集资建房-20150606-从一起集资房买卖纠纷看产权单位故意为难购房人及购房人如何维护自身权益-v2-有参考意义

第一篇：集资建房-20150606-从一起集资房买卖纠纷看产权单位故意为难购房人及购房人如何维护自身权益-v2-有参考意义

从一起集资房买卖纠纷看产权单位故意为难购房人及购房

人如何维护自身权益

来源：靳双权律师发表时间：2015年06月06日

【案件简介】：

王先生和妻子在同一家国有建筑工程单位做技术工作，2009年单位根据王先生的职称、工龄及双职工等因素，分配给王先生一套90平方米、按经济适用住房管理的公有住房。王先生当年就与单位签订了《集资建房预售合同》，双方约定购房款为31万元，单位应于2011年3月将房屋交付给王先生使用。合同签订后，王先生便按照合同约定支付了全部购房款。

2011年，王先生跳槽去了另一家国有建筑单位，办离职手续时对于房子的问题双方均未提及。但离职后到新单位上了几天班，王先生意外地受到了原单位寄给自己的一份解除《集资建房预售合同》通知书。通知书的大概内容为：由于王先生已不是本单位的职工，单位书面通知王先生解除双方签订的《集资建房预售合同》，并已将购房款退回到王先生的工资卡中。

王先生一肚子委屈，找到单位说理。单位答复：“还有好多职工没有分到房子呢，你既然离开单位，就不是单位的职工了，单位要优先把这套房子非配给其他在职职工。”单位还拿出了《公司内部集资建房、调房办法》补充规定，补充规定中提到：如果职工离开公司，原购住房要交还给单位。而王先生发现，该补充规定注明的生效时间正是他提出辞职的时间。“补充规定完全是针对我个人的，单位就是不想把房子卖给我。”王先生表示想和单位打官司，却被告知这属于单位内部分房纠纷，法院不受理。后王先生无奈之下找到了房产专家靳双权律师，靳律师在详细了解了该案的情况后，建议王先生向北京市仲裁委员会申请仲裁。

【审判结果】：

北京市仲裁委员会经过审理后作出裁定：

一、单位单方面解除《集资建房预售合同》的行为无效，单位应继续履行双方所签订的《集资建房预售合同》。

二、仲裁费用由单位承担。单位不服仲裁裁决，依法向北京市第二中级人民法院申请撤销裁决书，北京市第二中级人民法院经过审理后，依法作出裁定：

驳回单位申请撤销北京仲裁委员会裁决的请求。【靳双权律师剖析】：

本案是一起典型的职工与单位间集资建房合同纠纷，单位所谓的“《公司内部集资建房、调房办法》补充规定”不能作为单位回收房屋的法律依据。

王先生在与单位签订《集资建房预售合同》时，单位还没有制定“调房办法”的补充规定，该补充规定的内容也没有经过王先生的确认。单位针对王先生的离职行为所制定的补充规定，实际上是单位擅自变更了双方所签订的《集资建房预售合同》。该补充约定在没有经过王先生确定的前提下，不具有约束力，单位无权单方面解约。

王先生与单位签订的《集资建房预售合同》是在双方平等、自愿的基础上签订的，双方均具有缔约的主体资格，且本案合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，代表了双方的真实意思表示，合同合法有效，应当受到法律的保护。

虽然单位又另行与其他职工签订了《集资建房预售合同》，但新签定的合同并不导致原合同的解除，原合同仍然有效。单位在原合同未解除的情形下又再次出售房屋的行为，属于一房二卖，单位的行为已构成违约。

本案中，作为出卖人的单位，单方解除合同的行为违反了诚实信用的原则。同时，单位未提供充足证据证明本案合同履行过程中存在《合同法》第94条之规定的情形，离职本身不能作为解除本案合同的依据。而且单位也没有充分的理由说明继续履行合同已成为不可能，股双方应当继续履行本案合同。

在案件审理过程中，单位的律师提出，按照最高人民法院颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定：因单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。因此，单位认为仲裁委也不应管辖。

但靳律师认为，对于该条文，并不能单纯的理解为“单位与职工之间所产生的房产纠纷均不属于法院的受案范围”。在确定谁有分房资格或谁能参与集资建房是单位内部管理问题，法院不会涉及。但是在确定集资购房资格后，双方签署 2 《集资建房预售合同》时处于平等的地位，双方基于合同产生的纠纷属于平等民事主体之间产生的纠纷，并非基于行政上下级关系所产生的纠纷，应受《合同法》的约束。因此，当事人可以通过诉讼或仲裁的方式予以解决。

由于王先生与单位签订《集资建房预售合同》时约定，双方发生争议是可以提请北京仲裁委员会进行仲裁。但据此约定，对于履行《集资建房预售合同》所发生的争议，双方并不是去法院解决纠纷，而是到北京仲裁委员会申请仲裁，最终，仲裁委经过审理后作出裁决，支持了王先生的全部仲裁请求。在这里需要特别指出，仲裁委的裁决书与法院的判决书具有同等法律效力，都具有强制执行力。