全国民事审判工作会议纪要2011注释版

第一篇：全国民事审判工作会议纪要2011注释版

全国民事审判工作会议纪要（2011年）

2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。现将有关情况纪要如下：

一、民事审判工作的总体要求

1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。

2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。

3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。

4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。

5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。

6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司法廉洁建设。

二、关于物权纠纷案件

7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人困抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。

注：

《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。

另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。

注：

《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（四）项：“下列房地产不得转让：„

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；„。”

10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。

11、在处理业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，既要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权利，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。

12、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效力。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关批准的，应认定转让合同未生效。

注：

《矿产资源法》第六条：“除按下列规定可以转让外，探矿权、采矿权不得转让：

（一）探矿权人有权在划定的勘查作业区内进行规定的勘查作业，有权优先取得勘查作业区内矿产资源的采矿权。探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人。

（二）已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人采矿。

前款规定的具体办法和实施步骤由国务院规定。

禁止将探矿权、采矿权倒卖牟利。”

13、在界定征地补偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资格时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，慎重、从严认定集体成员资格的丧失，最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

14、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。

注：

《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

三、关于房地产纠纷案件

15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

注：

《合同法》第52条第（5）款：“有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”

《土地管理法》第四十三：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋记忆买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。

注： 《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

17、当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第（二）项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。

注：

《房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

18、当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条的规定处理。

另一种意见：当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。

注：

《物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”

19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

四、关于建设工程合同纠纷案件

23、招标人和中标人另行签订的改变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的约定，应当认定为变更中标合同实质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。

建设工程开工后，发包方与承包方因设计变更、建设工程规划指标调整等原因，通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。

注：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”

24、对按照“最低价中标”等违规招标形式，以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同，应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无效。

对建设工程施工合同中有关违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定内容，应认定为无效。该约定被认定为无效后，依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定处理。

注：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”

第三条：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；

(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”

《招投招标法》第四十一条：“中标人的投标应当符合下列条件之一：„„

（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。”

25、当事人以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论，主张变更有效的建设工程施工合同约定的工程价款数额的，不予支持。

26、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

注：

《合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）、（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。

注：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”

28、人民法院在受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围，要严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼，且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

注：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。

30、在审理建设工程施工合同纠纷案件时，应当准许并鼓励合同当事人就与诉争焦点密切相关的工程管理、质量标准、工程技术、计价方法和计价标准等专业性问题，聘请专家证人参加庭审、邀请鉴定人出庭接受质询或者出具专业性书面意见。

五、关于民间借贷纠纷案件

31、对于民间借贷纠纷案件的全部证据，应从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

出借人应对存在借贷关系、借贷内容以及已将款项交付给借款人等事实承担举证责任；借款人应承担已经归还借款的举证责任。对于形式要件有瑕疵的“欠条”或“收条”等，应结合其他证据认定是否存在借贷关系。对现金交付的借贷，可根据借贷金额大小、交付凭证、支付能力、交易习惯、当事人关系以及当事人陈述的交付经过等因素，综合判断是否存在借贷关系。

32、原则上应将民间借贷借据上记载的借款金额认定为本金。当事人约定利息预先在本金中扣除的，应当按照实际出借金额认定本金。

当事人既约定利息又约定违约金的，最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分不予保护。

33、当事人仅约定了借期内的利率，没有约定逾期利率的，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，请求自逾期还款之日或者主张权利之日起的利息的，应予支持。

六、关于侵权责任纠纷案件

34、赔偿权利人根据侵权责任法第十三条规定仅起诉部分共同侵权人的，人民法院应当允许，但其他共同侵权人不参加诉讼不能查明案件事实的，人民法院可以将其他共同侵权人追加为第三人；被起诉的部分共同侵权人请求人民法院将其他共同侵权人追加为被告的，应当追加；赔偿权利人在诉讼中放弃对部分共同侵权人的诉讼请求的，其他共同侵权人对被放弃诉讼请求的赔偿份额不承担责任。

注： 《侵权责任法》第13条：“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”

35、侵权行为造成流浪乞讨等身份不明人死亡，无赔偿权利人或者赔偿权利人不明，有关机关或者单位提起民事诉讼主张死亡赔偿金的，不予受理，已经受理的，应驳回起诉。

36、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件时，如受害人有被扶养人的，应当依据《关于适用<中华人民共和国侵权责任法>若干问题的通知》第四条的规定，将被扶养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金，被扶养人生活费在判决判列中不再列出。

注： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国侵权责任法》若干问题的通知：“

四、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件，如受害人有被抚养人的，应当依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，将被抚养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金“

37、审理人身损害赔偿案件时，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素，确定适用城镇居民人均可支配收入（人均消费性支出）或者农村居民人均纯收入（人均年生活消费支出）的标准计算受害人的残疾赔偿金或死亡赔偿金。

受害人是农村居民但经常居住地在城镇的，应适用城镇居民标准，其被扶养人经常居住地也在城镇的，被扶养人生活费也采用城镇居民标准计算。

38、被侵权人依据侵权责任法第二十一条规定，请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等责任，侵权人以无过错抗辩的，不予支持。

39、被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，人民法院应向被侵权人释明其只能选择生产者或者销售者一方请求承担责任；被侵权人经释明后不选择的，人民法院应根据案件事实、被侵权人的保护力度、最终责任人等因素作出判决。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

另一种意见：被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，应当判决共同被告对被侵权人承担责任；共同被告中的一方有证据证明其不应承担责任的，应在同一判决中明确其对其他被告的追偿权。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

注：

《侵权责任法》第21条：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

《侵权责任法》第43条：“因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。

产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。

因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”

《侵权责任法》第59条：“因药品、消毒药剂、医疗器械的缺陷，或者输入不合格的血液造成患者损害的，患者可以向生产者或者血液提供机构请求赔偿，也可以向医疗机构请求赔偿。患者向医疗机构请求赔偿的，医疗机构赔偿后，有权向负有责任的生产者或者血液提供机构追偿。”

《侵权责任法》第68条：“因第三人的过错污染环境造成损害的，被侵权人可以向污染者请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。污染者赔偿后，有权向第三人追偿。”

《侵权责任法》第83条：“因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。”

40、机动车交通事故责任纠纷案件中，应将承保机动车第三者责任强制保险的保险公司列为第三人。人民法院在侵权责任已经确定的基础上，应直接判令保险公司在责任强制保险限额范围内向赔偿权利人给付保险金。

根据当事人的请求，人民法院可以将承保商业第三者责任险的保险公司列为第三人，并在认定侵权责任的基础上，根据保险法的相关规定及保险合同约定，直接判令保险公司向赔偿权利人给付保险金。

41、机动车交通事故责任纠纷案件由侵权行为地或侵权人住所地的人民法院管辖。被侵权人选择向承保机动车第三者责任强制险的保险公司住所地人民法院起诉的，应告知其向对侵权案件有管辖权的人民法院起诉。

42、因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失的，应予支持，请求非经营性车辆使用中断损失的，不予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失的，应予支持。

另一种意见：因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。

43、挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂靠车主承担损害赔偿责任，被挂靠单位承担补充赔偿责任。

另一种意见：挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂靠车主和被挂靠单位承担连带赔偿责任。

44、患者一方请求医疗机构承担侵权责任的，其应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实，并提供医疗机构及其医务人员有过错的初步证据。人民法院应综合交费单、挂号单、病历、出院证明等证据认定是否存在医疗关系。

45、医疗机构依据侵权责任法第六十条第一款规定主张不承担赔偿责任的，应承担举证责任。

注： 《侵权责任法》第60条第一款：“患者有损害，因下列情形之一的，医疗机构不承担赔偿责任：

(一)患者或者其近亲属不配合医疗机构进行符合诊疗规范的诊疗；

(二)医务人员在抢救生命垂危的患者等紧急情况下已经尽到合理诊疗义务；

(三)限于当时的医疗水平难以诊疗。”

46、在医疗损害责任纠纷案件中，当事人应提交由其保管的涉案病历资料。医疗机构提交的客观性病历资料与主观性病历资料，符合民事诉讼法相关证据规定的，人民法院经依法认定后，均可以作为证据采用。

因伪造、篡改、涂改或以其他不当方式改变病历资料的内容，致使医疗行为与损害后果之间是否存在因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，改变病历资料的当事人应承担相应的不利法律后果；制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能做出合理解释的，应承担相应的不利法律后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定；因当事人遗失、销毁、抢夺病历，导致医疗行为与损害结果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，遗失、销毁、抢夺一方当事人应承担不利的法律后果。

注： 《侵权责任法》第61条：“医疗机构及其医务人员应当按照规定填写并妥善保管住院志、医嘱单、检验报告、手术及麻醉记录、病理资料、护理记录、医疗费用等病历资料。

患者要求查阅、复制前款规定的病历资料的，医疗机构应当提供。”

47、职工因用人单位的侵权行为遭受人身损害的，赔偿权利人请求用人单位承担民事赔偿责任的，工伤保险已经支付的数额应在用人单位的赔偿数额中扣除。

职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中不予扣除工伤保险已经支付的数额。

第二款另一种意见：职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中应扣除工伤保险已经支付的数额。

48、职工遭受工伤事故后非因自身原因未进行工伤认定，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，应予受理。

注： 《工伤保险条例》第17条：“职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况，经报社会保险行政部门同意，申请时限可以适当延长。

用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的，工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内，可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。

按照本条第一款规定应当由省级社会保险行政部门进行工伤认定的事项，根据属地原则由用人单位所在地的设区的市级社会保险行政部门办理。

用人单位未在本条第一款规定的时限内提交工伤认定申请，在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。”

49、对于在体育活动中发生的人身损害，考虑到受害人对参加体育活动所可能发生的风险具有合理的预见、该损害发生在体育运动场合、行为人的手段和行为方式等因素，对其请求行为人分担损失的，原则上不予支持；但如果行为人在体育活动中严重违背运动规则且损害后果特别严重的，对受害人要求行为人适当补偿的请求，应予支持。

七、关于婚姻家庭纠纷案件

50、婚约财产纠纷案件中，当事人请求返还以结婚为条件而给付的彩礼，如果未婚男女双方确已共同生活但最终未登记结婚，人民法院可以根据双方共同生活的时间、彩礼数额并结合当地农村的风俗习惯等因素，确定是否返还及返还数额。

《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十条第一款第（一）项规定针对的是双方并未共同生活的情形。

注：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（二）》第十条第一款第（一）项：“ 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：

（一）双方未办理结婚登记手续的；„”

51、对夫妻一方因企业改制等原因获得的“工龄买断款”，可以参照《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十四条确立的原则处理。

注： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（二）》第14条：“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。

前款所称年平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。”

52、婚姻介绍服务合同履行过程中，委托人可以解除合同并要求退还支付的报酬。因解除合同给介绍人造成损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

介绍人故意提供虚假信息造成委托人损失，委托人请求承担损害赔偿责任的，应根据介绍人的过错程度进行处理。

涉外婚姻介绍服务合同的委托人解除合同时，可以请求介绍人返还所支付的报酬。介绍人请求扣除因介绍活动支出的必要合理费用的，可予支持。

53、失踪人长期下落不明且已符合宣告死亡的法定条件，配偶基于财产掌控等目的恶意不行使申请权，致使其他利害关系人合法权益遭受损害的，失踪人父母、子女申请宣告失踪人死亡的，人民法院应予受理。

注：

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第25条：“申请宣告死亡的利害关系人的顺序是：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

（四）其他有民事权利义务关系的人。

申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。”

54、夫妻一方起诉离婚的，即使离婚案件涉及不动产财产分割内容的，也应由被告住所地人民法院管辖。

八、关于劳动争议纠纷案件

55、用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同，用人单位有充分证据证明代签劳动合同经劳动者本人同意，或者劳动者以实际行为表明接受所代签劳动合同的，不影响劳动合同效力。

56、用人单位和劳动者在竞业限制条款中约定的违约金过分高于或者低于实际损失，劳动者或用人单位请求调整违约金数额的，可予支持。给付违约金后，用人单位或劳动者请求继续履行竞业限制协议的，应予支持。

57、劳动者加班工资计算基数应为劳动者应得的工资，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴、补贴等货币性收入。用人单位与劳动者明确约定奖金、津贴、补贴等项自不作为加班工资计算基数的，从其约定，但约定的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。

用人单位与劳动者未书面约定实际支付的工资是否包含加班工资，但用人单位有证据证明已支付的工资包含正常工作时间工资和加班工资的，可以认定用人单位已支付的工资包含加班工资，但折算后正常工作时间工资低于当地最低工资标准或者计件工资的劳动定额明显不合理的除外。

另一种意见：用人单位与劳动者对月工资有约定的，加班工资基数应按双方约定的正常工作时间的月工资确定；如双方对月工资没有约定或约定不明的，应按劳动合同法第十八条规定确定正常工作时间的月工资，并以确定的工资数额作为加班工资的计算基数。如按劳动合同法第十八条规定仍无法确定正常工作时间工资数额的，对加班工资的基数，可按照劳动者实际获得的月收入扣除非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目后的正常工作时间的月工资确定。如工资系打包支付，或双方形式上约定的“正常工作时间工资”标准明显不合理，或有证据证明用人单位恶意将本应计入正常工作时间工资的项目归入非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目中，以达到减少正常工作时间工资数额计算目的的，可参考实际收入*70％的标准进行适当调整。按土述原则确定的加班工资基数均不得低于当地月最低工资标准。

注： 《劳动合同法》第18条：“劳动合同对劳动报酬和劳动条件等标准约定不明确，引发争议的，用人单位与劳动者可以重新协商；协商不成的，适用集体合同规定；没有集体合同或者集体合同未规定劳动报酬的，实行同工同酬；没有集体合同或者集体合同未规定劳动条件等标准的，适用国家有关规定。”

58、用人单位在劳动合同期内通过“末位淘汰”或者“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金的，应子支持。

59、建设单位将工程发包给承包人，承包人又非法转包或者违法分包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与具有用工主体资格的发包人之间存在劳动关系的，不予支持。

九、关于民事诉讼程序及其他问题

60、要做好小额速裁试点工作的沟通协调机制。试点法院要做好小额速裁试点工作的问题发现和经验总结工作，及时上报；各高级人民法院要加强对试点法院的业务指导与监督，及时将问题和经验上报最高人民法院。没有试点任务的地区要密切关注小额速裁试点工作的优秀经验做法，并做好本辖区范围内小额速裁试点的可行性调研。最高人民法院将适时扩展小额速裁试点范围，以更好地发挥小额速裁的功能，减轻当事人的诉讼成本，便利人民群众诉讼。

61、在审理民事案件时，应当按照有利于当事人行使诉讼权利和人民法院查明事实的要求，结合法律、司法解释等规定，准确理解和把握举证期限的规定。对于当事人在举证期限届满后提交的证据以及鉴定、调查取证、证人出庭作证等申请，应当综合逾期原因、证据与案件事实的关联等因索，决定是否准许。对于另一方当事人仅以提交证据或申请超过举证期限为由，拒绝发表质证意见和配合鉴定、调查取证的，应将其意见记入笔录，其意见不影响人民法院对该证据真实性的审查以及依法委托鉴定、调查取证的效力。

62、当事人仅以合同无效或可撤销等事由抗辩，而未依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求调整违约金的，人民法院可以根据当事人的诉辩主张及案件事实，对当事人是否请求违约金过高或低的问题进行释明；经释明后，当事人仍未明确请求调整违约金的，人民法院不依职权主动调整。

注： 《合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

63、一方当事人向人民法院请求确认解除合同通知的效力，人民法院经审查认定对方当事人对解除合同的异议不成立的，合同自通知到达对方时解除；当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。

64、当事人起诉后又撤诉或者人民法院依法裁定按撤诉处理，不引起诉讼时效的中断。但起诉后起诉状已送达相对人后又撤诉或被裁定按撤诉处理的，诉讼时效于起诉状送达相对人之日起中断。

65、委托人与受托人之间关于对委托人行使调解等诉讼叔利进行限制的约定，人民法院不予保护。

66、鉴定结论是民事诉讼证据之一，应严格依据民事诉讼法以及《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对鉴定结论进行审查。应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》有关鉴定人应当出庭接受当事人质询的规定要求；鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。

67、当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议，申请重新鉴定的，人民法院应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，决定是否予以准许，切实解决当前不同程度存在的随意启动重新鉴定问题。

注： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：

（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；

（二）鉴定程序严重违法的；

（三）鉴定结论明显依据不足的；

（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。

对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”

68、人民法院在送达诉讼文书时，应鼓励运用现代科技手段送达。在征得当事人同意的情况下，可以采用传真、电子邮件等更方便、更快捷的方式送达。通过上述方式送达的，应要求受送达人在7 日内予以回复。当事人回复时确认收到的时间为送达时间；当事人回复时未确认收到时间的，其回复时间为送达时间；当事人未回复的，视为未送达。

69、人民法院只有在民事诉讼法第八十四条规定的受送达人下落不明，穷尽其他方式无法送达的情况下，才可以采用公告送达方式。坚决杜绝随意采用公告送达方式的错误做法，充分维护当事人的诉讼权利和实体权利。

注：《民事诉讼法》第84条：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。

公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。”

第二篇：全国民事审判工作会议纪要

全国民事审判工作会议纪要

六、关于侵权责任纠纷案件

37、审理人身损害赔偿案件时，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素，确定适用城镇居民人均可支配收入(人均消费性支出)或者农村居民人均纯收入(人均年生活消费支出)的标准计算受害人的残疾赔偿金或死亡赔偿金。

受害人是农村居民但经常居住地在城镇的，应适用城镇居民标准，其被扶养人经常居住地也在城镇的，被扶养人生活费也采用城镇居民标准计算。

第三篇：2011年《全国民事审判工作会议纪要》

2011年《全国民事审判工作会议纪要》 及物权、房地产纠纷部分的律师解评

2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：

一、民事审判工作的总体要求

1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。

2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主

义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。

3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。

4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。

5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。

6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司

法廉洁建设。

二、关于物权纠纷案件

7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

【陈枝辉律师解评】违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果。买卖合同标的房屋系违章建筑，且当事人在一审辩论终结前未补办相关手续的，应认定合同无效，出卖人基于该无效协议收取的房款应退还给买受人。

司法实践中：

（一）包含违章建筑的房屋转让后，买受人以受欺诈和显失公平起诉撤销的，法院根据价格差距、签约情形等因素，可能予以支持。案见北京昌平区法院〔2009〕昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。

（二）在无产权证的违章建筑转让情形，法院一般认定合同无效。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈民（2）房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案”、辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。

（三）对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。

（四）买卖违章

建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院〔2010〕渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。

（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成《合同法》意义上的误解，在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。

相关规定：最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（1993年11月24日 法发〔1993〕37号）第2条：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”北京高院《关于房地产案件受理问题的意见（试行）》（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院《关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）》（1993年11月4日 粤高法发〔1993〕64号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行

政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。

【陈枝辉律师解评】根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。根据《物权法》第191条、《担保法》第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《物权法》第191条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除

转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。

司法实践中：

（一）出卖人转让已抵押房屋，应告知买受人，在未告知受让人情况下，合同是无效还是有效，不能一概而论。《担保法》司法解释第67条是否就是对《担保法》第49条的变更或扩充，在理论及司法实践中并非毫无争议。《担保法》第49条第1款尽管对抵押物转让效力认定设定了条件，理论及实践中对此倾向于从宽解释，即转让已登记的抵押物即使未经抵押权人知晓或未告知受让人也并不必然导致合同无效，依据就是最高人民法院嗣后发布的《担保法》司法解释第67条之规定。但在《担保法》该条款未有明确解释或被修订前，依据该款直接判决无效仍堪称有据。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。笔者认为：关于抵押合同与买卖合同相互关系，二者并不一定相互冲突，在已抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产（或地产），抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办过户登记的买受人。故，笔者认为，《担保法》第49条关于合同效力的规定，应理解为“效力待定的合同”为宜：（1）在受让人代为涤除或出卖人主动涤除抵押权负担的，转让合同有效；（2）受让人或出卖人不能涤除抵押权负担，转让合同无效；（3）无论受让人或出卖人是否涤除抵押权负担，抵押

权合同因为已办登记，皆为有效；（4）在抵押权未办登记情况下，后成立的转让合同办理了过户登记的，抵押人的债权不能对抗善意买受人的物权。

此外，笔者注意到，《民法通则》司法解释第115条“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”与《担保法》第49条如出一辙，但《民法通则》司法解释第115条在2008年12月18日已被最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（实施日期：2008年12月24日）废止，原因就是“与物权法有关规定冲突”。而《物权法》第191条的相关规定又是与《担保法》司法解释第67条要旨相通，故《担保法》第49条亦无有效存续理由，修订或废止势在必行、当在必行。

（二）出卖人转让房产告知了受让人，或法院认定受让人明知或应知受让房产的所有权负担，买受人能否单以“抵押人未通知抵押权人”为由主张合同无效？尚存争议。实践中，关于抵押人的通知义务是必要的，但未经通知，是否必然导致转让合同无效，《担保法》第49条“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”贯彻“缺一不可”的原则，然此原则与《物权法》第191条“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定相冲突。《担保法》第49条依然有效，但逻辑不严谨。司法实践中为缓解此一矛盾，通过对“通

知”的形式及时间点要求予以解释，达到平衡的目的：（1）可以口头形式通知。案见上海一中院〔2004〕沪一中民二（民）终字第51号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案”。（2）可以随时通知，至迟在转让合同签订之前，故买受人在签订预约合同之后而未签订本约合同之前，以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔，可能构成违约。案见广东佛山中院〔2004〕佛中法民五终字第14号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案”。

（三）如转让抵押房产且未通知抵押权人，买受人起诉主张的是合同无效，但裁判者认为是合同有效，买受人只能在法官释明的情况下，根据《合同法》第54条规定以欺诈主张撤销权。如买受人坚持合同无效的诉讼请求，则可能导致诉讼请求被全部驳回的风险。

（四）二手房买卖合同虽约定了标的房屋设定抵押则为欺诈，出卖人应双倍返还定金，但该约定在房屋买卖合同因转让抵押物未通知抵押权人被认定无效时，作为从合同的定金合同条款，亦自始无效，不产生双倍返还的法律效果。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。

（五）故意隐瞒所售商品房已抵押事实，导致与买受人所签售房合同解除或被撤销的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（六）以涤除标的房屋上设定的抵押为付款条件的买卖合同，收款对象为抵押权人，而在合同签订后，未办理产权变更登记前，该房被第三人作为诉讼保全对象，这样就不仅存在合同履行上的障碍，而且很可能丧失对案涉房屋的所有权，在主张债权时，只能针对出卖人，而无法向已收款的原抵押权人索赔。给出去的是现钱，买卖落空还不能向收钱的人追回。故，买卖抵押房之前，需先核实房屋除抵押权之外是否存在其他财产所有权纠纷，预先了解实际办理产权过户手续存在的障碍，一旦签约，及时办理过户登记手续，如签约后不能及时办理，则依据《物权法》新规定，申请预告登记，同样能产生不动产变动的公示效果。

（七）被执行人将其名下需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故对买受人而言，为避免此种情形下的争端，签订购房合同后，应及时办理交付，取得实际占有的效果，并及时过户手续，或办理预告登记。

8.适用《民法通则》第113条，以不享有所有权的抵押行为被认定无效，海南海口中院〔2002〕海中法民终字第209号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案”并非此类案件的典型，只能是购房人的美好愿望。按照《物权法》规定的原则，不动产的公示公信原则，能够保护第三人取得的抵押权，即买受人在先取得的所有权不具有对抗善意第三人的效力。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。

另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。

【陈枝辉律师解评】夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意的登记人，或者，依法律规定或合同约定非属实际权利人的登记人，擅自以自己名义处分房屋的，除非受让人受让该房屋时系善意且支付了合理的价格并办理了转移登记，否则不发生买受人善意取得的法律效果。

夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下，理论上及实践中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任是否作为夫妻共同债务？实践中均存在不同的判例。

司法实践中，与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的

产权人签订房屋买卖合同，必须考察房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，卖方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人“在查明房屋共有权利人问题上，主观心理持放任状态，不构成善意第三人”。实践中的“相关部门”，不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。为避免共有房屋无权处分情形发生，还应注意：

（一）就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。

（二）房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。案见辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第450号“贾某与刘某等房屋买卖合同纠纷”。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。

【陈枝辉律师解评】最高人民法院《关于审理商品方买卖合同

纠纷案件司法解释》第7条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”作为广义上的互易合同之一种，拆迁安置补偿合同不同于商品房买卖合同，司法解释赋予被拆迁人享有的债权具有对抗第三人的效力，亦即具有法定的优先权。意味着拆迁人将《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿安置房屋再行转让构成侵权，即使第三人已办理产权登记，被拆迁人也可以基于该种物权化的特种债权的优先效力，撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋。

需要说明的是，2011年1月21日国务院实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》后，“被拆迁人”提法明显不妥。

11、在处理业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，既要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权利，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。

【陈枝辉律师解评】《物权法》规定业主的建筑物区分所有权，包括对专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理的权利。从权利内容及性质上看，三种权利构成一个不可分离的有机整体，必然要求权利行使之间相生相克，不可绝对化。

12、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效力。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关批准的，应认定转让合同未生效。

【陈枝辉律师解评】注意是“未生效”，而非绝对无效。意味着：（1）办理审批手续是合同义务；（2）法庭辩论终结前，已经审批的，应认定合同有效；（3）未经审批导致合同不生效，一方可能需要承担违约责任。

13、在界定征地补偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资格时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，慎重、从严认定集体成员资格的丧失，最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

【陈枝辉律师解评】一种典型的“和谐”式的概括和表达。貌似考虑因素多，非常周到，落实到审判实践，不过为有些裁判者上下其手提供更丰富的说辞。

实践中，“外嫁女”、“空挂户”及入赘女婿、上学子女、服役士兵等是否享有征地补偿费用案例普遍。部分高院司法性文件亦较早关注，如重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第45条、安徽高院《关于处理农村土地纠纷案件的指导意见》（2004年12月27日）第2条、辽宁沈阳中院

《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）》（2004年3月27日）第2条、江西高院2004年《全省民事审判工作座谈会纪要》第8条—第10条。

更丰富的裁判规则存在于司法实践之中。《人民法院案例选》2005年第1辑《周秋婷诉内林村委会和内林村官仓村民小组拒绝发放劳力安置费案》（李加胜），福建厦门中院（2003）厦民终字第568号“周某诉某村委会等土地补偿款纠纷案”，就村民资格的认定，确立的裁判规则：原则上应以“具有本村户口的集体经济组织的成员”为判断标准，在以户籍登记为前提条件的基础上考虑该村民与村集体经济组织是否建立土地承包关系，或该村民的生活基础是否在该村、是否承担了该村相应的村民义务等。《人民法院案例选》2008年第3辑《芦利霞诉新乡市开发区东杨村村民委员会土地补偿款纠纷案》（张西、孙峰、王文信）一文提及的河南新乡中院（2008）新中民一终字第545号“芦某诉某村委会土地补偿款分配案””，一审以芦某虽有该村户籍，但其未在该村居住，且出具保证其及儿子户口为空头户口，视为自愿放弃权利，故芦某无权再要求参加分配，判决驳回其诉讼请求；二审改判分配4万余元。该案的裁判思路为：土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的损失给予的补偿，在土地补偿安置方案确定时具有该集体经济组织成员资格的人，应当享有分配该笔土地补偿款的权利。具有集体经济组织成员资格的村民享有获得征地补偿收益的权利，村委会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益，该资

格和权利亦不因出具放弃保证而取消。

《中国审判案例要览》（2007年民事审判案例卷）《王义华诉宣汉县东乡镇永安村第三农业合作社土地承包经营权、土地补偿费分配案》（余静），即四川宣汉法院（2006）宣法民初字第372号判决，确立的裁判思路为：凡在集体经济组织所在地长期居住生产、生活，并依法登记了常住户口，履行了作为村民的相关权利和义务的人，应认定具有该集体经济组织成员资格；父母一方具有本集体经济组织成员资格并依法登记本集体经济组织所在地常住户口的出生人员，自其出生时起具有本集体经济组织成员资格。《曾廷富等诉宜宾市翠屏区象鼻镇大麦村第六村民组土地补偿费案》（伍崇辉、叶薇）即四川宜宾市翠屏区法院（2005）翠屏民初字第1456号判决，表述为：依《农村土地承包法》第13条，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，有权请求支付相应份额。曾某、刘某系村小组合法村民，在征地补偿方案确定时具有村小组成员的资格，应享受与同村村民相同的权利土地补偿费、安置补偿费。

14、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。

【陈枝辉律师解评】物权请求权不受诉讼时效约束。实践中，常见的购房人请求开发商履行交房和办证义务，通常被认为属于行使物上请求权，不适用诉讼时效。但开发商逾期交房和逾期办理产权证的违约金，属于具有给付性质的债权，应适用诉讼时效。对于超过2年诉讼时效的逾期交房或办证产生的违约金，考虑到开发商未予交房和办证违约状态的持续，司法实践中存在对购房人违约金请求权从起诉之日往前推2年，其他因过时效不予保护的做法。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

三、关于房地产纠纷案件

15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

【陈枝辉律师解评】针对小产权房、农村房买卖合同效力的重申。

农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及到农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集

体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处理。

关于农村房屋买卖前景，笔者认为，作为社会主义国家，我国就农村房屋买卖是否自由放开，在过去及未来可预见的时期，无论是理论，还是司法实践中，禁止买卖都会是一项长期的原则性规则。农村房屋是农民赖以生存的最后屏障，作为农业大国，农村的稳定对中国来说又具有十分重要的意义。千年封建社会，耕种土地的农民地位低下、食不果腹，都与土地所有权性质有密切关系。即使在经济社会发展的当下，农民的群体特征，仍然在物质尤其生计保障方面处于弱势，而且各农村地区，以及同一地区不同农户间都存在发展水平及生活条件的差异。故，农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。

地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件，故实质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未做修改前，这样的“破冰”之举适法性值得考量。

2007年实施的《物权法》就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续，即本集体

经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。

既然是作为一项原则性规定，不排除司法实践中，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议，交易时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容。但也依然是作为例外的特别个案存在，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则，始终没有变化，在可预见的将来，也不会轻易消解。

法律、法规、政策相关规定鳞次栉比，地方司法性文件表述植根于实践，往往规制更为周全，最具代表性的当数北京高院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（2004年12月15日 京高法发〔2004〕391号），次之如：山东青岛中院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（2006年11月16日青中法〔2006〕232号）、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）、山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2008年12月23日）、辽宁高院《全省法院民事审判工作座谈会纪要》（2009年5月14日 辽高法〔2009〕120号）、山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日 临中法〔2011〕55号）、山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会

纪要〉的通知》（2005年11月23日 鲁高法〔2005〕201号）、辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31号）、江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）、上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（2004年）、广东高院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2001年10月30日 粤高法发〔2001〕42号）等。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。

【陈枝辉律师解评】一房二卖问题，该条欲一揽子解决包括二手房、商品房一房二卖情形出现时的规则，详细解读为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋

所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日 临中法〔2011〕55号）第5条、北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发〔2010〕458号）第13条、浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3号）第11条、广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条、广东深圳中院

《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕、内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条、辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31号）第14条、江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条。

关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第8条—第11条，浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3号）第8条、第11条，山东潍坊中院《民事审判工作会议纪要》（2008年）第5条，重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第38条，山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日 鲁高法〔2005〕201号）第5条。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

17、当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九

条第一款第（二）项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。

【陈枝辉律师解评】《房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

《物权法》第9条、第15条将物权变动的原因与物权变动的结果加以区分，即合同是否有效，不受是否登记或交付影响，也不受能否登记或者交付的影响。办理土地使用权过户登记属于合同的履行，在受让方按约情况下，转让方以开发投资总额不到25%，反而认定合同无效，有悖诚信原则。《房地产管理法》第39条立法本意非为鼓励违约。最高院自2004年来即通过终审案例对该问题进行过回答，如最高院（2004）民一终字第46号“某电器公司与某开发公司等土地使用权转让合同纠纷案”、（2006）民一终字第26号“某置业公司与某公司土地使用权转让合同纠纷案”、（2006）民一终字第57号“某房地产开发公司与某旅游开发公司土地使用权转让合同纠纷案”、（2007）民一终字第30号“某房地产开发公司与某投资公司合作开发房地产纠纷案”。

从上述案例看，最高院民一庭对此问题的意见是明确的、一致的。

18、当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以

一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条的规定处理。

另一种意见：当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。

【陈枝辉律师解评】联建各方之间对联建合作成果的分配约定不能对抗合作关系之外的已履行了全部义务的善意第三人。

19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

【陈枝辉律师解评】商品房购房合同履行中情势变更认定问题。

关于情势变更司法原则的渊源，在最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》（2009年5月13日 法释〔2009〕5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事

人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

司法实践中，一般认为：限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对“直接影响合同履行”的严格甄断，仍需遵守《合同法》“鼓励交易”的基本原则。

地方司法性文件对此问题表述完整而深入的，当数浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不

予支持。

【陈枝辉律师解评】解评如上。既非可归责于双方，合同解除后双方回复原来的利益状态，除非存在畸形利益状态，方存在调整的必要。

21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

【陈枝辉律师解评】利益填补原则考虑购房目的。刚需，还是改善、投资，目的不同，收益不同。

22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双

方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

【陈枝辉律师解评】认定中介违规操作在实践中有难度。认定“居间报酬确实过高”主观性太强。实践中，合同解除，中介能退居间费的案例凤毛麟角。

笔者为此总结相关与中介机构打交道的相关法律风险提示如下：

（一）通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第16243号“项某与某中介公司居间合同纠纷上诉案”。但同样的案情，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。案见上海一中院〔2011〕沪一中民二（民）终字第1950号“黄某与某房产中介居间合同纠纷上诉案”。

（二）约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第17447号“王某与某房产中介公司居间合同纠纷上诉案”。

（三）二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无

充分有效的证据证明，法院不会支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第15492号“王某与某房产中介居间合同纠纷上诉案”。

（四）就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第12113号“某房产中介与孙某居间合同纠纷上诉案”。

（五）房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能承担向委托人双倍返还定金的责任。案见北京房山区法院〔2009〕房民初字第4493号“隗某诉某房产中介居间合同纠纷案”。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。案见北京一中院〔2007〕一中民终字第1618号“田某诉杨某房屋买卖合同纠纷案”。

（六）一方利用对售房政策的了解，比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显失公平，导致合同被撤销。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈中民（2）房终字第101号“赵某与那某房屋买卖合同纠纷案”。

（七）中介参与的三方协议，如因附加于中介方的义务未履行，实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本，最终又未践诺，导致买方或卖方违约，有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任，买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。案见云南昆明中院〔2008〕昆民一终字第266号“罗某等与张某等房屋买卖合同纠纷案”。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

----------------附余文：

四、关于建设工程合同纠纷案件

23、招标人和中标人另行签订的改变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的约定，应当认定为变更中标合同实质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。

建设工程开工后，发包方与承包方因设计变更、建设工程规划指标调整等原因，通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。

24、对按照“最低价中标”等违规招标形式，以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同，应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无效。

对建设工程施工合同中有关违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定内容，应认定为无效。该约定被认定为无效后，依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定处理。

25、当事人以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论，主张变更有效的建设工程施工合同约定的工程价款数额的，不予支持。

26、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）、（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。

28、人民法院在受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围，要严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼，且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工

人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。

30、在审理建设工程施工合同纠纷案件时，应当准许并鼓励合同当事人就与诉争焦点密切相关的工程管理、质量标准、工程技术、计价方法和计价标准等专业性问题，聘请专家证人参加庭审、邀请鉴定人出庭接受质询或者出具专业性书面意见。

五、关于民间借贷纠纷案件

31、对于民间借贷纠纷案件的全部证据，应从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

出借人应对存在借贷关系、借贷内容以及已将款项交付给借款人等事实承担举证责任；借款人应承担已经归还借款的举证责任。对于形式要件有瑕疵的“欠条”或“收条”等，应结合其他证据认定是否存在借贷关系。对现金交付的借贷，可根据借贷金额大小、交付凭证、支付能力、交易习惯、当事人关系以及当事人陈述的交付经过等因素，综合判断是否存在借贷关系。

32、原则上应将民间借贷借据上记载的借款金额认定为本金。当事人约定利息预先在本金中扣除的，应当按照实际出借金额认定本金。

当事人既约定利息又约定违约金的，最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分不予保护。

33、当事人仅约定了借期内的利率，没有约定逾期利率的，出

借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，请求自逾期还款之日或者主张权利之日起的利息的，应予支持。

六、关于侵权责任纠纷案件

34、赔偿权利人根据侵权责任法第十三条规定仅起诉部分共同侵权人的，人民法院应当允许，但其他共同侵权人不参加诉讼不能查明案件事实的，人民法院可以将其他共同侵权人追加为第三人；被起诉的部分共同侵权人请求人民法院将其他共同侵权人追加为被告的，应当追加；赔偿权利人在诉讼中放弃对部分共同侵权人的诉讼请求的，其他共同侵权人对被放弃诉讼请求的赔偿份额不承担责任。

35、侵权行为造成流浪乞讨等身份不明人死亡，无赔偿权利人或者赔偿权利人不明，有关机关或者单位提起民事诉讼主张死亡赔偿金的，不予受理，已经受理的，应驳回起诉。

36、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件时，如受害人有被扶养人的，应当依据《关于适用<中华人民共和国侵权责任法>若干问题的通知》第四条的规定，将被扶养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金，被扶养人生活费在判决判列中不再列出。

37、审理人身损害赔偿案件时，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素，确定适用城镇居民人均可支配收入（人均消费性支出）或者农村居民人均纯收入

（人均年生活消费支出）的标准计算受害人的残疾赔偿金或死亡赔偿金。

受害人是农村居民但经常居住地在城镇的，应适用城镇居民标准，其被扶养人经常居住地也在城镇的，被扶养人生活费也采用城镇居民标准计算。

38、被侵权人依据侵权责任法第二十一条规定，请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等责任，侵权人以无过错抗辩的，不予支持。

39、被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，人民法院应向被侵权人释明其只能选择生产者或者销售者一方请求承担责任；被侵权人经释明后不选择的，人民法院应根据案件事实、被侵权人的保护力度、最终责任人等因素作出判决。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

另一种意见：被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，应当判决共同被告对被侵权人承担责任；共同被告中的一方有证据证明其不应承担责任的，应在同一判决中明确其对其他被告的追偿权。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

40、机动车交通事故责任纠纷案件中，应将承保机动车第三者

责任强制保险的保险公司列为第三人。人民法院在侵权责任已经确定的基础上，应直接判令保险公司在责任强制保险限额范围内向赔偿权利人给付保险金。

根据当事人的请求，人民法院可以将承保商业第三者责任险的保险公司列为第三人，并在认定侵权责任的基础上，根据保险法的相关规定及保险合同约定，直接判令保险公司向赔偿权利人给付保险金。

41、机动车交通事故责任纠纷案件由侵权行为地或侵权人住所地的人民法院管辖。被侵权人选择向承保机动车第三者责任强制险的保险公司住所地人民法院起诉的，应告知其向对侵权案件有管辖权的人民法院起诉。

42、因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失的，应予支持，请求非经营性车辆使用中断损失的，不予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失的，应予支持。

另一种意见：因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。

43、挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂靠车主承担损害赔偿责任，被挂靠单位承担补充赔偿责任。

另一种意见：挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂

靠车主和被挂靠单位承担连带赔偿责任。

44、患者一方请求医疗机构承担侵权责任的，其应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实，并提供医疗机构及其医务人员有过错的初步证据。人民法院应综合交费单、挂号单、病历、出院证明等证据认定是否存在医疗关系。

45、医疗机构依据侵权责任法第六十条第一款规定主张不承担赔偿责任的，应承担举证责任。

46、在医疗损害责任纠纷案件中，当事人应提交由其保管的涉案病历资料。医疗机构提交的客观性病历资料与主观性病历资料，符合民事诉讼法相关证据规定的，人民法院经依法认定后，均可以作为证据采用。

因伪造、篡改、涂改或以其他不当方式改变病历资料的内容，致使医疗行为与损害后果之间是否存在因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，改变病历资料的当事人应承担相应的不利法律后果；制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能做出合理解释的，应承担相应的不利法律后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定；因当事人遗失、销毁、抢夺病历，导致医疗行为与损害结果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，遗失、销毁、抢夺一方当事人应承担不利的法律后果。

47、职工因用人单位的侵权行为遭受人身损害的，赔偿权利人请求用人单位承担民事赔偿责任的，工伤保险已经支付的数额应在

用人单位的赔偿数额中扣除。

职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中不予扣除工伤保险已经支付的数额。

第二款另一种意见：职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中应扣除工伤保险已经支付的数额。

48、职工遭受工伤事故后非因自身原因未进行工伤认定，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，应予受理。

49、对于在体育活动中发生的人身损害，考虑到受害人对参加体育活动所可能发生的风险具有合理的预见、该损害发生在体育运动场合、行为人的手段和行为方式等因素，对其请求行为人分担损失的，原则上不予支持；但如果行为人在体育活动中严重违背运动规则且损害后果特别严重的，对受害人要求行为人适当补偿的请求，应予支持。

七、关于婚姻家庭纠纷案件

50、婚约财产纠纷案件中，当事人请求返还以结婚为条件而给付的彩礼，如果未婚男女双方确已共同生活但最终未登记结婚，人民法院可以根据双方共同生活的时间、彩礼数额并结合当地农村的风俗习惯等因素，确定是否返还及返还数额。

《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十条第一款第（一）项规定针对的是双方并未共同生活的情形。

51、对夫妻一方因企业改制等原因获得的“工龄买断款”，可以参照《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十四条确立的原则处理。

52、婚姻介绍服务合同履行过程中，委托人可以解除合同并要求退还支付的报酬。因解除合同给介绍人造成损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

介绍人故意提供虚假信息造成委托人损失，委托人请求承担损害赔偿责任的，应根据介绍人的过错程度进行处理。

涉外婚姻介绍服务合同的委托人解除合同时，可以请求介绍人返还所支付的报酬。介绍人请求扣除因介绍活动支出的必要合理费用的，可予支持。

53、失踪人长期下落不明且已符合宣告死亡的法定条件，配偶基于财产掌控等目的恶意不行使申请权，致使其他利害关系人合法权益遭受损害的，失踪人父母、子女申请宣告失踪人死亡的，人民法院应予受理。

54、夫妻一方起诉离婚的，即使离婚案件涉及不动产财产分割内容的，也应由被告住所地人民法院管辖。

八、关于劳动争议纠纷案件

55、用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同，用人单位有充分证据证明代签劳动合同经劳动者本人同意，或者劳动者以实际行为表明接受所代签劳动合同的，不影响劳动合同效力。

56、用人单位和劳动者在竞业限制条款中约定的违约金过分高

于或者低于实际损失，劳动者或用人单位请求调整违约金数额的，可予支持。给付违约金后，用人单位或劳动者请求继续履行竞业限制协议的，应予支持。

57、劳动者加班工资计算基数应为劳动者应得的工资，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴、补贴等货币性收入。用人单位与劳动者明确约定奖金、津贴、补贴等项自不作为加班工资计算基数的，从其约定，但约定的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。

用人单位与劳动者未书面约定实际支付的工资是否包含加班工资，但用人单位有证据证明已支付的工资包含正常工作时间工资和加班工资的，可以认定用人单位已支付的工资包含加班工资，但折算后正常工作时间工资低于当地最低工资标准或者计件工资的劳动定额明显不合理的除外。

另一种意见：用人单位与劳动者对月工资有约定的，加班工资基数应按双方约定的正常工作时间的月工资确定；如双方对月工资没有约定或约定不明的，应按劳动合同法第十八条规定确定正常工作时间的月工资，并以确定的工资数额作为加班工资的计算基数。如按劳动合同法第十八条规定仍无法确定正常工作时间工资数额的，对加班工资的基数，可按照劳动者实际获得的月收入扣除非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目后的正常工作时间的月工资确定。如工资系打包支付，或双方形式上约定的“正常工作时间工资”标准明显不合理，或有证据证明用人单位恶意将本应计入正常

工作时间工资的项目归入非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目中，以达到减少正常工作时间工资数额计算目的的，可参考实际收入*70％的标准进行适当调整。按上述原则确定的加班工资基数均不得低于当地月最低工资标准。

58、用人单位在劳动合同期内通过“末位淘汰”或者“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金的，应子支持。

59、建设单位将工程发包给承包人，承包人又非法转包或者违法分包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与具有用工主体资格的发包人之间存在劳动关系的，不予支持。

九、关于民事诉讼程序及其他问题

60、要做好小额速裁试点工作的沟通协调机制。试点法院要做好小额速裁试点工作的问题发现和经验总结工作，及时上报；各高级人民法院要加强对试点法院的业务指导与监督，及时将问题和经验上报最高人民法院。没有试点任务的地区要密切关注小额速裁试点工作的优秀经验做法，并做好本辖区范围内小额速裁试点的可行性调研。最高人民法院将适时扩展小额速裁试点范围，以更好地发挥小额速裁的功能，减轻当事人的诉讼成本，便利人民群众诉讼。

61、在审理民事案件时，应当按照有利于当事人行使诉讼权利和人民法院查明事实的要求，结合法律、司法解释等规定，准确理解和把握举证期限的规定。对于当事人在举证期限届满后提交的证

据以及鉴定、调查取证、证人出庭作证等申请，应当综合逾期原因、证据与案件事实的关联等因索，决定是否准许。对于另一方当事人仅以提交证据或申请超过举证期限为由，拒绝发表质证意见和配合鉴定、调查取证的，应将其意见记入笔录，其意见不影响人民法院对该证据真实性的审查以及依法委托鉴定、调查取证的效力。

62、当事人仅以合同无效或可撤销等事由抗辩，而未依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求调整违约金的，人民法院可以根据当事人的诉辩主张及案件事实，对当事人是否请求违约金过高或低的问题进行释明；经释明后，当事人仍未明确请求调整违约金的，人民法院不依职权主动调整。

63、一方当事人向人民法院请求确认解除合同通知的效力，人民法院经审查认定对方当事人对解除合同的异议不成立的，合同自通知到达对方时解除；当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。

64、当事人起诉后又撤诉或者人民法院依法裁定按撤诉处理，不引起诉讼时效的中断。但起诉后起诉状已送达相对人后又撤诉或被裁定按撤诉处理的，诉讼时效于起诉状送达相对人之日起中断。

65、委托人与受托人之间关于对委托人行使调解等诉讼权利进行限制的约定，人民法院不予保护。

66、鉴定结论是民事诉讼证据之一，应严格依据民事诉讼法以及《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对鉴定结论进行审查。应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》有关鉴定人应

当出庭接受当事人质询的规定要求；鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。

67、当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议，申请重新鉴定的，人民法院应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，决定是否予以准许，切实解决当前不同程度存在的随意启动重新鉴定问题。

68、人民法院在送达诉讼文书时，应鼓励运用现代科技手段送达。在征得当事人同意的情况下，可以采用传真、电子邮件等更方便、更快捷的方式送达。通过上述方式送达的，应要求受送达人在7 日内予以回复。当事人回复时确认收到的时间为送达时间；当事人回复时未确认收到时间的，其回复时间为送达时间；当事人未回复的，视为未送达。

69、人民法院只有在民事诉讼法第八十四条规定的受送达人下落不明，穷尽其他方式无法送达的情况下，才可以采用公告送达方式。坚决杜绝随意采用公告送达方式的错误做法，充分维护当事人的诉讼权利和实体权利。

第四篇：2011年全国民事审判工作会议纪要

2011年全国民事审判工作会议纪要

2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：

一、民事审判工作的总体要求

1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。

2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。

3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。

4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。

5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。

6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司法廉洁建设。

二、关于物权纠纷案件

7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。

9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。

另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。

10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。

11、在处理业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，既要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权利，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。

12、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效力。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关批准的，应认定转让合同未生效。

13、在界定征地补偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资格时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，慎重、从严认定集体成员资格的丧失，最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

14、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。

三、关于房地产纠纷案件

15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋记忆买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。

17、当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第（二）项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。

18、当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条的规定处理。

另一种意见：当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。

19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

四、关于建设工程合同纠纷案件

23、招标人和中标人另行签订的改变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的约定，应当认定为变更中标合同实质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。

建设工程开工后，发包方与承包方因设计变更、建设工程规划指标调整等原因，通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。

24、对按照“最低价中标”等违规招标形式，以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同，应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无效。对建设工程施工合同中有关违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定内容，应认定为无效。该约定被认定为无效后，依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定处理。

25、当事人以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论，主张变更有效的建设工程施工合同约定的工程价款数额的，不予支持。

26、非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）、（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。

28、人民法院在受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围，要严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼，且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。

30、在审理建设工程施工合同纠纷案件时，应当准许并鼓励合同当事人就与诉争焦点密切相关的工程管理、质量标准、工程技术、计价方法和计价标准等专业性问题，聘请专家证人参加庭审、邀请鉴定人出庭接受质询或者出具专业性书面意见。

五、关于民间借贷纠纷案件

31、对于民间借贷纠纷案件的全部证据，应从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

出借人应对存在借贷关系、借贷内容以及已将款项交付给借款人等事实承担举证责任；借款人应承担已经归还借款的举证责任。对于形式要件有瑕疵的“欠条”或“收条”等，应结合其他证据认定是否存在借贷关系。对现金交付的借贷，可根据借贷金额大小、交付凭证、支付能力、交易习惯、当事人关系以及当事人陈述的交付经过等因素，综合判断是否存在借贷关系。

32、原则上应将民间借贷借据上记载的借款金额认定为本金。当事人约定利息预先在本金中扣除的，应当按照实际出借金额认定本金。

当事人既约定利息又约定违约金的，最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分不予保护。

33、当事人仅约定了借期内的利率，没有约定逾期利率的，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，请求自逾期还款之日或者主张权利之日起的利息的，应予支持。

六、关于侵权责任纠纷案件

34、赔偿权利人根据侵权责任法第十三条规定仅起诉部分共同侵权人的，人民法院应当允许，但其他共同侵权人不参加诉讼不能查明案件事实的，人民法院可以将其他共同侵权人追加为第三人；被起诉的部分共同侵权人请求人民法院将其他共同侵权人追加为被告的，应当追加；赔偿权利人在诉讼中放弃对部分共同侵权人的诉讼请求的，其他共同侵权人对被放弃诉讼请求的赔偿份额不承担责任。

35、侵权行为造成流浪乞讨等身份不明人死亡，无赔偿权利人或者赔偿权利人不明，有关机关或者单位提起民事诉讼主张死亡赔偿金的，不予受理，已经受理的，应驳回起诉。

36、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件时，如受害人有被扶养人的，应当依据《关于适用<中华人民共和国侵权责任法>若干问题的通知》第四条的规定，将被扶养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金，被扶养人生活费在判决判列中不再列出。

37、审理人身损害赔偿案件时，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素，确定适用城镇居民人均可支配收入（人均消费性支出）或者农村居民人均纯收入（人均年生活消费支出）的标准计算受害人的残疾赔偿金或死亡赔偿金。

受害人是农村居民但经常居住地在城镇的，应适用城镇居民标准，其被扶养人经常居住地也在城镇的，被扶养人生活费也采用城镇居民标准计算。

38、被侵权人依据侵权责任法第二十一条规定，请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等责任，侵权人以无过错抗辩的，不予支持。

39、被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，人民法院应向被侵权人释明其只能选择生产者或者销售者一方请求承担责任；被侵权人经释明后不选择的，人民法院应根据案件事实、被侵权人的保护力度、最终责任人等因素作出判决。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

另一种意见：被侵权人依据侵权责任法第四十三条规定，将产品的生产者和销售者作为共同被告起诉的，应当判决共同被告对被侵权人承担责任；共同被告中的一方有证据证明其不应承担责任的，应在同一判决中明确其对其他被告的追偿权。

被侵权人依照侵权责任法第五十九条、第六十八条、第八十三条规定起诉的，参照上述原则处理。

40、机动车交通事故责任纠纷案件中，应将承保机动车第三者责任强制保险的保险公司列为第三人。人民法院在侵权责任已经确定的基础上，应直接判令保险公司在责任强制保险限额范围内向赔偿权利人给付保险金。

根据当事人的请求，人民法院可以将承保商业第三者责任险的保险公司列为第三人，并在认定侵权责任的基础上，根据保险法的相关规定及保险合同约定，直接判令保险公司向赔偿权利人给付保险金。

41、机动车交通事故责任纠纷案件由侵权行为地或侵权人住所地的人民法院管辖。被侵权人选择向承保机动车第三者责任强制险的保险公司住所地人民法院起诉的，应告知其向对侵权案件有管辖权的人民法院起诉。

42、因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失的，应予支持，请求非经营性车辆使用中断损失的，不予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失的，应予支持。

另一种意见：因机动车发生交通事故，被侵权人请求经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。被侵权人请求承保机动车第三者责任强制保险的保险公司给付经营性车辆停运损失或非经营性车辆使用中断损失的，应予支持。

43、挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂靠车主承担损害赔偿责任，被挂靠单位承担补充赔偿责任。

另一种意见：挂靠机动车发生交通事故造成他人损害的，由挂靠车主和被挂靠单位承担连带赔偿责任。

44、患者一方请求医疗机构承担侵权责任的，其应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实，并提供医疗机构及其医务人员有过错的初步证据。人民法院应综合交费单、挂号单、病历、出院证明等证据认定是否存在医疗关系。

45、医疗机构依据侵权责任法第六十条第一款规定主张不承担赔偿责任的，应承担举证责任。

46、在医疗损害责任纠纷案件中，当事人应提交由其保管的涉案病历资料。医疗机构提交的客观性病历资料与主观性病历资料，符合民事诉讼法相关证据规定的，人民法院经依法认定后，均可以作为证据采用。

因伪造、篡改、涂改或以其他不当方式改变病历资料的内容，致使医疗行为与损害后果之间是否存在因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，改变病历资料的当事人应承担相应的不利法律后果；制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能做出合理解释的，应承担相应的不利法律后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定；因当事人遗失、销毁、抢夺病历，导致医疗行为与损害结果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员是否有过错无法认定的，遗失、销毁、抢夺一方当事人应承担不利的法律后果。

47、职工因用人单位的侵权行为遭受人身损害的，赔偿权利人请求用人单位承担民事赔偿责任的，工伤保险已经支付的数额应在用人单位的赔偿数额中扣除。

职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中不予扣除工伤保险已经支付的数额。

第二款另一种意见：职工因第三人侵权遭受人身损害的，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，在侵权人的赔偿数额中应扣除工伤保险已经支付的数额。

48、职工遭受工伤事故后非因自身原因未进行工伤认定，赔偿权利人请求侵权人承担民事赔偿责任的，应予受理。

49、对于在体育活动中发生的人身损害，考虑到受害人对参加体育活动所可能发生的风险具有合理的预见、该损害发生在体育运动场合、行为人的手段和行为方式等因素，对其请求行为人分担损失的，原则上不予支持；但如果行为人在体育活动中严重违背运动规则且损害后果特别严重的，对受害人要求行为人适当补偿的请求，应予支持。

七、关于婚姻家庭纠纷案件

50、婚约财产纠纷案件中，当事人请求返还以结婚为条件而给付的彩礼，如果未婚男女双方确已共同生活但最终未登记结婚，人民法院可以根据双方共同生活的时间、彩礼数额并结合当地农村的风俗习惯等因素，确定是否返还及返还数额。

《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十条第一款第（一）项规定针对的是双方并未共同生活的情形。

51、对夫妻一方因企业改制等原因获得的“工龄买断款”，可以参照《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释

（二）》第十四条确立的原则处理。

52、婚姻介绍服务合同履行过程中，委托人可以解除合同并要求退还支付的报酬。因解除合同给介绍人造成损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

介绍人故意提供虚假信息造成委托人损失，委托人请求承担损害赔偿责任的，应根据介绍人的过错程度进行处理。

涉外婚姻介绍服务合同的委托人解除合同时，可以请求介绍人返还所支付的报酬。介绍人请求扣除因介绍活动支出的必要合理费用的，可予支持。

53、失踪人长期下落不明且已符合宣告死亡的法定条件，配偶基于财产掌控等目的恶意不行使申请权，致使其他利害关系人合法权益遭受损害的，失踪人父母、子女申请宣告失踪人死亡的，人民法院应予受理。

54、夫妻一方起诉离婚的，即使离婚案件涉及不动产财产分割内容的，也应由被告住所地人民法院管辖。

八、关于劳动争议纠纷案件

55、用人单位或他人代替劳动者签订劳动合同，用人单位有充分证据证明代签劳动合同经劳动者本人同意，或者劳动者以实际行为表明接受所代签劳动合同的，不影响劳动合同效力。

56、用人单位和劳动者在竞业限制条款中约定的违约金过分高于或者低于实际损失，劳动者或用人单位请求调整违约金数额的，可予支持。给付违约金后，用人单位或劳动者请求继续履行竞业限制协议的，应予支持。

57、劳动者加班工资计算基数应为劳动者应得的工资，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴、补贴等货币性收入。用人单位与劳动者明确约定奖金、津贴、补贴等项自不作为加班工资计算基数的，从其约定，但约定的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。

用人单位与劳动者未书面约定实际支付的工资是否包含加班工资，但用人单位有证据证明已支付的工资包含正常工作时间工资和加班工资的，可以认定用人单位已支付的工资包含加班工资，但折算后正常工作时间工资低于当地最低工资标准或者计件工资的劳动定额明显不合理的除外。

另一种意见：用人单位与劳动者对月工资有约定的，加班工资基数应按双方约定的正常工作时间的月工资确定；如双方对月工资没有约定或约定不明的，应按劳动合同法第十八条规定确定正常工作时间的月工资，并以确定的工资数额作为加班工资的计算基数。如按劳动合同法第十八条规定仍无法确定正常工作时间工资数额的，对加班工资的基数，可按照劳动者实际获得的月收入扣除非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目后的正常工作时间的月工资确定。如工资系打包支付，或双方形式上约定的“正常工作时间工资”标准明显不合理，或有证据证明用人单位恶意将本应计入正常工作时间工资的项目归入非常规性奖金、福利性、风险性收入等项目中，以达到减少正常工作时间工资数额计算目的的，可参考实际收入*70％的标准进行适当调整。按土述原则确定的加班工资基数均不得低于当地月最低工资标准。

58、用人单位在劳动合同期内通过“末位淘汰”或者“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金的，应子支持。

59、建设单位将工程发包给承包人，承包人又非法转包或者违法分包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与具有用工主体资格的发包人之间存在劳动关系的，不予支持。

九、关于民事诉讼程序及其他问题

60、要做好小额速裁试点工作的沟通协调机制。试点法院要做好小额速裁试点工作的问题发现和经验总结工作，及时上报；各高级人民法院要加强对试点法院的业务指导与监督，及时将问题和经验上报最高人民法院。没有试点任务的地区要密切关注小额速裁试点工作的优秀经验做法，并做好本辖区范围内小额速裁试点的可行性调研。最高人民法院将适时扩展小额速裁试点范围，以更好地发挥小额速裁的功能，减轻当事人的诉讼成本，便利人民群众诉讼。

61、在审理民事案件时，应当按照有利于当事人行使诉讼权利和人民法院查明事实的要求，结合法律、司法解释等规定，准确理解和把握举证期限的规定。对于当事人在举证期限届满后提交的证据以及鉴定、调查取证、证人出庭作证等申请，应当综合逾期原因、证据与案件事实的关联等因索，决定是否准许。对于另一方当事人仅以提交证据或申请超过举证期限为由，拒绝发表质证意见和配合鉴定、调查取证的，应将其意见记入笔录，其意见不影响人民法院对该证据真实性的审查以及依法委托鉴定、调查取证的效力。

62、当事人仅以合同无效或可撤销等事由抗辩，而未依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求调整违约金的，人民法院可以根据当事人的诉辩主张及案件事实，对当事人是否请求违约金过高或低的问题进行释明；经释明后，当事人仍未明确请求调整违约金的，人民法院不依职权主动调整。

63、一方当事人向人民法院请求确认解除合同通知的效力，人民法院经审查认定对方当事人对解除合同的异议不成立的，合同自通知到达对方时解除；当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。

64、当事人起诉后又撤诉或者人民法院依法裁定按撤诉处理，不引起诉讼时效的中断。但起诉后起诉状已送达相对人后又撤诉或被裁定按撤诉处理的，诉讼时效于起诉状送达相对人之日起中断。

65、委托人与受托人之间关于对委托人行使调解等诉讼叔利进行限制的约定，人民法院不予保护。

66、鉴定结论是民事诉讼证据之一，应严格依据民事诉讼法以及《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对鉴定结论进行审查。应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》有关鉴定人应当出庭接受当事人质询的规定要求；鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。

67、当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议，申请重新鉴定的，人民法院应严格执行《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，决定是否予以准许，切实解决当前不同程度存在的随意启动重新鉴定问题。

68、人民法院在送达诉讼文书时，应鼓励运用现代科技手段送达。在征得当事人同意的情况下，可以采用传真、电子邮件等更方便、更快捷的方式送达。通过上述方式送达的，应要求受送达人在7 日内予以回复。当事人回复时确认收到的时间为送达时间；当事人回复时未确认收到时间的，其回复时间为送达时间；当事人未回复的，视为未送达。

69、人民法院只有在民事诉讼法第八十四条规定的受送达人下落不明，穷尽其他方式无法送达的情况下，才可以采用公告送达方式。坚决杜绝随意采用公告送达方式的错误做法，充分维护当事人的诉讼权利和实体权利。

附纪要相关参考法条 第8条

《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

第9条

《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（四）项：“下列房地产不得转让：„

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；„。”

第12条

《矿产资源法》第六条：“除按下列规定可以转让外，探矿权、采矿权不得转让：

（一）探矿权人有权在划定的勘查作业区内进行规定的勘查作业，有权优先取得勘查作业区内矿产资源的采矿权。探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人。

（二）已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人采矿。

前款规定的具体办法和实施步骤由国务院规定。

禁止将探矿权、采矿权倒卖牟利。”

第14条

《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。” 第15条

《合同法》第52条第（5）款：“有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定”

《土地管理法》第四十三：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

第16条

《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

第17条

《房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

第18条

《物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”

第23条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：

“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”

第24条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”

第三条：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；

(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”

《招投招标法》第四十一条：“中标人的投标应当符合下列条件之一：„„

（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。”

第26条

《合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

第27条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”

第28条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”

第34条

《侵权责任法》第13条：“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”

第36条

最高人民法院关于适用《中华人民共和国侵权责任法》若干问题的通知：“

四、人民法院适用侵权责任法审理民事纠纷案件，如受害人有被抚养人的，应当依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，将被抚养人生活费计入残疾赔偿金或死亡赔偿金“

第39条

《侵权责任法》第21条：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

《侵权责任法》第43条：“因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。

产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。

因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”

《侵权责任法》第59条：“因药品、消毒药剂、医疗器械的缺陷，或者输入不合格的血液造成患者损害的，患者可以向生产者或者血液提供机构请求赔偿，也可以向医疗机构请求赔偿。患者向医疗机构请求赔偿的，医疗机构赔偿后，有权向负有责任的生产者或者血液提供机构追偿。”

《侵权责任法》第68条：“因第三人的过错污染环境造成损害的，被侵权人可以向污染者请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。污染者赔偿后，有权向第三人追偿。”

《侵权责任法》第83条：“因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。”

第45条

《侵权责任法》第60条第一款：“患者有损害，因下列情形之一的，医疗机构不承担赔偿责任：

(一)患者或者其近亲属不配合医疗机构进行符合诊疗规范的诊疗；

(二)医务人员在抢救生命垂危的患者等紧急情况下已经尽到合理诊疗义务；

(三)限于当时的医疗水平难以诊疗。”

第46条

《侵权责任法》第61条：“医疗机构及其医务人员应当按照规定填写并妥善保管住院志、医嘱单、检验报告、手术及麻醉记录、病理资料、护理记录、医疗费用等病历资料。

患者要求查阅、复制前款规定的病历资料的，医疗机构应当提供。”

第48条

《工伤保险条例》第17条：“职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况，经报社会保险行政部门同意，申请时限可以适当延长。

用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的，工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内，可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。

按照本条第一款规定应当由省级社会保险行政部门进行工伤认定的事项，根据属地原则由用人单位所在地的设区的市级社会保险行政部门办理。

用人单位未在本条第一款规定的时限内提交工伤认定申请，在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。”

第50条

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（二）》第十条第一款第（一）项：“ 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：

（一）双方未办理结婚登记手续的；„”

第51条

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（二）》第14条：“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。

前款所称年平均值，是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。”

第53条

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第25条：“申请宣告死亡的利害关系人的顺序是：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

（四）其他有民事权利义务关系的人。

申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。”

第57条

《劳动合同法》第18条：“劳动合同对劳动报酬和劳动条件等标准约定不明确，引发争议的，用人单位与劳动者可以重新协商；协商不成的，适用集体合同规定；没有集体合同或者集体合同未规定劳动报酬的，实行同工同酬；没有集体合同或者集体合同未规定劳动条件等标准的，适用国家有关规定。”

第62条

《合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

第67条 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：

（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；

（二）鉴定程序严重违法的；

（三）鉴定结论明显依据不足的；

（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。

对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”

第69条

《民事诉讼法》第84条：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。

公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。” 2011年《全国民事审判工作会议纪要》 及物权、房地产纠纷部分的律师解评

2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：

一、民事审判工作的总体要求

1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。

2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。

3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。

4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。

5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。

6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司法廉洁建设。

二、关于物权纠纷案件

7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

【陈枝辉律师解评】违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果。买卖合同标的房屋系违章建筑，且当事人在一审辩论终结前未补办相关手续的，应认定合同无效，出卖人基于该无效协议收取的房款应退还给买受人。

司法实践中：

（一）包含违章建筑的房屋转让后，买受人以受欺诈和显失公平起诉撤销的，法院根据价格差距、签约情形等因素，可能予以支持。案见北京昌平区法院〔2009〕昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。

（二）在无产权证的违章建筑转让情形，法院一般认定合同无效。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈民（2）房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案”、辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。

（三）对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。

（四）买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院〔2010〕渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。

（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成《合同法》意义上的误解，在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。

相关规定：最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（1993年11月24日 法发〔1993〕37号）第2条：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”北京高院《关于房地产案件受理问题的意见（试行）》（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院《关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）》（1993年11月4日 粤高法发〔1993〕64号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。

【陈枝辉律师解评】根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。根据《物权法》第191条、《担保法》第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《物权法》第191条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。

司法实践中：

（一）出卖人转让已抵押房屋，应告知买受人，在未告知受让人情况下，合同是无效还是有效，不能一概而论。《担保法》司法解释第67条是否就是对《担保法》第49条的变更或扩充，在理论及司法实践中并非毫无争议。《担保法》第49条第1款尽管对抵押物转让效力认定设定了条件，理论及实践中对此倾向于从宽解释，即转让已登记的抵押物即使未经抵押权人知晓或未告知受让人也并不必然导致合同无效，依据就是最高人民法院嗣后发布的《担保法》司法解释第67条之规定。但在《担保法》该条款未有明确解释或被修订前，依据该款直接判决无效仍堪称有据。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。笔者认为：关于抵押合同与买卖合同相互关系，二者并不一定相互冲突，在已抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产（或地产），抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办过户登记的买受人。故，笔者认为，《担保法》第49条关于合同效力的规定，应理解为“效力待定的合同”为宜：（1）在受让人代为涤除或出卖人主动涤除抵押权负担的，转让合同有效；（2）受让人或出卖人不能涤除抵押权负担，转让合同无效；（3）无论受让人或出卖人是否涤除抵押权负担，抵押权合同因为已办登记，皆为有效；（4）在抵押权未办登记情况下，后成立的转让合同办理了过户登记的，抵押人的债权不能对抗善意买受人的物权。此外，笔者注意到，《民法通则》司法解释第115条“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”与《担保法》第49条如出一辙，但《民法通则》司法解释第115条在2008年12月18日已被最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（实施日期：2008年12月24日）废止，原因就是“与物权法有关规定冲突”。而《物权法》第191条的相关规定又是与《担保法》司法解释第67条要旨相通，故《担保法》第49条亦无有效存续理由，修订或废止势在必行、当在必行。

（二）出卖人转让房产告知了受让人，或法院认定受让人明知或应知受让房产的所有权负担，买受人能否单以“抵押人未通知抵押权人”为由主张合同无效？尚存争议。实践中，关于抵押人的通知义务是必要的，但未经通知，是否必然导致转让合同无效，《担保法》第49条“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”贯彻“缺一不可”的原则，然此原则与《物权法》第191条“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定相冲突。《担保法》第49条依然有效，但逻辑不严谨。司法实践中为缓解此一矛盾，通过对“通知”的形式及时间点要求予以解释，达到平衡的目的：（1）可以口头形式通知。案见上海一中院〔2004〕沪一中民二（民）终字第51号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案”。（2）可以随时通知，至迟在转让合同签订之前，故买受人在签订预约合同之后而未签订本约合同之前，以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔，可能构成违约。案见广东佛山中院〔2004〕佛中法民五终字第14号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案”。

（三）如转让抵押房产且未通知抵押权人，买受人起诉主张的是合同无效，但裁判者认为是合同有效，买受人只能在法官释明的情况下，根据《合同法》第54条规定以欺诈主张撤销权。如买受人坚持合同无效的诉讼请求，则可能导致诉讼请求被全部驳回的风险。

（四）二手房买卖合同虽约定了标的房屋设定抵押则为欺诈，出卖人应双倍返还定金，但该约定在房屋买卖合同因转让抵押物未通知抵押权人被认定无效时，作为从合同的定金合同条款，亦自始无效，不产生双倍返还的法律效果。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。

（五）故意隐瞒所售商品房已抵押事实，导致与买受人所签售房合同解除或被撤销的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（六）以涤除标的房屋上设定的抵押为付款条件的买卖合同，收款对象为抵押权人，而在合同签订后，未办理产权变更登记前，该房被第三人作为诉讼保全对象，这样就不仅存在合同履行上的障碍，而且很可能丧失对案涉房屋的所有权，在主张债权时，只能针对出卖人，而无法向已收款的原抵押权人索赔。给出去的是现钱，买卖落空还不能向收钱的人追回。故，买卖抵押房之前，需先核实房屋除抵押权之外是否存在其他财产所有权纠纷，预先了解实际办理产权过户手续存在的障碍，一旦签约，及时办理过户登记手续，如签约后不能及时办理，则依据《物权法》新规定，申请预告登记，同样能产生不动产变动的公示效果。

（七）被执行人将其名下需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故对买受人而言，为避免此种情形下的争端，签订购房合同后，应及时办理交付，取得实际占有的效果，并及时过户手续，或办理预告登记。

8.适用《民法通则》第113条，以不享有所有权的抵押行为被认定无效，海南海口中院〔2002〕海中法民终字第209号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案”并非此类案件的典型，只能是购房人的美好愿望。按照《物权法》规定的原则，不动产的公示公信原则，能够保护第三人取得的抵押权，即买受人在先取得的所有权不具有对抗善意第三人的效力。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。

另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。

【陈枝辉律师解评】夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意的登记人，或者，依法律规定或合同约定非属实际权利人的登记人，擅自以自己名义处分房屋的，除非受让人受让该房屋时系善意且支付了合理的价格并办理了转移登记，否则不发生买受人善意取得的法律效果。

夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下，理论上及实践中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任是否作为夫妻共同债务？实践中均存在不同的判例。

司法实践中，与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同，必须考察房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，卖方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人“在查明房屋共有权利人问题上，主观心理持放任状态，不构成善意第三人”。实践中的“相关部门”，不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。为避免共有房屋无权处分情形发生，还应注意：

（一）就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。

（二）房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。案见辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第450号“贾某与刘某等房屋买卖合同纠纷”。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。

【陈枝辉律师解评】最高人民法院《关于审理商品方买卖合同纠纷案件司法解释》第7条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”作为广义上的互易合同之一种，拆迁安置补偿合同不同于商品房买卖合同，司法解释赋予被拆迁人享有的债权具有对抗第三人的效力，亦即具有法定的优先权。意味着拆迁人将《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿安置房屋再行转让构成侵权，即使第三人已办理产权登记，被拆迁人也可以基于该种物权化的特种债权的优先效力，撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋。

需要说明的是，2011年1月21日国务院实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》后，“被拆迁人”提法明显不妥。

11、在处理业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，既要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权利，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。

【陈枝辉律师解评】《物权法》规定业主的建筑物区分所有权，包括对专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理的权利。从权利内容及性质上看，三种权利构成一个不可分离的有机整体，必然要求权利行使之间相生相克，不可绝对化。

12、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效力。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关批准的，应认定转让合同未生效。【陈枝辉律师解评】注意是“未生效”，而非绝对无效。意味着：（1）办理审批手续是合同义务；（2）法庭辩论终结前，已经审批的，应认定合同有效；（3）未经审批导致合同不生效，一方可能需要承担违约责任。

13、在界定征地补偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资格时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，慎重、从严认定集体成员资格的丧失，最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

【陈枝辉律师解评】一种典型的“和谐”式的概括和表达。貌似考虑因素多，非常周到，落实到审判实践，不过为有些裁判者上下其手提供更丰富的说辞。

实践中，“外嫁女”、“空挂户”及入赘女婿、上学子女、服役士兵等是否享有征地补偿费用案例普遍。部分高院司法性文件亦较早关注，如重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第45条、安徽高院《关于处理农村土地纠纷案件的指导意见》（2004年12月27日）第2条、辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）》（2004年3月27日）第2条、江西高院2004年《全省民事审判工作座谈会纪要》第8条—第10条。

更丰富的裁判规则存在于司法实践之中。《人民法院案例选》2005年第1辑《周秋婷诉内林村委会和内林村官仓村民小组拒绝发放劳力安置费案》（李加胜），福建厦门中院（2003）厦民终字第568号“周某诉某村委会等土地补偿款纠纷案”，就村民资格的认定，确立的裁判规则：原则上应以“具有本村户口的集体经济组织的成员”为判断标准，在以户籍登记为前提条件的基础上考虑该村民与村集体经济组织是否建立土地承包关系，或该村民的生活基础是否在该村、是否承担了该村相应的村民义务等。《人民法院案例选》2008年第3辑《芦利霞诉新乡市开发区东杨村村民委员会土地补偿款纠纷案》（张西、孙峰、王文信）一文提及的河南新乡中院（2008）新中民一终字第545号“芦某诉某村委会土地补偿款分配案””，一审以芦某虽有该村户籍，但其未在该村居住，且出具保证其及儿子户口为空头户口，视为自愿放弃权利，故芦某无权再要求参加分配，判决驳回其诉讼请求；二审改判分配4万余元。该案的裁判思路为：土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的损失给予的补偿，在土地补偿安置方案确定时具有该集体经济组织成员资格的人，应当享有分配该笔土地补偿款的权利。具有集体经济组织成员资格的村民享有获得征地补偿收益的权利，村委会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益，该资格和权利亦不因出具放弃保证而取消。

《中国审判案例要览》（2007年民事审判案例卷）《王义华诉宣汉县东乡镇永安村第三农业合作社土地承包经营权、土地补偿费分配案》（余静），即四川宣汉法院（2006）宣法民初字第372号判决，确立的裁判思路为：凡在集体经济组织所在地长期居住生产、生活，并依法登记了常住户口，履行了作为村民的相关权利和义务的人，应认定具有该集体经济组织成员资格；父母一方具有本集体经济组织成员资格并依法登记本集体经济组织所在地常住户口的出生人员，自其出生时起具有本集体经济组织成员资格。《曾廷富等诉宜宾市翠屏区象鼻镇大麦村第六村民组土地补偿费案》（伍崇辉、叶薇）即四川宜宾市翠屏区法院（2005）翠屏民初字第1456号判决，表述为：依《农村土地承包法》第13条，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，有权请求支付相应份额。曾某、刘某系村小组合法村民，在征地补偿方案确定时具有村小组成员的资格，应享受与同村村民相同的权利土地补偿费、安置补偿费。

14、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。

【陈枝辉律师解评】物权请求权不受诉讼时效约束。实践中，常见的购房人请求开发商履行交房和办证义务，通常被认为属于行使物上请求权，不适用诉讼时效。但开发商逾期交房和逾期办理产权证的违约金，属于具有给付性质的债权，应适用诉讼时效。对于超过2年诉讼时效的逾期交房或办证产生的违约金，考虑到开发商未予交房和办证违约状态的持续，司法实践中存在对购房人违约金请求权从起诉之日往前推2年，其他因过时效不予保护的做法。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

三、关于房地产纠纷案件

15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

【陈枝辉律师解评】针对小产权房、农村房买卖合同效力的重申。

农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及到农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处理。

关于农村房屋买卖前景，笔者认为，作为社会主义国家，我国就农村房屋买卖是否自由放开，在过去及未来可预见的时期，无论是理论，还是司法实践中，禁止买卖都会是一项长期的原则性规则。农村房屋是农民赖以生存的最后屏障，作为农业大国，农村的稳定对中国来说又具有十分重要的意义。千年封建社会，耕种土地的农民地位低下、食不果腹，都与土地所有权性质有密切关系。即使在经济社会发展的当下，农民的群体特征，仍然在物质尤其生计保障方面处于弱势，而且各农村地区，以及同一地区不同农户间都存在发展水平及生活条件的差异。故，农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。

地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件，故实质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未做修改前，这样的“破冰”之举适法性值得考量。

2007年实施的《物权法》就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。

既然是作为一项原则性规定，不排除司法实践中，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议，交易时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容。但也依然是作为例外的特别个案存在，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则，始终没有变化，在可预见的将来，也不会轻易消解。

法律、法规、政策相关规定鳞次栉比，地方司法性文件表述植根于实践，往往规制更为周全，最具代表性的当数北京高院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（2004年12月15日 京高法发〔2004〕391号），次之如：山东青岛中院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》（2006年11月16日青中法〔2006〕232号）、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）、山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2008年12月23日）、辽宁高院《全省法院民事审判工作座谈会纪要》（2009年5月14日 辽高法〔2009〕120号）、山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日 临中法〔2011〕55号）、山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日 鲁高法〔2005〕201号）、辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31号）、江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）、上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（2004年）、广东高院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2001年10月30日 粤高法发〔2001〕42号）等。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。

【陈枝辉律师解评】一房二卖问题，该条欲一揽子解决包括二手房、商品房一房二卖情形出现时的规则，详细解读为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日 临中法〔2011〕55号）第5条、北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发〔2010〕458号）第13条、浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3号）第11条、广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条、广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕、内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条、湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条、辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31号）第14条、江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条。

关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第8条—第11条，浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3号）第8条、第11条，山东潍坊中院《民事审判工作会议纪要》（2008年）第5条，重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第38条，山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日 鲁高法〔2005〕201号）第5条。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

17、当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第（二）项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。

【陈枝辉律师解评】《房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

《物权法》第9条、第15条将物权变动的原因与物权变动的结果加以区分，即合同是否有效，不受是否登记或交付影响，也不受能否登记或者交付的影响。办理土地使用权过户登记属于合同的履行，在受让方按约情况下，转让方以开发投资总额不到25%，反而认定合同无效，有悖诚信原则。《房地产管理法》第39条立法本意非为鼓励违约。最高院自2004年来即通过终审案例对该问题进行过回答，如最高院（2004）民一终字第46号“某电器公司与某开发公司等土地使用权转让合同纠纷案”、（2006）民一终字第26号“某置业公司与某公司土地使用权转让合同纠纷案”、（2006）民一终字第57号“某房地产开发公司与某旅游开发公司土地使用权转让合同纠纷案”、（2007）民一终字第30号“某房地产开发公司与某投资公司合作开发房地产纠纷案”。

从上述案例看，最高院民一庭对此问题的意见是明确的、一致的。

18、当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条的规定处理。

另一种意见：当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。【陈枝辉律师解评】联建各方之间对联建合作成果的分配约定不能对抗合作关系之外的已履行了全部义务的善意第三人。

19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

【陈枝辉律师解评】商品房购房合同履行中情势变更认定问题。

关于情势变更司法原则的渊源，在最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》（2009年5月13日 法释〔2009〕5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

司法实践中，一般认为：限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对“直接影响合同履行”的严格甄断，仍需遵守《合同法》“鼓励交易”的基本原则。

地方司法性文件对此问题表述完整而深入的，当数浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。

【陈枝辉律师解评】解评如上。既非可归责于双方，合同解除后双方回复原来的利益状态，除非存在畸形利益状态，方存在调整的必要。

21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

【陈枝辉律师解评】利益填补原则考虑购房目的。刚需，还是改善、投资，目的不同，收益不同。

22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

【陈枝辉律师解评】认定中介违规操作在实践中有难度。认定“居间报酬确实过高”主观性太强。实践中，合同解除，中介能退居间费的案例凤毛麟角。

笔者为此总结相关与中介机构打交道的相关法律风险提示如下：

（一）通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第16243号“项某与某中介公司居间合同纠纷上诉案”。但同样的案情，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。案见上海一中院〔2011〕沪一中民二（民）终字第1950号“黄某与某房产中介居间合同纠纷上诉案”。

（二）约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第17447号“王某与某房产中介公司居间合同纠纷上诉案”。

（三）二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院不会支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第15492号“王某与某房产中介居间合同纠纷上诉案”。

（四）就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。案见北京二中院〔2011〕二中民终字第12113号“某房产中介与孙某居间合同纠纷上诉案”。

（五）房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能承担向委托人双倍返还定金的责任。案见北京房山区法院〔2009〕房民初字第4493号“隗某诉某房产中介居间合同纠纷案”。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。案见北京一中院〔2007〕一中民终字第1618号“田某诉杨某房屋买卖合同纠纷案”。

（六）一方利用对售房政策的了解，比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显失公平，导致合同被撤销。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈中民（2）房终字第101号“赵某与那某房屋买卖合同纠纷案”。

（七）中介参与的三方协议，如因附加于中介方的义务未履行，实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本，最终又未践诺，导致买方或卖方违约，有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任，买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。案见云南昆明中院〔2008〕昆民一终字第266号“罗某等与张某等房屋买卖合同纠纷案”。

〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年4月）〕

第五篇：2015全国民事审判工作会议纪要

2015全国民事审判工作会议纪要

这是继四年前杭州会议之后召开的又一次重要的民事审判工作会议。这次会议对于去年民事审判工作主动适应形势新变化，更加充分发挥民事审判工作职能，为协调推进“四个全面”战略布局提供有力司法保障具有重要而深刻的意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：

一、关于民事审判工作的总体要求

会议认为，我国正处于全面建成小康社会、全面深化改革、全面依法治国、全面从严治党的决定性阶段、社会转型和改革的力度不断加大，步伐不断加快，各种社会矛盾凸显。人民法院面临的基于挑战之多前所未有，人民群众对公平正义的呼声之大前所未有，民事审判面对的工作任务之重前所未有。当前和今后一段时期，民事审判工作的主要任务是：深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中全会精神，深入贯彻落实总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”这一目标，践行司法为民，加强公正司法，为协调推进“四个全面”战略布局提供更加有力的司法保障。

民事审判工作的总体要求是： ——切实增强大局观念，确保民事审判始终服务党和国家工作大局。充分发挥司法审判的职能作用，以司法裁判的方式化解民事纠纷，以司法解释的方式统一裁判尺度，以司法政策的方式指引民事活动，以司法建议的方式参与社会管理。维护国家长治久安，促进社会公平正义、保障人民安居乐业。

——切实加强公正司法，确保民事审判始终不断提升司法公信力。适应依法治国方略对什么审判工作提出的新要求，进一步解放思想，坚守法治原则不动摇，运用法治理念看待问题，为经济社会发展提供良好法治环境。

——切实强化严格司法，确保民事审判始终保障和促进经济发展。在经济发展新常态形势下，要积极应对经济增速放缓带来的新情况、新问题，依法审理在经济结构调整、转变发展方式过程发生的各类民事案件，为加快建设创新型国家、推动实施国家创新驱动发展战略提供司法服务。

——切实践行司法为民，确保民事审判始终实践群众路线。科学把握新形势下人们群众司法需求的多样性与复杂性，加强诉讼服务性建设，切实解决好群众最关心最直接最现实的利益问题，以强有力的司法手段维护民生、保障民生、改善民生。

——切实推进改革创新，确保民事审判始终坚持改革与发展协同并进。积极推进司法公开，进一步推动民事司法活动阳光化；努力实现民事案件繁简分流；着力拓宽多元化民事争议解决机制；科学谋划四级法院职能定位，强化上级法院对下监督指导；合理发挥人民陪审员审判、监督、联络、宣传作用；严格遵循让审理者裁判、由裁判者负责，逐步完善审判权利运行机制。

——切实重视基础建设，确保民事审判始终倾注基层、强基固本。下大力气抓紧抓好基层法院和人民法院培训工作，不断增强基层民事法官业务能力，着力夯实民事审判的根基。逐步推进以中心法庭为主、社区法庭和巡回审判点为辅的法庭布局，加强巡回审判，方便群众诉讼，不断提高民事司法便民为民利民水平。

——切实提高队伍素质，确保民事审判始终贯穿职业素养的培育。高度重视民事审判队伍思想政治建设，坚持把守纪律讲规矩摆在更加重要的位置来抓，积极培养造就一大批邹碧华式的好法官。采取多种培训方式，努力提升民事法官庭审驾驭、法律适用和裁判文书写作能力。高度重视民事审判队伍党风廉政建设，不断促进法官清正、队伍清廉、司法清明。

二、关于婚姻家庭纠纷案件

会议认为，审理家事案件对于弘扬社会主义核心价值观和中华民族传统美德，唱响主旋律，传递正能量，促进家风建设，维护和谐、美满的家庭关系，具有重要意义。要充分注意家事审判的特殊性，积极开展家事审判试点工作；密切配合反家暴立法，及时总结人民法院适用人身安全保护裁定制止家庭暴力的成功经验，提出立法建议和意见。

（1）关于未成年人保护问题

1、审理婚姻家庭案件中注重对未成年人权益的保护，确保未成年人的身心健康成长。在涉及家庭暴力的离婚案件中，人民法院在判决确定子女直接抚养权归属时，应从子女利益最大化的原则出发，切断家庭暴力的代际传递。

2、要加强对被监护人的保护力度，维护被监护人合法权益。监护人事实性侵害、出卖、遗弃、虐待、暴力伤害未成年人，或者有吸毒、赌博、长期酗酒等恶习，严重侵害或者影响被监护人合法权益的，人民法院可以根据有关人员或者单位的申请，撤销监护人的资格，另行指定监护人。依法负有赡养、抚养义务但被撤销监护资格的监护人，应当继续负担赡养、抚养费用。自监护资格被撤销之日起三个月至一年内，引发监护资格被撤销的事由消失的，当事人可以向人民法院书面申请恢复监护人资格。

（二）关于探望权问题

3、对于离婚后一方请求人民法院支持其探望权的诉讼，人民法院应加大法律释明力度，向双方当事人释明探望权的适当行使对子女健康成长、人格塑造的重要意义，在遵循有利于未成年人成长的基础上，探索因人因案而异的探望权行使形式。抚养孙子女、外孙子女的祖父母、外祖父母主张探望孙子女、外孙子女的，一般应予保护。

（三）关于夫妻共同财产问题

4、夫妻关系存续期间就夫妻共同财产投保所获得的保险金，因保险标的物是夫妻共同财产，夫妻对该标的的利益是相同的，故该保险金应当属于夫妻共同财产，而不论是否以夫妻双方的名义投保。

5、一方对其婚前个人财产在婚姻关系存续期间投保，或一方对于其婚前的个人财产在婚前投保而在婚后获得的保险金，除夫妻另有规定的外，这种保险的性质不属于家庭保险。因该财产的灭失或损坏而获得的保险金，应当归属个人而不认定为夫妻共同财产。

6、婚姻关系存续期间以夫妻共同财产投保，投保人和被保险人同为夫妻一方，离婚时仍处于有效保鲜期内，且离婚时投保人选择继续投保的，投保人一方应当支付现金价值的一半给另一方。

（四）夫妻共同债务认定的问题

7、在不涉及他人的离婚案件中，由以个人名义举债的配偶一方负责举证证明所借债务用于夫妻共同生活，如证据不足，则其配偶一方不承担偿还责任。

8、在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷案件中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释

（二）》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。

三、关于侵权纠纷案件 会议认为，审理好侵权损害赔偿案件对于保护自然人、法人和其他组织的合法权益，明确侵权责任，预防并制裁侵权行为，对于促进社会公平正义具有重要意义。要总结和运用以往审理侵权案件所积累下来的成功经验，进一步探索新形势下侵权案件的审理规律，继续发展现行侵权法解释适用理论和审判思路，更加强调裁判标准和裁判尺度的统一。当前，要注意以下几方面问题：

（一）关于侵权法实施中的相关问题

9、鉴于侵权责任法第十八条只明确规定被侵权人死亡，其近亲属有权请求侵权人承担侵权责任，没有赋予有关机关或者单位提起请求的权利，故侵权行为造成身份不明人死亡时，如果没有赔偿权利人或者赔偿权利人不明，有关机关或者单位无权提起民事诉讼主张死亡赔偿金。

10、要准确理解适用侵权责任法第三十五条的规定，只有在两个自然人之间形成的劳务关系，才适用该条关于个人因劳务造成他人损害或者自己受到伤害产生的责任主体认定问题。对于个人与提供劳务的一方所在单位，其他组织之间签订承揽合同，在履行合同期间提供劳动一方因劳务造成他人损害或者自己受到损害的，接受劳务一方不承担责任，但是接受劳务一方在选任、指示等方面存在过失的，应当承担相应的责任。

11、侵权责任法第二十一条系对人身权、物权保护方法的规定，不以行为人有过错为要件，权利人请求行为停止侵害、排除妨碍、消除危险，侵权人不得以自己无过错为由抗辩。

（二）关于损害赔偿的标准问题

12、残疾赔偿金或死亡赔偿金的计算标准，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素，确定应适用的标准。在计算被扶养人生活费时，如果受害人经常居住地在城镇，被扶养人生活费也应按照受诉法院所在地上一城镇居民人均消费性支出标准计算。

（三）关于社会保险与侵权责任的关系问题

13、劳动者所在的用人单位未参加工伤保险，因第三人侵权造成劳动者人身损害，同时构成工伤的，如果劳动者已经获得侵权赔偿，用人单位应当承担的工伤保险责任中应扣除第三人已支付的医疗费、护理费、营养费、交通费、住院伙食补助费、残疾器具辅助费和丧葬费等实际发生的费用。用人单位先行支付工伤保险赔偿的，可以在第三人应当承担的赔偿责任范围内向第三人追偿。

14、劳动者所在的用人单位参加了工伤保险，因第三人侵权造成人身损害，劳动者获得第三人支付的损害赔偿后，仍有权请求工伤保险基金管理机构支付工伤保险待遇，但就第三人已支付的医疗费、护理费、营养费、交通费、住院伙食补助费、残疾器具辅助费和丧葬费等实际发生的费用，工伤保险基金可以拒绝支付。

15、劳动者所在的用人单位参加了工伤保险，因第三人侵权造成人身损害的，劳动者获得工伤保险待遇后，仍有权请求侵权人依照法律规定赔偿损失。

16、劳动者遭受工伤事故后非因自身原因未进行工伤认定，劳动者有权依照法律规定赔偿损失。

（四）关于医疗损害赔偿责任问题

要积极探索医疗损害赔偿案件审理的新思路，及时研究举证责任、证明标准等新问题，既要充分保护患者权益，也要为医疗机构的正常运转、医学发展和医疗水平的提高提供司法保障。

17、患者一方请求医疗机构承担侵权责任，应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实，并提供医疗机构及其亦无人员有过错的初步证据。对于是否存在医疗关系，应综合挂号单、交费单、病历、出院证明及其他能证明存在医疗行为的证据加以认定。

18、医疗机构以损害是由于患者或者其近亲属不配合医疗机构进行复核诊疗贵发的诊疗造成，或者医务人员在抢救生命垂危的患者等紧急情况下已经尽到合理诊疗义务，或者限于当时的医疗水平难以诊疗等为由，主张不承担赔偿责任的，应承担举证责任。

19、在医疗损害赔偿纠纷案件中，对当事人所举证据材料，应根据法律、法规及司法解释的相关规定进行综合审查。因当事人采取伪造、篡改、涂改等方式改变病历资料内容，或者遗失、销毁、抢夺病历，致使医疗行为与损害后果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员的过错无法认定的，改变或者遗失、销毁、抢夺病历资料一方当事人应承担相应不利的法律后果；制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能做出合理解释的，应承担相应的不利法律后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定。

（五）关于互联网侵权责任问题 在审理互联网侵权案件中，应当根据《最高人民法院关于审理利用信息网络侵害人身权益民事纠纷案件适用法律若干问题的规定》所确定的原则，在依法保障民事主体人身权益的同时，注意深入了解互联网行业的运行规律、正确把握互联网技术的特征，妥善处理好权益保护与信息自由的关系、个人信息保护与个人信息利用之间的关系。通过案件审理，以法治手段实现开放、自由、规范、有序的互联网秩序。

20、能够单独或者相互结合识别特定个人身份及行为隐私的信息构成网络公民个人信息（如网络用户的网络认证账户和密码、IP地址、上下线时间、网络浏览日志、网页地址、使用的搜索引擎关键词，公民个人的姓名、职业、家庭、婚姻、指纹、音频、视频等）。

工勘、买卖、窃取等利用公民个人信息，给其带来消极影响或构成侵犯个人行为隐私的，可以认定为对公民个人信息的侵权。

四、关于民间借贷纠纷案件

会议认为，民间借贷纠纷案件审理对于维护人民群众之间的合法借贷关系，保护中小企业生存发展，维护国家金融安全，保障经济健康发展具有重要作用。在处理民间借贷纠纷时，要严格审查事实，准确适用法律，着重处理好以下几个问题：

（一）关于典当行问题

21、典当行属于特殊的非银行金融机构，典当作为融资方式的一种，在中小企业融资中发挥了积极作用。应当鼓励和支持典当行在《典当管理办法》规定的业务范围内从事典当业务，典当当金利率和典当综合费用均应符合《典当管理办法》规定的范围，超过部分无效。

22、没有当物，典当行向当户签发了当票或者双方之间签订了借款合同，典当合同均无效。双方之间的法律关系应按照民间借贷处理。

（二）关于鉴定问题

23、原告持借据、收据、欠条等债权凭证起诉后，被告对债权凭证的真实性提出异议的，当事人双方均可以申请司法鉴定。当事人双方均不申请司法鉴定的，人民法院根据以下情形分别作出处理：

（一）被告虽对债权凭证的真实性提出异议，但未提供反驳证据或者提供的证据不足以证明债权凭证的真实性存在疑点的，可以认定该债权凭证的真实性。

（二）被告提供了相应证据能够证明债权凭证真实性存在疑点的，人民法院不予认定该债权凭证的真实性。

五、关于房地产纠纷案件 会议认为，房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷对于保障人民安居乐业、服务经济社会发展具有重要的意义。经济关系在很大程度上都会表现为一定的法律关系。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷必然出现新情况，发生新变化、产生新问题。要做好房地产纠纷案件的预判，提高民事审判工作的前瞻性和科学性。

（一）关于合同效力问题

24、城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到规定的条件为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。

25、物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素进行处理。

26、对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让国有土地使用权的合同，人民法院应在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况，原则上确认该类合同对当事人具有法律约束力。

（二）关于一房数卖的合同履行问题

27、在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

（三）关于房地产调控政策问题

28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

29、因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。

30、要注意发挥司法审判在规范和淫荡房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持，但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

（四）关于以房抵债问题

31、在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以房抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应当严格审查，防止当事人利用虚假诉讼，损害其他债权人利益。一经发现属于虚假诉讼的，要严格按照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。

32、当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人主张根据以房抵债协议请求确认共对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。

33、当事人在债务清偿届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续后，一方反悔，要求确认以房抵债协议无效的，一般不予支持。如果以房抵债行为具有《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求变更或撤销。

（五）关于“小产权房”问题

34、对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。

（六）关于农村房屋买卖纠纷处理的问题

35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。

六、关于物权纠纷案件 会议认为，物权法是中国特色社会主义法律体系中国的重要支柱性法律，对于明确物的归属，发挥物的作用，保障各种市场主体平等法律地位和发展权利，具有重要的作用。当前，应着重处理好以下几个方面的问题：

（一）关于诉讼时效问题

36、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，当事人不得以超过诉讼时效期间抗辩的，不予以支持。

37、被继承人死亡后，继承人请求分割被继承人财产，其他继承人以诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持。

（二）关于业主个人提起诉讼的问题

38、住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件，但对于业主个人征集其他业主签名同意，代表全体业主利益起诉，并符合物权法第七十六条第二款规定的条件，人民法院应予受理。

（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题

39、取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。

（四）关于土地补偿费分配问题 40、在审理土地补偿费分配纠纷中涉及界定相关权利主体范围的，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

（五）关于农村承包地互换问题

41、同一集体经济组织的农户，为方便耕种管理，对其取得的承包土地进行互换，不违反法律规定，不因未签订书面协议、未报发包备案而无效。互换协议履行后，一方不得以未约定互换期限为由主张随时解除互换协议。应以土地承包合同期限来确定互换合同的剩余期限，承包期内不得主张解除互换合同。

七、关于建设工程施工合同纠纷案件

会议认为，审理好建设工程施工合同纠纷，对于保证建筑工程质量，保障人民群众生命财产安全，维护农民工等弱势群体的利益，意义重大。经济结构调整的新形势下，建设工程施工合同的纠纷仍将保持高发的态势。要贯彻执行好法律、行政法规和《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等司法解释的有关规定，并进一步深化对以下问题的认识：

（一）关于合同效力问题

42、就尚未取得建设工程规划许可审批手续的工程，发包人与承包人签订的建设工程施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的，应当认定合同有效。

43、要依法维护通过招投标所签订的中标合同的法律效力。当事人违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定，应当认定无效。对于约定无效后的工程价款结算，应依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定处理。

（二）关于工程价款问题

44、招标人和中标人另行签订改变工期、工程价款、工程项目性质等影响中标结果实质性内容的协议，导致合同双方当事人就实质内容享有的权利义务发生较大变化的，应认定为变更中标合同实质性内容。

45、中标人作出的以明显低于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。对于变更中标合同实质性内容的工程价款结算，应按照《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

46、建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划指标调整等客观原因，发包人与承包人通过补充协议、会议纪要、往来函件、签证丁洽商记录形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。

47、当事人就建设工程订立的施工合同被认定无效后，人民法院经审查，建设工程无规划变更、增加工程量、提高施工标准等情形的，应严格依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定精神，参照当事人的合同约定结算工程价款，对于实际施工人申请造价鉴定并据实结算的请求，一般不予支持。

48、当事人就同一建设工程订立的数份施工合同均被认定无效，在结算工程价款时，应当参照当事人真实合意并实际履行的合同约定结算工程价款。无法确定双方当事人真实合意并实际履行合同的，应当结合缔约过错、已完工程质量、利益平衡等因素分配两份或以上合同间的差价确定工程价款。

49、依法有效的建设工程施工合同，双方当事人均应依约履行。除合同另有约定，当事人请求以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程价款结算依据的，一般不予支持。

合同约定以审计机关出具的审计意见作为工程价款结算依据的，应当遵循当事人缔约本意，将合同约定的工程价款结算依据确定为真实有效的审计结论。承包人提供证据证明审计机关的审计意见具有不真实、不客观情形，人民法院可以准许当事人补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法纠正审计意见存在的缺陷。上述方法不能解决的，应当准许当事人申请对工程造价进行鉴定。

50、对实际施工人向与其没有合同关系的转包人、分包人、总承包人、发包人提起的诉讼，要严格依照法律、司法解释的规定进行审查，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围，并且要严格根据相关司法解释规定明确发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

51、实际施工人借用建筑施工企业资质或者挂靠建筑施工企业进行招投标的，如果建设工程出现质量问题，发包人依据《合同法》第一百一十一条规定及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，主张由投标的建筑施工企业和实际施工人承担连带质量保修责任的，人民法院应予支持。

（三）关于建设工程价款优先受偿权问题

52、第一种意见：发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权，承包人起诉请求确认上述约定无效的，人民法院应在确定该预先放弃承包人真实意思的基础上，对承包人的请求不予支持。

第二种意见：发包人与承包人在建设工程施工合同中约定承包人预先放弃行使优先受偿权，承包人起诉请求确认上述约定无效的，人民法院应对该请求予以支持。

53、第一种意见：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对承建的建设工程享有优先受偿权的，应予以支持。

第二种意见：建设工程施工合同无效，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先受偿权的，不予支持。

八、关于劳动争议纠纷案件

会议认为，审理好劳动争议纠纷案件，对于经济发展新常态形势下，依法保障劳动者合法权益，维护用人单位的生存发展，构建和谐稳定的劳动关系，具有重要的意义。要按照**中央、国务院今年3月发布的《关于构建和谐劳动关系的意见》要求，坚持促进企业发展、维护职工权益。在审理拉动争议案件时，要依法保护劳动者合法权益和维护用人单位的生存发展并重，避免杀鸡取卵，要严格依法合理区分劳动关系和劳务关系，切忌泛化劳动关系。

（一）关于劳动争议仲裁和诉讼的衔接问题

54、当事人在仲裁阶段未提出超过仲裁申请期间的抗辩，劳动人事仲裁机构作出了实体裁决后，当事人在诉讼阶段以超过仲裁时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

劳动人事仲裁机构以当事人的仲裁申请超过法定时效期间为由作出不予受理的决定，当事人向人民法院起诉的，人民法院应当对当事人的仲裁申请是否超过法定时效期间进行审查，但当事人在诉讼期间未以仲裁申请超过法定时效期间抗辩的除外。

55、当事人申请仲裁后，无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭，劳动人事仲裁机构按照自动撤回仲裁处理后，该当事人又提起仲裁申请，劳动人事仲裁机构作出不予受理的决定或通知，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应予受理。人民法院经审查认为确属无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，应当裁定驳回起诉。

56、劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位或者用工单位所在地的基层人民法院管辖。劳动人事仲裁机构作出裁决后，当事人双方分别向劳动合同履行地和用人单位或者用工单位所在地基层人民法院起诉，同一受理立案的，由劳动合同履行地的基层人民法院管辖，先后分别受理立案的，由后受理立案的基层人民法院将案件移送先受理立案的基层人民法院。

57、在诉讼程序中，除经对方当事人同意，或者有相反证据足以推翻的，对当事人否认在仲裁程序中所认可事实的主张，人民法院不予支持。

58、当事人不服劳动人事仲裁机构作出的仲裁裁决或不予受理裁决、决定或通知向人民法院起诉后，撤回起诉或被人民法院按撤诉处理的，当事人又提起诉讼的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。

59、用人单位已经为劳动者办理了社会保险手续，但因用人单位欠缴、拒缴社会保险费或者因缴费年限、缴费基数等发生争议，当事人向人民法院起诉的，人民法院告知劳动者向劳动行政部门申请解决。

（二）关于劳动合同履行的问题

60、用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金的，应予支持；但劳动合同另有约定的除外。

61、劳动者因见义勇为受到伤害的，应当视为工伤。62、对于发包人将建设工程发包给承包人，承包人又转包或者分包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与发包人之间存在劳动关系的，人民法院不予支持。63、第一种意见，根据《劳动合同法》的规定，符合无固定期限劳动合同签订条件，劳动者提出签订无固定期限劳动合同的要求，用人单位不同意与劳动者签订劳动合同的，人民法院应参照《劳动合同法》第八十二条、《劳动合同法实施条例》第十一条以及《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，认定劳动者与用人单位之间存在无固定期限劳动合同。

第二种意见：根据《劳动合同法》的规定，符合无固定期限劳动合同签订条件的，劳动者提出签订无固定期限劳动合同的要求，用人单位不同意与劳动者签订劳动合同的，人民法院应驳回劳动者关于签订无固定期限劳动合同的请求。但人民法院应告知劳动者，其可以请求用人单位承担违法解除劳动关系的赔偿金。

九、关于民事审判程序

司法公正首要是程序公正。人民群众和社会各界对于司法公正的认知和感受，很大程度上来源于其所参与的诉讼活动。要以学习贯彻民事诉讼法司法解释为契机，进一步强化民事审判的程序意识，确保程序公正。

（一）关于证人出庭作证问题 64、要认真贯彻民事诉讼法司法解释关于证人出庭作证的相关规定，严格证人出庭作证条件。当事人申请出庭作证，应在举证期限届满前提出非经法院通知或准许，证人不得出庭作证。法院通知或者准许证人出庭的，当事人应当将垫付的出庭作证的费用缴付给人民法院，而不能向证人直接支付费用。

65、当事人对鉴定机构作出的鉴定意见有异议，申请重新鉴定的，人民法院应当对鉴定意见有异议的部分进行全面审查，从严把握，以解决当前审判实践中不同程度存在的随意启动重新鉴定的问题。应当严格执行有关鉴定人出庭作证的规定，鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人或有专门知识的人的质询。

（三）关于诉讼代理人的资格问题 66、以当事人的工作人员身份出庭的代理人，应当提交以下证据之一证明身份：

1、当事人为其缴纳社保的记录凭证；

2、当事人定期给付其工资的银行凭证或工资定期领取记录表，等等。

（四）未参加一审诉讼的问题

67、第一种意见：必须参加诉讼的当事人或有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，当事人均同意在二审中一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。

第二种意见：必须参加诉讼的当事人或有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，当事人均同意在二审中一并审理的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。

（五）关于刑民交叉问题

68、人民法院在审理房地产纠纷、民间借贷纠纷等民事案件中，发现与民事案件有牵连但不是同一法律关系的涉嫌犯罪的线索、材料，人民法院应当继续审理民事案件，但应当将涉嫌犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。

69、人民法院审理民间借贷案件中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当严格按照“两高一部”发布的《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》的规定，人民法院应当裁定驳回起诉，并将案件材料移送给公安机关或者检察机关。

70、人民法院受理民事案件后，被告或者第三人以民事案件涉嫌犯罪为由请求移送公安、检察机关按照刑事案件处理的，人民法院应当充分听取对方当事人的意见。

人民法院经审理认为民事案件与刑事案件应当分开审理的，应当告知当事人向有管辖权的公安、检察机关报案，并将涉嫌犯罪的线索、材料移送有管辖权的公安、检察机关。人民法院经审理认为民事案件不以刑事案件的办理结果为依据的，民事案件继续审理；民事案件必须以刑事案件的办理结果为依据的，应当裁定中止民事案件的审理。

会议强调，全国民事审判工作会议针对新情况、新问题，在法律与司法解释没有明确规定的情况下，提出一些处理意见，形成会议纪要，对于及时满足实践需求，在一定程度上统一裁判思路、标准和尺度，有效化解矛盾无疑具有重要的意义，各级人民法院一定要贯彻落实好此次会议精神。对纪要提出的一些意见，在充分积累经验并被证明切实可行时，最高人民法院将及时制定司法解释，地方各级人民法院也要结合本地实际，规划好新形势下民事审判工作，力争全国民事审判工作实现新发展、取得新成绩、作出新贡献。