土地与土地使用制度-房地产经济学教案

第一篇：土地与土地使用制度-房地产经济学教案

第一章

2.1 我国城市土地制度沿革

一、土地制度

（一）土地制度概念

土地与土地使用制度

人们在一定社会条件下，土地关系的总称。包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。

（二）土地所有制

指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。是整个土地制度的核心。在法律上，体现为土地所有权。

总体上可分为公有制和私有制。

我国现行为土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。我国国有土地包括：

1.《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地除外”。

2.《宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有。” 3.被征用的集体所有土地。

《土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

（三）土地使用制

指人们在使用土地上所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。在法律上体现为土地使用权。

从与土地所有权的关系而言，有两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又分有偿使用和无偿使用制度。

（四）《土地管理法》第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”

国家土地管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。我国实行全国土地统一管理。

二、建国后我国城市土地使用制度沿革 解放后，有偿——无偿——有偿。

1949-1953年，允许买卖、出租、典当、赠与和交换。

1953-1956年，以上活动逐渐减少。1956年，土地买卖基本消失。1954年开始，国营企业、机关、学校、部队、公司合营企业一律无偿使用国有土地。行政划拨土地使用制度。

1956-1982年，城市土地基本国有。但还保留了当初个体劳动者组成合作经济时入股场地和个人出租房屋的宅基地，但要想国家交纳土地税。集体和个人使用国有土地要交很少地租。

1982-1988年，全部国有，无偿使用，无流动。1982年《宪法》规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”

1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。1988年修改了1982年宪法，删去“出租”，土地使用权可以依照法律规定转让。

1990年，国务院55号令：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

有偿、有期限、有流动的土地使用制度。

三、城市土地有偿使用形式

改革行政划拨土地使用制度为土地有偿使用制度。

土地使用制度改革的核心是变三无为三有。

1、土地使用权出让和转让

2、土地年租制。

2.2 土地征用制度

一、土地征用的概念

一般来说，土地征用是指国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予补偿的一种行为。

在我国，土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。其特征：

1.强制性。国外称为强制购买。2.有偿性。

3.土地所有权转移。

二、土地征用的审批

二级审批：国务院和省级政府。征用下列土地的，由国务院批准： 1.基本农田；

2.基本农田以外的耕地超过35公顷的； 3.其他土地超过70公顷的。

征用上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应先行办理农用地转用审批。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。包括：

1.2.3.4.经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改蔬菜生产基地；

农业科研、教学试验田； 棉、油生产基地内的耕地； 造的中低产田；

三、土地征用补偿

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

1.征用耕地补偿费用的组成。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

2.征用耕地的土地补偿费标准。土地补偿费指对农村集体经济组织因土地被征用而使生产减少所进行的补偿。标准：为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。

3.征用耕地的安置补助费标准。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用耕地数量/征地前被征地单位人均占有耕地数量。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

4.征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

5.征用土地的附着物和青苗的补偿标准。由省、自治区、直辖市规定。6.新菜地开发建设基金。征用城市郊区的菜地，要支付新菜地开发建设基金。7.大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

第二篇：土地使用制度

土地使用制度综述

我国是一个社会主义国家，国有土地使用权是一项我国特有的制度。它是在一定土地所有制度下，人们使用土地的程序、方式的规定。它涉及土地所有者与土地使用者之间的关系、权利、义务以及国家对土地使用的管理。这是一项以公有制为基础的制度。要实现对国有土地使用权的有效行使，就必须在保障权利人占有的权利的前提下，对国有土地使用权进行相应的制度建设。土地使用权是土地使用制度在法律上的表现。每一种土地所有制的条件下，都存在着相应的土地使用制及其具体表现形式，土地所有制总是力求通过恰当的土地使用制使自己得到实现、巩固和发展。土地使用制度可大致分为所有权与使用权相结合及所有者与使用权相分离两大类。在土地使用权与所有权分离备件下的土地使用制，可大体分为无偿使用制和有偿使用制两大类别。土地使用权指在国家所有的土地上享有的，在法定限度内对国有土地进行占有、使用、收益和处分的权利这是一项以公有制为基础的制度。要实现对国有土地使用权的有效行使，就必须在保障权利人占有的权利的前提下，对国有土地使用权进行相应的制度建设。

土地使用制度发展历史

新中国成立以来，我国城市土地使用制度发生了巨大变化。改革开放之前，我国实行的是计划经济体制，与此相应的土地使用制度采取计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式。改革开放以后，我国土地使用制度从无偿使用转向有偿使用，在土地资源配置中引入市场机制，至今已初步建立土地市场制度的基本框架，市场在土地资源配置中的基础性作用得到较好的发挥。

土地无偿使用时期：

新中国成立以后，并没有马上对城市土地实行国有化，而是针对不同性质的所有权形式，分阶段逐步实现城市土地国家所有制。1954年，国家颁布文件规定：国营性质的土地使用者使用国有土地时，应一律由当地政府无偿拨给使用，均不须再交纳租金。自此，全民所有制单位、公私合营企业开始无偿使用城市的国有土地，集体和个人虽然要缴纳地租，但收费标准很低。

土地有偿使用初期：

1979年我国开始征收土地使用费。我国土地使用制度改革首先出现在中外合营4-业的用地制度上。为了与国际经济接轨，我国政府必须对中外合营企业的用地征收土地使用费，以保证国家的土地所有权在经济上得以实现。根相关法规，土地有偿使用采取两种方式，对内的土地使用者由中央统一征收土地使用税，外商投资企业和外国企业在华机构用地由各地区、城市收取土地使用费。自此中国土地法律上正式步入有偿使用的轨道。

土地流转制度的建立：

1.1990年，我国颁布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。首次以法规的形式对土地使用权出让和转让的概念、范围和方法等作出具体规定。土地使用权有偿出让和转让。征收城镇土地使用税(费)这一改革措施，是对传统的土地无偿使用制度的否定，也是新的土地制度的起点。它增强了人们合理用地、节约用地的观念。

2.土地收购—储备一开发一出让机制的初步形成。为了增强政府对土地一级市场的调控能力，运用市场手段优化配置数量庞大的存量建设用地，提高土地资产的附加值和出让效益，经过理论界和实际部门的探索，一种适应垄断竞争型市场模式的城市土地市场运行机制——土地储备制度应运而生。土地储备制度的基本内容是根据两权分离的原则，成立由土地管理部门授权经营的土地储备机构，采取征购、回收、置换等方式将增量土地和存量土地集中到土地储备机构手中，由土地储备机构统一组织土地开发或再开发。

我国土地使用制度现状以及存在问题

土地作为不可再生资源在现代经济中有巨大的价值，以土地开发为核心内容的房地产业也成为我国的一个支柱性产业。特别是经济的高速发展和城市化水平的提高，使得加强城市规划、建设和管理．走可持续发展道路，改善城市生态环境和人民居住环境已成为共识。另一个方面，我们也必须看到，目前在土地使用

方面还存在着许多压力和问题：一是人口增加耕地减少和经济的发展对土地的需求形成了巨大的压力；二是土地市场的宏观调控效果不明显、大量的土地资源被闲置和浪费；三是政府对土地缺乏高度垄断，越权批地，非法用地等问题还没有从根本上解决；四是在建立现代企业制度或企业重组过程中。随意处置国有土地致使土地收益流失的现象还较为严重。因此，加强土地规划，节约利用土地，减少外延扩大，强化管理，促进流通。我认为我国土地使用制度存在以下问题：

（一）土地产权制度存在缺陷：

1.地方政府之间土地产权界线不清。长期以来，地方政府在实践中一直代理行使着国有土地所有权，享有大量所有权收益，而中央政府在土地所有权上的地位被相对弱化

2.土地使用权的有偿出让和划拨之间界线模糊。现有国有土地使用权存在划拨和有偿出让两形式，两者在权利和义务上有着本质区别，但它们在土地市场上却显得含混不清

3.两种土地所有权不对等。国有土地和农村集体土地为我国土地公有制的两种形式。从常理出发，这两种所有制应该是平等的。但在实际操作中，法律规定只有国有土地才能直接入市，集体土地惟有通过国家征用变成国有后方可入市。

（二）土地市场机制欠成熟：

1.协议出让土地比重高。在目前划拨、协议、招标与拍卖等多种国有土地出让方式中，招标拍卖形式无疑是市场化程度最高的，但迄今这两种出让方式所占比重还较低。

2.划拨用地和集体用地非法入市。一些单位和企业以行政划拨土地使用权为资本参与合资合作经营，赚取巨额土地差价；不少农村集体经济组织亦非法出让、变相出让集体用地以牟取非法利益，城乡结合部尤甚。

3.划拨土地入市地价偏低。按照我国现行土地使用制度，划拨土地使用权入市必须向市县政府交纳不低于标定地价的30%的出让金，从各地实际运作来看，达到40%的地方甚少，一般都低于40%。就不可避免地形成土地的国有制受到侵害和破坏，造成大量国有资产流失。

4.土地租税费体系庞杂。土地税费存在计征重复或交叉、征收缺位诸现象。在同一地块转让中，“城镇土地使用税”、“土地增值税”与“所得税”即存在重复计征的现象。房产税与印花税、契税也存在明显交叉重叠等等。

（三）有关立法规定滞后：

土地出让金一次性收取加重了开发商的成本并转嫁给最终消费者，可能导致政府为了增加财政收入而采取大量批地或人为抬高地价的短期行为，刺激起过分的批地热情，为未来政府带来财政上的困难，有悖代际公平原则，更不利于土地市场的持续健康发展。

（四）行政管理体制不健全：

从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、职责不清、效率低下诸问题，损害了规划的稳定性和工作的高效。政府作为提供公众服务的部门，对土地市场的服务、监督不到位，造成土地市场信息不对称，一定程度上阻碍了土地市场的发育。由于政府职责越位或缺位，管理分工混乱

对我国土地制度存在的问题解决方法

（一）加强产权界定，健全和创新土地产权法律制度。对土地产权制度创新的问题，理论界、行政主管部门已探讨多年，见仁见智。面对产权界定不清带来的种种问题，应以土地权利为核心、以物权理论为基础来设计土地产权制度是比较理想的选择，这样产权界定较为清楚，加上正在征求意见的物权法草案一旦获通过，其构建和实施也就有了国家法律的保障。

（二）改革土地供给计划，优化土地资源配置。要改革土地供给的行政性审批制度，打破政府对土地一级市场的垄断，扩大土地的市场化配置范围。国土资源管理部门要继续推行市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场。要继续清理闲置土地，进一步盘活存量，提高土地实际供应总量和利用效率；并加快建立土地收益基金制度。要完善土地法律和规划，严格界定公益性途和经营性用途。

（三）调整城市规划和土地利用规划，建立项目用地控制指标。要解决城市土地利用结构不合理问题，就必须对两大规划进行调整和协调。改变规划的大而全思想，进一步提高规划编制的技术含量和效率。要协调好两大规划的编制和审批，以健全规划内容、提高规划权威、统一技术规范、完善规划体系。强化对土地利用规划实施情况的跟踪调查和评估，适时开展规划的修编调整。建立项目用地控制指标，保持用地结构的合理性。

(四)限定拍卖出让土地使用权的适用范围，合理延长居住用地的使用年限。进一步用地方立法形式具体细化土地以招标、拍卖或挂牌方式出让的不同适用范围，合理延长出让土地的使用年限。

(五)完善土地收购储备管理，改革城市土地租税费体系。土地收购、储备制度是土地市场的稳定器。建立这一制度的主要作用在于调节土地供需总量，即在市场低迷时，纳进部分土地，增加土地的需求总量；反之，于计划之外释放部分土地，扩大土地供给。改善土地供应方式和手段，对

进入“土地储备库”的土地须有计划地做好供地前期开发工作，营造土地一级市场的公开、公正、公平竞争环境。切实发挥租税对国有土地资源配置的杠杆作用。合理调整土地收益分配关系，严格租税征管，规范土地市场和调节土地资源配置。

（六）转换政府职能，健全土地法律责任制度。根据完善市场经济体制和落实科学发展观的要求，中央与地方政府应该分别正确履行政府职能。坚持依法治国、依法行政的土地管理原则。加快国土资源立法，推进国土资源行政工作法制化与程序化，建立权力制约机制。

总结

改革开放以来，我国城市土地使用的有关法律制度相继推出，且不断发展，成绩可喜。但随着改革的持续深入，土地使用制度中的深层次问题不断显露出来，在一定程度上影响了改革的深化。因此在坚持基本国策和深化土地使用制度改革的基础上制定一整套符合经济可持续发展之需的政策尤其重要，此乃发展我国社会主义市场经济、构建和谐社会的客观要求。这是一个长久而艰巨的任务。首先，人们对不少问题的认识还分歧较大，需要在理论和实践上，进一步探讨、明确。例如：土地有偿使用的方式，是以出让制为主，还是以年租制为主，还是多种方式并存？集体建设用地能不能开发房地产？土地能不能成为宏观调控的手段，怎样进行调控？等等。其次，许多法律如土地管理法、物权法等都需要根据符合当前发展需求重新修改；还有许多相关配套的法规、条例、政策，也都需要修改或制定。这些都不是短期内可以完成的。土地管理的宗旨应主要体现在对土地资源的珍惜与合理利用。而不体现在土地权属的归属与变更上。此外土地制度安排存在缺陷，是导致城乡土地收益分配失衡的重要原因，但不是唯一原因，我国政府职能尚未根本转变，还不能完全适应科学发展的要求因此，解决土地收益分配失衡问题，需要综合配套改革。目前，各有关方面都在按照科学发展方向改革，相信问题最终一定能够得到解决。但是，综合改革的任务更为复杂艰巨，是一个漫长而复杂的过程。

第三篇：土地经济学实习

实验 农村土地适度规模经营现状调查

实验目的：通过调查，使学生掌握科学的调查方法，对农村目前农业土地适度规模经营的组织形式有一定的认识，并能发现并在报告中能提出自己的见解。

实验内容：（1）获取一手资料的调查方法：自己设计调查问卷；（2）农村目前土地适度规模经营的组织形式；（3）存在的问题和影响因素分析；（4）促进农村规模经营的措施。

实验步骤：全班学生分小组进行调查思路和调查内容的讨论，每组7~8人，形成每个人最初的调查问卷，然后组内个人就各自形成的问卷在组内进行补充完善，得出小组最终的调查问卷，选择合适村庄进行调查并撰写实验报告。

问卷设计

所调查村庄基本情况（地理位置、人数、产业模式、平均收入、村集体经济实力、土地利用现状等)

户主及家庭基本情况（学历、劳动力状况、家庭土地状况、收入等）或规模经营主体基本情况

土地生产经营情况（耕作制度、土地生产经营情况，即投资、收入，销售模式等)农民土地经营规模意愿调查（如：土地流转：村庄土地流转状况、流转规模、时间长度、价位、支付方式、个人意愿（意愿及原因）、存在问题、需要支持、障碍等）

农村社会服务及体系情况

调查报告内容

每组提交一份调查报告

调查背景、目的、调查方法、人员介绍

调查问卷分析（图、分析相结合）

现状、存在问题、原因及提出促进措施

第四篇：土地经济学答案

1．土地的概念是就土地作为（C）而讲的。

A、矿产资源B、生产资料C、自然资源D、可再生资源

2．土地的经济特性，是以土地的（C）为基础。

A、历史特性B、地理特性C、自然特性D、使用特性

3．把土地类型分为山地、高原、丘陵、平原是按什么标准划分的（D）。

A、质地B、所有权形式C、经济用途D、地貌特征

4．把土地分为粘土、壤土、沙土，是按什么标准划分的（C）。A、所有权形式B、经济用途C、质地D、地貌特征

5．把土地分为私有、国有、集体所有是按什么标准划分的（B）。A、质地B、所有权形式C、经济用途D、地貌特征

6．狭义的土地利用计划是由（C）作出的。

A、单位B、个人C、政府D、都不是

7．下列属于狭义土地利用计划范围的是（A）。A、政府制定的计划B、一个农场的规划 C、一个农民的规划D、村庄的规划

8．土地的（A）决定了人类利用土地的活动必须合理安排。A、有限性B、固定性C、差异性D、可再生性

9．土地经济供给的（D）决定了土地实行计划利用，确定合理的利用方式。

A、固定性B、差异性C、可再生性D、稀缺性

10．在社会形态中，土地法权制度形成的基础是（C）。A、土地所有制度B、土地分配制度 C、土地经济制度D、土地使用制度 11．土地法权制度的决定因素是（C）。A、土地所有制度B、土地分配制度 C、土地经济制度D、土地使用制度 12．整个土地制度的核心是（C）。

A、土地经济制度B、土地使用制度 C、土地所有制度D、土地管理制度 13．土地关系的基础是（A）。

A、土地所有制度B、土地使用制度 C、土地管理制度D、土地分配制度 14．土地所有制的法律体现形式是（C）。A、土地分配权B、土地处置权 C、土地所有权D、土地使用权

15．迄今，人类社会已经经历的社会生产方式有（C）。A、3种B、4种C、5种D、6种 16．下列土地所有制中属于公有制的是（B）。A、奴隶主土地所有制B、社会主义土地所有制 C、封建土地所有制D、资本主义土地所有制 17．下列土地所有制中属于公有制的是（B）。A、奴隶主土地所有制B、原始社会土地所有制 C、封建土地所有制D、资本主义土地所有制 18．土地使用制的法律体现形式是（B）。A、土地所有权B、土地使用权C、土地占有权D、土地处置权

19．在整个土地制度中，土地使用制是由（C）决定的。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地所有制度D、土地占有制度

20．在整个土地制度中，土地所有制决定着土地的（D）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 21．土地所有制的反映和体现是（D）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 22．实现和巩固土地所有制的形式和手段是（A）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 23．在封建社会，占有大量土地的是（C）。

A、农民B、手工业者C、地主D、商人 24．就土地所有权与使用权相互关系而言，“两权”合一的是（C）。A、地主B、佃农C、自耕农D、农奴 25．土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳（C）。A、管理费B、使用费C、地租D、以上都是

26．现实的土地不仅是一个单纯的自然综合体，而且是一个由各项自然因素并综合了人类劳动成果的（C）。

A、自然——历史综合体B、自然——地理综合体C、自然——经济综合体D、自然——政治综合体 27．可以作为土地自然属性反映的是（A）。A、自然特性B、经济特性 C、历史特性D、地理特性 28．人类在对土地的利用过程中产生了（B）。A、自然特性B、经济特性 C、历史特性D、地理特性 29．在奴隶社会中占有大量土地的是（B）。

A、奴隶B、奴隶主C、农奴D、商人30．迫使人们必须节约、集约地利用土资源的是（B）。A、位置固定性B、面积有限性

C、质量差异性D、功能永久性 31．土地级差地租产生的基础是（C）。A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性D、功能永久性

32．为人类合理利用和保护土地提出客观要求与可能的是（D）。A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性D、功能永久性 33．以下属于土地自然特性的是（D）。

A、土地供给的稀缺性B、利用方式的相对分散性 C、利用后果的社会性D、面积有限性 34．以下属于土地经济特性的是（B）。A、面积有限性B、供给的稀缺性 C、质量差异性D、功能永久性

35．引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是（C）。A、位置固定性B、质量差异性C、供给稀缺性D、功能永久性

36．对于土地来说在相当长的时间内无弹性的是（B）。A、土地的经济供给B、土地的自然供给 C、土地的需求D、土地的使用

37．支配土地从一种用途转向另一种用途的土地利用经济学原理是（B）。

A、稀缺原理B、替代原理 C、比例原理D、以上均不是 38．最早发现“土地报酬递减规律”的是（C）。

A、亚当·斯密B、李嘉图C、威廉·配弟D、屠能

1．土地的概念中包括以下哪几部分（ABCDE）。

A、岩石B、矿藏C、土壤D、水分 E、空气

2．土地的基本特性包括（AD）。

A、自然特性B、稀缺特性C、使用特性 D、经济特性E、历史特性 3．土地的自然特性包括（ABCD）。

A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性 D、功能永久性E、供给稀缺性 4．土地的经济特性包括（ABCDE）。

A、供给的稀性性B、利用方式的相对分散性C、利用方向变更的困难性D、土地报酬递减的可能性 E、利用后果的社会性

5．土地的基本功能包括（ACD）。

A、承载功能B、利用功能C、生育功能 D、资源功能E、非生物功能

6．按地貌特征可以把土地分为（ABCDE）。

A、山地B、高原C、丘陵D、盆地 E、平原

7．按土地质地可以把土地划分为（ACD）。

A、粘土B、黑土C、壤土D、沙土E、红土

8．按土地所有权形式可以把土地分为（ABDE）。A、私有的B、国有的C、外商独资的 D、公共所有的E、集体所有的9．按现实经济用途和可能经济用途，土地资源可分为（ABCDE）。

A、农用土地B、非农业生产用地C、城乡居民点用地

D、水域E、特殊用地 10．农用土地包括（ABCD）。

A、耕地B、园地C、林地D、草地E、水域

11．非农业生产用地包括（BC）。

A、建筑用地B、厂矿用地C、交通用地 D、商业用地E、军事用地 12．水域具体包括（ABCDE）。

A、河流B、湖泊C、水库D、沟渠E、堤坝

13．土地中的特殊用地包括（ABCD）。

A、休息用地B、自然保护区C、军事用地 D、未开发利用土地E、建筑用地

14．影响耕地需求的因素有（ABCD）。

A、人口B、土地生产率C、国民经济状况D、以上都是

15．土地利用的效益评价包括（ABC）。A、经济效益评价B、生态效益评价C、社会效益评价D、环境效益评价 16．土地收益是（BCD）

A、土地价格B、正常情况下的土地收益C、处于最佳利用方向的土地收益D、土地纯收益E、以上全对 17．土地自身因素主要包括（ABCD）

A、位置B、肥力C、面积D、地势、地质E、水利设施

18．传统城市土地使用制的弊端（ABCDE）A、不利于土地的有效利用和合理配置

B、不利于正确评价企业的经济效益和体现按劳分配原则C、不利用城市经济的发展和城市建设资金的良性循环D、不利于廉政建设

E、不利于整个经济体制改革的顺利进行

19．世界各国的土地管理机构的主要模式有（CD）。

A、直接管理模式B、间接管理模式

C、分类分级管理模式D、垂直统一管理模式20．土地产权包括（ABCDE）。

A、所有权B、使用权C、租赁权D、抵押权E、继承权

21．土地租赁一般可分为（AC）。

A、有偿B、无偿C、有期限D、无期限E、均不是

22．地役权主要包括（ABCDE）。

A、建筑支持权B、采光权C、眺望权D、取水权E、道路通行权

23．土地使用权出让可以争取（ABC）方式

A、协议B、招标C、拍卖D、赠予E、继承 24．土地使用权抵押时，（AB）也随之抵押。A、附着物B、地上建筑物C、地上有形资产D、地上其它人的财产E、无形资产

25．（ABCD）情况下，土地使用权可以终止。A、期满B、续期期满C、国家为公共利益收回D、违反合同规定E、未到期，国家无偿收回

1、简述土地自然供给的制约因素。、（1）适宜于人类生产生活的气候条件；（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条件3；可资利用的淡水资源；（4）有可供人类利用的生产资源；（5）一定的交通条件

2、社会主义级差地租的性质与特点？

社会主义极差地租所反映的经济关系，是在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系，它表现为地区间和单位间经济效益的某些差别，社会主义的极差地租的实体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件优越的企业的劳动者创造的超额利润。

3、简述土地经济供给与自然供给的联系与区别。

（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。（2）土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的。（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的，而土地的经济供给是变化的，有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性是不同的。（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。4．简述影响土地价格的政策因素？

1）国家发展政策（2）土地利用计划与规划（3）价格政策（4）税收政策

5．影响土地价格呈总体上升趋势的因素？

（1）社会经济发展水平提高（2）人口数量及家庭户数增加（3）土地投机

6．简述中国土地市场的特点。、（1）垄断性（2）权利主导性（3）不完全性（4）地域性（5）土地供给弹性小

7．土地市场宏观管理的任务和内容。

1）保护土地资源和良好的生态环境（2）实现土地优化配置（3）保证土地价格的基本平稳。8．土地金融的特点。

（1）债权可靠，较为安全。（2）贷款偿还期较长，利息率较低。（3）土地金融一般 实行债30券化。（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务；相反债务人必须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。9．发展土地金融业的意义。

1）发展土地金融业，可以为土地的开发、改良和建设筹措大量的、并能长期利用的资金，促进国民经济长期稳定的发展。（2）发展土地金融业，可以促进国家土地政策的实施。（3）有利于活跃商品经济，促进地产市场的形成和发育。10．土地税收的依据和功能。

依据：（1）按土地面积征收（2）按土地总收获量征收。（3）按土地收入征收。（4）按地价征收。功能：（1）保障国家财政收入（2）抑制土地征收（3）促进土地资源合理利用（4）引导土地利用方向。（5）调节土地收益分配。

11、实现农业土地规模经营的基本条件

（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。这样，在一定的空间范围内，农业劳动力人均负担的耕地面积才能增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。（2）农机化水平的提高。农机化水平的提高，要求经营土地面积的扩大有利于农机的充分利用。在以手工和畜力为主进行操作时，自然就不存在扩大规模的客观动因。（3）农业社会化服务的加强。一般说来，较大规模经营的成功与否，在相当大程度上取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。这种服务的项目愈广泛、质量愈高，农业土地适度经营规模的实现可能性也愈大。（4）经营者素质的提高。大规模经营与小规模经营相比，肯定需要经营者有较高的素质。这些素质包括经营者的知识的广度和深度、管理能力、责任心等。（5）集体经济具有较强的经济实力，有能力在规模经营的起步阶段给予经营者一定的经济扶持，并能在受灾年景给予经济保险，也是一个重要条件

12、简述我国应如何实现耕地供求平衡

（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。

13、简述土地抵押权所具有的性质

（1）土地抵押权的优先清偿性。（2）土地抵押权的附属性。（3）土地抵押权的不可分性

14．城镇土地分等与定级的关系。

分等是把一个城镇（一般以县区为单元）作为一个点来看待，分等就是把全区域各个城镇按照其社会经济、自然条件进行划分。——它反映城镇之间的差异。定级就是把一个城镇作为一个面来看待，对其不同区片进行质量划分。——它反映城镇内部各区片的差异。15．城镇土地定级因素选择范围。

a.繁华度：商服繁华影响度；b.变通条件：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度； c.基础设施：生活设施完善度、公用设施完备度；d.环境条件：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度； e.人口状况：人口密度；16.我国现行农村土地所有权制度存在的弊端。

．（1）国家与集体土地所有权界线不清。现行宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”，“宅基地和自留地，自留山也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3 条规定：“农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购收归国有的土地”，“国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、沙滩以及其它土地”属于全民所有即国家所有。从上述立法，我们可以得出：对农村土地，除了国家的，就是集体的。但现行立法并没有界定，哪些土地是国家的，哪些土地是集体的，更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使对我们一般认为界定得比较清楚的城市土地，实际上也是极其模糊的。如城市市区范围内，存在着一些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展，新设建制市的城市不断涌现，老城市市区的不断扩大。新设建制市的市区土地是否自然而使原集体的土地变为国家所有？同时，建制镇被法律认可为城市范围，而建制镇的土地实际上主要属于集体所有，这种模棱两可，含含糊糊的规定，连立法者也解释不清楚。（2）集体土地所有权的权属不明确。现行宪法，民法通则，土地管理法都规定了农村土地属于集体所有。但对农村集体土地所有权的代表究竟是谁，立法和实践中都不甚明确。土地管理法第8 条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”，“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”。1989年《关于确定土地权属问题的若干意见》中进一步规定：集体土地所有权的代表按乡、村、组的实际占有为界线。很明显，上述立法规定了三种主体，即乡农民集体，村农民集体和村民小组农民集体。这些规定，表面上确定了农村土地集体所有权的代表，其实不然。首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，无论是在法律规定中还是事实上都不存在所谓的乡农民合作社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村土地所有权的代表。这样，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。乡政府作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。但由于存在着上述无人所有的缺陷，使乡政府对土地的管理职能与所有

权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。根据村民委员会组织法（试行）第2条规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织”。村民委员会不是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农村集体土地的所有者。最后，村民小组也不能做为农村土地所有权的代表。因为在家庭联产承包责任制后，村小组的组织基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。（3）集体土地所有权主体地位虚置。从理论上讲，农村集体拥有法定所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但在客观事实上，我国的集体所有权是一种不完全的权利，主要表现在以下两个方面：第一，农村集体土地所有权的最终处分权属于国家。最典型的例子就是国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只要通过征用就可以了。虽然合理的限制权利是现代法律的重要特征，但我国对集体土地的征用范围和世界各国的通行做法不同。世界各国认为的“公共利益”严格限定在国防、环境保护，公共活动场所等方面，而我国则扩大到国家的一切经济活动范围。我国土地管理法第23条第2款规定：“国家建设征用土地，被征地单位应服从国家需要，不得阻挠”即不得因拥有土地所有权而拒绝征用。第二，集体土地所有权的经济利益得不到保障。这表现在两个层次上：（1）国家通过行政权力，侵犯农村集体土地的经营收益。农民经营使用41 土地，一方面要向集体上交提留或承包费用；另一方面要向国家低价交售农产品和农业税，这实际上是国家通过隐形方式从农村土地中抽取巨额地租。（2）国家侵占农村集体土地流转收益，根据现行法律规定，集体所有的土地，只有经国家征用转为国家土地后，才能出让、转让。国家垄断土地一级市场，政府对农村集体土地“先征后让”，征用土地的主体是国家而不是用地单位。征用后的土地所有权属于国家，用地单位只享有使用权。国家征用土地，虽然也给土地所有人一定的价款补偿，但补偿价款的数额远远低于土地的市场交易价格。这不仅使集体土地所有者失去了土地出让权，同时也使本应属于集体的土地收益流入国库，集体土地所有者的主体地位无从体现。17．论述现阶段中国土地市场的机能

(1)优化土地资源配置在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在1988年开征城镇土地使用税前，国家作为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，完全由企业(使用者)得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的调节作用，有利

于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。同时，地租能真正地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。这样，不但达到节约用地的目的，而且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。（2）调整产业结构，实现宏观调控经济的健康发展，需要有合理的产业结构。土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的杠杆。国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供了土地保障。比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产利润，促进其扩大再生产；倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营利润，抑制其发展。（3）促进房地产业健康发展土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是不可能使房产市场正常运转的。建国以来，我们在城市建设(包括住宅建设)上投入了巨额资金，但由于实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建设维护资金十分匮乏。同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧张，使房地产业处于恶性循环中。而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。（4）有利于健全社会主义市场体系发展社会主义市场经济在社会主义初级阶段，仍然存在着商品经济。为此，就得建立各种市场，如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市场、房地产市场等。土地作为生产要素的一种，自然不能游离于市场之外。在产品和生产资料由市场调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使用，不但不能使生产资料(土地、资金、设备)与劳动形成最佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之间竞争的条件不平等。这对社会主义市场体系的完善、价值规律调节作用的发挥极为不利。因此，作为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促进社会主义市场经济的发展。

第五篇：×××开发区改革土地使用制度初探

运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择

——×××开发区改革土地使用制度初探

×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。

——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》[国办发（2000）15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源头”的控制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起来，由政(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)府统一调配；另一方面，以储备中心为基地，通过政府土地部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，为实行招标拍卖奠定基础。同时政府应加强土地供应的计划性，土地管理部门要依据市场需求，合理确定用地规模，改变过去单纯随项目供地的方式，形成先由政府编制计划，由市场主动选择项目的新机制，以供应引导和制约需求，充分发挥出市场优化配置土地资源的基础性作用。

三是建立切实可行的政策措施和组织体系，为土地招标拍卖提供有力保障。要实行土地招标拍卖，推进土地收购储备，必须加强政府的统一管理和协调，为此要有比较完善的配套政策和组织保障，将市场化的供地方式至于规范运行的轨道。