国有土地转让卖方未完成25%投资开发对合同的影响

第一篇：国有土地转让卖方未完成25%投资开发对合同的影响

国有土地转让卖方未完成

25%投资开发对合同的影响

虽然，根据最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》法函[2004]24号，未同时具备房地产管理法三十八条的规定转让的，其转让合同无效。但是，最高法院民一庭庭长韩延斌在《对最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解适用》中认为：未达到法定投资开发条件，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能认定合同无效。

最高人民法院在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案亦认为：“„„本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。„„投资应达到开发投资25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。„„”

造成最高人民法院自相矛盾的根本原因是目前法律缺陷和行政实践中违法行为。一方面，我国法律基本态度是不支持土地使用权多次流转，故有房地产管理法关于必须完成25%投资的限制，该限制并不符合现代普遍的经济原则。另一方面，实践中政府大量批准未完成25%投资土地使用权，与当事方共同违法。虽然根据合同法司法解释二的精神，未完成投资不得转让属于法律禁止性规定应当导致合同无效，但是最高人民法院在法律缺陷和行政现实下，为维持现实的公平正义，被迫折衷认定合同有效。

实践中，未完成25%投资有两个后果：土地使用权不能转让；未完成投资可能导致被征收土地闲置费（闲置土地处置办法）。前者构成实质性违约，买方有权据以解除合同；后者构成标的物瑕疵，买方有权减价或解除合同。广西壮族自治区高级人民法院：

你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

在实际工作中，我们经常会遇到房地产开发用地投资尚未达到25%要转让的情形，其中有的是取得了前期全部报建手续缺乏后续资金，有的仅取得了国有土地使用证，基本上都未达到法定转让的条件。作为土地登记机关，我们在对此应如何准确把握呢？笔者试从有关法律法规及司法判例着手，结合具体实务的相关问题，谈谈自己的看法。

一、涉及国有土地使用权转让的有关规定及司法判例

（一）、《城市房地产管理法》第37条第1款规定：“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的，不得转让”；同时该法第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

（二）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。

（三）、《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）规定，“以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。”

（四）、最高人民法院审理终结的（2004）民一终字第46号上诉人柳州市全威电器有限公司、柳州超凡房地产开发有限公司与被上诉人南宁桂馨源房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案明确裁决：“关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持”（引自《最高人民法院公报》2005年第7期）。

二、从行政管理的角度区分情形分别办理

从以上规定及判例可见，《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对投资未达到法定条件的土地使用权，规定不得转让。而司法审判机关将未达到25%以上投资的土地使用权转让合同认定为有效。这引发了一个问题，即土地行政主管部门对此类情形能否进行登记发证？若进行了登记发证，是否有潜在的法律风险？一旦进入诉讼，就作出的此具体行政行为将以何应对？笔者认为，以上规定及判例其实并不矛盾，之所以产生认识上的不同，关键在于分析问题的角度，司法审判机关是站在稳定民事法律关系的角度，不轻易认定合同无效，这在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（》法释[2005]5号）表现尤为明显。

作为办理土地使用权变更登记的法定行政主管部门，应从行政管理的角度着手，依据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，对未达到法定投资开发条件的土地使用权为其办理土地使用权权属变更登记。在涉及此类登记实务时，应严格按照《国有土地使用权出让合同》第20条的规定作出界定，即“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第＿＿款规定之条件：

1、按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上；

2、按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。”对该合同对此已有明确约定而土地使用权人未履行约定义务的，土地行政主管部门不得为其办理土地使用权变更登记，这既是法定行政职权，也是出让合同赋与的权利；而对该合同未对此作出明确约定的，应以转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上作为界定的要件，对符合此条件的，予以办理土地使用权的变更登记，对不符合此条件的，不得为其办理相关手续。这样才能更好地保护土地市场交易以及房地产项目开发健康有序的进行，进一步提高土地的合理利用、避免土地资源的闲置。

从目前来看，法律法规并无未对受让方的条件作出明确的禁止性规定。若符合转让条件的，受让方主体包括任何法人和自然人，因为即便受让方不具备开发资质，不能独自实施房地产项目的开发权，也可联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发；同时受让方还可以选择不实施开发行为，而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。故而受让人主体不受限制。

三、未达到投资开发条件而间接转让土地使用权的形式

笔者在工作中发现，因立法上的缺陷及适用法律的不同，对即便未达到投资开发25%以上的土地使用权，实务中可通过投资入股后转让股权、抵押权实现时协助执行等形式而达到间接转让土地使用的目的。

一是以转让股权的形式间接进行土地使用权转让。已取得国有土地使用权的一方以该地块的国有土地使用权作为出资，投资方以现金作为出资，双方共同注册成立房地产项目公司，将该地块的国有土地使用权过户至项目公司名下，投资方通过逐步收购出地方在项目公司的股权的形式，间接实现土地使用权的转让并最终享有项目公司的全部收益，出地方通过收取股权转让款来获得收益。其依据是《公司法》，即“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”；“股东持有的股份可以依法转让”等规定。这种转让方式是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费。目前，土地行政主管部门对此转让情形尚无有效方法进行调控与监督。

二是以实现抵押的形式间接转让土地使用权。根据《城市房地产管理法》第47条规定，“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”但在抵押权实现时，会出现该未达到投资开发25%以上的土地使用权转让的客观事实，虽然这种客观事实不符合《城市房地产管理法》第38条的规定，但这种客观事实依法应予承认和保护。且此类情形往往经过了司法审判机关的裁决，土地行政主管部门根据《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号），依据法院的生效法律文书和协助执行通知书，为其办理所涉土地使用权的变更登记手续。本文系作者版权所有,未经许可,不得转载

对土地使用权转让过程中25%限制的思考

当一个法律规范被大量钻空子时，该法律规范应予检讨并修改已成为极有可能的事。

————题记

在一次报告会上，听顾功耘教授说新的公司法草案中允许设立一人公司，对一人公司的讨论可谓旷日持久，而现实中大量“实际”的一人公司的存在恐怕是最有力的诱因。而大量实际的一人公司的存在，却以其活生生的存在证明了其存在的某种必然性，从而促使理论家们认可了现实。

如果对上一段进行抽象，可初步得出这样的结论：当一个法律规范被人们大量的不重视，大量的被规避的时候，该法律规范的合理性应该予以检讨，在被规避的法律规范和人们的规避行为的对峙中，如果能进一步论证“逃避行为”的合理性，该法律规范正的应该逃避了。本着这样一种思路，我把矛头指向了这样一条法律规范：以出让方式获得国有土地使用权的，必须在完成总投资的25%以上才允许转让。

一、梦想和理论的冲突

该法律规范存在的事实基础是“炒地皮”现象的大量存在，而“炒地皮”现象的大量存在是由于土地一级市场和二级市场之间存在巨大差价，而这种差价的存在主要是由于土地一级市场没有实现市场化运作。

而这种把货卖给买主之后还要限制卖主的行为，是违反物权法及市场交易法原理的。在市场经济条件下，应遵循这样一种基本原则，首先明确对物之物权的享有者，然后让此享有者充分行使此物权，即使具体之物能实现充分之流转，从而实现物之价值，从而实现各方当事人之利益。这也就是要把“农村土地承包经营权”从债权转为物权的原因之一。

处于对物的充分利用之考虑，人们在主物权之上，拟生了他物权，而为了让他物权人放心去作这种拟生的物之主人，法律又拟定主物权应受他物权限制，主物权对物享有最终支配权，如何处理二者之间的矛盾呢？

时间让渡。

即规定在一段时间内，他物权人对物享有完全独立的支配权，在此期间，主物权人的最终支配权不能轻易行使。细心如您，肯定发现了“轻易”二字为主物权人打开了一个进入点，而进入此进入点的限制应当时非常严格的。否则，将他物权设定为物权就失去了应有的意义。没有独立支配意义的他物权被称为物权之一种，本身就存在内在逻辑的矛盾。随着社会及市场经济的发展，人们对土地的利用，正从土地所有权向土地使用权转移，国家因时而动，将土地使用权定位为物权，却又对这种他物权加以种种限制，违反了物权独立性的基本要求。有人或许会说，现实所迫，中国特色。既如此，又何必急着把土地使用权定位为物权？

这就如同把“电视电话、牛奶面包”定义为共产主义一样，名不副实，必产生矛盾，共产主义是人类社会发展最高阶段，那我们把DVD、手机年代称为什么？以后的社会有成为什么？通过此例我想说明的是，把中国现在的土地使用权定义为物权为时过早，换句话说，中国现在的土地使用权牵强的站着物权的名称，却名不副实。

或许我们此时会想到另一个也并不完全独立的物权——集体土地使用权，国家在需要之时，以低廉价格征用，而在房地产开发等后续行为中，土地价格已翻番，集体土地使用权人却只能眼睁睁看着利落他家，这种连自己的利益都顾全不周的权利能成为真正的物权吗？“这种限制更多的是基于这种权利本源上是国家通过政治力量赋予农民集体的，其权能的缺失是与生俱来的，是无法改变的”（1）“这种不完全性在将来民事立法中应予以修正，已是集体土地所有权成为完全的所有权”（2）。上分析了国家土地所有权人的过渡控制对物权理论的变异，下面分析其对土地交易的限制。在美国等一些国家，相当一部分土地属于私人所有，对于土地的流转，国家是很少干预的，英国的土地名义上属于英王所有，通过批租制把土地交给人们使用，在批租期间的土地流转，政府也是很少干预的。在中国，土地属于全民所有，而由国家到表全民形式土地所有权，国家作为主体毕竟有些虚化，而活生生的人却是要吃饭、穿衣的，因此，土地的利用、土地使用权的物权化及充分流转，便是土地公有制下，社会发展所必然做出的选择。

而土地使用权的物权化的主要途径正是上文已述的“时间让渡”，在给定的让渡时间里，此他物权行使对物质充分控制支配权，主物权的进入必须是特殊之理由。

或许有人要说，由于土地关系国计民生，行政干预是必须的。可以说任何权利都不是绝对的，总是或多或少受到某种制约，但前提是这种制约基于现实，有其存在合理性，如果现实发生变化或者现实中存在对该行政干预的大量突破，那么不必要的干预必然造成对“权利”的变异甚或消亡。

人们不禁要问：25%的限制是为了什么？其存在的现实基础是什么？该现实基础发生变化没有？人们有没有大量规避它几陷之于空置？

25%的限制以是因为炒地皮现象的存在，而炒地皮的根源在于土地一二级市场存在巨大价差，而这种价差的存在恰恰是因为土地一级市场没有实现市场化运作。这一点在后面分析。基于控制的立法用意，25%限制的深层蕴含着这样一种话语：不要流转太多为好，给你地，安心建房即是。这种求静的心态和市场经济的自由交易是相冲突的。

如果说病态的土地一级市场长生了病态的土地使用权（指受不当限制），那么当土地一级市场健康时，土地使用权也应该恢复完全自由之身了。正如学者指出：“以系统的用益物权制度替代与完善现行的土地使用权制度，是我国土地使用制度变革的必然选择。”（3）

但是，即使在土地一级市场处于病态，炒地皮大量存在之时，25%的限制却已被各种方式突破。

二、梦想与现实的冲突

（一）人们为什么要去突破

在土地一级市场处于病态，炒地皮大量存在之时，25%的限制存在有一定合理性的时候，人们为何还要去突破？为什么可以突破？

对利益的追求，是人们突破的内在动力。当利益与法律规范发生冲突的时候，尤其是这种规范有其内在的缺陷，没有在人们心目中树立起神圣地位，而对他的突破的后果又不是很严重的时候，突破便不会成为稀奇之事 如上文所述，国家“求静”之心态似只让第一个与之接触者牟利，但房地产开发是一个需要巨大资金作为后盾的行业，开发过程中极可能出现某种变故，因此，合作流转成为必然。话又说回来，凭什么只让极少数人牟利呢？让更多的人参与进来不好吗，有钱的出钱，有力的出力，有资质的出资质，有头脑得出头脑，既符合社会分工下的互相合作原理，又符合风险转移原理，还符合物之流转原理。

那又是怎样突破的呢？

我们为了讨论的方便，对房地产开发主体作如下分类：

一、单纯的某一个房地产开发企业。

二、房地产合伙是联营。

三、项目公司。然后针对每类主体谈一些突破的表现，可能某一类主体中的突破也在其他类主体中存在，不作重复。

（二）、单一房地产开发企业中对25%的突破

此类企业首先面对的是融资问题。之所以成为问题，一是因为房地产开发本身之庞杂，所需资金巨大，二是因为房地产融资渠道窄，主要依靠银行信贷，而银行信贷受国家宏观调控政策影响，时有变化，如最近为遏制房地产价格不正常上扬，对房地产信贷的控制更加严格了。

而即便是在平时，由于银行信贷审查较为严格，很多房地产开发企业并不是把所有的宝押在银行身上，而是通过各种渠道向其他企业及个人融资。二者直接违反了国家相关规定。为什么企业之间不能相互借贷呢？是为了保护银行的垄断利益，还是多企业间诚信关系的不放心，这是一个值得研究的问题。可是在企业账本的真实性尚须进一步加强的现实情况下，企业之间的相互借贷是大量存在的。

债务人以何回报呢？债权人一般又索要什么呢？

目光在不知不觉中转向了房地产。

房地产开发的借贷大都发生在25%之前，债务人以房地产为支付对价，那不成了提前的房屋预售和提前的土地使用权转让了吗？是的，这样无论是房屋预售的25%的要求，还是土地使用权转让25%的要求，就都被架空了。而房地产开发企业的这种瞒天过海之术往往是通过以下两种方式实现的：一即先斩后奏，即始终不办理房地产预售和土地使用权转让手续，最后生米煮成熟饭时，交点罚款了事。这与中国行政官员过分看中“既存事实”有关，本着节约不浪费的原则，对违法事实予以认可，而辅之以罚款等以了事。节约的是某幢楼，而损害的却是法律的尊严，破坏的是法制环境的长久建设。

另一种方式是签订“阴阳合同”，即房地产预售和土地使用权转移手续是要办的，表面上看上去合法，但由于资金早在25%之前就打入房地产开发企业，而作为对价，房地产开发企业对于将来的支付房屋获土地使用权转移早已做出承诺，这实际上已架空了25%的限制。举个极端例子，一大型榨菜厂一开始就提供一房地产企业建设资金，从而私下约定，建成后全部房地产归榨菜厂所有，这样，该房地产企业在金钱的控制下成了傀儡。我不恰当的把这种现象称为“榨菜厂现象”。这就如同在不允许未满18周岁人同居的国家，两个16岁人先同居，到18岁后在办理合法手续，如果缺少有效监控，18岁的限制其实已被空置。

而在房地产开发领域，在对资本的民间流通缺少有效监控的情况下，25%的限制其实已被空置。其实早有人已在论证民间融资的合理性，房地产信托行业也在逐渐兴起，而房地产信托融资其实就是把民间资本集合起来。房地产开发的“求静”和资金市场的“求动”在这里长生了激励的冲突，而导致资金的运作以一种变异的方式出现。

而自由、流动恰是市场经济的灵魂。

（三）房地产开发合伙组织中对25%的突破

房地产合作开发，主要是具有土地使用权、开发资质、建设资金的各方当事人之间的合作建房，是一种合伙式联营。

这种以协议方式进行房地产开发的方式中，合作各方须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、建设项目等所有批准手续，合作各方均应在项目开发的各个批文、证照上列明自己的名称，已取得准确无误的权益凭证，其重要性如同夫妻的结婚证书，没有结婚证书的同居是非法的，是不受法律保护的。

我们已多次提到国家在房地产开发中的“求静”心态，在此又得以体现，房地产开发是一旁杂之工程，须借各方之力，国家因时而动，允许各方以一伙的形式一开始就参与房地产开发，但对于已进入开发程序后他方的进入进行限制，如25%的规定。

我有两个疑问：

一、一开始入伙和25%之后入伙有何区别。

二、25%的限制能真正限制住后来者迫不及待入伙的欲念吗。换句话说，在25%之前跑进来怎么办？

一开始就以一伙的形式出现，有利于开发主体的确定，有利于国家对房地产开发的监管。但在市场经济条件下，自由、流动的力量始终存在。这种自由、流动不仅体现在经济活动过程中，也体现在市场主体的变化性上。比如合伙组织内部成员的变化。《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条规定：新合伙人入伙时，应当经全体合伙人同意，并依法订立书面入伙协议。国家对入伙加以规定和合伙组织内部变动的自由性是对立统一的。国家队入伙原则作出统一规定之后，具体操作，尤其是合伙组织的成员究竟是谁，国家是不能干涉的。

但这时“榨菜厂现象”又可能出现，如甲房地产开发联营企业在获得开发项目之后、完成投资额25%之前吸收某榨菜厂入伙，甚至此榨菜厂成为完全的控制者。此时，25%又一次被空置。我们不禁又一次怀疑一开始入伙和25%后入伙有何实际区别。

国家为制止25%在合伙中被空置，可以采取25%前后对合伙组织成员进行审查的制度。这不仅在实践中难以实行，而且是对合伙制的巨大变异。

国家在房地产开发中的“求静”心态和合伙组织内部变动的自由性在这里产生了激烈的冲突，基于求静的心态，国家更关注房地产合伙组织的特殊人身性，更加关注合伙组织内部土地方、资质方、资金方的组合，而必然产生对房地产合伙组织内部变动进行限制的冲动。

这就必然导致了房地产合伙于一般合伙内在逻辑的不一致。

（四）房地产开发项目公司中对25%的突破

其实，在确定房地产开发主体这一问题上，人们更乐意选择公司制这一形式，即土地方、资质方、资金方等成立项目公司，让项目公司去承担有限责任，从而分散和减少房地产开发的风险。

但25%的限制却也欲使房地产开发项目公司成为公司中的另类。

最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条规定：“以土地使用权作为投资与他人合作建房是房地产转让的一种特殊形式”。这里的合作建房应作广义理解，即包括合伙和项目公司。下面以项目公司为例进行阐述。

项目公司的成立有两种方式，一即土地方、资质方、资金方一开始就成立项目公司，然后以项目公司的名义进行立项开发，另一种方式是土地方取得项目立项后欲与他方组成项目公司。在后一种方式中，既然拥有土地使用权的投资方以土地使用权入股即是一种土地使用权转让，那么该投资方是否要在自己完成25%的投资后才能入股？如烂尾楼，如是因为缺少资金而造成的，再规定25%以后才能与他人组成项目公司，这不是火上浇油吗？

国家在房地产开发中的“求静”心态和投资自由原则在这里也产生了冲突。

人们在寻求突破点，借助的恰恰是公司法人独立人格以及投资自由原则。从而又一次导致“榨菜厂现象”的发生。比如，甲项目公司本应在完成总投资的25%以后才能进行项目转让，但却即有可能发生这样的情况，即在25%之前，某榨菜厂通过股权收购的形式完全控制了甲公司。这种股权收购可能是因为甲无力开发，也可能是在甲成立之前，“甲”与榨菜长就有这样的预谋。但不论出于何种意图，股权的自由转让原则作为公司制的基本原则却是不能轻易否认的，除非对房地产公司股权转让做出专门的监管措施，否则，25%的限制便会流于空置。由于房地产开发的特殊性，国家对房地产开发主体的资格（人身性）给予了不同于一般公司尤其是股份有限公司的特别关注。对人身性的特别的关注导致了上文所说的“求静”心态，从而导致了房地产开发公司与《公司法》中一般公司的冲突，尤其是与以资合性为主要特征的股份有限公司的冲突。

需不需要对房地产开发公司的有关制度尤其是股份转让制度在《公司法》中做出特别规定呢？这在实践操作中是有难度的，而且随着中国加入WTO,随着房地产业的逐步对外放开，这种做法也是与国际通行做法以及现代公司法一般原理相违背的。

或许有人要说这是针对中国实际，是中国特色，那么让我们回到最开始的问题，简要谈一谈25%限制的现实理由到底是什么。

三、昨日不再

国家对土地使用权转让的控制源于对土地一级市场和二级市场之间土地价格的巨大差距，而这种巨大差距恰恰是由于土地一级市场的非市场化运作。

在法律规定的“协议、招标、拍卖”三中出让方式中，以协议方式出让的地块2001年之前占总出让地块的95%以上（4）。协议方式之所以大受欢迎，对于开发商来说最主要的是它的低价格、无竞争。而由于国家土地所有权人的虚位以及权力寻租等因素的存在，使房地产业成为曾经的暴利产业，多少人一夜之间仅凭着一纸土地批文成为百万富翁，而国家的土地却在流血。而根据1995年生效的《城市房地产管理法》的立法本意，招聘拍卖方式应该是土地使用权出让的主要方式，该法第12条规定：采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。然而并没有去的什么效果，协议方式仍占大多数。2001年5月，国务院发出了《关于加强国有土地资产管理的通知》，该通知要求大力推进国有土地使用权招标、拍卖制度，但却又说，确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。

直到2002年7月1日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》之后，土地出让市场秩序才有了明显改观，这一规定事实上取消了商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地的协议出让方式，彻底堵上了《城市房地产管理法》第12条“没有条件”和国发15号文件“确实不能”给协议方式留下的口子。

招标、拍卖、挂牌，通过土地一级市场的市场化运作，通过引入竞争机制，实现土地应有的价值，防止国有资产的流失。而土地的价值在一级市场上得到充分体现之后，土地二级市场的炒作现象便失去了源头。这是解决问题的根本办法。

昨日不再，我们便不用去固守以前的规范，何况，即使是在协议出让大量存在的时候，人们对25%等的突破也大量存在，在国家控制与人们的规避行为（换句话说，对特定自由的追求）的斗争中，国家处于法律的优位，而在 “事实”层面上，国家却经常处于无可奈何的境地。我们反对抽象地谈自由，可在房地产开发领域，我们毕竟也看到了国家的一些无可奈何。那么，既然昨日不再，为何不立即改革现有政策。

四、综述

25%限制存在的国内现实情况正发生着质的变化，取消25%限制已是大势所趋。

法律是某个时代的人们要遵守的，但并不是每个法律规范都是符合这个时代，尤其是此法律规范与此时代的基本精神相违背的时候，人们便陷入了选择的困境。而人们却又往往选择突破该法律规范，而这种突破却又往往是成功的。

为什么成功的概率很大呢?

就因为该时代的基本精神，历史的车轮是很难阻挡的。

在市场经济条件下，自由就是时代的基本精神，具体体现在合作自由、投资自由、资本转让自由等方面，而25%的限制恰恰于这种自由产生了冲突，而问题正在于25%存在的现实基础已不在。而本文论证的思路是即使25%存在的现实基础存在，人们仍欲突破，而且成功的概率很大。而这种成功是由于自由已贯穿于市场经济的每一个角落，如本文提到的股份转让自由等，而从制度商对这种自由加以限制是很难做到的，这是“把拳头缩回来”。进而本文论证了25%存在的现实基础已不在，这是把“缩回来的拳头打出去”。

作者：山东万桥律师事务所周海滨

第二篇：国有土地转让合同

篇一：国有土地使用权转让合同范本 国有土地使用权转让合同范本

转让方：________________（甲方）受让方：________________（乙方）

甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《天津港保税区土地管理办法》等有关法律法规的规定，本着自愿、平等、有偿的原则订立本合同。

第一条 甲方依据本合同转让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物和市政公用设施不在本合同的土地使用权转让范围。

第二条 甲方将位于________区________号宗地土地使用权有偿转让给乙方（具体位置见附图）。甲方转让给乙方的土地使用权总面积为：________平方米，其中1．共有土地使用权面积为：________平方米，其中分摊土地面积________平方米；2．独自土地使用权面积为：________平方米。土地使用期限自________年____月____日至________年____月____日止。土地用途为：________。

第三条 乙方应于________年____月____日前向甲方支付土地使用权转让金元（美元）。甲方于乙方付清土地使用权转让金后交付土地使用权。甲方承诺交付给乙方的该宗土地无权属及经济纠纷，该宗土地无他项权和法院查封等情况。

第四条 本协议签订后20日内双方依据有关土地法规的规定，到________土地局办理土地使用权登记过户手续，乙方按有关规定交纳土地登记费、契税后领取《中华人民共和国国有土地使用证》。

第六条 当本合同所指宗地的土地使用权连同地上建筑物发生转让、出租或因抵押等事由出现土地使用权发生转移时，合同乙方所有后继者受让人都是本合同中乙方权益和责任的承受人。第七条 乙方在受让土地使用权范围内的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规以及天津市、天津港保税区的法规及规定，其合法权益受法律保护。

第八条 本合同的订立、生效、解释履行及争议的解决，均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第九条 本合同未尽事宜可由双方约定后作为合同附件。本合同一式________份，双方各执一份，土地局、公证机关各一份。

第十条：本合同于双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效。附件：《天津港保税区国有土地使用权有偿出让合同（津保合字第________号）》甲方：________ 乙方：________ 法定代表人：________ 法定代表人：________（签字）________（签字）________（盖章）________（盖章）________篇二：国有土地转让协议书 土地转让协议书

转让方(以下简称甲方): 身份证号: 住址: 电话: 法定共有权人:身份证号: 受让方(以下简称乙方): 身份证号: 住址: 电话: 根据《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》及其它有关法律法规，甲乙双方就土地使用权转让与受让事宜，在平等，自愿，诚实信用，协商一致基础上达成以下协议：

一、转让地块概况 土地座落： 地号： 号 规格：

使用权类型：土地

宗地面积：，转让面积： 后附宗地平面示意图。

二、转让价格及付款方式

1、转让价格：甲乙双方认定该宗地土地使用权转让成交价款为：大写人民币整（￥ 元整）。

2、付款方式：年 月 日一次性付大写人民币整（￥元整）。余款大写人民币整（￥元整）待甲方无条件协助乙方或受让第三方办理完过户登记及其它相关手续后一次性付清。

三、双方的权利和义务

1、甲方保证土地面积 真实；土地权属合法、清晰、无纠纷，无出租、抵押、查封等他项情况；无明显有损乙方利益的瑕疵。

2、乙方对土地的占有权、使用权、收益权、处分权等一切权利不受任何限制。

3、甲方保证乙方利益不受损害，在该宗地周围道路享有通行权。

4、乙方有权将该土地转让给任何第三方，甲方不得有任何异议及干扰行为。甲、乙双方在本协议中负有的全部义务和作出的所有保证、承诺和责任届时全部转让给受让之第三方。

5、甲方保证过户的可行性、合法性，并无条件协助乙方或受让之第三方办理过户登记及其它相关手续，产生的费用由乙方或受让之第三方承担。

6、甲方拿到与该宗地相关的手续和单据后无保留地全部交-2-给乙方。

7、如果该宗地有权属不清或面积不符等明显有损于乙方利益时，甲方必须无条件的让乙方在其他搬迁安置地中任选一宗，并承担赔偿责任。

四、违约责任

本协议签订后，甲、乙双方都必须认真履行以上协议条款，甲方有违约或损害乙方利益的行为时，甲方必须支付给乙方本宗地使用权转让价格伍倍以上的违约金，赔偿给乙方造成的全部经济损失，并承担法律责任。

五、本协议经甲、乙双方签名、按印后正本一式贰份，甲方、乙方双方各执一份，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

签订日期：年 月 日-3-篇三：国有土地出让合同

国有土地出让合同

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理局 监制

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人双方：

出让方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。

受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿＿＿。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 甲方根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 甲方出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。第四条 本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 甲方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须向甲方缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条 乙方同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向甲方支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向甲方支付上述土地使用权出让金。第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之

第三篇：国有土地转让合同

(简称甲方)

(简称乙方)

根据国家、重庆市土地管理有关法律法规，经双方协商一致，甲方将部分国有土地使权有偿转让给乙方。有关事项约定如下，共同遵守。

第一条　土地座落

地块编号：《重庆市 组团a标准分区控制性详细规划》a11、a13号地块及a9-5/01号地块中的一部分。

第二条　土地面积

土地面积以地块周边道路中心线至地块边线围合计算;共计平方米(折合 亩)，实际土地面积以国土部门核发的用地红线面积为准。

第三条　土地综合价金及支付方式、时间

3.1土地综合价金按征地及平整成本价 万元/亩计算，共计人民币 元正(万元)。

3.2乙方以支票转账方式向甲方支付土地综合价金;

3.3土地综合价金支付时间

3.3.1本协议签订6个月内，乙方向甲方支付人民币 元整(万元);余款在办完土地使用权证后30日内付清。

第四条　土地交付

4.1本协议签订后，乙方可在30日内到国土部门申请用地红线，开展工程前期准备工作;

4.2本协议确定的用地范围由甲方按修建性详细规划标高±30cm进行土地平整。用地周边的边坡、支挡工程，地块间及周边市政道路、管网由甲方负责并承担费用。

4.3甲方将土地平整后，双方根据测量机构测绘结果现场确认交接土地。并签订土地交付备忘录;

第五条　双方责任

5.1甲方责任

5.1.1按国家规定完善应该完善的土地转让手续，200 年6月30日前为乙方办毕国有土地使用权证。土地转让性质为有偿出让;

5.1.2配合乙方办理规划用地红线手续，提供控规和地灾评估资料供乙方规划设计;

5.2乙方责任

5.2.1按时足额支付土地综合价金;

5.2.2按用地区域控规要求并与本地块其他用地单位协调规划设计、修建机关职工集资房，按国家基本建设程序办理建设手续;

5.2.3用地交付后及时开工建设，按期竣工，遵守国家土地使用应遵规定;

5.2.4土地使用权未经批准不得转让、抵押、租赁。

第六条　违约责任

6.1甲方违约

甲方不能及时交付土地或不能按期为乙方办毕国有土地使用权证，应承担每日1‰延期交地(或交证)赔偿金至土地及权证实际交付为止。

6.2乙方违约

6.2.1乙方不按时足额支付土地综合价金，延期按每日1‰向甲方支付滞纳金;延期达30日，甲方终止协议执行并追收滞纳金，土地使用权收回;

6.2.2不按国家土地使用应遵事项，不及时办理法定建设手续，自行承担违规经济、民事、法律责任。

第七条　协议生效及失效

本协议经双方签字、盖章即生效。所有条款履行完毕失效。

第八条　协议争议解决方式

本协议发生争议，双方协商解决;协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。

第九条　协议未尽事宜

本协议未尽事宜，双方协商，订立补充协议，作为本协议附件合并执行。

第十条　协议份数及效力

本协议一式十份，双方各执五份，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：负责人：

经办人：经办人：

二○○四年月日

第四篇：国有土地使用权转让合同

国有土地使用权及房屋转让合同

甲方（转让方）： 住所地： 法定代表人： 乙方（受让方）： 身份证号码： 住所地： 鉴于：

甲方转让的土地使用权系以出让方式取得，其国有土地使用证编号为，甲方已按出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用，符合法律规定的转让条件。

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律规定，经甲乙双方自愿友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地使用权及地上建筑的所有权转让事宜达成协议如下：

第一条、转让标的基本情况

1、甲方同意将其位于的土地使用权转让给乙方，国有土地使用证号为号，地号为：,国有土地使用权出让合同书号：。

2、转让地块用地性质为综合用地；使用权面积：平方米；土地使用期限：终止。

3、转让土地上现存在 处房屋一并转让，六处房屋权属证号分别为：（1）产权证号：，建筑面积 ；（2）产权证号：，建筑面积（3）产权证号：，建筑面积 ；（4）产权证号：，建筑面积 ；（5）产权证号：，建筑面积 ；（6）产权证号：，建筑面积。

4、本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止，在乙方取得土地使用权的有效期限内，乙方的合法权益受国家法律保护。在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依法定程序收回土地使用权时，乙方有权依照政府规定就其在该地块使用方面的损失得到合理的补偿。

第二条 转让价格、支付方式及相关费用承担

1、甲方同意根据本合同所规定的条件，以人民币 元（大写：人民币 元整）将其本合同第一条所列宗地的土地使用权及六处地上建筑物所有权转让给乙方，乙方同意以此价格受让该土地使用权及六处地上建筑物；

2、乙方同意在本合同签订后 日向甲方支付 元；

3、由乙方负责权证办理变更手续，甲方配合，在本协议土地使用权转让和房屋产权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由其以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

第三条 权属变更手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、因乙方购买该土地及地上建筑物是为了成立湖南舒怀肿瘤医院有限责任公司，乙方应在本合同签订后 日内去工商部门成立湖南舒怀肿瘤医院有限责任公司。公司成立后 日内双方依据有关土地法规的规定，到隆回县不动产登记中心办理土地使用权、房屋的登记过户手续，将本合同约定的土地使用权及房屋所有权过户至湖南舒怀肿瘤医院有限责任公司名下。

第四条 双方的承诺与保证

1、甲方承诺完全独立享有该转让土地的使用权及地上建筑物的所有权，并确认为取得本协议所转让的土地使用权及其附属建筑所有权已支付一切应付款项、费用，不存在债权债务争议。该土地及地上建筑物不存在任何产权纠纷、债权债务纠纷，未被法院或仲裁等司法机构查封或限制，不存在任何他项权利。

2、甲方保证在乙方付清土地使用权转让金后 日内交付土地使用权及六处地上建筑物，按照本合同约定及时办理权属变更登记。

3、乙方承诺按照本合同约定按时支付转让款。第五条 转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方;

2、在土地使用权的转让登记以前，有关该地块土地使用权及房屋产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担;自登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第六条 违约责任

1、在本协议生效后，甲方未履行或者拖延履行本协议应尽义务超过三十日的，视甲方构成根本性违约，乙方有权解除本协议，甲方应当退还已收乙方的转让款，并按合同总价款的 20%承担违约责任。

2、因甲方违反本协议约定的承诺与保证义务或者其他诚实信用义务，出现第三人对本协议所指的土地使用权及房产主张权利或其他争议，或者因为甲方的其他原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、如甲方不及时配合乙方按本合同第三条的约定办理权属变更手续，甲方对乙方承担 万元的违约责任。

4、乙方未按照协议约定支付转让款的，每逾期一日应按照未付款项的 支付滞纳金。预期超过 日的，甲方有权解除本协议。

第七条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。第八条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第九条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第___2____种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;(2)依法向 人民法院提起诉讼

第十一条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十二条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________ 法定代表人(签字)：______ 法定代表人(签字)_________ 委托代理人(签字)：________ 委托代理人(签字)_________ 签订地点：_________ 签订地点：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

第五篇：国有土地使用权转让合同

国有土地使用权转让合同

出让人：

身份证号：

受让人：（以下简称乙方）（以下简称甲方）身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、诚实信用、协商一致的基础上，订立本合同。

第一条甲方以拆迁补偿的方式取得位于洋岭安置区两厢地块的使用权（位置及四抵位置详见附图）。该土地性质为划拨。该地块土地面积为117.6平方米（宽8.4米，长14米），规划用途为私建住宅。甲方经批准，在上述地块上有权新建房屋。

第二条甲方保证该地块土地使用权是其合法拥有，有完全的处分权。如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让地块土地使用权的一致同意。甲方保证该地块土地使用权没有设置任何抵押等各种担保，不存在任何权属瑕疵。如因甲方隐瞒权属事 1

实导致不能履行合同，甲方必须赔偿乙方一切经济损失，并向乙承担该地块土地使用权转让款总额30%的违约金。

第三条本合同项下的土地使用权出转让期限以法律规定为准。

第四条该地块土地使用权变为出让性质后的总金额为陆拾陆万元整。乙方在签订合同时一次性付款伍拾万元整给甲方后，该土地使用权归乙方所有。甲方承担将该地块土地使用权的划拨性质变更为出让性质的有关手续费和土地出让金。乙方承担该地块土地使用权转让契税和过户等费用。乙方承担该地块土地使用权性质变更后办理土地使用权相关证件的所需费用。乙方建好房屋并在甲方办好将该地块土地使用权划拨性质变更为出让性质手续后，乙方一次性支付余款壹拾陆万元给甲方，但如甲方没有办好该地块土地使用权性质变更手续，乙方将扣除陆万元抵作乙方自行办理该地块土地使用权划拨性质变更为出让性质的有关手续费和土地出让金。

第五条乙方按照本合同约定支付土地使用权转让价款伍拾万元整取得出让土地使用权后，乙方有权对其进行新建房屋、转让、出租等处分行为，且乙方在该土地上新建的房屋归乙方所有。

第六条乙方在办理一切与土地使用权、新建房屋产权证手续时，甲方必须为乙方出具必需的证明并协助乙方办理。

第七条 双方均应按照诚实信用原则履行合同。甲方因自身原因导致本合同不能履行的，应赔偿对方实际发生的所有经济损失并承担该地块土地使用权转让款总额30%的违约金责任。

第八条本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第九条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。本合同附件有拆迁补偿协议书、附图、身份证复印件。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，除附件共三页。

转让人（签章）：受让人（签章）：

见证人（签章）：

年月日年月日