聚焦长白山万达度假区,探讨文旅投资景区运营的三件事

第一篇：聚焦长白山万达度假区,探讨文旅投资景区运营的三件事

长白山项目在旅游度假行业是标杆，总投入200亿，运营内容包括酒店、滑雪场、水上乐园、高尔夫球场等，总体运营情况很好，但投资回收需要一个漫长的过程。围绕度假区的投资与运营的三大问题，就此展开文旅度假产业的思考与探讨。

一、定位问题——考虑三种定位，明晰战略方向

度假区投资运营定位关乎发展和命运，定位就是战略。虽然文旅时代到来，几乎所有大的地产公司都要进入，但如何定位自己的方向，很多人不清晰，处于摸着石头过河的阶段。在反复试错的过程中，通过探讨不断接近规律。关于定位主要有三种选项。

1、收益定位——地产主导型、运营主导型与资本主导型

项目靠什么赚钱?总结起来可以归结为三种主导方式：

第一，地产主导型。如恒大海花岛，虽然计划打造很多主题娱乐项目，但实质上是地产主导，这是玩大的商业模式，追求短期效应，后劲不足，如果卖不掉就达不到预期效果，风险巨大，这不是严格意义的度假项目。

第二，运营主导型。该定位持续收益较好，后劲足，但是融资成本高、回收风险大。像迪士尼等国外很多旅游项目不带地产，靠自己运营。长白山度假区项目也属于此类定位，主要依靠运营获取收益。

第三，资本运营主导型。这是前面的衍生，收益比较大，后劲也比较足，但前提条件是纯做资本运营，要有足够的团队品牌，足够的成功经验，未来长白山度假区也可能要走向资本运营。

2、客群定位——中产阶层和富豪群体

度假型的客群定位，主要包括中产阶层和富豪群体，长白山的精准定位是家庭度假及新精英人群等中产阶层，中产阶层有钱有闲，但是富豪群体对吃什么玩什么不那么兴奋。我们度假区最好的酒店不是超五星级，也不是三星级，而是五星级，凯悦酒店全年入住率70%以上，淡季几乎是个位数，旺季天天满，一房难求，滑雪场一票难求，如果想发展，无论多困难都要做成卖方市场。

3、类型与选址定位——三种资源类型+北纬40-50度的最佳地理位置

度假项目大体包括自然资源型、主题公园型、人文资源型。在选址上，有远离都市型、都市远郊型和都市新区型，长白山属于远离都市、自然资源型。万达城是都市新区，不同的选址类型代表不同的经营模式、收益、客群定位。选址要功利一点，做度假区，尤其资源型，要找著名旅游度假地来做邻居，可以借名、借景、借势。从地理位置上来说最好是北纬40-50度之间，四季分明，长白山做到了夏秋冬三季运营。世界上做的好的度假区，如北海道、法国等，都是在北纬40-50度之间，有天然的自然环境和条件，别处也能做，但需要破解季节的劣势，怎么找到盈利模式需要探讨。

二、运营模式问题——非线性耦合思维，打造6者合一的社区共享模式

长白山运营很好，但房子不好卖，投资回收缓慢。基于一种共享的思维，即如何把散放的随机资源聚集在一个空间中引爆，将时间产品和空间产品结合，进行非线性耦合。我们有一个启发性思路，原来的问题是将度假区与居民割裂，现在需要整合起来，将员工、住户和游客进行身份转换，居住者、投资者、经营者、服务者、推广者、消费者6者合一。买房子成为居住者，如果房子升值就是投资者，如果用于经营就是经营者，如果度假区工作岗位开放就是服务者，每个人都是口碑推广者，在淡季时还是消费者，这些都是将不相关的人和事进行非线性耦合。

我们设想的机制是，买完房子会让房子升值，闲置了就租出去，社区非体力工作岗位可以开放给居民，住的人大部分都是退休人员，五险一金不用度假区出，作为计时工作人员，比别的临时工稳定，且淡季也不需耗费人工成本。这些人同时是推广者，也是管理者，每个人都能发现问题，所有的公共资源都嫁接到房子的收益上。同时计时工赚的是社区积分，等积分多了去消费，父母攒着许多积分，会邀请子女亲戚朋友来度假区消费，不用他们买单，还会产生荣耀感。积分消耗后再进行销售房屋或做计时工赚取，这让游客在一个空间里耦合，产生一个聚效应。因此，房屋销售去化，不是简单的卖房子，而是卖生活方式，卖梦想。

三、管理机制问题——CMVP环境机制，构建员工管理的内生驱动力

在长白山，我们采用的是CMVP环境机制，对应的是官僚制。针对这套机制，首先要抓住规律，承认事物发展是非线性的，必须开放，进行能量交换;其次是必须要有能量输入，制造一个环境，最后是产生竞争。我们采用契约理念，通过理念把集团的制度转换成规则，原来是规则竞争，规则没有弹性还是线性的。现在是契约竞争，就是要互相认同，大家在交互过程中生成，变化非常快，不断演进。通过这样的机制，把人的复杂性、非线性的特性调动到这个空间里，社区模式很好，但是必须要有这套机制进行耦合。在这种机制下，会产生竞争，竞争才会产生协同，没有竞争就没有协同。

CMVP有两层，C是一层，MVP是一层，C是环境，最核心的是MVP，分别代表理念役使、契约竞争和分享协同。简单的讲一下熵减环境，自组织不会自我生成，要靠机制，领导不要管员工具体做什么事情，而是要管机制和环境，环境自然会影响你的理念和系统，然后在不断循环的过程中起作用。

通过员工评价数字化实现自己任命自己。我们现在做的不是任命制，是自己任命自己，加薪晋升是根据员工的自评估结果决定。每人每月都有一个评估成绩、排名顺序及级别，第一名可以加工资，晋升则需要通过评审。管理主要看评估系统，把人的行为都数字化，其实是将员工管理扁平化。

北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司(简称“巅峰智业”)始创于2001年，是国内最早专业从事旅游规划设计业务的企业之一。

巅峰智业在以旅游规划设计为核心业务的基础上，持续创新，不断延伸旅游产业链全程服务，大力发展旅游投资、景区运营管理、旅游营销等业务，形成“规划引领-投资驱动-运营支撑-营销拉升”的“四位一体”一站式全程服务模式，提供综合型智慧旅游系统解决方案。巅峰智业在中国首家提出像管理酒店一样进行景区管理，我们针对不同景区的现状提供合理高效的解决方案，并配备专业团队入驻景区，参与和指导景区运营。总结我们在全国40余家景区运管、景区托管的实践经验，以提高我们现有景区的盈利能力和商业价值，为当地民众提供就业机会，为地方政府提供经济可持续发展的原动力。

巅峰智业旗下，北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司(简称巅峰旅投)成立于2007年，公司业务涉及景区的投资运营、合作经营、委托管理、运营咨询以及投融资服务等。至2015年，公司综合运营过的景区累计达到40余家。其中巅峰旅投及其投资合作公司运营过的5A景区4家、4A景区20余家、省级景区若干。

第二篇：万达长白山国际度假区开业至今活动

2014.1.11 首届别克冠名大众滑雪双板回转赛

2014.1.1—2014.1.30 首届中国滑雪节创意摄影大赛第二轮征集活动启动。

（1 等奖：价值8000元的度假卡一张；2等奖价值4000元的度假卡一张）

2014.1.4 别克冠名缤纷游乐会，全家齐力乐不停

2014.1.3海东青滑雪城堡今日开放（世界主题儿童滑雪场）

2013.12.31首届中国滑雪节 零下20度新雪乡比基尼美女点燃雪场 2013.12.28首届别克昂科拉雪域英雄会第四季精彩掠影 2013.12.21首届别克冠名大众滑雪单板追逐赛举行 2013.12.12首届中国滑雪节家庭趣味娱雪赛温情开赛 2013.12.11万达长白山海东青儿童滑雪冬令营开营（5天2999元，8天4999元16天9999元）2013.12.7首届中国滑雪节佛库伦冰雪世界上演“娱雪论剑” 2013.11.30—2014.1.18首届中国滑雪节娱乐，包括家庭趣味赛（12月14日比赛将现场参赛选手分为四大组，通过智慧闯关，力求夺得5000元现金豪华大奖）、逐雪业余回转赛（12月21日）、业余单板追逐滑雪赛（12月28日）、冰纷游乐会（1月4日）、业余双板回转滑雪赛

（1月11日）、“完美假日”家庭亲子嘉年华（1月18日）2013.12.1万达长白山国际度假区佛库伦冰雪世界开始营业（入住长白山国际度假区酒店赠送娱雪套票一张）2013.11.30万达灯光雪道开始营业，时间为晚间18:30-21:00 2013.11.30-2013.12.30中国首届滑雪节创意摄影大赛第一阶段

大赛主题：最美雪季—中国首届滑雪节创意摄影大赛

参赛范围：全世界

参赛时间：第一阶段2013年11月30日—2013年12月30日

第二阶段2014年1月1日—2014年1月30日

参赛方式：关注万达长白山国际度假区官方微博，上传作品及微博@万达长白山国

际度假区，即可参与。

例：#最美雪季#xxxxxx(作品描述）@万达长白山国际度假区。

作品要求：内容积极健康，有雪元素，鼓励创意，拒绝平庸。

奖品设置：两阶段各评选出一名一等奖，获得价值8000元度假卡；一名二等奖，获

得4000元度假卡。

评奖方式：本帖评论及转发总数*40%+评委评选分数*60%=作品最终得分

公布方式：每周选出10佳靓照；第一期获奖名单1月6号公布，第二期获奖名单2

月10日公布；所有评选结果将于度假区官网和官方微信公布。

2013.11.11滑雪产品参加双十一活动（239元温泉1+1）

选择一：239元“温泉1+1”系列活动优惠产品。此款产品为“双十一”特惠产品升级版，购买

以下7款酒店产品后，还可以购买239元温泉套票，买一赠一。

套餐内容：1.亲子套餐（温泉门票一张+儿童门票一张）

2.夜宴套餐（温泉门票一张+宜必思尚品酒店自助晚餐）

3.悠享套餐（温泉门票一张+假日酒店下午茶）

4.泉响套餐（温泉门票一张+《天地长白》演出门票胰脏）

5.涌泉套餐（温泉门票一张+汉拿山足疗）

6.冰火套餐（温泉门票一张+汉拿山烤肉）

特别提醒：本产品雪季期间仅限一次，产品使用日期为2013年11月16日—2013年12月12日

选择2:299元超值优惠套餐（长白山万达宜必思尚品酒店、长白山万达智选假日酒店）。

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：产品2人起订，预定的小伙伴不要忘记在11.11当天付清尾款。

选择三：399元长白山万达假日度假酒店

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套餐+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：产品2人起订，11月11日当天付清尾款既为购买成功

选择四：499元长白山万达喜来登度假酒店

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：产品2人起订，11月11日当天付清尾款既为购买成功。

选择五：549元长白山凯悦酒店

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：产品2人起订，11月11日当天付清尾款既为购买成功。

选择六：599元长白山万达威斯汀度假酒店

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：产品2人起订，11月11日当天付清尾款既为购买成功。

选择七：599汉拿山温泉度假酒店

套餐内容：汉拿山温泉+酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送

+酒店自助早餐

特别提醒：除其他特惠产品的套餐内容外，还赠送温泉项目，2人气购买，每天限购15间。

选择八：899元长白山柏悦酒店

套餐内容：酒店住宿+全天完美滑雪+娱雪套票+雪地高尔夫+长白山机场接送+酒店自助早餐

特别提醒：2人起购买，无需预订即刻购买，每天限购10间。2013.10.13万达长白山国际度假区“封场杯”高尔夫邀请赛开赛

届时将进行封场仪式、颁奖仪式、度假助理晋级仪式、高尔夫团队表彰等丰富多彩的庆祝活动。2013.9.20日约翰迪尔—绿友杯2013年中国高尔夫俱乐部年会联谊赛南北对抗赛开赛 2013.9.9—2013.9.10 2013年秋季全国电影院线国产影片推介及市场研讨会召开 2013.9.15—2013.9.18万达中国龙高尔夫挑战赛将于长白山国际度假区开赛 2013.9.1—2013.9.2举办了“协同杯”员工乒乓球公开赛

2013.8.30中国建设银行高尔夫联谊赛私人银行专场（吉林站）开球仪式 2013.8—2013.9雪道证明活动

2013.8.19—2013.8.20万达长白山嘉年华—新浪高尔夫全国球友队际挑战赛举行 2013.8.13 2013年中国国民经济发展（长白山）论坛举行

2013.7.21万达长白山国际度假区海东青社团共赴“野奢畅享之旅” 2013.6.29首届万达长白山国际越野跑挑战赛 2013.6.25万达发布“通缉令”重金悬赏好音乐

2013.6.15万达长白山国际度假区白桦高尔夫球会开球仪式 2013.6.11露营烧烤大会人气爆棚

2013.6.12采露摘艾敬萨满，端午祈福在长白 2013.5.25“爱我度假区”义工活动

2013.5.20万达长白山国际度假区“发现春天”摄影大赛启动 2013.3.9 2013年吉林省单板滑雪平行大回转冬令营正式开营 2013.3.3红牛杯第九届绿野滑雪烧包大会

2013.3.2“能量红牛约战长白—首届北方区滑雪对抗赛”总决赛落幕 2013.2.1—2013.2.15 2013迎新春，山顶餐厅特惠活动

一、山顶餐厅特惠活动春节期间，为回馈度假区客人，度假客人拿索道票据到山顶餐厅，即

可兑换50元山顶餐厅代金餐券一张。

二、度假区其他相关活动

2013年2月1日-2月15日度假区度假小镇五重大礼恭候您!

一重礼：财神驾到送好礼春节期间“财神爷”亲临度假小镇商业街~送红包！

二重礼：用餐享惊喜

用过膳，写个券，小心惊喜砸到你！在商业街各餐厅及东滑餐厅、山顶餐厅、湖边餐厅、白桦餐厅就餐，就有机会获得度假区大剧院门票。

三重礼：滑雪领鸿运、优惠从天降 您在换领滑雪卡时，可同时领取红包一份。

四重礼：萨满女神也有礼

游客进入萨满文化馆，即可得到讲解人员奉送的新年红包，每人限领一份，送完即止。

五重礼：礼动新春贺佳节

a.商业街购物满￥199元，可兑换蓝莓汁 b.商业街购物满￥599元，可兑换观影兑换券 c.商业街购物满￥999元，可兑换葡萄酒 单张小票只可兑换一项赠礼，余额自动放弃。

2013.1.16—2013.4.10分享万达长白山—万达长白山国际度假区优点征文活动开始 2013.1.20首届“飞跃长白”深圳小企鹅儿童滑雪冬令营开营 2013.1.29 2013奥迪冰雪体验活动盛装启幕

2013.2.12新春聚雪乡，佳节共欢庆（各种春节表演活动)2013.2.1—2013.2.15欧式度假小镇折扣连连，喧闹新禧年（商业街品牌打折）2013.1.15万达长白山国际度假区工作总结表彰大会，新春年会晚宴 2013.1.17—2013.1.20与国际顶级Freeski滑手相约万达国际滑雪场

2013.1.2由红牛赞助“能量红牛，约战长白”首届北方区滑雪对抗赛开赛

2013.1 元旦期间，畅玩长白山国际度假区冰雪乐园（冰上碰碰车、冰上自行车、雪地摩托、冰橇等）2013.1.1新年第一天，度假区举办萨满祈福活动 2012.12.30 2012—2013全国大众高山滑雪比赛

2012.12.24天地长白，温暖雪乡。万达长白山浓情圣诞，演绎东北国际范 2012.12.12—2012.12.14万达长白山盎然气质，与奥迪共舞冰雪嘉年华 2012.12.5“醉爱长白山”万达长白山国际度假区新浪微博摄影大赛

2012.11.30“第七届中国 长白山雪文化旅游节”开幕万达长白山滑雪场开业庆典

2012.11.26万达长白山国际度假区度假助理服务游客模拟演练(滑雪教练耐心教导客人正确基本站立姿势，包括雪板姿势、腿部姿势、上身姿势、手持雪仗姿势等，客人根据自己在练习中遇到的问题向

滑雪教练提问，滑雪教练为客人解答疑问。滑雪教练教导客人如何在滑雪过程中安全摔倒和安全

站起，客人反复练习站起，滑雪教练在旁根据客人动作纠正错误姿势。滑雪教练正在教习客人练

习离式转弯，并教习客人如何快速掌握动作要领，为保证客人正确完成姿势，滑雪教练决定让客

人用特殊练习姿势感受重心的变化，客人正在严格要求自己完成转弯动作。滑雪教练教习客人练

习离式直滑降，客人是第一次上雪，对速度掌控不灵活，因此滑雪教练站在客人前方，防止客人

因控制不了速度冲下斜坡，滑雪教练正在用鼓励的话语，激励客人完成动作。客人手握雪杖姿势

僵硬，滑雪教练正在教客人放松上身，及正确的握杖姿势。客人体验平行直滑降，滑雪教练从旁

指导客人动作要领，纠正客人错误姿势。滑雪教习完毕后，滑雪教练教习客人如何整理雪具，如

何拿雪板雪杖。滑雪完毕后，教练将学员集合在一起，做一些放松动作，防止客人在第二天肌肉

酸痛等。

2012.11.18万达长白山国际度假区滑雪场—进行首次试滑 2012.11.17万达长白山国际度假区索道应急救援演练 2012.11.16长白山国际度假区应急医疗合作签约仪式举行 2012.8.1万达长白山国际度假区“一期”开业剪彩

2012.3.20万达长白山国际度假区举办员工高山滑雪接力赛

总结

可以根据度假区以及地域实际情况选择举办相应的活动。除了各类滑雪赛事，也可以举办一下活动：

1.开发度假产品套餐活动，参加天猫“双十一”促销活动。

2.与各城市学校开展冬令营活动，针对青少年开设滑雪课程及野外生存训练。

3.开展家庭趣味赛，引领全民冬季滑雪活动（可以定期开展，呼吁人们在冬季也要加强身体锻炼。

4.开展微博、微信转发送度假卡活动。规定时间内被转发次数最多者可获赠价值xxx元的滑雪度假卡（可以通过此种方式在网络中做推广）

5.每年举办冬季趣味运动会：参赛人群（业主、度假区工作人员、度假游客）比赛内容：雪上障碍接力赛、雪上自行车、雪上毛毛虫等比赛内容，旨在拉近度假区工作人员与游客的距离。

6.争取获得雾凇形象大使举办权。7.举办滑雪相亲活动。8.举办亲子滑雪默契比赛。

9.冬日恋歌（情侣趣味滑雪比赛）选出最佳滑雪造型奖、最亲密滑雪组合、最佳滑雪情侣等。内容包括：雪地毛毛虫、趣味滑雪接力赛、雪地障碍赛、听老婆的话等。10.百人雪地集体婚礼（给你不一样的婚礼——可参考三亚百人海边婚礼）11.化妆滑雪比赛（拟定主题）可在圣诞节、万圣节举行。12.“度假区最美雾凇”摄影大赛、“最美滑雪精灵”随手拍活动。