第一篇：房地产项目策划课程设计
四节 项目SWOT分析 优势：
1、地理位置优越：地块东北面和西面紧邻西二环和工业路交通主干道，沿街商业面积比重大；
2、交通便利：项目所在区域交通条件便利，属于二环的黄金位置，使得出行极为方便快捷。项目周围公交线路较多，且有望建地铁口，四通八达，交通网络覆盖全市。
3、周边商业气氛浓烈：项目周边宝龙城市广场、万象城，紧邻万宝商圈和规划中的祥坂片区台西CBD，周边有繁荣的商业氛围，有利于项目商铺价值的提升，吸引更多的人流量，区位优势十分明显；
4、周边配套设施齐全：由于项目区位优势，此处有各种商务、休闲、酒店等较高档次的设施。有众多的学校、医疗设施，满足购房业主就医、上学的普遍需求。
5、生活氛围： 项目周围有众多小区林立，较大的购物广场以及众多的超市，金融机构齐全，由于已形成商业圈带来人流量，生活氛围浓烈。
6、地块面积大：地块体量大且地下空间开发潜力大，能开发一个满足客户多功能需要的城市综合体项目；
7、周边环境较好：由于周边都是已建工程，有较严格整体规划，井然有序，周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景，风景优美、空气清新，环境多项目本省的影响不大。劣势：
1、地块形状被分割多块且不规则多边角，整体规划有局限性。
2、B14地块沿工业路规划红线应设置不小于10米宽的绿化带，影响沿街商业。
3、B14地块限高30米，B14地块应在2011年底前结构封顶；B13、B11地块内100米以下建筑应于2012年6月30日前结构封顶、超过100米的建筑应于2012年底前结构封顶，时间比较仓促。
4、对申请人和建筑规划、设计方案都有严格限制和约束。
在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。机会：
1、城市发展核心商业圈，区位优势明显；
2、周边商业氛围浓厚，人流量大，能提供庞大的客源；
3、起始楼面价相对较低，有较大的利润空间
4、地铁二号线将助推地块区位价值。威胁：
1、周边商业区越来越多，同类竞争大；
2、地块工期紧，规划要求严格，且周边地铁城尚未确定；
3、该区域已出让众多地块，未来竞争激烈。
第五节 客户分析
有以下特征：（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）
1、大多数人喜欢购置新房
调查结果反映出，打算选购新房占70％；二手房占21％，尚未决定占9％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。新房, 70% 二手房,21% 尚未决定,9%
2、自用为主导
由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占60％，投资占32％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。自住, 60% 投资, 32% 为亲友,4% 度假, 3% 其他, 1%
3、更喜欢自己装修
在交楼标准的选择上，毛坯房占50％，厨卫装修占24％，普通装修占19％，精装修占7％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。0% 10%20%30%40%50%60%毛坯房 厨卫装修 普通装修 精装修 系列1
4、三房是首选
在单位房间的选择上，选择1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。1房, 5% 2房, 20% 3房, 65% 4房, 7% 5房, 3%1房2房3房4房5房
5、最希望的面积区间
希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；
选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小 三房。整体选择面积的中位数M0=104平米； 70平米下, 6% 70-90平米,28% 90-110平米,32% 110-130平米,23% 130平米以上,11%
6、按揭付款是主流
频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对福州住宅市场的支持作用不容小视。
7、年轻人成为主力军
购房者的年龄25岁以下占5％，25-35岁占75％，36－39岁占7％，40－45岁占7％，45岁以上占6％。
购房者的年龄段主要集中在25-35岁之间，占75%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。
8、其他因素
在促成购买的因素中，环境占重要位置。为了改善居住环境的占最主要部分；购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，大部分人都是大家一起出主意买房，并受业内人士的建议影响。置业者关注置业因素分析中，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因素。
第六节 项目定位
一、项目定位之基准 地产项目的定位是基于：
项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求的市场空间； 政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和素质。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表： 注：根据上表所列举的一些数据，将会在其后有争对性的对本项目进行分析，并由此而对整体定位提出合理的建议。
二、项目市场定位原则
——最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值； ——最大化的发掘地块特异性的价值； ——最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。
三、市场定位（开发档次）
（1）主要竞争对手的物业档次及物业类型
通过以上所列周边围绕本项目的物业档次、价位情况，可以发现竞争楼盘大多属于中档 楼盘。●
此外“福州金融街万达广场”将是本项目的最大竞争对手，距离本项目较近，地段优越。其价格适中，调查时起价：15000元/M² 均价：17000元/M²，定位相对属中高档，与本项目接近，并且宣传声势和推广力度较大且频繁，市场反应比较好，销售状况较为理想。（2）本项目情况分析
项目位置处于西二环和工业路交通主干道，紧邻万宝商圈和北江滨CBD商业中心，区位优势明显；距东街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富，周边文化教育生活配套齐全，未来随着杨桥新村二期、陆庄、乌山西路福大片、北江滨CBD的建设，该地块区位价值将得到进一步提升。景观资源丰富。周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景，风景优美、空气清新，在钢筋水泥的市中心能拥有这样的环境优势的地段。（3）本项目所应具备的地产因子分析
根据以上分析来结合本项目的地产因子进行整合分析： 以上表格表明，本项目具备中高档住宅所必须的大部分地产因子，但距离高档住宅的要求还有一些障碍，比如市区闹市的影响，容积率问题。因此，在规划设计上下功夫，在产品设计上找突破，同时加大内部造景力度，完善相关配套，可以成为非常有竞争力的中高档楼盘。同时由于我们为本项目产品策划、设计的高文化附加值，可以不断发展
提升项目的形象从而给客户造成高档物业的印象或总体评价成为一个中高档楼盘。（4）归纳
本报告建议项目总体物业档次定位为：
——中高档物业
四、价格定位
本项目总体定位为高质中档楼盘，鉴于板块内竞争项目价格都位于福州市台江区均价17287元/m²之间，我们建议将项目定位于高质中档盘为其市场空间，采用低开高走的方式，上市价格定位在15750－17000元/m²左右，均价控制在18125－19000元/m²。具体均价可根据届时实际情况来进行调整，低开高走的方式有利于适应市场上扬的趋势。（具体价格定位策划方案以后将会详细的单独列出。）
五、客户细分
针对福州当地情况，用金字塔结构比喻购房人群的分布，处于塔腰部分为亚中产阶级，或称其为“准白领消费群”，年龄通常在25－30岁之间，准备成家或成家时间不长，受过良好的教育，多为大专以上学历，事业开始起步，家庭年收入3万－5万元之间。他们的置业特点是：多为初次置业，购买行为谨慎，但需求迫切，自住和投资兼顾，主要购买面积在80 m²－120 m²左右的二房或三房，其中少量购买超过120 m²的住宅，总价一般在15万－25万左右，大都采用按揭方式且首期较少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以内。处于塔颈的是中产阶级，所谓白领一族，他们通常是在30－40岁之间，学历较高，受过良好的教育，家庭年收入5万－10万元之间，是有着成熟理性的消费经验的人群，一般购买面积较大的三室两厅、四室两厅户型或一些复式单位，总价在20万-40万之间，大都采用多付首期年限不太长（如5年－15年）的付款方式；对他们来说，价格固然重要，但并不是首要考虑的因素，如果没有比周边楼盘更好的规划设计、园林景观、配套设施、文化内涵等，而一味以低价策略难以获得他们的青睐。
处于塔尖的是少数所谓的金领阶层，年龄通常在40岁以上，人称所谓的老板级人物。其购买特点是对价格的敏感度相对较低，主要是强调身份地位，追求豪华气派，是少数豪宅、别墅的主要消费群体。
六、客户定位
市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就我们福州楼市的调查分析，市内大部份的消费者，最可接受的房价是20万到30万元之间，占四成左右；能承受20万元以下的消费者也不多；能够接受50万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~35万元这一阶段。
根据本项目的细分市场，本项目的目标市场应定位于中产阶级，进可攻，退可守。中产阶级在现阶段的中国是一个新崛起的强大的阶层，购买力强，主导着消费的潮流，将影响中国未来的政治、经济、文化走向。中产阶级也是一个相当宽泛的概念，公务员、自由职业者、职业经理人、广告、文化、演艺、体育界人士、新闻、律师从业人员、国企、外资、合资、大型民企高层管理人员、私营业主等，都属于这一个阶层。
根据项目在市场中的地位，其目标市场定位在28-45岁的中高级消费者更符合项目的特征。因此，本项目的主力目标市场是：28-45岁的成功或正在创造成功的人士。（2）目标消费者的心理分析： 民营、私企老板个体户：
这类消费者主要是项目附近经商的人士，其事业多在该区域，对该区域较为熟悉，加之手头较为宽裕，有多余的钱进行物业投资，希望籍此改变居住环境或增大居住面积。这部分人多为二次置业者，消费行为趋为理性，对房产的整体素质较高。高级白领：
这类客户知识层面较高，综合素质较高，消费行为理性，对事物比较挑剔，属于完美主义者。由于长期工作于办公室和活动于社交场合，对小区的人文环境、运动设施、休闲场所较为关心。机关、事业单位/国企中高层领导：
这类客户年龄在35岁以上，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强。这类客户多为二次置业，因其子女相继成年，会考虑投资以备子女或自己居住，其对楼盘综合素质要求较高，消费行为较为理性。其他客户：
主要指常年往返于此区域的商家或其他人，本区域的地理位置是其首要购买的主要原因。（3）目标客户群特点小结
● 他们的特征 ：：
● 他们在30 — 45岁之间
● 受过高等教育，学识广博，在企业身居要职
● 注重身份和地位，注重文化、社交、商务圈子的认同
● 他们时尚、现代，有自己独特的个性追求，是社会潮流的引领者
● 他们对生活有自己独到的理解，繁忙的工作、生活，使他们需要一个自我的个人空间
● 亲近都市生活，喜欢国际化的生活氛围 ● 他们选择物业的标准 ：
● 是他们熟悉并接受的生活环境
● 要求生活便利，能够在职场与生活中快速转换 ● 高品质物业，体现他们的身份和对个性、品位的追求
● 他们现在的生活形态 ：
● 工作紧张，生活压力大，但任劳任怨；
● 休闲时间一般与家人逛逛街、看看电视、或者一起喝茶、聊天；
● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去国外旅游那是做梦的事情，所以因为时间和金钱的关系，往往只是想想而已；
● 他们珍惜与家人相处的机会，同时也希望睦邻友好；
● 因为有了买楼计划，节假日常去看一些价格上能承受的楼盘。
● 他们接受信息的渠道 ：
● 他们喜欢阅读，对时尚生活非常敏感，因此经常阅读报纸、高档杂志 ● 他们经常在车内收听广播 ● 他们愿意交际，注重口碑
● 他们因工作关系会常接触网络
● 他们对现在居住条件不满意的方面：
● 面积小，房型结构不合理、采光不好
● 出入人员复杂、缺乏管理、治安差 ● 设施不齐备，交通不方便
● 楼层低，卫生状况差、缺少绿化 ●近马路，噪音、污染
● 和父母住一起，显得拥挤 ● 他们心目中的理想居住环境 ：
● 园林绿化好，最好还要有水，有较大的公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通
● 完善的小区配套，最好有运动休闲场所、幼儿园等，基本生活设施应有尽有 最好由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理 ● 交通、购物方便，希望附近就有公交车站，5分钟内就能走到，最好有地铁连接老城区 ● 邻里之间和睦，相互关爱 ● 他们购房的主要目的 ：
● 购房目的以“首次置业满足居住”和“再次置业改善住房条件”为主。● 他们购买楼盘的主要考虑因素
数据显示：消费者最重要的购房考虑因素是价格，其次是环境景观和地段。
七、建筑规划设计建议
（1）规划设计理念
随着房产市场的日益成熟，消费者的眼光也越来越专业，现在的消费者注重的已经不是建筑本身，而是建筑所赋予的内涵，具体表现在以下几个方面： ● 人性观
以人为本不应该是一句泛泛而谈的空话，真正做到尊重人，尊重生命，并在具体设计中体现出来，这是一个居住区设计的最基本原则，归根到底，居住区的服务对象是人，具体而言，大到出入口的设置，人车分流设计，社区组团的可识别性、安全性，公共活动空间的设计等，小到商业设施的设计与布位，照明器具的位置与亮度，无障碍设计等方面均应贯彻这一原则，只有在这一基础上，才能真正体现出居住设计已不仅仅是为人们提供一个供居住的室内空间，更给人们带来的是一种真正舒适与愉悦的生活，一个真正自由的精神家园。对于区内的安全性一定要十分的注意，是园区内业主人人安全，全家欢喜。● 科技观
随着社会生活的发展和科技的进步，未来生活将给人们带来的是全方位的变化与世界同步的信息化，网络化生活将使人们的生活具有更强的时代气息，在规划设计中则应敏感地预测这些变化给居住设计和人们的居住生活带来的变化，唯其如此，方能保证居住区的生命力和社区居民的生活质量。
通过现代科技设施的设置，给业主带来高效的工作与生活情趣。● 环境观
小区内部环境系统的设计对小区居住素质和品味的提高以及楼盘推广来说，其重要性是不断提高并日益成为居住区卖点诉求的重要组成部分，在小区设计中应将环境意识提升到相当高度，而所谓环境，又有景观，植物配置，生态设计等分支，营造环境的目的既是体现其较高的实用价值，使环境与社区达到高度融合，也附着有一定的价值观、文化性与生态性。通过借景与造景，打造自然生态园，使人与自然同呼吸，给业主带来健康的新生活。（2）建筑风格
本案也采用现代风格的建筑设计，以迎合市场的发展方向，同时将中国传统的风格融入其中，形成一种全新的中国现代住宅。（3）绿化设计建议 ● 中心绿地
项目入口处设立小型的广场，旁边伴以迎客松或招财猫以体现项目的商业氛围。项目中心可将人们的行走路线主要以一块蜿蜒的绿地组成，体现了中国景观中障景的观点，将绿地堆土做成坡状，可以体现小区独特的风格和豪华的气派。以小区南侧的标志小广场，雕塑喷泉为结点，水道、路道系统贯穿为网络，整体绿化为平面，使之形成点、线、面结合，融为一体的绿地系统在立面上也富有变化，在南面入口以小区标志为开端，以雕塑喷泉为发展，中心广场为高潮，三个结点在立面视觉为节节攀高的形式，使整个中心绿地前后贯通，坡起坡落，形式多样别具特色。植物以色块形式点缀其中，道路蜿蜒其中，打破直线的呆板，多用曲线，使之刚柔结合，更具现代园林的特色。项目整体的山水生态主题色彩可在园区的一些细节上利用动植物雕塑小品等体现，如：在园区入口处两旁摆设招财猫、迎客松等，寓意其招财进宝，使人心情愉快等等。● 公共绿地
小区公共绿地设计旨在营造一个宁静，清幽的休闲区，宜在中心绿地处设置该区域，可供老年人休息，花架，休息广场，嵌草汀步、假山石等园林小品，绿地中点缀些仿真的动物雕塑，与自然融为一体，更添情趣，小区北面为开阔空间，在湖心铺装中式凉亭为主景，结合小园石汀步，坐凳，花坛，色块等设施，为居民提供了一个娱乐，沟通的公共游乐场所。此外小区南侧水道旁设置一条“健康之路”，沿路设置全民健身运动器材，居民在游玩的同时又得到了健身，一举两得，同时色彩多样的体育健身器材又为小区增色添彩。针对长时间在园区生活的少年与老年人，建议修建不倒翁休闲长廊„„，为他们的生活增加欢乐场地。● 道路绿化
小区入口广场为了庇荫和获得整体效果，以上层为高大树种，下层为小灌木的种植形式来丰富其立面景观，同时入口左右可以适当摆设中式的小品以增强小区内生活氛围。为打破直路线的呆滞感，路沿均采用曲线型，配以椅凳，集休闲，美观于一体；支路两旁种植乔、灌木、草结合，沿路配以各式指示牌，引导路线。● 植物配置
主要选用本地树种，依照季节变化，考虑树种搭配，做到常绿与落叶相结合，观花与观叶相结合，形成三季，四季常青的植物观景。
1、道路两侧以及主要景观处可配以庭院灯加以点缀，使其夜景更加迷人。
2、草坪为坡起坡落，不做成平面
3、运用石块的点缀，突出社区道路美感 ● 关于“五级绿化体系”
整个小区共分五级绿化，达到生态绿化和景观绿化完美结合：
一级绿化——围绕小区沿城市干道绿色长廊。
二级绿化——购物广场上的生态绿色植被。
三级绿化——住宅社区内集中大面积的块状绿地或绿岛。
四级绿化——组团内的庭院绿化。
五级绿化——立体绿化（分布在住宅阳台、窗台、屋顶花园的绿化）。（4）小结：
由于项目本身的园区规模较大大，而且楼盘容积率相对而言较高，景观可得到有力的
体现。在定位上，应该着重使整个小区以带型景观空间为纽带，突出动静相宜、曲径通幽、移步换景的效果。同时要使本项目体现中国传统居住文化与现代特色相结合、以现代手法重新演绎的人文居住群落这样的意境，强调独特的建筑产品要注重内在文化价值的原则。因为建筑再好都是凝固的，只有注入了文化内涵，景区和社区才有生命力、竞争力，所以既重视产品的物化形态，更重视产品的内在价值，体现了神形兼备，是物化形态与观念形态的有机统一。从而体现对居住者的人性和人文的关怀，营造一种健康自然、温馨浪漫的居家氛围。
九、户型设计建议
1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，使整套房的私密性有很好的保证；
2、客厅的空间独立，尽量使其他房间房门不正对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；
3、厨房、饭厅和公共卫生间尽量集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅最好紧密相联，方便备餐与用餐，并设有明窗，通风、采光好，将其设置在西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。
4、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；设双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。
5、卧室面积分配合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室宽大，主卧室建筑面积为20平方米以上，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证其私密性；其余两间小卧室面积次之，为12－18平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。
6、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区要明晰，过渡自然，互不干扰。
7、房中尽量减少狭窄的通道或其他难以利用的空间，使空间实用率提高 具体面积分配：
房地产消费者调查问卷
房地产消费者调查问卷
如果您正打算购买小户型房产——
１．您所理解的小户型，面积范围是多少？
□ 20ｍ２以下 □20-40ｍ２ □ 40-60ｍ２ □60-80ｍ２
２．您选择小户型的原因：
□总价低 □位置方便 □家庭人口少 □好投资
３．如果购买小户型自住，您可能居住的时间是多少？
□不超过３年 □３～６年 □６～１０年 □１０年以上 ４．若购买小户型，是您第几次购买商品房？ □首次 □二次 □三次或以上 ５．您买小户型的使用目的是：
□ 自住 □ 投资 □ 先自住再投资 □ 其它
６．您能接受的小户型位置区域（可多选）：
□ 鼓楼中心区域 □台江中心区域 □五四北区域 □鼓山新区（东区）区域 □仓山区域 □金山区域 □大学城区域 7．您能接受的小户型单价是：
□2000元内 □2000-2500元 □ 2500-3500元 □3500元以上
8．您能接受的小户型总价：
□10万元以下 □10-15万元 □15-25万元 □25万元以上 9．您对小户型期、现房的要求是：
□期房 □可入住现房 □已能看见结构的准现房 10．您能接受的小户型的类别是：
□二手房 □普通商品房 □高级公寓 □酒店式服务公寓 11．您希望小户型的建筑形式是：
□塔楼 □ 高层板楼 □ 多层板楼 □ 无所谓 12．您认为最合理的小户型应该是：
□一室一卫 □一室一厅一卫 □ 二室一厅一卫 □ 二室一厅二卫 □ 跃层 13．您对小户型的朝向有无要求： □ 全部朝南 □有南向房间 □无所谓 14．您对小户型有无烹饪要求：
□有独立厨房 □无独立厨房但有烹饪条件 □无所谓 15．您对小户型有无客厅要求：
□有独立客厅 □厅、卧合一 □无所谓 16．您能接受的小户型装修情况是：
□全精装 □厨卫装修 □精装修且带家具 □毛坯房 17．您认为小户型最重要的配套是（可多选）：
□会所 □超市 □餐饮娱乐 □运动设施 □学校 □医疗 □网络通讯 □其他 18．您认为小户型最需要的物业服务是：
□送餐 □家政 □ 配送中心 □洗衣 □商务 □其他 19．您希望小户型的交通状况：
□方便乘坐公交 □方便自驾车 □无所谓
20．若买小户型，您最看重的是（可多选）：
□位置 □价格 □户型设计 □社区感觉 □开发商背景 □后期物业管理 □周边环境 □交通
21．您的工作地点靠近（其它请注明）：
□五四路办公圈 □五一广场周边 □台江商业区周边 □仓山区 □金山区 □其它
22．卷您的年龄范围是：
□25岁以下 □25-35岁 □35-45岁 □45岁以上 23．您买小户型是：
□一个人住 □ 两个人住 □三口之家 □三代同堂 24．您可支配的家庭月收入为：
□3000元以下 □3000-5000元 □5000-8000元 □8000元以上 25．您购买小户型可能选择的付款方式： □银行贷款 □一次性付清
第二篇：房地产策划课程设计教学大纲
《房地产策划课程设计》教学大纲
课程代码：0420037
课程名称：房地产策划课程设计
学时：32学分：2.0
课程类别：集中实践环节选修课
开设专业：工程管理
一、目的和性质
《房地产策划课程设计》是在课堂理论教学的基础上，根据《房地产策划》教学大纲的要求，学生在学完《房地产策划》课程后，必须进行为期一周的课程设计。课程设计以某拟定的房地产开发项目为背景，旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。
通过本次课程设计，学生应掌握房地产开发项目全程策划应具有的知识体系，包括在项目的各个阶段具体的工作内容、方法、注意的问题。培养学生的策划能力，形成具有房地产市场调查研究能力，房地产项目决策咨询能力，房地产项目建筑方案策划能力，房地产项目营销策划能力。
由于《房地产策划》学科是集理论与应用性为一体的学科，理论教学必须与实际应用紧密相结合。本课程设计的目的是对理论课程进行综合和补充，加深课程理论的理解和应用；培养学生团队合作能力和综合运用所学知识的能力。
二、课程设计的基本要求
《房地产策划课程设计》要求每一个学生必须遵守课程设计的具体项目的要求，以小组为单位完成课程设计内容，并按时上交设计成果报告。在学习知识、培养能力的过程中树立严谨、求实和勤奋的良好学风。
1．课程设计期间，要求认真阅读设计任务书，查阅相关参考资料；课程设计态度端正、勤于思考、刻苦钻研、独立按时完成任务。
2．设计成果要求字体规范，图表清晰，格式、装订规范；分析评价要有理有据，论证充分；
3．在设计期间，要严格遵守学习纪律和作息时间。
5．要爱护公物，搞好环境卫生，保持教室整洁、卫生、文明、安静。
三、课程设计项目及基本内容
项目名称：以学校所在城市新出让的XX地块为例，进行房地产项目全程策划。具体内容包括：
1.XX城市XX项目消费者需求调查问卷设计；
内容要求：设计调查问卷，进行市场调研。
2.XX城市XX项目消费者心理与行为分析；
3.XX城市XX项目STP战略策划；
内容要求：根据调查问卷，进行调查问卷分析，确定目标客户群，确定项目市场定位，撰写市场调查报告。
4.XX城市XX项目建筑策划；
内容要求：根据市场定位，进行项目方案设计，提供项目规划方案和户型图。
5.XX城市XX项目价格策划；
内容要求：确定项目的平均价格和销售价格。
6.XX城市XX项目广告策划；
内容要求：撰写广告策划书。
7.XX城市XX项目销售策划；
内容要求：撰写广告销售策划书。
8.XX城市XX项目物业管理策划。
内容要求：撰写物业管理方案书
四、时间安排
本课程设计是《房地产策划》课程的实践教学环节，独立安排，总学时1周，在《房地产策划》课程结束后集中进行，具体时间按照学校的教学安排。
第1、2天：课程设计动员、选题、确定研究问题的主要技术路线；
第3、4天：对研究问题进行深入分析，对所采用的研究方法和手段进行深入研究，认真深入地阅读参考文献；
第5天至第10天：课程设计的撰写过程，整理课程设计的书面材料，完成课程设计报告。
五、课程设计组织与管理
（一）课程设计指导
指导老师既要负责业务指导，又要对学生进行考勤、考绩；既要关心学生，又要从严要求；结合课程设计中的实际情况，对学生进行思想教育和纪律检查工作
（二）课程设计组织
1、每班为一大组，配1名指导老师，各组设组长1人，班委会干部照常工作并组织好课程设计过程中的各项工作，起到督促和带头作用。
2、在设计中以小组为单位开展工作，小组的业务实践由组长统一安排；组长要起到合理调配、实时督促的作用，同时要做好本小组的考勤记录工作。
六、课程设计纪律与注意事项
课程设计同校内上课一样都是正常的教学活动，在课程设计期间全体学生除了自觉遵守学院规定的一切组织纪律外，还应遵守如下纪律：
1、在设计期间要统一行动，不准旷课、迟到、早退，设计期间不得擅自离开设计地点。
2、有事请假，请假半天由组长批准，请假一天以上由指导老师批准，请假三天以上由系领导批准。
3、设计期间，不准闲谈、游玩，更不准争吵，打架闹事。
4、为了确保设计工作顺利进行，要求各位同学在设计以前，认真学习本课程理论知识，对设计的各个环节的方法与要求做到心中有数。
5、各位同学要严肃认真，对各项设计内容要保质保量完成。
七、课程设计结束应提交的成果资料
课程设计说明书：课程设计的目的、任务、时间及地点安排；课程设计内容介绍；设计项目的设计步骤；课程设计总结等。
八、课程设计的考核与成绩评定
1、考勤、平时表现 30分
2、成果资料 70分
按上述内容，综合评定每一名学生的设计成绩，由指导老师根据学生设计中的表现及设计成果综合评定，分优秀、良好、中等、及格和不及格五级，不及格者允许重做。
优秀：能很好地完成设计任务，达到大纲中规定的全部要求，设计说明书能对设计内容进行全面、系统的总结，各项指标合理、满足规范要求，设计方案很优化，并能运用所学的理论知识对某些问题加以分析，设计态度端正，设计期间无违纪行为。
良好：能较好地完成设计任务，达到大纲中规定的全部要求，设计说明书能对设计内容进行比较全面、系统的总结，各项指标合理、满足规范要求，设计方案较为合理，设计态度端正，设计期间无违纪行为。
中等：能完成大部分设计任务，达到大纲中规定的主要要求，设计说明书能对设计内容进行比较全面的总结，各项指标合理、满足规范要求，设计方案合理，但有一些不足之处。
及格：完成设计的主要内容，达到设计大纲中的基本要求，能完成设计说明书的编写，各项指标结果和内容基本正确，但不够完整、系统。设计方案基本合理，态度基本端正，设计中虽有轻微的违纪行为，但能深刻认识，及时纠正。
不及格：凡具备以下条件者，视为不及格。
（1）设计未达到大纲中规定的基本要求，设计说明书、方案成果抄袭别人，或马虎潦草、内容有明显错误、指标结果错误。
（2）未能完成设计说明书。
（3）设计中有违纪行为，教育不改，或有严重违纪行为者。
执笔人：审核人：
批准人：批准日期：
第三篇：房地产项目策划
第一章 房地产项目策划概述
房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性地构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
房地产项目策划的作用（1）能创造显著的经济效益和社会效益（2）能为项目决策指明方向（3）能使房地产开发项目增强竞争力（4）能有效地整合房地产资源（5）预测未来市场（6）满足购房者需求。
房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性（6）可操作性（7）多样性。
房地产项目策划报告的基本结构
（1）市场调研a宏观环境调查与分析b区域环境调查与分析c微观环境调查与分析
（2）项目定位分析a项目swot分析b客户定位c产品定位d形象定位
（3）产品策划a规划布局b建筑与公共设施策划
（4）项目投融资分析a技术经济指标分析b土地价值及开发价值研判c投资估算d融资分析e财务评
价f不确定性分析
（5）形象策划a项目cis系统设计b项目品牌名称设计c工地与销售现场形象设计
（6）市场推广策划a营销分期安排b推广主题与方式c价格策略d促销策略与活动推广策划e推广预
算f广告策划。
房地产项目策划报告编写的注意事项（1）结合项目实际，紧扣目标主题（2）简明扼要，突出重点（3）定性分析与定量分析相结合（4）准确分析，明确结论（5）不偏不倚，客观公正（6）理性表达，逻辑思维（7）可执行性。
第二章 房地产项目选址策划
居住项目选址（1）市场状况（2）地块背景及区域规划方向（3）自然环境（4）交通条件（5）生活配套设施（6）市政基础设施（7）房地产相关政策（8）用地成本。
商业项目选址1零售商业项目（1）消费市场（2）商业环境（3）商业辐射范围（4）潜在商业价值（5）规划设计条件2写字楼项目选址（1）周边环境状况（2）交通便捷程度。工业项目选址（1）城市规划（2）区域位置（3）交通条件。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。住宅70年，工业50年（不包括采矿），科教文卫50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。
土地使用权出让的方式（1）招标出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。过程：a投标人在投标截止时间前将标书投入标箱b出让人按照招标公告规定时间地点开标，并邀请所有投标人参加（少于三人应终止）c评标小组进行评标（五人以上单数）d招标人根据评标结果确定中标人（2）拍卖出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用的使用权人的行为。（4）协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的在转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
土地投标前的准备工作（1）密切关注土地招标信息（2）组建土地竞标小组（3）进行现场踏勘和项目分析（4）搜集竞争者信息（5）测算土地成本，制定心理价位（6）编制投标文件及各种资料，准备参加竞标。
竞标土地的估价 假设开发法公式
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
第三章 房地产项目市场调查
房地产项目市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的，有计划，系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确的判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展趋势、制定科学决策提供可靠依据，这是房地产项目策划工作的前提和基础。
房地产项目市场调查的特点（1）广泛性（2）针对性（3）时效性（4）方法的多样性与专业性（5）结果的局限性
房地产项目市场调查的作用（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提（4）是项目投资机会研究，项目定位，项目规划设计，项目营销等一系列活动的基础。
房地产项目市场调查的程序
（1）准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析
（2）实施阶段a制定调查方案b收集资料（二手资料，一手资料）c资料的甄别与审查
（3）分析和总结阶段a分析数据b编写调查报告c总结反馈
其中，调查报告要求如下（1）客观真实（2）简明扼要（3）结论明确（4）制作美观
调查报告主要内容如下（1）调查目的方法步骤时间等的说明（2）调查对象的基本情况介绍
（3）所调查问题的实际情况与分析说明（4）对调查对象的基本认识（5）提出建设性的意见和建议（6）统计资料，图标等必要附件
房地产项目市场调查的主要内容
1房地产市场环境调查
（1）宏观环境调查a政治法律环境b宏观经济环境c房地产市场总体运行情况d人口环
境e技术环境f对外开放程度
（2）区域环境调查a经济发展水平b城市发展规划c房地产市场供需状况d社会文化环
境e房地产企业情况f专业机构与中介商情况g城市或区域的交通条件研究h影响区域发展的其他因素和条件
（3）微观环境调查a用地现状调查与分析b项目周边环境调查与分析c竞争性楼盘调查
与分析
2房地产市场需求调查
（1）市场需求容量调查a项目所在城市人口总量、家庭数量及结构b有购房需求的人口
数量和整体特征c居民对各类房地产商品的需求总量d居民的消费结构e居民的收入水平、储蓄余额和支付能力f影响房地产市场需求的因素
（2）消费者调查a消费者个人特征b消费者购买动机c消费者购买李水平
3房地长市场供给调查
（1）房地长市场供给总体调查
（2）竞争楼盘调查a竞争楼盘的产品调查（区位、产品特征、交房时间）b竞争楼盘的价格调查（单价、总价、付款方式）c竞争楼盘的促销手段调查（广告促销、活动促销、人员促销、客户关系促销）d竞争楼盘的销售情况调查（销售率、销售次序、客户群分析）e竞争楼盘的物业管理调查
（3）竞争对手调查a专业化程度b品牌知名度c推动度或拉动度d开发经营方式e楼盘质量f纵向整合度g成本状况h价格策略i与当地政府部门的关系j项目开发情况
4房地产市场营销环境调查
（1）房地产广告环境调查a公共传播形式（报刊杂志互联网电视广播）b印刷品传播形
式（海报图册）c户外传播形式（看板旗帜指示牌）
（2）房地产营销中介机构调查
（3）房地产营销媒体调查
房地产项目市场调查的方法
1访问法（1）人员访问（2）电话访问（3）邮寄访问（4）网上访问
2观察法（1）直接观察法（2）亲身经历发（3）痕迹观察法（4）行为记录法
3定性研究法（1）焦点小组座谈会（2）深度访谈法（3）投影技法
4实验法
5创新方法（1）主题式调查（2）论坛式调查（3）记者式调查
房地产项目市场调查问卷分类（1）结构式问卷，又称标准式问卷，是按照调查目的和内容精心设计的具有严密组织结构的问卷，问卷中的问题是按一定的提问方式和顺序进行安排的，又分封闭式，开放式，半封闭式。（2）非结构式问卷，没有在组织结构中加以严密的设计与安排（3）半结构式问卷
问卷结构（1）问卷编号与问卷标题（2）问卷说明（3）甄别问卷（4）主体问卷（5）背景资料（6）作业记载
问卷注意问题（1）避免一般性问题（2）避免过于专业术语（3）避免含义不确切的用词（4）避免导向性的提问（5）避免敏感性的问题（6）注意问题设置的顺序。
第四章 房地产项目stp策划
市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体—子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。
房地产市场细分是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分成若干个消费者群的市场分类过程。
房地产市场细分的方法（1）地理细分（地区，地域特征，人口密度，地区自然环境，生活环境，交通环境）（2）人口细分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表数）（3）心里细分（生活方式，个性，购买动机）（4）行为细分（追求利益，品牌忠实度）
目标市场选择考虑因素（1）市场规模（2）资源条件（3）环境条件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）风险性因素
目标市场选择的主要模式（1）单一目标市场化（2）多目标市场化
房地产项目市场定位是指在房地产市场调研和分析的基础上，根据市场环境，企业资源及项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，功能和设计建造标准，是房地产开发的重要功能工作内容。
房地产项目市场定位的主要内容（1）客户定位（2）产品定位（3）形象定位
房地产项目主题策划是指开发商对拟建项目提出的一种开发概念与意图，是一种可以为人们
切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
房地产项目主题策划的作用（1）主题策划是项目开发运作的总体指导思想（2）主题策划能体现出项目产品的价值（3）主题策划能使项目具有独特的个性
房地产项目主题策划的原则（1）创新新原则（2）领先性原则（3）整合性原则
房地产项目主题策划的方法（1）结合文化内涵挖掘主题项目（2）结合科技进步（3）结合自然环境（4）结合顾客需求（5）通过营造新观念（6）结合建筑设计创新理念
第五章 房地产项目产品策划
房地产产品凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。
房地产产品的类型（1）居住房地产项目（普通商品住房，限价商品房，经济适用住房，廉租房，高档商品住房，别墅）（2）商业房地产项目（商业用房，写字楼，酒店，酒店式公寓，主题公园）（3）工业房地产项目（工业厂房，研究与发展用房，仓储用房，工业园区）（4）特殊用途房地产项目
房地产项目产品差异化策略（1）规划设计（规划设计与自然生态相结合，规划设计与社会发展相结合。规划设计与用户需求变化相结合）（2）新技术与新材料（3）产品价格和营销服务
房地产项目产品组合策略（1）不同物业类型组合（2）相同物业类型，不同产品品目组合 房地产项目产品定位的原则（1）市场化原则（2）差异化原则（3）前瞻性原则（4）产品之间的不可替代性
房地产项目产品定位的限制条件（1）土地（2）城市规划（3）顾客需求（4）资金供应（5）市场条件（6）开发商思维
房地产项目产品定位的方法（1）房地产市场分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策划方法（4）目标客户需求定位法（5）头脑风暴法
房地产项目产品策划
1规划布局
（1）遵循原则a方便居民生活，有利组织管理b组织与居住人口规模相对应的公共活动
中心，方便经营使用和社会化服务c合理组织人流车流，有利于安全防卫d构思新颖，体现地方特色e建筑应体现地方风格，突出个性f合理设置公共服务设施，避免烟气尘及噪声对居民的干扰g精心设置建筑小品，丰富与美化环境h注重景观和空间的完整性i公共活动空间的环境设计应处理好周边环境育人活动之间的相互关系
（2）常见形式a行列式b周边式c混合式d自由式
2建筑类型
（1）按建筑层数划分a低层住宅（单层住宅，独栋别墅，联排别墅）b多层住宅c高层
住宅
（2）按平面特点划分a点式住宅b条式住宅
（3）按结构类型划分a砖混结构b框架结构c框架剪力墙结构
（4）按户内空间布局分布a平层式住宅b错层式住宅c复式住宅
3住宅户型
（1）住宅功能分区原则a内外分区b动静分区c洁污分区
（2）住宅功能分区a私人行为空间（主卧，单人次卧，客房）b公共行为空间（起居室，客厅，餐厅，工作室，健身房，过厅）c家庭行为空间，卫生行为空间（厨房，洗衣房，卫生间）d交通空间，室外过渡空间（过道走廊，户内楼梯，阳台，露台）
（3）住宅功能分区的技术要点a每套住宅具有良好通风采光日照隔热保温隔声等性能b
套内功能空间应具有一定的适应性可变性c卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的实现干扰d必须设置户内的室外空间阳台
4绿地规划与景观规划
（1）绿地规划 绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住住区用地总面
积的比例。
（2）景观规划a步行环境b铺地环境c水体环境d户外设施环境
5小区道路
（1）交通组织方式a人车分行b人车混行结合布局分行
（2）网路规划原则a顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整性和舒适b分级布置，逐
级衔接，保证居住区交通安全环境安静以及居住空间领域的完整c因地制宜，使居住区的路网布局合理建设经济d功能复合化，营造人性化的街道空间e构筑方便系统丰富整体的居住区交通空间和景观网络f避免影响城市交通
（3）道路交通规划要求a宽度（居住区级道路红线宽20-30，车行道9，考虑通公交为
10-14，人行道2-4,）（居住小区级道路红线宽10-14，车5-8，红线宽于12考虑设1.5-2人行道）（居住组团级道路红线8-10，车行道5-7，一般不设人行道）（宅间小路2.5）b其他要求（居住区道路线形有方格形曲折型风车形s型y型弧形）（一个较大规模居住区一般至少需要两个出入口）（居住区内主要道路与城市道路相接处交角不应小于75度）（应考虑为残疾人设置无障碍通道，宽2.5，坡不大于2.5%）（尽端式道路不应长于120米）
6配套设施
（1）公共服务设施规划a商业设施（菜场超市旅店饭馆银行）b教育设施（幼儿园小学
中学）c文化运动设施d医疗设施e社区管理设施
（2）市政公用设施规划a供水系统b排水系统c供电系统d通信系统e燃气系统f冷热
供应系统g环卫系统h工程管线综合（3）停车设置
（4）安全设置
（5）户外场地设置
（6）服务管理设置
第六章 房地产项目形象策划
房地产项目形象策划是对楼盘的形象定位，开发理念，企业行为，视觉标识等各要素的规范与整合的过程，开发理念，企业行为，视觉标识等工作通过项目识别系统—cis来完成。房地产项目形象策划目的旨在塑造项目整体形象的个别性，展示与竞争楼盘的差异性，激发消费者对项目产生一致的认同感，并赢得消费者的信赖和肯定，以达到促进房地产营销的目的。良好的项目形象对吸引顾客扩大市场份额有极大的促进作用。
房地产项目形象策划的主要内容（1）房地产项目形象定位是找到该房地产项目所特有的，不同与竞争对手的，能进行概念化描述，能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征，原则a项目形象易于展示和传播b项目形象定位应与项目产品特征符合c项目形象定位与项目周边的资源条件相符合d项目形象与目标客户群的需求特征符合e项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素策划要点a形象定位要结合项目优势和客户需求进行分析b形象定位要与项目内在品质相符合c形象定位要具有高度的创意性和审美意境d形象定位要尊重历史传承文化（2）房地产项目形象识别是房地产形象策划的核心部分，他帮助房地产项目把楼盘开发理念，楼盘形象，文化内涵以及楼盘的整个优势传递给公众，让消费者对楼盘产
生好印象（cis与三个系统之间的联系aMI理念识别系统，是cis的核心和源动力bBI行为识别系统把项目理念化作具体的可操作行为cVI视觉识别系统是在完成以上设计后对MIBI中视觉因素进行全面统一的设计，包括项目案名标志，文案用语，办公用品等（3）房地产项目形象包装
房地产项目案名设计要点（1）名实相符，个性突出（2）巧借历史，渗透文化（3）朗朗上口，易于记忆
房地产项目案名设计思路（1）强调楼盘区位（2）强调人文积淀（3）强调自然环境（4）强调品牌形象（5）强调项目定位（6）强调时尚创意
售楼部位置选择（1）迎着主干道（2）设在人车都能方便到达且有停车位的位置（3）设在能方便到达样板房的位置（4）设在与施工场地容易隔离，现场安全性较高的位置（5）设在环境和视线较好的位置（6）可以结合小区会所等公建设计进行安排
售楼部设计与布置（1）功能分区明确（2）进去售楼中心前有明确指示（3）入口广场要有渲染气氛的布置（4）销售中心的内外空间要尽可能通透（5）接待区要布置在离入口处较近，且方便业务员看到来往客户的位置（6）在接待区要通过背景板营造视觉焦点（7）室内灯光要明亮（8）要配合楼盘性质营造氛围（9）主卖点要有明确展示（10）内部空间要尽可能通透（11）在必要的地方布置小饰品和绿植
样板房选择（1）主力户型（2）朝阳视野好环境好（3）可方便售楼处到达（4）多层期房尽可能在一楼（5）高层现房一般在较高层（6）高层期房一般在4-6层（7）条件不够时可把样板房隔离出来
样板房装修（1）充分展示户型优势（2）统一标示系统（3）针对空间使用给客户指引（4）装修风格和档次要符合项目定位和目标客户定位（5）色彩明快温馨能吸引眼球（6）家私的整体风格要统一（7）做工要精细，光线要充足（8）门前要蛇鞋架或发放鞋套，最好可直接进入
第七章 房地产项目投融资策划
房地产开发项目投资估算（1）土地费用（2）前期工程费与城建费用（3）基础设施建设费
（4）建筑安装工程费（5）公共配套设施建设费（6）开发间接费（7）管理费（8）销售费用（9）不可预见费（10）税费（11）其他费用（12）建设期利息
房地产开发项目融资方式（1）自有资金筹集a资本金筹集b股票筹资（2）商品房预售（3）债务资金筹集a债券筹资（企业债，公司债）b信贷资金筹集（房地产抵押，房地产信用）
（4）房地产金融创新a住房抵押贷款证券化b房地产投资信托（5）其他方式a内部认购b承包商垫资
第九章 房地产项目市场推广策划
渠道分类（1）零级渠道（房地产开发商自己），一级渠道（委托销售代理的房地产经纪公司），二级渠道（批发零售），三级渠道（二三级不适合房地产）（2）直接渠道和间接渠道（3）宽渠道和窄渠道
房地产项目市场推广主要渠道（1）开发商自行销售a大型房地产开发公司b处于卖方市场c定向开发d节约成本（2）委托代理a联合代理与独家代理b买房代理，买房代理和双重代理c首席代理和分代理
卖点是产品所具有，不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。
房地产项目推广三个主题（1）提炼物业主题（2）提炼市场主体（3）提炼广告主题
各阶段推广主题（1）预热期，突出物业主题为主，展示楼盘的基本情况（2）强销期，突出
市场主体为主，吸引大量目标客户群关注并产生共鸣（3）持销期，以突出广告主题为主，给人以丰富的联想空间，在人气聚集的配合下产生很好的效果（4）尾盘期，以朴素的宣传为重点，突出项目功能性特点。
营销成本构成（1）资料模型费（2）样板房费用（3）广告费（4）销售管理费（5）中介服务费
市场推广方式（1）广告推广（2）人员推广（3）活动推广（4）客户关系管理
营销分期以及工作要点
（1）预热期，在项目正式进入市场前，通过媒体宣传引起客户和潜在客户注意，同时分
流竞争对手的部分客户，又可对本项目目标客户进行测试，为开盘时销售策略实行和调整提供依据，该阶段工作重点是温和不火给后续工作打下良好基础
（2）内部认购期，现已发展成营销商检验市场和聚合控制人气的重要手段。一般定价，只告诉大致价格，吸引更多人支付定金，又可试探市场反应，为后续工作提供大量真实市场依据。
（3）开盘，即项目正式销售的开始。前期的大量工作都是为此作准备，必须做好充分准
备，形成足够销售势能，保证开盘成功。开盘要集中人力物力财力，调动多种媒体宣传，整合各种可利用资源形成有效和强劲的促销势头，确保开盘成功及开盘期销售目标的实现。注意推出量控制，把一般性楼盘放在前面，保证后续阶段持续销售。
（4）强销期是开盘正式销售后1-2月，该阶段投入大量广告宣传和促销活动，此时销量
和需求量较高，因此要掌握销售势头，保证充足房源，注意卖点储备，价格调整控制幅度，控制销售现场气氛，保持热销场面，关键是建立项目的市场形象，提高项目市场认同感，维持续期销售奠定基础。
（5）持续期是项目进入平稳销售状态，此时广告和促销手段趋于平缓，上门看房购房的客户趋于稳定，大部分房源逐步售出。持续期要根据剩余房源特征不断的挖掘新卖点，突出个性，有针对性的进行宣传和促销，促使楼盘持续交易。
（6）尾盘期是项目的尾楼在该阶段销售速度下降十分明显，一般生育的房源本身存在一
定缺陷，销售困难，单位楼销售额又是开发商利润，因此尾楼常采用降价寻求新营销方式和重新定义市场改进产品等方法处理。
销售准备（1）审批资料准备（建筑用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，俗称五证）（2）销售资料准备a售楼书b折页（包括案名，logo，宣传语，位置图，规划图，户型图，物业管理）（3）平面图（户型图）（包括楼盘名称，logo，宣传语，户型局部不同，户型销售面积，规划图，坐标，户型优点，所有插座电源承重墙非承重墙窗户门，管道层层数，管道位置）（4）销售文件（认购合同，售楼须知，价目表，房地产买卖合同）
销售现场准备（1）销售中心（2）样板房（3）项目模型（4）其他
第十章 房地产项目广告策划
广告策划原则（1）时代性（2）创新性（3）实用性（4）阶段性（5）全局性
房地产项目广告常见类型（1）促销广告（2）形象广告（3）观念广告（4）公关广告
广告基本要素构成（1）楼盘名称（2）广告标题（3）地理位置（4）项目卖点（5）价格（6）开发商，代理商，规划设计，建筑施工，物业服务机构名称及售楼电话
广告策划主要工作（1）市场分析（客户分析，个案分析，竞争对手分析）（2）广告目标的确定（3）媒体发布计划（报纸，杂志，广播电视，户外广告，售点广告，直邮广告，传单海报广告，互联网传媒广告）
第四篇：房地产项目策划报告
目录
一、房地产市场运行态势·················2
二、房地产市场面临的问题 ··············6
三、对策措施 ··························9
泸州市2011年房地产市场调研分析及对策
自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。
一、房地产市场运行态势
(一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其
变化比开发投资要滞后。2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。
2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅，2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。
3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。
(二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现
1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 107．73万平方米、住宅面积90．77万平方米，与去年同期批准预售许可面积68．85万平方米、住宅面积60．50万平方米分别增长156．47％和150．03％。市区商品房销售面积 79．98万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。
2、今年1、2月份由于房交会和春节购房带动，商品房(主要是住宅)销量大幅增加；
3、4月份在一些高品质大盘开盘的拉动下，销量继续增长；“5．12”地震的影响在5月末6月份开始显现，随后7、8月份在全国大气候，地震和传统淡季综合影响下，市场开始观望、销售大幅下滑。据最近到几个比较大型的楼盘实地了解，销售情况的确很不令人满意，一周住房仅能销售三、四套。
(三)房价在高位上微调
2006年以来，我市房地产价格持续飙升，房价大幅度上涨。今年以来上涨幅度减缓。1-8月房屋销售价格累计上涨3．1％，平均售价为2378元／平方米。从销售类别看，新建房价格累计上涨3．3％，平均售价为2535元／平方米；二手房价格累计上涨2．7％，平均价格为1983元／平方米。在新建房中，普通住宅价格涨幅领跑仍然是拉动房屋价格上涨的主要因素。其中，普通多层住宅价格累计上涨 4．8％，普通高层住宅价格累计上涨2．1％，高档住宅价格累计上涨2．4％；非住宅中办公楼价格累计上涨2．2％、商业用房价格累计上涨2．8％、其它用房价格微跌0．1％。
从分月走势看，房屋销售价格指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上涨3．6％，为上半年最高涨幅，然后逐渐回落。6月份起房屋销售价格指数环比逐月下跌，6、7、8月
份环比分别下跌0．2％、0．3％、0．2％。
当前房价主要受以下原因影响：
一是泸州市经济社会发展和居民收入增长使居民对房屋的刚性需求增加，居民改善居住条件和新购住房的刚性需求使房价同比上涨。2008年上半年泸州GDP达到232亿元，同比增长15．3％，增速列全省第2位；农民人均现金收入增加额323元，同比增长16．7％；城镇居民可支配收入 6432元，同比增长22．9％。收入的增长为泸州居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，泸州城市化进程日益加快，城镇人口日益增加，这些新增的城镇人口必然带来对城市住房的实在需求。
二是房屋供求状况逐渐转变，新建房尤其是住宅投资增加，供应量快速增长，供求状况转变是房价高位回落的根本原因。上半年泸州市新建房施工面积达到478．3万平方米，同比增长67．6％，其中住宅414．6万平方米，同比增长 75．4％。房屋竣工面积66．7万平方米，同比增长81．4％，其中住宅68．65万平方米，同比增长131．1％。前两年政府放量供应土地为房屋供应量大幅增长和房价趋于稳定提供了条件。
三是去年房产价格强劲涨势惯性推动和年初几个优质楼盘(钟鼓世家、空间爱情海、香颂半岛、维多利亚等)开盘，房价继续小幅增长。
四是房屋的建安成本持续增加，房价在短期内不可能下跌。
钢材由去年的每吨2700元左右上涨到今年的近每吨 6000元，上涨100％还强；水泥由每吨250元左右上涨到每吨400多元，涨幅也接近100％，其他材料、人工等费用也都有较大涨幅，致使小区品质稍好的多层房屋建造成本达到每平方米近2000元，高层达到每平方米2200元，一般小区多层建造成本也将达到每平方米1600元，高层每平方米1800元。按照国际流行的房价收入比衡量以及与同等城市相比，我市目前房价基本是正常水平，没有泡沫。
(四)待建面积数量较多，土地需求锐减 1、2006年全年出让房地产开发用地1941．35亩，其中11—12月出让1588亩，占全年的81．80％。2007年总计出让土地592．99亩，与上年同比减少69．45％。今年1—8月共出让土地59．77亩，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地仅有59．77亩，同时部分地块在拍卖时无人问津。这一方面是因为开发商对市场信心不足，一方面也表明开发企业资金确实存在困难。2、2006年7月至今，规划审批的房地产开发项目(办理建设工程规划许可证)面积为419．32万平方米，其中： 2006年7—12月为71．94万平方米，占17．16％；2007年为 191．57万平方米，占45．69％，今年1—8月为155．81万平方米，占37．16％。同时，“规委会”在2006年9月至 2008年6月期间审定通过的房地产开发项目面积697．47万平方米(未含地下车
库等)中，有近40％即近280万平方米还未动工建设，而我市2000年以来规划区商品房每年上市量只在110万平方米左右，可见待建面积足够今后市场两年的供应，这也是导致土地需求锐减的主要原因。
(五)房地产的经济地位继续提升，下滑态势开始出现(1)2005年以来房地产税收逐年增加，上涨幅度较大。2006年比2005年增长37．63％，2007年比2006年增长 61．03％，2008年1-8月同比增长10％。
(2)房地产税收占地税部门市本级总税收的份额也逐年增长，2005年末房地产税收占市本级税收的15．4％，2006年末房地产税收占市本级税收的17．5％，2007年末房地产税收占市本级税收的22．1％，2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％。
(3)今年以来，房地产税收虽然继续增长，但由于受房地产市场疲软影响和增加税收的相关政策已进入稳定的作用期，增长幅度已经显著减缓，下滑态势已经出现。主要体现在：2008年1—8月同比仅增长10％，比上一年的 61．03％增幅减少50％个百分点；2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％，比上一年的22．1％减少3．6％个百分点。
二、房地产市场面临的问题
(一)购买力明显减弱，需进一步培育和激活。购买力明显减弱主要体现在：沿海城市及大城市房价的走低，我市消费者开始
持币观望是影响购买力的主要原因，直接导致商品房、二手房交易减少；整个物价的上涨特别是生活必需品价格的上涨削弱了房地产的购买力；2006年以来的房地产市场火爆使购买力已得到部分释放，市场需要利好消息的激活。
(二)房地产开发负担过重，软环境需进一步改善。一是各种税费负担太重。在开发建设过程中开发企业需要支付的各种税费负担大约要达到建筑面积每平方米近100元；二是保证金额偏大。民工保证金(工程建造总额的2．5％)、资本保证金(多层60元／平方米，高层120元／平方米)等前期需缴纳的保证金较多，这些保证金一方面让开发企业开发资金更加紧张，另一方面也增加了开发成本；三是政府相关管理部门效率太低，极大地降低了资金周转效率。比如，有好几个项目从获得土地到开工建设，由于电力拆迁或旧房拆迁、规划审批、办理各种建设手续等原因均耗费了一年以上的时间。四是在开发企业未全部卖完商品房为小区办理初始登记时，未卖完的住房和营业房的维修资金(我市目前是销售额的2％)要由企业垫支，不合理，增加了企业资金占用。
(三)开发资金紧张，影响城市建设进程。
(四)商品房开发量过大，造成资源闲置。前两年政府为调控房地产市场增大了土地供应量，加上房地产市场的火爆，社会资金纷纷涌向房地产开发，使商品房开发大量增加，在市场出现疲软时，必然导致空置房产生，形成资源闲置。
(五)商品房开发结构不合理，高层比例过大，加上地震影响，使高层商品房严重滞销。
三、对策措施
(一)采取有效措施进一步激活与繁荣房地产市场。
1、财政政策：为有效激活房地产市场，建议市政府实施给予老百姓购房一定补贴的政策。具体补贴标准建议为：购买商品住房建筑面积在90平方米以内的和购买高层住房的，按购房款总额的2％予以补贴；住房建筑面积在 90-140(含140)平方米的，按购房献总额的1．5％予以补贴；住房建筑面积在140平方米以上的，按购房款总额的1％予以补贴；购买二手房(即已办所有权证的存量房)住房的1％予以购房补贴。
2、税收政策：实施在地方权力允许范围内的房屋开发、买卖的税收优惠。其一税务部门按照财政部、国家事务总局《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税[2008]62号)的精神，充分考虑我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，落实好可以适用于我市的抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，帮助企业共渡难关，培育搞活房地产市场，稳定税源。其二购买普通商品住房和高层商品住房，按所交契税的地方所得部分(契税总额的65％)返还40％给购房人。
3、土地及规划政策：土地管理部门和规划管理部门应实施宽松的土地出让和规划政策。建议包含：减少土地拍卖保证金的缴交比例，按总评估额的5％；缴交最高一宗土地的竞买保证金
后可同时参加多宗地的竞买；分宗办理土地使用权证和分幢办理规划许可证；土地面积较大的可提供整体出让和分宗出让的两套用地规划设计条件；土地款的缴交可分宗办证分期缴交；对企业通过出让获得土地使用权又约定与他人联合开发的，国土部门应为其办理加名或变更登记手续，相关部门也应为其办理相关建设手续；因不可抗因素如地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，国土部门应允许其转让，相关部门应协助办理建设手续。国土部门尽量保证出让土地是“熟地”，让企业购买土地后能及时用地。
4、金融政策：(1)各金融机构应按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力作好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(银发[2008]152号)的精神，继续给予房地产企业的信贷支持。(2)鼓励各专业银行为我市建设项目向上级银行争取信贷指标。各国家专业银行为我市发放1000万元(含1000万元)以上贷款的可视同招商引资，参照相关招商引资政策予以奖励。(3)住房公积金应加大对职工购买住房的支持力度，建议：降低首付款比例至20％；调高最高贷款额度至30万元；延长贷款期限为30年；贷款利率优惠1％；外地缴存住房公积金的职工在我市购、建住房的可在我市申请住房公积金贷款。
5、户籍政策：凡在我市投资或购房的即充许将户口迁至我市。
6、积极开展促销活动，为房地产买卖双方提供更多的接触
交易机会。一是今年增加举办一次秋季房地产交易会；二是组织开发企业到毕节、赤水、习水、江安、南溪等周边城市举办房地产推介会。
(二)进一步改善房地产发展环境，促进房地产快速发展。
1、清理收费项目，减轻企业负担。目前我市要求开发企业缴交的各种费用和保证金较多，增加房屋建造成本达到每平方米近100元，因此，应当再次对这些缴费项目进行清理，该取消的取消，该减少的减少，切实减轻企业负担。
2、加强效能建设，提供优质高效的政务服务。对立项、规划、用地、建设、权属登记等环节办理时限进行清理，应重点检查投资额达到1000万元以上项目的各种手续办理时限，对超时限办理的给予处罚，同时定期或抽查主协办工作制、限时办结制等制度的执行情况。
3、改变维修资金的管理收缴模式。加强维修资金管理，使目前的按幢收缴管理到按户收缴管理，在此基础上，将在办理初始登记时缴交维修资金，改为在购房人办理转移登记时收缴购房人维修资金。从而避免由开发企业垫缴未出售房屋维修资金的情况，减轻企业资金压力。
(三)舆论正确导向，坚定市场信心
要求和鼓励舆论大力向国内外、市内外宣传泸州的居住环境优势和泸州房地产市场持续稳定健康发展的特点，吸引国内外、市内外人士到我市安居、置业。舆论应客观分析房地产市场，让消费
者和开发企业增强信心，为房地产市场健康发展营造良好氛围。(四)加强房地产市场信息发布，让社会充分了解房地产市场运行情况。
一是做好房地产统计的基础工作，准确反映市场运行情况；二是定期向社会发布市场相关信息；三是对商品房空置房(即办理预售许可一年以上仍未出售的商品房)和购房人已购房产闲置房进行调查，准确掌握房地产市场容量，以便使政府有针对性地、更准确地调控我市房地产市场。
(五)继续规范房地产市场行为，防范市场风险，让消费者放心购房。
一是加强商品房网上签约管理，切实防止“一房二卖”、屯房炒房等危害市场秩序的行为产生；二是制定和实施存量房网上签约制度，保证二手房交易中的资金安全；三是加强商品房预售监管，主要是严格执行预售许可条件、严查违规预(销)售行为；四是严格准确地对预售资金进行监管，切实防止因开发资金链断链形成“烂尾楼”和开发商卷款潜逃的行为发生。拟定和推行政府监管和商品房预售风险交由市场担保机构承担相结合的商品房预售资金监管机制，保证预售资金监管到位
第五篇：房地产项目策划合同范本
甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于的项目（以下简称本项目）的独家策划代理工作，特订立以下合同条款：
第一部分委托策划代理工作方式：
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。
第二部分委托策划代理工作期限
委托期限由本合同签订生效之日起至本项目交付使用后个月止。
第三部分委托策划代理工作范围
甲方委托乙方策划代理之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米。
第四部分甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用，其中包括但不限于文本中所列部分：
（一）各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。
（二）各类公关活动所需的展示场地（包括售楼部、展示会等）及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
（三）广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
（四）广告发布费：本项目的广告发布由甲方与媒体单位直接签署发布合同，由甲方直接向发布方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的 %左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取购房人的定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。
六、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或视项目
实际情况进行增减：
一、前期策划
（一）市场调研
1、（某地区）房地产市场现状分析。
2、（某地区）主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
（二）项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
（三）产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
（一）项目营销总体策略；
（二）项目阶段性营销计划；
（三）入市时机选择；
（四）销售分期控制；
（五）价格定位及策略；
三、广告策划
（一）项目推广口号
（二）项目卖点整合包装
（三）整体广告计划
（四）广告预算及媒体组合
（五）项目形象策划
1、项目基本形象设计：（1）标志（2）标准字（3）标准色彩（4）标准组合
2、项目标志形象应用设计：
（1）内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；（2）销售中心：装修建议及展板设计；
（3）户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
（六）传播工具的创意与设计：
1、楼书创作（创意、文案、设计）
2、折页及海报创作（创意、文案、设计）
3、报广创作（创意、文案、设计）
4、广播、电视稿文案等
四、销售代理
（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为；
（二）销售文件及管理文件的制订；
（三）销售道具使用；
（四）销售人员培训；
（五）制订销控计划；
（六）销售执行的内部协调程序；
（七）客户资源库的建立；
（八）售后服务机制建立；
（九）定期报送各项统计报表。
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理名、策划名、文案名、平面设计名、现场主管名、文档管理专员名、置业顾问名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“”策划代理的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。
第六部分本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。
第七部分策划代理收费标准及支付方式
一、策划代理收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之（%）收取策划代理费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划代理费的金额。
二、策划代理费计算及提取方式
（一）在本合同签订后，甲方同意在每月日先按人民币元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划代理费中扣除。
（二）本项目正式开盘销售后，乙方策划代理费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售代理成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款（不低于合同总额的 %）时，即可进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
（三）乙方总体销售目标是本项目可销售面积（不含层商铺）的 %以上，策划代理费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表（按可售面积计算，不含层商铺）：
阶段时间销售目标
第一阶段项目开盘后天内可售面积的 %
第二阶段项目结构封顶天内可售面积的 %
第三阶段项目交付使用后天内可售面积的 %
2、乙方策划代理费的提取比例：
阶段完成的销售面积比例提取比例
第一阶段可售面积的 %前已结算策划代理佣金的 %
第二阶段可售面积的 % 已结算策划代理佣金的 %
第三阶段可售面积的 %以上已结算策划代理佣金的 %
（四）层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的 %向乙方支付策划代理费。
（五）策划代理费付款时间：策划代理费每月结算一次。在每月的日，双方结算当月的款项，在次月的日前双方予以确认，在确认结算单后日内，甲方向乙方支付应付策划代理费。
（六）若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的 %作为乙方该次的策划代理费（同时不重复计算该次成交的按 %提取的策划代理佣金）。
三、溢价款（不含层部分）的结算、分成比例、提取时间的约定
（一）甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
（二）本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
（三）本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分（合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额）视为溢价。
（四）本项目之溢价部分，甲、乙双方按比例分配。
（五）溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不
得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为
.甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交“项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划”开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。
第九部分违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与发布、制作单位产生纠纷而导致媒体发布及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划代理工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之的违约金支付给乙方。
七、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划代理署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划代理”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前天内决定。
第十部分其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共8页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
合同签署：
甲方：
乙方：
代表人签章：
签约日期：
通讯地址：
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合同签署地：
代表人签章：
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