照以下情形分别处理：

（一）已先行依法受领交付的买受人，请求出卖人履行办理所有权转移登记等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未依法受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未依法受领交付，又未办理所有权转移登记手续，依法成立在先的合同买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已经依法受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

三、风险的负担

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指出卖人负责办理托运、承运人是独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。

第十二条 合同约定在买受人指定地点交付标的物且需要运输的，承运人将标的物运送至指定地点并交付给买受人后，风险由买受人负担。

第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担风险的，人民法院应予支持。第十四条 标的物为种类物，出卖人未以加盖标记、装运单据、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张出卖人负担风险的，人民法院应予支持。

四、标的物检验

第十五条 根据合同法第一百五十七条的规定，当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。

第十六条 根据合同法第六十四条的规定，出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当以出卖人和买受人之间约定的检验标准为准。

第十七条 人民法院认定合同法第一百五十八条规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所

处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。

第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人难以在检验期间内完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

第十九条 买受人在合理期间内提出质量异议，出卖人以买受人存在支付价款、确认欠款数额、使用标的物等行为为由，主张买受人已经放弃质量异议权的，人民法院不予支持。第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。

出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。

五、违约责任

第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响买受人对标的物的使用效果，出卖人主张退还相应的质量保证金的，人民法院不予支持。

第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间或者合理期间内提出质量异议，出卖人怠于履行义务或者因情况紧急，买受人自行修理或者通过第三人解决标的物质量问题，买受人主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

第二十三条（减价和返款）

质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。人民法院应当按照实际交付的标的物在交付时的市场价值与符合约定的标的物在交付时的市场价值两者之间的比例计算减价。

价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。

第二十四条 合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

当事人约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，该违约金应当自合同约定付款期限届满之日起算；但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息或者变更主合同相关约定内容的除外。

当事人没有约定逾期付款违约金或者逾期付款违约金计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以参照中国人民银行规定的人民币贷款逾期罚息利率标准计付利息。

人民法院裁判支持逾期付款违约金的，该违约金应当计算至买受人实际付款之日。第二十五条 根据合同法第九十四条第四项的规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应予支持。第二十六条 买卖合同因违约而解除后，当事人主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金高于因合同解除给对方造成的损失的，对高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩时，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

一审法院未予释明，当事人就违约金过高提起上诉，对此未能达成调解协议的，二审法院应当发回重审。

一审法院认为免责抗辩成立而未予释明，二审法院认为应当判决承担违约金的，可以直接释明并改判。

第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院应予支持。

第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

第三十一条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失的同时，对方亦因此获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除对方所获利益的，人民法院应予支持。

第三十二条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，但不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低，买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。第三十三条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵的，人民法院可以认定该约定无效。

六、所有权保留

第三十四条 合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定，仅适用于动产买卖等交易。

第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害的，出卖人可以取回占有标的物：

（一）不依约定支付价款；

（二）不依约定完成特定条件；

（三）将标的物出卖、出质或者为其他不当处分。

出卖人取回占有的标的物价值显著减少，要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。在本条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回占有标的物的，人民法院不予支持。

第三十六条 出卖人取回占有标的物后再行出卖的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后，如有不足的，出卖人可以继续要求买受人清偿；但买受人有证据证明出卖人再出卖的价格明显低于市场价格的除外。

七、特种买卖

第三十七条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，是指买受人将应付的总价款在一定期间内分两次以上向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害作为消费者的买受人利益的，人民法院应当认定该约定无效。

第三十八条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额的，对于超过部分，人民法院不予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照同地同类标的物的租金标准确定。第三十九条 合同法第一百六十八条规定的样品质量与文字说明不一致且当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；样品封存后外观和内在品质发生变化的，或者当事人对是否发生变化有争议的，应当以文字说明为准。第四十条 试用买卖合同买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定或者买受人为消费者的除外。

在试用期内，买受人就标的物为出卖、出租、设定担保物权等试用以外的行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十一条 买卖合同存在下列情形之一的，不属于试用买卖：

（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人必须购买标的物；

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人必须购买标的物；

（三）约定买受人在一定期间内可以任意调换标的物；

（四）约定买受人在一定期间内可以任意退还标的物，出卖人返还价款。

第四十二条 试用买卖合同没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

八、其他问题

第四十三条 当事人一方以对账单、结算单、还款协议等确认的数额有重大差异为由进行抗辩的，人民法院应当根据民事诉讼证据规定进行审查。

当事人一方以上述数额有重大差异为由另行起诉的，人民法院不予受理。

第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先进行抗辩的，人民法院应当按照下列情况分别处理：

（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于行使抗辩权；

（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉；

（三）买受人以出卖人违约在先进行抗辩但未明确主张的，经释明后仍未明确主张的，人民法院应当按照本条第（一）项的规定处理。

第四十五条 在性质上与买卖合同不符的其他有偿合同，不能参照适用买卖合同的有关规定。

法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照买卖合同的有关规定。

权利转让或者其他有偿合同参照买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。

第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日不再适用。

本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

第四篇：最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012)

最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

本解释于2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。本解释自2012年7月1日起施行。

最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

一、买卖合同的成立及效力

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。

二、标的物交付和所有权转移

第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

(合同法第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。)

第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。

(合同法162条：出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交

部分的，应当及时通知出卖人。)

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

（合同法136条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。）

第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

三、标的物风险负担

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

（合同法145条：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。）

第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

四、标的物检验

第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。

(合同法157条：买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。)

第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

（合同法64条：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。）

第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

（合同法158条：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定。）

合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。

五、违约责任

第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。

第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。

（合同法第111条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。）

价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。

（合同法第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；）

第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

（合同法第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

（合同法第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

合同法第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。）

第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者

免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

六、所有权保留

第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。

（合同法第134条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。）

第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

（一）未按约定支付价款的；

（二）未按约定完成特定条件的；

（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。

第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

七、特种买卖

第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

（合同法第167条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。）

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。

第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求

返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。

第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。

在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

（一）约定标的物经试用或检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；

（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

八、其他问题

第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：

（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；

（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。

第四十五条 法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。

（合同法124条：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。）

权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。

第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

第五篇：关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释

关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释

(法释[2005]6号)

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》已于2005年3月29日由最高人民法院审判委员会第1346次会议通过，现予公布，自2005年9月1日起施行。

二〇〇五年七月二十九日

最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，结合民事审判实践，对审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的若干问题解释如下：

一、受理与诉讼主体

第一条 下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：

（一）承包合同纠纷；

（二）承包经营权侵权纠纷；

（三）承包经营权流转纠纷；

（四）承包地征收补偿费用分配纠纷；

（五）承包经营权继承纠纷。

集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

应予支持。

第七条 承包合同约定或者土地承包经营权证等证书记载的承包期限短于农村土地承包法规定的期限，承包方请求延长的，应予支持。

第八条 承包方违反农村土地承包法第十七条规定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害，发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

第九条 发包方根据农村土地承包法第二十六条规定收回承包地前，承包方已经以转包、出租等形式将其土地承包经营权流转给第三人，且流转期限尚未届满，因流转价款收取产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：

（一）承包方已经一次性收取了流转价款，发包方请求承包方返还剩余流转期限的流转价款的，应予支持；

（二）流转价款为分期支付，发包方请求第三人按照流转合同的约定支付流转价款的，应予支持。

第十条 承包方交回承包地不符合农村土地承包法第二十九条规定程序的，不得认定其为自愿交回。

第十一条 土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：

（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；

（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。

第十二条 发包方强迫承包方将土地承包经营权流转给第三人，承包方请求确认其与第三人签订的流转合同无效的，应予支持。

发包方阻碍承包方依法流转土地承包经营权，承包方请求排除妨碍、赔偿损失的，应予支持。

第十三条 承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

第十四条 承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第十五条 承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定

第二十二条 承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。

承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。

第二十三条 承包地被依法征收，放弃统一安置的家庭承包方，请求发包方给付已经收到的安置补助费的，应予支持。

第二十四条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。

第二十五条 林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。

其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。

五、其他规定

第二十六条 人民法院在审理涉及本解释第五条、第六条第一款第（二）项及第二款、第十六条的纠纷案件时，应当着重进行调解。必要时可以委托人民调解组织进行调解。

第二十七条 本解释自2005年9月1日起施行。施行后受理的第一审案件，适用本解释的规定。

施行前已经生效的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。