关于《北京市物业管理办法》与房屋预售许可审批衔接问题的会议纪要(9.29)

第一篇：关于《北京市物业管理办法》与房屋预售许可审批衔接问题的会议纪要(9.29)

关于《北京市物业管理办法》与房屋预售许可审批

衔接问题的会议纪要

9月21日上午，市住建委房屋市场管理处、物业管理处及物业服务指导中心就《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）与房屋预售许可审批环节的衔接进行了研究讨论，会议根据《北京市物业管理办法》的规定，对涉及预售审批环节中物业管理区域划分、前期物业服务以及车库销售对象确定等问题形成以下意见：

一、自2010年10月1日起，预售许可受理按照新的规定执行。

二、物业管理区域的划分。《办法》实施后，新受理的预售许可申请项目，物业管理区域划分意见书不作为预售许可审批要件，不要求办理前期物业管理招投标备案，但建设单位需要在售楼现场公示物业管理区域的划分情况，并在买卖合同中进行明示，同时在交易管理网外网进行消费提示；如果受理的申请楼栋在街道办事处或者乡镇人民政府审核的物业管理区域划分范围内的，则视该项目为老项目，适用《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》（京建发[2010]506号）第七条的规定。

三、2010年10月1日起，房屋销售时，前期物业服务合同应作为《北京市商品房预售合同》（含经济适用住房、限价商品住房）和《北京市商品房现房买卖合同》（含经济适用住房）的附件。同时，在北京市房地产交易管理网和签约系统中，提示“同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，建 设单位选择已有的物业服务合同文本执行。其他情况，建设单位须按照《办法》的有关规定，与购房人签订新的前期物业服务合同文本”。

建设单位须在房屋买卖合同网上签约时，将前期物业服务合同电子版作为附件内容一并上传。

四、建设单位已完成物业管理招投标并签订前期物业服务合同，但其预售许可申请尚未受理的，视为建设单位选聘该物业服务企业提供前期物业服务，由建设单位承担前期物业服务责任。

五、建设单位应当在售楼现场公示该项目的前期物业服务合同文本、临时管理规约、物业管理区域划分情况、物业服务费用测算结果等，区县房屋行政主管部门应当加强对现场公示内容的检查。

六、车库、车位销售对象限制问题。《办法》实施后，购买车库、车位的业主应提供同一物业管理区域的房屋买卖合同或房屋所有权证作为购买车库、车位资格的证明。

参会人员：

主题词：物业管理办法

预售许可

会议纪要 抄送：各区县建委、房管局市场科、物业科

市住房和城乡建设委员会市场处、物业处

2010年9月30日印发

第二篇：北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法

来源：http://

关于印发《北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法》的通知

京建发〔2011〕207号

各区县住房城乡建设委、房管局，各有关单位：

为规范我市房屋建筑安全评估、鉴定活动，加强房屋建筑安全评估、鉴定活动监督管理，市住房城乡建设委制定了《北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

附件：《北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法》

二○一一年五月九日

附件：

北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市房屋建筑安全评估、鉴定活动，加强房屋建筑安全评估、鉴定活动的监督管理，依据《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）和《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（京政发〔2010〕17号），制定本办法。

第二条 本市行政区域内依法建造或者登记的房屋建筑的安全评估、鉴定活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称房屋建筑安全评估、鉴定活动，是指房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构）接受委托，依据国家有关法律、法规和技术标准，对房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备进行检查、检测与验算，综合分析判断，并出具安全评估、安全鉴定报告的活动。

第三条 房屋建筑安全评估、鉴定活动，应当遵循准确、公正、科学的原则。鉴定机构应当独立开展安全评估、鉴定活动，并依法承担相应责任。第四条 市住房城乡建设行政主管部门负责本市房屋建筑安全评估、鉴定活动的监督管理，具体工作委托北京市房屋安全管理事务中心组织实施。

区县住房城乡建设行政主管部门负责辖区内房屋建筑安全评估、鉴定活动的监督管理。

第二章 安全评估与鉴定的委托

第五条 房屋建筑的安全评估、鉴定由房屋建筑所有权人委托鉴定机构进行。第六条 房屋建筑所有权人应当根据房屋建筑的类型、设计使用年限和已使用时间等情况，按照下列规定，定期委托鉴定机构进行安全评估：

（一）学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年进行一次安全评估；

（二）使用满30年的居住建筑应当进行首次安全评估，以后应当每10年进行一次安全评估；

（三）达到设计使用年限仍继续使用的，应当每2年进行一次安全评估；

（四）建在河渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，应当每5年进行一次安全评估；

（五）梁、板、柱等结构构件和阳台、雨罩、空调外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，使用满30年应当进行首次安全评估，以后应当每10年进行一次安全评估；

（六）悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，应当每10年进行一次安全评估。

第七条 房屋建筑有下列情形之一的，所有权人应当委托鉴定机构进行安全鉴定：

（一）出现开裂、变形等结构损伤的；

（二）出现地基不均匀沉降的；

（三）遭受地震、洪水、泥石流、风灾等自然灾害，可能导致结构损伤的；

（四）因火灾、爆炸、碰撞、振动等原因，可能导致结构损伤的；

（五）擅自变动建筑主体和承重结构的；

（六）进行结构改造或者改变使用用途可能影响房屋建筑安全的；

（七）毗邻的建设工程施工可能影响房屋建筑使用安全的；

（八）经安全评估发现房屋建筑存在安全隐患需要进行安全鉴定的；

（九）其他依法应当进行安全鉴定的。

有关行政部门根据公共利益的需要可以委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。

第八条 房屋建筑所有权人未按照规定对房屋建筑进行安全鉴定的，以及未按照规定对人员密集的公共建筑进行安全评估、鉴定的，区县住房城乡建设行政主管部门应当督促所有权人依法委托安全评估、鉴定，拒不委托的，可以指定鉴定机构进行安全评估、鉴定，费用由房屋建筑所有权人承担。

第三章 鉴定机构备案

第九条 在本市行政区域内从事房屋建筑安全评估、鉴定活动的机构，应当向市住房城乡建设行政主管部门备案。

市住房城乡建设行政主管部门依据鉴定机构具有的相关部门批准的现场检查检测能力、鉴定能力、专业技术人员构成状况，核定鉴定机构的业务范围。具体核定标准及业务范围见附件1。

第十条 鉴定机构申请备案，应当提供下列材料：

（一）《北京市房屋安全鉴定机构备案申请书》；

（二）本办法实施前已经依法设立的鉴定机构，应当提供本市房屋行政主管部门关于批准成立房屋安全鉴定机构的文件、鉴定资质等级证书和法定代表人证明复印件，非独立法人机构，本办法规定由法定代表人提供的材料，由机构负责人提供；

（三）申请从事房屋建筑安全评估、鉴定活动的建设工程质量检测机构应当提供下列证书复印件：独立法人证明、建设工程质量检测机构专项检测资质证书及副本、计量认证证书及附表、实验室认可证书及附件、检查机构认可证书及附件、司法鉴定许可证；

（四）组织机构代码证书复印件；

（五）鉴定机构授权签署鉴定报告的技术负责人应当提供任职证明文件原件及土建类高级技术职称证书复印件，鉴定负责人应当提供土建类中级以上技术职称证书复印件；

（六）机构法定代表人及所有专业技术人员的身份证、毕业证书、职称证书、资格证书复印件和社保证明原件；

（七）鉴定人员应当具有相应的安全评估、鉴定能力和专业知识，熟悉掌握相关规定和技术标准，取得安全评估、鉴定方面的培训证明复印件；

（八）机构管理制度及质量控制措施。

申请机构应当对其所提交备案材料的真实性负责。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖机构公章及法定代表人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请机构。

第十一条 受理机构在收到申请机构的申请材料后，应当即时做出是否受理的决定。

受理机构应当对申请机构报送的材料进行审核，并依据本办法附件1核准申请机构的业务范围，必要时可到申请机构所在营业场所核实情况。

受理机构应当在受理申请后10个工作日内完成对申请机构的审核，做出是否予以备案的决定，对符合备案标准的申请机构应当予以备案，统一启用“房屋建筑安全鉴定专用章”，并向社会公布。

第十二条 鉴定机构备案事项发生下列情形时，应当于30日内办理变更手续：

（一）机构名称、营业场所变更；

（二）法定代表人、技术负责人、鉴定人员变更；

（三）专项检测资质证书、计量认证证书、检查机构认可证书、实验室认可证书或司法鉴定许可证变更。

备案事项变更导致鉴定机构不符合相应业务范围的，鉴定机构必须即时停止涉及不符合项的安全评估、鉴定业务，并及时上报市住房城乡建设行政主管部门，待批准变更后再开展相应业务。

第十三条 鉴定机构出现下列行为之一的，由市住房城乡建设行政主管部门撤销备案，予以通报，不得参与本市房屋建筑安全评估、鉴定活动：

（一）以欺骗、贿赂等不正当手段取得备案许可的；

（二）严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，或发生市住房城乡建设行政主管部门确认的重大投诉事件的；

（三）其他不适宜从事房屋建筑安全评估、鉴定活动的。

第四章

安全评估与鉴定

第十四条 鉴定机构在本市行政区域内从事房屋建筑安全评估、鉴定活动，应当严格按照备案的业务范围进行。

第十五条 鉴定机构应当与房屋建筑安全评估、鉴定的委托人签订房屋建筑安全评估、鉴定合同，明确双方的权利与义务；推荐使用合同示范文本。委托人应当向鉴定机构提供下列资料：

（一）房屋建筑权属证明；

（二）合同约定的有关技术、档案资料。

第十六条 鉴定机构应当按照《北京市房屋建筑安全评估技术导则》、《北京市房屋建筑安全鉴定工作导则》等有关标准、规范的规定，开展房屋建筑安全评估、鉴定活动，并及时、准确、真实地向委托人出具房屋建筑安全评估、安全鉴定报告，同时报送市住房城乡建设行政主管部门。

对鉴定为危险房屋的，鉴定机构在鉴定报告中应当依据本市有关规定提出处理建议，并在作出鉴定结论后24小时内书面通知委托人，同时报告房屋建筑属地区县住房城乡建设行政主管部门。第十七条 鉴定机构出具的房屋建筑安全评估、安全鉴定报告，应当使用市住房城乡建设行政主管部门统一制发载有唯一编码的文本。

房屋建筑安全鉴定报告涉及结构体系计算的，应当由具备相应资格的注册结构工程师出具计算书；涉及结构实体检测的，应当由经过相应计量认证的机构出具检测报告。

鉴定机构向委托人出具的房屋建筑安全评估、安全鉴定报告应当加盖房屋建筑安全鉴定专用章，并有鉴定负责人、技术负责人、法定代表人签字。鉴定机构及相关负责人对出具的报告依法承担法律责任。

第十八条 鉴定机构不得出具虚假的安全评估、安全鉴定报告。

任何单位和个人不得干涉正常的安全评估、鉴定活动，不得伪造、变造安全评估、安全鉴定报告。

第十九条 委托人及利害关系人对房屋建筑安全评估、鉴定结论有异议的,可按下列规定处理：

（一）委托人有异议的，应当在合同约定期限内向原鉴定机构提出书面异议，鉴定机构应当在合同约定期限内对委托人予以书面答复。

（二）利害关系人有异议的，应当及时向原鉴定机构提出书面异议。鉴定机构应当在15个工作日内对异议人予以书面答复。

（三）委托人及利害关系人对房屋建筑安全评估、鉴定结论有异议又不能协商解决的，可以在评估、鉴定结论有效期内，向市房屋安全管理事务中心提出评估、鉴定程序符合性审查或评估、鉴定结论可靠性审查。

市房屋安全管理事务中心负责对评估、鉴定异议项目进行程序符合性审查，发现问题的，责令鉴定机构按照规定程序改进或者重新进行评估、鉴定。

异议项目涉及评估、鉴定结论可靠性审查的，异议人可以在市房屋安全管理事务中心的组织下，从北京市建设工程质量与房屋安全鉴定专家库中随机选取相关专家组成审查组，对评估、鉴定过程采用的技术路线、测试方法、计算方法、评定方法的适用性和可靠性进行审查，专家组审查费用由异议人先行支付。经审查发现问题的，由市房屋安全管理事务中心责令鉴定机构对评估、鉴定报告进行完善，或者重新进行评估、鉴定。

评估、鉴定结论改变的，鉴定机构应当重新出具评估、鉴定报告，并承担专家组审查费用；评估、鉴定结论不变的，市房屋安全管理事务中心应当向异议人出具书面答复。

第二十条 鉴定机构应当积极参与涉及社会公益的房屋建筑安全评估、鉴定活动。

第五章

监督管理

第二十一条 市房屋安全管理事务中心应当加强对鉴定机构及人员的监督管理，及时记载房屋建筑安全的相关信息，定期组织安全评估、鉴定方面的培训。第二十二条 市住房城乡建设行政主管部门建立鉴定机构信用信息管理系统，记录并及时公布鉴定机构的备案信息和信用信息。

市住房城乡建设行政主管部门应当根据鉴定机构的信用记分情况，对其采取相应的行政处理措施。

第二十三条 违反本办法规定，鉴定机构有下列行为之一的，由市住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，记入鉴定机构信用信息管理系统：

（一）未使用市住房城乡建设行政主管部门统一制发载有唯一编码文本的；

（二）超出备案业务范围，从事房屋建筑安全评估、鉴定业务出具报告的；

（三）无正当理由未按照现行有效的国家和本市有关规定和技术标准、规范、规程进行房屋建筑安全评估、鉴定的；

（四）转包或非法分包房屋建筑安全评估、鉴定业务的；

（五）出借或者以其他形式转让备案机构编码的。

第六章 附则

第二十四条 房屋建筑所有权人下落不明或者权属不明的，房屋建筑的安全评估与鉴定由实际占有人委托鉴定机构进行。

第二十五条 本办法自2011年6月1日起实施。《关于印发<关于城市房屋安全鉴定机构设置管理规定>的通知》（市房政字[1991]第347号）、《关于市区（县）危险房屋管理和鉴定机构设置问题的通知》（市房政字[1991]第354号）、《关于印发<北京市房屋安全鉴定工作管理办法>的通知》（京房修字[1993]第91号）、《关于印发<北京市房屋安全鉴定工作年检办法>的通知》（京房修字[1993]第634号）同时废止。

附件：1.备案鉴定机构业务范围审核标准及业务规模划分表

2.北京市房屋安全鉴定机构备案申请书

3.房屋建筑安全评估、安全鉴定报告格式及有关要求

第三篇：北京市房屋建筑安全评估与鉴定管理办法附件1-业务范围

附件１:

备案鉴定机构业务范围审核标准

注： 1.申请机构应当提供上表要求的相关部门认定认可的检测资质、检查机构资质及专业技术人员从业的相关证明材料；

2.实验室认可的检测能力范围应当至少包含混凝土结构、砌体结构、钢结构等项目； 3.检查机构认可的检查能力范围应当至少包含地基基础、结构可靠性和安全性评价等能力；

4.G列“专业技术人员总数”指申请机构内取得安全评估、鉴定方面培训证明的鉴定人员总数；

5.依据《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）设立的房屋安全鉴定机构，在2012年6月1日前可在原鉴定资质等

级证书规定的范围内承担房屋建筑安全评估、鉴定业务；自2012年6月1日起按照本表规定的审核标准重新审核其业务范围。

业务规模划分表

第四篇：05天津市国土资源和房屋管理局关于天津市填海项目海域使用审批与土地审批程序衔接有关问题的通知

天津市国土资源和房屋管理局 关于天津市填海项目海域使用审批与 土地审批程序衔接有关问题的通知

（津国土房滨〔2007〕720号）

市海洋局、滨海分局、各区县国土资源管理部门：

为规范我市填海项目成陆后由海域使用审批到土地审批的衔接程序，明确填海成陆后《海域使用权证》换发《国有土地使用证》的办理程序，根据《海域使用管理法》、《天津市土地管理条例》等有关法律、法规的规定，现就我市填海项目海域使用审批与用地审批衔接的有关问题通知如下：

一、填海单位向海洋主管部门提出填海申请，由海洋、土地行政主管部门进行联合预审。填海项目成陆后由海洋行政主管部门组织验收并核发《海域使用权证》。

二、填海单位与项目建设单位一致的，其海域使用权人的确定以及《海域使用权证》与《国有土地使用证》的办理程序，按照《关于加强海岸线及建设用海管理工作意见的通知》（津国土房办[2007]10号）的有关规定执行。

三、填海单位与项目建设单位不一致的，填海单位凭《海域使用权证》和办理土地登记所需材料（包括市政府批准填海单位作为土地整理单位的授权文件）向土地行政主管部门申请换发无地上物《国有土地使用证》。其土地登记用途为 1 国有建设用地，土地使用权类型为行政划拨，其土地不得转让、出租、抵押，不得实施建设。实施建设时，项目建设单位应当重新办理用地手续。

（一）成陆后属于划拨用地或协议出让用地范围的，项目建设单位应取得计划行政主管部门审批立项、规划行政主管部门核发的《选址意见书》等相关文件，并与填海单位协商签定关于填海费用的补偿协议后，备齐办理划拨供地或协议出让供地手续所需进件材料，向土地行政主管部门提出用地申请。土地行政主管部门按照划拨供地或协议出让供地的审批程序办理。

（二）成陆后属于招标、拍卖、挂牌出让用地范围的，土地出让前，由土地行政主管部门实施土地收购，注销无地上物《国有土地使用证》。土地行政主管部门与填海单位签订收购补偿协议，填海单位作为土地整理单位，向土地行政主管部门提供填海费用等成本的测算明细，作为土地整理成本计入土地出让金。

土地行政主管部门可以采取预约收购的方式收购土地，即与填海单位先签订收购补偿协议，约定补偿价格，在土地出让成交后从土地出让金中扣除该项费用返还给填海单位。

特此通知。

天津市国土资源和房屋管理局

二〇〇七年八月八日

第五篇：北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知发展与协调

公

司诉 讼

理由

是什么？

【法规名称】 北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知

【颁布部门】 北京市住房和城乡建设委员会

【发文字号】 京建发[2010]506号

【颁布时间】 2010-09-08

【实施时间】 2010-09-08

【正

文】

北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知

各区县住房城乡建设委、房管局、各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)，进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。

街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费;但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;

2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;

3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;

4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

七、《办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

八、《办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。

二0一0年九月八日