2018这些二线城市或成楼市主战场：武汉平稳中有机遇城镇化率郑州武汉（5篇）

第一篇：2018这些二线城市或成楼市主战场：武汉平稳中有机遇城镇化率郑州武汉

2018这些二线城市或成楼市主战场：武汉平稳中有机遇城

镇化率郑州武汉

【界面预言家】2018年这些二线城市将成为楼市主战场

部分还存在价格洼地，并且在人才引入、产业布局、土地供应、城市规划等方面都在持续发展的二线城市，将成为今年市场新的热点。

傅林林牛牧江曲

2017年，在“房住不炒”的趋势下，一二线城市房地产市场的调控进一步加强，进入了“四限时代”，即限价、限售、限商、限签，全国商品住宅销售面积和价格增速出现下滑。

一线城市由于供地量减少，楼板价上升等因素，城市住宅类项目经营导向势必由“规模化”转向“利润化”，开始进入“慢周转”市场，而在被调控紧锁的二线城市，曾经的四小龙由于前一轮暴涨透支了房价，市场短期内积聚大量泡沫，限购逐渐加码后回归理性，从2017年1月开始，合肥、苏州开始了降价，厦门、南京则从3月开始出现首次降温后基本稳定。

而在此之外，仍有部分还存在价格洼地，并且在人才引入、产业布局、土地供应、城市规划等方面都在持续发展的二线城市，在2018年这些城市将成为市场新的热点。

武汉：平稳之中的机遇

九省通衢武汉素来以炎热著称，而在2017年，这里的房地产市场火热程度超过了天气，武汉也将成为继2016年楼市四小龙后，新的购房热点二线城市之一。

某大型房企武汉公司的市场人士向界面新闻表示：“武汉楼市2017年分为两个阶段，9月份之前，供应量不足，市场火热，此后，入市项目增多，豪宅市场有所缓解，刚需市场仍然供不应求。”

武汉的确为刚需留了很多机会。

尽管有着很严格的限购政策，但与限购政策相对应的是武汉宽松的落户政策。2017年6月，武汉发布《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》，11月又进行一次升级，普通高等学校毕业生毕业不满三年便能落户，博士及硕士研究生在武汉就业创业十个工作日便可以落户。

在住房方面，新政中提到 “让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”，近期启动建设“长江青年城”，打造大学毕业生保障性住房的典范样本。

“武汉几个比较代表性的刚需区域，光谷东均价在17000元/平方米，后湖16000元/平方米，四新15000元/平方米，白沙洲12000元/平方米，对于刚需来说，机会仍然很多。”

另外，2017年末武汉还发布《武汉市房票（人才住房券）使用管理办法（试行）》规定，“房票”是对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才，政府发放用于租购房屋的补贴凭证，发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。

非武汉市户籍个人凭“房票”可在武汉市范围内购买首套住房，进一步放宽了对买房的限制。

但值得注意的是，尽管价格并不高，但刚需产品的供应不足，也使得武汉出现了“一房难求”的现象，甚至出现了中介收取“茶水费”的情况。

武汉火热的市场也表现在土拍上。

2017年，全国土地成交金额前十位的城市总计成交15503亿元；规划建筑面积前十位的城市共成交30826万平方米。在土地出让金方面，武汉以1531亿排名全国第四，仅次于北京、南京与杭州，同比增长37%；规划建筑面积方面，武汉以4542万平方米成为榜首，郑州和重庆分列二三位。这一土地出让力度，意味着今后两三年内武汉将有大量新增商品房入市，一定程度上能缓解供需压力。

在房价上，由于执行严格的限价政策，2017年武汉整体房价环比涨跌交替，但上涨和下跌波动幅度均不大，指数变化都在0.5%范围以内，整体市场状况平稳。

“我们下一个预测，一是现在房地产都是靠量，下一步就是靠品质；还有一个趋势是，将来中国会有一批超级城市，人口超过3000万，超级繁荣，这在全世界都是没有的，武汉就是这样的城市。”在去年7月结束收购万达资产包后，融创中国董事长孙宏斌曾赶往武汉，签下了四个项目，其中包括融创的第二总部。

2017年8月26日，泰康保险集团董事长陈东升、小米科技董事长雷军、孙宏斌等企业家在武汉进行项目投资，投资额共计达到1576.7亿元。这些项目多是以泰康集团、小米科技、融创中国、当代集团、卓尔集团、中珈资本等知名武汉大学校友企业投资为主。

“现在对外来购房者开始放宽限制了，再加上九省通衢、GDP每年都在上涨、文化基础、华中最大的城市、光谷的发展，长江主轴、长江新城的规划，武汉的机遇很大，在房地产市场大概会在今后两年释放出来。”武汉市场人士表示。

郑州：大爆发后迎来稳涨

同样位于中部的省会城市郑州，也在过去的两年中经历了楼市大爆发。调控层层加码下，2017年的郑州楼市保持了相对平稳的增长。

2016年是郑州房地产史上最为疯狂的一年，全年共拍出16个“地王”，甚至出现了“三天三地王”的热闹景象。对郑州市房管局统计信息进行梳理发现，房价暴涨开始于2016年7月底，8月郑州市商品住宅销售均价涨至10066元/平方米，这一数字在当年1月还为8655元/平方米，成交套数也较上月增长47.7%。

此后在政府出台一系列调控措施下，郑州市商品住宅销售均价开始持续下滑，但更能反映房地产市场冷暖的二手房市场却并非如此。数据显示，郑州房地产市场从2017年1月开始就进入到了新房、二手房倒挂状态，且价差不断增加。2017年11月，郑州二手住宅成交均价为10387/平方米，而商品住宅销售均价仅为7997元/平方米。

在“限房价、竞地价”的土地拍卖新政下，2017年的郑州土拍市场逐步趋稳。但各大房企抢地热情不减，其中以郑东新区的北龙湖片区最为热门。作为郑东新区的金融中心，北龙湖区域在去年出现了郑州历上最贵地块，仅楼面价就达到36915元/平方米。有市场消息称，拿下该地块的中国金茂将在此建造超过7万元/平方米价格的项目。

另外，恒大、碧桂园、融创等不少“外来房企”也都拿下地块，梦圆北龙湖。据不完全统计，目前全国排名前30强的房企，除龙湖外均已进入郑州市场。

作为拥有近1亿人口的河南省省会，源源不断的人口流入为郑州的房价提供了有力支撑。数据显示，2011-2015年五年间郑州人口净流入为185万，仅比深圳少一万，在全国大中城市中位居第七。

据国家统计局数据显示，截至2016年末，中国城镇化率达到57.35%。河南社科院此前发布的报告中指出，2016年河南常住人口城镇化率为48.5%。某大型房企郑州公司的项目经理认为，郑州作为河南省唯一一个人口净流入城市，在达到全国城镇化率水平之前，还将约有1000万人会“进城”，为郑州带来巨大的住房需求。

此外，一些房地产相关行业也受到了郑州市场暴涨的影响。郑州某广告公司房地产策划人士向界面新闻表示，过去的一年中，郑州市场催生了一批以房地产业务为主的广告公司，“相关的自媒体平台也能感觉多了起来”。

郑州市场的火热似乎也能从开发商身上窥见一斑。上述项目经理向界面新闻透露，不少大型房企进入郑州市场后都会“降标准、降配置”，但由于市场火热，“再差的房子也卖得出去”。

这也导致了“维权”成为郑州市场近两年中另一个关键词。2016年，郑州发生了50余起业主维权活动，拥有600余套联排别墅的某高端住宅项目，曾因质量、绿化等问题出现业主驾驶160余辆豪车集体维权事件。

进入2018年，上述项目经理认为，有人口流入优势、高校人才引进政策落地、米字型高铁枢纽利好等因素的郑州市场，“后劲非常足”。但上述房地产策划人士则表达了隐忧，在他看来，短期内会看好郑州市场，“长期来看的话，郑州必须在教育上有所突破，有更多优质高校才能支撑郑州市场的长效发展”。

海南：调控趋严 市场仍有窗口期

近几年，气候宜居的海南成为了买房人关注的焦点之一，而随着一二线城市遭遇限购、限价等严格的调控政策，海南楼市在2017年初便迎来爆发。

据国家统计局数据，2017年仅一季度海南房屋销售面积同比增长103.8%，销售额同比增长132.2%，成交均价达12639元/平方米，海口、三亚两市轮流占据着全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。

从全年的价格指数来看，“像海口这样的城市，2016年年底时，海口的房价在10000元/平方米左右，而到了2017年房价开始上涨，到现在海口的毛坯房价已经到了16000元/平方米至23000元/平方米的高度了。”海南一位业内人士向界面新闻表示。

实际上，海南房价上涨集中在一季度，迅速升温的市场很快便引来了密集的调控政策，从3月开始，海南省先后出台了20多项楼市政策，涉及了贷款、落户、土地供应、生态保护等多方面内容。

而从销售量上来说，尽管密集的调控使得海南的房价上涨幅度放缓，但截至2017年11月，海南房屋销售额还是达到了2417亿元，同比增长87.2%，房屋销售面积2058万平方米，同比增长57.2%，海南大部分的中西部市县也都出现了翻倍增长。

海南已经成为了买房新热点区域的代表，不过随着生态问题的凸显，未来海南市场也存在变数，买房的难度也将随之增大。

12月23日，中央第四环境保护督察组在向海南省反馈督察意见时表示：“一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞‘短平快’的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。”

在此之前，海南多次已经出台了相关政策，全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目，对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理等。

不过，这些政策大多数都是针对中部区域，海南投资的热点在于东部区域，此次环保部的相关言论或许将导致海南出台更为严格的政策，在土地供应、规划等方面都或面临着一定的影响。再加上海南目前也全面实施限购限贷政策，外地无房才能在海南买一套，因此，未来在海南买房的困难将会加大，不过在目前的环境下，海南市场仍旧存在机会。

海南省房地产中介行业协会会长邱廷录此前分析，“海南房地产市场这么一热，很多开发商都在拿地，随着项目开发的进度加快，供应量会逐渐上来，预计到2018年中、年底，海南商品房的供应量会是一个小高潮。价格受供求关系影响会下来，但往下调的幅度不会太大，总的说，价格是一个往上走的态势。”

进入【新浪财经股吧】讨论