二手房买卖合同签约注意事项（精选5篇）

第一篇：二手房买卖合同签约注意事项

二手房买卖合同签约注意事项 |鑫涌精研

2016-03-21 鑫涌律师事务所

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作者：鑫涌律师事务所

王立达

2015年深圳房价暴涨，2016年初上海房价也毫不示弱的开启上涨模式，笔者有幸代理过两地多起二手房买卖合同纠纷案件。这些案件中既有双方无法协调最终对簿公堂的，也有笔者前期就介入，最终买卖双方达成调解，房屋顺利过户的。这些案件中，笔者的感悟是，一份精心设计的二手房买卖合同能防范常见的大多数的风险。

二手房买卖合同合同范本个性化修改的重要性

房管局或者中介大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，范本合同可够修改的地方着实不少，这些合同一般由卖家或者中介修改后给买方签字的情况比较常见。实践中，部分当事人对于合同的拟定并不重视，甚至在发生纠纷后，方才悔悟合同拟定得有问题。笔者曾审阅过买方提供的合同，纵览全文都无法找到一方违约的情况下违约责任的负担，这种情况在房价不断上涨的当下，实难约束卖家的违约潮，对买家相当不利。

合同是当事人之间对自身权利义务的处分，虽说合同往往在发生纠纷时才有作用，但合同一经签订便对双方产生约束力，切不可以为才刚签订的合同，就没什么约束力，进而随意的撕毁合同或者违约。笔者曾处理过买家买房之后，又毁约，而且还毁的理直气壮的情况，美其名曰，合同才刚签完，生效还没那么快。着实令人震惊。

因此，二手房的买卖合同买卖双方都应当认真对待，面对目前波动的房价，更应当小心谨慎的设计条款，最好在签约之前寻求专业律师的意见。

以下，笔者仅就常见重要条款的设计略抒拙见，以抛砖引玉。

1、交房细节要明确：

（1）付款方式和期限。

若买方采取按揭的方式支付购房款，卖家需要注意最好在合同中约定买家取得贷款承诺函的期限（行业内一般是三个月）或者买家逾期未能取得贷款的迟延履行责任（一般为按日万分之五计算违约金，并进一步约定为逾期十五日后卖方可单方面解除合同），以免买家因为自身的问题，迟迟得不到贷款，迟延支付房款，导致卖家无法或者房款，又不能擅自解约，错失房价上涨的窗口。

（2）过户：

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

③上证的人数：房产证上如果要写上配偶或者父母的名字，一开始在合同上就最好予以约定，否则在过户之后再办理变更登记会增加不必要的麻烦。

④户口迁出：户口问题，是购买学位房的买家最为关心的问题，建议买家在购房之前先查明房屋的户口情况，并在合同中约定卖家迁出户口的期限和逾期迁出的违约责任。最好手中留存一部分房款作为尾款，在卖家迁出户口之后才予以支付。

实践中，由于合同拟定的不仔细，对于户口问题未作详细的约定，最终导致卖家户口迟迟不迁出，耽误买家子女上学的事情屡见不鲜。

2、明确违约责任：

鉴于房价的波动性，明确的违约责任将使得买卖双方不敢随意的违约和加价。笔者成功调解并顺利过户的二手房买卖案件中，买卖双方最终能够达成和解就是利用了约定明确的违约责任，增加了双方的违约成本。该合同中对每一项义务都设立了较为详细的违约责任，违约成本一目了然，买卖双方在考虑了违约的后果之后，都选择了继续履行合同。严谨的违约责任的约定，功不可没。

常见的违约责任为双倍返还定金、20%的违约金和一方为维护权益支付的合理费用（如律师费）

3、明确文书材料的送达地址

鉴于违约的风险，在合同中约定双方的送达地址非常必要。因为一旦发生纠纷，对方可能翻脸认不人，电话不接，短信不回，函件拒签。此时若双方事前在合同中约定了双方互相确认的送达地址，发生纠纷之时，往来的信函通过EMS邮寄到对方的送达地址即为送达。

第二篇：签订二手房买卖合同注意事项

第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。

第二，注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

第三，必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。

第四，注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

第五，注意确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任、违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国 《仲裁法》的规定写清明确的条款。

第三篇：签订二手房买卖合同注意事项

签订二手房买卖合同注意事项

二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢？

签订二手房买卖合同注意事项：

一、确认产权的可靠度

1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

2、产权证上一般标明的是建筑面积;

3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

2、管线是否太多或者走线不合理;

3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

1、打开水龙头观察水的质量、水压;

2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;

3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;

4、观察户内、外电线是否有老化的现象;

5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;

6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;

7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;

8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

七、了解装修的状况

1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;

2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;

3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;

4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

1、水、电、煤、暖的价格;

2、物业管理费的收取标准;

3、车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;

2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;

3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;

4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;

2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;

3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下房价

1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：

1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;

2、能提供稳定的收入支付本息的证明;

3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;

4、所购房屋产权所属真实可靠;

5、支付有关手续费。

十四、请律师

1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;

2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;

3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;

2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证：

1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;

2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;

3、向律师及中介代理行咨询;

4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;

2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

第四篇：二手房买卖合同几点注意事项(精)

依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践,一份有效的 二手房买卖合同中必须具备以下内容:

一、当事人的名称或姓名、住所:当事人填写的具体情况应确保真实准确, 双方对此均应进行必要的调查。

二、标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到:房屋 的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的 物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

三、价款:是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴 交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这 一约定。

四、履行期限、地点、方式:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的 期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合 同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次 付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额 等。

五、违约责任和解决争议的方式:明确双方当事人不履行自己在合同中约 定的义务时,所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉 讼。

六、合同生效、中止、终止或解除条款:双方在此约定合同生效或失效时 间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。

七、合同的变更与转让。

八、附件:说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的 补充协议的约定。

各位领导, 欢迎到临江乡粑铺新社区检查指导工作。这里精心制作了一些展 牌,是社区的情况介绍。右边我们可以看到一些大棚,这些是社区兴建设的 200余亩有

机蔬菜种植区。有机蔬菜种植区已争取落实了蔬菜大棚补贴资金 60余万 元,已建成 180平米的标准钢架大棚 150个。

领导们这边请——

各位领导, 我们现在看到的左手边是粑铺新社区的居民住宅楼, 住宅楼按每 户 368平方米的标准兴建,可容纳 30户居民入住,目前已全部建成交付;正前 方是正在兴建的“ 1+8”服务中心,社区服务中心占地面积 2500平方米,也是按 照“ 1+8”的模式设置公共服务设施;这几排搂房是以前进行村庄整治而统一规 划建设的村民自建楼, 这一块是社区的文化广场, 在广场上我们可以看到一个戏 台, 社区为了纪念建成一周年在这里开展了为期一周的戏曲展演, 戏台后面, 是 粑铺社区建设公司与华农专家合作建设的 100余亩小龙虾、泥鳅、鳝鱼等特色养 殖区, 社区走循环经济发展之路, 探索出有机肥—丝蚯蚓—泥鳅—有机肥—种植 蔬菜的现代生态农业低碳种养殖模式, 以此形成社区支柱产业。特别是被称作 “水 中人参” 的泥鳅, 在韩国市场上卖到了每斤人民币 218元的价格, 这里的农民原 来每亩 1000元左右的收成,按现在泥鳅一年二期来算,产值每亩已经达到 4.5万元。这个养殖区可安排就业人员 56人,大大提高了社区居民的经济收入。这里准备了一些社区的农业、渔业产品展示,领导们可以自由参观。粑铺新社区将逐渐建成一个以低碳生态农业为产业支撑, 以铁路货场带动物 流工业园建设, 以土地整理迁村腾地促村庄集并, 以公司市场化运作, 走可持续 发展之路的新型农村社区。

第五篇：二手房买卖合同按揭签约阅读版

二手房买卖合同

出卖方：______(简称甲方)身份证号码:________

代理人(中介方):彩虹城地产 注册号:44***98

法人代表:张恒翔 身份证号:5***033177

购买方：(简称乙方)____ 身份证号码：_______

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在惠州市惠阳区淡水人民六路中天彩虹城____单元___室拥有的私有(共有)房产住宅,按套转让.建筑面积为___平方米。（详见粤房地证字第C_________号）。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_____元/平方米，总价：人民币__________元整（大写：__________元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_________元整，作为购房定金.购房定金由甲方代理人代管监管并开收据一式三份,甲、乙双方和中介方各一份.第三条 付款时间与办法：

甲乙双方同意分批支付,以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款30%（含定金）人民币约________元整给甲方，剩余60%房款人民币约___________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。取得收件收据后,产证办理完毕支付最后10%房款约人民币____________元整.甲、乙双方约定，于_____年____月___日需办理完房地产交易中心过户手续，双方不得以其他理由推迟过户（非甲乙双方个人原因）。如任何一方借口推迟，视为违约，按第六条违约责任第1款执行。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起15天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将原有水电费、物业管理费等费用结清。

第五条 税费分担.本合同签订后_______日内，应向区房管部门申请办理该房屋的交易、权属登记手续，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费.经双方协商,房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税费分担情况: ______________________________________________________________________________________________________

第六条 违约责任

1、甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方不但购房定金归甲方所有,还另支付甲方该房屋成交价10%的违约金.若甲方中途违约，应书面通知乙方，甲方应在7日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，并自违约之日起7日内应向乙方支付该房屋成交价10%的违约金.2、违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费.3、如非买方责任,房屋最终无法成功过户的,经纪方退还中介服务费给买方.4、乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

5、甲方逾期交房的违约责任： 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。

6、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷、户口未迁入和无财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷及户口未迁出，由甲方承担全部责任，视甲方违约，按第六条违约责任第1款执行。甲方应在7日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，并自违约之日起7日内应向乙方支付该房屋成交价10%的违约金.7、如果申请不到贷款或者只批准部分贷款的情况，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购买方可以请求解除合同，应书面通知甲方，乙方不但购房定金归甲方所有,还另支付甲方该房屋成交价10%的违约金.中介方的委托费用不能退回.第七条 本合同主体

1.甲方是______________共____人，委托代理人张恒翔即甲方代表人。

2.乙方是________。

第八条 本合同一式四份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,银行一 份。本合同自甲、乙双方签订之日起生效.第九条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、或向惠阳区人民法院起诉的方式解决。

第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十一条 双方约定的其他事项：

房产交易过户完毕当天，房产证回执由中介方保管。

出卖方(甲方)：_______购买方(乙方)：__________

电话：__________电话：_____

中介方盖章法人代表： _________________

电话：_________________

中介方承办人姓名：__________性别：_______

身份证件号码：________________________

签约地点：______________

签约日期：_______年____月____日