商住楼、普通住宅、写字楼、soho(居家办公)、商业的区别

第一篇：商住楼、普通住宅、写字楼、soho(居家办公)、商业的区别

商住楼、普通住宅、写字楼、soho、商业楼的区别

商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:

（一）、生活费用,水费电费等按民用水电标准或按公业标准收取费用；

（二）、买房费用不同；

（三）、交易费用不同；

（四）、产权年限，商住楼（商业用地）年限50年，住宅70年 0.17 本条为新增条文----商业服务网点原规范没有确切定义，与综合楼、商住楼难以区别，现加以规定以便实施：

住宅底部（地上）设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型商业服务用房，该用房层数不超过二层、建筑面积不超过300m2，即地上一和二层可以是上述小型商业服务用房，但地上二层是上述小型商业服务用房，则地上一层必须是上述小型商业服务用房。一层、二层上述小型商业服务用房建筑面积之和不能超过300m2。采用耐火极限大于1.50h的楼板和耐火极限大于2.00h、不开门窗洞口的隔墙与住宅和其它用房完全分隔，此处的其它用房也可以是上述小型商业服务用房，该用房和住宅的疏散楼梯和安全出口应分别独立设置并不得交叉也不能直接连通。

一个良好的办公地点，一种合理的办公方式，对于一个公司的运营来讲的确是太重要了。在新经济形势下，网络正在不同程度地改变着传统的行为模式。面临着新经济所带来的冲击和机遇，现代企业应当选择怎样的办公类型来适应新形势，把握新机遇呢？ 从目前的情况看，办公楼的类型不外乎三种：写字楼、商住楼以及近期火爆起来的SOHO，究竟该如何选择，还是先要了解一下它们的各自特点：

一、写字楼是纯粹的办公楼

写字楼是办公楼，是纯粹用来办公的场所，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备。一提写字楼，人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实，写字楼包括多种类型，甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹，档次有高有低，共同的特点是功能单一，只为办公服务。

一般来讲，写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地段，都依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。

二、商住楼是可以用来居住的办公楼

这里所讲的商住楼不是指有底商的住宅楼或综合楼，而是指设计上是住宅，功能上被用来办公的楼宇。一般来讲，商住楼有以下优点：

1．选择余地大。由于住宅项目远比写字楼多，因此，公司可以选择最适合的地点的住宅项目来作办公室。

2．可以解决日常居住问题。由于商住楼本身就是住宅，因此，可以作为老板或员工日常居住之用。

3．可以节省运营费用。一般来讲，住宅的租金、管理费等开支要低于同地区的写字楼。而且，住宅可以按揭还款，等于用写字楼的月租金来购买商住楼。

但商住楼的缺点也是很明显的：

1．商务能力差。商住楼都是按住宅的规范来设计的，只不过一般面积都比较大。如果用来办公，在通讯、网络、电梯、水电、物业管理、停车、消防等方面很难完全满足大量的人员交流、住处交流的需要。

2．形象差。商住楼的档次是千差万别的。既有高档外销公寓，也有普通居民楼。但总的来说，与在写字楼办公的公司相比，商住楼公司在形象上要略逊一筹。

3．缺乏弹性。大多数商住楼在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定限制。在公司发展壮大的过程中，这种束缚会更明显。另外，租购一套以上房间的公司往往要处理过多的卫生间和厨房的问题。

4．对住宅的销售有影响。除非整栋楼都定位为公司办公，否则已租购的公司必须会大大影响以纯居住为目的客户的购买欲望，从而影响整栋楼的销售。

四、SOHO（Small Office Home Office即 家居办公）是可以用来办公的住宅

有人说SOHO就是商住楼，其实这种说法并不准确。虽然SOHO和商住楼很相近，但还是有很大区别的。商住楼这种形式一直就存在，而SOHO的出现则是近一阶段的事。二者的最大区别在于其使用者的职业特点不同，从而决定了对住宅的使用功能的要求不同。

SOHO意为居家办公。其实，早在SOHO住宅产生之前，SOHO族就已经产生并已经在SOHO 了。SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作，独立性和创造性强，在家里办公并不比传统的集中办公效率低甚至更高，在网络大量应用之前，主要采用电话、传真等方式与外界联系，是专业细分和科技进步的结果。网络技术的广泛应用为SOHO提供了最可靠的物质基础，并出现了为SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中，办公的就是业主本人，而不是公司全体，住宅里不应当出现大量客户来来往往，对网络的依赖性非常强。而商住楼内公司的工作模式与写字楼公司完全相同，是集中办公，未必依赖网络。

不过，由于SOHO族的工作类型比较窄，就日本的有关统计，仅占全部就业人口的2％。因此，SOHO型住宅不会成为住宅或办公楼市场的主流。

五、住宅小区商住两用不应该 薄荷

北京某业申委召开研讨会，研讨议题是“关于北京市工商局为住宅小区商住两用开口子”的问题，旨在有三：

1、介绍我住的小区商户业主和住户业主之间的矛盾冲突情况；

2、学习其他小区业委会解决这类纠纷的经验；

3、聆听有识之士的宝贵意见（主要是知名律师的）。我觉得收获颇丰。以下是我关于这个问题的一点看法：

我认为允许住宅小区商住两用的决策总的来说是个错误的决策。

第一，允许住宅小区商住两用有损于住宅小区的性质和功能，破坏国家实现“居者有其屋”的根本大计。住宅小区的功能是居住，是实现城市居民居住权利的物质依托。住宅楼和写字楼的成本价格相差悬殊，商户进入住宅楼，可以享有住宅楼盘的种种优惠，降低商业成本，获得高于租用写字楼的不可计数的商业利益。在商业利益的驱动下，他们会无孔不入、千方百计地往住宅楼里挤，结果必然会改变住宅楼的住宅功能，不能满足居民居住需求，搞得“民不聊生”。

第二，允许住宅小区商住两用有损于住宅楼的寿命，损害居民的居住权益。居民住宅楼与写字楼在水、电、气、暖等基础设施的设计上是非常不同的。住宅小区的公共设施在设计上就无法承受商业用途。商业活动对楼房及其配套的公共设施的耗损大大高于居民的生活活动。把二者混住在一起，必然缩短住宅楼的设计年限，提高住宅楼保养维护的费用，给居民造成新的搬迁之苦。即使向商户收取一定的经济补偿，但是他们给居民造成的机会损失也是不可弥补的。

第三，允许住宅小区商住两用有损于居民的生活质量和生活安全，侵犯了居民的生存权利和健康权利。商业活动区域和住宅区域对各种污染的承受标准有严格的区别。居住需要安静。而商业活动必然造成高于住宅污染标准的各种污染，必然会给居民的生活质量、生活安全带来严重的损害，这种损失不是赔偿多少钱所能够平衡的。试想由于噪音引起失眠、神经衰弱的精神痛苦；由于光电、生化等污染引起各种难以治愈的疾病；由于人员出入混杂引起刑事犯罪的增加；由于车辆出入引起的小区内交通拥堵以及停车位的匮乏等等，都会给居民的生活质量和生活安全带来毁灭性的打击。

鉴于以上原因，我的态度是，坚决维护居民的居住权，在住宅小区里居住权高于财产所有权、用益权、处置权等。政府为了某些眼前的蝇头小利或者官员们的一己私利而损害居民的居住权，表面上把决策权下放给了居委会和业委会，好像在发扬民主，而实际上是为这种违反科学的错误行政决策制造机会，扰乱视听。

我认为人的权利是有顺序的:

第一，人的生命权是最高的人权。居住权属于生命权中的一项基本权利。如果一个人不能健康的活着，他的其他一切权利都会成为空话。允许商户进住宅小区侵犯了居民的居住权，影响了人的生命权。所以政府在制定公共政策的时候首先应当保证人民的生命权和居住权。

第二，其次是保护劳动者的劳动权，就业权。应当给劳动者、就业者提供他们承受得起的劳动就业场所和机会。为了扩大就业应当在商业活动的空间范围内，通过税收、资助、援助等各种优惠政策来解决，而不应当挤占居民的生活空间，以牺牲居民的居住权，人民的生命权来换取某些商业利益。

这就需要政府在降低写字楼价格，为广大劳动者提供廉价的就业场所和更多的机会上下功夫，而不是把本应当公共行政解决的问题推给生活小区里的居民，闹得“民不聊生”。而且这样的行政行为也是违宪的行政行为。

第三，即使在当前国情下出现了商户进入住宅小区的情况，也不应当提倡，更不应当放任自流，而应当严格限制、严加监管，使之只能在不影响居民的居住质量和各项居住权利，不改变住宅小区基本功能的前提下有限度地进入，对那些高污染的要坚决取替，逐步清除。否则还有什么居民的居住权利可言。