上海城巧克力公寓C座可行性研究报告(二)

第一篇：上海城巧克力公寓C座可行性研究报告(二)

上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

新疆上海城投资开发有限公司

上海城巧克力公寓C座

可行性研究报告

新疆上海城投资开发有限公司

2016年12月

上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

目 录

1.概述.................................................................................................2.区域周边环境分析.........................................................................3.区位市场分析.................................................................................4.市场定位及项目评估.....................................................................5 可行性研究结论..............................................................................上海城巧克力可行性研究报告 上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

1.概述

1.1 项目名称

上海城巧克力公寓C座

1.2 项目位置

项目地理位置

项目位处北环路以南，上海城北门；北环路与达达木图乡出口交汇处，项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一；

1.3 基地现状

该项目位于伊宁市二类用地区，是较理想的商业、办公、住宅区，交通方便，基础设施、生活配套设施齐全，周边已形成以世博苑9号商业楼、12号商业楼，巧克力公寓A座、巧克力公寓B座为中心的商业群，繁华程度较高。

具体如下：

1、交通条件：项目位于伊宁市城乡结合处，城市主干道北环路南侧，有10路、201路公交车通过。距伊宁市长途汽车站约3公里，距火车站约2公里，距飞机场10公里。道路条件较好。

2、基础设施：本项目红线外达到六通一平（路通、上水、下水、供暖、供电、通讯，场地平整），红线内供电、供水、通迅等条件良好，宗地平整，上海城巧克力可行性研究报告 可满足施工要求。

3、公共配套设施

学校:实验幼儿园、伊宁市第八小学、伊顿幼儿园、伊宁市第六中学、农四师第一中学、伊宁市第二十三小学、伊犁师范学院

医院：伊犁州妇幼保健站

商业区：合作区菜市场、合作区商业步行街、新世界建材市场、亚中批发市场、火车站

银行：工行、农行、建行、农村信用合作社、国家开发银行

该规划用地均在上述公共服务设施合理服务半径内，为小区内居民提供了便利条件。

1.4 项目用地性质及使用年限

商业用地，用地使用权类型为国有土地使用权有偿出让，已签定土地出让合同，已办理土地使用证。

1.5 项目法人与经营管理

新疆上海城投资开发有限公司，于2003年由上海中汇投资发展总公司、上海巨洋置业有限公司联合共同投资成立，后经股权转让的形式进行了股权改制，伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司通过股权转让的形式对上海城控股。2010年7月底完成股权收购，上海城投资开发公司以崭新的面貌展现在伊宁市民面前。

公司注册资金陆仟万元人民币,具有房地产开发二级资质,现有员工28人,大中专以上学历人员占85%,专业技术人员12人。

上海城巧克力可行性研究报告 上海城总投资约10 亿元，规划建设总规模近50 万平方米，其中住宅面积约 34万平方米，大型商业区建设约 16万平方米以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着，徐汇苑、黄浦苑、浦东新区一期以及在建的“世博苑”独具风格，各有千秋。

上海城以“为城市增添活力，让居住改变生活”作为企业宗旨。以“一切为了客户”作为服务理念。将“成为区域商业地产开发的领跑者”作为企业愿景而不懈努力。在注重开发项目的同时不忘企业文化建设，团结广大员工极积进取，注重企业的可持续发展，勇于探索，拓宽经营领域，发展规模经济，不断构筑企业核心竞争力。

上海城在发展过程中本着高度的社会责任感，在建设过程中本着“为城市增添活力，让居住改变生活”的经营理念。居住环境的不断改善、物业服务品质的不断拉升，使人们的生活与城市间更加贴近与和谐，积极与幸福；同时房产开发和商业地产的结合，使上海城充满了生命力、动感与活力，其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。

未来任重道远，上海城投资有限公司还将继续努力，不断拼搏进取，建立一个以商业零售业和房地产业相结合的产业发展平台，利用市场需求管理能力和产业运作能力的核心竞争力吸引商业品牌资源和集成房地产价值链资源，成功制造商圈。通过战略联盟不断拓展企业的发展空间和资源，逐渐实现商业地产开发的转型。以创新精神顺应日益提高的市场需求，力求更大更强。

法定代表人：范旭东

公司地址：伊宁市解放西路380号

上海城巧克力可行性研究报告 2.区域周边环境分析

2.1 国民生产总值：截止2013年岁末，伊宁市全市实现生产总值164亿元，较上年增长16%，其中第三产业占113.2亿元，占69%。按全市常住人口计算，人均GDP达到31813元（折合5218美元），较上年增长13%。伊宁市目前主体经济为第三产业，而三产的重心为房地产开发行业，通过对近年本市宏观数据分析本地三产近年呈现持续增长的状态，未来将保持持续增长态势。

2.2 区域消费情况：2013年,伊宁市居民消费价格总指数（CPI）103.5,较上年下降0.2个百分点。全市服务项目价格指数100.2，下降1.1个百分点。商品零售价格指数103.5，与上年持平。

2.3 人口分布：据公安部门统计，全市年末总人口535668人，较上年增长3.9%；常住人口522378人，增长2.7%。其中非农业人口354539人，增长2.8%；农业人口167839人，增长2.5%；男性268039人，女性267629人，男女性别比例为1.002：1。全市出生人数10080人，死亡人数它1976人；迁入18093人，迁出12400人。暂住人口53451人。全市人口出生率9.3‰，死亡率1.6‰；自然增长率7.7‰。全市出生人口政策符合率为99.9%。2.4 经济分布

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根据伊宁市城市建设情况观察，伊宁市一方面大力发展本市基础设施的完善，一面扩大伊宁市周边工业及商业基础设施建设。伊宁市作为丝绸之路经济带西段的门户位置，丝绸之路申遗成功后将为本市旅游经济及能源经济带来巨大的飞跃，持续的能源战略将有效的推动本地的就业提升、资金涌入、旅游经济的飞跃将为本地的经济增长带来更多机遇。

一个城市的工业化率将直接影响到区域经济的发展，伊宁市未来的城市发展将以能源工业为导向的能源工业城市，工业化率将由目前的4.2增至6左右，工业的快速增长一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也会增加本地的就业率及引进外来高素质人口的增加。

3.伊宁市投资环境 3.1 区域简介

伊宁市是新疆维吾尔自治区副省级自治州伊犁哈萨克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗称“花城”。2010年5月伊宁市被南方报业集团旗下的南方人物周刊评选为中国十座宜居中小城市之一。2008年伊宁市所在的伊犁河谷被中国国家地理评选为中国十大新天府，紧随成都平原和台湾嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座谈会[1]上，国家提出了成立霍尔果斯特殊经济开发区，在特殊经济开发区的划定中，伊宁市所属的边境经济合作区被划入霍尔果斯特殊

上海城巧克力可行性研究报告 经济开发区，成为霍尔果斯特殊经济开发区的重要组成部分，而伊宁市也被国家和自治区定为向西开放的门户城市和天山北坡经济带西部中心城市。为了满足伊宁进一步的发展，州政府和市政府提出打造“百万人口级城市”和“大伊宁”战略。

2012年6月28日，《国务院关于同意将新疆维吾尔自治区伊宁市列为国家历史文化名城的批复》（国函〔2012〕64号）决定，将伊宁市列为国家历史文化名城。

伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、经济、文化、交通中心。位于新疆维吾尔自治区西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距乌鲁木齐市公路里程702千米。东与伊宁县相邻，南与察布查尔锡伯自治县相接，西北与霍城县相依。地势北高南低，北部为科古琴山，南部为伊犁河冲积平原。伊犁河沿市区南侧流过。属温带亚干旱气 候，气候冬季温暖，夏季凉爽。年均气温8.4℃，年均降水297毫米。全市总面积675.5平方公里，市辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。截止2012年底，辖区常驻人口54万人，流动人口约10万，有哈萨克、汉、维、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等35个民族。伊宁市是祖国西部边陲的一座花园城市，2005年被评为“中国优秀旅游城市”，2009被建设部评选为“中国园林城市”，并同成都一起被评为“中国十大新天府”。她北倚天山雪峰，南临悠然西去的伊犁河，四周是美丽的西部大地，－望无际的草原和神秘的森林。市内既有宽敞大道和现代建筑群，又有小巷深处绿荫流水的少数民族人家，比较出名的景区有阿拉木图亚风情园、城市海景乐园、汉家公主纪念馆、民族英雄林则徐纪念馆、伊犁河大桥、拜图拉清真寺、伊宁回族大寺、维吾尔民居一条街、汉宾乡果园八角凉亭等，以及遍布周围的雪岭冰川、高山湖泊、森林公园、草原毡房，都是旅游观光、度假休闲的好去处

上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市地处伊犁河谷中心，临近霍尔果斯（霍尔果斯口岸已成为西部地区最大的公路口岸，年过货能力200多万吨，过境人数300万人次）、都拉塔、木扎尔特三个一类口岸（其中伊宁市距霍尔果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈萨克斯坦重要城市，也是中亚五国政治、经济、文化中心的阿拉木图市486公里），自古以来就是祖国内地与中亚、西亚的交通咽喉和商贸集散地，扼东西交通之要冲。1992年被中央确定为沿边开放城市，是祖国西部最大的沿边开放城市，是新亚欧大陆桥西部桥头堡和连接中亚的重要枢纽，是向西开放的主要门户。

伊宁市辖8个街道、1个镇、8个乡：萨依布依街道、墩买里街道、伊犁河路街道、喀赞其街道、都来提巴格街道、琼库勒克街道、艾兰木巴格街道、解放路街道、巴彦岱镇、英也尔乡、汉宾乡、塔什库勒克乡、哈尔墩乡、托格拉克乡、克伯克于孜乡、潘津乡、达达木图乡。

市境内有：伊犁州原种场、伊宁市园艺场、农四师良繁场。市人民政府驻新华西路。

改革开放以来，伊宁市不断突破过去那种传统单一的经营格局，一个以农畜产品深加工、精加工为主体，以毛皮、肉食、粮油、亚麻加工和果蔬贮藏力口工为重点的现代工业体系正在形成。发挥得天独厚的地缘优势，迅速形成以市区为中心，连接霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个国际贸易口岸的辐射网，现代化立体交通网络和通信信息网络也已形成，为国际国内的各种商务活动创造了条件。投资35亿元的奎屯一赛里木湖高等级公路已于二零零五年建成通车，精河—伊宁—霍尔果斯铁路已在国家计委立项，也将于今年建成通车。到那时，多年来制约伊犁经济发展的交通问题将成为历史，伊犁经济将产生突飞猛进的发展。

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3.2 伊宁市2016年上半年市场分析

一、房地产开发投资与新开工面积

伊宁市1-6月完成房地产开发投资184640万元，比去年同期（85804万元）增长115%。房地产新开工面积109.4万平方米，比去年同期（78.1万平方米）增长40%。

二、房屋销售面积及区域分布

伊宁市6月商品房销售17.19万平方米、1433套（不包括政策性房屋），比去年同期（6.51万平方米、585套）分别增长164%、145%；其中：住宅销售14.96万平方米、1258套，比去年同期（5.79万平方米、525套）分别增长158、140%；（注：数据来源，以商品房合同备案面积为准）。实现商品房销售总额8.76亿元，比去年同期（2.23亿元）增长293%。

从6月商品房销售面积（不包括政策性房屋）区域分布来看，西城区片区销售6.39万平方米，占总面积的37%；主城区片区9.55万平方米，占总面积的56%；东城区片区0.19万平方米，占总面积的1%；伊犁河景观带片区0.88万平方米，占总面积的5%，南岸新区片区0.18万平方米，占总面积的1%。

伊宁市1-6月累计商品房销售73.19万平方米、6644套（不包括政策性房屋），比去年同期（43.62万平方米、4161套）分别增长68%、60%。其中：住宅销售62.89万平方米、5598套，比去年同期（38.73万平方米、3617套）分别增长62%、54%。实现商品房销售总额30.56亿元，较去年同期（14.01亿元）增长118%。

从1-6月已销售面积区域分布来看（不包括政策性房屋），西城区片区销售

上海城巧克力可行性研究报告 33.22万平方米，占总面积的45%；主城区片区26.66万平方米，占总面积的37%；东城区片区3.94万平方米，占总面积的5%；伊犁河景观带片区5.47万平方米，占总面积的8%，南岸新区片区3.9万平方米，占总面积的5%。

1-6月政策性房屋销售面积32.33万平方米，2944套；其中：统建房销售32.31万平方米，2992套；集资建房销售0.02万平方米，2套；

6月政策性房屋销售面积3.81万平方米，347套；其中：住宅销售3.78万平方米、339套。

(注：政策性房屋是指中苑、东苑、北苑统建房剩余房源以商品房开发模式进行运作的房屋及限价商品房、经济适用房等类型的房屋。下同)

三、批准预售面积

6月伊宁市商品房批准预售面积34.26万平方米（不包括政策性房屋）；商品住房批准预售面积19.1万平方米，商业面积14.30万平方米，车库面积0.27万平方米，仓储面积0.59万平方米。

1-6月商品房累计批准预售面积92.24万平方米（不包括政策性房屋），较去年同期（31.7万平方米）增长191%。其中：商品住房批准预售面积55.55万平方米、5258套，较去年同期（23.99万平方米、2207套）分别增长132%、138%；商业面积33.23万平方米；车库面积2.87万平方米，仓储面积0.59万平方米。6月伊宁市政策性房屋批准预售面积无。

1-6月政策性房屋批准预售面积22.60万平方米；住房批准预售面积22.24万平方米、2306套，商业面积0.36万平方米。

四、住宅销售价格分析

上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市1-6月住宅多层砖混销售均价为3386元/平方米，同比（2012年1-6月3084.3元/平方米)增长9.78%，其中：6月销售均价3543元/平方米，环比（5月3429元/平方米）增长3.32%。

6月各区域多层砖混均价分别为：

西城区均价3957元/平方米（楼盘有佳源“新天地”、金粮源“天下城”、东方环宇“香水湾”、营建“梧桐丽景”等）；

主城区均价4183元/平方米（楼盘有 怡安“都市港湾”、鑫合“世纪名门”、圣都“纯粹阳光”、大世界“东方明珠”、易和“维多利亚花园”、华新“新矿·滨河家园西区多层”、君瑞“伊河北岸”等）；

东城区均价2970元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”、联正“东苑家园”、房伊美“伊美兰庭”等）；

南岸新区均价3060元/平方米（楼盘有家和“御龙湾”、佳弘“佳弘·曦岸”等）；

伊犁河景观带本月无多层砖混住宅备案。

伊宁市1-6月多层电梯住宅销售均价为3924元（楼盘有仁和“宁远郡·丁香苑”等）。

伊宁市1-6月高层住宅销售均价为3558元/平方米，同比（2012年1-6月3450元/平方米)增长2.46%，环比（1-5月3553元/平方米）增长0.14%。（楼盘有东方环宇“ 环宇·香水湾”、大世界“ 上海城·东方明珠二期 ”、“ 新时代广场”高层住宅、昊丰“昊丰大厦”、宝地“宝地花苑”、新欧·国际城1-4号楼、新矿·滨河家园二期高层住宅楼、仁和“宁远郡”、润丰“清枫苑”、易和“维多利亚花园小区”、华新置业“新矿·滨河家园”、金泰和“四季花城”、方圆“方

上海城巧克力可行性研究报告 圆·丽景家园”、营建“梧桐丽景”、新福安“福安·西城国际”、金屋“ 金屋·紫都城”、佳源“佳源·新天地”、伊江“伊统佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等）。

伊宁市1-6月普通住宅销售均价为3472元/平方米。

伊宁市1-6月高档住宅销售均价为6139元/平方米（楼盘有祥汇绿城 “绿城·蔚蓝公寓”等）。

伊宁市1-6月精装修住宅销售均价为4608元/平方米（楼盘有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大绿洲”等）。

（注：数据来源，以6月商品房合同备案价格为准）。

五、商业销售分析

6月商业销售2.23万平方米、175套，较去年同期（0.72万平方米、60套）分别增长210%、191%;实现商业销售收入3.48亿元，较去年同期（0.33亿元）增长955%。

1-6月商业销售10.3万平方米、1046套，较去年同期（4.89万平方米、544套）分别增长110%、92%；实现商业销售收入8.43亿元较去年同期（2.32亿元)增长263%。

伊宁市6月一层商业销售均价为6913元/平方米。6月各区域一层商业均价分别为：

西城区均价10095元/平方米（楼盘有 佳源“新天地”、恒翔“中国西部国际建材城”、宏城“中国西部国际建材城”、新欧“新欧国际城”、新福安“福安·西城国际”、蜀东“蜀东·水晶城”等）；

主城区均价8293元/平方米（楼盘有大世界“ 上海城·东方明珠”、金鲁红“君悦龙庭”、鑫合“世纪名门”等）；

上海城巧克力可行性研究报告 东城区均价4782元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”等）； 南岸新区均价4483元/平方米（楼盘有家和“兴和御龙湾”等）； 伊犁河景观带本月无商业备案。

六、存量房（二手房）交易情况分析

2016年1-6月伊宁市房地产市场存量房成交2765套，面积26.12万平方米，成交金额79734.16万元，较去年同期（807套，面积8.02万平方米，成交金额19460万元）分别增长242%、227%、309%；其中：住宅成交2619套，面积24.66万平方米，成交金额73121.65万元，较去年同期（778套，面积7.45万平方米，成交金额17711.48万元）分别增长237%、231%、313%。

6月存量房成交464套，面积4.42万平方米，成交金额12738.47万元，较去年同期（128套，1.13万平方米，成交金额2858.7万元）分别增长263%、291%、346%；其中：住宅成交435套，面积4.09万平方米，成交金额12101.36万元，较去年同期（125套，1.12万平方米，成交金额2733.7万元）分别增长248%、265%、343%。

3.3区位市场分析

3.3.1附近写字楼市场调研

【融和大厦】

项目地址：市政府西侧100米

项目简介：负一层为地下停车场（车位销售，共计475个车位），1-4 层为商业，塔楼部分划分两栋1号楼、2号楼；5-9层为平层写字间，10-19层为LOFT公寓；写字间、LOFT公寓每层30间，公寓

上海城巧克力可行性研究报告 及写字间有一个10米高，100平米左右公共大堂，外墙玻璃幕墙；土地年限40年。

交房条件：室内毛坯，过道及大堂精装修，1号楼配置中央空调及新

风系统，2号楼仅采用地暖采暖，没有中央空调及新风系统，具体大堂、过道装修材料至今未定，物业管理费也未定，没 有公共卫生间。

销售区域：1号楼部分整层中电投意向进驻，目前对外封盘；2号楼，平层写字间目前仅售9层，其他封盘（9层为零散销售，如整层拿，可开放其他楼层）；LOFT仅售12-15层，其他 封盘（12-15层为零散销售，10-11已售完，16-17层如整 层拿可销售，18-19层有客户谈整层暂不销售，）。

面积说明：写字间：面积40-120平米

LOFT：面积40-80平米

层高说明：平层写字间：4.2米

LOFT：5.4米

使用功能：平层仅作写字间使用，LOFT可作为办公居住两用。销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

销售策略：平层写字间：购买VIP卡，交10000顶18000元

LOFT：购买VIP卡，交10000顶20000元

样板间：一层销售大厅后方装修两套LOFT样板间，一间纯办公，一间纯居住，装修档次及配置豪华（仅内装修投入10多万）；视觉效果极佳。

项目工期：目前建设至4层，2013年9月封顶，2014年6月交房。

上海城巧克力可行性研究报告 预售状况：目前因预售未拿到，采用VIP卡销售方式，目前所有价格未定，VIP卡销售截止时间为开盘前，写字间预计价格在5000-6000元每平米左右。

销售客源：目前主要以中电投为主，及部分单位投资客。写字间平面图：

【亚欧国际】

项目简介：负一层童装，1层奢侈品，2层女装，3层女装，4层运动休闲，5层餐饮，6-22层写字间。

交房条件：过道精装，室内毛坯，模块化、分体空调，每层一间公共卫生间。销售区域：写字间整体开放销售，未做控制 面积说明：80-2000平米 层高说明：3.4米

上海城巧克力可行性研究报告 销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

价格：6层起价5620元/平方米，每层上涨30元/平方米，18层单价6100元/平方米，顶层6150元/平方米，均价5800元/平方米。

销售策略：交5万诚意金可退，开盘可享受优惠，具体优惠未定多少，开盘即要付足首付。8月份签合同。

项目工期：目前主体封顶，明年交房。

说明：写字间不包租，但业务员承诺，每平米年租金能租到700元/平方米。

3.3.2附近商业项目市场调研

西拓世贸中心

1、体量：商业10万平米，住宅占地6万平米，大概22栋。分三期完成，一期商业主要以服装城为主，服装城是独栋4层的建筑，单层面积是8000平米。住宅共三栋17层的小高层，2层底商，住宅从三层开始计算。

2、沿街价位：

1F：17000元/平米 2F：6000元/平米

3、内铺价位：

1F：13000元/平米 2F：11000元/平米 3F：未定 4F：未定

4、门面层高

1F、3.3米

上海城巧克力可行性研究报告 2F、3米

5、内铺层高

1F、5.5米 2F、5.1米 3F、5.1米 4F、5.1米

6、门面面宽：5.9米-6.9米

7、门面进深：11.14米-16.28米

8、内铺面宽：4.3米-6.9米

9、内铺进深：11.14米-16.28米

10、面积配比：40-60平米（商场底商）

90-200平米（住宅底商）

18-35平米（商场内铺）

11、客源：市区的客户主要够买的是商业，县里的客户购买的是住宅。

12、现金收取方式：诚意金

13、优惠政策：交的钱越多优惠越多，最多打9.5折。

转介绍：介绍一套返800元现金，二套返1700元现金，三套返2700元现金。

14、销售政策：2种返祖方式

（1）、先返三年，回报率总房款的8%，后面的租金比例和年限随行就市。（2）、一次性返10年，回报率总房款的8%。

15、公摊面积：商业：40%-50%(大概估算，准确的测绘报告还没有出来)

16、住宅均价：3500元/平米

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17、工期：年底交工，6月份签合同。

注：王孝雄设计院全程设计，以后的经营有公司自己管理。

新发地国际广场

1、体量：占地224.5亩，建筑面积35万平方米，一期17栋批发市场，二期2栋精装修公寓（未开）2、3、4、门面价位：不详（现在不销售门面）

公寓价位：均价：5150元/平米，4880元起价。

业态分布：一期烟酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特产。

一期有4大卖场，分别为：电子电器卖场、牛仔系列卖场、母婴用品卖场、洗化用品超市。5、6、7、8、公寓层高：5.2米

LOFT公寓层高：上面2.2米，下面2.7米 公寓面积配比：58-140平米 客源：八县一市消费者

注：现在主要销售项目四个角上的LOFT公寓，商业没有任何销售动作。

新欧国际城

1、体量：占地303亩，建筑面积51万平米，商业40万平米，住宅11万平米，停车位：1542个，容积率：2.53，绿化率：34%

2、门面价位： 1F：11000元/平米 2F：10000元/平米 3F：不卖

上海城巧克力可行性研究报告3、4、内铺：只租不卖 门面层高

1F：5米 2F：4.5米 3F：4.5米5、6、7、8、9、门面面积配比：40、60、80、130平米 业态定位：陶瓷卫浴馆 住宅均价：3400-3600元/平米

商业销售模式：返祖10年，前三年按总房款的8%返还，后期随行就市。优惠政策： 按揭贷款：9.9折 分期付款：9.8折 一次性：9.7折

10、住宅面积配比：60平米公寓、164-198平米复式

11、客源：八县一市消费群

注：此项目主要以销售住宅为主，今年7月份交工。

西部建材城（南区）

1、体量：占地110亩，建筑面积12万平米，沿街（北环路）商业3层建筑，市场里面为2层建筑。2、3、4、5、沿街门面价位：1.7万-1.9万/平米 内铺价位：1.1万-1.4万/平米 层高：北朝向5.1米，南朝向5.7米 面宽：4.5米-5米

上海城巧克力可行性研究报告6、7、8、进深：9米-11米

业态定位：门面为自由业态，市场里面为建材市场。优惠政策;按揭贷款：500元/平米 分期付款：400元/平米 一次性：800元/平米

9、内铺销售模式：前三年必须由开发商管理经营，三年后必须按照市场业态自营。前三年的回报率为4%、5%、6%

10、公摊：11%

11、客源：自营建材的商户（新世界建材广场和月亮湾建材市场）注：今年8月1日交工

3.3.3附近住宅项目市场调研

营建碧溪湾

1、交房日期：2009年

2、户型面积：二室二厅，83-95㎡，三室二厅，97-133㎡

3、均价：目前二手房均价4500元左右。大世界东方明珠

1、交房日期：2010年

2、户型面积：一室一厅,55-74㎡,二室二厅，74-98㎡，三室二厅，97-148㎡，四室二厅，153-157㎡

3、均价：目前二手房均价4000元左右

3.4.1 伊宁市市场需求分析

上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市市区常驻人口54万，流动人口10万，加八县一市，总人口达到210万。随着伊宁市城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大，加上附近县镇人口也在伊宁市购房，促进了房屋的需求量，虽然住宅房地产价格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率还是很高。

另一方面停止以前的住房实物分配制度，现在推进住房商品化、市场化货币化分房，也是促进房屋需求的一个主要原因。再次，随着城市经济的发展，对旧城区进行改造，拆迁力度的加大，被拆迁住户对房屋的需求量也较大。

从投资角度看，由于股市投资风险高，银行利率低，而房地产业保值、增值潜力大，使得房地产市场成为重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

3.5房地产消费群体分析

●个体工商户、私营业主：

伊宁市有个体工商户30000余户，私营企业2000余家。他们对商业用房的需求量大，要求也较高，是购买商业用房的主力军。

●行政事业单位职工

伊宁市是州、市二级政府所在地，行政机构相对庞大。政府机关近些年已不愿自己建房，而大都选择购买商品房。同时，由于这些年公务员加薪，收入有很大提高，转而购买面积大，绿化、规划、管理好的小区商品房。

●其他：

收入较高的行业，如保险、电信、金融等行业的管理人员，他们收入高，待遇好，工作相对稳定，出于投资保值的需要购买商品房；以及铁路职工、外调人员。

上海城巧克力可行性研究报告

3.6竞争分析

通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。

3.7 市场分析有关结论

通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。

在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。

4.市场定位及项目评估

4.1 项目市场定位

根据委托方提供的规划设计要求，在市场调研及行情走势的基础上，将项目

上海城巧克力可行性研究报告 的市场定位为商业楼。本项目规模不大，设备及建筑要求较高，属于中高档次的商业综合楼必将受到客户欢迎。

4.2 项目价格定位

根据伊宁市商业楼调研，本楼盘定价方案：商业均价5000元(不含底商)，但确定此价格是考虑到以中档价位快速入市达成一定销售率，引起市场关注，占领市场先机，实现价格提升，最终达到预期销售目的。

4.3项目主力客户群定位

●伊宁市政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●八县政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●铁路职工、外调人员

●外地来伊犁长期发展的本土成功人士（含疆内地州）； ●项目周边区域习性客户，●伊犁所以投资客户，●市中心广泛的未确定客源 ●伊犁本土、来伊犁经商人士 ●高素质、高修养（金领成功人士）

4.4 主要的关注点

●向往本案营造的生活方式；

●通过本身品位包装提升项目质感和层次，认为本案性价比合理，物有所值； ●尤其关爱生命，注重健康，注重环保，注重自然生态环境的特类客源； ●满足对稀缺资源的占有欲；

上海城巧克力可行性研究报告 ●交通方便、外围配套较为齐全； ●楼盘自身质素好；

●繁华与宁静兼得，生活便利从容； ●总价低、付款优惠多、置业轻松； ●升值潜力强；

4.5 项目定位

1）功能定位：高端商务活动集群区

2）业态定位：一层餐饮、旅游、酒店配套，二层中大型餐饮，三层以上酒

店公寓。

3）开发定位：抢占市场先机、占有客户资源

5.可行性研究结论

通过上述对项目的可行性分析,我们认为该投资项目是可行的,能够带来较大的经济效益和社会效益,其市场前景较为乐观。

第二篇：公寓C座项目建议书

上海城巧克力公寓C座

项目建议书

建设单位：新疆上海城投资开发有限公司 编制日期：2016年12月3日

目 录

一、项目概况

二、项目背景和建设必要性

三、市场需求预测

四、扩建规模

五、项目选址

六、项目建设进度安排

七、投资估算与资金来源

八、财务效益预测

九、项目团队组成及职责分工

十、项目研究结论

新疆上海城投资开发有限公司巧克力公寓C座项目

工程项目建议书

一、项目概况

（一）项目名称 巧克力公寓C座商业项目

（二）建设单位和负责人

建设单位：新疆上海城投资开发有限公司 法人代表：范旭东 联系电话：0999-8855455 公司地址：伊犁州伊宁市解放西路380号

（三）建设单位简介

新疆上海城投资开发有限公司成立于2003年3月，2010年7月底正式成为伊犁仁和房地产开发有限公司控股的有限责任公司。公司注册资金陆仟万元人民币,集房地产开发、商业运营、物业管理于一体的现代化企业，拥有房地产开发贰级资质，现有员工19人，其中大专学历以上18人。

上海城项目总投资约15亿元，控制性规划面积近89万平方米，其中住宅面积约69万平方米，大型商业区建设约20万平方米。其地理位置西靠西环路、东靠新规划路，南临解放西路，北临218国道，以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着。先后开发了住宅徐汇苑、黄浦苑、浦东新区、世博苑、尚都国际·花苑等项目。2014年起，我公司整合优势资源，致力于商业地产的开发，现有尚都国际A座、巧克力公寓B座、黄浦苑六号公寓、以及在建的“后街”等多个商业项目，各项目配套设施完善，独具风格、各有千秋。即将开发的公寓C座项目与后续即将开发的各项目又将使上海城锦上添花。

（四）编制依据

1、仁和集团发展规划；

2、伊宁市规划局：建设项目选址意见；

3、《伊宁市城市总体规划》

4、建设单位提供有关资料。

二、项目背景与建设必要性

（一）项目背景

《伊宁市城市总体规划》（2013-2030年）中确定本项目用地性质为居住用地，在城区划分中将上海城居住区划分为中心城区。

中心城区功能定位：发挥中心区位优势，提升综合服务功能，传承文化风貌特色，激发城市活力，打造集商业服务、行政办公、文化旅游、生态宜居功能为一体的综合性城市功能区。

中心城区发展指引：以解放路地区为重点，引导城市传统商业沿路布局模式向城市商贸街区整体开发模式转变，完善商业、娱乐等中心区功能，提升服务档次与水平，打造1个自治区级商业示范区。

（二）项目建设必要性（1）区域交通分析：

a、北临伊宁市路北环路（G218线），北环路作为伊宁市的东西向主要通道及市区通过性道路，商业氛围浓郁，集中化多样化；

b、南近伊宁市主要商业街道解放路，距伊宁市商业中心不足3公里；

c、西距伊宁市西环路0.7公里，西环路作为伊宁市开发区与老城区的分隔道路，同时又是两个城区的联系通道；

通过区域交通分析得出结论，该地块商业价值大于居住价值。（2）周边公共服务设施分析：

a、距伊宁市第八小学及伊宁市实验幼儿园0.6公里； b、距伊犁州客运站1.2公里； c、距伊宁市火车站4公里； d、距伊宁市飞机场2.5公里。e、距伊犁师范大学仅0.7公里；

周边公服设施齐全，与周边居住区能够为商业建设提供基础条件。

（3）周边商业分析

a、居住区内沿街商业多位底商住宅建筑，限值了建筑的业态形式及商业规模，只能为居住区内居民日常生活提供需求。

b、G218线以北商业主要以汽配服务及零售类为主，商业构成单一，不能很好满足周边居民对商业服务业的综合需求。

c、拟建设项目与已建设项目巧克力公寓B座将形成整体完善的商业服务体系。综上所述，基于良好的交通条件、完善的公共服务设施及周边单一的商业结构，本次项目用地开发建设方向应选择商业建设，对周边居民及商业环境都会起到积极作用，同时也符合上海城原规划方案布局。

三、市场需求预测

（一）竞争分析

通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。

（二）市场分析有关结论

通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。

在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。（阅表二）

四、建设规模

1、建设规模

整体规划建设用地面积 8501.09平方米

总建筑面积 18539.37平方米 其中：

其中地上建筑面积 12241.57平方米 地下建筑面积 6297.8平方米

2、容积率为1.44，建筑密度30%，绿地面积2120平方米，绿地率25%，地上停车位32个，地下停车位185个。

配套道路、给水、供电、绿化等配套设施同步建设。

五、项目选址

该项目位于上海城北门附近，北侧紧临G218线，南侧为居住区，西侧为巧克力公寓B座，东侧为锦裕达建材厂。项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一；

六、项目建设进度安排

2017年1月——6月 项目前期准备工作； 2017年7月——2018年8月 工程施工、设备安装； 2018年9月 项目竣工交接验收。项目建设周期16个月。项目关键节点：

 巧克力公寓C座设计方案确定时间

2017年4月20日  巧克力公寓C座施工图出图完成时间

2017年5月10日  巧克力公寓C座基坑开挖完成时间

2017年7月15日  巧克力公寓C座达到预售时间

2017年9月15日  巧克力公寓C座主体竣工验收时间

2018年6月5日  巧克力公寓C座主题消防验收时间

2018年8月15日  巧克力公寓C座交接验收时间

2018年8月20日  巧克力公寓C座规划验收完成时间

2018年12月15日（阅表三）

七、投资估算与资金筹措

（一）投资估算

固定资产投资5300万元。

八、财务效益预测

（一）损益预测

建设后达到（万元）

销售收入（含税）7700 减：销售成本 5300 销售税及附加 701 利润总额 897 减：所得税 225 税后利润 678

（二）财务效益评价（增量指标）

销售毛利润率 28% 销售净利润率 10% 注：从建设开始年算起。（阅附表一）

（三）结论

为了适应市场需求，提高市场竞争力，发挥规模效益，本项目建设是必要的，项目有较好的财务效益和社会效益，有较强的抗风险能力。

九、项目团队人员职责说明： 项目负责人：贾涛

职责：对项目定位进行决策，统筹安排项目的整体进度情况，对项目遇到的重大问题进行决策。财务部：邬小华

职责：对项目前期成本及收益率进行概算，对项目进行中的付款事宜进行协助，及项目后期的财务结算工作。前期部：大王刚

职责：负责前期项目规划手续的办理，协调项目经理完成项目建设期间的各项验收工作，协调项目经理完成后期的规划验收及竣工备案相关工作。

项目设计管理：蹇雪梅

职责：负责与设计院的对接工作，包括设计任务书的制定及往来资料的收集存档工作，协调设计院对项目设计方案及施工图纸的沟通工作。

经管部：张文远

职责：协调造价公司完成项目的成本测算工作，根据正式图纸对项目总造价进行复核，负责参与项目管理过程中的所有签证及验收工作，对项目中的新增工程量进行询价和成本控制，负责项目的竣工结算工作。

项目经理：任鹏

职责：与各部门对接协调项目所有手续的办理事宜，与设计院对接协调项目的设计事宜。协助项目负责人完成主体方案设计、外立面方案设计及室外景观设计等方案的优化和对接工作。对施工现场的安全文明施工及形象进度进行把控，监督协调监理单位对施工单位的项目质量及进度进行检查。协助相关部门完成项目招商及业主进场装修的相关事项。协助业管部完成项目的预测、实测工作。协调物业公司完成项目的整体验收移交工作。项目设备工程师：浦东渝

职责：与设计院对接协调项目设备的设计事宜，对设计图纸中的设备部分进行优化，监督管理施工单位设备部分的施工质量及进度完成情况，协调业主进场前的设备改造工作，对后期业主入驻装修及物业公司交接进行协助工作。

十、项目研究结论

通过上述对巧克力公寓C座项目的研究分析,我们认为该投资项目是可行的,能够带来较大的经济效益和社会效益,其市场前景较为乐观。

第三篇：养老公寓可行性研究报告怎么写

养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

养老公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。第二篇 市场分析

一、混合型养老院

这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如： 固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准； 经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 不固定收费体现在某些特殊服务方面。

二、专业公司经营管理

这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有养老公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有养老公寓。

三、养老公寓

养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型养老公寓、陪助型养老公寓和特护型养老公寓三种类型。

a、自住型养老公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

b、陪助型养老公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

c、特护型养老公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。

第三篇 养老公寓需求分析

1．中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中养老公寓会成为越来越多老年人的首选，对养老公寓的需求会不断增长。

2．观念的变化。

中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进养老公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，养老公寓为首选，有的认为“养老公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对养老公寓的需求是加快增长的。

第四篇 养老公寓项目建设存在的问题

一、养老公寓投资比普通房地产开发风险大

投资养老公寓比普通房地产开发风险大，短期内的市场容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州养老公寓规划用地10hm2，建筑面积总量可达3.5万m2，是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级养老公寓中条件最好的一个。泉州养老公寓项目从2001年就开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。

针对老年人的投资，还要面临一些老年人在入住时具有支付能力，但一段时间过后，失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力的状况，养老公寓不能硬性地将老人赶出去，这种风险还缺乏社会化的解决方案。

二、部分养老公寓入住率低影响投资的积极性

我国部分养老公寓入住率低，也使开发企业在投资养老公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，经济收入低是一个重要因素，尽管我国有1.67亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么曾经没有正式工作，要么曾经有工作但退休金不高，因此，多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的资助，另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。

三、养老公寓开发建造的难度大

养老公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看，养老公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。

第一，养老公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于养老公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对养老公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为养老公寓进行市场推广的有效方式。

第二，养老公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为养老公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。第三，养老公寓应具有一定的医疗设施。对各地养老公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，优先考虑的是医疗费用有保障，有及时有效的医疗救助体系。所以养老公寓，医疗保健特色一定要很明显。但养老公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”，不能把养老公寓做成一个相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些养老公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。

第四，应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望不出自己的居室，就能够看电视，所以每个房间都需要配备电视机。

第五，应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境，公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。

总言之，养老公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。

第五篇 养老公寓建设对策建议

一、进一步强化老龄观念，制定、完善相关政策

由于我国目前已进入老年型社会，国家对老龄问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。然而，就目前的情况来看，许多政府部门对老龄问题的重要性还没有足够的认识，许多地方政府部门在进行工作规划时，甚至没有老龄工作的观念，这也是阻碍养老公寓等养老设施进一步发展的重要原因。

因此，要进一步强化各级部门的老龄观念，加强他们对老龄工作的指导，发挥政府部门的政策制订、宏观管理智能。政府要从过去直接包办，转变为进行宏观管理，政策指导，制订政策、法律咨询、促进交流、辅导培训、典型推广、指导服务。政府有关部门要正确判断市场需求的趋势，从宏观上对各种养老设施的发展进行规划、调控和指导，避免盲目建设，造成资源的浪费。执行社会福利社会化的政策，大力扶持发展民办老年福利设施，政府要根据养老公寓等养老设施的发展现状，给予资金和政策，尤其是政策上的优惠，使社会养老机构逐步成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。同时要充分利用现有设施，积极改建不同形式、不同档次的老年福利院、护理院、公寓和托老所。各部门和单位的老年服务设施要逐步向社会开放，计划部门要加大对老年服务设施的投入，市和区、县都要尽快建设示范性老年服务设施。为鼓励和引导社会力量积极参与，各级计划、建设、开发、规划、土地、房管、市政、财政、税务、物价、房改、金融等部门应给予优惠政策的扶持。

二、提高养老公寓工作、服务人员素质，提高服务质量

提高养老公寓工作人员的素质，加强专业化的培训，特别是对服务人员的养老服务管理、护理等专业知识和技能的培训。一方面，逐渐提高养老服务队伍的专业化水平，提高养老公寓工作、服务人员的素质，提高服务质量；另一方面，也要规范养老公寓服务人员的管理制度、确保他们的权益，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系，确保他们的职业发展。稳定服务人员队伍，从根本上做好服务老人的工作，促进我国养老设施向管理、服务产业化、专业化、市场化发展。

三、成立行业协会，统一、完善行业标准

目前养老公寓的发展基本上处于各自发展的状况，虽然国家出台了一些关于养老机构的规范和行业标准，但随着社会福利社会化的发展，按照市场经济的要求，这些还是远远不够的。在政府扶持发展的基础上，可以有目的的组织一些发展较好的养老公寓的经营者，成立养老公寓的行业协会。一方面，政府要发挥调控和监督的职能；另一方面，要充分发挥行业协会的作用，使发展好的带动发展不好的，让协会的力量进一步规范和协调养老公寓的发展，逐步改变我国目前养老公寓发展参差不齐的局面，在发展的过程中进一步统一、完善养老公寓的行业标准，如居住环境、娱乐设施、服务质量等，使再发展起来的养老公寓有章可循，做到良性循环。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应 1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第四篇：怎么写养老公寓可行性研究报告

怎么写养老公寓可行性研究报告

项目名称：怎么写养老公寓可行性研究报告 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 政策背景

根据民政局和税务局1994年72号文件,兴办养老机构可以免交营业税,免交一年所得税(实际上现有敬老院从未交过此项税款),免交固定资产投资方向调节税(零税率)。1985年8月,中华慈善总会开始实施 “安老工程”。具体内容有:在大中城市筹建一批示范性养老公寓,改建和扩建一批社会福利院、敬老院,开展社会托老服务,建立专业性老年医院和临终服务的安老医院,组织为老年人服务的志愿者队伍等。中国老龄协会会长张文范在“98全国养老公寓研讨会”上说,要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办养老公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展养老公寓,要确保设施无障碍,同时还要配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务;其次,要注意养老公寓的高、中、低档次适量,以适合不同消费层次老年人的需求。综上所述，国家是极力支持社会力量兴办老年福利事业的, 并一直在鼓励各界人士投资建设老年服务设施,开办敬老院、养老公寓等。第二篇 现阶段养老地产发展中存在的问题

一、开发企业取得土地的难度较大

我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度。同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去做慈善事业，所以开发养老公寓的积极性就不会很高。建议养老公寓的投资者，可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成养老公寓的开发企业，建议在其取得土地时，予以土地招标上的优先和容积率的奖励。

二、从房地产投资的角度来看，养老公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大。在上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、较为高档的100张床位的养老公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。而普通房地产开发，投资35%就可以进行预售，占用的自有资金少。中等规模的项目，运作3～5年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。

养老公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收，这就决定养老公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对养老公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。因此，建议对于养老公寓的投资者实行政府贴息，或鼓励银行进行低息或无息贷款。第三篇 对策建议

一、拓宽经济支持渠道，经营模式要灵活、多样化

资金的制约是各地养老公寓发展的一个主要问题，政府的资金投入有限，因此，要解决养老公寓发展过程中的资金问题，一方面，要确保各项资金优惠政策，如贷款、税收、水电费等的切实执行；另一方面，也要拓宽经济支持渠道，养老公寓的经营模式要灵活、多样化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住费、或者在社会保险或商业保险机构中设立职工终生医疗保险和照料保险，保险金可依法使用于被政府认定的养老公寓等养老机构中。

二、出台相关的法律政策，理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系

为了确保入住老人和公寓双方的权益，一定要出台相关的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，养老公寓等养老机构也能依据法律确认自己需要承担的责任，而不是一有事故发生，就只能产生纠纷，而不能得到妥善的解决。可以按照老人的身体状况在老人入住之前就与院方签订有关的协议；也可以由入住老人和院方各按一定比例为老人购买保险，在事故发生之后将损失降低最低。一定要理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系，确保双方的责任和利益。

第四篇 养老公寓发展前景

人口老龄化和高龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月,在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上,首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标,突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。在老龄化社会中,传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要,大力发展社会养老,兴建养老公寓,为老年人提供多功能、全方位的服务是社会发展的必然趋势。这也是1999国际老年人年的一项重要内容。将20世纪最后一年确定为国际老年人年,标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代,标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认,是现代社会进步和文明的表现。同时也为各国发展老龄事业提供了历史机遇。第五篇 养老公寓需求分析

一、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老公寓的需求将更加迫切。

二、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以养老公寓的社会需求是逐渐增长的。

三、随着养老公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年养老公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市养老公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对养老公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着养老公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。养老公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议

第五篇：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写

郑州养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一章、养老公寓项目概述

养老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。第二章、市场发展概况

一、政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

二、纯福利性质的养老院

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

三、“社会力量办养老公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的养老公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。这些由社会力量兴办的养老公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐养老公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红养老公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的养老公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼养老公寓，则是这个村子集体兴办的养老公寓，它们以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给养老公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即 520元/月。像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的养老公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的养老公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益，还出现了几种不同的兴办模式，即“温州模式”、“广州模式”和“上海模式”。打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。

1、“温州模式”。“温州模式”的主要特点就是“政府引导主体化、举办单位多元化、资金筹集多样化、城乡联动一体化”。（1）政府引导主体化，政府主要发挥规划、组织、指导、协调和监督作用。（2）举办主体多元化，由国家单一包办，逐步向国家、集体、社团、民间、个体、港澳台同胞一起兴办的方向发展。（3）资金筹集多样化，由政府单一拨款，向政府拨款、企业赠款、社会捐款、销售福利彩票等多渠道集资方向转变。（4）城乡联动一体化，倡导农村敬老院和老人公寓联办，建立小城镇社会福利中心，建立各类志愿者服务队伍，积极探索“载体启动、社区联动、居家欢度”的“三环一链”的社会化模式，取得了良好的社会效益和经济效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特点就是“在家托老，政府买单”，把政府的优惠由暗补提升为明补，采取民办公助的方式，极大的促进了社会办养老机构事业的发展。2004年上海浦东新区出台了《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。这种方法将政府的优惠货币化，缓解了养老机构的部分资金短缺，更重要的是，它鼓励了社会力量兴办养老机构的热情，促使了养老机构的进一步发展。“温州模式”和“上海模式”的共同点就是政府在社会福利社会化的浪潮中，找准了自己的位置，政府不再一手包办，而是向宏观指导、统筹安排、积极扶持的角色转变，采取各种措施来扶持社会办养老机构的发展，是养老设施民办公助的良好典范。

3、而在“广州模式”中，则突出表现了经营者在适应市场经济方面的种种举措。“广州模式”的最突出特点就是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机，如广州寿星大厦。广州寿星大厦是由广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办养老公寓。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，由于费用较低，大多数老人能够接受，而且寿星大厦可以较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺，入住率低，经营亏损的恶性循环的局面，取得了较好的发展。

以上三种模式，虽然发展的形式不同，前进的道路各异，但他们的经验告诉我们：在目前的情况下，政府在政策、资金等方面的支持，是社会办养老设施发展的根本基础，而先进的经营理念、灵活的投资模式则是社会办养老设施进一步发展的有力保障。但是值得注意的是，对于绝大多数社会力量办的养老公寓来说，他们还临着诸多困难：如贷款有限，资金来源不足；政府给予的支持有限，优惠政策难以切实执行；各种社会力量办的养老公寓缺乏统一的行业标准，发展参差不齐，在市场环境中应对风险的能力较弱等，迫切需要得到进一步的解决。

第三章、市场发展障碍

(1)养老公寓的建设供不应求。发达国家进住养老公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)养老公寓的布局不合理。目前养老公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的养老公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

第四章 养老公寓的建筑特点

一、设计与配套设施。养老公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。养老公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。养老公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

二、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，养老公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的养老公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，养老公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

三、养老公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，养老公寓以经营性与公益性相结合为好。养老公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

第五章、养老公寓项目市场竞争格局与企业竞争力评价

第一节 同类产品国内企业与品牌分析

第二节 同类产品竞争格局分析

第三节 同类产品竞争群组分析

第四节 同类产品市场分额分析

第五节 主力企业市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力(该指标通过国内主要品牌价格分析与比较，对产品价格进行评价)

三、渠道竞争力(该指标主要通过产品渠道策略的针对性、渠道结构的合理性、对渠道的控制能力三方面进行监测与评价)

四、销售竞争力(该指标主要通过产品销售策略、销售网络、销售队伍等方面进行监测与评价)

五、服务竞争力(该指标主要通过产品服务的多样性、咨询服务详细性、系统化服务、服务反馈及时性三方面进行监测与评价)

六、品牌竞争力(该指标主要通过品牌认知度、品牌美誉度、品牌忠诚度三方面进行监测与评价)第六章、国内市场产品价格分析

第一节 价格特征分析

第二节 主要品牌产品价位分析

第三节 竞争对手的价格策略 第七章、国内养老公寓项目市场渠道分析

第一节 销售渠道形式

第二节 渠道市场结构

第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)

第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)

第五节 各区域市场主要代理商情况 第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析

第一节 行业利润总额分析

一、行业利润总额分析

二、不同规模企业的利润总额比较分析

三、不同所有制企业的利润总额比较分析

第二节 销售毛利率分析

第三节 销售利润率分析

第四节 总资产利润率分析

第五节 净资产利润率分析

第六节 产值利税率分析

第九章、国内养老公寓生产企业分析

一、企业基本情况

二、企业资产负债分析

三、企业收入及利润分析 第十章、影响养老公寓市场发展因素

第一节 有利因素

第二节 不利因素

第十一章、养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）第十二章 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三章 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四章 养老公寓市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

第二节 我国养老公寓市场资源配置的前景

第三节 市场空间分析

第四节 市场中长期预测

一、经济增长与该产品需求预测

二、该产品总产量预测

第五节养老公寓市场发展趋势分析

一、产品发展趋势

二、价格变化趋势

三、渠道发展趋势

四、用户需求趋势

五、服务发展趋势 第十五章 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表 1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表 第十六章 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论 第十七章 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十八章 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议