第一篇：2012-03-11二手房买卖常见纠纷及风险防范(二)《共有房屋买卖——以夫妻一方出卖共有房屋为视角》
二手房买卖常见纠纷及其风险防范
（二）共有房屋买卖——以夫妻一方出卖共有房屋为视角
吴让军 北京市立方（广州）律师事务所
现实中，对于夫妻共有的房产，由于各种原因，有些登记在全部共有人即夫妻双方名下，有些仅登记在夫或妻一方名下。在该类房屋交易过程中，有些买受人只与夫或妻一方签订合同。实践中，经常遇到其他共有方以夫妻一方擅自处分共有财产为由，主张夫妻一方对外签订的合同无效，由此引发诸多纠纷。
一、法律分析
夫妻共同房产的登记和交易有种形式，容易发生纠纷的主要有以下情况：
1、房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人，夫妻一方与买受人签订房屋买卖合同。
对于这种情形，司法实践中争议不大，一般认为夫妻一方与第三 方签订房屋买卖合同为效力待定合同。即此时合同效力取决于夫妻中未参与签约一方的态度，在其不予追认的情况下，房屋买卖合同为无效合同，在其同意交易时，房屋买卖合同则归于有效。
认为上述房屋买卖合同为效力待定合同的主要依据在于：根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。据此规定，既然房屋为夫妻共同财产，在出卖（处分的一种形式）该房屋时，应当经共同共有人同意，共有一方擅自将房屋对外进行买卖属于无权处分行为。同时，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同方为有效，在未取得权利人追认的情况下，合同为应归于无效。
2、房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与买受人签订房屋买卖合同。
此种情形在日常交易中比较常见，也容易引发纠纷。对于此时房屋买卖合同的效力，司法实践中争议较大，主要有三种意见：
第一、房屋买卖合同效力待定。持此意见的人理由与上述第一种情形基本相同，其认为虽然房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，但房屋实质是夫妻双方共同共有的财产，根据《物权法》第九十七条及《合同法》第五十一条，处分共有财产必须全体共同共有人同意，否则构成无权处分，一方对外签订的合同效力待定。
第二、房屋买卖合同的效力取决于合同的履行情况：如果在合同签订之后，买受人支付了合理的市场价格并且已办理房屋过户手续的，无论夫妻中非登记一方是否提出异议，房屋买卖合同均有效；如果买受人支付了合理的市场价格，但双方尚未办理房屋过户手续的，则合同效力待定，如果夫妻中非登记一方对交易提出异议，合同则归于无效。
持此观点的人认为：虽登记权利人一方对外出售房屋构成无权处分，但如果买受人的行为符合善意取得的构成要件，出于保护交易安全的需要，应当保障买受人的合法权益。而根据《物权法》第一百零六条规定，买受人的行为如构成善意取得，需满足三个方面的条件：（1）受让人受让房屋时是善意的；（2）以合理的价格受让；
（三）已按法律规定办理了房屋的过户登记。上述情形中，受让人基于对房地产登记公示、公信的原则，与登记一方签订合同应推定为具有善意，只要交易价格合理并已完成交易，办理了过户登记，即可认为买受人的行为已构成善意取得，因此，应认定买卖合同有效。但如果房屋未办理完成过户登记，则不构成善意取得，夫妻中非登记权利人对交易提出异议时，应认定合同无效。
第三、房屋买卖合同有效。持此意见的人认为：房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，因此，登记权利人与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效。
笔者认为，此种情形下房屋买卖合同的效力判断涉及对无权处分和善意取得两种制度的理解。如果严格按照法律文义解释，《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得必须满足房产已经完成过户登记的条件，否则受让人不能善意取得房屋，相应的房屋买卖合同也会被认定为无效，即上述第二种意见。但如作此机械理解，会出现诸多矛盾之处：
（1）根据合同的基本理论，合同无效是自始无效，不会因为当事人的履行行为而发生效力的改变。显然，按照上述第二种意见，在其他条件相同的情况下，合同的效力取决于交易双方是否履行了过户登记这一履行行为，这明显违背合同无效的基本理论。同时，如果在买受人善意购买并已经支付了全部购房款项，但仅因为没有办理过户手续而判决合同无效，对买受一方也明显不公平。
（2）根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。分析上述第二种意见，是否办理房屋过户登记实质影响到合同的效力，按此理解，《物权法》第十五条及第一百零六条之间的规定似乎自相矛盾。
因此，尽管司法实践中，有不少法院按照上述第二种意见的思路对案件进行判决，但笔者更倾向于支持第三种意见。有三点理由：（1）从节省交易成本、鼓励交易的角度出发，应认定合同有效。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产。否则，将增加交易成本，不利于鼓励交易。
（2）从引导社会诚信角度出发，应认定合同有效。在买受人善意的情况下，还将无权处分规则适用于买卖合同，将会给出卖人恶意毁约提供不适当的“保护伞”，出卖人可能据此恶意毁约，不利于社会诚信的构建。（3）从价值选择角度出发，应当维护交易安全，认定合同有效。在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标，随意否定合同的效力，将不利于交易秩序的建立。
因此，笔者认为：如房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存有过错，如与出卖人夫妻双方关系密切，明知房屋为共有财产，或者与出卖人恶意串通，以明显低于市场价格进行购买等等，均可认定买受人不具有“善意”，在此情况下，则不宜认定合同有效。
二、风险防范建议
作为购房一方，进行房产交易的根本目的是为了最终获得房屋产权，但如果购房合同被认定为无效，将直接导致其无法实现购买目的。目前，大量二手房是夫妻共同财产，如购房者仅与一方签订购房合同，无疑将面临巨大的法律风险。为尽量避免事后因夫妻另一方不同意出售房屋或出卖方反悔而导致合同无效的法律风险，笔者建议：
第一、买受人在交易之前务必要到房管部门查阅交易房屋的登记簿，明确房产的登记权利人，确定交易对象。如果产权登记人为夫妻双方，务必要求夫妻双方均作为出卖方，同时参与交易和签署合同。
第二、如果明知房屋为共同财产，即使登记方只有一人，在签订 交易合同时也必须要求出售房屋的夫妻双方共同签字或要求签约的夫妻一方出具另一方的公证授权书，表明另一方也同意出售房屋。
第三、作为夫妻的共同财产，为避免在某些情况下被一方擅自转让，建议在房产登记过程中将夫妻双方均登记为产权人。
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第二篇：【实务参考】夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定？
【实务参考】夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定？
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2.《中华人民共和国物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释
（一）》第十八条
物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。第十九条
物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。4.《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。5.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。1.夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得--李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案
2.夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效——姜某某、黄某某诉张某某、黄某房屋权属纠纷案
本案要旨：夫妻一方将共同财产单方处分给第三人的情况下，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，其不能被认定为善意第三人，夫妻一方单方对该共同财产的处分无效。案号：（2005）鼓民一初字第324号、（2005）徐民一终字第1345号
3.夫妻一方擅自处分共有财产因受让方善意取得而有效--崔某诉仇某、孟某某、关某某买卖合同纠纷案
本案要旨：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，不应予以支持。
案号：（2006）昌民二初字第43号审理法院：吉林省吉林市昌邑区人民法院
（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。
（二）如何认定夫妻另一方是否同意从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释
（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版）
二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解
从物权法第一百零六条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：
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