房地产策划包括的内容

第一篇：房地产策划包括的内容

营销策划作业指导书 目的

运用科学方法，有目的地，有系统地搜集、记录、整理有关主题公园的市场信息和资料，分析主题公园市场情况，了解主题公园市场的现状及其发展趋势，为未来城项目引进主题公园提供客观、正确的资料。2 适用范围

本办法适用于控股集团总部三鼎旅业集团未来城项目指挥部所有子业态营销策划管理工作。3 策划包括的内容

房地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。

一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容: A、定价策略

1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；

2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；

3、推出特价房的时机及数量建议；

4、楼层、朝向、景观差价；

5、付款方式建议；

6、售价调整与销售率及工程进度的关系

B、销售费用及资金流量调控建议

1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；

2、销售资金回笼与工程进度关系建议

C、开盘时间及销售阶段的划分

1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；

2、销售阶段的划分及周期

D、销售控制

1、推盘手法建议；

2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；

3、价格调控与促销手段建议；

4、签署认购书与合同的注意事项

E、人员培训

1、发展商简介；

2、房地产特性与房地产价值；

3、项目环境资料说明；

4、项目规划介绍；

5、公共设施介绍；

6、整体理念介绍表表达；

7、营销理念；

8、营销技巧；

9、逼定技巧；

10、案名表达；

11、广告定位；

12、广告表现；

13、市场客源定位；

14、业务计划介绍；

15、买方心理障碍排除；

16、现场接待流程及规定；

17、守价技巧；

18、准客户资料收集及分类方法；

19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；

21、自我促销及组合促销介绍；

22、现场买气制造；

23、认购书、售价与付款办法介绍；

24、相关法务及税务介绍；

25、仪态、仪表与商业礼仪；

26、答客问演练与课程验收

三、随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。

●误区之一目标客户定位不准，打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。

●误区之二无视差异化竞争与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？

●误区之三空洞的品牌战略眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。

●误区之四产品理解浅薄与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。

●误区之五用大炮打蚊子仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。

房地产营销策划流程

一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：

1、以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2、展现楼盘的综合优势；

3、体现楼盘和谐舒适生活；

4、直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容及时间安排：内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：（1）楼盘效果图。（2）楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。（3）售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。（4）工地围板的设计、绘制。（5）展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。（6）展销场地道路指导牌的制作。（7）展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。（8）影视广告创意构思及拍摄制作。（9）报纸广告首5期的设计、完稿及定版。（10）围绕展示会其它促销宣传用品。

五、勾勒卖点途径。

1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。(1）时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。(2)生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。(3)安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。(4)方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。(5)舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。(6)选择性：多样化的产品提供多样化选择。(7)自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

2、进行消费者背景分析：(1)选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C、想在此地长久居住者。D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。E、信赖业主的企业规模与财力潜力。F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。(2)排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。B、比较之后认为附近有理想的楼盘。C、购买个体者较少，对后市看空。(3)购买本楼盘的理由：A、对本区域环境熟悉念旧者。B、满现居环境品质者。

3、设计完美的行销动作：(1)塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。(2)强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。(3)根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。(4)慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。(5)销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

六、房地产营销广告推广业务的策略：

1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲(1)工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。(2)合约书、预约单及各种记录表制作完成。(3)讲习资料编制完成。(4)价格表完成。(5)人员讲习工作完成(6)刊登引导广告(7)销售人员进驻。

注意事项：(1)对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。(2)现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。(3)定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。(4)不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。(5)有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。(6)主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。(1)正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。(2)每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。(3)每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。(4)拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。(5)于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。(6)若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。(7)每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。(8)周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。(9)实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。(10)随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。(11)客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。(12)每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。

3、持续期（最后冲刺阶段）：

(1)正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。(2)利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。(3)回头客户积极把握，其成交机会极大。(4)退订户仍再追踪，实际了解问题所在。(5)销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

第二篇：市场调研策划报告包括哪些内容

一、序言

序言主要介绍调查项目的基本情况，通常包括扉页、目录和简介。

1、扉页

扉页一般占一页，内容包括以下几项：

（1）调查报告的题目

（2）委托进行市场调查的单位名称

（3）执行该市场调查项目的单位名称

（4）市场调查项目负责人的姓名及单位

（5）市场调查报告完成日期。

2、目录

如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。

3、简介

简介主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、做出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。

第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

二、摘要

摘要是用简单明了的语言对市场调查结果做概括介绍，包括市场容量、被产品与竞争对手的竞争情况、产品在消费者心目中的优缺点、竞争对手的销售策略、本企业与竞争对手的广告策略的对比、影响产品销售的因素等，目的在于让企业的相关人员快速了解市场调查的基本结果，从而决定采取相应的措施。

摘要是市场调查报告中相当重要的内容，但在有些调查报告中经常被忽略。无论什么原因，忽略摘要部分都有损于调查报告的价值。

三、正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

正文一般应包括对调查方法的说明、介绍调查结果、提出结论与建议三个部分。

1、调查方法

对调查方法的说明应该包括以下内容：

（1）调查地区。说明调查是在哪个区域内进行的，以及选择该区域的理由。

（2）调查对象。说明是从什么样的对象中抽取样本进行调查。通常指产品的销售对象或潜在的目标市场。

（3）样本容量。选取的样本总数，以及确定样本容量是考虑的因素。

（4）样本的结构。根据什么样的抽样方法抽取样本，抽取后样本结构如何，是否具有代表性。

（5）资料收集的方法。是拦截访问还是电话访问，是观察法还是实验法等。

（6）实施过程及问题处理。调查如何实施，遇到什么问题，如何处理等。

（7）访问员介绍。对访问员的资格、条件以及训练情况也须做简略的介绍。

（8）资料处理方法及工具。用什么样的工具、方法对资料进行分析和统计处理。

（9）访问完成情况。介绍访问完成率，说明未完成部分及访问无效的原因。对调查结果的介绍要尽量简洁，把方法及采用原因说清楚即可。

2、调查结果

调查结果是将调查所得以及经过统计分析的数据报告出来。调查结果要与预定的调查目的相吻合，一般而言，应包括以下几方面的内容。

（1）产品的市场销量和市场占有率

（2）被访者对产品和广告的反应

（3）产品的目标市场结构及特点

（4）竞争对手的广告策略及特点

（5）价格、包装和广告等因素对销售的影响等。

市场调查结果的描述形式通常是表格或图形，调研人员必须对图表中的数据资料所隐含的趋势、关系或规律加以客观的描述。

四、结论与建议

结论是用简洁明了的语言对研究前所提出的问题做明确的答复。建议则是针对调查获得的结论对该企业产品及其营销方式提出具体的要求以及应该采取的改进措施。另外，应提出多种方案，供有关人员选择。同时，最好说明可能需要支付的费用，并对未来市场的变化和该企业产品的销售做出合理的预测。

结论部分有时可与调查结果合并为一个部分，这要视调查规模的大小而定。一般而言，如果调查规模小，内容也比较简单，就可以将结论和调查结果合并在一起。如果规模比较大，内容多，则应分开写。

建议最好是正面的、肯定的，即说明应采取哪些具体的措施以获得成功，或者要处理哪些已经存在的问题。

（六）附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更详尽说明。每一份附件都应该按顺序标上编号。附件中一般包括：

（1）访问提纲

（2）调查问卷

（3）抽样有关细节的补充说明

（4）工作进度安排

（5）原始资料的来源

（6）调查获取的原始数据图表

第三篇：房地产广告策划内容

房地产广告策划内容

房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。

1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。

2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。

3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：

①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。

广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。

5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善.

第四篇：房地产项目楼盘开盘策划方案内容要点主要包括以下几个方面

房地产项目楼盘开盘策划方案内容要点主要包括以下几个方面

一 项目物料准备

1、基本项目资料：宣传单页、户型图、销售代表名片、销售手夹。

2、签约资料：购房合同、认购协议、封号单、计算器、印泥、纸巾。

3、活动资料：印有活动内容海报、条幅、谈判桌椅、饮用水、纸杯、糖果、点心、小礼品、拱门、项目现场围挡、销控板、背景音乐设备、、、4、售楼部装饰资料：……

二 售楼部人员配备

为保证开盘日个项活动顺畅，各环节需有专人负责。

专人介绍讲解楼盘

专人负责签属认购协议

专人负责销控

专人负责接听来电

专人负责来客登记

专人项目现场讲解

三 销售代表培训

1、销售礼仪

2、项目本身信息

2、周遍配套、环境、交通信息

3、竞争项目信息

4、统一销售说辞、项目（户型）优劣势分析、对练答客问、预演开盘活动流程。

5、制订、学习销售守则

四 明确开盘目标

1、扩大知名度

2、完成预定销售任务

3、确定准客户群特征

4、提炼绝对优势和卖点

5、试探市场反应

6、增强团队精神、信心

五 制定开盘当日活动计划

1、提前布置案场：拱门、横幅、彩旗、乐队、塑料桌椅（视应约客户人数而定）鞭炮、、、2、举行开盘仪式（乐队表演、贵宾讲话）

3、介绍当日活动内容：优惠政策、起止日期。

4、即时公布所定房号

5、随时更新销控板

六 预测可能出现的困难、制定解决方案

1、天气异常，简化户外仪式。

2、到访者太多，分流非准客户到项目现场。

3、做好销控以防一房多卖。

七 制定项目推广计划和宣传方案

1、邀约来访来电意向客户

2、短信通知所有客户

3、确定项目辐射区域、发放单页

4、制定老客户带新客户优惠细则

5、设限量、限户型特价房

八 邀约并筛选目标客户

提前邀约准客户在开盘日到访，透露开盘销售优惠条件多，说明参与活动即有礼品赠送，制造火暴气氛。

九 控制现场秩序、保证开盘活动成功

1、案场设置分别谈判区、签约区。

2、必要时按到访先后顺序选房。

3、工作人员保证手机畅通。

第五篇：庆典策划活动一般包括哪些内容

庆典策划活动一般包括哪些内容

发布者：英豪庆典官网 发布时间：2013/12/5 阅读:1944次【字体：大 中 小】

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1.大（小）型会议、颁奖、表彰、签约、纪念、庆祝、宣传等仪式； 2.项目开工剪彩、奠基；

3.商业开业典礼揭牌、剪彩、推杆、启动仪式等； 4.新楼落成剪彩、揭幕等； 5.推介会、产品上市；

6.婚礼活动；喜庆活动场面的专用品，是企业宣传、大型活动、节日庆典、室内外推介会、联欢晚会、婚庆聚会烘托气氛、渲染色彩、增添气势的最佳庆典用品。

场面布置，根据各活动现场布局提出专业策划创意，精心设计，认真铺排；让活动场面隆重、体面、气派、壮观。配套服务用品：

标语布幅、方刀彩旗、三角旗、升空气球、拱型门、盘龙柱、中华表、大小灯笼柱、动物卡通、空中舞星、吉祥杆台、水晶讲台、红地毯、鲜花篮、庆贺鲜花牌匾、落地贺球、专业舞台设备、灯光、音响、彩色小汽球造型以及豪华仿古皇家礼炮、吉祥小礼炮、礼花、各式彩烟、天女散花等庆典用品，提供一条龙专业服务。

舞台支架全部用铝合金材料，舞台面板以多层夹板配铝合金框并以红色地毯封面，美观大方，结实坚固。

其它庆典配套用品供应：请柬、金剪刀、花球、托盘、盘巾、剪彩花球架、签到簿、各式新款胸花、襟花等。

仪典的成功举办，从礼仪队、醒狮队、鼓乐队到主持人、摄影、录相师乃至音响师，缺一不可。而服务团队良莠有别，现场服务必须配合默契，环环相扣，天衣无缝，以娴熟的专业技巧使仪典的举办成为一曲和谐的交响乐章。

横幅，竖幅，巨幅，队旗，刀旗，杆旗，锦旗，串旗，墙体旗等旗帜、条幅、横幅、旗帜、旗杆、袖标、绶带、各国国旗、公司旗、运动会旗帜、办公桌旗、校旗、会旗、刀旗、彩旗、红旗、店旗、队旗、礼品旗、司旗、门旗、挂旗、车窗旗、桌旗、串旗、导游旗、车旗、袖标、红领巾、手摇旗、锦旗、签字旗、交换旗、绶带、袖标、沙滩旗、少先队旗、信号旗、三角旗、谈判旗、仿古旗、标志旗、路杆旗、礼堂旗、外国国旗、红十字、彩旗、桌旗、礼品旗、路旗、道旗、双面旗、纪念旗，串旗，狗牙旗，谈判旗，路灯旗，司标旗，世界国旗，注水旗杆、签字旗座、落地旗座、手持旗杆、导游旗杆、签字旗座、落地旗座、礼堂旗座、主席台背景旗、旗箱、导游旗杆。

1.庆典项目：开业典礼、新店开业、开张典礼、开工典礼、开盘典礼、奠基典礼、颁奖典礼、授勋仪式、揭幕仪式、开幕仪式、闭幕仪式、开园仪式、竣工仪式、投产仪式、落成仪式、封顶仪式、认筹仪式、认购活动、运动会等各类庆典活动的策划。

2.庆典设备：皇家礼炮、彩虹门、空飘气球、迎宾金狮、小钢炮、剪裁用具、礼仪小姐、嘉宾桌、嘉宾椅、一米线、彩旗、刀旗、放飞和平鸽、放飞小气球、舞狮舞龙、锣鼓队、军乐队、升降舞台、音响、桁架、长条桌、玻璃圆桌、帐篷、金锈球、金门、立体龙、双拱门、电子礼宾花、LED 水晶球、冷焰火、彩烟、拉杆启动设备、演讲台、开盘锣、奠基石、铁锹、培土、红地毯等。