签订《工业产品买卖合同》的注意事项

第一篇：签订《工业产品买卖合同》的注意事项

《工业产品买卖合同》签订实务

“工业产品买卖合同”是指买卖双方为买卖一定数量的工业品生产资料和工业品生活资料，经协商一致达成的明确的相互间权利义务的协议 签约前的审查工作

在签订合同之前，要审查对方是否具备订立合同的主体资格，这是一项很重要的工作，但是在签订合同的时候这个问题往往被忽视，这主要表现在以下几个方面：

（1）在签订合同时，不注意审查当事人的营业执照。当事人一方是否具备签订合同的主体资格，当事人的营业执照是否是过期，是否做年审，是否被吊销等，不认真进行审查就匆忙与其签合同。这样，容易造成所签合同没有法律效力或者在发生纠纷时难以追究当事人的违约责任。

（2）不注意审查法定代表人的资格。例如不注意把对方所提交的法人代表资格证与营业执照互相对照，不搞清楚该法人代表是否在任或者法人公章是否真实等就与之签合同。现实生活中常有企图以合同为诈骗的犯罪分子使用盗刻的公章或者已作废的印章来签订合同，当诈骗得手后逃之天天，无从查找。

（3）不注意审查委托代理人的资格、权限。如委托代理人所持的授权委托书是否真实，所授权限与合同规定的权限是否相一致，代理权是否已过期或被取消等，不注意这些问题，容易给不法分子可乘之机，同时也容易造成所签合同无效。

因此，在签订合同前一定要做好签约伙伴的审查工作。签订合同前的审查工作主要包括这四个方面：主体的资格审查、信誉审查、履约能力审查以及合同承办人的资格审查。――――综合部要建立完善的上下游客户档案，对于新客户的档案必须完善或者经过审查确认再订立合同。

写明产品的产品名称、技术标准和质量要求

在买卖合同中，产品的品名是合同中主要的条款之一。产品的品名与产品的质量是密切相关联的，产品因其品质而得名，产品品名反映了质量，产品品名不同，其品质也是不同的。产品名称需要注明牌号、商标以及品种规格、型号、等级、花色等，不能简称、不注明全称或随意省略。这些都会导致在发生合同纠纷的时候无从下手。

产品的技术标准是合同中对产品的质量要求，根据技术标准，卖方安排产品的生产，买方在接受产品时对产品进行验收，在发生纠纷时判定产品质量的责任归属。但是，在签订合同的时候，合同双方当事人往往不注意写明产品的技术标准和质量要求，由于对技术质量标准不作具体规定经常在履行中引起很多纠纷。

在签订买卖合同的时候，必须在合同中把产品的技术标准明确规定下来。另外在合同中要明确规定卖方对产品质量负责的条件和期限。对成套产品，在合同中要明确规定附件的质量要求。

对某些必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，除主管部门另有规定者外，合同中应具体规定提出质量异议的条件和时间。

结合我们签订合同的实务，尤其是开发的新客户，关于商品的名称、标准、颜色、气味等尽量采取可检测、可量化、可留存等方法，总之，不模糊！数量和计量单位

产品的数量是卖方应当交付给买方产品的总量，也包括在连续供货合同中每一批的数量，产品的数量是买卖合同中最核心，最基本的条款，没有产品的数量就无法进行交易。

在实践中，订立数量条款时，一般存在以下几个问题：

1.约定的数量不符合实际。

标的数量是决定合同总金额的主要因素之一，数量越多，总金额就越大；相反，数量少金额也少。对于合同当事人来说，在订立合同时要确定数量，数量的多少，除了要考虑价格或酬金的因素外，还要根据各处的需要与可能，并不是数量越多越好。买卖合同的标的数量，卖方要考虑自己的供货能力，如生产经营规模或货源有没有保证等多方面因素，而买方则应考虑该批货物的销路以及货款的支付能力等。在实践中，有的当事人不注意合同约定的数量是否符合实际，盲目签订数量很大的合同，脱离了自己的需要与可能，造成不良后果。一方面，合同标的数量超过了自有资金或已有资源，又没有正当渠道筹集到资金和货源保证，这样的合同就会因当事人一方无实际履行能力而被确认为无效合同；另一方面，即使合同有效，但所订的数量与自己履行能力不相适应，在合同规定的履行期限内，卖方不能按期供货或买方收了货付不了款，也会构成违约，要承担违约责任，达不到签合同的预期效果。

2.数量不具体。

数量是衡量标的大小的计量尺度，必须是具体的、明确的。

实践当中，约定数量不符合要求的情况时有发生一般有这几种情形：

（a）采用模糊的提法，如“按库存数量交货”、“买方要多少交多少”，这样的约定是不确定的，容易发生扯皮现象。

（b）数字误写。如有的合同本来数量为1000箱，却误写为10000箱，如果这种情况没有其他条款或证据表明，在发生纠纷的时候会出现有口难辩的情况。

3.数量条款不使用法定的计量单位。

计量单位是标的数量的构成要件，只有数字而没有计量单位，没有办法确定数量。在实践中，有很多合同纠纷是由于合同中使用不符合国家规定的计量标准和方法，或者含混抽象的计量概念。

如采购衣服100包、采购电缆50圈、采购灯泡10箱，“包”、“圈”、“箱”不是一个国家规定的计量单位，这样的合同存在明显的漏洞。

在签订合同的时候要注意审查数量条款。审查数量条款，主要审查数字、计量单位、计量方法。要审查数字是否准确，计量单位是否属于国家法定计量单位，计量器具是否经过合格检定。结合我们的签订合同实务，数量必须是在行情可控前提下结合运输、资金、库存、质量风险等充分结合订数量。包装

出卖人包装的物的方式是否适当引起纠纷，而解决此类问题的关键在于确定该标的物应当采用的包装方式的标准。如果在合同中约定了采用不适合于标的物的包装方式，则在出卖人依约定进行包装并发运后，即使标的物因包装不当而受损坏，买受人也不能要求出卖人就此负责，因此对买受人而言，很有要须在买卖合同中约定合适的包装条款。

一般情况下，在订立包装条款时，还应该注意考虑到包装材料和包装标志、包装牢固程度等问题。根据不同的标的物的性质和不同运输方式的要求，应采用不同的包装材料。根据正常装卸和运输的需要，还应注意考虑其外部的包装标志，即在包装外部用醒目的字体标明标的物的名称、规格、目的地和装卸注意事项等，以使承运人在运送过程中根据货物运输的需要适当的注意，避免误装误卸或者损坏标的物。

特别提示：合同约定，因包装出现货物损坏时，如何承担责任。结合我们的签订合同实务，依法运输带包装的危险品不许是具有资质的车辆，我们的车辆具备，包装的损坏责任一般依据时间段或者操作责任划分，视业务沟通为准。实际中，桶装危险品运输的合同需要进一步规范。

标的物的风险负担

买卖合同的标的物毁损或灭失事关重大，其风险负担的确定往往是实践中双方当事人争议的焦点，因此应注意以我国有关法律就标的物风险负担所作的原则性规定和特定情形下确定风险负担的具体规定为依据，确定标的物风险转移的具体时间。

我国《民法通则》条72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权自财产交付时转移„„”《合同法》第142条也规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，我国立法对买卖合同标的物的风险转移是以“交付转移风险”为一般原则的。

《合同法》第l42条的规定应属任意性规范，即除法律另有规定之外，买卖合同当事人可以自行经协商对风险负担的转移另作约定。即买卖双方可以因货物的特殊性，自行约定货物在交付前由买受人承担责任或者货物在交付后由出卖人承担责任。例如，某甲公司向某电脑公司乙购买电脑五十台，双方在合同中约定，使用乙电脑公司提供的杀毒软件，甲公司在电脑交付后一年内因“感染病毒”而造成的损失由乙电脑公司承担。这样，乙电脑公司作为出卖人，在标的物电脑交付后一年内，仍应承担该批电脑因病毒侵袭而造成损失的风险。

结合签订合同实务，我建议大家结合付款的情况（预付与欠款不同）、运输的情况（自运与代运不同）、违规与合规不同等等。

写清楚交货期限和交货地点

产品的交货期限就是卖方交付产品，买方接受产品的期限。实践中出卖人与买受人常常围绕出卖人是否构成逾期交付发生争议。因此，产品的交（提）货期限必须在合同中明确规定，不能言词模糊，避免产生纠纷。同时应当注意在当事人约定交付期限或交付期间的情况下，该期限如何确定或该期间如何计算。

产品的交货地点是合同中的履行地点，它在合同中具有十分重要的意义：

（1）履行地点直接关系到合同履行的时间、履行的费用开支，合同约定了履行地点，如一方不按约定的地点履行，擅自变更履行地点造成了经济损失要承担责任，卖方发货到错误的地点由此产生的一切费用应由卖方承担。履行地点不明确或者搞错往往也会拖延合同的履行期限。

（2）履行地点是判断合同当事人是否违约的一种标志。如果合同一方不按约定的地点履行义务。对方可以追究其违约责任。

（3）履行地点还关系到合同发生纠纷由哪个法院管辖。《民事诉讼》法第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或合同履行地人民法院管辖”，可见，履行地点是确定合同案件管辖的标志之一，最高人民法院有关司法解释进一步明确，合同约定履行地的，约定优先。因此，一旦合同双方约定了合同履行地点，也就确定了合同纠纷的管辖地。相反如果合同没有约定履行地点或约定履行地点不明确，双方有可能发生管辖权的争议。在实践中，当事人相互争管辖权，主要原因就在于合同没有明确约定履行地点。

在约定合同履行地点时应注意两点：

（1）应选择对自己有利的履行地点，在买卖合同，当你作为卖方当事人时，你应争取把履行地点放在发货地，作为买方也一样，应争取以收货地点作为合同履行地点，这样即使在价款或运杂费上自己多承担一点，但对于避免承担标的物的风险责任以及争取案件的管辖权是有很大的益处的。

（2）履行地点应写详细。切莫简写，跨省、地、县时，应在履行地点前面分别冠上省名、地区或市名、县名，在一定范围内有重复地名站名的，更不能简写，否则搞错交货地点，造成不必要的损失。交货期限、合同期限、履行期限？ 写清楚验收方式

买卖合同双方当事人之间常常因为出卖人交付的标的物是否符合约定问题而发生纠纷，尤其是在当事人在合同中就检验条款疏于约定，买受人收货后怠于检验，或检验后怠于通知的情况下，双方更易发争议，因此，在买卖合同订立及履行过程中，为了保证合同标的物的质量达到规定标准，必须进行产品的验收。在约定验收条款时，应当注意以下几方面的问题：

1.在买卖合同中就标的物检验作出约定。毫无疑问，只有经过检验，买受人才能知道出卖人所交付的标的物是否符合约定。

除双方当事人另有约定外，买受人有检验所收到的标的物的权利，而检验的结果对双方当事人利益影响也至关重要，为避免履行中和履行后双方发生不必要的纠纷，买卖合同的双方当事人应在合同中明确规定检验条款中应包括检验地点、检验时间、检验主体、检验费用的承担、检验的方法等内容。一般情况下，除当事人另有约定外，检验标的物的地点应该是合同中约定的交付标的物地点，而检验时间则通常是标的物的交付时间，但双方根据需要也可约定检验时间为标物运出卖方营业地时、装运时、卸载时或到达买方营业地时；关于检验主体，在出卖人信誉良好的情况下可以约定由出卖人自行检验并出具合格证书，也可约定由政府商检机构、双方共同认可的民间检验机构或由买受人自行检验；关于检验费用，通常采用的方法则是，如标的物经检验合格，由买受人承担，反之则应由出卖人承担并负相应的违约责任。此外，买卖双方还应就检验标的物的方法作出约定，检验标的物方法通常依标的物自身的性质、特点和复杂程度而定，对于一些技术含量较高的标的物还应约定出卖人提供检验所需的必要的技术资料。

2、买卖合同双方当事人在合同中约定检验期间的情况下，买受人应在该约定期间内将标的数量中质量不符合同的情形通知出卖人，否则，如果买受人没有在该约定期间内通知出卖人，则视为买受人默认出卖人提供的标的物的数量或质量符合合同约定。

3、在当事人没有就标的物检验期间作出约定的情况下，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。所谓应当发现，是指买受人在对标的物进行正常的检验的情况下可以发现标的物存在的质量、数量瑕疵。

而合理期间则是指根据一般的交易习惯，结合标的物的性质和特点对该标的物实施正常检验所需要的时间。一般情况下，对于标的物存在的数量和表面瑕疵，买受人比较容易发现，因此买受人提出异议的合理期间应比较短，通常为l5天或一个月，而对于标的物存在的陷蔽瑕疵，甚至有些瑕疵须经在使用标的物过程中才能发现，则买受人提出异议的合理期问就相应较长。

特别提示：作为出卖人，应约定买受人收到货物后几日内验收，并就验收结果提出书面意见。若买受人在该期限内不验收或未提出书面意见，视为出卖人提供的货物符合质量要求。实务中要求客户进行检测验收，如不具备条件怎么处理？

写清楚价款和支付方式

在买卖合同的履行过程中，围绕标的物的价款支付问题而产生的纠纷比较常见。在实践中产生的纠纷包括关于价款支付数额的纠纷以及关于价款的支付时间和支付地点方面的争议，尤其是在双方当事人就价款的支付数额、时间、地点未作约定或者约定不明确的情况下，更是如此。因此，在签订合同的时候一定要审查支付条款。

审查支付条款，要审查支付时间、支付方式和支付地点。

就上述三方面无疑是当事人在买卖合同的订立和履行过程中最应当注意的问题。

1.标的物价款的支付数额问题。

在买卖合同中，买受人的一项主要义务是按照合作约定的数额支付价款。标的物价款通常分为单价和总价款，总价款为标的物的数量与该单价乘积，当事人不能证明总价属优惠价的情况下，产生争议时原则上应以单价与标的物数量的乘积所得出的数额为准。

特别提示：买卖合同中需明确单价、数量，总价。如果买卖合同未明确总价，则在送货单上标明每次货物的数量、单价，每张送货单的总价。这样不容易产生歧义。

2.标的物价款支付的地点问题。

买卖合同的买受人支付价款的地点与双方当事人的利益密切相关，显然，买受人在自己一方的营业地支付价款，其承担的费用少且风险较小，反之，如果买受人须在出卖人营业地支付价款，其承担的费用就相对较多且风险也较大。因此买卖合同的双方当事人往往会在合同中就支付地点作出约定，买受人应当按照约定的地点支付价款。

3.标的物价款支付的时间问题。

根据《合同法》第l61条的规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。实践中，买受人因某种原因拖延支付价款而引起的纠纷比较常见，显然，在买卖合同就支付价款的时间明确作了约定的情况下，买受人如果拖延支付，除符合法定或者当事人约定不予负责情形外，应负迟延履行的违约责任，不但要向出卖人支付迟延履行的逾期利息，在造成出卖人损失的情况下还应赔偿损失。特别提示：约定的时间必须是明确，直截了当的，不能产生歧义。如2011年12月31日前，不能约定2011年12月31日后；如收货后3日内支付，而不能约定收货后支付；如验收合格后3日内支付，而不能约定验收合格后支付。

合同中要约定违约的处理

违约责任是指合同当事人不履行或者不完全履行合同规定的义务所应承担的法律责任。是一种惩罚性的条款，是制裁违约当事人的法律手段。在合同中约定违约责任条款目的是为了维护合同的严肃性，督促合同当事人重合同、守信用，全面地履行合同。一旦发生违约行为，也便于按合同的约定追究违约方的法律责任。因此违约责任是所有合同必不可少的条款。

在实践中，有些合同当事人对这一主要条款尚未引起足够重视。这主要表现在：

（1）担心订立违约责任会影响双方的信任关系，或者轻信对方会履行合同，因而错误地认为无必要事先约定违约责任；（2）急于签订合同，不敢提出违约责任，害怕提出违约责任条款后双方不能达成协议；（3）笼统地约定“双方要恪守合同，不得违约”，或者“合同生效后，如一方违反合同，应承担法律责任”，而没有明确违约责任的范围及承担违约责任的形式，以致等同于没有约定；（4）有的合同违约责任条款中是只针对一方当事人，或者承担违约责任大小不对等，违背了公平原则，此外有些合同违约金的约定不符合法律规定，明显超出法定幅度。

在买卖合同中，该怎样约定违约责任条款呢？根据合同法及有关条例、司法解释的规定，一般应注意以下几个方面的问题：

（1）违约责任应包括两部分，一是在合同履行中可能出现的违约情况，二是一旦发生了这种违约情况时，违约方应承担的责任。

前者是假定条件，后者是结果，假定条件可以针对整个合同，也可以针对其中某项条款，结果可以是一种责任，也可以是多种责任方式并用，这些都是由双方当事人根据合同的具体情况来共同商定。

在议定违约责任条款时，一方面要写明在何种情况下算是违约，另一方面要明确某种违约情况出现时，违约方承担责任的方式及责任大小范围。

（2）约定违约责任应对合同双方一视同仁，不要订立只针对某一方当事人的违约责任条款，否则，该条款会因显失公平而无效。

此外，双方承担责任的大小也应对等。

（3）违约金的约定既要体现双方当事人的意愿，又要符合有关法律规定。违约金是订立合同的一方或双方当事人不履行或不完全履行合同时，根据法律或合同约定向对方支付一定数额的货币。

违约金一般是由当事人协商确定的，但当事人在行使自行约定的权利时，必须在一定的范围内行使，不能随意滥用。从法律上讲，违约金一般分为法定违约金和约定违约金两大类。凡是法律和法规明确规定的违约金属于法定违约金，而由当事人自行约定的违约金属于约定违约金

就工矿产品买卖合同比较重要的违约条款：合同签订后，一方中途反悔不履行合同（如买卖不愿意出售，买方不愿意购买）的违约责任，质量问题的违约责任，不按时提供货物的违约责任，迟延付款的违约责任。

违约金的约定应明确，不能含糊。如延期供货，每天按照应供货数量的金额千分之一承担违约金。如迟延付款，每天承担应付款金额千分之一的违约金。注意：违约金与延期利息是不同的概念。最好直接约定违约金。因为违约金是惩罚性条款，约定的比例也可以高一些。

关于管辖的约定

管辖是产生纠纷后，在哪个地方解决纠纷，通俗讲，在哪里诉讼。作为出卖方，特别是货物需要发往全国各地的，在合同中最好将管辖约定的出卖方所在地。作为买方，也应尽量将管辖约定的买受方所在地。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第二十五条，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。在签订合同时，可以设计有利于自己管辖范围的条款。

第二篇：工业产品买卖合同

买方：___________________

卖方：___________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上就石材产品买卖事宜达成协议如下：

第一条 产品名称、商标、型号、数量、金额，交（提）货时间及数量：

产品名称

牌号

商标

规格

型号

计量

单位

数 量

单价

金 额

交（提）货时间及数量

合计人民币金额（大写）：

（注：空格如不够用，可以另接。）

第二条 产品质量要求：执行《室内装饰装修材料中有害物质限量国家标准》、石材乃天然产物，石纹及颜色可能有差异，另附产品样品，作为合同附件。

第三条 包装标准、包装物的供应与回收：________________________________

________________。

第四条 交（提）货地点、方式________________

________________。________________

第五条 验收方法：________________

________________。

第六条 付款方式及时间：双方约定以第________________种方式支付价款。

（一）签订本合同时，买方支付（定金/预付款）________________元（定金不得超过总价款20%），交（提）货验收后一次性支付余款。

（二）________________。

第七条 违约责任：

（一）卖方违约责任：

1、卖方所交产品品种、型号规格、质量不符合合同规定的，如果买方同意利用，应当按质论价；如果买方不能利用的，卖方应无条件换、退货，或赔偿买方由此受到的损失。

2、卖方迟延交货的，每日应向买方支付迟延部分价款________________%的违约金；迟延交货超过________________日的，除支付违约金外，买方还有权解除合同，卖方已收取的定金、预付款或价款应全额返还，但买方在不收取违约金的情况下有权要求卖方双倍返还定金。

（二）买方违约责任：

1、买方迟延提货的，每日应向卖方支付迟延部分价款________________%的违约金。

2、买方无正当理由单方解除合同的，应赔偿由此给卖方造成的经济损失，已支付的定金无权要求返还。

（三）任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前

________________天通知对方，征得同意，否则应承担违约责任。

第八条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由买卖双方协商解决或申请调解解决；协商或调解不成，按下列第________________种方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁。

（二）向人民法院起诉。

第九条 其他约定事项：________________________________。

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第十条 本合同自双方签字盖章之日生效，共一式两份，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。

买 方 卖 方

单位名称（章）________________ 单位名称（章）：________________

单位地址：________________ 单位地址：________________

法定代表人：________________ 法定代表人：________________

委托代理人：________________ 委托代理人：________________

开 户 银 行：________________ 开 户 银 行：________________

账 号：________________ 账 号：________________

电 话：________________ 电 话：________________

签订地点： 签订时间：________________年________________月 日

第三篇：工业产品买卖合同

工业产品买卖合同

买方：___________________

卖方：___________________

根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上就石材产品买卖事宜达成协议如下：

第一条 产品名称、商标、型号、数量、金额，交(提)货时间及数量：

合计人民币金额(大写)：__________________

(注：空格如不够用，可以另接。)

第二条 产品质量要求：执行《室内装饰装修材料中有害物质限量国家标准》、石材乃天然产物，石纹及颜色可能有差异，另附产品样品，作为合同附件。

第三条 包装标准、包装物的供应与回收：________________________________________________。

第四条 交(提)货地点、方式______________________________________________

第五条 验收方法：________________________________。

第六条 付款方式及时间：双方约定以第________________种方式支付价款。

(一)签订本合同时，买方支付(定金/预付款)________________元(定金不得超过总价款20%)，交(提)货验收后一次性支付余款。

(二)________________。

第七条 违约责任：

(一)卖方违约责任：

1、卖方所交产品品种、型号规格、质量不符合合同规定的，如果买方同意利用，应当按质论价;如果买方不能利用的，卖方应无条件换、退货，或赔偿买方由此受到的损失。

2、卖方迟延交货的，每日应向买方支付迟延部分价款________________%的违约金;迟延交货超过________________日的，除支付违约金外，买方还有权解除合同，卖方已收取的`定金、预付款或价款应全额返还，但买方在不收取违约金的情况下有权要求卖方双倍返还定金。

(二)买方违约责任：

1、买方迟延提货的，每日应向卖方支付迟延部分价款________________%的违约金。

2、买方无正当理由单方解除合同的，应赔偿由此给卖方造成的经济损失，已支付的定金无权要求返还。

(三)任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前

________________天通知对方，征得同意，否则应承担违约责任。

第八条 合同争议的解决方式：本合同项下发生的争议，由买卖双方协商解决或申请调解解决;协商或调解不成，按下列第________________种方式解决：

(一)提交仲裁委员会仲裁。

(二)向人民法院起诉。

第九条 其他约定事项：________________________________。

第十条 本合同自双方签字盖章之日生效，共一式两份，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。

买方：___________________卖方：___________________

___年____月____日___年____月____日

第四篇：签订房屋买卖合同注意事项

签订房屋买卖合同注意事项

签订房屋买卖合同注意事项

“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，笔者只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。

一、签订合同前应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。

2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。（注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）

法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。

律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。

3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。

法律依据：《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）

4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。

律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。

5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

【关键词：定金】

（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？

是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由

买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。

（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？

该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。

范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。

（3）交付定金时需注意的事项。

①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。

范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。

②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。

法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问：“如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？”答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了„„

例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。

例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割„„

律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？一方面，由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准，只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁谁就有责任如数退还。（买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体）

二、签订合同时应当注意的事项

1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。

法律风险提示

（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。

法律风险提示

（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。

2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）

法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。

律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。

2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。

法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及„„

律师支招：一方面，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留尾款，以防止卖方有陈欠。

3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续

法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。

律师支招：由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

3、在介绍购房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“资金监管”。

（注：目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致，仅供参考）。

【关键词:资金监管】

（1）为什么要“资金监管”？

因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。

（2）什么是“资金监管”？

通俗来讲“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以极大的保证双方的交易安全。

4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。（注：以下卖方简称“甲方”，买方简称“乙方”）

（1）一次性支付方式付款应当注意的主要事项。

①明确约定甲乙双方过户的时间节点。

范例：甲乙双方约定年月日之前去房产交易中心办理过户手续。

②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。

范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方购房款元整（别忘了大小写）同时根据国家政策，甲乙双方办理资金监管手续。

③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限（要坚持一个原则：一手交钱，一手交房，同时尽量预留尾款，以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷）。

范例：在乙方新房证下发日内给付甲方购房尾款元整（注明:大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。

注：因为乙方新房证下发后，银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下，所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。

（2）商业贷款方式付款应当注意的主要事项。

①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提条件和期限。

范例：甲乙双方于年月日之前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过个工作日内，甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。

②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。

范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方第一笔购房款元整（注明:大小写），同时根据国家政策，甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。

③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。（注意：不要具体约定银行贷款的放款日期，这个日期甲乙双方无法确定）

④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

范例：在甲方收到银行的放款后个工作日内，乙方支付甲方购房尾款元整（注明大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。

⑤为了保险起见，最好在“合同的其他约定”中明确：如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的，乙方用现金补齐。

（3）由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异，在此就不做过多赘述。

5、【特殊】：所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下，过户和付款应当注意的事项。

如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的，此时想要过户一般有两种做法：由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大，所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。

①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形

②明确约定甲乙双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点。

范例：甲乙双方约定于年月日之前去银行办理还款及注销手续，办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币元整（注明:大小写）用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。

③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。

范例：甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的工作日内去房产交易中心办理过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方支付甲方第二笔购房款人民币元整（注明:大小写），同时根据国家政策，甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。

④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

范例：在乙方新房证下发后个工作日内，乙方支付甲方购房尾款元整（注明:大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。

五、房屋的户口迁出应当注意的事项

1、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。

法律风险提示：如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。

律师支招：一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这种诉求之下，法院是予以受理的。

六、购买“学区房”应当注意的事项

1、什么是学区房？

顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致，家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置“学区房”，也是拼了„„

2、购买学区房需要注意哪些事项？

(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是“学区房”。

律师支招：不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，最好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。

(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。

律师支招：家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合，此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。

（3）一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。

（4）将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。（口说无凭，写进合同里也算有个保障）

（5）最后，笔者还是忍不住要提醒一下，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要，切勿一味追求“学区房”而因小失大。

七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。

律师支招：对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维护自身的合法权益。

2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

八、房屋的交付应当注意的事项

1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。

法律风险提示：如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊，往往很难起到保障作用，请大家看一则小例子。

例子：曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。

2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。

范例：甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。

3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。

范例：卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋，逾期超过一定期限的，买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。

5、最后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。

法律风险提示：如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。俗话说：请神容易送神难，打算提前交房的卖方，最好权衡一下利弊再做决定。

九、合同尾部签章应当注意的事项

1、买卖双方签章和按手印要确保清晰，禁止代签代按。

2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。

3、准确填写合同签订时的具体日期。

第五篇：签订二手房买卖合同注意事项

第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。

第二，注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

第三，必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。

第四，注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

第五，注意确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任、违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国 《仲裁法》的规定写清明确的条款。