关于我国保障性住房建设的问题研究

第一篇：关于我国保障性住房建设的问题研究

关于我国保障性住房建设的问题研究

姓 名 谭 虎 专 业 投 资 学 研究方向 房地产投资 指导教师 陈 柏 东 学院名称 金融学院

中南财经政法大学研究生部

引言

我国正处在经济和社会转型的宏观背景下,在现行市场经济背景下,住房难问题作为关乎国计民生的大事之一,成为我国乃至世界各国所关注的重点。由此,经济适用房、廉租房和公积金政策等一系列保障性住房政策的出台,是我国应对这一问题,解决中低收入家庭住房困难的重大决策,然而在这一过程中存在诸多问题,诸如政府思路不清晰,制度不健全,监管不严格等,由此导致保障性住房政策成果不显著,百姓无法切实得到实惠。目前,保障性住房问题已经引起我国政府和学术界的广泛重视,但研究多集中在如何住房保障制度改革方面,而在新的投资环境和政策下企业与政府所面临的问题研究较少，本文试图以住建部和国务院的十二五规划为出发点,重点研究新政策下政府保障性住房建设在土地公给和资金运用方面所存在的问题和挑战，提出政府投融资的具体渠道和办法，实现由“有住房”到“有房住”的转变，以期能够更好地解决低收入家庭住房难问题。

一、我国保障性住房建设的发展历程

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房、以及棚改房构成，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，具有社会保障性质。

早在1995年，《国家安居工程实施方案》的出台就标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消，经济适用房开始进入保障房体系。

1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2003年，国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品住房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，在一定程度上导致了保障

性住房的建设和供应不足。2005 年更达到了历史最低点，仅为3%（2005 年经济适用房投资额为519 亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。

2007年国务院提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。

2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。

二、保障性住房建设的发展现状

2010年，全国保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，中央财政保障性安居工程支出764.86亿元，增长38.9%，超额完成年初计划。2007年以来，中央财政不断加大对保障性安居工程的补助力度，2007-2009年中央财政保障性安居工程支出分别为51亿元、181.9亿元和550.6亿元，增速明显。

在中央的十二五规划中，住建部对2011 年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度。保障房建设的目标在于，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。将保障房建设规划提升至3600 万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。计划至2015 年末，保障房能覆盖到总人口的20%左右。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。截至2011年7月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工建设721.8万套，开工率72%。以湖北省为例，保障性住房和棚户区改造住房开

工率已达99.98%,仅有54套保障房还未开工｡

2011年1月29日，国土资源部公布了2010年全国住房用地供应计划执行情况，2010年全国30个省区市(不含西藏和新疆生产建设兵团)住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。保障性安居工程（含廉租房、经济适用房、限价房、公租房等保障性住房和棚户区改造住房）实际用地3.24万公顷，占全年住房实际用地比例为25.9%，其中保障性住房实际用地2.64万公顷，占全部住房用地比例为21.1%；商品住房（中小套型商品住房和大户型高档商品住房，中小套型商品住房中剔除了限价房和公租房）实际用地9.3万公顷，占比74.1%。

今年的1000万套保障住房，约200万套住房是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房（其中廉租房180万套，公租房220万套）。总投资约1.3万亿元，其中中央财政安排补贴1030亿。据测算，经济适用住房、限价住房和棚户区改造，资金可以自求平衡，即通过销售收回投资并有一定的利润。但廉租住房和公共租赁住房的融资，存在一定困难。除了中央财政补助1030亿，还安排土地出让收益的10%，大体也是1000亿，还有公积金增值收益四五百亿，合计可以落实2500亿左右。另外还有2500亿，需要各地自己想办法筹集。

三、建设中所面临的问题

1、资金短缺

目前住房保障资金以土地收入为主或者以公共收益为主的方式，其资金规模都会随着房地产的变化而产生很大的波动，从而不利于形成长期稳定的资金来源。比如2008 年，房地产市场不稳定，很多政府土地流拍，厦门市依然按照2007 年的发展趋势制订发展规划。2007 年厦门的土地出让收益是300亿，而2008年为50亿，2009年第一季度只有300万。这样住房保障的资金就面临很大的困境。不考虑土地出让金（因为土地出让金来源具有不确定性，且是陆续到位，而不能一次性到位），2011年已筹集资金也已经完全能保证保障房开工建设。不过2012年如果不补充新的资金来源，资金缺口可能达到3000亿，如考虑2011年-2012年每年约有1000-1200亿土地出让净收益可以用于保障房，2012年资金缺口也在1000亿左右。同时，住房保障领域的各种配套金融税收政策还没有跟进，也没有鼓励企业参与社会化的相关措施，还是以政府投入为主，这便给政府财政造成了很大的负担。

2、土地供给不足

回顾 2007 年-2010 年保障房土地供给完成情况，基本上每年完成率都在80%以

下,2010 年甚至只完成 67.8%！保障房土地出让始终低于计划，其原因，我们认为，一方面是来自商品房市场的挤压，部分本来安排建保障房的地块被高价出让，另一方面可能是收储进度低于预期，部分地块拆迁、平整和补偿等进度未按计划完成。供地低于预期，直接导致保障房实际供给会低于预期。

四、对策

第一、对2011年保障房建设，住建部预计需要1.3-1.4万亿。其中，400万套棚改房在5000亿元左右，200万套经济适用房和两限房的建设资金约需5000 亿元，380万套公租房和廉租房预算资金约4000亿。目前已经有较为明确来源的资金有4634 亿：中央财政补助1030亿、公积金贷款500 亿，国开行贷款1000 亿，地方土地出让金陆续提取约1200 亿，公积金增值收益预计400 亿，中央代发国债504 亿等。在充分吸引社会资金参与的基础上，目前地方到位资金已经足以保证完成2011年1000万套保障房的开工，而资金短缺将在2012年出现。虽然我国政府掌握了大量的公共资源，拥有高储蓄率，财力相比其他一些国家政府来说，还是比较充足的。然而，简单地依靠政府投资以期望中国的经济走出困境，可能会有一定的困难，这就需要依靠政府投资为主，广泛的动员社会资本共同参与，振兴经济。

首先，200万套经济适用房和两限房可全部由社会资金参与。由于经济适用房和两限房最终将用于出售给个人，资金回款有保障，特别是两限房，由于有一定利润保障，企业参与热情相对较高，政府可以通过适当修改土地出让条件或者通过配建的方式，以牺牲较小的经济利益即可吸引社会资金参与。其次，对于棚改房，可以分别出售、租赁给原住户，甚至有部分将向社会出售。由于大部分最后会通过出售回笼资金，建设过程中的资金缺口3400亿完全可以通过银行贷款等方式解决，建成出售之后偿还本金。再次，如果公租房政府能通过税费优惠等措施，吸引社会资金参与建设，并长期持有经营，则政府仅需负担160万套廉租房筹建，所需资金约1800亿，其他均可以通过贴息等方式吸引到社会资金参与。

除此之外，在实施税费减免、财政贴息等方式之外，还可以考虑建立保障房的预售制度、建立社会资金参与的退出机制（特别是参与公租房经营）以及扩大贴息范围或者通过配建适当的商业等方式，提高保障房利润率水平，充分吸引保险、信托和银行贷款资金参与保障房建设。

第二、据测算，2011年开工的1000万套保障性安居工程，共需要土地4.13万公顷，较2010年保障性安居工程实际用地增加27.5%，其中经济适用房和限价房需要土地9333公顷，廉租房和公租房需要土地13333公顷，棚户区改造住房需要土地18667公顷。要切实加强保障房的土地供给，防止出现过去4 年来土地出让计划屡屡低于预期的情况发生，必须采取相应的措施，如利用闲置土地来增加保障房建设的土地供给，拥有丰富土地储备的央企应该出让闲置土地以供保障房建设，政府回收废弃与浪费土地等。

第三、在法律法规方面也应该切实加强。出台法律严格限制炒卖组屋，确保组屋政策的顺利实施，从法律制度层面来保障住房，包括资金投入、土地供应政策、机构和人员配备等。同时也需要完善相关的配套制度，包括金融、税收、土地的等等支持政策。中国现

在的土地供应非常随意，政府不愿意拿出土地来建设保障性住房。如果在法律制度中予以明确，保障性住房的土地供应就有了明确的保障机制。

五、结束语

我国的保障性住房建设才刚刚起步,在政策执行中避免不了的会出现一些漏洞和困难，而产生与初衷不一致的结果。但保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题是十分重要的，是不可忽略的正确举措，这就要求我们在建设过程中及时发现问题，结合我国的实际情况制定出正确的解决问题的方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现居者有其房的目标。

六、参考文献

1、张瑞雪.保障性住房建设存在的问题及相关对策建议[J].河南建材，2009年第6期

2、文林峰.中国保障性住房现状[J].住房与城乡建设部研究中心

3、中国指数研究院(上海).2011保障房白皮书[N].2011.4

4、陈晓波.完善制度安排，保障房可不差钱——保障房专题研究[N].行业研究报告，2011.6

5、陈工,苑德宇.我国公共投资挤占私人投资了吗？[J]《财政研究》，2009年第12期

6、谢建新，陈 晖.保障性住房的建设管理及规划设计探讨.[J] 深圳土木与建筑,2009.3

第二篇：浅谈我国保障性住房建设模式

浅谈我国保障性住房建设

模式

2010年12月06日

浅谈我国保障性住房建设模式

一、研究背景

党的十七大报告和2008 年政府工作报告中,住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。同时，保障性住房建设的项目管理又是降低建设成本、保证工程质量的重要措施。因此，为了加快保障性住房的落实，中央政府先后出台了一系列政策性文件,用以指导各级地方政府把保障性住房建设作为实现公共服务的一项重要职责。

保障性住房是为解决城镇低收入家庭住房需求，由政府主导建设分配租售的住房项目，现阶段主要是廉租房和经济适用房；做好这项工作既可保障部分居民无法完全由住房商品化解决住房需求这一社会问题，同时住房使用对象基本确定，分配销售过程未完全市场化，又可防止像普通商品那样受社会经济增长速度影响而出售率低的积压房现象，项目本身的固定资产投资建设将带动相关行业的发展，提供就业岗位；是建设领域扩大内需拉动经济增长的主要工作，研究探索保障房建设模式十分必要。

二、研究过程

1．保障性住房的作用

在政策鼓励的基础上建设政府投资的非经营性项目，将有助于实现住房保障产品建设的科学化、制度化和市场化。

1）有利于完善机构职能。

促进保障住房建设管理体系的系统性保障性住房的建设离不开政府主导的作用，即通过政策性的管理措施将住房保障目标与实现目标的载体紧密结合。作为住房公共服务职能的实现部门，住房保障机构应该是宏观上对既定政策的贯彻执行，主要承担保障房建设的长期规划、标准指导、计划安排、统筹协调、过程监督和日常管理以及向特定对象提供住房产品等职能。

2）有利于发挥市场优势。

住房保障机构可以通过招标方式，选择社会专业化的代建单位负责项目的投资管理和建设组织实施。这些单位专业从事项目投资建设管理，拥有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验。熟悉整个建设流程，能够在项目建设中发挥重要的主导作用。同时，住房保障机构以合同管理为核心，对项目的造价、形式、功能、质量和进度以及使用和移交等要素事前进行指标约定，将以往作为建设单位的管理责任由全程重点转为前期重点，实现了由比较初级的项目过程管理向高级的项目合同管理的转变。管理方式的质变，必将促进项目管理的水平和效能的提高。

3）有利于逐步实现住房保障项目建设的标准化。

项目建设的标准化就是将不同类型，不同功能的各项目要素进行标准化分类储备。在有建设要求时，针对项目特点进行不同项目控制要素的采集，并通过有效的组织方式实现项目建设预定目标。住房保障项目类型丰富，有住宅工程项目、市政配套工程项目、功能性公建配套项目、社会服务功能项目等。功能要求多样，需要满足居住功能、生活服务功能、社会保障功能、交通组织功能、教育服务功能、医疗服务功能、商业服务功能等。

2．我国现有保障性住房建设模式

目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前收到较多关注的模式有：

1）政府主导的供给模式

该模式的代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。

2）多种融资方式并举的供给模式

该模式的代表性地区为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了积极探索发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设。

近几年来，随着城镇住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求与供给矛盾日益凸显，我国的住房保障制度建设在解决城市低收入家庭方面确实卓有成效。但是，与其他发达国家和地区相比，我国的住房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。

3．现阶段保障性住房建设模式存在的问题

1）由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以经济适用房和廉租房为主。我国采取的比较多的是集中建设保障性住房。一般在城市的某些地方划出特定区域集中建设。从表面看,这种建设方式便于操作实施,可以在一定程度上解决居民的住房问题,但过于集中的建设方式会引发很多相关的问题。

2）由于保障性住房大部分远离市中心,且居住者多为低收入群体,也使得中低收入者居住空间向着边缘化发展,同时加剧低收入群体的空间聚集现象,强化不同社会阶层在空间上的分化,造成城市居住空间的分异。

3）由于保障性住房是政府在住房领域实施社会保障的重要途径，因此促进社会公平和社会稳定是其基本价值理念。如果着眼于将不同收入阶层混合居住,可以通过中高收入群体的影响,改变低收入群体的行为模式,使住宅质量和城市邻里的生活环境质量都得到提升；通过高收入居民的社会观念影响,可以使低收入居民的就业难度降低；同时高收入群体的更明显、更严格的社会行为准则可以规范每个混居邻里成员,从而降低区域犯罪率；最终低收入居民可以得益于更多的就业机会、教育设施、安全性和更好的地区社会服务。

4）住房准入退出机制不健全。住房保障实施过程中，面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题，主要原因：一是住房档案系统不健全，大部分城市基本上没有建立住房档案，或即使某一时期建立也没有实施动态管理。由于基础信息数据不全、住房档案信息不健全，导致难以准确界定住房保障对象。二是个人收入和信用制度不健全，目前还没有建立全面、有效的个人信用制度，这不仅造成收人核定及准人确认的难度大，而且就业、收人变化时更难适时、准确地进行复核和清出，造成住房“准入”与“退出”的监管困难。5）防止保障性住房建设中平民窟问题。现在的社会现实是，保障性住房尚未铺开，房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。房价从某种程度已经成了过滤器，低收入群体受到了高房价的排斥。

6）住房保障缺乏法律硬约束。目前，住房保障的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，立法层次较低，远远不能满足发展需要。由于缺乏法律的硬约束，地方在执行保障政策过程中往往出现落实不到位现象，导致政策实际效果差。现实中，很多地方出于眼前的经济利益考虑，对划拨土地、减免税费、资金投入积极性不高，住房保障政策往往落实不到位。同时，不同政府部门之间，还存在着协调问题。部门职权不同，政策目标、办事程序需要协调，由于缺乏法律硬约束，在制定和落实政策时要保持高度统一不是一件容易的事情。如经济适用住房中行政性收费减免，人防费减免普遍实施不到位；由于低收人家庭还贷能力差，许多购房者得不到住房贷款等等。

三、研究结论

保障性住房建设是解决住房民生问题最切实有效的途径，是保障广大中低收入群众切身利益最直接、最关键的环节。所以一定采取措施推进社会保障性住房制度的建设。

1．设置整合的政府执行机构, 强化政府工作职责。

政府肩负着促进社会全面发展、维护社会安定和谐的重要职责, 理应成为住房保障工作的责任主体。通过整合的公共部门根据社会、经济发展状况及目标制定相关政策, 组织编制住房发展规划, 同时监督并引导开发商和平价购房者这两大对立团体实现合作双赢。2．转变保障性住房用地的供给方式。

目前我省集中兴建的保障性住房以经济适用房为主, 主要采取划分经济适用房独立地块进行开发建设的方式。为提高城市土地经济效益, 这些地块多位于低价低廉的城市边缘地区。虽然低收入群体在空间资源分配中受益, 但与其他商品用房在用地空间上形成分隔。为转变现有的保障性住房土地供给方式, 可以在商品住房项目中强制要求建设一定比例的保障性住房, 同时按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠政策。3.进行多样化的建筑设计。

在保证建设质量统一的前提下, 进行多样化的外观和户型设计, 既可以避免失去对中等收入人群的吸引力, 又可以使低收入人群不至于产生自卑感, 减少不同群体间的心理距离。多样化的住宅户型设计是满足不同收入群体居住需求的关键, 是混合居住社区形成的物质基础, 同时还可降低开发商的市场风险。4．制定针对中低收入购房者的补贴政策。

通过严格审查申请者资格条件, 并规定此类财政补贴来自没有设置住宅项目所上缴的补偿金(最终会被转移到富裕的购房者), 以体现社会公平。对于中低收入家庭, 其购房所需贷款可获得租税折减, 减轻其财政负担。5．加强社区建设。

在社区建设中, 首先做好空间规划, 满足不同群体间交往与沟通行为的空间要求, 提供公共、半公共、半私密的多层次交往空间。其次, 充分利用社区资源, 强化社区功能以丰富的社区活动为载体, 促进居民之间的接触和交流, 培育共同的社会观念和行为模式, 缩小居民间的社会距离。6．切实建立和完善保障性住房的准入与退出机制。

完善收入审核和收入变动的监测机制。目前情况下，收入标准难以真实准确可靠地审核，这也是保障性住房分配过程中屡遭社会舆论抨击的最主要原因。要尽快建立起个人收入的监测机制，以便与保障性住房的退出机制相适应，一旦保障对象收入增加，就应该及时采取措施，令其退出。7．建立公共住房档案信息系统。

建立住房档案信息系统是实施住房保障另一个基本依据。要对全市家庭和个人的住房情况进行调查摸底，建立家庭住房情况登记备案制度，对政府保障住房的分配实行家庭成员全名制。目前，厦门市在这方面已开展探索，取得了一定经验。

8．在保障性住房的建设模式中, 建筑企业和建筑咨询企业应该发挥更多的作用。

无论是代建制还是总包模式, 都需要建筑企业和咨询企业发挥更大的能动作用, 参与其中。这两种模式可以使保障性住房的建设减少中间环节, 同时使政府对于保障性住房的控制力增强。相对于传统建筑市场的僧多粥少, 保障性住房的建设或许能成为建筑企业新的利润增长点。四．结束语

保障性住房的建设在我国刚刚起步, 并且处于需要大规模建设的时期。在这个阶段进行建设模式的探讨和尝试, 对于今后保障性住房的建设, 有着积极的意义。同时，在此过程中, 保障性住房集中建设的方式在客观上加剧了低收入群体的空间聚集。在当前构建社会主义和谐社会的宏观政策背景下, 保障性住房与普通商品住房混合建设的方式,不仅有助于降低住区内低收入阶层居民和其他低收入阶层居民的社会距离, 而且有助于缓解低收入阶层居民的自我孤立和自我隔离问题以及有可能引起的各种社会问题。可以说, 在当前构建社会主义和谐社会的宏观政策背景下, 保障性住房的建设方式应以促进社会和谐和低收入阶层的提升为目标, 建立与其他商品房混合建设的方式, 推进社会整合。

参考文献: [1]焦怡雪.促进居中融合的保障性住房混合建设方式探讨[J].城市发展研究, 2007(2): 45 46.[2] 田 野, 栗德祥, 毕向阳.不同阶层居民混合居住及其可行性分析[J].建筑学报, 2006(5): 58 59.[3]孙忆敏.我国大城市保障性住房建设的若干探讨[J].规划师, 2008(11): 21.[4]冯念一, 陆建忠.对保障性住房建设模式的思考[J].房地经济, 2007(7): 85 86.[5]孙延风, 黄巧敏.解析社会保障性住房建设——从和谐经济学角度看厦门的实践[J].中国统计, 2007(9): 2122.[6]濮慧娟.保障性住房设计特色[J].上海建设科技, 2009(10): 1112.[7]建设部.经济适用住房管理办法.[8]财政部.廉租住房保障资金管理办法.[9]马强, 姜丽美.我国经济适用房政策趋向分析[J].技术经济, 2006(6): 84-86.[10]【专题研究】保障性住房的模式选择与政策支持 CF40研究部 2010年9月

第三篇：中国保障性住房建设问题研究

中国保障性住房建设问题研究

摘要：保障性住房作为低收入人群的基本生活保障之一,它的问题能否解决,关系到房地产业的良性稳定的发展以及良好的市场秩序的建立,关系到我国市场制度的完善并直接关系到社会稳定和民生状况的改善。为了更好的说明保障性住房建设的问题,本文从保障性住房的概念、特征及发展历程谈起，主要阐述了保障性住房建设存在的问题并，基于对问题原因分析提出对我国保障房建设思路的一些思考，最后对我国保障房建设进行了合理的展望。关键字：保障房建设、长效机制、准入机制

住房是人类生存和发展的基本权利和需要，保障性住房的公共产品的性质已经成为各个国家的共识。保障性住房制度能否完善，保障性住房数量能否满足中低需要人群的住房需求，不仅关系到社会公平的实现，还关系到房地产市场化的顺利进行，关系到房地产市场的稳定和社会经济的健康稳定的运行，关系到公众生活质量的提高和社会的稳定。

1.保障性住房概念及特征

1.1保障性住房概念界定

保障性住房，通常是指提供给特定人群使用的，在政府的统一规划统筹下建房，并限定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。保障性住房的分类有多种，主要有社会保障性商品房(含经济适用房、限价房)、社会保障性租赁房(含廉租房、普通租赁房、租赁公寓)、安置房(含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房)等。保障性住房是与商品房相对的一个概念，它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。

当前，保障性住房中最主要的形式是廉租房、经济适用房和公租房。保障性住房的概念其实侧重于住房最终的目的，即为特定人群提供住房保障。收入情况不同的家庭，对保障性住房买卖与租赁的需求不同。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准但住房有困难的家庭提供具有社会保障性质的住房，是没有产权的保障性住房。经济适用房是指政府以划拨的方式提供土地，由政府组织房地产开发商建造，以政府参与定价出售给有一定有支付能力但住房有困难的低收入家庭的保障性住房。公租房是指收入在中等水平下且住房有困难的家庭通过政府或政府指定的机构，按照市场租价租赁的住房。1.2保障性住房基本特征

（1）供给对象的限定

保障性住房是专门针对中低收入住房困难家庭，为解决其基本居住需要而设。它住房保障的对象是社会中没有足够经济能力自主解决住房问题的群体，范围较为狭窄，它与我国传统的福利分房有所不同。（2）非盈利目的

保障型住房不以营利为目的，其基本原则是回收成本，因此在实际运行过程中常常还存在亏损，需要依靠政府补贴。在这个前提下，作为必需品的保障性住房建设标准也就具有一定的限制性，满足基本建造标准即可，不宜建造过于豪华。其租金或售价往往也很低，体现保障性住房社会保障作用。（3）非自主产权

与商品房市场运作方式不同，保障性住房所需的土地由政府提供，直接由政府组织建设，因此购买者或者承租人没有自主产权，同时在转让保障性住房时也没有完全的处分权。并且，无论是拥有者还是居住者都不能通过保障性住房来牟利，由此可以看出保障性住房没有完整的收益权。（4）多层次的保障政策

采用多层次的保障政策是保障性住房建设的核心，住房市场价格与居民支付能力之间的差距由政府来承担，以解决部分居民支付能力不足的问题是保障性住房建设的实质。在实际实施过程中，保障对象支付能力有较大差别。为体现保障性住房政策的公平性，一方面在保障对象上应根据保障对象的收入情况及住房困难程度将其分为不同层次，第一步主要解决最低收入家庭的住房问题，然后再逐步解决中低收入家庭的住房问题；另一方面体现在保障水平上，即制定差异化的保障政策，分别确定不同的保障水平，对不同收入水平的家庭应采取不同政策，并采取相应的保障方式，比如廉租房主要是针对最低收入家庭和低收入家庭，经济适用房主要针对中低收入家庭。

2.保障性住房发展历史

2.1第一阶段：1991——1997 “经济适用住房”保障性住房体系建设

经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。1994 年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。该决定指出：“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。”此后，经济适用住房建设用地经批准后将采取行政划拨方式供应，并且住房建设项目在计划、规划、拆迁、诸多方面都开始遭受极大的政策扶持。

2.2第二阶段：1998——2008多层次住房供应体系建设

政府加大了住房商品化的进程，各地政府因地制宜，釆取多种方式将住房不同程度的推向市场。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这是我国住房分配进入货币化的标志，同时标志着我国的住房保障制度进入一个新阶段。从1998年下半年开始，各地停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。改变原有的住房由单位管理制度，改革住房的福利分配的方式，以中低收入家庭为对象市场经济中的保障性住房制度幵始逐步建立，我国进入了保障房的多层次体系时代。2.3第三阶段：2008年至今，住房保障体系基本建立

自2008年以来，随着“炒房”热，保障性住房的弊端开始显露。针对这种情况，政府幵始着手加大保障性住房的建设力度，并采取限价限购的措施调控房价。2008年幵始，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度，多渠道、多种类、多层次的住房保障体系基本建立。同时将保障房建设纳入“十二五”规划，解决居民的住房问题，并对低收入家庭的保障加强。

3.保障性住房建设面临的问题

3.1保障性住房政策缺乏长效机制

中国的住房市场过多的依赖行政手段干预，近年间住宅政策频繁出台，但从其发挥效应来看主要是被动应对，并没有形成一个长远的构架和核心的理念，对经济效率的关注仍然高于对社会成本的关注。目前，保障住房建设仍实行从上而下的任务分配模式，缺乏从基础市场调研的真实需求做支撑。各地普遍都对住房保障问题缺乏深入研究，因此，不能结合实际，科学确定保障的条件、人数比例及具体措施；未将住房保障列入政府工作长期规划和计划，保障政策目标不明确、保障依据不充分、保障措施单一，导致短期性、应对性、随意性的行为较多。

3.2 保障性住房存在“居住隔离”现象

由于地方政府保障房财政支持力度有限，在缺乏激励机制和约束机制的条件下，保障性住房选址往往被置于位置偏僻、交通不便等不利区位，周边就业机会少，居住者远离工作地和服务区，还有部分保障性住房小区功能配套滞后，缺少教育、医疗、体育、商业、文化活动等配套设施，生活不方便。这些都导致了“居住隔离”现象的产生。“居住隔离”将影响入住保障房的中低收入群体满意度、幸福感和发展机会，还容易导致保障性住房小区贫民窟化、社会治安混乱等多方面问题。3.3保障性住房未覆盖部分“夹心层”

随着社会经济的快速发展，收入差距进一步加大，城镇住房困难居民中出现了既买不起经济适用房又不属于廉租房保障范围的“夹心层”家庭。大学毕业新就业群体、旧城改造中新增的拆迁户，贫困家庭以及进城务工人员组成了大量新增的需要住房保障群体，这些新的需保障人群往往选择蜗居于城中村或者城郊结合部，居住环境恶劣，形成的“贫民窟”也影响城市形象。新增的保障人群中，部分群体处于人生过渡时期，或者流动性较大，住房支付能力极其有限，对公共设施依赖大，因此需要更为有针对性的住房形式进行保障。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》将经济适用住房供应对象从“中低收入”家庭调整为“低收入”家庭，廉租住房由“最低收入”家庭调整为“低收入”家庭。但调整后对如何解决中低收入家庭住房困难的问题却没有相应的政策规定，再加上保障性住房占比较少，以经济适用住房、廉租房、公租房为主的住房保障体系只能保障部分低收入住房困难家庭，但是面对高房价，有很大一部分中低收入家庭或人群既无力购买商品房，又无法享受住房保障。因此，“夹心层”人群的住房公平权益被忽视，这部分人的权益需要保障，需要政府能够扩大保障范围，建立能够覆盖住房困难的中低收入人群的保障体系。3.4保障性住房缺乏法律约束

从立法方面上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，但进展一直较为缓慢。时至今日，我国的保障房无论是需求还是建设都已经进入了一个新的阶段，但是在立法上并没有形成有力的保障。

由于缺乏相关法律法规的硬约束，地方政府对保障政策的执行落实不到位，没有很好的起到较好的政策实施效果。许多地方政府出于眼前的经济利益考虑，对划拨土地、减免税费、资金投入并不积极。同时，不同政府部门之间，还存在着协调问题。涉及到保障房的相关政策，需要由不同的政府部门负责，由于部门职权不同，但又有权力交叉重合的现象，致使政策目标、办事程序需要协调，所以要达到政策制定和落实的高度统一并不容易。

4.解决现行保障性住房建设问题的思考

十八届三中全会上，住房问题被提升到更高的层次，习近平指出，“加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。” 4.1立法先行

近几年，我国推进了大规模保障房的建设，在非常短的时间内，解决了部分最困难群体的住房保障。然而，其建设仍然停留在政策方面，需要将相关政策上升到法律层面来进行更有力的保障。要坚持有法可依的原则，完善在住宅方面的立法工作，具体包括征地、委托、开发、分配、使用等各个环节的法律法规。建立健全对住房的保障、监督、激励、约束机制，规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。通过法律建设，明确保障性住房的市场定位以及人们的住宅受保障的权利，同时对房地产市场中的各个主体，包括政府、房地产商、消费者以及相关的关联机构进行明确的约束机制。完善的法律法规是保障性住房建设和整个房地产市场运行规范的有效保证，为整顿我国的房地产秩序提供了良好的制度框架。4.2融资的多元化

应积极通过体制机制创新，处理好政府与市场关系，充分调动社会力量参与住房保障体系建设。一是大力发展PPP(公私合作伙伴关系)模式下的多种运作机制，强化政府和私人机构在保障性住房建设方面的合作，改变几乎全部由政府自建的现状。二是积极探索保障性住房中公租房的租售衔接机制，在入住者收入提高过程中，于一定条件下使部分保障对象由“住有所居”发展为“居者有其屋”而加快建设资金回收。三是大力发展中介组织，积极探索委托管理、政府采购、“补人头”等多种方式，降低保障性住房管理成本，调动民间空置房和其他可用资源潜力，提高服务水平，提升保障性住体系的绩效。4.3完善准入退出机制

世界上发达国家在严格筛选保障性住房申请者的资质的同时，也有一套严格的退出机制。建立一套科学合理的保障性住房准入和退出标准是保障性住房公平分配的基本条件，而将标准严格执行则是实现公平的关键。

社会保障性住房属政府提供的公共资源，只有建立严格的准入和退出机制，才能确保社会保障性住房实现有效流转。必须明确保障房的拥有者与商品房的拥有者具有排他性。即保障房的拥有者绝对不能拥有商品房。保障房的拥有者只有完全退出保障性住房，才能购买商品房。政府应进一步明确什么人应该保障、如何保障、补助金额、退出条件等标准，这些大量的基础工作，是住房保障工作的基础。同时，建议建立保障住房户“诚信档案”，避免少数居民采取虚报瞒报收入的手段骗取保障性住房。保障住房户的信用档案可以从申请之日起开始建立，到入住时正式建档，从保障性住房退出时归档。住房保障是解决低收入家庭的基本居住权而不一定是财产权，建议各省在今后的住房保障体系建设中，应适当调整思路，增加租赁型保障性住房的比例，以扩大住房保障的覆盖面。4.4完善保障性住房配套设施建设

保障性住房小区市政基础设施和公共服务设施建设滞后问题普遍存在。作为政策性住房，项目选址相对一般较偏，小区外的道路、自来水、供电等公共配套设施建设有些滞后，文化体育活动场所、菜场、学校、医院等设施建设相对缺乏，交通出行也不便，保障性住房的公共配套设施仍显滞后是因为相关责任主体资金紧张，融资难度大，所承担的市政道路等公共配套工程建设有拖延现象，就会直接影响政策性住房项目建设进度和后期居民入住。

保障性住房配套建设不足，地方政府也要承担一定的责任，应该统筹、协调好保障房的配套建设，积极推动教育、医疗、文化设施。为了推动开发建设企业的积极性，政府甚至可以在配套建设方面给与政策倾斜。

5.结语

保障性住房体系的建立和健全，不仅弥补我国社会保障在住房方面的缺陷，还能提高社会公平，不仅是一个经济问题，还是直接影响社会稳定的政治问题和社会问题。可以预见，保障性住房的建设，将会使得房子的市场价格维持在稳定的水平，有利于遏制市场上的投机行为，缓解不断加大的贫富差距，为经济的发展提供强有力的后盾，为社会的稳定提供良好的社会氛围。参考文献：

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第四篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第五篇：我国保障性住房建设：现状、问题及路径选择

董珊珊 摘 要：保障性住房是一个国家或地区为中低收入群体和困难家庭提供的特殊住房，具有福利性、保障对象特定性、准公共物品性和政府主导性等特点。目前，我国已基本形成了较为成熟的住房保障制度，但在保障性住房建设过程中还存一些问题，如缺乏法律硬约束、供需矛盾突出、建设模式不合理、运作机制不够科学等，因此要通过完善保障性住房建设和管理的法律体系，加大保障性住房的建设力度，合理安排保障性住房的建设模式以及健全保障性住房的准入、分配和退出机制等措施来推进保障性住房制度的日臻完善。关键词：保障房 保障性住房 保障房制度 董珊珊，女，浙江机电职业技术学院教师，北京师范大学马克思主义学院2012级研究生。在当今社会，住房是现代人类生存与发展的必要前提和基础，住房问题关乎国家稳定和社会和谐，关系到人们的生产生活和幸福安乐，是一个国家社会保障体系中应该提供的重要内容。然而，随着城镇化进程的不断加快，在市场经济水平不断提高的同时，我国的住房供需矛盾日益凸显，越来越多的中低收人群体无力购买商品房，住房问题成为影响社会公平正义与和谐发展的重大问题之一。构建和完善一个全方位、多层次的保障性住房体系，从而解决中低收入者的住房问题成为我国政府面临的一项迫在眉睫的任务。

一、保障性住房的界定与特征 保障性住房作为社会保障体系的重要组成部分，不同于市场机制作用下形成价格的商品房，它是指一个国家或地区的政府根据相关法律法规和政策，通过投资新建或二次收购等途径，为中低收人群体和困难家庭提供的住房，并在建造标准、租售价格、居住条件、保障对象等方面作出具体限定，以保障社会成员的基本居住权。根据国内外对保障性住房的定义，保障性住房具备以下特征： 1．福利性。保障性住房与商品房最大的区别在其保障性和政策性，偏重社会服务职能，旨在提升社会福利水平，因此保障性住房售价或租价普遍低于市场价格。2．保障对象特定性。保障性住房制度作为社会保障制度的重要组成部分，保障性住房所覆盖的主体具有特定性，这意味着并非所有社会成员都具备申请保障性住房的条件。3．准公共物品性。虽然在政策覆盖范围内，特定人群获得保障性住房的权利具有一定的非排他性和非竞争性，但如果把保障性住房视为总量既定的有限资源，保障性住房不体现绝对的非竞争性和非排他性，它属于介于私人产品和纯公共物品之间的混合物品，即准公共物品。4．政府主导性。政府是发展保障性住房的主体，在建设、分配、管理保障性住房的过程中发挥着主导性作用。此外，政府需要制定健全完善的法律制度，将组织生产保障性住房的经济权利和职能纳入政策法规的框架之下。

二、我国保障性住房建设的现状 首先，从开工率及竣工率看。就全国范围内来看，2009-2013年期间，保障性住房建设规模增长迅速，每年的实际开工率均达到100%以上；2013年保障房竣工率为80%，达到近五年峰值，这表明政府落实住房保障责任由虚转实，国家保障性安居工程进入了快速发展阶段（表1）。“十二五”规划显示，从2011到2015年预计新建3600万套保障房，覆盖率也将由2008年的不足4%提高到20%。就主要城市来看，以2013年为例，北京、大连、无锡等地开工率、竣工率较高，超额完成建设任务，济南、天津保障房建设的完成率较低，未达到预期目标②，显示出部分地方政府在保障房建设上存在推进力度不大、工程进度不明显等问题（表2）。其次，从土地供应情况看。从全国保障性安居工程用地的供应总量来看，根据国土资源部历年发布的数据，2010-2013年，在全国住房建设计划用地和实际用地中，保障性安居工程均占了三成左右。其中，保障房计划供地所占比重连续三年下降。2010年，全国保障性住房实际供地完成量不足计划的一半，此后通过及时调整得到显著改善，2011-2013年保障房实际供地完成率分别为62.14%、80.46%和82.89%(表3)。虽然完成率逐年提高，但是供应计划连续四年未能完成预期目标。最后，从财政投入情况看。2013年，中央和各级政府总计完成用于保障性安居工程的财政支出3816.72亿元②，与2012年3800.43亿元的支出规模、13.7%的同比增幅相比，总数略有提高，增速大幅下降，表明财政资金供应不足。财政投入以公共预算资金为主，重点保障廉租房、公租房建设（表4），说明我国的住房保障政策正在向“租售并举，以租为主”转变，未来将持续加快公共租赁住房（包括廉租房）建设，兼顾出售型保障房的建设，逐渐调整住房供给结构，从而保证公共资源的合理利用。

三、我国保障性住房建设存在的若干问题 目前，国内大多数城市和地区初步形成了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用房为主，以限价房、安置房等为辅的住房保障制度，以解决中低收入水平居民的住房需求问题。但我国的住房保障工作仍处于探索阶段，在实际操作过程中还存在着一些不容忽视的问题，需要不断改进与完善。1．保障性住房制度运行缺乏法律硬约束。首先，我国保障性住房的批准、建设、管理、分配、退出等制度分散于相关部委或地方政府制定的各种《实施方案》、《意见》、《办法》之中，一些内容混乱交叉，降低了工作效率。由于缺乏国家法律硬约束，地方政府执行相关政策的选择空间较大。各地方政府基于眼前的财政利益考虑，对土地供应、信贷支持、税费减免的积极性不高，影响了保障房建设任务目标的完成，也容易造成建筑质量参差不齐。其次，在地方出台的相关管理办法中，许多政策不够细化，准人、退出机制不健全，出现了大量虚假申报、骗租骗购保障房的行为。如在南京、武汉、广州等多地，就曾经出现过高收入者人住保障房小区、经济适用房长期出租和空置等现象。2．保障性住房供需矛盾依然比较突出。随着保障性住房建设工程不断推进，中等收入水平的家庭逐渐被纳入住房保障体系中。参照国外经验和中国国情，大约会有30%-40%的城镇人口满足享受保障性住房的基本条件，而中国目前具有保障性质的住房共计4000-5000万套，保障性住房的覆盖率不足30%，供求缺口较大。除了总量不足导致城市居民保障性住房需求得不到满足，保障性住房供给的结构性失衡也会加剧保障性住房的供需矛盾。例如，某些地区的经济适用房、廉租房、公租房建设比例失调，保障房的户型面积与区位条件与居民实际需求脱节等，造成部分住房无人问津而部分房源严重短缺。3．保障性住房的建设模式不尽合理。我国保障性住房的建设模式比较单一，主要有政府直接投资承建模式、企业代建模式和企业开发建设模式。直接承建和企业代建这两种模式都需要政府承担支出成本，在资金不足的情况下需要举债建设保障房，会提高地方政府的债务风险。若采用配建制，开发商回报率较低，需要提高商品房收益来补贴保障房项目建设，这就将部分保障房建设成本转嫁给了商品房购买者。4．保障性住房的运作机制还不够健全合理。首先，在准人机制方面，目前确定保障对象的标准主要是家庭收入和住房面积，但仅仅依靠这两个指标不能真正体现居民的住房困难程度。此外，对保障对象的审查力度不够。现阶段相关部门主要通过审核材料、人户调查、组织评议、公示等过程等来确定住房保障对象，但某些地区的审核工作仅局限于申请对象提供的材料，实际考察环节形同虚设。其次，在分配机制方面，一些地区提供的保障性住房面积大，装修标准高，存在过度保障的问题，也加大了腾退难度；同时也有一些地区提供的保障性住房分布偏远，给保障对象的工作、出行造成很大不便。最后，在退出机制方面，目前我国缺乏科学有效的定期排查机制，动态监管不严，使得房源流失、利益固化现象比较突出。此外，住房保障各项制度之间衔接性不够，房管部门没有在促退后提供一定的福利保障，可能会使原保障对象再次陷入无房可住的境地。

四、完善我国保障性住房制度的对策思考 党的十八大报告提出，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，针对保障房建设中出现的上述问题，我国应把构建政策体系与发挥市场作用结合起来，把提高社会福利与促进经济发展结合起来，把突出具体问题与建立长效机制结合起来，推动保障房可持续发展。1．完善保障性住房建设和管理的法律体系，制定全国性的住房保障法律。应尽快制定、出台《基本住房保障法》，作为调整各种保障房供求关系的准则，消除住房保障法律盲区，约束地方政府及有关部门的行为和责任。《基本住房保障法》应包括城镇保障性住房建设的总体目标、意义作用、保障规划、保障标准、实施细则等内容。与此同时，健全地方性的保障房制度。应授权地方政府根据自身实际制定专门法规，在建设方式、保障对象、资金来源、土地供应、退出机制等方面体现出区域性和差异性。对于保障房申请中的骗租骗购等违规行为，也不能单一停留在解除合同、处以罚金等民事责任层面，要通过立法进行刑事责任追究。2．加大保障性住房的建设力度。在保障性住房土地供给方面，首先要制定合理的保障性住房供地计划，科学安排廉租房、公租房、经济适用房的用地比例，优化建筑套型设计，以供给引导需求；其次要坚持保障房用地指标单列，坚持优先供应、应保尽保的原则，加大对闲置土地的清理处置力度，盘活存量土地，保证充足的保障性住房用地供应；再次要优化保障性住房土地供给的区位布局，科学规划，完善医院、学校、商场、公共交通站点等基础设施建设，降低住房空置率。在保障性住房建设资金投入方面，首先，要加大财政资金投入保障性住房建设力度，发挥土地出让金作为保障性住房建设资金来源的重要补充作用，同时实现住房公积金的良性循环。其次，支持金融机构发展保障性住房抵押贷款，通过成立住房担保机构或专项基金为保障房融资项目提供抵押贷款担保或保险，降低普通商业银行对保障性住房贷款的信用风险。最后，广泛吸收社会资本拓宽保障性住房融资渠道，如建立地方性融资平台，通过捆绑集合的方式发行债权或票据为保障房建设筹措资金等。3．不断优化保障性住房的建设模式。在保障性住房建设模式上，要积极发挥民营经济力量的作用，积极探索bot、bt等保障性住房的建设模式。bot(build-operate-transfer)模式，就是政府和私营企业签订合同，将住房保障项目的融资、建设、销售权利予以转让，允许民营投资主体在规定时期内通过经营产品和服务来收取费用，回笼前期投资成本并获得利润。待特许经营期满后，再将保障房有偿或无偿交付给政府部门。bot运作模式能缓解公共财政压力，同时提高开发商的投资收益率，并有效解决保障房开发建设的质量问题。bt(build-tranfer)模式是由bot模式演变而来，但较bot模式少了经营环节，即投资主体在住房工程竣工后将保障房项目直接移交政府，政府负责保障房的出售、管理和运作，并分期回购。bt模式可以使开发企业获得无风险回报，并加速了开发商的资金周转。4．健全保障性住房的准人、分配和退出机制。首先，实行严格的准入制度。一方面要改变遴选标准过于单一的现状，在家庭年收入和住房面积指标之外还要参考职业风险水平、财产性收入、隐性福利等因素，打破户籍、工作年限等准人条件壁垒，提高保障房分配的公平性。另一方面要积极探索建立个人经济档案制度、个人收人申报制度、个人信用档案记录，实现保障对象的存款账户、纳税记录、就业情况等信息资源的联动共享。此外，可引入第三方承担资格审查工作，做好人户调查工作。其次，实行合理的分配制度。要尽快在全国范围内建立起成熟的保障性住房轮候制度，合理区分不同人群居住需求的紧迫程度。在保障房分配中还要赋予受保家庭一定的居住选择权，尽可能满足住户对区位、户型、公共交通和医疗教育资源等方面的要求。最后，实行动态监管和严格的退出机制。按照个人经济和住房信息档案构建动态指标评价体系，由专门机构对保障对象收入变动、保障房使用等情况进行定期（一般为一年）或不定期的检查、普查或重点核查，并将结果予以公示。制定主动申请退出的鼓励政策，采取多种过渡性措施鼓励已不满足保障条件的住户退出保障性住房。（责任编辑：罗松涛）