物业财务管理办法

第一篇：物业财务管理办法

北京市xx物业管理有限责任公司

财务管理办法

为规范公司内部财务管理，根据东城区住宅发展中心《财务管理规定》以及《会计法》、《会计基础工作规范》，遵循合法、适应、规范、科学的原则，结合东屿物业公司的业务及经营管理的特点，特制订《东屿物业公司财务管理办法》。

一、岗位及职责

1.根据《会计法》要求，所有直接从事财务管理的工作人员必须持证上岗。（会计证，会计师职称证等）

2.东屿物业公司财务部经理对本公司财务负领导责任。

3.东屿物业公司财务部设财务经理、会计、出纳、收费四个岗位;会计业务受住宅发展中心审计财务处指导，东屿物业公司财务对本公司法人负责。4.财务人员要坚守“敬业爱岗、遵守相关法规、依法办事、客观公正、搞好服务、保守秘密”的职业道德。

（一）财务经理岗位职责

1.建立健全经济核算制度,利用财务会计资料进行经济活动分析,及时向总经理

提出合理化建议。

2.进行成本费用控制、核算、分析和考核,督促本公司有关部门降低消耗、节约

费用、提高经济效益。

3.组织领导财务部门的工作,分配和监督其他人员的工作任务,制定考核奖惩指 标。

4.负责建立和完善公司已有的财务核算体系,根据公司组织架构、流程，科学地 设置财务账套；

5.负责会计科目、部门核算及辅助项目的设置、新增，删除、权限分配等； 6.审核所有会计凭证，定期对财务数据进行备份，保证财务数据的安全。7.负责公司对外财务报表的审定工作。8.承办公司领导交办的其他工作。

(二)会计岗位职责

1.负责公司各种票据的管理和登记，定期去税务机关做发票制授权。

2.编制会计记账凭证，负责每月总账的记账、结账工作；并保证编制的记账凭证 及附件符合法律、法规的规定。

3.根据相关税法规定，计算相关税金及附加。4.按期编制公司员工工资表。

5.及时准确地编制财务报表，并上报公司领导和中心领导。

6.负责每月网上纳税申报工资，按时编制税务报表，准确计算员工的个人所得税，并上传至税务机关。

7.监督工程部库房的管理工作，及时跟库管核对材料的出入库情况，定期参入材料盘点工作，确保材料的账实相符。

8.每月与出纳核对现金账、银行账，审核银行余额调节表，月底进行现金盘点。9.负责打印会计凭证并进行装订和管理，存档备查，保管公式财务章。10.负责税控发票机和用友财务软件的定期维护保养，升级。11.完成领导交办的其他工作。

（二）出纳岗位职责

1.严格按照现金管理办法和银行结算制度办理现金收付和银行结算业务。遵守现金开支范围，非现金结算范围不得用现金支付；控制库存现金限额，超额现金按规定及时送存银行。

2.管理日常现金报销，严格审核报销单据及原始发票，对获取的外部发票做到一票一验，保证发票的真实性，按照费用报销的有关规定予以报销，对一切手续不齐，不合规定的票据拒绝报销，做到合法准确，手续完备，单证齐全。3.定期盘点库存现金，及时核对现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，帐实相符。

4.负责购买、保管和填开银行支票，禁止开具空头、远期支票。

5.每天按时和收费员办理收款结算工作，及时将收到的支票和现金存入银行。6.每天上午10点之前必须准确无误地编制好资金收支日报表，及时报送部门经理、主管领导和总经理。

7.负责办理每周二，四上午的各项退款工作。8.坚持收支两条线原则，不得以任何理由坐支现金。9.完成领导交办的其他工作

（三）收费员岗位职责

1.办理收费工作时，认真检查各部门管理员开具的收费单内容是否完整、准确，核对无误后收费盖章，然后在“物业管理收费系统”中录入确认。（注：对于手工涂改过的收费单据一律予以拒收）

2.当日所收的现金和支票当日汇总盘点，打印当日“收费期报表”，核对无误后，于当日工作完毕时必须及时清算并上报出纳员，做到日清月结。

3.保管并负责开具“北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票”；“收费单”、“五费统一收据”和“房租收费单据”，并对票据的领用、收回做登记，严格保管收回的存根联。

4.各种票据须按照序号使用，管理员领取新的票据时一定要交回上次所领取的票据；对于交回的票据，收费员要认真审核，其作废联次不得缺页，整本票据不得少页。（注：管理员领出的票据期限为七天，如超过时间，收费员有责任要及时追回。）

5.月末根据手工台账和保安部开票员核对当月收取的车位费明细，然后出据一份核对情况表，由双方签字后报送部门经理。6.完成领导交办的其他任务。

二．账务处理流程

东屿物业公司按照《企业会计制度》及东城区住宅发展中心《财务管理规定》，设置会计科目、账簿，执行中心制订的账务处理流程，进行会计核算，编制财务各类报表及财务报表情况说明。

三．内部牵制

1.资产实物的保管与凭证账簿相分离，财务收据、发票的保管与财务（发票）专用章相分离；

2.往来结算与出纳岗位相分离，出纳不得兼管往来款的结算；

3.公司财务专用章、法人印章与支票、发票管理人员相分离，单位财务专用章、法人印章由部门经理保管，支票由出纳保管，发票由会计保管。

北京市xx物业管理有限责任公司

财务报销制度

根据东城区住宅发展中心《财务管理规定》，为加强统一管理，规范东屿物业公司内部财务报销手续，并严格遵守有关财务制度，特制订本规定： 1.日常现金报销时，一律填写支出凭单。支出凭单须注明支出日期、支出事项、支出大小写金额，支出金额与原始发票一致，填写完全，连同原始单据由部门经理、主管部门经理、计划部经理及总经理审批签字后，出纳人员予以支付现金。

2.签发支票须填写支票申请单，注明使用日期，使用人，支票用途和使用金额（或拟使用金额），由部门经理、主管部门经理、计划部经理及总经理审批签字后，方可到财务部领取支票。

3.凡属采购工具，维修材料等用品，经手人需先在发票后签字，将采购物品交仓库保管员验收并办理材料入库手续，再填写支出凭单，请部门经理、主管部门经理、计划部经理及总经理审批签字，交出纳人员报销。

4.所报销发票均须使用北京市地税局、国税局统一发票，行政事业单位统一收据；对不符合财务报销要求的，财务人员有权不予以报销，若发现弄虚作假发票，财务人员有义务和权利举报并汇报上级领导。

5.出纳人员支付现金后，应在原始票据上加盖“现金支付”印章。对于使用支票结算的，应在原始票据上加盖“转账支付”印章。6.本规定自2014年7月1日起施行。

北京市xx物业管理有限责任公司

现金管理制度

1.对一次性支出净额不足2000元时，可以现金结算。

2.对因公出差人员，可依据其采购物资和餐宿所需以现金形式提供差旅费。3.为便于工作，采购员借用的备用金由现金支付，但采购备用金不得长期借款。（须1－3个月内冲抵结清，如需借款可重新申请）

4.借支现金须填写借款单，并由部门经理、主管部门经理、计划部经理及总经理批准后方可借支。

5.现金支出超出30000元的，必须由公司董事长亲自签字后方可支付。6.不得以任何理由坐收坐支现金，每日库存现金不得超过3000元，特殊情况下最多不超过5000元。

北京市xx物业管理有限责任公司

支票管理制度

1.签发支票须填写支票申请单，注明使用日期，使用人，支票用途和使用金额（或拟使用金额），由总经理审批签字，方可到账务部门领取支票。2.支票持有人必须于2日内交回发票，办理支票结算手续。3.支票必须及时清缴，持票人持票数量累计不得超过2张。4.持票人丢失支票，由其本人按票面金额赔偿。5.单位财务专用章、法人章及支票必须分开管理。

北京市

xx物业管理有限责任公司

票据管理制度

1.公司各项收费工作，均由专人负责，即：客服部管理员负责催收物业费及各种杂费、工程零维修由维修人员作业后当即收费、保安部临时车位小票由当班门岗收费，所收全部费用及时上交财务收费处。

2.我公司使用发票为“北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票”；使用收据分别为自印“收费单”和“五费统一收据”。3.发票和收据须按照序号连续使用。

4.收费发票和收据须由专人专用，专领专管，不得转借他人。

5.收据须注明交款单位（或业主姓名、楼号、房号）、收费项目、日期、金额，所属时间、金额大小必须相符，不得私自涂改，须有交款人签字。6.反作废收据必须三联复写，注明作废字样，不得缺页。7.整本收据使用完毕，存根必须保存完整，不得跳号和损毁。

8.客户（或业主）持收费员所开收据换开发票，一律到财务收费处办理。9.使用完的票据必须及时交回财务收费处，方可领取新的票据。

10.对于票据保管不严格或丢失、损坏，造成责任者，经公司领导决议可处以调离、罚款、待岗、开除等解决办法。（参考《员工手册》要求）

北京市xx物业管理有限责任公司

财务部

2014年7月30日

财务人员违反财务制度的处理规定

为了规范财务人员的工作行为，严肃财务纪律，切实执行财务规定，特制定以下制度。

出现下列情况之一的，对财务人员予以警告并扣发本人1－3个月工资：

1、超出规定范围，限额使用现金的或超出核定的库存现金留用的。

2、未经批准，坐支现金的，擅自挪用或借用他人资金（现金）的。

3、未经批准，利用账户替其他单位和个人套取现金的。

4、用不符合财务会计制度规定的票据顶替银行存款和库存现金的。

5、未经批准，将公司款项以个人名义存入其他银行的。

出现下列情况之一的，应予解聘财务人员：

1、提供虚假的会计凭证、报表、文件资料等行为的。

2、伪造、谎报、毁灭、隐藏会计凭证、账簿的。

3、利用职务之便非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的。

4、弄虚作假、营私舞弊、泄露秘密、非法谋私用贪污挪用公司款项的。

5、违反财务制度，造成财务工作严重混乱的。

财务部 2015年3月17日

第二篇：加强物业管理办法

加强城区物业管理办法

为进一步加强县城区物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，加快推进“富丽安康新县城”建设，根据《中华人民共和国物权法》、四川省《物业管理条例》等法律、法规，结合我县实际，现就加强城区物业管理工作有关事项通知如下：

一、充分认识物业管理工作的重要性

物业管理是城市管理的重要组成部分。加强物业管理工作，对于促进城乡环境综合治理，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会稳定，推进城市精神文明建设，保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值，增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会氛围具有十分重要的意义。各级各有关部门要高度重视物业管理工作，切实加强领导，强化措施，健全机制，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域和各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作和整体水平。

二、物业管理工作的主要任务及措施

（一）加强前期物业管理工作。住建部门要切实加强前期物业管理的监管工作。开发建设单位应当按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在办理商品房预售许可证前采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》。物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议。未签订《前期物业服务合同》和《物业承接查验协议》的，住建（房管）部门不予以办理商品房预售许可证和产权登记手续。开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式，双方共同遵守。

（二）落实物业管理用房。新规划建设的开发项目，应当按照不低于项目总建筑面积3‰的比例配建物业管理用房。物业管理用

1房主要用于物业服务企业办公员工宿舍等方面，其所有权属于全体业主。业主委员会办公用房可以从物业管理用房中调剂，面积不得小于20m2。规划部门、住建部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。在主体工程质量验收合格后，由规划、住建部门组织综合竣工验收备案审查，把与物业管理相关的配套设施设备的建设和完善，纳入到备案审查范围，凡未通过验收备案审查交房的，按《房地产开发经营管理条例》第三十六条严肃处理。

（三）推进业主委员会建设。城区各镇人民政府要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设，并列入镇政府和社区居委会工作目标考核。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成员可以获得适当报酬，其标准和经费来源由业主大会通过制定《业主委员会章程》等形式予以确定。县级相关部门和镇人民政府要支持业主委员会的工作。

（四）规范物业服务合同的签订与解除。业主大会成立后，业主委员会应当按规定选聘物业服务企业并签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日期30日内，按规定程序向县城管部门、房管部门备案。物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。物业服务合同解除（终止）后，物业服务企业必须依法与

业主委员会办理退出交接事宜，依法履行交接义务。县住建（房管）、城管、公安、工商等部门要加强对物业服务合同签订、解除（终止）及交接等活动的监督和信用管理，对违反法律法规的行为应当及时调查处理。

（五）规范物业服务收费行为。物业服务收费实行政府指导价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由县物价部门会同住建（房管）部门制定并组织实施。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目收费，自觉接受物价、房管、城管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。业主不得以房屋空置、开发遗留问题、无需接受服务等原因拒交物业服务费。对物业服务企业不按规定标准、项目收费的，主管部门要迅速介入处理。

（六）规范物业服务企业行为。物业服务企业要加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务，不断提高服务质量；认真做好物业承接验收工作，做好业主入住及物业的装饰装修管理；做好管理区域内共用设施的日常管理和维护保养；发现并劝阻违反业主公约、城市管理和涉及公共安全有关规定的行为，及时向有关部门报告；自觉接受县物业管理行政主管部门和镇人民政府的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城市管理和卫生城市、文明城市创建活动；处理好与业主委员会、镇人民政府、社区居委会的关系，化解物业服务管理中的矛盾纠纷。

（七）加强物业服务企业的监管。严格实行物业管理企业资质管理制度，将物业服务企业的资质考核评定与目标责任考核、日常管理考核相结合，对服务水平低、群众意见大、投诉多的物业服务企业，责令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低资质等级直至取消资质。城管部门要根据城市管理考核办法对物业服务企业采取月抽查、季检查、全年总评相结合的方式进行考评，切实提高

物业管理水平和服务质量。同时，城管、住建、（房管）部门要引导物业服务企业强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。对无故中断物业服务等行为的企业要依法处理。

三、理顺物业管理体制，明确工作责任。

构建县、镇、社区三级物业管理体制。县住建（房管）部门是全县物业管理工作的行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监管和考核。县城管部门负责本辖区内物业管理的相关工作，加强对本辖区内物业管理工作的管理和考核。县级相关部门按职能职责加强城区物业管理工作的监管和服务工作。城区各镇人民政府及社区居委会按照有关规定做好物业管理的相关工作。

（一）县住建（房管）局：负责对房屋建筑保修期内各责任主体的监督管理，包括房屋维修基金管理；负责全县物业管理工作的监督和综合管理以及负责全县物业服务企业的资质管理；上报、颁发和管理三级物业服务企业资质证书；负责前期物业管理的监督管理。

（二）县城管局：负责城区物业管理的日常工作；在县住建局组织物业企业资质审核和年检时，对城区内物业服务企业履职情况出具意见；在住建（房管）部门审查房屋维修基金使用时出具意见；负责本辖区内物业服务企业“创优评先”的初审和推荐工作；指导和协调业主委员会的有关工作，负责对成立的业主委员会进行备案；组织开展物业管理和社区建设相结合工作。

（三）县公安局：负责查处违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的行为；加强犬类动物管理；加强保安服务管理；指导业主委员会和物业服务企业做好小区的综合治理和治安防范工作。

（四）县民政局：负责督促社区工作人员参加县主管部门组织的物业管理培训，加大社区对辖区内物业小区工作的支持力度。

（五）县财政局：负责统筹安排物业监督管理工作的资金。

（六）县人力资源和社会保障局：负责落实向物业服务企业倾斜的就业扶持政策。

（七）县环保局：负责查处物业管理区域内违规排放污染物的行为；查处小区油烟污染、噪音干扰等影响居住的行为。

（八）县物价局：负责制定各物业小区与其物业服务等级相适应的物业服务收费的政府指导价，并督促各物业服务企业依法公布；查处相关违法行为。

（九）县规划建设执法局：负责查处住宅小区违反建设工程规划许可证及其附件、附图要求的违法建设。

（十）县消防大队：负责查处擅自占用防火间距、损坏公共消防设施、堵塞消防通道、增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

（十一）县工商局：负责查处物业管理区域内未取得工商营业执照及其他违反工商行政管理法律法规的行为；办理物业管理区域内的工商登记时，依法发放营业执照；办理物业服务企业兼营范围时，依法扶持物业服务企业开展多种经营。

（十二）南江镇、东榆镇人民政府：负责指导和监督业主委员会的日常活动，指导业主大会的成立及业主委员会的选举、换届工作，负责业主委员会备案的初审；负责召集物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题；处理物业管理与社区管理的关系，协调辖区内物业服务的更换、移交等工作；及时处理业主、业主委员会关于物业管理活动的投诉，指导物业服务企业参与“创优评先”工作。

（十三）社区居委会：负责协助镇人民政府指导和监督业主委员会的日常活动，指导召开业主委员会会议；配合县城管部门、镇人民政府开展辖区内的物业管理活动；协助解决业主、业主委员会和物业服务企业之间的纠纷。

四、积极扶持物业服务企业发展

（一）鼓励人才引进，给予劳动用工支持。管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的当全日制普通高校毕业生签定3年以

上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，享受公益性岗位补助政策。人力资源和社会保障部门对物业服务企业招录人员，优先提供招聘岗位，对于用工缺口较大的企业，可组织专场招聘会。物业服务企业招录就业困难人员，按有关政策规定，享受社保补贴和岗位补贴。

（二）严格规范涉及物业服务企业的行政事业性收费，凡法律法规和政策规定可减免的依法予以减免。鼓励优秀物业服务企业做大做强，凡管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉，或物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予奖励。奖励经费由县财政统筹安排。

（三）优化住宅专项维修资金使用。积极探索使用住宅专项维修资金的新路径，以确保物业公共部位、共用设施设备安全为前提，维护广大业主利益为目标，对发生危及房屋使用安全和人民群众人身财产安全的紧急情况，启动应急维修。同时，应进一步简化工作流程，缩短办事时限，提高工作效率，提升住宅专项维修资金管理水平。

（四）切实优化物业服务法制环境。物业管理行政主管部门、物业服务行业协会、城区各镇人民政府和社区居委会要充分发挥各自优势，宣传普及物业管理方面的法律法规，增强物业小区业主、物业服务企业遵章守法意识；要积极争取人民法院的支持，通过巡回法庭进小区、小额速裁等方式，依法调解处理物业服务纠纷，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，引导物业小区业主、业主委员会、物业服务企业共建文明和谐示范小区。

第三篇：物业管理办法

物业公司商铺暂行管理办法

为了更好的更有效的对各处商铺进行管理和服务，特制定本办法。

一、租赁协议的签定、续签、及协议的保管 协议的签定及续签由集团招商部负责，协议签定后物业公司应严格按照合同执行，合同原件一式三份由物业公司办公室、集团招商部进行保管，合同复印件送存集团财务部。

二、各项费用的收取

1、各项费用包括：房屋租赁费、水电押金、使用过程中的水电费、物业服务费及其他费用。

2、商铺出租签定合同时，首次交纳租金由集团招商部进行催交，由财务室时行收取后，再由 物业公司加盖合同公章并将相应的商铺钥匙交给租赁户，同时将所租商铺的水电表底数告知租赁户。

3、后期费用的收取 后期费用收取原则上由财务直接收缴，但考虑实际情况，每个苑区的商铺费用的收取由每个苑区的物管员收缴后，按财务收费管理制度及时上交公司财务。

4、各苑区负责人： ① XX苑商铺：XXX ② XX苑商铺：XXX

5、相关人员的工作要求： 各苑区物管员应根据各苑区的情况，建立好收费台账（收费台账格式由物业公司办公室和财务室共同制定），收取每一笔费用时都须如实填写，每月月末把当月的完整收费台账上报物业公司办公室和物业公司经理处，再由物业公司办公室汇总后将其转交集团财务部和招商部，商铺管理和收费时如遇特殊情况，相关责任人应出具书面性的材料予以说明。

6、监督 收费过程中，物业公司办公室、集团财务室应根据协议的内容及相关的收费标准进行监督，发现问题应及时通知相关人员予以纠正。对于商铺的租赁情况及各项费用的收缴情况，集团招商部、财务部、物业公司办公室各安排一名人员每月按时对所租赁的房屋使用情况及费用收取情况进行检查，对所检查的结果由物业公司办公室写出书面材料，由集团招商部、财务部确认后，上报集团分管领导。如遇上述第4条提到的特殊情况，物业公司办公室应核实情况是否属实，并在说明材料上注明并报分管领导，由分管领导作出意见进行处理。

三、奖罚 文档冲亿季，好礼乐相随mini ipad移动硬盘拍立得百度书包

1、罚： ① 苑区责任人应严格按照收费标准进行收取电费费用，若未按照收费标准进行收取的，给公司所造成的损失，由责任人承担。② 收费人员在收费时由于个人的疏漏少收了相关费用，责任人负责追回，追不回的由责 任人承担。③ 收费人员在收取费用后应及时上交财务，若因时间关系确定无法上交时，收费人员应 妥善保管好收取的费用；若因个人保管不善遗失的由个人承担。④ 财务应配合收费员的工作，按时收取费用。

2、奖： ① 所租赁出去的商铺后期管理交由物业公司，集团公司应按照以前的制度将当年所 收房屋租金的20%给予物业公司作为投入成本的补偿。② 物业公司再房屋租金进行盈利的情况下，且收费人员在所管商铺租金收取达到90%后，可根据收费人员的工作内容量、收费过程中的艰辛及责任，建议物业公司从集团公司给予物业公司20%的房屋租金中拿出3%作为对员工的奖励。商业街商铺物业管理规定

一、商业街商铺为XX开发有限公司,商铺只作正当经营用途,商户在使用期间应遵守与开发商签定的合同规定,不得擅自改变该房屋结构和用途。

二、商铺商户必须对门前实行“三包”:包绿地、包卫生、包秩序,不得随地乱丢垃圾。要注意做好消防安全工作,不乱堆放杂物阻塞通道。

三、商铺内不得从事黄、赌、毒,非法贩制盗版制品等违法犯罪活动。

四、商铺内严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危险物品。

五、自觉维护物业的整洁、美观,保持公用通道的畅通,以及共用设备、公共设施的完好。

六、商铺的装修应遵守XX装修手册的规定,装修房屋要事先告知XX物业管理处,由XX物业管理人员依法对装修房屋活动进行指导和监督。如商户违章建筑,XX物业公司可以依法采取相应措施制止其行为,对其违章装修或妨碍他人正常使用物业而造成损失的,违章商户应承担赔偿责任。

七、商铺商户在收到当月费用通知单后,须在一个星期内前往XX物业管理公司交纳管理费、水电费及其他有关费用,已办理银行委托转帐的商户,须保持帐户金额充裕,方便银行办理代扣款业务。欢迎预交,逾期一个月未能按时交费的商户,物业管理公司将每天加收千分之五的滞纳金。

八、商户在日常经营时,不得妨碍或影响邻近居民正常休息。不得产生高分贝噪音,营业时间规定为7:00~23:00,节假日或法定假期可适当延长。超级市场可24小时营业。1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。1.1 接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。1.2 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一； 1.3 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4 走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。1.5 内外联系 商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2 商铺装修服务管理

2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。

2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装臵、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装臵，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位臵图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 2.4 装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装臵或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.1 商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.2 工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.3 建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4 维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设臵总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.5 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。5 商铺保安服务管理 5.1 治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：

5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装臵和自动灭火装臵，这些装臵直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警装臵、电视监控系统和自动喷淋装臵；

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安臵监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处臵防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.5.3 防窃防盗的管理

超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设臵便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购臵行为；

大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；

商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；

商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 5.4 监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安臵监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的 5.5 消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装臵（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装臵（喷淋装臵）。这些装臵直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装臵便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处臵；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。6 商铺保洁服务管理 商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。6.1 商铺保洁管理方法

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。6.2 商铺保洁管理的重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位臵，及时清理； 雨大进门处及其他公用过道应设臵一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放臵鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位臵； 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7.1 商铺绿地管理

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商铺室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁； 商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位臵；等等 7.3 检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。8 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8.1 租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

8.1.1 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。8.1.2 协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

8.1.3 租金条款 租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。租金的组成要素：

租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等． 节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。8.3 项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活： 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务： 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。9 商铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。10 商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施： 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

第四篇：新版物业管理办法

潍坊市住宅小区停车管理办法

第一条

为规范住宅小区车辆停放管理，保障住宅小区停车规范有序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规规定，以及市政府《关于规范市区公共停车管理秩序的实施意见》（潍政办发﹝2015﹞13号）要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内实行物业管理住宅小区的停车管理。

第三条

本办法所称停车场地包括：

（一）住宅小区区域内规划用于停放汽车的车库（位）；

（二）住宅小区区域内的防空地下室依照规定允许用作停车的泊位；

（三）经业主大会同意占用业主共有道路或者其他场地而设置的公共停车泊位（含增建的立体停车楼、机械泊位等）；

第四条

住宅小区的停车管理由物业服务企业或者受委托的专业停车管理单位负责（以下统称停车管理单位）。

第五条

住宅小区停车管理按照有序畅通、安全优先、便民为本、兼顾公益以及业主自治与市场运作相结合的原则进行。

第六条

市物业主管部门负责全市住宅小区停车管理工作的监督管理。

各县市区（开发区）物业主管部门负责辖区内住宅小区停车管理工作的监督管理，负责指导监督停车管理单位依法做好住宅小区停车管理工作。

市城市管理行政执法局负责查处违规占用绿地停车、破坏绿地改建停车位的行为。

市公安局负责处理影响他人通行或者影响消防安全并经停车管理单位劝阻无效的停车行为。

市规划局负责增建、改建停车设施的项目审批。

市价格主管部门负责查处停车管理单位的价格违法行为。市人防办负责对防空地下室用作停车的相关工作进行监督指导。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导社区居委会对辖区内小区的停车管理纠纷进行协调处理。

第七条

小区的停车场地应当符合以下要求：

（一）小区规划的地下车库和防空地下室允许用作停车的泊位，应当有照明、排水、消防等设施，并按照规定设置明显的标志标线；

（二）机械停车泊位应当有专人值守；

（三）在小区道路或者其他场地上设置的停车泊位，应当有明显的标志标线和编号，并且不能影响消防、救护等特种车辆的正常通行；

（四）落实监控等技防措施。

第八条

住宅小区停车应当遵守以下规定：

（一）小区内原则上只允许停放本小区住户的私家小型客货车，禁止停放大客车、大货车；

（二）已购买车库（位）的业主应当将车辆停放在自己的车库（位）内，不得占用公共停车泊位；

（三）遵守小区业主大会决议、管理规约和小区车辆管理制度，服从车辆停放管理人员的指挥；

（四）依照规定或者协议约定按时交纳停车相关费用；

（五）车辆应当对号入座，停放在指定的位置，禁止在小区大门口、楼道口、消防通道、人行道、地下车库出入口、业主车库门口、绿地等场所停放；

（六）商业往来顾客的车辆不得停放在小区内，业主大会另有约定的，从其约定；

（七）外来访客的车辆停放须服从车辆停放管理人员的指挥，停放在指定的临时泊位，占用其他业主车位临时停放的，应留好联系电话；

（八）小区内的自行车、三轮车、摩托车等车辆，应当按停车管理单位划定的位置统一停放。

第九条

经业主大会同意，并按规定办理相关审批手续后，可以通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体车库等方式增加停车位。对停车位特别紧张的小区，在不影响消防、救护等车辆通行的情况下，可对小区道路进行合理划线，设置停车位。

停车设施改造需占用小区绿地的，可采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

住宅小区内车库（位）尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位。

第十条

住宅小区车库（位）原则按配建比例进行租售，开发建设单位不得有以下行为：

（一）将小区配套的车库（位）出售给非本小区的单位或者个人；

（二）故意囤积车库（位），不向业主出售、出租；

（三）对车库（位）只售不租。

第十一条 开发建设单位在房屋预（销）售时，应制定住宅小区车库（位）租售办法，向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库（位）租售办法应明确车库（位）数量、布局、建设标准、租售比例等内容，并合理划定租售区域。

物业管理区域内门店前的停车位，不得用于租售，作为小区公共停车位进行管理，由停车管理单位与业主大会参照城市公共停车场协商管理模式。

购房人签订房屋买卖合同后，应遵守住宅小区车库（位）租售办法，按照约定购买或租用车库（位）。

因开发建设单位未制定住宅小区车库（位）租售办法或相关约定不明确等原因，导致对车位租售事宜有争议的，是租是售按购房人意愿实施。

第十二条

对于符合办理权属证书条件的车库（位），房屋权属登记部门应按规定发放权属证书。

第十三条

小区内防空地下室允许出租用作停车的，应向全体业主开放，所得收益按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则分配。法律法规另有规定的，按照法律法规的规定执行。

第十四条

实行封闭式管理的住宅小区，应设置车辆门禁系统，建立车库（位）及使用人信息资料。停车管理单位应对小区车辆逐一登记，按规定核发停车出入卡（证）。

第十五条

停车管理单位应制定住宅小区车辆管理规定和停车平面示意图，在小区显著位置予以公示。

第十六条

对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费；停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。

停车管理单位接受业主大会委托对临时进出小区车辆进行管理，停车管理单位可从临时停车费中提取不高于40%的管理费用。

第十七条

任何单位和个人不得阻拦执行任务的警车、消防车、救护车、环卫清运车、工程维修车、为业主和使用人服务的送货安装车等车辆进入小区，不得对其收取停车费。

第十八条 业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库（位）。未购买或租用车库（位）的，作为临时进出小区车辆管理。

未购买或租用车库（位），而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。

第十九条

住宅小区内车库（位）销售实行市场调节价，销售价格由买卖双方自行约定。

车库（位）租赁费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。

占用业主共有道路或者其他场地停车的，应交纳车位场地使用费。收费标准由停车管理单位参考车位租赁费标准提出建议，经业主大会通过后实施。

第二十条

业主在住宅小区内停车，无论车库（位）（不含地上封闭式独立车库）是出售还是出租，均应向停车管理单位交纳停车服务费。

前期物业管理阶段的停车服务费实行政府指导价，具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。业主大会成立后，停车服务费标准由业主大会与停车管理单位以合同形式约定。

占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位，停车管理单位接受业主大会委托进行管理的，可从车位场地使用费中提取不高于40%的管理费用。停车管理单位提取管理费用后，业主不再另行交纳停车服务费。第二十一条

车库（位）销售及出租收入归有处置权的产权单位所有，由其支配；停车服务费归停车管理单位所有，用于停车管理服务支出；车位场地使用费、临时停车费提取停车管理单位的管理费后剩余部分，属小区公共收益，可用于划转维修资金公共账户、业主委员会办公或业主大会同意的其它需要。

第二十二条

属建设单位或者其他单位所有的尚未出售、出租的空置车库（位），应交纳停车服务费，具体收费标准由产权单位与停车管理单位参照政府指导价格协商确定。

第二十三条

住宅小区停车收费实行明码标价，开发建设单位与停车管理单位应当在小区的显著位置设置停车收费标识牌，公布车库（位）售价、租赁费标准、车位场地使用费标准、停车服务费标准、临时停车费标准以及服务电话等内容。

第二十四条

停车管理单位接受业主大会委托，管理占用业主共有道路或者其他场地停车设置的车位以及临时进出小区车辆的，应对车位场地使用费、临时停车费单独建账，并每年不少于两次在小区内公布收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

第二十五条

停车管理单位不得有乱收费、收费不开财税部门统一票据等行为。停车管理单位为物业服务企业的，停车管理情况记入其信用档案，并与其招投标、资质办理、评优评先等工作挂钩。

第二十六条 开发建设单位对车库（位）只售不租的，由房地产开发主管部门责令限期整改，逾期不整改的，由房地产开发主管部门依法进行处理，并将其不良行为记入信用档案。

第二十七条

业主恶意堵塞小区出入口和占用消防通道的，由公安部门按照《道路交通安全法》、《治安管理处罚条例》和《山东省消防条例》等法律法规规定，依法及时处理。

第二十八条

本办法涉及由业主大会或业主委员会决定的事项，在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功、业主委员会未组建或不能履行职责等情况下，由所属社区居委会决定。

第二十九条

实行业主自治管理和社区居委会管理的住宅小区以及其他非住宅物业管理区域，可根据实际情况参照本办法执行。第三十条

本办法自2016年2月15日起实施，有效期2021年2月14日。

潍坊市住房和城乡建设局

2016年2月

号印发 15

第五篇：财务管理办法

****局财务管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强财务管理，健全管理机制，科学、合理地安排使用资金，根据会计法、财政法规和****总局、****局制定的有关财务制度、《**市**局财务管理办法》，结合实际制定本办法。

第二条 ****局的财务活动适用本办法。

第三条 财务管理的基本原则：贯彻国家有关方针、政策，执行国家有关法律、法规和财务规章制度；坚持增收节支、量入为出、勤俭节约的原则，注重资金使用效益。

第四条 财务管理的基本任务：

（一）科学合理编制预算，统筹安排、节约使用各项资金。

（二）定期编制财务报告，如实反映预算执行情况，进行财务活动分析。

（三）建立、健全内部财务管理制度，规范财务收支行为。

（四）实施财务审计监督，对财务活动进行控制和检查。

（五）加强国有资产管理，发挥资产的最大使用效益。

（六）规范政府采购工作，按照管理权限实施政府采购。

（七）实施基本建设管理，规范基本建设立项审批程序。

第五条 遵循市局的“统一领导、垂直管理、下管一级、分级核算”的财务管理体制，全部财务活动由办公室统一归口管理。

第六条 本单位财务活动实行独立核算。

第二章 岗位职责

第七条 办公室配备专职财务人员负责财务管理工作，遵循会计和出纳分设、印鉴和支票分别保管、钱和物分别管理、职责和权限明确且能相互制约的原则，科学设置工作岗位，分工明确，岗责清晰。

第八条 财务核算实行电算化管理，配备人员能熟练运用财务软件。第九条 具体岗位职责：

财务部门负责人（办公室主任）：

（一）贯彻执行财务管理相关法律、法规、规章和制度，结合本单位实际，制定有关财务管理的具体办法和贯彻落实措施；

（二）对财务事项进行管理、监督、审核和把关，审批权限范围内的财务事项；

（三）依法履行职责，严格执行财务制度和财经纪律，提高财务管理人员的综合素质，不断提升财务管理工作水平，发现财务人员有违法、违规行为，及时制止并报告。

会计岗位：

（一）负责贯彻会计法律、法规和相关规章制度；结合实际制定本单位有关财务审批程序和会计核算办法。按照国家统一会计制度规定的程序和要求进行会计工作，保证所提供的会计信息真实合法、完整准确；

（二）按照制度规定设置会计科目，设置总账、明细账及辅助账，做好收入、支出等业务的会计凭证填制、登记会计账簿，做到科目使用准确，收入合乎标准，支出合乎手续；

（三）认真审核原始凭证，严格掌握开支范围和开支标准。做好各项财务、资金收支、审核结算工作；固定资产的记账清查，做到账实相符；

（四）编制部门预算，完成“一上”和“二上”预算的编制上报工作；加强预算执行日常监督，对预算执行情况进行检查和分析，按要求报告预算执行情况；按照预算编制上报本单位用款计划；按规定的范围公开本单位预算；

（五）定期准确编制和报送财务报表及预算、决算，做到内容完整、数字准确；

（六）收集整理账册、凭单，定期装订会计凭证、账簿、表册等，妥善保管和存档；

（七）负责贯彻执行国家、总局有关基本建设管理的法律、法规、规章和制度；负责拟立项的 1 基本建设项目进行审查和进行可行性论证，对经审核符合立项条件的按规定逐级申报；负责对经审核符合开工条件的项目办理开工申请；负责对已审批立项的基本建设项目，按规定申报进入项目库纳入项目库管理；对已审批立项的基本建设项目进行监督管理；

（八）负责保管单位财务专用章。出纳岗位：

（一）贯彻执行银行账户和现金管理的法律、法规、规章和制度，负责银行账户的管理；办理本单位银行账户开立、撤销、备案手续；

（二）按照票证管理规定管理和使用银行票据、收款收据，办理现金的收付和银行结算；

（三）登记银行存款日记账和现金日记账；定期核对银行对账单、有关账簿和现金；

（四）负责保管库存现金和支票、单位法人名章。第十条 局长对本单位财务管理工作负主要领导责任；财务主管局长负责财务工作的组织管理和财务事项的审批工作，预算管理等重要财务事项由党组会议集体讨论决定。

第三章 预算管理

第十一条 预算是本单位根据税收工作任务和人员编制情况编制的财务收支计划。由收入预算和支出预算组成。

第十二条 本单位各项资金收入和支出全部纳入预算统一管理，统筹安排。第十三条 预算编制的基本要求：

（一）贯彻艰苦奋斗、勤俭节约原则；

（二）量入为出，收支平衡，不搞赤字预算；保证人员支出，压缩公用支出，管好项目支出。第十四条 预算的编报和审批程序：

（一）预算编制人员根据税收业务需求、人员编制情况编制本单位经费收支初步概算，经主管财务局长审阅后，提请局党组会议审议，形成收支预算，报市局预算管理部门审核后，逐级上报予以批复。批复后的预算成为预算执行的依据。

（二）政府采购、基本建设编制单独预算，再纳入部门综合预算。

（三）预算编制要合理、合法、真实、有效，符合上级局的要求。

第十五条 严格预算执行。对批准执行的预算，无特殊原因不得调整。确需调整的，要按照预算编制管理的程序提出，经局党组会议审定，并向上级局报告申请。

第十六条 按照批复的预算组织实施预算，定期将预算执行情况向上级预算部门报告。

第四章 收入管理

第十七条 收入是本单位为开展业务活动，依照规定取得的非偿还性资金，包括预算拨款收入和其他收入。

第十八条 预算拨款收入是指中央财政拨款，包括基本经费、项目经费。

第十九条 其他收入是指按规定取得的、除中央财政拨款以外的各种收入。包括地方政府补助收入、资产处置收入、租赁收入、利息收入、接受的捐赠收入、各种返还性收入、其他各种收入等。

第二十条 中央财政拨款收入的管理：

（一）财务人员必须按要求上报集中支付用款计划。其中，基本支出用款计划应当按预算进度上报，项目支出用款计划根据预算按实际需求进度上报。

（二）项目经费实行专款专用，不得改变用途和额度。第二十一条 其他收入管理：

（一）其他收入的取得合规合法，手续齐全。

（二）其他收入全额纳入预算管理，及时入账，不准坐收坐支、不准设立小金库。

第五章 支出管理

第二十二条 支出是本单位为开展业务活动发生的资金耗费，包括**基本经费支出和项目支出。

第二十三条 **基本经费是为完成日常工作任务发生的支出。包括：人员经费、公用经费、对家庭和个人的补助经费、其他资本性支出。

第二十四条 项目经费支出包括：

（一）基本建设支出。是指各级****局用于建房、购房和预算安排超过10万元的改扩建、装修支出。

（二）金税运行支出。是指各级**局用于****运行发生的支出。

（三）**办案经费。是指各级**局用于查办**案件发生的支出。

（四）代征代扣手续费。是指****机关按照有关规定，支付给代征、代扣、代缴义务人的费用支出。

第二十五条 ****基本经费的管理原则是按预算安排的范围、总量进行支出控制。

（一）经费支出权限：凡经费支出均由财务主管局长“一只笔”审批；大额经费支出，一次性支出人民币50,000元以上（不包括小额支出累计结算形成的大额经费支出），由支出部门向办公室提出计划，办公室向财务主管局长报告后，由财务主管局长提请局党组会议讨论决定后签批。

（二）日常经费报销程序：经办人签字→科室负责人签字→办公室经费会计审核签字→办公室主任审批→财务主管局长审批。

第二十六条 重要费用支出管理：

（一）人员支出：人员工资要严格执行国家规定的工资标准；各项津贴和奖金按规定的标准、范围发放。发放单及明细表等所附的原始凭证合法有效，支出审批手续完备。严格执行国家政策，不得滥发奖金和实物。执行地方政府出台的补助等政策应报市局财务管理科备案。

（二）差旅费支出：严格执行机关工作人员差旅费开支规定，对不符合规定的开支不予报销。外出人员到外地学习或参加会议，应当事先填制《外出申请审批表》，各部门负责人须经局长批准，其他人员由业务主管局长批准。无《外出申请审批表》的，不予报销差旅费，凡已履行公出前审批程序的不必再履行大额支出审批程序。

出差人员借款，须提前一天通知办公室备款，由本人填制《公出申请审批表》及借款单，借款额度以出差天数的住宿费、补助费和往返交通费等项为基数计算，由财务主管局长审批后办理借款。

出差人员回局后应于一周内报销差旅费并还清借款，如无特殊情况超过一个月未返还借款，办公室负责从出差人工资中扣回。

（三）办公费支出：各科室需用的办公用品及消耗用品（除复印纸、打印纸外），由办公室根据批准的预算制定采购计划，经财务主管局长签字后实施。基层分局、所办公费的零星支出实行自行采购（每人每月10元标准）。实施采购过程应遵循以下原则：

1．办公室采购物品应成立采购小组，外出采购需二人以上； 2．采购物品需经保管员验收签字后方可履行报销程序。

（四）大宗物品采购：大宗物品采购列入预算管理。由需求科室提出申请，办公室进行网上实际询价，全局范围公示征求意见（局域网、公示栏等形式）；由财务主管局长提请局党组会议集体讨论决定；超过金额的履行大额支出程序；采购需两人以上；事后公开，接受群众监督。

（五）会议费支出：列入预算管理，按规定的预算和支出标准予以列支。

（六）公务用车运行费支出：办公室负责机关车辆的维护和管理工作。所有车辆需要进行维护修理，须事前请示财务主管局长批准；用油严格按单车耗油定量标准；车辆修理实行招标定点修理；车辆保险根据省局政府采购确定保险公司。机动车辆各项费用的日常管理，办公室负责建立车辆费用统计台账，与车辆有关的一切费用均应登记后才能报销。车辆的运行费支出由办公室主任签字核准后履行报销程序。

（七）食堂经费管理：食堂库存按月进行结算。办公室应加强对食堂的管理，建立物品采购、入库、验收、保管制度。

机关干部职工个人负担伙食费15元/月，单位补充伙食费按每人每日15元标准补贴；基层干部单位补充伙食费按每人每月50元标准补贴，单位按每月200元标准补助基层各分局食堂人员劳务费。

每个月末食堂凭《工作餐登记表》、酒水单、购菜单进行结算；外来人员工作餐由办公室负责接待，具体经办人填写（外来人员工作餐登记单），统一由办公室按标准拨款。

库存盘点每半年进行一次，由办公室主任、财务会计、食堂管理员负责。财务会计每月与食堂核对收支款项，盘盈、盘亏，财务收支情况按月上报财务主管局长。

（八）职工福利支出：征求群众意见，由局长办公会研究，办公室负责采购、发放，事后公开。

（九）职工取暖费：由办公室对房照、户口簿和发票进行核对后签署意见，人事教育科对人员级别进行核定并签署意见，经财务主管局长审批后财务会计按照规定予以报销。

第二十七条 项目经费管理：

（一）项目经费要专款专用，不得改变用途或互相挪用。

（二）项目经费一般按项目预算或实际项目进度拨款、支付。不得办理无预算支出，支出手续齐全，支出凭证合法。

（三）严格控制基建支出，按照基建会计核算制度进行核算。按工程进度拨付工程款，并按规定留足保证金和审减资金。基本建设项目完工后，及时进行决算和委托审计，进行资产结转。

第二十八条 建立健全各项支出管理制度，严格审批手续：

（一）重大支出项目集体研究决定，对重点支出项目，实施重点管理控制。

（二）压缩公用支出，重点控制会议费、招待费、差旅费、车辆维修费和耗油费的开支。

（三）每项支出必须取得合法的原始凭证，履行严格的审批程序，并按会计制度规定，在相应科目列支，不得转列其他科目，按照预算的进度和额度使用各项资金。

第六章 资产管理

第二十九条 资产是指本单位占有或者使用的，能以货币计量的经济资源，包括固定资产和流动资产。

第三十条 本单位资产实行财物分管的原则。现金、银行存款等货币资产由办公室设专职财务人员负责管理，固定资产、办公用品和其他实物财产等由办公室资产管理人员负责管理。

第三十一条 流动资产管理：

（一）流动资产是指可以在一年内变现或者耗用的资产，包括现金、暂付款等。财务人员按规定界定流动资产的范围。

（二）现金的管理。严格遵守国家关于现金管理的各项规定，制定现金管理制度，加强现金内部控制，确保现金的安全；应当按核定的库存限额留存现金，按规定范围和限额使用现金；严格履行现金收、付手续，实行钱、账分管；加强现金清查盘点；按财务制度规定处理现金长、短款。

（三）银行存款管理。制定《账户管理办法》由财务人员按规定履行开户申请审批手续、开设银行账户。国家资金不得以个人名义在银行开设账户，也不得转为“储蓄存款”。应遵守国家银行的各项结算制度，超过现金支付限额的支出，都要通过银行办理支付结算。银行账户只限本单位使用，不得出借给其他单位或个人使用。

（四）暂付款管理。严格控制暂付款（含借款）的发生，除差旅费及临时性特殊事项支出外，一律不准向个人借款，必要的支出由个人暂时垫付，取得合法凭证后报销。对借出的款项要及时进行清理，不得长期挂账。

（五）根据有关规定，制定《现金管理办法》、《支票管理办法》、《银行账户管理制度》。第三十二条 固定资产的管理：

（一）按财务制度规定界定固定资产的范围和确定资产的分类标准。按《国家行政单位财务规则》规定，固定资产是指单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，耐用年限在一年以上，并在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽然低于500元，使用年限一年以上的大批同类资产，也视同固定资产管理。

（二）建立健全固定资产管理制度，明确财务人员和财产管理人员的责任。财务人员负责统一核算建账，办公室必须设置固定资产管理专职人员，具体负责固定资产统一登记。购置固定资产后应及时分类入账，一年至少进行一次资产清查，做到账实相符。处置固定资产应由办公室填报《固定资产处置审批单》，报上级机关审批（处置办公自动化设备需事前经市局信息中心审验）。

（三）固定资产增加（购置）、减少（处置）应按有关规定履行报批手续，及时进行账务处理。购买、处置应按规定实行政府采购或进行评估。

（四）固定资产处置、出租收入，应当及时上缴中央财政。

（五）固定资产不计提折旧。

（六）按照上级局有关要求，真实、全面、及时地编制资产报表和资产情况说明。

（七）本单位制定《固定资产管理制度》加强和规范资产管理。

第七章 政府采购管理

第三十三条 政府采购实行预算管理，政府采购的项目必须是预算安排的项目，预算编制人员按有关要求，在编报预算的同时编制和报送政府采购计划、预算。

第三十四条 各部门根据需求报送用品需求计划，办公室根据各部门需求计划界定属采购范围的拟定政府采购计划，由财务主管局长审核后，提请局党组会议集体讨论决定，并比照大宗物品采购公示程序，公开进行。讨论决定做为政府采购预算编制和批复的依据。

（一）凡属****总局和省局采购目录的货物和服务，一律不得自行采购。采购**总局和省局采购目录以外的货物和服务，应当在公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源等五种采购方式中选择一种适合本次采购的采购方式。

（二）政府采购限额标准和范围：凡总局和省局政府采购目录外，单笔采购金额在5,000元以上的物品和服务，须经市局政府采购小组组织采购；办公自动化类设备和配件根据年初制定的预算，由信息中心汇总后，由区局办公室报市局政府采购小组按照有关政府采购制度实施。复印纸、打印纸等，办公室提供采购计划，经财务主管局长签字后由办公室采购小组按照有关政府采购制度实施。

（三）采购小组由办公室、监察室指定的人员和当次采购所涉及到的其他科室指定的人员共同组成。

第八章 财务报告和财务分析

第三十五条 财务报告是反映一定时期财务状况和预算执行结果的总结性文件。包括财务报表、财务情况说明书和财务分析报告。

财务报表包括资产负债表、收入支出总表、支出明细表、基本数字表和其他有关附表以及上级临时要求报送的报表。

财务情况说明书应当反映本期收入、支出、结余、项目经费使用及各项资产变动的情况、原因，简要说明影响财务状况变化的重要事项和其他需要说明的问题。

财务分析报告是综合反映单位一定时期财务状况、资金活动和经费收支执行结果的分析报告。

第三十六条 财务分析包括财务分析和专题财务分析：

（一）基本情况：预算执行、财务收支、资金运用、人员增减、机构变动、固定资产利用和财务管理制度建设情况。

（二）影响预算完成的主要原因，以及相应的解决办法和改进措施。

（三）对上级局工作的意见、建议和要求等。

第三十七条 财务人员按照上级预算单位制发的财务报表格式及提出的要求，真实、准确、完整、及时地编制财务报告，认真进行财务分析，经单位负责人批准、签字后上报。

第九章 财务监督

第三十八条 财务监督是根据国家有关法律、法规和财务规章制度对财务活动进行审计、检查的行为，内部审计是财务监督的主要形式。

第三十九条 成立专门的审计组织，设专职人员负责内部审计工作，组长由纪检组长担任，成员由人事、监察、办公室人员组成。内部财务审计组织在局党组领导下，独立行使内部审计职权，向局党组负责并报告工作。

第四十条 审计组织依照国家的方针政策、财经法规和财务管理的有关规定，对本单位的预算资金、基本建设、固定资产、政府采购和财务管理情况及其财务收支的真实性、合法性、效益性进行审查，评价经济责任、维护财经法纪。

第四十一条 及时反馈审计意见，监督建议和决定的落实，利用内部审计结果，加强财务监督和廉政建设，规范财务管理，提高财务管理水平。

第十章 财务公开

第四十二条 为提高财务工作的透明度和办事效率，落实**干部职工对财务工作知情权、参与权和监督权，根据上级局有关推行政务公开的要求，实行财务公开。具体办法另行规定。

第四十三条 办公室为财务公开管理的职能部门，具体负责本单位财务事项的公开管理。财务管理部门在主管局长领导下开展财务公开具体日常事务。

财务公开的内容经财务部门负责人签字，报主管局长审批，并对财务公开事项的真实性负责。第四十四条 财务公开内容包括财务管理相关规章制度以及预算管理、财务管理、资产管理、基本建设管理、内部审计等方面重大问题，以及干部职工关心的财务事项。

第四十五条 财务公开时间、内容、形式、范围，从实际出发，可针对不同的内容，在全局范围采取公示栏、局域网等形式，及时公开。

第四十六条 财务公开后，财务管理部门听取干部职工的意见和建议，及时研究解决职工在财务公开中提出的问题。

第十一章 附 则

第四十七条 财务管理档案按照财政部、国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。第四十八条 ****局制定的财务管理制度，报市局备案。第四十九条 本办法由****局负责解释。第五十条 本办法自印发之日起执行。