第一篇：“二手房”主体结构不符合现行建筑规范,能否主张解除购房合同？
“二手房”主体结构不符合现行建筑规范，能否主张解除购房
合同？
一、案件焦点
“二手房”主体结构不符合现行建筑规范，存在安全隐患，出卖人拒绝修复，买受人能否以此请求解除购房合同？
二、诉辩主张
原告诉称：原告经中介公司介绍和被告签订了《房地产买卖合同》，购买位于广州市越秀区白云路69号302房，建筑面积为76.95平方米，并一次性支付定金人民币4万元给被告。合同签订后得知，涉案房屋质量较差。楼面看起来也并非房产证上记载的钢筋混凝土结构，只是在墙上另外加装“角铁”作为承重梁，整个楼面没有钢筋混凝土承重梁，房产证上注明“钢筋混凝土结构”的房子居然是用生锈的角铁作为支撑，角铁仅仅是压在薄薄的外墙(12厘米)上面，长约14米的楼板中间居然没有一根柱子或者一条横梁。更为严重的是，如此单薄的承重墙除了承担整块楼板外，还支撑了楼顶上约20平方米的违章建筑，涉案房屋存在严重的质量问题和安全隐患。原告发现房子存在的质量问题后，要求被告对此进行说明并对房屋安全性能进行鉴定，但均遭其拒绝，被告的行为已经构成了根本违约。
被告林X红辩称：原告于2014年2月某日到中介处声称由于房子质量问题所以不想购买了。原告没有证据证实其第二项诉讼请求与本案的关联，也没有证据证明其实际损失。本案是由于原告违约在先，被告没有义务为原告对房屋进行鉴定，在签约的时候，原告现场看过房屋，原告对房子很满意，当时只是希望被告降低价格，被告不同意后来原告找到中介表示很喜欢涉案房屋，希望被告出售给他，原告声称房屋质量存在问题不是事实，在合同中已经很明确的约定了是按照房屋现状、按套出售给原告，原告之前也详细考察过房屋，并没有表示异议，现在原告以房屋质量为由，是不想承担违约责任的借口而已。被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
三、本案事实
广州越秀区人民法院审理查明：坐落在广州市越秀区白云路69号302房，面积76.95平方米，属于被告林X红个人所有。2013年12月31日，原告(买方)、被告(卖方)经中介方介绍签订了《房地产买卖合同》，约定：......该物业是以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；该物业总楼价149万元。另约定：定金：2万元，买方须在2013年12月31日支付给卖方。定金余款：2万元，买方须在2013年12月31日前支付给卖方等。原告于2013年12月31日向被告支付了4万元定金。（合同对违约责任等也有约定，限于篇幅，略述）。另外，原告在签订前述《房地产买卖合同》之前曾经到现场查看过涉案房屋。
审理中，法院依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：“……③该房屋是混合结构,不属于钢筋混凝土结构；④该房屋现浇板与柱、梁交接处等面位来增元余约来，也没有多条传力这径；不是关键传力部位未增设冗余约束,也没有多条传力途径,不满足……之规定;该房屋部分墙体未加设构造柱,不满足......之规定；⑥承重砖墙的厚度为120mm厚不符合…….要求。综上所述：广州市越秀区白云路69号302房主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患，”本院向鉴定公司发函咨询，要求该公司就涉案房屋是否为危房，即是否因为质量问题严重影响正常居住使用，是否能够通过采取一定补救措施消除安全隐忠等出具补充鉴定意见，该公司回复称：该房屋现时的质量问题影响了正常居住使用，可以通过采取措施消除安全隐患；处理建议如下：1.对以角钢、钢梁作为支撑体系的现浇板下方增设承重砖墙或钢筋混凝土柱，增加房屋的整体刚度及稳定性；2.在现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位增加冗余约束；具体修复加固方案应聘请有资质的加固单位完成等，质证过程中，鉴定公司称鉴定结论为房屋存在安全隐患，但无法鉴定出具体的安全隐惠系数，其对正常居住和使用有一定影响，但无法判断影响的具体程度；至于消除隐惠的改建措施所需花费，需要另行委托专业评估公司才能得知。
四、法院判决情况
越秀区法院认为：首先，涉案房屋存在着“现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束，也没有多条传力途径”、“房屋部分墙体未加设构造柱”、“承重砖墙厚度为120m厚”等不符合相关规范的情形，房屋“主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患，对正常居住和使用有一定影响。且这种由于主体结构和承重砖墙不符合现行规范导致的安全隐患具有不确定性，原告作为买受人，不应当承担不确定安全隐惠带来的居住使用风险。
第二，经鉴定涉案房屋并非房地产权证上所登记的钢筋混凝土结构而属于混合结构，这对房屋的居住使用功能以及房屋未来市场价值升值空间可能有一定影响，原告对涉案房屋的结构客观上存在误解。第三、虽然涉案房屋可以通过一定的措施进行加固，但是根据前述鉴定机构的处理建议，需要对以角钢、钢梁作为支掉体系的现浇板下方增设承重砖墙或钢筋混凝土柱，增加房屋的整体刚度及稳定性，以及在现浇板与柱、梁交接处等关健传力部位增加冗余约束，相关加固工程的投入可能不菲，原告作为一名普通购房者，对于房屋结构及质量安全存在的问题不可能在签订合同时完全清晰预见。在被告明确拒绝进行加固和修缮的情形下，原告并无法定义务对尚未交付的房屋进行加固修缮。
最后，从合同的履行情况来看，虽然涉案买卖合同已经签订成立生效并交付定金，但是原告尚未支付房价款，被告也未将房屋交付给原告使用，更没有办理产权交易过户登记手续，合同的主要内容均未得到履行，在经鉴定房屋存在安全隐患而被告明确拒绝加固修缮的情况下，如果继续履行合同，势必额外加重原告的经济负担或引起新的纠纷。
至于房屋质量安全鉴定费用的负担问题，首先，由于原告曾经多次查看房屋现状，其对房屋现状应当具有一定的了解，在其正常预见范围内的房屋质量风险应当由其自负担。其次，原告并没有提供证据证明被告在签订合同过程中存在故意隐瞒有关事实的行为，被告不应当对多年前建设且获得房地产权证的房屋因其不符合现行相关建筑规范而向原告承担相关民事责任。另外，经鉴定涉案房屋并不存在严重影响正常居住使用等导致原告签订合同目的根本无法实现的情形，也没有证据证明被告存在其他违约情形。因此，原告要求被告承担房屋质量安全鉴定费用的诉请，依据不足，不子支持，房屋质量安全鉴定费用应当由原告自行负担。
因此，判决：
一、原告苏少申与被告林小红2013年12月31日签订的《房地产买卖合同》(No:0000554)自本判决发生法律效力之日即日解除；
二、被告林小红自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告苏少申返还定金40000元；
三、驳回原告苏少申其他诉讼请求。
五、解说 木案主要涉及以下两个问题：
1、房屋存在质量问题但并不严重影响正常居住使用功能，买受人要求解除合同是否应当得到支持。
本案是一起典型的“二手房”买卖合同纠纷。在我国特定语境环境下，“二手房”并不属于严格意义上的“商品房”。关于“二手房”质量纠纷，并不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》有关规定，而只能依照《合同法》等中关于买卖合同的相关规定进行审查。
首先，房屋主体结构存在的质量问题和安全隐患属于比较专业性的问题，对于一个普通购房者而言，不可能在查看房屋及签订合同的过程中能够完全预见得到，对于其不可能完全预见的风险和质量问题，不应当要求原告对此完全负有责任。其次，住房是一个公民及家庭安身立命之所，对买受人而言，房屋质量的重要性不言而喻，此点上，无论是“一手房”、预售的商品房还是二手房”并没有什么本质不同。因此,《最高人民法院关击审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条虽然是就商品房质量问题作出的规定，但其精神可以作为本案审查的重要参考。
原告购买房屋的目的是用来居住使用，尽管鉴定结论并没有显示房屋存在的质量问题严重影响居住使用功能。但是，涉案房屋主体结构存在不合规范的问题，根据《建筑法》第六条第一款的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑物的主体机构是指建筑中能够承受作用的平面或空间体系，其必须具备足够的强度、刚度、稳定性，以承重建筑物上的各种荷载。因此，建筑物的主体结构是建筑物的重要组成部分，主体结构直接影响建筑物的耐久年限、安全和使用功能。涉案房屋为3层建筑，应当属于一般的民用建筑，其使用寿命应当达到民用建筑的级耐久年限。主体机构存在质量问题，势必影响其耐久年限以及居住使用安全。
作为“二手房”，涉案房屋已经办理产权登记手续，其当初的竣工验收资料、质量验收资料由于时间久远无法提供，这种情形下，经依法委托有资质的专业鉴定机构作出的鉴定结论可以作为房屋质量参考依据。而据鉴定结论可知，房屋主体结构存在着现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束、部分墙体未加设构造柱、承重砖墙厚度过薄等质量问题，导致房屋存在不确定的安全隐患，影响房屋的安全和居住使用功能。如前所述，买受人不应当对超出其注意、预见范围之外的房屋主体结构质量问题承担法律责任，而且本案中房屋并没有交付使用也没有办理过户登记，被告作为出卖人，其有义务对房屋主体结构进行加固修缮。经本院释明和原告要求后，被告仍然拒绝对房屋进行加固修缮或折价。综合以上原因，并鉴于合同主要内突均未履行，最终判令解除房屋买卖合同而不是继续履行更加公平，也有利于纠纷的最终解决。
2、被告是否需要向原告承担违约赔偿责任
由于经过鉴定明确得知房屋虽然存在质量问题和安全隐患，但并没有证据证明达到严重影响居住使用的程度，涉案房屋作为二手房，早在十多年前就已经依法办理了房产证，房屋的质量问题对居住使用有影响但无法鉴定出具体的影响程度，即没有证据证明房屋质量问题严重影响居住使用，因此，并未达到合同目的无法实现的程度。
其次，出于楼龄老，客观上存在着相关建筑规范的变化。根据法不朔及既往的原则，对于多年前建设完成并办理产权登记手续的房屋，不应当以现行建筑规范要求被告据此向原告承担违约赔偿责任。
第三，“二手房”本身多是具有一定年代的老房子，建设年代的规范标准与现在的标准存在很大不同，很多还属于房改房、合作建房以及自建房，由于历史原因，很多时候在建设过程中并没有严格规范的建筑规范。这是基本社会生活常识，作为买家，在签订合间之前自然应当有所了解，相应质量风险应当有所预知。如果一味以现行建筑规范严格要求“二手房”的出卖人承担质量担保责任，达不到现行建筑规范要求就要承担违约赔偿责任的，对出卖人苛以的责任明显偏重，也不利于建立良好健康的“二手房”交易市场秩序。至于本案中涉案房屋结构并未达到房产证上登记的“钢筋混凝土结构”标准要求。由于涉案房屋是'二手房”，原告作为买受人在签订购房合同之前已经实地查看了房屋，对房屋的现状有所了解。房产证上登记的“钢筋混凝土结构”并未达到现行标准要求。但没有证据证明作为出卖人的被告对此存在过错或者故意欺瞞，因此，虽然原告对房屋结构客观上存在误解，但被告对此并无过错，不应当因此对原告承担违约赔偿责任。
综上，本案鉴定费用，不宜由被告负担，而属于原告应当预见到的风险范围内的责任，由其自行负担。
对于本案判决结果，原、被告双方均表示比较满意，较为妥善的解决了双方之间的纠纷。
第二篇：建设工程施工合同解除后能否主张违约责任
建设工程施工合同解除后能否主张违约责任
关于建设工程施工合同解除与违约条款的适用问题存在两种观点，否定说认为合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。肯定说认为当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为的处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。我们认为，除当事人另有约定外，解除合同后仍可主张违约责任。理由如下：（1）《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约金条款可以解释为“其他补救措施”而与解除权并存。结合《合同法》第98条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故解除合同与违约金条款可以并存。（2）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第114条第2款的规定处理。《合同法》第174条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。建设工程施工合同和承揽合同对此没有规定，故亦可参照适用买卖合同的规定。（3）2013年《建设工程施工合同（示范文本）》在发包人违约解除合同和承包人违约解除合同的后果均规定了应支付违约金，在专用条款没有特别规定的情形下，两者可以并存。
第三篇：解析关于房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同
关于房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同
关于房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同
作者
陈雪彦
近来由于房贷新政策的出台，改变了二套房、三套房的认定标准，提高了首付比例。一时间，商品房买卖合同纠纷在中华大地上以迅雷不及掩耳之势，铺天盖地地袭来，致使很多开发商、购房者一时措手不及。诉状如雪片一般飞进法院，开发商起诉购房者要求承担违约责任，购房者起诉开发商要求解除购房合同退还定金，双方可谓纷纷扰扰、莫衷一是。为解决这个问题，本文依据法律的相关规定对房贷新政策下的商品房买卖合同纠纷的法律适用问题展开论述。
房贷新政策导致产生诸多商品房买卖合同纠纷的根源在于，新政策改变了二套房、三套房的认定标准，致使很多原来认定为一套房、二套房的房屋，现在沦为二套房、三套房，同时新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成购房者无法按原计划获得充足的银行贷款，而另一方面，与开发商之间的购房合同已签订，定金已支付，无法获得充足的银行贷款，就意味着无法按照购房合同来履行买方义务，按合同约定需承担定金责任，购房者作为交付定金的一方将无权要求返还定金。
面对开发商的起诉，购房者提出了以“不可抗力”和“情势变更”为主要理由的抗辩。一些购房者也主动起诉要求以“不可抗力”和“情势变更”为由解除合同，返还定金。下面笔者将分别阐述“不可抗力”和“情势变更”的理由是否成立，及如何操作。
《合同法》将不可抗力规定为行使合同解除权的法定事由，一旦发生不可抗力，合同双方均有权主张解除合同，而不用承担违约责任。那么，什么是不可抗力呢?《民法通则》第一百五十三条把不可抗力规定为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，《合同法》第一百一十七条第二款规定，“因不可抗力不能履行合同的，1
根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。构成不可抗力必须具备以下要件：
1.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的,该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识,那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。二是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件,如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。
2.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。
根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策进行一个法律分析。很多人认为，国家打压房价，抑制房价投机是必然趋势，政府有关部门也多次声明要抑制房价过快增长，因此房贷新政策是可以预见的。对于这个问题，笔者持不同意见。首先，政府是否出台打压房价的政策，只是一种可能性，是一种不确定的状态。我们都知道社会上风传的很多政府举措，并非最后都形成规范性文件，有很多在热度过后，就销声匿迹，更何况年初北京市长在北京市政协会座谈会上还说不用政策手段打压房价，在这种情况下，一般的购房者，并不能准确把握政策动向，如何能正确预测出政府会出台打压房价的新政?其次，就算政府要出台新政，那么会是多长时间后，三个月、六个月、还是一年两年?可见时间是不确定的。而购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在很短的时间内就能办理完按揭贷款手续，购房者有什么能力和义务去预见什么时间内会出台新政?再次，作为打压房价的手段，政府可以选择的措施有提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例，对房产交易条件进行严格限制等方式。多种方式中，除了提高首付比例外，其他措施对购房者获得银行的按揭贷款影响并不大，购房者有什么能力和义务要预测到政府恰好会采取提高首付比例的措施?以上三种情形总结起来就是是否颁布，何
时颁布，采取何种措施。这三个不确定因素远远超过一般正常人的预见能力，因而房贷新政的出台不应该由购房者来承担应该预见的责任，房贷新政策应属于不可预见的内容。
满足了不可预见的条件，接下来我们要看这个风险是否属于不可控制。由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。造成购房合同无法履行的困难在于，提高首付比例后造成购房者资金不足，如果这个时候，开发商能为购房者解决资金渠道的问题，比如说通过担保公司的担保由他方来补足资金缺口，那购房合同就可以正常履行，这种情况下，新政就属于可以控制的范围，因而不成为不可抗力。但因为在购房合同中，开发商并不承担为购房者提供购房资金的义务，如果开发商没有替购房者提供可提供资金支持的第三方，购房者有没有义务自己寻找资金来完成对合同的履行呢?根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者没有按照购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因此，即使新政的出现导致购房资金出现缺口，购房者仍然可能通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务。因此新政的出现虽然满足不可预见的条件，却并不满足不可控制的条件，虽然属于不能避免，但并非不可克服，因此不能成为不可抗力。
由于房贷新政不能成为不可抗力，所以购房者以不可抗力进行抗辩或者主张解除购房合同，将很难得到法院的支持。
接下来我们再看一下什么是情势变更。情势变更是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变异，致使合同履行异常艰难或合同目的落空。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。
由于情事变更原则是基于维护社会实质正义的衡平立场，允许法律凌驾于合同当事人的自主意识之上，出于防止合同当事人因缔约时所无法预料且无法控制的社会变故，而获取不当利益或遭受意外损失的明显违反一般公正观念的情况发生，主动介入和干预合同关系。因此，法律对情事变更原则的适用规定了严格的条件。
第一，情事变更是订约时当事人不可预见的。如果订约时当事人预见将来要发生某种情事变更，而当事人仍以现在的客观情况为基础订约的，表明该当事人愿意承担风险，而无理由主张情事变更。如果当事人应当预见将
要发生情事变更而未预见，说明其主观上具有过错，也不应适用情事变更原则，但对于有些发生几率很低的情况，如飞机失事，尽管当事人订约时会预见到这些情况可能发生，但仍应作为情事变更对待。如果合同双方当事人之间，一方预见而另一方没有预见，则应区分善意与恶意等不同情况，对善意的没有预见的当事人应允许其主张情事变更
第二，情事变更事实的出现不可归责于双方当事人。不可归责于双方当事人是指当事人对情事的变更无法预见和控制，双方当事人对于情事变更事实的出现在主观上没有过错。如国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或金融动荡等。如果情事变更可归责于当事人，则当事人自应负担其风险或承担违约责任，不发生适用情事变更原则问题，至于不可归责于当事人的情事变更的范围，既包括不可抗力，也包括意外事件和其它非当事人所能预见的事件。
第三，因情事变更使原合同的履行显失公平。情事变更发生后，通常造成了当事人之间的利益失衡。如果继续按原合同规定履行义务，将会对当事人明显有失公平，从而会违背诚实信用原则。在理解显失公平时应当注意三点：其一，显失公平的出现必须是因情事变更产生的，而不是因其它原因造成的。其二，合同履行显失公平是指双方当事人利益严重失衡，表现为履行过于艰难或必须付出高昂的代价。如果情事变更对双方当事人之间的利益关系影响轻微，则不应主张适用。其三，决定公平与否的时间应以债务人履行债务的时间为准，而不能以其它任何时间为标准。
第四，必须有情事变更的客观事实。这种客观事实的出现和存在是适用情事变更原则的前提。这种客观事实是指合同订立时作为该合同赖以成立的基础的客观情况发生了异常变动。该变动既可以是交易或经济情况的变化，也可以是非经济事实的变化，如发生了不可抗力或意外事件，国家经济政策进行重大调整，货币严重贬值、价格大幅度上涨等。在实践中判断情事是否发生变更，应以法律行为基础是否丧失、当事人目的能否实现、是否造成对价关系障碍等因素为具体标准。
第五，情事变更必须发生在合同成立后履行终止前。这项原则确立的目的在于对合同关系建立基础发生异变而给合同当事人造成的不公平处境予以法律救济。如果情事变更的事实在订约以前发生，则合同是在已发生变化了的客观情况的基础上订立的，无适用情事变更原则的必要。如果在订约时已发生情事变更，受不利影响的当事
人仍以变化前的客观情况为基础订约，则表明其自愿承担风险与不利后果，对其没有必要加以保护。此时若受不利影响的当事人确实不知已发生的情事变更，则可依重大误解制度加以解决。如果在合同履行完毕以后发生情事变更，则因合同关系已不存在，对双方的利益不产生任何影响，也就没有必要适用情事变更原则。但是，如果债务人迟延履行债务，并在迟延期内发生情事变更，从制裁违约债务人的角度出发，应不许其以情事变更原则主张免责。如果合同订立后履行终止前发生情事变更，当事人确不知情或者知情而未主张，为尽快稳定法律关系，只要当事人如约履行合同并致其效力消灭，也不应再允许情事变更原则的适用。
近年来受金融风暴和次贷危机的影响，国内以情势变更为由要求解除合同的纠纷呈直线上升趋势，在这样的背景下，最高人民法院对情势变更原则的适用进行了相应的规范。为了更好地了解情势变更原则，以下就最高人民法院对情势变更原则的适用规定进行部分列举：
最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知中规定，“对于《合同法解释二》第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。
最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见规定：
一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系
1.当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
2.人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险
存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。
3.人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
4.在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同;重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
根据情势变更的定义和相关法律规定以及前面对不可抗力的分析，我们可以看出，房贷新政满足了不可预见，非不可抗力，满足了非商业风险，也满足了继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的这几个条件，似乎可以适用情势变更来解决，但从程序上来说，最高人民法院规定的情势变更至少也需要高级人民法院的审核才能适用则成为最大障碍，一般情况下会很难获得通过。如果是已签订购房合同的情况下，购房者很可能需要承担违约责任。
而对于只交付了定金，未签订购房合同的情况下，依照《商品房买卖合同解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，购房者可以以此为由主张开发商返还定金，法院应予支持。
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