中国仓储业报告：大宗商品仓储物流转型

第一篇：中国仓储业报告：大宗商品仓储物流转型

中国仓储业报告：大宗商品仓储物流转型

随着宏观经济增速下滑，生产性仓储物流下滑明显。但是在消费升级驱动下，消费品仓储和冷链仓储的发展处于快速发展期，另外由于环境约束要求而提升供应链服务水平的危险品仓储也处于快速发展期。

大宗品仓储萎缩，转型升级机会显著。大宗品仓储有体现萎缩态势。其中，粮油仓储各项财务指标基本上都保持平稳；棉花仓储能力过剩明显；钢铁进入产能过剩时期。

危险品仓储供不应求，“油改主题”催化剂明显。目前我国危险品仓储需求面积为8743万平方米，实有仓库面积为6120万平方米，市场供求指数在0.7左右，缺口近30%。海岸线是不可再生资源。液体危险品仓储公司在“油改”下可能发展成品油“储运和销售”业务。

物流行业景气度下滑，转型和升级成为发展主题

一、宏观经济低迷成紧箍咒，仓储行业增长放缓

11年以来，国内仓储业发展道路充满了艰辛，经济下行对仓储业的负面影响逐步加大。2009年的4万亿投资、2011年的货币供应紧缩和房产价格严控给仓储业带来巨大影响。2011年仓储业的营业收入增速大幅下滑至2.25%，仓储业的物流增加值增速也在12年到达历史最低点6.8%。根据中国物资储运协会对67个大型仓储企业的调查，2012年企业实现主营业务收入318亿元，比上年增长10.5%；货物吞吐量7127万吨，比上年下降14%；利润总额比上年下降35.5%。亏损企业9家，亏损比例达14.4%。仓储行业上市公司的平均收入利润和盈利能力也在2012年有明显的下滑。

仓储行业受宏观经济影响很大，行业的经济增加值与GDP的趋势高度相关，在未来宏观经济企稳，增长潜力下滑的大环境下，仓储行业的发展机会需从自身寻求突破。经过多年的宣传和推动，物流产业被各级政府所认识，出台了一系列的支持物流发展的政策，确定了当地的现代物流业发展的规划，所有的规划都涉及到仓储设施的建设。物流园区物流中心的增长速度很快，省会城市规划的物流园区面积一般都在十平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在几平方公里到十多平方公里。这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，会产生空仓率增加和租金下降的现象。

二、行业竞争者数量众多，未来集中度将提高

现阶段我国仓储业的市场集中度较低，规模小，数量多。截止2011年仓储企业数目高达22470个，就业人员24.90万人，企业数目和就业人数都呈上升态势，2010年中国通用仓储的CR5仅为1.6%，CR10仅为2%，CR20仅为2.41%，行业集中度非常低。一些传统的仓储服务由于技术含量低，劳动资本密集，导致价格竞争激烈，从整体上看，仓储行业的利润率偏低。中小型企业以贸易贩卖为主要经营模式，基本不提供物流增值服务，行业投机性强，抗风险能力弱。并且存在着效率低下、人员素质低、管理水平低等各种问题。未来很多的小企业将面临淘汰的局面，或是被大型企业并购整合，行业集中度将逐渐提升。

三、设备亟待升级，机械化、信息化程度提升，人员素质提高

中国仓储业协会对2011年296家企业的自有仓库进行了统计，其中平房库总面积684.6万平方米，同比增长16.7%；楼房库总面积282万平方米，同比增长19.1%；立体库总面积1067.3万平方米，同比增长45.1%。立体库的比例高达52%，它已经不再是设施类仓储企业所独有，更多的仓储服务企业与货主企业都在大批建设立体仓库。我国仓储业目前的效率低、利用率不高、作业条件差、相关的技术配套和人才培养不够完善，缺乏自身发展能力。仓储作业大都负荷重，作业量大，作业环境恶劣，时间紧，存在着众多系统性不安全隐患，因而仓储机械化是仓储业发展的必然。以自动化立体库为代表的现代仓储设施会得到很好的发展。

2012年是中国自动化立体库得到较快发展的一年。2012年初，由于众多物流系统工程项目的纷纷开工，自动化立体库项目建设市场一片繁荣，据不完全统计，2012年建设的具有较大规模的立体仓库在建项目有130多座，截至2012年，全国自动化立体库保有量超过1200座。立体库估计可达1亿平方米。

对于存货品种繁多、存量巨大的物流与配送中心，要提高仓库利用率，保持高效率的存货流转，实施精的存货控制，没有计算机的信息管理和处理是不可能实现的。信息技术的发展为仓储业发展提供技术保障。一些先进的物流企业狠抓信息化建设，把物流业务与信息化技术很好地融合在一起，大大提高了物流的速度，帮助企业在短时期内迅速扩大。物流企业信息系统正在向供应链的上下游延伸，与制造业和商贸企业的信息系统融合。在供应链业务环节上共享信息，减少重复录入、重复建网的浪费，实现协同式发展。

仓储行业的机械化、信息化对人员的素质有了更高的要求，中国仓储协会2011年对177家仓储企业的员工学历进行了调查，其中本科及本科以上人员较上年增加14.8%，本科以下人员较去年增长3.7%，人员素质在提高，未来仓储人员的学历和专业水平有待进一步的提升。

四、仓储业务趋向综合化，一体化，精细化

目前单纯的出租库房或只提供简单服务将在竞争中处于劣势，未来仓储业务综合化必定是大的趋势，即在仓储保管的基础上大力发展增值服务，如开展加工包装配送质押监管等业务，2011年，仓储企业传统的保管业务盈利为负，而货运代理，现货市场，质押监管，加工，配送等业务均盈利。

仓储企业最基本的增值服务是流通加工，视为货主企业提高商品市值提供服务，应该根据需要配备相应的加工包装设施，使加工包装服务成为常态。货物质押监管有利于帮助货主企业融资、提高其生产经营规模。商品配送应该定位于货主售后服务的组成部分，只有全覆盖才能使末端客户满意，只有规模化才能产生效益，只有多货主、多品种与多门店的送货才是规模化的配送；仓储企业的服务功能是订单处理，分拣包装与组配，并协调组织相关业者共同实施。

20世纪90年代以前，由于物流仓储企业未能有效参与，我国商业银行对质押仓储物资的价值认定、性质和销售状况等缺乏足够信息，对质押仓储物资的流程管理缺少专业的经验和能力，出于信贷风险的考虑，银行未能开展仓储金融业务。20世纪90年代末，中小企业飞速发展，银行积极寻求突破，沿海的一些银行尝试和大型物流仓储企业合作，借鉴西方的成功经验积极地进行了仓储金融创新。

物流产业作为我国十大振兴产业中唯一的服务行业，近年来一直保持着快速发展的良好态势，物流金融在中国的规模也会越来越大，估计每年有4000亿至5000亿贷款业务与动产质押有关。由于我国独特的行业环境、法律环境和流通模式等决定了仓储金融在相当长一段时间内仍然是我国最重要的物流金融创新模式，未来必定有更加广阔的市场。

除了业务综合化之外，业务的精细化也是未来必然的发展趋势，所谓精细化，就是引入新的管理理念，为客户量身定做业务模式业务流程服务标准和服务质量，裁减冗余，节约成本。尤其是对于很多第三方仓储企业而言，满足客户的个性化需要，打造全套的储运销体系，融入供应链，会成为企业重要的竞争优势

一体化的趋势使得仓储业融入供应链，让仓库迅速变为物流中心，物流中心要联网，与供应链上各种资源协同。物流企业、商贸企业、制造企业、信息企业都是合作伙伴。深度拓展核心客户需求，为其上下游服务。同时对成熟业务进行优化，开展精益化管理和瘦身活动，以不断降低成本，提高服务能力。

【案例】飞力达的VMI+DC模式

飞力达提供的主要业务，就是在笔电制造的过程中，提供VMI（供应商管理库存）和DC（供应商配送中心）的服务，加上备品备件管理、重工、个性化分拣、贴标等辅助，在笔电零部件入库、产品生产与成品分销过程中主动参与到库存管理。

所谓VMI（Vendor Managed Inventory）是一种以制造商和供应商双方都获得最低成本为目的，在一个共同的协议下由供应商管理库存，而供应商通过第三方物流商在制造商附近设立集散仓库（VMI），根据制造商的需求按需定制物料供给，由于仓库距离制造商距离很近，可以方便的实现小批量的零担运送。并不断监督协议执行情况和修正协议内容，使库存管理得到持续地改进的合作性策略。这种库存管理策略打破了传统的各自为政的库存管理模式。体现了供应链的集成化管理思想，对于各方来讲都大有好处。对制造商来说可以减轻库存占用资金，对供应商而言小批量、多批次的配送也可以降低库存。供应商DC（分拨中心）的库存管理模式，即将供应商所需要的加工、理货、配送等多种物流需求集中于统一的物流据点，在产业集聚区中心或附近地区发挥辐射功能。DC区域分布及功能直接影响到供应链响应速度、运作成本以及供应链的协同程度。

飞力达的VMI+DC模式，需要同多方的信息系统形成对接和匹配，以实现同各方之间信息的无缝交流，合理的把握需求变动和生产库存的控制。

五、行业面临结构调整

目前，随着宏观经济的下行和经济结构的转型，仓储行业也必须随之进行一系列的结构性调整，我们可以从中发现新的成长机会。

1、区域不平衡情况有望改善

首先，从地域结构而言，仓储行业整体地域分布不均，一大部分分布在东部地区，尤其是长三角地区和珠三角地区分布最为集中。西部地区企业的发展明显落后于东部地区，东部外向型经济发展特点首先带动了东部地区仓储业的发展，珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈首先形成产业集群，物流业、仓储业发展迅速。最少的地区是东北部地区，占有率总体不到10%。

根据调查，运输基础设施、临近市场和供应商是选择仓储地点首要考虑的因素。目前仓储设施大部分集中在三个主要地区：长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，占总量的85%。近些年来，国家开始把缩小地区经济差异提上工作日程，并提出了诸如“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”、“促进中部地区崛起”等国家大政方针。宏观经济的地区不平衡有望改观，落后地区的仓储行业有望得到更好的发展。

2、第三方仓储物流发展空间较大

仓储物流行业还有一个重要的结构性发展趋势是第三方物流，我国物流的社会化程度还不理想，第三方物流占物流市场的比重尚不足25%（日本、欧洲和美国等已超过70%）。中国仓储协会针对国内450家大中型企业进行了一项关于物流需求的调研活动，其中，欲选择新的物流商的企业占45％，且很多企业都标示会选择新型物流企业；60％的企业将本企业的物流业务以外包的形式与新型物流企业合作，这样既可以享受仓储、配送等一条龙式物流服务，也有利于降低运营成本。尤其是随着网络购物的迅速发展，商贸物流相对滞后、流通设施投入不足等矛盾更加突出。物流需求的增加为新型物流企业的兴起和发展提供了良好的“温床”，虽然目前第三方物流存在着规模小、效率低、效益差等缺点，在未来十多年里，第三方物流市场必将迅速发展壮大，由此带动第三方仓储的发展。

3、生活资料仓储机会大于生产资料仓储

除区域结构调整外，仓储行业最重要的是商品品类结构的转型，经济转型的重要时期，仓储企业生产资料仓储业务增长速度下降，生活品仓储业务增速提高。主要生产资料如钢铁供大于求，阶段性增速降低不可避免。2011年，库房业务收入超过货场业务收入，比上年增长26%，而货场业务收入出现负增长。说明客户对库房的需求增加，对露天货场的需求减少。2012年生产资料类仓储量下降30%以上，生活资料类吞吐量增加34%，导致货场大量闲置，而库房缺口较大。因此，生产资料向生活用品的转型是仓储行业结构调整最大的变化。此外由于电子商务的崛起使得生活资料的购买更加频繁，而良好的客户体验需要线下仓储做支持，给仓储的整个产业链带来了巨大的发展机会。

六、政策对于仓储发展影响重大

早在09年的时候，中央就已经确立了十大产业振兴规划，物流业作为唯一一个服务领域的产业位列其中。2010年，党的十七届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划》再次强调加快转变经济发展方式，扩大内需、增加消费、大力发展服务业是重要内容，为物流业发展提供强大的动力。

自10年以来，各级政府配合既定的大政方针，纷纷出台相应的政策举措，都有力地推动了我国仓储业的发展。可以说这些政策对推动我国仓储业发展的帮助是全方位的。

我国仓储行业效率低下，盈利状况尴尬，此外还面临着税负过高的问题，“营改增”政策实施后，仓储业从5%营业科率调整为6%增值税率，同时允许设备购置、基础设施建设等进项税额进行抵扣，因此仓储业整体税负是减轻的。但如果租用仓库经营仓储，由于是不动产租赁，对方提供的是不能抵扣的营业税发票，税负可能会增加。

就营改增政策实施后，“营改增”对仓储企业的短期影响是不确定的，但长期来说，因为相应的政策配套执行，营改增政策的长期效果起码是不会增加仓储行业的税收负担，更有可能是是使得行业整体的税负减少，促使仓储行业加强尤其是仓储方面的管理，促进仓储行业健康发展。

大宗品仓储——波澜不惊，整合是大势所趋

一、粮油棉花仓储：国有为主，机会不大

1、粮油仓储盈利能力下滑

2011年全国纳入统计范围的粮油仓储企业18226户，同比减少1%，仓房总仓容41799万吨，同比增加6%，油罐总罐容1695万吨，同比增长20%，简易仓房容量3831.9万吨，同比增长12%，罩棚1638万平方米，同比增长9%，地坪21195.8万平方米，同比增长5%。其中仓库的环流熏蒸系统比例、计算机测温比例、机械通风比例有些微的增长，烘干能力达到8.1万吨/小时，说明仓储的设备有缓慢的进步。

查看中国粮油仓储行业的基本财务指标，我们发现在2012年各项指标下滑，其中销售利润增长率下滑3.6个百分点，销售增长率下滑4.1个百分点，净资产收益率下滑0.2个百分点，自2008年以后，各项财务指标基本上都保持平稳，粮油仓储行业明显受宏观经济的萎靡影响，业绩增长缺乏动力。

2、棉花仓储能力过剩

2011年，中国棉花协会棉花仓储分会对105家会员企业的仓储情况进行调查，这些仓库的总规模占到行业80%以上，具有一定的代表性。其中仓库总面积659万平方米，室内库房227万平方米，室外露天堆垛432万平方米，仓储能力830万吨，其中室内库容量437万吨，露天货场393万吨。2011年4月底105家仓库的在库棉花总量为108万吨，相对于830万吨的静态仓储能力而言，目前棉花仓储能力过剩，多数仓储企业业务量明显不足，其中有1/3的仓库被用于出租，储存棉花以外的商品。

3、国家引导平稳发展，优化布局，规范标准

目前来讲，像粮食等大宗商品牵涉到国家战略，粮油和棉花的仓储企业绝大部分还是以国有企业为主，所以大宗品仓储的发展还是以国家引导，我们很难乐观预期其能给投资者带来很大机会。

针对仓储设施地区布局不平衡、局部地区仓容相对紧张、基层粮库陈旧老化严重、散粮运输推广进度缓慢、农户储粮条件改善任务艰巨，政府在未来会采取规划引导，优化布局，加快建设“北粮南运”通道、建立粮食现代物流信息平台，大力推广大农户储粮新装具等系列措施。并加强仓储规范化管理和标准体系研究，全面提升粮油仓储企业规范化管理水平。开展《“一符四无”粮仓管理办法》、《食用植物油储藏技术规范》《粮油储藏技术规范》的起草修订工作。深入贯彻《粮油仓储管理办法》，继续推进粮油仓储企业规范化管理。此外将全国棉花物流信息平台建设列入国家振兴物流业实施细则，在信息平台建设资金上予以支持，全面梳理现有棉花仓储标准和管理规范，按照现代物流体系的要求加以完善，构建与棉花收购、加工、贸易及相关环节以及现代科技发展相适应的棉花物流标准体系，包括对棉包的信息编码，棉花运输、装卸、在库管理、仓单流转等环节制定统一的标准和操作规范。

二、钢铁仓储：商品产能过剩，行业整合能力成关键

大宗品钢铁行业的物流服务普遍存在企业数量多、规模小、竞争无序、服务内容单

一、服务水平良莠不齐的现象。行业扩张步伐预计将会明显放缓，发展重心将转向提升产品档次和降低生产成本。我们预计在产能过剩的前提下，具有子行业整合能力的企业会具有更好的发展机会

1、钢铁产能过剩，行业进入低迷期

进入2011年以来，随着下游需求增速下滑以及经济增速减缓，中国钢铁行业2001-2010的黄金十年的增长已经结束，行业产销增速明显放缓，产能过剩情况严重，行业维持低位利润。未来预计我国钢铁工业将步入低速增长格局。

2、企业数目众多，服务水平低下，行业待整合据相关机构统计，国内专业性的钢铁仓储机构达到2000家，加工配送企业超过1000家，我国钢铁物流行业总体呈现“大行业、小企业”的特点，中小型企业以贸易贩卖为主要经营模式，库内设备不完善，仓储的现代化、信息化更为缺失。基本不提供物流增值服务，行业投机性强，抗风险能力弱。网店布局分散、组织化程度低，不能适应钢材批量生产和集中交易的需要，在资源的有效整合上欠缺能力。从业人员素质及管理水平普遍不高，与仓库的社会化运行不相适应，企业的管理机制和素质不相匹配。仓库面积小，库容规模不大，平均仓库面积3万平方米以下，竞争无序而混乱。

3、综合型、信息化物流企业是发展所需

2000年以来，一些从事简单的钢材仓储和配送的传统钢铁物流企业纷纷改造升级，发展现代钢铁物流，将原有的仓储配送功能拓展塑造成为集仓储、运输、配送、钢材深加工、拥有完善的仓库管理信息系统以及基于仓库管理信息系统之上的钢材网上在线交易系统于一身的国内一流的专业化、现代化的钢铁物流园区。现代化钢铁物流园区汇集订单与分销、综合运输、仓储、加工配送、分拨、信息处理、物流金融、保税物流等八大功能，通过对区域内整体钢铁销售物流资源的统一规划和多元化服务手段等优势，降低钢材运输仓储成本、剪切加工成本和中间交易成本，从而拓展钢铁销售环节中的物流增值服务，实现商流、物流、资金流和信息流的整合，最终优化整体钢铁销售物流产业链。

除了钢铁物流业务的综合化趋势外，钢铁仓储的信息化也是一个发展方向，信息化程度的提高可以增强客户的经营效率和经济效益，同时提升企业内部管理效率，节约成本。此外，电子商务的出现为钢材仓储配送带来新的发展思路，上海钢联、欧普钢网的出现为钢材的线上交易提供了媒介。2012年4月10日，中国五矿集团五矿发展在京牵头并联合其他11家行业相关企业成立“中国钢铁流通e联盟”，通过聚合行业优势资源，提升资源使用效率，增强多元化服务能力，实现钢材市场的转型发展。

制造业仓储——看好综合化、一体化的第三方仓储

在制造业中，仓储应用非常重要的一个方面是IT制造，这部分也包含了一系列的上市公司，如飞力达、澳洋顺昌、新宁物流等。我们针对IT制造业，分析对应仓储物流行业的现状及未来。

一、电子信息制造业景气下行，影响仓储业务增长

高投资增速与低劳动力成本曾是我国电子信息制造业最为突出的两大优势。但目前，在错综复杂的国内外政治经济形势背景下，我国电子信息产业运行相对平稳，未来国际经济环境仍然复杂严峻，特别是欧洲经济持续低迷，世界经济复苏总体较慢，全行业生产、出口、内销增速均呈现小幅回落，新增固定资产投资增速在2012年之后大幅放缓，规模以上制造业收入增速也呈现下降趋势，电子信息制造业行业的景气度下行直接影响仓储企业需求。

二、外资民企共同竞争，第三方物流具备很大发展空间

1、行业重要集中于珠三角、长三角，本土外资企业瓜分市场

珠三角地区最先承接全球IT产业的转移，行业结构相对完整，具有良好的产业基础、庞大的厂商群落，是中国IT产业发展的重要区域。此外，长三角地区立足于良好的金融环境、优越的基础设施配套条件以及稳定的产业发展环境，吸引了大量外来投资和优秀人才的参与，形成了由微电子、通信及网络、计算机及软件、电子元器件和信息服务组成的信息产业群。目前两大区域集中度继续提高。IT制造业工业总产值占全国的比重合计达到了70%以上，其中，珠三角区域占比相对稳定，而长三角占比整体呈上升趋势。两大区域在投资规模、投资质量及产业链完善程度方面都优于国内其他区域，从而促进了现代物流的发展，成为IT制造仓储物流业务开展的主要集中地。

在这两大区域，参与IT制造业的物流服务商，不仅有本土的新宁物流、飞力达、澳洋顺昌等上市公司，还有辛克、伯灵顿、叶水福等在全球范围内广泛提供IT物流的大型外资企业，最近几年IT制造在西部（如成都、重庆等地）也有了一些发展，会吸引相关内外企业投资建设仓储。

2、第三方物流是未来发展的重要方向

由于IT产品具有更新换代快、市场需求不确定、成本和价格波动剧烈等特点，亟需准确、高效的物流服务；此外，IT产品结构复杂、品种繁多、生产多为小批量等特点，加大了该领域供应链管理的难度。企业如果自行组织物流环节，会因为缺乏专业经验，难以对数千种零部件、数十家相关企业进行精细分类和有效管理，自建物流的弊端会非常明显，为了进一步降低物流成本、提高经营效率，IT制造企业越来越倾向于主动提高物流外包比例，为业内的第三方物流服务商提供了新的市场需求。从美国的经验来看，美国第三方物流使用比例最高的就是高科技电子类行业，高达87%。中国本身的第三方物流就不发达，加上行业特质，必定有很大的成长空间。

三、综合化、一体化能力成为公司核心竞争力

1、综合化：服务品类和内容需要更加多元

目前，大多数IT仓储企业的服务停留于单一环节的传统物流服务，缺乏服务的多层次性和资源的有效整合。对于未来而言，我们认为多元化的发展是IT物流企业的核心竞争力之一，这一方面体现在仓储产品种类的增多，例如澳洋顺昌从IT产品板材的配送，直接延伸至LED业务，另一方面是服务内容的多元化，如飞力达以基础物流业务（即货代、报关、国内运输等）起家，到2004年开展仓储业务服务，到如今拓展至IT的综合物流业务（仓储及增值服务、进出库、配送等），大大增强了竞争力。

2、一体化：考验公司产业链融合能力

就当前的时代，准确、高效已成为电子信息产业的代名词。整个产业链的竞争主要体现在产业链各环节协同一致的程度。对于处于供求双方中间重要环节的仓储服务商，融入产业链，维护上下游关系变得至关重要，这就需要良好的品牌和周到的服务。只有具有良好信誉并能够提供优质服务的专业企业才能更好、更快地融入竞争激烈的电子信息产业链，才能有稳定长期的上下游客户关系，才能成为行业的赢家。

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第二篇：物流企业大宗商品仓储用地土地使用税政策要点

 物流企业大宗商品仓储用地土地使用税政策要点

为促进物流业健康发展，切实减轻物流企业税收负担,财政部、国家税务总局联合下发了《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]13号）（以下简称《通知》），但在执行过程中大家在理解上有差异，现根据国家总局有关资料，将《通知》执行中应注意掌握政策要点的解读如下：

一、关于物流企业享受税收优惠的具体内容

在制定物流企业城镇土地使用税优惠政策时，充分考虑了物流企业以仓储服务为主，在充分考虑物流企业特点的基础上，鼓励物流企业向社会化、专业化方向发展。为此，《通知》对物流企业自有的仓储设施用地，不管是自用还是出租，只要是用于大宗商品存储，就给予减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税优惠。考虑到我国物流业正处在快速发展过程中，有关体制机制有可能调整，优惠期暂定为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。

二、关于享受税收优惠的物流企业的界定

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，但可享受《通知》中城镇土地使用税税收优惠的专业物流企业是指：至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方服务的物流企业；并且在工商部门注册登记营业执照文本中注有物流、仓储或运输的字样。企业内部的仓库不属于《通知》的优惠范围。

三、关于享受税收优惠的大宗商品及仓储设施用地的界定

可享受税收优惠的专业物流企业，其仓储设施占地面积必须在6000平方米（含6000平方米）以上，且存储的是大宗商品。《通知》中列举的可享受减征城镇土地使用税储存的大宗商品，是指与人民生活和生产密切相关的商品。如：粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料；煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料；食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品。对物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储设施的用地应按规定征收城镇土地使用税。

在建或未投入使用的仓储设施用地，由于还不具备存储大宗商品的条件，不能有效发挥其仓储功能，相应占地应按规定征收城镇土地使用税。

四、关于符合减免税条件企业实行向税务机关备案

为了方便纳税人,减少行政审批，对符合大宗商品仓储设施用地规定条件的物流企业实行备案制,为此，《通知》明确规定，“纳税人需持相关材料向主管税务机关办理备案手续”，以便于税务部门掌握了解有关情况。

第三篇：如何解决大宗商品物流用地问题

如何解决大宗商品物流用地问题

中国物资储运协会会长姜超峰（2011年12月10日）

今年8月，国务院办公厅下发了《关于促进物流业健康发展政策措施意见》，对大宗商品物流用地的土地使用税提出要求：研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流需要。

大宗商品的含义及流通

什么是大宗商品

打开百度搜索，可以看到许多定义，但最主要的定义是“可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性，用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物资商品”。这个定义源自国家标准《大宗商品电子交易管理规范》（GB/T18769-2002），带有明显的计划经济向市场经济过渡的痕迹。如流通领域、零售环节、商品属性、物资商品几个关键词的使用。尽管如此，我们仍然可以对大宗商品的基本特征进行描述：一是可以买卖；二是数量大，以吨、万吨、亿吨为计量单位；三是用于最终消费品制造的原料、材料、辅助材料；四是交易方式多为整批买卖。需要指出的是，这种分类仍然是模糊分类。举个例子：小麦是面粉的原料，可以称作大宗商品；而面粉如果用于规模化的生产面条、面包，也可以是大宗商品，但如果用于家庭做饭的原料，则被看作最终消费品。

大宗商品的分类。一般来说，将大宗商品分为农产品类，如粮食、棉花、油料、饲料、肉类、食糖、水果、蔬菜；工业原材料，如纱、布、木材、矿产品、化工原料、钢铁、有色金属等；在矿产品中，煤炭、原油及其制品、天然气等又被单独分类为能源类；农用生产资源类，如化肥、农药、种子等。

表12010年我国主要产品产量

很明显，表1中所列的商品应该是大宗商品。大宗商品的流通环节

从大宗商品的交易看，可以分为批发和零售两大类，但批发可以有一次批发、二次批发多次的交易活动。这是因为大宗商品的数量大，产地相对集中。而从事贸易的企业资金量多少不等，故有了多等级的批发行为，增加了流通环节和成本。

从大宗商品的物流看，可以分为集货、运输、仓储、加工、装卸、搬运等环节。每增加一轮这样的物流活动，就会增加商品的损耗和物流成本，从而影响最终消费品的价格。

因此，减少流通环节、合理布局物流节点、优化物流线路和运输方式，是降低大宗商品流通成本的重要因素。物流用地问题及解决思路

如何确定大宗商品的物流用地

大宗商品的物流用地可以从商业性质、占地面积、周转次数、库存需求和地理位置5个方面进行分析。

从商品性质来看，大宗商品的性质是多种多样的，农产品中有相当数量是鲜活的、有生命的，对环境的要求较高；水果、蔬菜、肉类、粮食等对病菌、温度、湿度敏感，且季节性较强，一次收获，一年或多年储藏。相应的，农业生产资料也有季节性，如化肥的生产和储存是常年性的。能源类产品中石油和成品油，化工类产品中的一部分是液体或气体，物理性能不稳定，极易挥发、燃烧和反应，对储运条件要求较高。

从占地面积看，大宗商品中的大多数都必须堆存，占地面积都比较大。以煤炭为例，假设每平方米存放5吨，33亿吨的煤炭需要6.6亿平方米仓储用地，加上场内道路、铁路占地，则可能需要10亿平方米用地。

从周转速度来看，不同的商品周转速度不一样。根据中国物资储运协会的数据，煤炭的周转次数为52次/年，钢材的周转次数为13.6次/年。周转速度越快，物流用地的物流强度越大，物流占地的比例也会越小。

从库存需求看，大宗商品都有储存和储备的特性，主要应付市场急剧变化、供需失衡、价格调整、应急调运等。因为不仅需满足当年对大宗商品的需要，还应增加一部分储存以备不时之需。这就加大了用地需求。

从地理位置上看，煤炭、矿砂、粮食等大宗商品主要集中在物流枢纽节点上，如港口码头、铁路货站、大型中转站等。工业与材料集中在工业区周边，粮、油、棉、果、菜集中在城市周边和产地。这些物流用地有的在城镇土地，有的则在农村。

要确定合理的物流用地，一般都要从以上5个因素去考虑。

大宗商品物流用地的土地使用税

1988年，我国颁布了城镇土地使用税暂行条例，并于2006年做了修订，其目的是促进集约节约使用土地。对大宗商品物流用地的直接影响是：大幅度提高了物流企业的用地成本，平均税负增加3倍，部分地区增加10倍，相当一部分企业因此而陷入亏损。主要原因是：大宗商品物流用地面积大，物流企业利润率过低，城镇普遍调高土地等级。

物流企业因税负过重向税务部门反映情况，税务部门的第一反应是物流企业为何不搬到土地级别低、土地使用税少的地方去？他们不知道，物流企业异地搬迁困难重重。一是有无可用的土地，有无土地指标；二是有无道路、铁路、港口等基础设施；三是会不会造成客户流失；四是搬迁补偿是否到位；五是土地增值税、所得税征收过多等。

国办38号文要求解决大宗商品物流用地的土地使用税问题，但要使这项政策落地，还需要认真研究以下情况：一是大宗商品的界定；二是大宗商品的物流用地界定；三是从事大宗商品物流的企业界定；四是税负优惠量的确定；五是有关部门的执行权限的确定；六是土地管理、财政、税务、工商部门的协同。

相关物流企业用地存在差异

政策要落实到企业，而物流企业的情况也是很复杂的。

一是这类企业为数众多，大致的分布是：各类物资储备企业，包括金属材料、石油及制品、粮食、食糖、肉类、棉花储备仓库。这类企业一部分是事业编制，国家有财政拨款，有的已在免征土地使用税之列。铁路及交通枢纽货场用地，各类物资储运企业，如中国物资储运协会所属企业，中远集团、中外运长航所属企业。涉农物流企业如供销社仓库，化肥、农药仓库等。

二是企业多为综合经营，除物流业务外，还从事加工、包装、贸易等业务。尤其是贸易和物流结合的企业，如何将其土地的使用界定为物流是一个难点。

三是部分物流企业为租地经营，税收优惠政策落在业主头上还是落在经营户头上？

对解决物流用地问题的建议

（一）在制定优惠政策时，应制定甄别企业的标准。一是经营列入大宗商品目录的物流企业；二是占有经过批准的物流用地，并且有规划部门许可的物流设施。违规占地的企业不能享受；三是多种经营的物流企业，物流收入占其毛收入的比重超过50%以上。

（二）优惠要点：一是按该级别土地从低征收；二是鲜活农产品物流用地免收。

（三）配套所制定物流企业外迁的土地改革。一是优先供应土地、以优惠价供应地，将大宗商品物流用地以低于工业用地的基准价出让，允许协议出让，减免迁建过程中的所得税和增值税；二是做好基础配套设施的规划，如铁路专用线、港口码头、公路货运站等。产品 产量/万吨

粮食 棉花 肉类 水产品 木材 纱 化学纤维 成品糖 原煤 原油 天然气 钢材

有色金属电解铝 水泥

化肥

54641 597 7925 53667284万立方米

2717 30901102 9324000 23000967 6亿立方米79775 510 3092 6***740 6

第四篇：经济转型预示大宗商品需求分化

经济转型预示大宗商品需求分化

三中全会之后，中国经济结构调整的思路更加明确，扩大内需、简政放权、减少经济对投资的依赖是中国经济未来调整的主要逻辑。增长模式的转变，将提振与消费相关的大宗商品需求，一定程度上压制与投资相关的大宗商品需求。

随着经济的不断发展，中国对大宗商品的需求量迅速增长，强劲的中国需求成为左右全球大宗商品市场价格走势的最重要力量。受经济结构转型影响，投资拉动型的增长模式已经告一段落，固定资产投资在中国经济增长中的权重将有所回落，大宗商品需求也会受到一定的影响。此外，对于产能过剩行业而言，淘汰落后产能、加快并购重组将是大势所趋。因此，与各类投资建设项目相关的商品，如铁矿石、钢铁的需求将受到一定的打压。

尽管大宗商品需求增速将有所放缓，但中长期来看，随着城镇化建设的推进，国内需求的不断扩张，将在一定程度上对冲经济转型对大宗商品需求的影响。

为了保障城镇化的可持续发展，新一届中央政府重申了深化土地和户籍制度改革的政策方向，“建立城乡统一的建设用地市场”，“赋予农民更多财产权利，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”成为明确目标。深化土地和户籍改革是推进新型城镇化的重要支撑。而农民“市民化”进程的加快以及居民消费能力的提升，一方面将拉动汽车、家电等生活消费品的需求，从而扩大了原材料(如铝、锌等大宗商品)的增长空间；另一方面，消费需求的增加也预示着大宗商品下游应用领域的转移，如化工品市场的关注焦点也将从投资建设领域转向日用化工品领域。

在“以人为核心的”新型城镇化的建设中，房地产投资无疑是主力军之一。随着农民“市民化”进程的加快，势必会增加对住房的需求。城市商品房和保障性住房的需求增加将会提振对建筑材料的需求。此外，房地产行业调控方式的转变也将给大宗商品市场基本面带来明显的改善作用。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中“加快房地产税立法并适时推进改革，健全符合国情的住房保障和供应体系”的表态，释放了政府淡化楼市行政调控，继续推进房地产市场化调节、建立多层次住房供应体系的立场。长期来看，随着长效机制的逐步落实和供应的逐步释放，市场供需关系更趋良性，与建筑相关的大宗商品需求将得到支撑。

总体而言，伴随着中国经济未来增长模式的转变，固定资产投资相关的大宗商品的需求将有所下降，而城镇化的推进和内需的不断释放，将从中长期利好房地产以及与消费相关的大宗商品需求。

第五篇：大宗物流商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税的减免

大宗物流商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税的减免（区局备案）

1、备案依据

《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知的通知》（渝地税发[2012]23号）渝地税发[2012]23号文件规定如下：

自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

物流企业是指为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送服务的专业物流企业。大宗商品仓储设施是指仓储设施占地面积在6000平方米以上的，且储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料；煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料；食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品的仓储设施。

仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房（含配送中心）、油罐（池）、货场、晒场（堆场）、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。

符合上述减税条件的物流企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

2、备案程序

纳税人向主管税务所提出申请，税务所初核后上报区局备案登记。

3、应提供的材料

纳税人办理大宗物流商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税时，需报送以下资料：

（1）自用：

①《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》； ②企业营业执照、税务登记证副件复印件； ③房屋使用权证、土地使用权证复印件； ④申请减免土地上相关设施照片（图片）； ⑤主管税务机关确定的其它需备案的材料。（2）出租：

①《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》； ②企业营业执照、税务登记证副件复印件； ③房屋使用权证、土地使用权证复印件； ④申请减免土地上相关设施照片（图片）；

⑤主管税务机关确定的其它需备案的材料。