审查二手房买卖合同注意要点

第一篇：审查二手房买卖合同注意要点

想学法律？找律师？请上 http://hao.lawtime.cn

审查二手房买卖合同注意要点

核心内容：新盘楼价高，不少买新房子的人可能因为资金不足难以买新房，现在考虑买二手房。而我们买二手房后，要注意二手房买卖合同中的条款，谨防不小心掉进陷阱里。下面，法律快车小编将为您详细介绍如何审查合同的条款。

审查好五个主要条款是签好买卖合同的关键。

(一)权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。

(二)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括，1、上家的委托价与下家的买价是否一致；

2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。

(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

(四)交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。

(五)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。

有法律问题，上法律快车http://www.xiexiebang.com/

第二篇：国际货物买卖合同审查要点提示

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

国际货物买卖合同审查要点提示

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

为促进行业交流，方便大家在审查国际货物买卖合同时快速找出风险点，增强中国企业开展国际贸易过程中的风险识别意识，笔者参考本人修改国际货物买卖合同中的实务经验，特撰写本提示以抛砖引玉，欢迎大家补充修正。

1.【相关法律法规（包括但不限于）】

《2010年国际贸易术语解释通则》（International Rules for the Interpretation of Trade Terms 2010，ICC Publication No.715，Incoterms 2010）；

《跟单信用证统一惯例》（ICC Uniform Customs and Practice for Documentary Credits，UCP600）；

《跟单托收统一规则》（Uniform Rules for Collections No.522，URC522）； 《见索即付保函统一规则》（The Uniform Rules for Demand Guarantees，ICC Publication No.758.2010 Edition，URDG 758）；

《国际备用证惯例》（International Standby Practice 1998，ISP 98）； 《关于审核跟单信用证项下单据的国际标准银行实务》（International Standard Banking Practice for the Examination of Documents under Documentary Credits，ISBP）；

《国际货物买卖合同法律适用公约》（Convention on the Law App1icable to Contracts for the International Sale of Goods）；

《中华人民共和国合同法》； 《中华人民共和国海商法》； 《中华人民共和国票据法》； 《中华人民共和国物权法》； 《中华人民共和国仲裁法》

《最高人民法院关于审理信用证纠纷案件若干问题的规定》（法释[2005]13号）；

《最高人民法院关于严禁随意止付信用证项下款项的通知》（法[2003]103号）；

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》（法释〔2006〕7号）

2.【合同审查准备工作】

因为国际货物买卖合同通常涉及的标的金额大，交易周期长，合同条款复杂，故律师在审查该类合同时，合同审查准备工作不可或缺。

2.1.【背景资料查找】

交易本身的外围尽调：对包括但不限于对方信用、开证行和议付行信用、标的性质（是否容易受潮、受腐蚀、与其他货物相互消耗，是否容易保存等）、运输航线等有一个初步了解和判断。

2.2.【具体业务沟通】

与业务人员沟通：通过与业务人员沟通，力争把握本次买卖交易的整体流程，以便于理解合同中的商业条款。

2.3.【法律法规、案例检索】

通过查阅相关法律法规及案例，进一步了解合同中可能存在的风险点。

3.【主要条款风险提示】

本部分就国际货物买卖合同一般条款中可能存在的法律风险点进行总结与提示。

3.1.【主体资格条款】

审查国际货物买卖合同时，律师应首先对对方是否有权签署合同进行审查，包括但不限于对方的主体性质（如Unincorporated Joint Venture是否有资格作为独立责任主体签署合同等）、对方派出的代表是否已获得相应授权进行审查与提示。

3.2.【质量、数量条款】

针对买方：应尽量明确标的货物具体质量和数量情况，包括但不限于标的货物的原产地、规格、含量、货物需达到的质量标准、买方能接受的误差范围，是

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

否对标的货物进行封样等。特别需注意的是，往往我国企业在与国际大型供应商交易时，对方会强势地使用其格式合同，这种所谓的格式合同中通常会含有“货物质量以卖方提供为准，买方需无条件接受”之类的霸王条款，遇到该类显示公平的条例，律师应建议企业依据国际供需市场需求据理力争，在能促成交易的情况下规避此类风险。

针对卖方：重点要注意审查对方提出的质量标准，看清是适用中国标准还是欧洲标准等其他标准，应提示客户注意其产品能否达到相关标准。

3.3.【价格条款】

审查价格条款时，应注意使用的是固定价格还是可调价格，若使用的是可调价格，则应进一步明确可调价格的范围，同时提示客户是否接受。

3.4.【支付方式条款（信用证支付为例）】

国际货物买卖多采用信用证支付方式，律师在审查该类条款时应注意： 根据买卖双方的市场地位判断使用信用证的种类，例如是使用远期信用、即期信用证亦或假远期信用证，因为不同种类的信用证对于双方来说使用成本不同。

针对买方：应根据合同的要求在信用证中对提单、保险单、商业发票、质检证书等提出明确而具体的要求，防止卖方针对漏洞提交不符合合同而符合信用证的单据得到货款；近洋运输时，由于卖方寄出的单据可能在标的货物已到港后方能到达，若买方坚持提单到达后才提货则会产生滞期费等额外成本，若向银行申请提货担保，则银行通常要求买方承诺无论是否存在不符点的情况，买方均需接受，律师应综合考虑交易对手资信状况、滞期费率等因素，引导客户作出最优选择。

针对卖方：应在收到买方开出的信用证后方能发货，最好能约定买方开出信用证的具体时间；注意审查信用证中是否存在陷阱条款，对客户做好事前风险提示。

3.5.【国际贸易术语适用条款（FOB、CFR、CIF为例）】

买方应尽可能使用FOB：减少卖方与船方勾结从而共同欺诈的可能，报价低、易比较。

卖方应尽可能采用CFR或CIF：便于安排装运，可适当提高报价，便于在买

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

方不付款的时候处理货物。

3.6.【验收条款】

审查验收条款时，应注意的内容包括但不限于：是以装货港还是卸货港的货物质量情况作为标准，出具验收依据的机构双方是否认可，买卖双方各自检验结果不一致时应以何种标准作为验收结果以及检验结果不一致时是否委托第三方重新检验。律师还应协助买卖双方提前协商好检验费用的负担问题。

3.7.【知识产权条款】

买卖双方可根据需要在国际货物买卖合同中增加知识产权条款，该条款主要用于保护双方间交易信息不被非法使用或泄露、保护标的产品的知识产权（特别是技术类标的产品）的知识产权不被侵犯。

实践中，我国企业在与国际大型供应商或采购商交易时，对方会在格式合同中约定“除非中国企业特别书面说明，否则中国企业向对方披露的任何信息均不构成保密信息”，针对该类条款律师在审查合同时应特别慎重。

3.8.【合同变更条款】

买卖双方对合同的变更建议以双方书面达成一致为准。

3.9.【违约责任条款】

国际货物买卖合同中涉及到的违约责任包括但不限于：因货物质量、数量导致的违约责任；因包装不善导致货物变质、短少或灭失的违约责任；卖方选择承运人时，因选择的承运人缺乏相关资质、错误操作导致标的货物变质、短少或灭失的违约责任；在买方需自行购买保险时，因卖方未及时通知导致买方未能按时购买保险造成买方损失的违约责任；卖方迟延交货的违约责任；买方未及时开出信用证的违约责任；买方未及时收货的违约责任。

3.10.【争议解决和法律适用条款】

国际货物买卖合同大多数情况下的争议解决方式为国际仲裁。

买卖双方均希望能选择适用本国法律及本国仲裁机构，折中方式为律师可建议双方选择第三国家或地区的仲裁机构并适用仲裁机构所在地法律。

北京盈科（成都）律师事务所

张帆律师

3.11.【所有权及风险转移条款】

国际贸易术语为买卖双方设定了若干特定义务，包括买卖双方风险转移的节点，但需注意的是，贸易术语并未对货物所有权和其他产权的转移作出规定，故对于卖方来说，建议在收到全款之前保留货物所有权。

3.12.【联系方式条款】

建议买卖双方约定具体的联系方式。此后交易过程中双方的所有业务往来文件应通过指定联系人员传递，以便保留交易证据。指定联系人员发生变化时，应及时向对方发出变更通知。

3.13.【合同生效条款】

一般情况下合同在双方盖章或授权代表签字后生效。

3.14.【其他】

上述提示仅就国际货物买卖合同中常见条款风险而作出，因具体买卖合同内容千差万别，每笔交易的风险点还需依据实务操作而进一步判断。

第三篇：二手房买卖合同

房 屋 买 卖 协 议 书

出卖人： 身份证号： 买受人： 身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：吉林省长春市 区(县)小区（街道）【幢】【座】【号(楼)】 单元 号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为： 层，其中地上 层，地下 层。该房屋所在楼层为 层，建筑面积共平方米。

第二条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第三条 成交价格、付款方式及资金划转方式

1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为： ______元（大写：）。

2、双方签署合同之日，由买受人先行支付房屋成交价格的____%即 元（大写：）给出卖人作为定金；余款 元（大写：）于房屋办理过户手续之日，一次性支付给出卖人。

3、双方同意将购房款汇入出卖人以下账户： 开户行： 户 名： 账 号：

第四条 保证及承诺

出卖人保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系；买受人承诺已知晓该房屋相关产权及具体状况，自愿购买。

第五条 房屋的交付

出卖人应当在办理完成房屋更名过户时收到尾款后将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、其他：在规定时间没有办理更名过户相关手续出卖方允许买受方暂住此房。

第六条 逾期付款责任

因出卖方未按期交付房屋或买受方未按约定支付购房款的双方，违约方向另一方支付违约金人民币壹拾万元整（¥100000元整）

第八条 税、费相关规定

本合同履行过程中，由买受人按照国家及吉林省的相关规定缴纳全部税、费。因买受人不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向出卖人支付相当于房屋成交价格 %的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，均由买受人缴纳，出卖人在本次房屋买卖过程中不承担任何税费。

第九条 权属转移登记

当事人双方同意，出卖方承诺在合同签订之日起 天之内协助买受方办理房屋公证更名过户事宜，双方共同向房地产开发部门申请办理登记手续，逾期未办理双倍返还定金。买受人承诺，非因出卖人原因致使本协议无法完全履行的，已经产生的所有费用均由买受人承担。

第十十条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第 种方式解决。

1、依法向长春市朝阳区人民法院起诉；

2、提交长春市朝阳区仲裁委员会仲裁。

第十二条 合同生效

本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本合同一式 份，具有同等法律效力。其中出卖人 份；买受人 份；双方办理产权转移登记时，向房地产登记管理部门提交一份。

以下无正文

出卖人： 买受人： 签订时间： 签订地点： 签订时间：签订地点：

第四篇：二手房买卖合同样本

二手房买卖协议书范本2017

卖方：_____________（简称甲方）身份证号码：___________________

买方：_____________（简称乙方）身份证号码：___________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

一、甲方愿将自有坐落___________________________，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米（房权证号：）售卖给乙方。

二、双方议定上述房产的交易价格为：总价：人民币___________元整（大写：____-_____________）

三、房屋价款乙方分二期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币_________元；第二期，在房屋产权、土地权过户后付清，付人民币_________元。每期付款，甲方收到后出具收据。

四、甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、暖、燃气、物业等费用结清，然后过户给乙方。

五、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。

六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担；由二套房引起的费用由甲方负责。其他税费按有关法律规定，各自承担。

七、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额_________‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

八、乙方全部或一部分不履行本合同第三条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日_________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

九、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。

十、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于3日内予以修理，如逾期不修理，乙方自行修理，费用将由甲方负责。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第七条规定承担违约责任。

十一、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

十二、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

十三、本合同一式_________份，甲乙方各执_________份。

出卖方（甲方）_________________ 购买方（乙方）

__________________

身份证号码：__________________ 身份证号码：

___________________

地 址：___________________ 地 址：

____________________

邮 编：___________________ 邮 编：

____________________

电 话：___________________ 电 话：

____________________

见证方：

地 址：

邮 编：

电 话：

日 期： 年 月 日

第五篇：二手房买卖合同

二手房贷款买卖合同范本

委托人：（以下简称甲方，即买方）

受托人：（以下简称乙方）

第三人：（以下简称丙方，即卖方）

买卖双方已经签订位于重庆市（以下 简称“该房屋”）的买卖（居间）合同，三方在协商一致的基础上，本着平等、自愿的原 则，签订本合同。

第一条 甲方申请贷款事项

贷款银行： ；贷款期限： 年； 贷款金额：人民币 元。以上事项以贷款银行审定为准。

第二条 委托事项

1、甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的决定均 视为乙方完成本事项。

2、乙方根据贷款银行的需要为甲方向银行贷款提供阶段性担保。担保期限为：自贷 款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、《房地产权证》交回贷款银行为止。如果贷款银行 不需要乙方提供阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费。

第三条 贷款服务费金额及支付方式

1、贷款服务费金额：人民币 元，由甲方在签订本合同时一次性 支付给乙方。

2、因代办贷款产生的邮寄费用（包括乙方向甲方发出的邮寄函件）复印费用等，由 甲方承担。

第四条 甲方责任

1、甲方应当符合相应的贷款条件，应当按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、准确、合法、有效、及时。否则，甲方应自行承担其责任，除乙方已经收取的贷款服务费 不予退还外，还应赔偿乙方损失。

2、按规定应当由甲方本人到场办理手续的，甲方应在乙方电话或书面通知后 2 个工 作日内达到指定地点办理手续。如果甲方未到场办理手续的，甲方应按每日 40 元的标准 向乙方另行增加支付贷款服务费。

3、甲方应无条件配合乙方办理该房屋的抵押登记手续，同意乙方将抵押登记后的《房 地产权证》转交给贷款银行收执保管。甲方迟延交验证件资料或拒绝配合办理抵押登记手 续（包括甲方因其他纠纷致使该房屋被司法冻结、查封等情形），导致乙方不能及时开展 工作的，均属甲方违约。甲方应按其实际延误的时间，以每日 30 元的标准向乙方另行增 加支付贷款服务费； 延误时间超过 5 日的，另行增加贷款服务费标准违按每日 60 元计算。

4、甲方应当按本合同约定支付给乙方服务费及有关费用。

5、如甲方违反本条第 1、2、3 款约定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除 时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项立即给付给乙方（银行发放的贷款额及 相应利息），由乙方转交给银行。

6、在乙方为甲方提供阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房 屋为乙方提供反担保抵押。

第五条 乙方责任

1、乙方应在收妥相关证件资料后，及时在贷款银行、登记机关等规定时限内或约定 时限内办理委托事项。如因贷款银行或登记机关的原因造成不能准时办理相关事宜的，乙 方免责。

2、乙方为甲方向贷款银行提供阶段性担保。

3、乙方应履行本合同规定的通知义务。

4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，及时给付，不得挪用。

第六条 丙方责任

1、同意甲方采用贷款方式支付购房款。

2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的承担、资料的及时提供 及人员的及时到场等事项。

3、因丙方原因导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金 10000 元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立 即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。

第七条 送达地址确认

甲方、丙方确认因履行本合同而产生的相关文书邮寄送达地址为：

甲方收件人：，地址： ；

丙方收件人：，地址：.如未填写，则甲方、丙方确认其身份证或营业执照上记载地址为相关文书的邮寄送达 地址。乙方按上述地址寄出相关文书 3 日，则认为已经送达和履行了通知义务。

第八条 特别约定

1、按照该房屋买卖（居间）合同约定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记 费用的承担方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。

2、因费用承担方未能及时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知 单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方承担。

第九条 纠纷的处理

如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决；协商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。

第十条 本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。

甲方：

年 月 日

乙方：

年 月 日

丙方：

年 月 日