公租房保障低收入公民住房权的发展状况概览上

第一篇：公租房保障低收入公民住房权的发展状况概览上

公租房保障低收入公民住房权的发展状况概

览（上）

马先标 梁红岩

 2013-05-02 15:38:53

来源：《中国房地产》2013年第03期

摘 要：发展公租房以保障低收入公民住房权，既是全体公民住房权得到维护的“托底”工程，也是促进社会稳定从而实现社会和谐的重要条件。但是，自住房市场化改革全面展开以来，商品房“单兵突进”和畸高的房价，导致难以获得基本居住条件的低收入公民数量不断攀升，住房权保障面临严峻挑战，且这种局面尚未得到彻底扭转。鉴于此，中国政府在2011年采取了一系列大力发展公租房的重大决策与行动，有力地促进了低收入公民“房困”的破解，从而较充分地保障了该类群体的住房权。

关键词：公租房，低收入公民，住房权，保障 公租房和公民住房权

1.1 公租房

阐述低收入公民住房权的保障问题首先需要交待公租房的内涵。公租房是由政府主导投资，建设并向最低收入、低收入和部分中等偏低收入公民供给的公共住房，总体上属于一种维护低收入公民住房权的公共产品。为便于称谓的简约和政策操作的简便易行，也为了便于普通公民的识别、理解，这里将最低收入群体、低收入群体和部分中等偏低收入群体概括为低收入群体（或低收入公民），相应地，也由此将分别破解低收入“房困”问题的廉租房、公租房以及一些场合下出现的经租房等统称为公租房。

1.2 公民住房权

阐述低收入公民住房权的保障问题还需要交待公民住房权的有关范畴。公民住房权又被称为公民适足住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的、有良好物质设备和基础服务设施的、具有安全、健康、尊严并不受歧视的住房权利。作为生存权的核心要素，公民住房权在一系列国际文书中得到明确承认。联合国经济、社会和文化权利委员会在1991年通过的《关于获得适足住房权的第四号一般性意见》中将其内容概括为七个方面：（1）使用权的法律保障；（2）提供服务、材料、设备和基础设施；（3）价格的可承受性；（4）适合居住；（5）弱势群体的可获得性；（6）便利的居住地点：（7）文化适宜性。

1.3 低收入公民住房权的实现形式

住房保障成功国家的经验表明，中高收入群体的住房权主要通过商品房得到维护，而低收入公民的住房权则主要通过公租房加以保障，中国概莫能外。由于低收入公民的住房权不仅关系到他们最基本的生存权，还影响到他们的身心健康、个人隐私乃至事业发展等基本人权的实现，因而，近年来中国政府和领导人对此高度重视，并采取了一系列有力的措施大力发展公租房，积极改善低收入公民的基本居住条件，从而使其住房权不断得到充分的保障。2011年公租房发展成就

加快公租房发展，成为2011年各级政府民心工程、民生工程的一个亮点，建设规模与力度之大前所未有、令人振奋。公租房的建设运行是包括多个范畴的系统工程，下面将从公租房的投融资、法律法规、管理机构、质量监管、准入退出等防异化机制、舆论引导等六个方面回顾年度成就。

2.1 公租房的融投资方面

资金瓶颈是导致先前公租房发展缓慢的重要因素，甚至是首要因素。虽然国发[2007]24号已经就确保廉租住房的资金来源采取了有力的措施（即地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%；廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理），但是由于低收入“房困”群体数量的庞大以及相关建设资金耗费巨大，公租房资金瓶颈问题仍然比较突出。对此，中央决策层推动政府相关部门、地方政府和社会各界积极规划并创新投融资机制，节点性事件如下。

2.1.1 部委联合发力破解资金难题

2011年6月9日，《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用、引导更多社会资金参与保障性住房建设的有关问题做了进一步阐释。

2011年6月17日，财政部发债504亿元；5天后，发改委又发文明确各地的投融资平台可申请发行企业债券，为包括公租房在内的保障房筹资。

2.1.2 国家开发银行支持公租房建设

2011年3月2日，国家开发银行与住建部签署合作协议，新增千亿元贷款支持包括公租房在内的保障房建设。根据这份开发性金融支持保障性安居工程建设的合作协议，双方将在住房保障投融资机制创新、住房保障体系建设、资金筹措方案研究与实施等方面加强合作l，加快解决“房困”家庭的住房难题，并共同推动各地建立健全符合地方实际的住房保障体系和住房保障制度。

2.1.3 地方投融资方面

各地为大力发展公租房积极筹措资金。2011年6月，北京市成立了保障性住房建设投资中心，市财政一次性注资100亿元，并规划从2011年开始，市财政每年会从土地出让净收益中拿出10%，从住房公积金的增值收益中也拿出一部分，以不断增加对公租房的支持；而天津市则早在2009年就成立了专门的保障房产业投资基金，2011年更是募集千亿元资金用于保障房建设；2011年9月，河南省财政厅下达焦作市（县）第一批公租房专项补助资金达1605万元，专项用于补助政府组织实施的公租房项目开支；2011年，哈尔滨市利用住房公积金支持包括公租房在内的保障房建设的试点工作也取得突破，22亿元的公积金贷款在8月份就全部发放到位，成为全国28个试点城市中贷款额度超过20亿元、发放率达100%的首个城市。

目前，包括公租房在内的各类保障房建设资金比较充裕，资金瓶颈总体上得到突破。当然，中西部部分地区的资金落实还不够充分，导致保障性住房的开工率和完工率较低。

2.2 法律法规建设方面

公租房的投融资、建造、分配、准入退出等各个环节的规范发展都需要法律法规的基础性保障。此前，已经颁布的《城镇廉租住房建设管理办法》（建设部令第70号）、《关于解决城市低收入者家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）曾就加强公租房建设的相关问题做了专门规定，对推动公租房的建设发挥了积极作用，但是仍然难以满足不断增长的低收入群体居住需求。为进一步促进公租房的发展，2010年6月11日，住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局又共同发布《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，在该通知的第4条中明确提出要加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任。为此，2011年以来的公租房法律法规建设继续得到加强。

2011年6月9日，《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》指出：地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。

2011年6月12日，由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。该文件就公租房的供应范围、供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平等方面做了说明。该文同时指出，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也急需改善。这就为公租房更加科学、规范地发展提供了纲领性指导意见。

2011年9月28日，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号），继续强调重点发展公共租赁住房，并指出：中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设，完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。文件还对公租房建设的税费减免政策做了说明，即“切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。文件还强调：省级人民政府要指导市县人民政府，加强住房保障管理机构和具体实施机构建设，充实工作人员，落实工作经费；要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，优化审批程序，简化办事手续，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程；

2.3 管理机构建设方面

公租房的投融资、建造、质量监管、准入退出等各个环节的管理事务，均需由相关机构作为组织基础加以贯彻。为加强对公租房发展的有效管理，早在2007年，建设部系统即内设住房保障司公积金监管司，极大地增强了对全国公租房科学发展的宏观调控力量。此后，中央和地方政府通过各种形式加强与完善公租房管理机构的构建。

国务院常务会议和相关部委的部际联系会议多次召开协调会，积极部署公租房落实情况，着力推进公租房工程建设的快速发展。从2011年9月至-10月，温家宝总理就先后两次主持召开国务院常务会议，就保障房建设、分配、监督管理等工作做宏观部署。

为保证“十二五”保障房整体规划的科学实施，中央决策层为此成立由国务院各相关部委组成的保障性安居住房工作协调小组，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强兼任组长。从一开始，中央就为落实保障房完成任务与地方政府签订了“军令状”，多个部委也为保障房建设需要的土地、规划开了一路绿灯，李克强副总理更是在多个场合明确表态，并详细布置任务。

与此同时，各省市住房保障机构先后得到增强。重庆市成立公共租赁房管理局，对“为什么人服务、建设运营、准入退出标准与制度等”内容进行科学、具体地设计，重庆的一些经验值得在全国推广。上海市、河北省各市和一些省会大城市如南京、长春、哈尔滨等在原有的“房地产管理局或房屋管理局”名称上增加了“住房保障”的称谓，上海18区1县均已成立了廉租办或住房保障中心，充实机构人员以扎实推进住房保障工作。天津市自2009年4月专门成立保障房投资建设公司以来，坚持不以营利为目的、专项投资、封闭管理、安全还款的运作原则，该组织架构不断完善，保障房建设速度明显加快，住房供应结构得到明显改善，不但促进了房地产市场平稳健康发展，而且提前实现了国家关于到2011年对城市低保住房困难家庭原则上通过实物配租方式解决住房问题的目标。大连市早在2008年组建了大连市住房保障中心，下设办公室、综合计划和信息档案处、廉租住房处、经济适用住房处、住房改革处、财务处，2011年，大连市机构编制委员会又下发了《关于调整市住房保障中心机构编制有关事项的批复》，进一步充实住房保障管理力量。

2.4 质量监管方面

2011年，虽然各地加快了包括公租房在内的保障房建设规模和速度，但是由于公租房的建造像其他住房一样，牵涉勘址、设计、施工、监理等多个环节，涉及上下游数十个产业，加上管理制度和措施还在不断摸索中，因而“楼脆脆”、“楼歪歪”甚至“楼倒倒”的现象还时有发生。如广西住建厅督察组随机抽查了20个保障房项目，发现存在质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患多等突出问题。从对公民的生命安全和财产安全高度重视出发，中央和地方三令五申强调加强保障房质量监管，采取了严格监管公租房建设质量的系列行动。

2.4.1 中央政府重视并督查保障房质量

国务院办公厅发布的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）文件的第4条第2款就落实保障房工程质量责任指出：保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制；严格建筑材料验核制度；项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任；实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制；推广在住房建筑上设置质量责任永久性标识制度，接受社会监督。该文第4条第3款就强化工程质量监督指出：保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程；严格按照法律法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，加大对工程质量和施工安全的监督检查力度；对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改。

2011年7月20日，李克强副总理对保障房做出“三个确保”的承诺，并将保障房的建设质量作为“硬杠杠”加以强调。他指出：住房质量直接关系到群众生命财产安全，在这个问题上不能有丝毫马虎和放松，各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法，在设计、建材、施工等各个环节上严格把关，对存在的问题、隐患发现一起，整改一起；要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题，不论责任人走到哪里，都要追究其责任。

2011年10月11日；李克强副总理又在湖南长沙主持召开加强保障性安居工程座谈会上对保障房质量监管提出了更为具体而又有针对性的“四严”、“一追究”要求。“四严”就是要严把规划选址关、严把建筑材料关、严把设计施工监理关、严把竣工验收关，对存在质量问题或隐患的，决不能交付使用：“一追究”就是依法追究责任，对监管中发现的问题要一抓到底，轻者实行经济处罚，重者要清退出市场，直至追究刑事责任。

2.4.2 职能部门与地方政府大力加强保障房质量监管工作

作为公租房质量监管的职能部门，住房和城乡建设部于2012年发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保[2011]69号），要求工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，并明确提出要切实把保障性安居工程作为今后几年工程质量监管工作的首要任务。

2011年8月始，住建部展开了对全国保障性安居工程建设情况督查，保障房质量纳入全年住房保障考核。

河北等大部分省市也抽检包括公租房在内的保障房质量。一些省市还采取了更为细致的保障房质量全检措施，如陕西省住房城乡建设厅、发展改革委等10部门联合建立陕西省保障性住房建设管理监督检查工作联席会议制度，重点对全省保障房立项审批、土地供应、资金拨付和使用、工程建设进度、质量和分配使用、后续管理等相关政策落实情况进行检查；监督检查工作将采取全面监督检查和重点抽查相结合的方式进行；监督检查组也对监督检查中发现的问题及相应整改建议向当地人民政府及有关部门反馈，在现场监督检查中发现的具体问题则当场提出整改意见。

2012年2月上旬，国务院派出五个督查组，对部分地区保障房分配和质量监管进行督查并如实向国务院汇报。

2.4.3 加强信息机制建设，促进保障房质量监管

2011年6月9日，住建部有关负责人表示，各地要公开保障性安居工程建设信息。信息公开内容包括年度建设计划、开工项目和竣工项目信息。其中，年度建设计划要按照包括公租房在内的保障房类别公开市、县级的年度建设计划，包括开工套数和竣工套数。新开工项目信息则要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设方式（如集中新建、配建、改建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数，以及建设、设计、施工和监理单位名称。竣工项目信息也要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设单位、竣工套数和竣工时间。根据住建部此前发出的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》（建保[2011]64号文）要求，年度建设计划信息应在市、县人民政府最终确定年度建设计划后20个工作日内公开。

一些企业也围绕保障房质量监管的实际需求，积极开发质量管理软件。由广州粤建三和软件有限公司研发的“保障性安居工程质量监管综合信息平台”就是一套行之有效的保障房工程质量监管体系，能实现对各方责任主体及从业人员质量行为和工程实体质量的有效监管，目前已经在广州市全面推广使用，取得了良好的社会效益。

2.5 完善准入退出机制

2011年9月19日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程的建设和管理工作。会议要求公租房以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际合理确定。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。

2011年10月29日，温家宝总理又在国务院常务会议上指出，要加快推进保障性住房建设，抓紧建立健全保障房的分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。

为贯彻落实中央政策，大部分省市均结合地方实际情况先后颁布了公租房的分配政策文件，制定了公租房适用对象的标准、申请使用和退出的科学程序，不断修订并逐步完善细则，防治公租房准入退出中的种种异化。

上海市政府在2010年9月就颁布了《本市发展公共租赁住房的实施意见》，2012年又进一步修改完善公租房实施细则。近期，上海市房管局、民政局又发布了《上海市廉租住房申请审核实施细则（试行）》，不断放宽入住标准并提高公租房实施的便利性。当然，也同时加强了对公租房申请对象的审核和公示：即采取初审、复审两级审核和两次公示，以尽可能减少分配中的不公和种种异化。

武汉市则建立公租房全流程管理的信息系统，对公租房申请人进行信用登记，防止重复申请房源。该系统覆盖全市社区、街道、区局、市局，是四级联动的信息系统，能实现公租房申请人跨城区申请的资料核查等工作，通过互联网完成基层社区受理保障性住房的申请和收件工作，业务办理结果可得到实时反馈；确保了核查结果的准确性。

中央在统筹各地实际情况后也抓紧推出操作性更强、更科学的公租房分配政策，阶段性成果在国务院办公厅发布的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）文件中第5条“建立健全分配和运营监管机制”得到比较充分的体现。该条从规范准入审核、严格租售管理、加强使用管理、健全退出机制等四个方面对包括公租房在内的保障房分配、运营等管理做了有效的设计。如在规范准入审核方面：要求市县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入（财产）的具体标准，定期调整并向社会公布；完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度；健全住房城乡建设、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制；建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。在加强使用管理方面，要求定期检查保障房使用情况，对违反规定将保障房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回，对中介机构违规代理出售、出租保障房的依法给予处罚。在健全退出机制方面，公租房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应住房保障条件的，应当在规定期限内腾退，逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。

2.6 新闻媒体促进公租房建设

大力宣传中央出台的保障房政策措施及其发展成效，坚持正确的舆论导向，有利于为发展公租房、保障低收入公民住房权创造良好的舆论氛围。

2011年，新华社旗下的新华网和《经济参考报》作为国家重点新闻媒体，牢记自己的使命和责任，为包括公租房在内的保障房发展进行积极的正面宣传。2011年新春，新华社最先得到授权报道2011年1000万套保障性住房的建设计划。各大门户、行业及地方网站纷纷转载，以最快的速度、最精准的文字将党中央、国务院为解决中低收入家庭住房困难的又一重大举措进行了客观、详实的报道。5月中旬，新华社连发三文关注保障房建设，文章直指建设中日益凸现的三大问题，引发了社会、企业以及民众的热烈探讨和深刻思考。

2011年10月29日，首届中国保障性住房发展高峰论坛在北京举行。此次会议由新华社联合国家发改委、财政部、住建部、中国房地产研究会等权威机构举办。与会政府官员、专家学者、房地产业界领导就住房保障安居工程融投资机制创新等关键问题建言献策。

（作者单位：南开大学周恩来政府管理学院 山西大学经济与工商管理学院）

第二篇：公租房承租人住房及婚姻现状证明-深圳住房保障署

公租房承租人住房及婚姻现状证明

深圳市住房保障署：

兹有我单位员工，现到贵署办理 区 小区 栋 号（室）公共租赁住房续签手续。

现就该同志住房及婚姻现状证明如下：

一、住房情况

□我单位没有为其提供任何住房。□我单位已为其提供了住房。

二、婚姻状况：

□未婚（身份证原件和复印）

□离异（离婚证、协议书或判决书原件和复印件）□已婚（结婚证、夫妻双方及未成年子女身份证、关系证明原件和复印件）

备注：

1、家庭成员非深户的应补充提交居住证。

2、上述材料核原件，收复印件。

3、本证明自出具之日起1个月内有效

（单位盖章）

年 月 日

第三篇：北京市住房保障办公室最新关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知

北京市住房保障办公室最新关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知

关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知 来源：

发布时间：2012-10-17 浏览次数：224

京住发字〔2012〕109号

各区县住房城乡建设委(房管局)、经济技术开发区建设局(房地局)、北京市保障性住房建设投资中心、各公租房产权单位（运营单位），各有关单位：

根据《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》（京建法〔2012〕10号），近期我办通过公开招标方式确定了5家公租房租金补贴代发银行。现就有关问题通知如下：

一、公租房租金补贴代发推荐银行名单

我办招标确定的5家公租房租金补贴代发推荐银行分别是北京农村商业银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司北京分行、北京银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司北京市分行、招商银行股份有限公司北京分行。各区县住房保障管理部门应从上述银行中选择公租房租金补贴代发银行。

二、公租房租金补贴代发银行服务承诺

通过招标，上述5家公租房租金补贴代发银行均承诺以下服务：

1、承诺不收取公租房租金补贴代发手续费，并实现跨行间发放租金补贴，即将租金补贴直接存入租金补贴家庭办理的租金代扣银行账户且不收取手续费，实现租金代扣与租金补贴发放两卡合一，区县住房保障管理部门无需单独制发租金补贴发放银行卡。

2、承诺开立租金补贴代发服务的本行借记卡账户不收取小额账户管理费和借记卡年费。

3、如承接某公租房项目的租金代扣业务，且该项目周边3公里内无银行网点，项目如达到一定规模(各银行承诺规模略有不同),承诺设置自动存取款机等设备，方便租金补贴家庭缴纳租金和领取补贴。

各区县住房保障部门可选择与其中一家公租房租金补贴代发银行签订代发服务合同，由其提供公租房租金补贴代发服务,服务合同中应包含但不限于其在招标过程中做出的各项服务承诺事项。

三、下一步工作要求与安排

1、近期，我办将召开政银对接会，由公租房租金补贴代发银行向各区县住房保障管理部门介绍其服务优势，供各区县选择。

2、区县住房保障部门与公租房租金补贴代发银行签订代发服务合同后10日内，区县住房保障管理部门应将合同报我办备案。

3、公租房产权单位（运营单位）委托银行从承租家庭的公租卡内代扣租金，每月5日（含）前在住房保障信息系统中确认上月租金交纳情况，并通过系统报送区县住房保障管理部门。鼓励公租房产权单位（运营单位）从租金补贴代发银行名单中确定租金代扣银行。

4、各区县住房保障部门应通过住房保障信息系统发放公租房租金补贴。区县住房保障管理部门可从住房保障信息系统中导出租金补贴发放明细并于每月20日前提交给租金补贴代发银行，由代发银行将租金补贴直接存入租金补贴家庭办理的租金代扣银行账户。

5、请各区县住房保障管理部门及相关单位高度重视公租房租金补贴发放工作，认真组织实施。实施过程中遇到的有关问题及时向我办反馈。发放首笔公租房租金补贴前，各区县住房保障管理部门应及时向我办报告有关情况。

北京市住房保障办公室

2012年10月11日