小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断

第一篇：小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断

小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断，核心在于在商品房出售时，商品房销 售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少，如何明确界定的。而房地产开发商在此问题上，往往是模糊化处理。实际操作中，开发商为谋取利 益最大化，可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。比如，小区停车场，其 其在设计建设和后续销售中，面积列入公用建筑的分摊中，却又再次将停车场车 位出售。因为，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。小区所有业主一般不会一起，将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合 在一起核算。我国又没有建立起测量师的制度。开发商往往有相当大的空子可钻。当发生纠纷时，开发商利用信息不对称以及法规的漏洞（如缺乏有效的测量师制 度），占据优势。比如，国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）这一部门文件。而该文件，不够详 细。地方上，如北京市出台了细则。但实际操作时，由于缺乏中立结构。开发商 和*****很可能沆瀣一气。上面这个规则是对开发商有利的。但，这个规则仅仅 是部门文件，其法律效力有限。而实际中，《房地产管理法》和《物权法》都确 定了房地一致的原则。因此，可以通过土地权属的归属，来争取这些公用建筑的 权属。因为，小区作为一宗地往往是业主共有的。而那些公用建筑并不能提供土 地产权证明。小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。以此来争取被 开发商二次出售的公用建筑的产权。以下，列取了国家有关部分对公用建筑分摊 的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文及讨论。

一、国家规定 商品房公用建筑面积的分摊标准（据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》（1995）

1、公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下 室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体 水平投影面积的一半

2、公用建筑面积计算原则（1）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用 建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。（2）公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

二、北京市规定 北京市2000 年9 月26 日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊暂行规定》。北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不 应计入的公用建筑空间。

1、分摊原则如下：（1）商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的 公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局 部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

2、可分摊的公用建筑面积如下：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服 务的专用设备用房。（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影 面积的一半。

3、不应计入的公用建筑面积如下：（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地 下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房屋

（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包 括物业管理）用房。附3 篇小文章： 住宅小区公用设施设备所有权初探近年来，随着新建住宅小区不断追求更高的品质，不断完善各项配套设施，也随着业主的维权意识不断增强，开发商与业主针对小区的配套设施，比如会所、学校及幼儿园等所有权的归属问题发生了不少分歧，这个问题目前还不能用某条 条文来明确答复。但是依据法律规定以及从法律事务角度还是可以判断其产权归 属的。目前可以通过四种方式对上述设施的产权进行判断:

1、依据现行法律规 定； 2、依据开发商与业主签定的《商品房买卖合同》；3、依据办理产权的 实际操作程序； 4、依据所有权的原理。现分别解释如下：

一、依据 1995 年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》以及 2000 年北京市房屋土地局颁布的《北京市商品房销售面积计算及公 用建筑面积分摊暂行规定》，商品房的公用面积分摊以幢为单位，与本幢不相连 的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一 半。依据上述规定，会所、学校、幼儿园等设施不属于可分摊的设施，如其未公 摊，其产权不应属于全体业主共有；不座落于某幢楼内的配电室等设施，如该设 施在功能上不是为某幢楼服务的，且未进行分摊，则产权不属于全体业主；如该 设施在功能上是为某幢楼、或某几幢楼服务的，但未进行公摊，则该设施产权同 样不属于业主，但开发商不能擅自处理，改变其用途。

二、依据《商品房买卖合同》中的条款及附件也可判断设施产权的归属。开 发商与业主签定的《商品房买卖合同》中有专门约定业主所购房屋的基本情况的 条款，该条款中包含套内建筑面积和公摊面积的数额，并且，具体分摊部位在《商 品房买卖合同》附件中均已写明。对照《商品房买卖合同》的约定，如属于未进行分摊的设施，其产权不属于 业主共有。对学校、幼儿园等设施的产权归属问题，合同的约定具有优先的法律 效力：如《商品房买卖合同》既未约定其权属又未约定需分摊，则该设施不属于 业主所有。在该设施未出售给业主或其他人的情况下，其产权仍应属于开发商所 有；对于不座落于某幢楼内的配电室等设施，如未分摊，也不应属于业主所有。

三、从房地产实务中办理产权的实际操作程序也可辅助判断设施产权的归属。实务中先是由开发商办理大产权，而后随着商品房的销售，各购房人不断取得小 产权，开发商的大产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍应属于开发商所有。据此，会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电室等设施，如其产 权面积未出售，也未分摊，其产权仍属开发商所有，开发商有权对其进行利用和 收益。

四、依据所有权的原理也可判断会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内 的配电室等设施的产权归属问题。所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，比如，开发商投资建成商品房； 继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有 权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的包 括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了 他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主），但是，业主所取得的 也只是他所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权人，未发生所有权转移的设施 及部位，其产权仍属开发商所有。目前有些业主存在一些认识上的误区，认为在小区建设和设立的会所、学校、幼儿园、商店、体育场馆等这些为社区居民提供方便的设施，其产权应属全体业 主所有，该认识是没有法律依据的。小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所 有是两个完全不同的法律问题，不能混淆，这一点无论是购房人还是业主都应加 以注意。要想避免开发商和业主对会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电 室等设施产权问题发生分歧，方法之一应是：把配套设施的产权问题明确地约定 于合同中，以免发生不必要的纠纷。让人糊涂的公摊面积 《北京晨报》2002 年1 月11 日第31 版 目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积做为销售的计量单位，只有 极个别的项目采用按套计价。到目前为止，笔者还没有见到或听说过北京市场上 在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）做为销售的计量单位。一 般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房 屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）。套内建筑面积由三部分组成，即套内建 筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积 的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积做为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙 体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知 道自己的权益是否受到侵害。目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商 品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及北京市2000 年9 月26 日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北 京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入 的公用建筑空间。分摊原则如下：

（一）商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不 得分摊到本幢房屋内；

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各 套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不 得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积如下：

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工 休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备 用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑面积如下：

（一）仓库、机动车库、非 机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独 立使用空间。

（二）售房单位自营、自用的房屋

（三）为多幢房屋服务的警卫 室、管理（包括物业管理）用房。虽然有了北京市的规定，购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪 些部位不能计入分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值 到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相等。向开发商索要相关资料，开发商不是拒绝就是顾左右而言它，使购房者一头雾水，最后只能糊里糊涂地签合同，办交接验收，办入住。购房者买了一套房，到底有 多大的套内使用面积，根本无从知道，而且到最后也无法知道，因为房屋所有权 证上也不体现套内使用面积。随着2000 年9 月26 日北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发<北京市 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定>的通知》(以下简称通知)的 执行，上述公摊面积问题的争议有所缓解，但问题依然存在。主要问题在于购房 者对销售建筑面积及房屋竣工后实测建筑面积的分摊结果不公开细节存在疑异、争议。虽然通知要求商品房预售面积的测量，需由本市具有测绘资质的测绘单位 承担，但测绘单位并不是由购房者委托的，测绘单位无需向购房者负责，购房者 没有知情权。曾经出现过这种情况，对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果不 同，且误差很大，最大误差超过50％，这样的结果就使购房者有理由怀疑测绘 结果的公正性。怎样解决某些项目公摊面积存在较大误差，侵害购房者权益的问题。笔者建 议从下面三个方面来着手。一是在签订《商品房买卖合同》时在合同中约定公摊 面积增加的处理方式。2001 年正式启用的新版格式合同第五条只规定了建筑面 积出现误差时的处理方式，而没有规定公摊面积出现误差时的处理方式。因为有 些情况下，建筑面积没有变化或变化幅度在正负3％之内，套内建筑面积不变或 变小，但公摊面积却增加了，如果出现这种情况，按新版格式合同的约定，开发 商并未违约，但实际上购房者的套内建筑面积与总的建筑面积的比例变小了，也 就是说购房者的利益被侵害了。为避免这种情况的出现，在签订合同时补充协议 中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增 加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果 有疑问，双方事先指定一个公认的测量机构，或者由买受人选定一个有资质的测 量机构对结果重新进行测量，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正 常的误差范围内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人 承担测量费用。二是建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构由政府严格 监管。测量师既可以接受开发商、政府的委托，也可以接受购房者个人的委托。如果测量师的测量结果有误差，超过允许的误差范围，那么测量师及其执业机构 要承担相应的民事责任，而且政府主管机关应对其重罚，这样就能降低出现测量 师舞弊行为的可能性。三是政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊 面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，开发商应出具有 资质的测绘部门测算的套内建筑面积、套内使用面积、总的公摊面积及应分摊的 每一部位的详细公摊数值，并公布测算数据的测算人、负责人、负责机构。总之，从长远来看，商品房的销售计量依据应从目前的以建筑面积计量过渡 到以套内使用面积来计量，最后取消以建筑面积来计量的依据。当然，在这个转 变过程中，其它与之相关的法律法规也应随之变化，如物业费的收取依据、取暖 费的收取依据等都是以建筑面积来计量的，以后相应的也要做出适当的调整。规 范商品房买卖过程当中的测量问题以及解决以什么方式来做为商品房销售的计 量单位问题，关系到市场经济中的公平、公正问题。在政府主管部门管理到位的 前提下，处于弱势群体一方的合法权益是能得到保证的，买卖双方的权利、义务 也会渐渐趋向于一致。业主对购买商品房的公用设施和公用建筑面积的权利和义 务 业主对购买商品房的公用设施和公用建筑面积的权利和义务

一、商品房的公用设施和公用建筑面积如何确定？ 首先，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第 八条的规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下 室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积 的一半。” 由购房者负担的小区配套设施还包括小区内公共绿地、花园、道路及楼 房前后左右的空地。其次，从商品住宅楼分摊的土地面积来看：

1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地 使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共 道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

二、购房者的权利和义务 因为住宅小区的公用建筑部分和公共设施的建设费用是计入房价由购房 者来承担的，所以购房者对公用建筑部分和公共设施既拥有自己享有的权利，又 有交纳相关物业管理费的义务。

1、购房者对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自 有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅区中的共有部分和公用设施，由于 其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

2、住宅小区的公用建筑部分和公用设施任何业主只能与其他业主共同使 用共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何 属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其 创利的经营性设施。

3、在小区楼房出售前，其公用建筑部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，其对公用建筑部分和公用设施的任何变动，都需通过全体 业主的同意。

4、当业主入住小区达到40%以上时，就要组建业主管理委员会，召开业 主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确公用建筑部分和公共设 施的范围和管理责任。小区停车场产权该归谁?有的收费、有的出售 小区停车场产权该归谁 随着私家车的逐渐增多及气候的转暖，一些车辆纷纷退掉租来的车库而停 进了小区内。如今，住宅小区内停车场的产权归属和收费问题，再一次成 为哈市物业管理中矛盾的热点问题。针对这些争议和纠纷，目前记者就住 宅小区内停车场的产权归属、如何收费、费用分配等问题进行了调查。据了解，目前哈市的小区停车场主要有以下几种情况：一是利用小区 公共道路所设置的停车场，一般由小区业主使用，有的小区不收费、有的 小区设专人管理收取看车费、有的小区按车位收取停车费；二是按照规划 设计单独建设的地上停车场，一般由专人管，由开发商收取车的租金，有 的由开发商直接进行了出售；三是小区内的地下停车场，这种停车场数量 不多，但出售车位的较多。从使用上看，很多小区停车场不是为小区车主 专门设立的，特别是一些临近主要街面的小区，小区停车场存在着很大的 公用性。针对这些情况，记者走访了许多住宅小区的业主，大部分业主对于设 专人管理并取一定看车费用的，持肯定态度，特别是部分有车族对此既感 到方便，同时又省去了后顾之忧。而对于收取车位租金或者直接出售车位 的，多数业主颇有微词，特别是将小区停车场出租为公共停车场的情况，大部分业主认为是开发商把本应属于自己的停车位拿去攫取了利润，因此 发生争议的也较多。而多数没有车的业主则更关心车位出租及出卖所得的去向，认为应当 归全体业主所有。那么，住宅小区停车场的产权归属到底应该归谁呢。记 者就此问题咨询了相关业内人士。哈市房产住宅局宣传处的有关人士表示，要判断停车场的产权属于开 发商，还是属于全体小业主共有，主要依据其建筑面积是否作为小区商品 房的公摊面积。一般情况下，建设在小区内的公共停车场,作为小区公共配 套设施，往往不具有空间上的独立性，按照共有建筑面积分摊的规则，都 已经作为共有建筑面积进行了分摊，业主在购买商品房时已经购买了该 部分分摊面积，因此其产权应当归属于全体业主所有。反之，如果停车场 的建筑面积未作为公摊面积，其产权则通常应归属于开发商。某房地产开发公司负责人认为，根据建设部《商品房销售面积计算及 公用建筑面积分摊规则》的相关规定，凡已作为独立使用空间销售或出租 的地下、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也 不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。这部分停车场，应 当本着“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，由开发商拥有完全的处分权。朗国林律师认为，从经济角度上看，小区停车场是否用作经营，一般 情况下不影响其产权的归属。按照建设部《住宅共用部位公共设施设备维 修基金管理办法》第3 条第2 款规定，住宅小区内建设费用已分摊进入住 房销售价格的非经营性车场车库，属于住宅的公共设施，因此应当由全体 业主共同管理和使用。而根据《物业管理条例》的规定，将作为共用设施 的小区停车场进行经营行为，只要经业主大会同意，产生的利润用于补充 专项维修资金或按照业主大会决定来使用，也是法律所允许的。

第二篇：关于小区会所产权归属的初步探讨

律师法眼

关于小区会所产权归属的初步探讨 2012年1月18日B06：B06－法治论苑稿件来源：上海法治报作者：律

师法眼

姚丽静

会所建筑物区分所有权归属

首先，何为小区会所？小区会所的产权性质如何？目前国家层面的法律法规尚未

对 “会所”作出明确的法律定义或进行归类，也没有规定会所是属于建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分，从而亦无法根据 《物权法》及建筑物区分所有权司法解释作出进一步判断其产权归属。因此，会所的权属问题则需要根据确定建筑物区分所有权的一般原则进行研究。

将上海的地方性操作与国家法律相结合，我们可以作出如下初步判断：按照建筑物区分所有权原则，会所本应属于开发商专有部分，并不属于全体业主法定共有部分。只有 “建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业”归业主共有，并在初始登记时一并登记，“会所所有权属全体业主共有的，只登记不发放房地产权证”。

那么，在上述初步判断的基础上，我们进一步提问，如果在房地产初始出让时未对会所的归属进行约定，从而导致开发商拥有会所的完整产权后，开发商可否再通过单方作出意思表示就将会所转为全体业主，使该会所转为全体业主共有？如果可以，如何操作？关于该系列问题，目前国家法律层面又是一片空白，法学理论界对此还存在很多争论。因此，我们仅根据自身对上海本地实践的理解和向上海有关房地产登记部门了解的结果认为： 《上海会所管理通知》仅系从操作层面提供了会所作为全体业主共有部分予以登记的通道，但是物权的确立应当以国家法律为依据。上海市地方性法规在物权性规定的效力上较弱，而且在其他城市不具有普遍效力，所以上海市地方性规定不能从根本上奠定会所从开发商专有部分可以直接转为业主共有部分的法律基础，在法律规定和法学理论还不确定的情况下，可能还需要参照转让（或赠与）的法律特性来看待上海市会所登记为全体业主共有的现象。如果参照转让（或赠与）的法律特性，业主应有权自主选择是否接受而不能够由开发商单方作出意思表示即对业主产生效力。因此，如果购房合同中没有约定会所由业主共有，使得会所的所有权初始登记在开发商名下，而后开发商想放弃会所的所有权，让全体业主享有该会所并由他们经营管理时，并不一定可以顺利进行，因为部分业主有权拒绝接受开发商的赠与。

全体业主范围的问题

基于本文第一部分的讨论，在上海地区，开发商可以通过与全体业主约定会所归全体业主共有，并据此在办理初始登记时将该共有信息一并载入房地产登记簿。但是，在会所归全体业主共有的情况下，该 “全体业主”的范围是什么，更具体一些讲，是指同一地块（即同一土地证）中的全体业主还是有其他划分标准？

在中国现行法律框架下，关于业主对小区建筑物的所有权及使用权问题主要受两套法律法规调整，其一是物权类法律及配套法规，如 《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《房屋登记办法》等；其二是物业管理类法律法规，如《物业管理条例（国务院令第 504号）》（2007年根据 《物权法修订》）、《上海市住宅物业管理规定》（2010年根据 《物权法》和 《物业管理条例》修订并将自2011年4月1日起施行）等。我们认为，物权法是确定物权权属的直接法律依据，若开发商与业主通过约定的形式将会所归业主共有，则根据物权法规定，会所应归建筑区划内全体业主共有。但是，现行中国法律法规没有对 “建筑区划”的具体定义及范围进行规定，继而就无法确定全体业主的范围。

在物业管理类法律法规中，业主范围则使用了 “物业管理区域”来描述（即使是在 《物权法》出台后根据《物权法》修订的法规中也没有使用《物权法》中的 “建筑区划”一词）。虽然用词不同，但此类法规中仍存在与物权法非常类似的条款。例如，《物权法》规定 “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《上海市住宅物业管理规定》相应规定物业管理区域内的物业管理用房归业主共有；《物权法》规定 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《上海市住宅物业管理规定》也有几乎完全相同的规定，仅仅把 “建筑区划内”改为了 “物业管理区域内”；此外，《房屋登记办法》规定 “房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记”，《上海市住宅物业管理规定》亦相应规定，建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出物业管理区域内归业主共有的配套设施设备（如物业管理用房、建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业等）的登记申请。

由此可见，现行法律法规没有明确 “建筑区划”与 “物业管理区域”是否为同一概念，理论界对于两套法律用词不一的现状也提出了质疑，但基于前述共通性，我们倾向性认为虽然用词不同，但立法者却潜意识地将“建筑区划”与 “物业管理区域”的概念混同。

假定 “建筑区划”与 “物业管理区域”概念相同，虽然 “建筑区划”尚无法律明确定义，但可适用 “物业管理区域”的概念，即根据 《物业管理条例》和 《上海市住宅物

业管理规定》，“住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域”。按此划分标准，则可能出现一个物业管理区域包含两个及以上地块（即两张及以上土地证）（现行法律并没有限制将两个及以上地块合并申请划分为一个物业管理区域，且根据相关政府物业管理部门的答复，实践中将两个地块 [即使设施设备不共用]划为一个物业管理区域并非不可行，具体视建设项目情况而定）。进一步推论，在 “建筑区划”等同于 “物业管理区域”的情况下，若会所由建筑区划内业主共有，则该会所归多个地块上的业主共有。

如果一个房地产开发项目的一个地块被申请划分一个物业管理区域，则在约定会所归业主共有的情况下，某地块上的会所归该地块业主共有，其他地块的业主不享有该会所的共有权。但如果同属一个房地产开发项目的二个或以上地块合并申请划分为一个物业管理区域，则某一地块上的会所可能会被视为由全部地块的全体业主共有，这可能会产生法律上和实践上的风险，主要如下：

首先，按照上海的实践，如果会所归业主共有，则该会所在办理初始登记（大产证登记）时一并在房地产登记簿上记载，但不另行颁发房地产权证。而按照目前上海房地产交易中心的普遍认知和操作，某一地块大产证登记的范围不会超出该地块土地证范围，换言之，房地产交易中心很可能无法将会所归三个地块业主共有的信息登记在某一个地块的房地产登记簿上。

如果会所归业主共有，则应当是指归小区“全体”业主共有而非“部分”业主共有。因此，开发商在进行同属一个物业管理区域内的房地产第二或第三期项目建设时增加了会所项目，继而又在进行第二或第三期房地产项目出售时约定将会所归全体业主共有的，那么根据物业管理区域的范围可推断该会所所属的全体业主的全体范围应当及于一期业主。但在此情况下，又由于一期业主在购买房屋时并未在合同中约定会所或会所的归属，因此如果一期业主拒绝接受会所，则会所作为全体业主共有的前提不成立（因为已经不是“全体”业主共有了），进而可能造成会所无法在初始登记时将会所作为业主共有部分予以登记，即会所只能由开发商保留产权。

对开发商的建议

基于上文的讨论，我们归纳如下：关于会所可否划归全体业主共有以及全体业主的范围，目前法律上并无定论，主要原因在于：一方面 “建筑物区分所有权”是 《物权法》出台后出现的新的物权概念，有别于一般的所有权和共有权，其相关规定大多是为了解决实践中发生概率较高的现实问题且多关乎老百姓民生问题，仍有很多问题还没有形成成熟的法律理论共识；另一方面，“建筑区划”和“物业管理区域”概念不统一、定义不清晰，致使本应

在规划阶段解决的建筑物区分所有权共有范围滞后到划分物业管理区域的阶段由行政部门判定，人为造成一些法理及实践上的障碍。

就上海地区的规定及操作而言，会所的 “初始”状态默认为开发商所有，开发商以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的，会所方可归全体业主共有，并在初始登记时一并登记。如果会所在初始登记时未登记为全体业主共有，则后期开发商想放弃会所的所有权，让全体业主享有该会所的所有权并由他们经营管理时，在操作层面可能面临一定的障碍，因为可能存在部分业主拒绝接受拥有会所共有权的情况。

如果一个房地产开发项目的多个地块被申请划分为一个物业管理区域的，此时如果约定会所归全体业主共有的，则在办理会所初始登记时可能存在一定技术障碍。如果一个房地产开发项目被分为多期进行建设，在前期的建设与出售时未对会所的归属作出约定，而在后期的项目出售时明确约定会所归全体业主共有的，该等约定的效力也存在一定的问题。

为避免上述这些问题的产生，我们认为最为保险的做法是开发商以地块为单位分别申请划分物业管理区域

（即一张土地证对应一个物业管理区域），以避免难以清晰界定共有业主范围的问题。若在前期预售时还不能确定全部项目的物业管理区域，为了尽可能降低开发商违约的可能，则可在预（出）售合同条款表述上贴近《物权法》并淡化该地块上是否建造会所的问题。例如，在一期合同中采用 “若建筑区划内有会所，则该会所归建筑区划内业主共有且会所状况（包括但不限于面积、位置、功能等）以实际为准”或类似表达。

第三篇：人防工程产权归属问题浅析

人防工程产权归属问题浅析

发布时间：2010-11-12 14:40:48

摘 要：结合民用建筑修建的防空地下工程产权如何界定问题，一直存在很大的争议。文章对此进行了阐述，以期对大家有一定的借鉴意义！

关键词：人防工程；产权归属；超义务

中图分类号：D922.3文献标识码：A

文章编号：1008-4428（2010）10-99-0

2人防工程大致可分为依法义务修建的人防工程和超义务修建的人防工程。比如说，小区内两幢高层建筑应当修建 “满堂红”人防工程，但开发商不光在高楼下面修建了地下负一层、负二层两层人防工程，还在两幢楼之间的绿地之下也修建了人防工程，将高楼下的人防工程连成一体。若负二层防空地下室属于依法义务修建的人防工程，则多修的负一层防空地下室和绿地下多建的人防工程就是超义务建设的人防工程；再如小区全部是多层建筑，按国家规定应当按总建筑面积的4％修建防空地下室，但开发商共修建了6％的人防工程，则超出的2％即为超义务建设的人防工程。

所以依法义务修建人防工程与超义务修建人防工程是完全不同的两种行为，分别适用《人防法》第4条规定和第5条规定，依法义务建设的人防工程归国家所有，超义务建设的人防工程其使用、受益权(用益物权)归投资者所有，但这里涉及到一个问题，即超义务建设的人防工程的所有权归属问题，能否就可以直接认定归投资者所有呢？结合民用建筑修建的防空地下室(尤其是商品房小区)在政府进行规划审批时，都设定了专门的平时使用的规划用途，如停车场、贮藏室、小区会所等等，往往正是因为平时使用上存在较高的经济价值，才成为多方争议的焦点，成为目前产权纠纷的主要原因。

第一、对于义务内修建的人防工程，其所有权归国家所有，但其平时用途可能根据规划用途用作小区停车场或其他，亦称其平时用途在规划时就已经设定好了，在一般情况下是由人防办和规划局审定通过的。《人防法》对此亦有明确规定：第20条“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”第26条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”。

根据规划许可的有关内容，人防工程因为平时使用的规划用途，其使用权已经确定给了特定对象，或由小区业主作为公共的配套设施共同使用，或由某一特定使用人使用该人防工程为小区全体业主提供某项特定服务。根据《人防法》25条之规定，使用国有人防工程的应当领取《人防工程平时使用证》，签订《人防工程使用合同》并交纳人防工程使用费，同时还要做好人防工程的维护管理工作。由此可见，虽然小区内配套的人防工程使用人取得了平时使用人防工程并因此享有经营或收益的权利，但应

当根据国家规定支付人防工程使用费，同时根据《人防工程使用合同》的约定，由国家或授权某个单位承担维护管理责任，或由人防工程使用人承担维护管理责任，在保障防空效能的前提下为经济建设和人民生活提供服务，并保持良好的使用状态。

第二、对于超义务建设的人防工程，目前确定归投资者所有的呼声日益高涨，我们发现在实践中存在以下几种情形：(1)投资者在办理土地出让手续时，就将超义务建设的人防工程的建筑面积计入用地规划的容积率，并交纳了土地出让金或土地使用费，这种情况下投资者取得地下空间使用权，并可以领取人防工程的产权证；(2)投资者取得土地使用权时，因人防工程的特殊属性，国家明确同意将人防工程所占用的地下空间划拨给投资者使用，这种情况下，投资者超义务所修建的人防工程，可参照投资公益设施的有关规定领取人防工程产权证；(3)投资者在签订《土地出让合同》时并无明确约定，但规划审批时投资者按《人防法》第5条之规定，除负担了义务内修建人防工程的费用外，还积极投资建设超比例外的人防工程，由于没有明确该部分人防工程的地下空间使用权，导致申领人防工程产权证时存在法律上的障碍。

笔者认为，超义务建设的人防工程应当归投资者所有。依据如下：首先，投资者在修建该项人防工程取得了用地许可，并符合城市建设规划的要点，履行了各项审批手续，因此超义务建设的人防工程属于合法建筑，并符合物权取得之基本理论；其次，根据《人防法》第5条之规定，投资者取得该人防工程的占有、使用，受益权，并享有受到一定限制的处分权，但此处分权受限制的内容与其他取得产权的人防工程类似，同样是基于法律的强制规定，除此以外，并无明显差别。再次，根据《国防法》和《人防法》的规定，用于国防目的的人防工程建设用地可以由政府划拨，即无偿取得土地使用权。尽管投资者修建人防工程的目的是为了获取经济利益，但国家为了战时防空的需要对此行为予以鼓励并采取优惠政策，该政策在人防工程的建设和平时开发利用上均有明显体现，如减免各项规费、税收以及用水用电价格等。其中，减免人防工程的建设用地(地下空间)使用费，也应当属于国家鼓励投资建设人防工程的具体政策。但该项规定目前只有法律的原则精神，具体内容有待进一步制定。更何况，修建地下人防工程的建筑成本本身就比地上建筑成本高两到三倍，必须考虑到投资者的成本和收益的比例问题制定相应的鼓励政策。因此，超义务建设的人防工程应当归投资者所有。

参考文献：

[1]苏宝纬.人防工程管理与使用[M].军事科学出版社,2006.[2]钱七虎.民防学[M].国防工业出版社,2001.[3]陈亚舟.人民防空概论[M].解放军出版社,2008.[4]王 珏.新时期民防研究[M].解放军出版社,2000.[5]孟勤国.物权二元结构论[M].人民法院出版社,2002.[6]王胜利.人民防空行政执法概览[M].中国人民公安大学出版社,2002.作者简介：

耿宗航,南京大学法学院。

第四篇：知识产权转化中的产权归属和分配问题研究1

项目名称：知识产权转化中的产权归属和分配问题研究

（一）拟解决的关键问题：

1.揭示分析知识产权转化中的权利种类、法律性质。

2.概括提出知识产权转化中的产权归属规则体系。

3.概括提出知识产权转化中的权益分配规则。

4.整合广东知识产权奖励法规、政策，建立奖励效用评估指标体系。

（二）项目的创新之处：

1.分析界定知识产权转化中的财产权利种类、法律性质。

2.提出一套知识产权转化中的产权归属规则。、3.揭示提出知识产权转化中的权益分配规则。

4.完成广东知识产权奖励整合与激励效用评估。

（三）研究方法：

（1）采取文献分析方法；（2）采用比较方法（3）将运用案例分析方法（4）将采用法律经济学方法（5）将运用系统分析方法

论文：知识产权转化中的权利归属研究

第一章知识产权转化中的权利归属的研究情况

第一节，理论研究现状

第二节，理论研究存在的不足

第三节，解决问题的基本思路

第二章知识产权转化中的权利归属的国内外制度比较

第一节，国外的相关制度

第二节，国内的法律与政策

第三节，实务中的案例分析

第四节，存在的问题分析

第三章重构权利归属和权益分配规则的价值分析

第一节，激励创新，提高知识产权创新质量

第二节，促进转化，加速知识产权产业化进程

第三节，重塑利益关系，促进财转移分享

第四章重构权利归属和权益分配规则的具体措施

第一节，重构专利权利归属和权益分配规则的具体措施

第二节，重构著作权利归属和权益分配规则的具体措施

第三节，重构遗传资源权利归属和权益分配规则的具体措施

第四节，重构非物质文化遗产权利归属和权益分配规则的具体措施

第五节，规则的政策化和法律化选择

第五篇：关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

近年来，中心城区有一大批拆迁安臵户因违反基本建设程序、擅自违法违规建房，不能办理房屋产权证件而不断上访。市委、市政府高度重视，多次指示有关部门进行调查研究，拿出解决问题的具体办法，并召开了政府常务会议进行专题研究。有关部门于去年出台了《永州中心城区安臵房建设违反规划的处理意见》，但到目前为止，这类问题的处臵仍举步维艰。为切实解决这一历史遗留问题，维护永州市的社会和谐稳定，近期，张正市长再次指示我们，就如何解决这一问题进行广泛调研。接到指示后，我局十分重视，立即成立了专题调研组广泛开展了调研。2011年7月，市住房和城乡规划建设局文良军副局长带领市规划执法支队先后走访了市城建投和河东路网公司等单位，在认真听取他们的情况介绍、意见和建议后，调研组进行了认真的梳理、归纳和分析，并形成了此调研意见。现将有关情况简要报告如下：

一、安臵户基本情况

以城建投管理的安臵户为例。目前，中心城市城建投管理的1408户安臵户，早几年已安排了安臵建房，且已全部修建完工。但至今，所有的1408户还未办理房屋产权登记手续，现多次要求办理房屋产权登记手续，其中这些安臵户中在修建房屋过程中已办理建设用地规划许可证的有644户，已办理村（居）民商住用地批准书的有347户，已办理建设工程规划许可证的有249户，已办理国土使用证的有249户。

二、安臵户办理房产证面临的困难

由于安臵户在其房屋建设过程中普遍存在违法违规问题，结果导致了其房屋质量安全等级难以认定，房屋产权登记难以办理，其中的主要原因有：

（一）违反基本建设程序，擅自违规建房比较普遍。由于当时的规划、建筑设计、各项建设手续的办理是由各业主公司统一负责的，各建房户在与各业主公司签订协议后，在没有办理相关法定建设手续的情况下，就各自超用地面积、超层等进行了违规建房。目前要依法办理房屋产权登记手续，需要补办规划、建设、国土等有关手续，才能办理房屋产权登记手续。

（二）质量安全鉴定和结构评估工作难度较大。

由于建房户在其项目建设过程中，拒不接受质量安全监督，擅自变更设计、超层超面积建设，未请有资质的施工队伍进行施工，结果留下了大量质量安全隐患。现要补办各项手续，首先需要进行质量安全鉴定和结构安全评估。而要做好这项工作，需要相关机构和相关人员做大量工作，且要承担一定的风险，实际操作难度大。

（三）补办手续和处罚费用较高，安臵户普遍反映难以接受。根据永规建函〔2010〕296号文件，每户在进行国土处罚和补办相关手续的费用需要3万元左右，进行规划建设处罚和补办相关手续的费用也在3万元左右，再加上办理房产登记又需要3万元左右，合计每户共需9万元左右。安臵户对此很难接受。

三、工作建议

处理这类问题的总体原则和办法是，仍按照市城建领导小组会议纪要和永规建函〔2010〕296号文件，认真组织实施，并提出如下建议：

1、建议由市城建投牵头，组织市财政局、市房产局、市国土局、市住房和城乡规划建设局、冷水滩区政府和有关办事处、居委会联合成立中心城区安臵房处理领导小组。

2、由领导小组制定处理办法和设立各环节专项工作小组，相关单位抽调专门力量集中办理。根据办事需要建议设立质量鉴定小组、国土小组、规划小组、案件处理小组、房产登记小组。

3、先行派驻质量鉴定小组，开展鉴定工作。要求业主收集好房屋质量安全鉴定所需的资料，组织委托有资质的结构评估单位和乙级以上的建筑设计单位对房屋进行检测和结构评估，形成质量安全鉴定报告后，报市建设工程质量安全监督站审查备案；市建设工程质量安全监督站根据鉴定报告出具每栋建筑的质量安全意见及整改措施建议。检测评估费用由城建投暂时代垫。若检测评估合格，在办理房屋产权证件时统一向安臵户收取；如检测评估不合格，则检测费从安臵户违规建房罚款中解决。

4、经检测，审查合格的房屋，建议尽量简化程序，尽快为拆迁安臵户办理好房屋产权登记。

5、对检测评估合格但存在违法违规的项目，建议给予适当处罚并确定一个单方处罚价格，然后给予办理房屋产权证书；对检测评估不合格的房屋，建议责成建设方严格按照市建设工程质量安全监督站提出的整改措施进行整改，整改合格后，再进行处理。如拒不整改或整改不到位，存在违法违章问题又不接受处罚、不补交费用的，不予以办理房屋产权证书。

6、要求所有安臵户写出书面承诺书，承诺对其修建的房屋质量、建筑日照、采光、通风等负责；承诺不再因安臵房问题而上访。

7、对补交费用建议按当时的收费标准和政策收取；处罚时尽量按相关法律法规条款的下限进行，并尽量给予减轻处罚。

8、建议先从梅湾新区三多亭安臵小区进行试点。如可行，则在全市进行推广，以尽快解决这一历史遗留问题。

调研组 2011年7月12日