第一篇：013二手房交易卖家违约 买家成功追讨双倍定金十万元
二手房交易卖家违约
买家成功追讨双倍定金十万元
【基本案情】
张某与谭某以及一家中介公司签订了一系列房屋买卖合同及补充协议。
2007年8月15日签订的《房地产买卖合同》约定：如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失。
2007年8月24日签订的《关于房地产买卖合同交易过程中的补充说明》约定：从下定日2007年8月15日算起三个月内（2007年11月15日之前），该套房屋出售手续必须全部办妥，买卖双方无条件提供卖房、购房所需的一切文件。
张某在签订合同之后依约履行了支付定金、备齐首期款、备好购买房屋所需的按揭担保和转按揭手续。但谭某在2007年8月15日至2007年11月15日为止的3个月内，未及时履行自己的合同义务。
张某决定委托广东格林律师事务所张旭锋律师代理诉讼，请求解除《房地产买卖合同》，要求谭某双倍返还定金十万元，并赔偿张某的损失四万余元。【被告辩称】
1、未及时履行合同义务是因担保公司在处理垫资赎楼问题上久拖不决且未达成效所致；
2、被告一直都愿意履行自己的合同义务。【张律师代理意见】
张律师主要代理意见：
1、被告违约已是既定事实；
2、无论被告是否有违约的主观意图，只要客观方面有违约的事实，就应当承担违约责任；
3、原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金。【法院判决】
一审：解除双方签订的《房地产买卖合同》，谭某向张某双倍返还定金十万元。
二审：维持原判。【律师点评】
1、我国《合同法》在违约责任归责原则上采取了严格责任原则（另称无过错责任原则）。除非有法定免责事由，否则违约者必须承担违约责任。守约者无须证明违约者主观上是否有过错，只要违约者违约既成事实，就应当承担违约责任。
2、张某与谭某以及中介公司签订的《房地产买卖合同》以及一系列补充协议，谭某除了与张某存在买卖合同关系之外，还与中介公司存在居间合同关系，如果谭某认为中介公司在履行居间合同过程中违法违规，应该另案向中介公司主张权利，与张某无涉。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2008年8月15日
第二篇：012交易房屋尚未大确权 卖家成功解除二手房买卖合同
交易房屋尚未大确权
卖家成功解除二手房买卖合同
【基本案情】
2007年7月，曲某与梁某经中介公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定：房屋交易价为1250000元，曲某交付该物业予梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天；付款方式：梁某于2007年7月25日前支付20000元作为定金，于交易过户当天支付350000元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接将880000元划入曲某银行账号作楼价余款；另约定：双方均知悉涉讼房屋未办理房产证，故须加快办理房产证，加快办证费用由被告支付，曲某须积极配合或提供有关资料办理房产证。2007年8月，曲某与梁某签订《房屋买卖补充协议》，约定：曲某同意在收到梁某支付购房款200000元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。
梁某支付20万元购房款后，曲某将涉讼房产交付梁某入住使用，然而，梁某入住使用之后，却怠于履行加快办证义务，致使房产无法交易过户，曲某迟迟不能取得余下购房款。
曲某决定委托律师代理诉讼，诉请：
1、要求解除双方的房屋买卖合同关系；
2、梁某退回涉讼物业给曲某。
【被告辩称】
1、合同可以继续履行，曲某没有提供证据证明不可以办理房产证；
2、梁某已按约支付了加快办证费用，且现加快办证时机尚未发生，梁某不存在迟延履行的违约行为。【律师代理意见】
律师的主要代理意见包含以下几点：
1、《房屋买卖合同》合法有效，双方应恪守履行；
2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方；
3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现，属根本违约；
4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记（大确权），二手房交易客观上无法继续进行，《房屋买卖合同》应予以解除。
【法院判决】
一审：解除双方的房屋买卖合同，梁某将物业交回曲某。二审：维持原判。
【律师点评】
1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，合同并非必然无效。
2、诉讼过程中，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，法官可依法行使释明权。
3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易，因该交易客观上无法继续进行，二手房交易的任何一方均有权向法院请求解除该二手房买卖合同。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2008年8月15日
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