房屋认购协议是无效合同吗？

第一篇：房屋认购协议是无效合同吗？

房屋认购协议是无效合同吗？ [事件] 25万元订了5套别墅，开发商擅改规划，购房者要求双倍返还定金

2002年5月，余女士看中了位于富阳银湖开发区某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅户型确认书，双方约定：余女士向开发商预定别墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5万元；开发商在收到定金60天后，对该别墅进行放样施工，余在放样施工前有权变更，60天后不作变更，开发商视为放样确认；在领出别墅预售证时，双方在此基础上正式签订预售合同。确认书签订后，余不久支付了定金25万元。

两个月后，因种种原因，开发商向余发放“规划设计优化调整后有关事项”的征求客户确认函一份，写明：户型、楼型、立面的设计可能会作适当的优化调整，原约定的位置不变，但建筑朝向和定位会作适当调整。如余女士在8月8日前不回复，视为放弃对房屋的预约，开发商将该房屋另行销售，返还原告定金并计同期利银行存款利息。

余女士在收到函后，即发出律师函，提出开发商因自身原因调整规划、设计和单体建筑，没有按约定在定金交付60天后对预订别墅进行放样施工，并推迟了交房期限，已构成严重违约，要求解除预约协议，并要求开发商双倍返还定金。为此，双方产生矛盾，开发商至今未施工建造。余女士上告法院，要求开发商双倍返还定金，并赔偿损失20万元。

法院认为，余女士明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订了户型确认书，并在确认书中明确开发商在取得别墅预售证时，双方在此基础上签订预售合同，该确认书应认定为双方对预售合同的签订进行了预约。但同时认为，双方在不具备签订预售合同法定条件时，在确认书中约定购房定金条款，开发商向余收取购房定金行为违反了法律规定，应认定为无效。余女士要求双倍返还定金，没有法律依据，法院不予支持，但开发商应返还定金及支付银行同期贷款利息。余女士提出要求主赔偿经济损失20万元，法院认为证据不足，不予支持。

据业内人士介绍，现此案正在杭州市中级人民法院二审过程中。

[争论] 认购书究竟是不是有效合同

尽管几乎所有的楼盘都有签订房屋认购书的做法，但关于认购书是否有效的争论一直没有停过，据浙联律师事务所戴和平律师介绍，目前主要有两类观点。

认购书就相当于房屋买卖合同，违反国家规定，属无效合同。

虽然签署房屋认购书的目的，对购房人来讲是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲则是为了加强对购房人的约束以增加交易机会，但从此类文件的形式和内容分析，实为房屋买卖或预售合同。理由如下：

一、文件符合（合同法）中关于合同须以书面形式订立的规定；

二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款；

三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全可以实现；[!--empirenews.page--]

四、文件中通常会对定金问题做出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系；

五、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。

房屋认购协议是独立的担保合同，为有效合同。

要分析这类预售商品房的优先认购协议效力，首先，得先对商品房预售合同与预售商品房的优先认购协议的性质进行比较。

所谓商品房预售，是一种特殊的期待物权（俗称期房）买卖，与通常的现实物权（俗称现房）买卖有别，涉及的是一个将来的物权交易。为规范这类交易行为秩序，保障买卖双方（尤其是预购方）的利益，促进房地产业健康发展，需要国家政府从法律、行政管理上对这类行为加以规范和一定的限制。对商品房预售行为，出台了不同层次效力的规定，明确商品房预售的条件。其中最为关键的一条限制就是：规定了取得商品房预售许可证后才能对商品房进行预售，即取得商品房预售许可证后预售商品房才能进行交易。商品房预售合同是在此条件下成立的期房买卖协议。

而预售商品房的优先认购协议，是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。为利于比较，笔者把双方目的作一浅析：购房人的主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购，开发商的主要目的可以看作是节约推销成本，加快将来的预售进程。相比之下，认购协议成立后，购房人目的利益相对要大于开发商的目的利益，从限制开发商再向他人预售的角度来看，购房人为取得这一利益，即优先购买权，向开发商支付定金以担保将来商品房预售合同的订立也就在情理之中了。从这点上看，优先认购协议是否成立，往往也取决于购房人的决定。

归纳起来，作为优先认购协议双方的主要权利和义务是：认购人取得商品房的优先购买权，以后不得拒绝与开发商订立就所认购的商品房预售合同；开发商应当保证认购人对所认购商品房的优先购买权，不得拒绝与认购人订立认购人所认购的商品房预售合同，不得将此商品房再向他人预售。否则，将取消认购定金或双倍返还认购定金。

其次，虽然时间上优先认购协议与商品房预售合同互有前后，性质上优先认购协议是为订立商品房预售合同作担保；但实质上，两份协议是两个内容各自独立成立的合同，互无从属。优先认购协议可以认为是一份独立的担保合同，不依赖于商品房预售合同的效力。商品房预售合同的效力存在与否，与优先认购协议效力无关。根据最高人民法院关于担保法的司法解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。可见，司法解释是认可这类设立定金的担保形式的。在优先认购协议中设立定金，是为了担保主合同（即预售合同）的签订，此定金应认为是立约定金或订约定金。立约定金广泛存在于民事活动中，大多出现于意向类协议中，符合担保法立法规定，并不违法。[!--empirenews.page--] [案例]北京首例无预售证认购合同官司审结，开发商双倍返还定金

京城首例因开发商无《预售许可证》而引发的认购合同官司，在历经15个月之后，终于有了说法。近日，北京市第二中级法院终审判决，开发商双倍返还定金。

徐高先生于2000年1月8日与中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定，徐高购买SOHO现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其他相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”

1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院，要求双倍返还定金6万元。

朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。对此，被告辩称，由于没有《预售许可证》，认购书无效；3万元的性质是预付款，相当于预订金，之所以写成“定金”属于笔误；原告事前已知被告无《预售许可证》。去年底，朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证，而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元，驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。

徐高对一审判决不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二中院经审理认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。徐高已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐高并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由中鸿天房地产公司承担。据此，二中院支持徐高的诉讼请求，责令中鸿天房地产公司双倍返还定金。

二中院还认为，“中鸿天房地产公司辩称其没有商品房预售许可证、无权预售商品房，应确认双方所签认购书无效问题，因该认购书系为订立主合同进行担保，在主合同签订前就已独立存在并生效。该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力，对该认购书以外的情况并无约束力，故中鸿天房地产公司的辩称理由不能成立，其没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能以此为由由消费者承担，其只同意退还定金的主张，本院不能支持。”最终，市第二中级法院判令中鸿天房地产有限公司返还徐高定金6万元。[!--empirenews.page--] [观点]提高违法违规成本，保护购房者权益

戴和平律师认为，富阳和北京这两个案子很有意思，北京朝阳区法院一审和富阳市法院一审对同类案子判决结果相当相似，北京市第二中级人民法院在二审已改双倍返还定金，不知杭州市中级人民法院二审结果是否会一样。

如果开发商的违法违规行为都能像京城案这样被二审重创，那么所有欲额外得利的开发商就会认识到违法违规的成本太高。为 什么房地产市场的投诉如此之多？为什么个别利欲熏心者都能屡屡得逞，关键就在于现实的房地产市场行政监管不到位，有法不依、执法不严，最后苦的都是弱小消费者。就拿北京这个案子来说，一审不就使中鸿天房地产公司暗中窃喜吗，二审虽然还消费者以公道，但要经历了15个月之久后才见阳光。

依据我个人观点，我认为该案还应添加第三种结果：依据浙江省实施《消费者权益保护法》办法第28条之规定，房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者未取得预售许可证卖房的，应当根据消费者要求负责退房，遇价格下降时，按原价格退还房款，遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。就本案而言，赔得金额应比双倍返还要多，因为该地段房价在楼盘本身的价目表上就涨价了很多。

第二篇：认购协议无效

认购协议无效，获“1+1”赔偿

【作者：佚名 点击数：295更新时间：2005-4-23 15:14:39文章录入：admin】

认购协议认定为买卖合同

无证售房被判惩罚性赔偿

案例：2003年3月27日，家住新乡市红旗区的田女士与新乡市开发区某房地产公司（以下称房地产公司）签订1份《聚仁花园》商品房认购协议，约定田女士自愿向房地产公司购买新乡市新汲路《聚仁花园》天宝阁D栋房屋，该房屋规格为5室三厅，造价为人民币256500元。协议还就有关房屋面积确认、房款支付、房屋质量、房地产公司的建筑、销售及产权证办理等事项进行了具体约定。协议签订后，田女士于当日支付房地产公司购房款13万元；2003年4月19日又依约定向房地产公司交纳购房款126500元。随后，田女士以房地产公司隐瞒房屋及销售的真实情况为由，将房地产公司诉至新乡市红旗区法院，请求认定商品房认购协议无效，房地产公司返还已付购房款并赔偿购房款一倍的赔偿金。

法院经审理认为，双方签订的《聚仁花园》商品房认购协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人房地产公司已经按照约定收取田女士足额购房款256500元，该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。房地产公司在田女士提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的全部责任应由房地产公司承担。遂判决双方签订的商品房认购协议无效，房地产公司返还田女士购房款256500元，并赔偿田女士已付购房款256500元90%的赔偿金。点评意见

本案争议涉及两个问题，一是认购协议能否视为商品房买卖合同，二是房地产公司的行为能否适用惩罚性赔偿。现简析如下：

一、房地产公司与田女士所签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。

根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条的规定，房地产开发企业预售商品房，必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明。但实践中有些房地产公司为了尽快回笼资金，在尚未取得商品房预售证明的情况下，以预订、认购等方式收取购房款，预售或变相预售商品房，加大买受人的购房风险。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等

协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法实践中，一般将认购、订购、预订等协议认定为为缔结买卖合同而订立的预约性质的协议，不作为正式商品房买卖合同对待。本案中，田女士与房地产公司所签订的认购协议对有关买卖房屋的状况、面积、价款、交付、质量责任及产权证办理等均作了明确约定，具备规定的商品房买卖合同的主要条款，不再限于预约性质，且房地产公司已按协议约定收取了全部房款，根据《解释》规定，应当认定为商品房买卖合同。

二、房地产公司隐瞒无证预售事实，应依法承担惩罚性赔偿责任。《消费者权益保护法》第49条的规定通称为“1+1”赔偿责任，《合同法》亦对此予以确认。《解释》依据上述两部法律的原则，在商品房交易中确定了惩罚性赔偿制度。即出卖人具有《解释》第八条、第九条规定的五种情形之一，致使商品房买卖合同被确认无效，或被依法撤销、解除，导致买受人无法取得房屋，买受人可以要求出卖人“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，房地产公司隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，与田女士以签订“认购协议”为名签订商品房买卖合同，其行为既构成欺诈，也违反违反法律行政法规的强制性规定，房地产公司在田女士起诉前仍未取得商品房预售许可证，双方所签订的认购协议应当认定为无效合同。根据《解释》第八条的规定，田女士可以主张合同无效，要求房地产公司返还购房款、支付利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院判决支持田女士的诉讼请求，具有法律依据。

标题:[原创]涉及定金问题的三个特例

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读圣经的狼(过客)发表于 2005-2-7 00:35资料 短消息涉及定金问题的三个特例

定金的适用问题：有三类案件中遇到定金的特殊适用，有必要予以关注。

1、购房中的认购书纠纷：认购书的内容一般包括房屋的具体位臵、面积、价格、签署正式合同的期限、定金的数据等。认购书引起的多是定金纠纷。

定金通常有违约定金和立约定金之分。担保法解释第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。此即对立约定金的规定，所谓立约定金，是指合同一方当事人为保证自己在约定的时间、地点与对方当事人签订合同，而交给对方一定金钱的担保方式。立约定金对双方有同等约束力。

预购方与开发商未达成购房契约，定金能扣留吗？如果A认购书对双方正式购房合同中将涉及重要条款约定不明；且B在约定期限内双方多次对具体条款进行协商洽谈，但分歧过大；故C此定金应认定为预付款，未达成契约，依公平原则应予退还。

故，在签订认购书中，最好能明确约定：如因《商品房买卖合同》条款未能达成一致，而造成无示签约的，开发商应当返还购房人所交纳的订金。

2、商品房买卖合同纠纷

在新司法解释中第八条、第九条规定了“1+1赔偿”责任，在五种情形下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如果双方合同中有定金条款，又符合“1+1赔偿”条件，此时应依定金罚则与违约金不能并用的原则，来支持买受人的诉讼请求。

3、招投标合同纠纷

在招投标文件中如约定有履约保证金，依立法规定和精神，它具有立约定金或证约定金的性质。投标人、中标人不依法履行义务，则履约金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；若招标人不依法与投标人签订合同、不履行与中标人签订的合同，应当双倍返还履约保证金，给投标人、中标人造成损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿。如果双方未约定、提交履约保证金，则应当对守法方、守约方的损失承担赔偿责任。（注：有些文件中称“履约保证金”为“投标保证金”，后者应视为涵盖前者）

保证金具有定金性质，保证金责任不应与缔约过失责任、违约责任并用，故当事人在诉讼中应注意把握其诉讼请求。

购房消费中被欺诈能否适用 “1+1”赔偿

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周口楼市()2005年1月4日13时11分来源:周口楼市网

据统计：2002年中国消费者协会处理的房屋投诉案件是40685件，比2001年上升了62％，在今年的市场调查中，增幅还在攀升。在众多房屋投诉案件中，消费者受经销商欺诈的情况屡见不鲜，其受侵害程度也更为严重，那么消费者该怎样处理呢？

案情简介：

原告：丁某 男 汉族 1968年8月出生

被告：鹤壁市某华侨建筑公司

2001年3月15日，鹤壁市一名消费者丁某以54800.00元人民币的价格购买了鹤壁市某华侨建筑公司的一套住房，丁某入住后不久发现该房子多处断裂。随后，丁某又获悉，这套住房是开发商未经规划部门批准擅自建设的，鹤壁市建委已经下发了拆除令，法院正在强制执行，而且整栋楼房的房产证又被抵押给了银行。此前，鹤壁市某华侨建筑公司没有告知丁某这些情况，丁某对这些客观事实毫不知情。2001年11月8日，丁某在多次与鹤壁市某华侨建筑公司协商未果的情况下，以鹤壁市某华侨建筑公司欺诈销售商品房为由一纸诉状将其告上法庭，要求法院依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定获得双倍赔偿。

法院判决：

2002年2月，鹤壁市山城区人民法院经过开庭审理查明：被告鹤壁市某华侨建筑公司卖给原告丁某的该套住房是未经规划部门批准的违规建筑，已被列入拆除之列，而且整栋楼房的房产证已经抵押给了银行；另外该房在质量上也存在着严重的问题，被告在销售该房时也没有以任何方式向原告明示上述情况，故山城区人民法院一审判决认定被告鹤壁市某华侨建筑公司对原告丁某销售房子的行为构成欺诈，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，判令被告鹤壁市某华侨建筑公司对原告丁某进行双倍赔偿。

一审判决后，被告鹤壁市某华侨建筑公司不服鹤壁市山城区的判决，以房屋不是商品，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定，不适用该法第四十九条 “1+1赔偿”的赔偿原则为由上诉至鹤壁市中级人民法院。2002年5月29日，鹤壁市中级法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

案例评析：

货真价实，物有所值，是消费者在购买商品过程中追求的最基本的原则。在我们日常的生活消费中，一旦出现货假价虚，物价不适的情况，我们往往会毫不犹豫的拿起《中华人民共和国消费者权益保护法》“1+1赔偿”这一保护消费者权益的有利武器，来维护我们的合法权益。然而，在购买房屋这一价值比较高的消费行为中，假若出现欺诈行为，我们还能使用《中华人民共和国消费者权益保护法》“1+1赔偿”这一利器来维护我们的合法权益吗？

无庸臵疑，我们 “能”。

一、进入市场领域的房屋是商品

马克思主义经济学告诉我们：商品是用来交换的劳动产品。也就是说，一个物品要成为商品，应具备（1）该物品是劳动产品，凝结了人类劳动；（2）该物品用于社会交换，然后进入消费领域。由此来

看，房屋它首先凝结了人类劳动，而且是复合型的劳动；其次，在房屋建成后一般都要进入市场领域，卖给消费者进行消费，所以进入市场领域的房屋是商品。

二、欺诈行为的认定

《中华人民共和国消费者权益保护法》只对欺诈行为作了规定，对其构成要件没有明确的规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条对此作了明确解释：一方当事人故意告之对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。也就是说，构成欺诈行为，应具备以下条件：（1）经营者隐瞒了真实的事实，或者作了虚假的表示；（2）这种隐瞒和虚假表示是故意的；（3）经营者客观上实施了隐瞒事实或虚假表示的行为；（4）这种隐瞒事实或虚假表示的行为引起了消费者的误解，消费者因此发生了消费行为。

三、本案中，鹤壁市某华侨建筑公司的行为构成欺诈

本案中的被告鹤壁市某华侨建筑公司在向原告丁某销售该房时故意隐瞒了该房的真实情况，没有把该房未经规划部门审批，已被列入拆除之列，房产证已抵押给银行，房子质量存在问题等情况以明示的方式告诉原告丁某。正是由于被告隐瞒房屋真实情况的行为，使原告主观上相信该房屋建筑手续齐全，产权没有争议，质量达标合格，进而才发生购买房屋这一消费行为的，且被告鹤壁市某华侨建筑公司故意隐瞒事实情况的行为和原告丁某的消费行为之间有因果关系，故被告的行为构成欺诈。

四、《中华人民共和国消费者权益保护法》对使用 “1+1赔偿”的商品没有限制性规定

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。由此可见，只要认定经营者提供商品或者服务有欺诈行为，都可使用该条 “1+1赔偿”的原则进行处理，并没有对价值较高的商品或服务作出不使用该原则的限制性规定，所以，房屋买卖过程中的欺诈行为可以使用 “1+1赔偿”的赔偿标准。

邱学金:河南千业律师事务所业务主任

省、市律协房地产法律专业委员会委员

周六周日以及节假日，如果您有急事咨询请直接拨打邱律师电话 ***

“１＋１”赔偿的五个理由

问：什么样的情况下，购房人可以要求开发商双倍赔偿？

答：根据前不久最高人民法院出台的《司法解释》，下列５种情况买受人购房者可请求出卖人开发商承担“１＋１”赔偿责任。

这５种情况是：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安臵房屋的事实。河南言正律师事务所季君

第三篇：房屋认购协议范本（推荐）

鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据我国《合同法》、《担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付___________元定金一事达成协议如下：

一、销售许可

根据建设部《城市商品预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：

1．交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为：___________________；

2．出卖人已经办理持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为：________________；

3．经过房屋销售许可机构______________，的批准，取得房屋预售（销售）许可证号码为_______。

二、广告承诺

1．买受人根据出卖人于________年________月________日刊登在________报第________版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；

2．出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

3．广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。

三、合同标的本房屋位于________市________区（县）________路________号________楼 ________层_______室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有________单元________层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于_______单元________层，朝向为________。

四、购买过程

出卖人承诺买受人希望购买的第________楼________户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向支付买受人的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。

五、房屋面积

房屋总建筑面积为________平方米，其中套内建筑面积为________平方米，阳台建筑面积________平方米，室内墙体面积为______平方米，分摊的共用面积为________平方米。

六、房屋价格与交付

1．基本价格：买受人所购房屋价格为人民币________（大写：________元）；按套内使用面积计算为每平方米______________元，按建筑面积计算为每平方米________元；

2．价格稳定：出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。

3．交付时间：商品房交付时间为_______年______月______日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为________年______月_____日。

七、签订《商品房买卖合同》

1．协商时间：双方承诺将于________年______月______日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于_______年______月_____日前签订《商品房买卖合同》；

2．合同内容：《商品房买卖合同》的具体内容包括建设部示范文本的内容、出卖人提出的附加条款、买受人提出的附加条款、双方认为应当签订的其他条款；

3．买受人义务：如果出卖人有证据证明买受人未在本合同约定的时间内到达销售现场并就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为买受人违约；

4．出卖人义务：如果买受人有证据证明买受人或者代理人已经在本合同约定的时间内到达销售现场，但出卖人未就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为出卖人违约；

5．无过错：如果双方均未同意对方提出的关于《商品房买卖合同》的内容，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，或者双方协商解除本合同，则双方均不承担违约责任。

八、履约责任

1．权利瑕疵：如出卖人在本认购合同签订前或者《商品房买卖合同》签订前，将房屋出售或者抵押给其他第三人，则出卖人除返还双倍定金外，还应当赔偿买受人的1万元损失；

2．买受人违约：如果发生买受人违约的行为，买受人已经支付的________元定金将归出卖人所有；

3．出卖人违约：如果发生出卖人违约行为，出卖人承诺将在三天内将买受人支付的双倍定金______元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付300元违约金；

4．双方均未违约：如果双方未就《商品房买卖合同》的内容达成最终协议，则出卖人承诺将在三天内将买受人已经支付的定金____元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付500元违约金。

九、合同生效及其他：本合同壹式陆份，双方各执叁份；双方签字盖章且买受人支付定金后生效；如双方发生争议，由北京仲裁委员会仲裁。

出卖人：________________

出卖人代表：____________

买受人：________________

买受人代表：____________

______年______月______日

第四篇：房屋认购协议

房屋认购协议

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：身份证号：

鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据我国《合同法》、《担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人认购等事宜达成协议如下：

一、乙方认购合同标的，整栋房产位于xxxxxxxxx（甲方取得的土地使用权证书号码为：__________），甲方该大厦为

（名称）。

二、合同标的具体情况及认购单价：乙方认购甲方开发的该大厦地上第x层每层建筑面积x㎡共计x层房产和地上第一层建筑面积x㎡房产，建筑面积共计x㎡（最终以房产登记机关核定为准），由于乙方认购数量较大，双方经协商均同意前述面积均按不超过x元/㎡的单价进行出售和购买，该价格不得超过X元/㎡，双方均保证该价格的稳定性。

三、经双方协商均同意由乙方认购甲方开发的该大厦地上第X层共计X层房产和地上第X层X㎡，用于宾馆、旅社经营，其中第X层为宾馆、旅社，地上第一层X㎡用于宾馆、旅社总台，该房产的位置位于（详见附

件一楼平面图红颜色勾画范围内）。

经双方协商均同意甲方专留一部与乙方宾馆总台位置适当的电梯由乙方专用（详见附件一楼平面图蓝颜色勾画范围内），其他楼层予以封闭不得使用。考虑到地上一层其他房产甲方继续经营，甲方保证在该部分地上一层的房产不经营期间依旧保障乙方使用购买房产（含地上一层及其他楼层）的通道的畅通，否则乙方有权自行确保畅通。

四、甲方同意负责按照乙方购买房产用于宾馆、旅社的用途和标准进行设计单独的消防并施工，应当为与其他楼层分开的单独消防监控设施设备，并由乙方单独管理，财产权归乙方所有。由甲方负责和确保通过乙方宾馆、旅社的消防验收。否则，乙方因此产生的费用和损失均由甲方承担。

五、甲方同意负责在大厦地上第X层封顶后10日内将达到交房条件（如水、电、气、暖全通、门窗及其他设施齐全等）的乙方购买的地上第X层共计X层房产和地上第X层X㎡移交给乙方，由乙方装修，因此可能给甲方整体验收等造成的不利影响由甲方自行负责、处理。

六、付款

1、本协议签订后至甲方地基开挖，由甲方通知乙方后7日内乙方交付X万元定金，作为签约商品房购买协议的定金，日后抵做购房款。

2、甲方开发大厦建设到地上第四层并封顶后由乙方在收到甲方通知7日内支付X万元。

3、甲方开发的大厦获取预售许可证后15日内由甲方通知乙方按照本协议内容签订商品房预售合同，合同签订后7日内，由乙方向甲方支付X万元。

4、甲方开发的大厦工程全部通过竣工验收且达到合格标准后，由乙方在收到甲方通知7日内再支付300万元。

5、甲乙双方均同意剩余房款在甲方开发的大厦工程全部通过竣工验收后由甲方负责办理乙方银行按揭贷款手续，乙方予以配合。

七、甲乙双方均同意乙方及乙方客户均有权无偿使用大厦楼前、楼后的停车场和地下停车场。

八、甲乙双方均同意乙方只承担支付购房款的义务，不再承担其他任何费用，但乙方购房办证所需税费乙方继续承担。

九、本协议签订后24个月内甲方承诺并保证全部大厦工程全部竣工验收并向乙方按约交房完毕。

十、甲方承诺在获取预售许可证后按照本协议约定与乙方签订商品房预售合同，如甲方违约，乙方有权单方解除本协议，由甲方立即依法双倍退还定金，并立即向乙方退还其他款项同时按照同期银行贷款基准利率的4倍支付利息，甲方同时承诺另行再支付元的违约金给乙方，如仍不足以弥补乙方损失的，甲方全额赔偿乙方损失。

十一、合同生效及其他：本合同壹式陆份，双方各执叁份；双方签字盖章后生效；如双方发生争议，由人民法院处理。

附件一楼平面图红颜色勾画范围内（购买一楼X㎡房产的位置）、蓝颜色勾画范围内买受人专用电梯位置。

甲方（出卖人）：乙方（买受人）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

______年______月______日

第五篇：房屋认购协议

协议双方当事人:

甲方:吉林省万盛房地产开发有限公司

乙方:

甲乙双方在平等,自愿,协商一致的基础上就房屋认购事宜,在签署正式《商品房买卖合同》之前,达成如下协议:

第一条 项目情况

甲方在位于长春市经济技术开发区秦皇岛路以东,连云港街以北,拟开发建设住宅小区,占地约3.3万㎡,建筑面积约9.9万㎡.第二条 乙方认购房屋的面积

乙方所认购的房屋(以下简称该房屋)建筑面积约为

㎡(最终面积以产权登记面积为准).如产权登记面积与本协议的面积存在误差,双方需以货币形式采取“多退少补”原则据实找齐差价款.计价方式与价款

甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款:

按建筑面积计算,该房屋单价为(人民币)4500元/㎡.总价款为 元.第四条 付款方式及期限

乙方同意按第 种方式付款.第1种:乙方分期支付购房款.1,乙方签订此认购协议,向甲方支付该房屋总价款的50%即(人民币)元.2,甲方进入施工现场开始施工之日起,十日内乙方须向甲方支付至该房屋总房款的70%.3,乙方认购的房屋工程主体在封闭之日起,三日内须向甲方支付至该房屋总房款的95%.4,乙方在该房屋达到入住标准时,须向甲方支付至该房屋总房款的100%.第2种:乙方办理银行按揭贷款.1,乙方签订此认购协议,即向甲方支付该房屋总价款的50%即(人民币)元.2,甲方在取得房屋预售许可证后,乙方办理银行按揭贷款.第五条,乙方的违约责任

乙方如未按本协议约定的时间付款,逾期每日按1%收取违约金,逾期15日,甲方有权解除本协议.因乙方原因无法正常办理银行按揭贷款业务,乙方15日内同意支付至该房屋总房价款的95%,剩余房款在该房屋达到入住标准时支付完毕,否则此协议自动终止.本条所述逾期付款,是指依照本协议第四条约定的到期应付款未予支付及支付未完全的.房屋交付期限

1,甲方承诺在 2013年10月30日前,将符合本协议约定的房屋交付给乙方.2,如遇下列特殊情况,除双方协商解决外,甲方可根据实际情况予以延期,因自然环境恶劣或不可抗力导致无法正常施工延误工期的情况.第七条,关于签订《商品房买卖合同》及更名的约定

甲方取得《商品房预销售许可证》后,甲乙双方签订《商品房买卖合同》,此协议自动终止;在正式签订《商品房买卖合同》前,乙方可更名一次,在签订《商品房买卖合同》后,乙方如更名须自行到房地产交易中心办理,费用自理.第八条, 本认购协议一式两份,双方各执一份.在签署之日即时生效,每份具有相同法律效力.甲方: 乙方:

联系方式:84660620 联系方式:

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