南山为深圳构建完备的人才住房保障体系探路

第一篇：南山为深圳构建完备的人才住房保障体系探路

南山为深圳构建完备的人才住房

保障体系探路

以人才安居助力世界级创新之都建设,南山为人才提供诗意的栖居地。众多青年才俊安居在后海金融商务总部基地。潮涌深圳湾、梦启人才园。

11月1日是首个深圳人才日，《深圳经济特区人才工作条例》在这一天开始实施。同日，位于南山后海、毗邻科技园的深圳人才公园开园。在现场，南山区委书记王强说，南山作为全市的人才大区、经济强区、创新高地，因改革而生、因创新而起、因人才而兴。人才是南山过去取得辉煌成就的战略支撑，更是南山新时代勇当尖兵、再创新局的核心所在。

凡益之道，与时偕行。2016年7月底，深圳出台专门解决人才住房问题的《关于完善人才住房制度的若干措施》。提出20个方面81条178个政策点，在人才安居保障等方面打破束缚人才发展的条条框框，为人才提供全方位支持。“十三五”期间，深圳市共安排筹建保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房30万套。南山作为深圳建设国际科技、产业创新中心的核心区，需要给创新的梦想一双强劲的翅膀——安居。深圳大学著名学者殷秋明说，“因为创新天生就

与高风险、长周期结伴而行。”南山是深圳构建人才住房保障体系的探路者。

人才强则创新强，创新强则产业强，产业强则经济强 2016年GDP总量3842亿元，稳居广东区（县）第一、全国第三。辖区税收迈入千亿俱乐部，达到1017亿元。新登记各类型企业84614户，同比增27.51%，数量跃居全市第一，占全市比重22%。

今年以来，南山经济实现一季比一季好，有望实现从年初的“开门红”到全年的“满堂红”。前三季度，GDP增速达9.2%，经济总量持续稳居全省区（县）第一。规上工业名义增速15.5%，创近四年同期最好水平。税收已逾千亿，总量超过去年全年。

南山经济有块头，更有肌肉

截至11月21日，南山培育的上市企业数量达141家，上市企业密度全国居首。今年新增18家上市企业，贡献了全省1/5以上的增量。高新技术企业达到2223家。

前三季度，智能终端、无人机、机器人等领域高端制造企业快速成长，新增了传音制造、展翔通信等一批百强工业企业。ARM（中国）基金板块、产业板块均落户南山，这是继高通、苹果之后南山迎来的又一国际科技巨头。一个世界级的创新之都呼之欲出。

创新硕果盈枝只因人才张袂成阴

截至2016年底，南山共引进诺贝尔奖科学家实验室2个，占全市50%；全职院士14名，占全市70%；南山“孔雀计划”人才总数达1593人，占全市68%；省、市创新科研团队数量达77个，均占全市74%，海归人才超5万人，人才总量居全市第一。按照计划，到2020年，在南山的国家级创新载体总数超过65家，培育引进海内外高层次人才2500名。

盖有非常之功，必待非常之人。早在 “十一五”期间，南山区就开始探索建设人才保障房体系，累计投资过亿元，先后完成蛇口电业楼改造、东明花园的改造装修工程、南水科技人才公寓建设等人才安居工程。“十二五”期间，南山区又投资建设了硅谷人才公寓等项目。

南山住建局相关人士表示，南山的主要探索在于：在政府投入资金的同时，积极引入社会资金参与人才公寓建设。目前已建成的茶光地块人才公寓、新围人才公寓、蛇口人才公寓均是由企业投资开发，建成后供区内企业使用。

进入“十三五”后，南山区委区政府提出，“十三五”期间将筹集人才和保障住房5万套。与此同时，南山在落实市级政府的“规定动作”和参照其他各区做法的同时，又开始尝试新的“自选动作”。包括，按照“领航计划”启动建设“一街道一人才公寓”等。

2016年，南山区启动“领航2020人才发展计划”，从机制、队伍、服务、环境四个方面发力，推动经济转型升级，打造国家级人才创新创业发展生态先行区。

南山在破解人才住房保障的难题上有为敢为

如何留才，这是高房价之下摆在深圳的一道难题。经济学家周其仁说，城市的衰落一定始于人才。南山区长曾湃说，住房是吸引人才的利器，安居才能乐业，安居才能发展。

2013年，南山区安排专项资金于全市率先实施人才安居企业重点住房补租工作。2013-2015年，向500家企业1.4万余人发放人才安居租房补6256.81万元，向548家企业2.6万人才发放住房补租40021.73万元。今年，南山区安排专项补租资金达4亿元，住房补租将发放专项资金4亿元，为历年之最。5年来，南山累积安排财政资金已达10.7亿元。

中国科学院院士、哈工大深圳研究生院空间科学与应用技术研究院院长魏奉思，是今年深圳刚引进的院士。魏奉思坦言，深圳和南山两级政府对他很关心，拿住房来说，可以说是拎包入住。

为了让更多的人才安居，今年南山住建局还聘请专业机构开展专题调研，形成《南山区人才和保障房筹集模式创新实施方案》，提出10大改革措施。目前，这些措施正在逐项选择试点项目，重点推进。

2016年6月30日，深圳市人才安居集团有限公司注册成立。当年12月30日，南山区与市人才安居集团共同合资成立的“深圳市南山人才安居有限公司”揭牌。

在现场，王强表示，当前南山正在迈进世界级创新型滨海中心城区，求贤若渴，南山人才数量是深圳十个区中最多的，对人才住房的需求也是最迫切的，成立南山人才安居集团有限公司，加大人才住房的筹建力度，对增强南山吸引力，推动城区长远发展，具有十分重大而深远的意义。

今年4月、8月，南山先后两次配租房源3327套，惠及531家企业，同比增长59%、60%。

金秋10月，南山又启动2017年度南山区人才安居住房补租工作，主要面向南山区企业和机构，住房补贴标准为每套每年2万元。

按照规定，八类企业和机构可选择一种类别进行申报。八个类别是：重点企业，商贸旅游、物流及专业服务类企业，金融类企业，科技类企业及科研院所，中小型文化创意类企业，社会医疗机构/社会组织及民办学校（幼儿园），南山区重点新引进企业及有重大项目企业，“领航人才”所创办企业或组织。

最后，南山各行业主管部门将按照《南山区2017年度人才安居住房定向配租补租评分标准》，对企业和机构的资格、材料分别审核、打分、排序，并根据补租资金的额度确定2017年度人才安居住房补租名录。按照要求，取得配额的企业和机构只允许将人才安居住房补租款发放给本单位符合以上条件的人才。

南山在人才住房保障体系的构建上创新不止步 一树一获者，谷也；一树十获者，木也；一树百获者，人也。王强说，南山过去的历程启示我们，只有把创新作为第一动力、人才作为第一资源，将单一创新上升到集成创新、系统创新、全面创新，推动企业链、产业链、创新链、投资链、生态链“五链联创”，才能在新一轮科技竞争中掌握战略主动。

有力的理由造成有力的行动

今年以来，南山区住建局与各行业主管部门同心合力，在往年经验基础上大胆创新，优化实施“租补结合、以补代租”的人才住房定向配租及住房补租新模式（下称“配租补租”），过程和结果的公平公正性赢得了企业好评。

配租补租遴选范围“大小兼顾”。秉承“抓大扶小”、“精准保障”的原则，由南山区住建局牵头，重新制定并丰富配租补租申报类别，将中小企业申报范围首次拓宽至律师及会计师事务所、社会医疗机构、民办学校（幼儿园）、“领航人才”所创办企业或组织等7类企业，使配租补租基本囊括各行业类别企业及高端人才。其中在8月配租工作中，惠及上述企业29家，占当次新增企业的43%。

配租补租评分标准“大小有别”。大型企业评分看贡献，中小企业或机构评分看成长，做到“统一指标，兼顾例外”。一是在考虑企业纳税贡献、统计贡献、人才规模的同时，综

合参考统计部门提供的统计目录，提高配租补租9大申报类别的配额上限，分别由30套、200套调整至50套、300套，增幅50%及以上。二是首次以纳税500万元为界限划分出大、中小企业，杜绝企业“多头申报”的现象。

配租补租惠及人才“广而有度”。一是放宽个人申请条件。将人才范围覆盖至具有大学本科及以上学历（含非全日制），或中级及以上职称，或二级技师及以上群体，惠及原人才住房保障之外的更多人才；二是提高企业申请套数上限。除考虑纳税贡献、统计贡献等因素外，上限由去年原则上不超过人才规模的5%、30%提升至10%、50%；三是重点强化补租力度。补租按2万元/套/年的标准计算，4亿元可折算为2万套房源。但企业遵照规定可按人才层级、入职年限、岗位贡献等制定出最契合本单位的补租方案，灵活将每套住房补租资金分配至一人或多人。由于资金具有可拆分性，按照去年补贴金额及惠及人才比例计算，预计今年可惠及约3.6万人才。

配租补租受理工作“简而有序”。去年南山在全市各区首次启用补租申报系统后，今年又精简申报流程，继续开发配租、“领航人才”租房补贴模块。包括通过一个系统开展住房及补贴的受理、初审、修改、复核、分配等“网络一站式”管理，逐渐将人才安居工作从“窗口办理为主”变为“网上办理为主”并趋于常态化；借助互联网无纸化运作实现“让

企业少跑腿”“即报即审”，让企业补租申报省心、开心、安心。

第二篇：我国农村多元化住房保障体系构建探析

我国农村多元化住房保障体系构建探析

吴志宇

 2012-11-21 15:46:10

来源：《现代经济探讨》(南京)2012年5期

【内容提要】为解决城镇中低收入家庭的住房难问题，政府出台了各种政策和措施。但在农村中农民除了可以无偿获得集体经济组织提供的宅基地外，几乎得不到政府在住房方面的任何资助；而且这种单一的以宅基地福利为基础的居住保障方式亦已随着我国工业化和城市化的不断发展而面临着难以持续的困境。随着我国经济社会发展水平的不断提高，建立多元化、多层次的农村住房保障体系，不仅是统筹城乡发展、促进社会和谐的现实需要，也是贯彻住房机会平等，切实保障农民住房权利的必然要求。

【关 键 词】农村/宅基地/住房权/住房保障

长期以来，住房保障制度仅适用于城镇居民的惯性思维，让人们对在农村建立宅基地福利以外的其他住房保障政策和措施提出质疑。其实，农村宅基地福利制度只是使农户无偿获得了一处可以用于建造住房的土地，它并未真正解决农村贫困家庭的住房问题；而且，这种单一的以宅基地福利为基础的居住保障方式亦已随着我国工业化和城市化的不断发展而面临着难以持续的困境。在统筹城乡发展的新形势下，从理论上重新反思和探讨构建适合我国国情的农村住房保障体系具有重要意义。

一、住房权及其保障原则：农村住房保障制度的正当性分析

所谓住房权，又称“适足住房权”，“是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康、尊严并不受歧视的住房权利”(Janet Ellen，1997)。作为基本人权的住房权最先是在国际人权法上被提出来的。1948年联合国大会通过的《世界人权宣言》第25条规定：“人人有权享受为维持本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。”1965年联合国大会通过的《消除一切形式种族歧视国际公约》第5条首次明确提出了“住房权”的概念。1966年联合国大会通过的《经济、社会和文化权利国际公约》进一步重申了《世界人权宣言》的有关规定，明确提出：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己的家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性。”1981年在伦敦召开的国际住宅和城市问题研究会议通过的《住宅人权宣言》明确提出：“具有良好环境的、适宜人的住处，是所有居民的基本人权。”1991年联合国经济、社会和文化权利委员会专门发表的《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》指出：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”“各缔约国政府应当采取适当措施保障适足住房权的实现。”1996年在土耳其伊斯坦布尔召开的联合国第二届人类住区会议把“人人享有适当的住房”和“城市化进程中人类居住区的可持续发展”作为两个具有同等全球性重要意义的主题，讨论并通过了《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》，各国政府承诺在住房政策、方案和项目等方面促进男女平等，致力于充分和逐步实现国际文件所规定的适当住房权利，并寻求各种伙伴的积极参与，确保住房保有权的法律保障和免受歧视的保护，以及人人能平等获得可负担得起的适当住房等。

政府在尊重、保护、促进和实现住房权时应遵循的一个重要基本原则就是住房机会平等原则([美]阿列克斯•施瓦兹著、黄瑛译，2008)。所谓住房机会平等，是指人人都有获得充分住房的权利，任何人不得因为种族、性别、年龄、党派、性取向等在住房的获得和使用上遭到歧视。处境不利的经济或者社会弱势群体，诸如灾民、贫民、重症病人、老年人、儿童、残废人、艾滋病患者、精神病患者等有充分和持久地得到适足住房资源的权利，并应得到优先保障。1996年联合国第二届人类住区会议通过的《人居议程》明确指出：在公平的人类住区中，所有人，不分种族、肤色、性别、语言、宗教、政治或者其他观点、国籍或者社会出身、财产、出生或者其他地位，均有平等享有住房、基础设施、保健服务、充足的食物和水、教育和空地的机会。

我国政府在1996年联合国人居大会上指出：“人人享有适当的住房是一项最基本的人权，是人的生存权和发展权的重要内容。”1997年我国政府正式签署了《经济、社会和文化权利国际公约》。作为缔约国，我国政府自应承担起履行《经济、社会和文化权利国际公约》所规定的“适当住房权”的义务。但目前在我国二元经济社会结构下，政府推出的各种住房保障政策和措施，如廉租房、经济适用房、公租房、限价房以及住房公积金等制度，均只适用于城镇居民；对于生活在农村的广大农民而言，除了由集体经济组织无偿分配给其用于建造住房的宅基地外，几乎没有任何其他住房福利。农民的住房一直由农民自己出资修建，除非是农村的“低保户”或者“五保户”，否则农民不可能无偿获得政府提供的哪怕是十分简陋的住房或者在住房方面的任何补贴。从住房保障角度看，我国现行的农村宅基地福利制度是一种间接的、最低层次的居住保障措施，农民只是无偿获得了一处可用于建造住房的宅基地，而不是获得了可供直接居住的住房，它并不能为农民，特别是贫困农民家庭提供真正有效的居住保障。如在我国不少经济落后地区仍然存在一定规模的危房户、缺房户甚至无房户，其居住条件长期得不到应有的改善和保障；部分无力承担建房费用或经济条件有限的家庭，其居住的房屋质量低下、配套残缺、外观简陋，甚至存有严重的安全隐患等。在统筹城乡发展的新形势下，改革和完善目前我国农村单一的宅基地福利保障方式，逐步建立起多元化的农村住房保障体系，不仅是改善农民居住条件，促进社会和谐，而且也是贯彻住房机会平等原则，保障农民住房权利的客观需要。

二、以宅基地福利为基础的农村住房保障制度面临的困局及其成因

宅基地使用权和土地承包经营权是目前我国农村最基本的两项保障制度。土地承包经营权是为了保障“耕者有其田”，以满足农民“吃”这一基本生存需要；宅基地使用权则是为了保障“居者有其屋”，其目的在于保证农民有一块可以建房的宅基地，以满足其“住”这一基本生存需要。为了实现宅基地对农民的居住保障功能，我国《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，从宅基地使用权的取得、行使和转让等方面进行层层设计，形成了一套具有鲜明“身份”色彩的宅基地法律制度(刘俊，2007)，主要包括：一是“两权分离，一宅两制”，即宅基地所有权属于农民集体，农户仅享有宅基地使用权，但宅基地之上的房屋所有权属于农户。二是“主体特定，一户一宅”，即宅基地使用权仅限于本农民集体经济组织的成员享有，非本农民集体经济组织成员，包括城镇居民不得享有宅基地使用权；农民集体经济组织成员必须以“户”为单位申请宅基地使用权，而且农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是“无偿使用，限制流转”，即只要符合法定的申请条件，农户就可以取得宅基地使用权，且无需支付任何代价；宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地和住宅；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

这种凭借集体经济组织成员的身份而无偿获得宅基地使用权，并严格限制其流转的制度不仅可以为农村村民提供基本的居住保障，同时也可以让农村剩余劳动力参与工业化和城市化进程，并能有效防范工业化和城市化进程中的不确定性风险。但是，随着我国工业化和城市化的不断发展，现行的宅基地使用权制度不仅不能适应社会经济发展的客观需要，而且其固有的保障农民居住权的功能也面临着难以持续的现实困境：一方面，我国目前正处于工业化和城市化快速发展时期，人多地少、人地关系紧张的矛盾日益尖锐。据统计分析，今后20年我国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇，城市化水平每提高1个百分点，将新增2000平方公里的非农建设用地，城市建成区面积将扩大158万亩(王家庭等，2008)。在严格保护耕地，耕地资源不可减少的情况下，农村集体建设用地将是补给城市规模扩张的主要来源，农村宅基地资源的稀缺性将日益突出(刘守英，2008)。但另一方面，随着工业化和城市化的发展，农村人口不断转变为城市人口，农村居民点用地在范围上应当逐渐缩小，在数量上应当逐渐减少，但在我国却出现了相反的情形。据统计，1996-2006年是我国城市化最快的10年，平均年增长率为1.34％，农村人口减少了1.23亿人，但农村居住用地反而增加了近130万亩，新增宅基地80多万亩(张汉飞等，2010)。与此同时，由于农村劳动力的非农转移，有很大一部分农民在城市有了稳定的工作和收入，其在农村的宅基地和房屋长期被闲置，一些地方甚至形成了规模不等的“空心村”，农村宅基地规模不断扩张与大量闲置并存的局面非常突出。

导致上述问题的原因是多方面的，既有实践中土地执法不严、监管不力的问题，也与现行的宅基地制度本身不完备有关，比如：《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但对“户”的认定标准至今仍然没有明确的法律规定。在不少农村地区，只要男性村民成年结婚后就可以分户，兄弟几人每人一户一宅。有的父母也单独拥有一宅。这样，在农村新出生人口不断增加的情况下，村庄规模和宅基地使用面积也就随之不断扩大。再如，虽然《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但《民法通则》、《继承法》等法律规定，公民的房屋作为个人财产，可以继承和赠与；而且，《土地管理法》并没有禁止农村村民出卖、出租住房，而只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村村民可以通过继承、赠与和买卖住房等方式，占有多处宅基地，从而导致实践中“一户多宅”的情形比较普遍(长子中，2011)。此外，现行法律严格限制宅基地使用权的流转，尤其不允许将宅基地使用权转让给城镇居民。但在农村集体经济组织内部，实际已分得宅基地的农民已不可能购买宅基地，否则势必违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定；而没有分得宅基地的村民又可以依法通过申请方式无偿取得，没有必要通过转让取得。因此，实践中同村村民之间的住房买卖很少进行，从而导致大量宅基地长期处于闲置状态。

三、维持农村宅基地的福利性居住保障功能，实行严格的“一户一宅”制度

目前我国农村社会保障体系建设还处于初创阶段，在今后较长时期内，宅基地仍然是农民的“安身立命”之地，应当继续维持宅基地对农民的福利性居住保障功能，同时实行更为严格的“一户一宅”制度。

1.坚持“一户一宅”原则，明确“一户一宅”的内涵。我国人多地少，根本没有条件为农民提供多处宅基地，或者随意放宽农户建房的用地标准，只有实行定量分配才能满足农村村民对宅基地不断增长的需求(孟勤国，2005)。因此，在宅基地使用权的取得、行使和转让等过程中，应当始终坚持和贯彻“一户一宅基”的基本原则。同时，应当通过立法，明确规定“一户一宅”的具体内涵是指“农村村民一户可以并且只能通过申请或者其他合法途径拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

2.严格宅基地使用权的申请条件。明确规定分户和宅基地面积的计算标准。在分户方面，应当充分尊重我国农村长期以来形成的历史传统和风俗习惯，可规定多子家庭的成年儿子结婚后可以分户；一儿一女或者一儿多女家庭的成年儿子结婚后，如其姐妹有招婿情形的，才可分户；无儿多女家庭的成年女儿结婚后，如其姐妹有招婿情形的，可以分户；独子女在任何情形下均不得与父母分户。在宅基地面积的计算标准方面，由于现代农民家庭住房大多以钢筋水泥结构的复式楼房为主，而不再是传统的平面结构样式，因此，应当按现有宅基地上房屋的建筑面积计算(韩松，2011)。

3.维持宅基地的福利性，继续实行宅基地的无偿使用。目前，我国大多数农村地区经济还不发达，农民收入相对较低，应当维持宅基地的福利性保障功能，继续实行宅基地的无偿使用。否则，不仅会无谓地增加大多数农民的负担，而且会导致一部分经济上处于弱势地位的农民流离失所，失去最基本的生存保障。有观点认为，目前农村已经存在宅基地分配不均、批少占多等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民改善居住条件的需要，也影响了集体经济组织的收益，应当实行宅基地有偿使用(胡康生，2007)。其实，对于实践中存在的少批多占等问题，只要严格执行法律规定的宅基地分配标准，就完全可以避免；况且，少批多占等行为本身就是违法的，对违法行为应当通过法律手段予以纠正，而不应当通过收取费用或者对价的方式使其合法化。

4.维护宅基地对农民集体成员的保障性，限制或者禁止其自由流转。宅基地使用权是一种具有严格身份限制和特定目的限制的福利性“成员权”，当原集体成员的身份丧失或者不再需要在集体所有的宅基地上居住时，应当将宅基地交还给集体或者由集体收回，也可以随宅基地上的房屋所有权一并转让给符合宅基地使用条件的本集体的其他成员，而不能转让给本集体已取得法定标准的宅基地使用权的成员，更不能转让给非本集体组织的成员。即使是已建有房屋的宅基地，也不能通过房屋的买卖、赠与或者继承等方式自由流转，应当实行“房随地走”的原则，由有权取得该房屋之下的宅基地使用权的本集体成员继受取得。有观点认为，允许宅基地自由转让，是实现“物权平等”和“同地同权”原则的要求；有利于提高宅基地的交换价值，增加农民的财产性收入，为农民创业致富提供更多的融资渠道；有利于提高宅基地的利用效率，减少因农村劳动力向城市转移而导致的宅基地闲置和浪费等(朱岩，2006)。实际上，这些观点“似是而非”：首先，农村宅基地使用权是农民集体为了满足其成员的居住需要而无偿分配的，而允许自由流转的城市建设用地使用权则是通过国有土地使用权出让市场有偿取得的，限制或者禁止农村宅基地自由流转不存在“物权不平等”和“同地不同权”的问题。其次，允许宅基地自由转让虽然会提高宅基地的交换价值，便利农民融资，但对只有一处宅基地并用于自住的农民而言，宅基地价格的上升并不会为其带来多少实际利益，济一时之需而卖地的农民再想置地时就得付出更高的代价(韩松，2011)。再次，虽然有越来越多的农民进城务工，但如果将其宅基地转让后又没有及时融入城市，回到农村又无“立锥之地”时，将会流离失所，从而影响农村乃至整个社会的稳定。

5.建立宅基地收回制度。促进宅基地有效利用。对原始取得合法，但后来由于各种原因不符合继续使用条件的宅基地，应当经由特定程序，由所在集体予以收回。我国现行法律虽然规定了某些可以收回宅基地的情形，但对收回程序以及补偿标准等缺乏明确的规定，致使实践中收回宅基地使用权的情形寥寥无几。因此，有必要通过立法进一步明确宅基地收回制度的适用条件和程序，规定在以下几种情况下，经村民大会(或者村民代表会议)决议，乡镇人民政府审核，报县级人民政府批准，可以收回宅基地：(1)原宅基地使用权人已迁入城镇落户，并享有城镇居民待遇的；(2)原宅基地使用权人已迁入其他集体经济组织落户，并取得了新的宅基地使用权的；(3)因村庄规划或者宅基地整理等各种原因，已取得新的宅基地使用权的；(4)原宅基地使用权人死亡后“绝户”，或者没有相应的具有宅基地使用权取得资格的继承人的；(5)法律、行政法规规定的其他情形(陈小君等，2010)。

四、拓展农村住房保障方式，建立多元化、多层次的农村住房保障体系

随着我国经济社会发展水平的不断提高，在统筹城乡发展的新形势下，应当进一步强化政府对农村住房保障的义务和责任，提高农村住房保障的层次和水平，逐步改变目前单一的宅基地实物保障模式，建立起与现代住房保障理念相适应，针对农村村民家庭不同情况的，包括宅基地实物保障、住房实物保障和货币化补贴等各种方式相结合的多元化、多层次的农村住房保障体系。

1.加强村庄规划和宅基地整理，引导和支持农村村民集资合作建房，变宅基地实物分配为住房实物分配。目前我国农村村庄普遍缺乏科学规划，居民点分散、规模小和生活基础设施缺乏的状况比较突出，长此以往，现行的农村村民一户一处宅基地的基本国策将难以持续。因此，有必要进一步加强村庄规划的科学性和有效性，逐步改变目前农村普遍存在的宅基地粗放利用的现状，引导和支持农村村民集资合作建房，变宅基地实物分配为住房实物分配。如在工业化和城市化程度较高的农村，可引导和支持农村村民集资建设容积率较高的多层甚至高层住宅，变“一户一宅(基地)”为“一户一房”。这不仅可以有效控制农村宅基地规模的扩张，减少占用耕地的压力，而且可以促进农村居民点和住宅的适度集中，改善农村的居住环境，提高农村村民的居住质量。必须指出的是，在村庄规划和宅基地整理过程中，应当充分尊重各地农村的历史文化传统和农民生产、生活的现实需要。防止片面追求土地容积率和利用效率，集中建设所谓的“欧式村”和“赶农民上楼”等项目(张秀智等，2009)。

2.为农村贫困家庭，特别是农村“低保户”和“五保户”等住房困难家庭，直接提供住房实物保障或者货币补贴。一些农村贫困家庭，特别是“五保户”，房屋破旧，面积狭小，质量低劣，甚至已成为危房，居住条件长期得不到改善和保障。对这一部分住房困难的农村贫困家庭，政府应当根据具体情况分别采取不同措施：房屋修缮后仍可居住的，由政府提供直接的现金补贴或者建材补贴；属于危旧房无法修缮的，由政府负责拆建，统一安置；对由于自然灾害等各种偶然因素而出现经济和居住困难的家庭，政府可为其向金融机构贷款建房提供担保，还可以实施财政贴息，减轻其还贷负担。

3.建立宅基地置换机制，引导和支持已在城镇稳定就业的农村村民迁入城镇落户，并给予其住房实物保障或者货币补贴。通过宅基地置换，农民退出宅基地使用权，政府在城镇给予其住房实物补贴，或者为其在城镇购买住房提供货币补贴，不仅可以增加耕地或者城市建设用地面积，而且有利于促进农村劳动力的转移和城市化。目前，我国已有部分地区(如天津、浙江、重庆等)开始试行让农民用其宅基地置换城镇住房、城镇户口或者社会保险的改革。但是，实施宅基地置换应当坚持农民自愿原则，不得强制推行；而且要使置换农民在城镇有稳定的职业和收入，无后顾之忧。否则，置换农民很可能会沦为城镇贫民，成为新的社会不稳定因素(郭书田，2009)。

4.建立宅基地指标交易机制，多渠道筹集农村住房保障资金。农村住房保障实质上是政府提供的一种公共产品或者服务，其保障范围和水平主要取决于政府的财力。建立宅基地指标交易制度，实行合理的利益分享机制，不仅可以使广大农村村民分享到我国工业化和城市化发展的成果，而且可以为我国农村住房保障建设提供大量合理、稳定和持续的资金来源。所谓宅基地指标交易，是指在国家实行土地用途管制，对耕地予以严格的保护，以及对各区域建设用地指标予以严格控制的前提下，通过城市向农村购买建设用地指标，或者发达地区向不发达地区购买建设用地指标的形式，以实现土地发展权在区位上的置换。我国目前实施的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策就是宅基地指标交易的一种表现形式。推进宅基地指标交易，关键是要确认和实现宅基地的发展收益权。农村宅基地使用权的根本目的是为了保障农村村民的居住权，农民集体或者农户对宅基地进行整理，复垦为耕地后，政府因新增建设用地指标而获得的土地出让金等收益应当优先用于原宅基地使用权人的住房保障支出，包括对原宅基地使用权人的房屋拆迁补偿，以及安置等费用；并应拨付一部分给农民集体，专款专用于农民集资合作建房补贴或者农村“低保户”和“五保户”等住房困难的贫困家庭修缮、改建住房等。此外，大力发展农民集体经济，吸引社会资金参与，也是多渠道筹集农村保障性住房资金的重要措施。

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第三篇：关于进一步构建完善我市住房保障体系的调研报告

关于进一步构建完善我市住房保障体系的调研报告

住房问题是重要的民生问题,住有所居是人民群众的基本要求。建立住房保障制度是党和政府关注民生，推进社会和谐，维护国家长治久安的一项重要举措。党的十七大报告中指出，要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会”。随着我市经济和社会的快速发展，城市化进程步伐加快，城镇人口迅速增加，大量的城镇人口当中，由于受各种因素的影响，人们的收入水平贫富参差不齐，特别是现阶段我市住房价格偏高，超出大多数居民购买能力，这样有一部分群众单靠市场解决不了住房问题，加快构建完善我市住房保障体系，解决低收入群众的住房问题显得尤为迫切。在保障性住房建设过程中，我们坚持以科学发展观为统领，着眼解决民生问题，探索住房保障的有效途径，初步形成由廉租住房补贴和实物配租保障、经济适用住房保障等制度组成的多层次、多方位的城镇住房保障体系。

一、我市住房保障工作基本情况

近年来，市委、市政府高度重视住房保障工作，把解决城镇中低收入家庭住房困难问题作为事关全市经济社会发展和社会和谐稳定的大事来抓，列入市政府的重要议事日程，多次召开会议专题研究具体实施办法，并专门成立了由市长任组长，常务副市长和分管副市长任副组长，相关部门 负责人为成员的“应城市住房保障工作领导小组”，全力推进住房保障各项工作的开展。

1、初步形成了城区住房保障体系框架。2007年以来，市政府出台了《应城市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》（应城政办发[2007]61号），《应城市经济适用住房管理实施办法》（应城政办发[2008]80号）等政策文件，提出城区住房保障工作要以满足城市中低收入家庭基本居住需求为目标，加快形成以廉租住房为重点，以经济适用住房和棚户区综合改造等为辅助的城市低收入人群住房保障体系。市房管局和民政局又联合出台了《应城市廉租住房实物配租实施细则》（应房产文[2009]3号）文件和《应城市中心城区经济适用住房销售管理实施细则》（应房产文[2009]4号），明确了住房保障工作的各项细则，落实了具体的工作措施，对我市的住房保障工作进行了全面科学细致的安排。

2、城区保障住房需求情况。为全面掌握我市保障住房需求情况，我们一是对中心城区中低生活保障的无房户对象进行全面摸底调查。联合市民政局、相关街道办事处、开发区、社区居委会，采取发放调查表格、深入社区了解、逐户上门核查等方式，分两次对人均10平方米以下和13平方米以下两个层面上的城镇低收入家庭的户数、人员组成及住房情况等进行全面调查，取得了详实的基础数据，建立了纸质和电子档案。二是针对经济适用住房购买对象进行专项调查。采取电话预约、网络宣传、入户调查、随机采样、设立 调查咨询点等形式，从申请人的职业、家庭状况、收入情况、付款方式和建设选址、户型设计、建筑面积、公共配套等方面对我市三眼井社区、古城社区、工农路社区和九大、新都、自来水、啤酒厂、房产交易所等社区和企事业单位进行了问卷调查和问卷调查样本统计分析整理。三是完成了对全市城镇居民最低收入家庭住房和低收入家庭住房状况的调查。据统计：我市最低收入家庭户有5100户，人均住房面积在10平方米以下的有495户，人均住房面积在13平方米以下的有1300户；低收入家庭人均住房面积在10平方米以下的有1000户，人均住房面积在13平方米以下的有2300户。在为深入开展住房保障各项工作提供了客观依据。

3、“两房”建设的基本情况。按照统一规划、统一征地、统一设计、统一建设、统一供应、统一售价的原则，2008年，在城南征地45亩，作为经济适用住房建设用地。一期占地10亩，1.4万平方米经济适用房于去年10月开工建设，目前该项目已进入小区内外配套建设阶段，即将竣工交付使用。竣工后，可提供经济适用住房141套，套型面积为84-90平方米之间。启动了二期1.6万平方米经济适用房项目，目前已完成地面附着物补偿兑付到村工作,“三通一平”工作正抓紧实施。为保障住房建设资金及时到位，我们紧紧抓住国家加大住房保障投入的机遇，实施项目带动战略，积极对上申报项目，主动地争取国家住房保障资金。2008年争取中央财政廉租住房租赁补贴资金531万元，争取廉租住房建设 补助资金1500万元。同时，通过政府投入带动社会投入筹集资金848万元，分别投入城北膏矿1万平方米廉租房项目，长江办事处1600平方米廉租房项目，工农路5000平方米廉租房项目，春天名苑一期1.7平方米廉租房项目。为确保工程质量，我市保障住房抽调精兵强将组成了工程质量管理专班。明确了质量管理责任主体，落实质量责任管理追究制。坚持质量管理工作标准化、制度化和程序化。严把施工质量关，施工工艺关，施工材料关“三关”，做到材料不送检合格不能用，施工工艺不到位无条件返工，隐蔽工程不签字不能进行下道工序施工，质量检查不合格坚决整治到位。

二、我市住房保障工作存在的主要问题

1、资金短缺成为制约保障住房建设成的最突出问题。政府是保障性住房建设的投入主体。我我市住房保障工作的目标是：到2010年底前基本上解决城镇低收入家庭的住房困难问题。但目前，住房保障资金特别是廉租住房建设资金尚未完全按照“财政预算安排、土地出让净收益不低于10%、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房建设”的规定落实到位，资金短缺，严重制约了保障性住房的建设。

2、保障性住房建设协调机制不健全。我市住房保障体系建设尚处于起步阶段，相应的体制和运行建设还不够完善，主要表现在以下几个方面：一是部门之间协调配合机制不完善。住房保障工作是一项系统工程，需要各级政府统一 领导，各有关部门密切配合。但从目前的情况来看，尚未建立跨部门的住房保障联席会议制度，导致部门之间无法形成合力。二是低收入家庭住房状况调查工作机制不完善。对住房困难家庭的住房、收入状况及住房需求情况进行有效的调查，是开展住房保障各项工作的前提，但目前这些个人信息的搜集、核实和动态管理等还缺乏一套比较客观、科学的体系和实施细则，给廉租住房和经济适用住房的分配和管理工作带来难度。

3、低收入群众购买力和当前保障性住房销售价差距仍然很大。我市现有的廉租住房、经济适用住房等住房保障政策在解决城镇低收入家庭住房困难问题方面，政策性比较强，实施细则制订也比较完善，从而对解决低收入家庭的住房困难发挥了很大的作用，但对于家庭收入高于低保收入标准，又达不到购买经济适用住房条件的中低收入家庭，目前住房保障政策还缺乏具体的保障措施，这部分所谓“夹心层”家庭既无力购买普通商品房，也享受不到相应的住房保障政策，住房困难问题依然比较突出。此外，目前我市城镇中低收入家庭享受经济适用住房的保障面相对还是较少，保障住房供需矛盾还比较突出，经济适用房的投放总量和城市低中收入住房困难家庭对住房保障的需求还有一定的差距。

三、进一步完善城区住房保障体系的构想

温家宝总理在今年的政府工作报告中提出要抓紧建立完善住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房，通 过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难，市委市政府围绕“保民生”大局，提出了加强保障性住房建设的要求。笔者认为，加快构建完善我市住房保障体系，要从以下几个方面努力。

1、以科学发展观为指导，进一步明确工作目标。住房问题是重要的民生问题。解决低收入家庭住房问题，对促进经济发展、保持社会和谐稳定意义重大。一要在深入开展中低收入家庭住房普查，全面掌握我市中低收入住房困难家庭现状的基础上，进一步完善我市住房保障规划，切实增强规划的指导性和权威性。二要按照城市总体规划、土地利用规划和城市住房建设规划的要求，合理安排区位布局，防止建房选址过偏和过于集中。三要采取新建、收购、改建、配建等多种方式，做到与住宅小区开发建设相结合，与拆迁安置小区建设相结合，努力增加经济适用住房和廉租住房的供应量。四要按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住房建筑规范》等国家有关住房建设的标准，优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。通过不间断的努力，以保证低收入家庭住得上廉租房，中低收入家庭住得起经济适用房，要想方设法，扩大住房保障履盖面，帮助社会“夹心层”家庭解决住房困难，真正做到人民群众住有所居。

2、以科学发展观为指导，把握好保障水平与财政能力之间的关系。经济适用住房是向城镇居民提供的较低价格的 住房，是以政府牺牲一部分财政收入来实现的，例如土地的划拨、地方财政免收土地出让金，小区以外城市配套由政府承担，一些行政性收费免收，经营性收费减半；廉租住房除了政府全额出资建设以外，要求以较低的租金出租，政府还要承担相应的管理和服务。这些情况就要求把握好地方财政能力和保障水平之间的关系，既不能只讲财政能力不讲保障水平，又不能只讲保障水平、超出财政能力形成失衡。廉租住房建设的规模要与财政现有的支付能力、土地出让金净收益、公积金净增值收益等因素结合起来，作出科学的、长远的规划和安排。一是将保障住房建设资金纳入市财政预算安排，并根据经济发展水平和住房价格水平逐年递增。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于保障住房建设。三是土地出让净收益用于保障住房的资金比例不得低于10%，同时，还应根据实际情况适当提高比例。四是鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式，筹措住房保障资金。五是积极争取中央、省预算内投资补助资金和廉租住房保障专项补助资金。

3、以科学发展观为指导，进一步完善工作运行机制。保障住房建设是一项政策性较强、群众关注度高、社会影响面广、涉及层面众多的系统工作，容不得丝毫马虎，必须加强协作，依法、依规、依程序操作，才能确保把好事办好，实事办实。一要建立互动协作机制。市房管局和街道办事处、社区居委会均应确定专门机构主管，落实工作人员主抓，市 相关部门要进一步加强配合协作，做到齐抓共管。二要建立联合审批机制。不断完善群众申报，社区街道初审，民政、房管、等部门联审，市住房保障办审批，张榜公示，社会监督的申报审批制度，严格“入口”关。对弄虚作假骗购经济适用住房和骗领廉租住房租金补贴的，要严肃查处；对工作不负责任、出具虚假证明的，要依纪依法追究责任单位和责任人的责任。三要加强动态管理，建立“退出”机制。随时了解和掌握住房保障家庭的收入和住房变化情况，做到能“进”“能”“出”。四要加强户籍管理。应按照城乡统筹的要求，严格执行国家户籍改革政策，注意防止我市既没有住房又没有稳定收入来源的城市人口急剧膨胀，以缓解住房保障工作的压力。

4、以科学发展观为指导，多渠道筹集保障住房房源。在保障住房中，廉租住房房源的多少直接关系到最低收入家庭的住房水平。为切实解决最低收入家庭住房困难户的住房问题,我们及时调整廉租住房保障方式,突出实物配租这一重点,采取“五个一批”的方式,多渠道筹集房源，全力破解低收入群众住房难的问题。一是在商品房项目中配建一批廉租住房。二是在危旧直管公房改造建设一批廉租住房。三是集中新建一批廉租房。四是支持企业发展配建一批廉租住房。五是腾退直管公房提供一批廉租住房。

5、以科学发展观为指导，正确处理保障与稳定房地产市场的关系。一方面要通过加强舆论引导，让群众树立理性 的住房消费观念和行为，从而为住房保障工作健康发展营造良好的社会氛围。要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房的同时，减轻居民合理购买自住普通商品房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用；引导房地产开发企业根据市场变化和需要，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。另一方面，衡量住房保障工作的成功与否，关键在于是否得到广大群众的接受和认可，我市住房保障各项工作的开展，要坚持“问计于民”，并主动接受群众监督，逐步完善住房保障信息定期披露制度，建立健全廉租住房和经济适用住房有关建设情况的定期报告和监督制度，让群众及时了解我市在住房保障方面制订出台的有关制度、政策以及有关工作进展的情况，提高各项工作的公开性和透明度，促进我市住房保障工作的有序开展。

2009年5月25日

第四篇：成都构建无缝覆盖应保尽保的城乡住房保障体系

成都构建无缝覆盖应保尽保的城乡住房保障体系“加大保障性住房建设力度，确保城乡居民住有所居！”2010年2月，成都市政协十三届三次会议上，市委主要领导描绘了建设“世界现代田园城市”蓝图，强调把住房保障作为提升居民幸福感的重点工作抓紧抓好。市政府有关领导同样态度鲜明：“住房问题是重要的民生问题，帮助困难家庭提高居住质量、提升生活水平，是政府义不容辞的责任！”在由中国社科院主持编写的“住房绿皮书”——《中国住房发展报告（2009—2010）》中，成都市住房市场监管指数为0.595，名列全国34个大中城市第三位。这个专业性很强的指数，主要反映了一座城市的住房市场有序程度。“成都市名列前茅，说明住房市场发展平稳健康，各类住房需求得到了有效满足。”成都市城乡房产管理局负责人解读数据：“一个地方的住房市场能否有序发展，很大程度上取决于住房保障成效。”

成都，一座长期秉持宜居信念的城市，早在上世纪90年代府南河综合整治工程中，就将住房保障与城市建设紧密结合，抒写了10万棚户居民根本改善居住条件的动人篇章。“可以说，在成都市的发展脉搏中，在市委、市政府的思考中，成都始终以建设宜居城市为使命。一座宜居的城市，就是要让所有市民，无论贫穷还是富裕，都过上安居乐业的幸福生活。”成都市住房保障中心负责人说。

正是在这样的信念引领下，从1998年全国城市住房制度开始向主要由市场供应转变起，成都在推动住房市场大发展的同时，就从未放松过对住房保障工作的推进——1998年开建第一栋经济适用房；1999年全面启动廉租住房保障工作；2002年启动大规模危旧房及棚户区改造；2004年开始大规模建设并首次公开发售经济适用房；2006年在全国率先实现对低收入家庭申请廉租房应保尽保；2008年启动公租房建设；2010年大幅度提高保障标准、扩大保障范围。可以说，成都住房保障工作始终走在全国前列。

据统计，2000年至今的10年时间里，成都市通过各种形式的住房保障工程，共解决101.3万户城乡低收入家庭住房困难问题，总修建住房面积达到7222.1万平方米，政府和社会投入资金超过1500亿元！

十年艰辛探索，百万家庭安居。今天，大规模城市改造的历史阶段已经过去，连片棚户区基本消失于成都的主城区，成都市将更多精力投入到

“无缝覆盖、应保尽保”的更高层面住房保障体系建设中，一张由公共租赁房、经济适用房、廉租房共同组成的住房保障网在全域成都铺展开来，为城乡居民提供长久稳定的安居保障。

降低门槛 应保尽保

逐层解决中低收入家庭住房困难

吱吱的打钻声，嘣嘣的敲击声，不断从皇经嘉苑小区里传出。这嘈杂的声响在业主张成云听来却“很舒服”。在35.89亩土地上，皇经嘉苑建有200套廉租房和1376套经济适用房。

“我今年48岁，等了几十年才盼来自己的房子。这是房子装修的声音，你说能不高兴吗？”张先生是一名电力工人，和妻子住了多年单间公寓，“单位没分房，我那点工资根本买不起商品房，还好遇到了好政策，才能买一套这样的房子。”单价仅2950元的经济适用房让他梦想成真。

像张成云这样买不起商品房，又不够廉租房条件的“夹心层”住房困难家庭，在成都市越织越密的住房保障网中找到了自己的家。

“要为城乡居民提供全方位的住房保障，关键在政策全覆盖。”成都市城乡房管局负责人告诉笔者，成都的经验就在于针对不同情况，采取有效办法，逐层解决中低收入家庭住房问题。

过去10年，成都从各个角度入手，通过廉租住房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房、单位集资建房、房改房等，直接解决了80.9万户城乡低收入家庭住房困难问题，积累了丰富的住房保障经验。

在此基础上，2010年初，成都市政府出台 《关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》，对住房保障扩面、升级进行了明确规定，保障力度之强、覆盖范围之广前所未有。

《意见》将成都市多年积累的住房保障办法系统化、精确化：中心城区年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下家庭由廉租房保障；年收入5万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭由经济适用房保障；家庭年收入低于7万元（单身居民年收入低于3.5万元），不属经济适用住房保障对象，且无力购买普通商品住房的中等偏低收入家庭，由限价商品房保障。

为了更好覆盖农民工、毕业大学生等新的“夹心层”，今年以来，成都市全力推动公共租赁住房建设，将保障对象一举扩大到年收入10万元以下的无房家庭和5万元以下的单身无房职工，同时将外来务工人员和本市户籍的农村进城务工人员一并纳入，实现了保障体系“合龙”。

“家庭年收入10万元，在很多地方已被视作商品房购买群体，成都住房保障体系得以将其覆盖，说明已经达到了一个较高的保障水平。”一位长期从事住房保障研究的专家评价道。

成都并未满足于此。在逐层覆盖确保住房保障“纵向到底”的同时，建立统筹城乡住房保障体系、推动住房保障“横向到边”被提上日程。今年，成都市把住房保障范围由国家要求的县城所在镇扩大到所有乡镇，“目标是让城乡居民享受到同等的住房保障服务。”

在严密的保障体系支撑下，成都响亮喊出了“按需建设，应保尽保”的住房保障奋斗目标。这一目标正在变为现实——廉租房将于年底实现从政策覆盖“应保尽保”向实际保障“应保尽保”的根本性转变，公共租赁房按照“应保尽保”要求加大建设力度，经济适用房已基本达到按需供应要求。

逐户摸底 务实推进

准确把握保障性住房真实需求

11月15日，成都市住房委员会办公室工作人员李薇点开成都住房保障统计分析系统，调出公共租赁住房需求调查项目。电脑上的彩色饼状图一目了然：截至9月25日，成都市填写公共租赁住房需求调查表共计3113户，其中单身无房职工为560户，农村进城务工人员118户。

正是以这一数据为依据，成都市作出了今年在中心城区开工建设4200套公租房，明年还将建设3000套公租房的决定。拿着摸底数据，成都市城乡房产管理局负责人有了底气：“最迟到明年底，成都市中心城区的公租房将实现以房等人。”

确保系统准确运行的一项重要工作，是对保障对象需求进行预登记。这是一项庞大而复杂的工程，它建立在成都各区（市）县房管局、街道办工作人员入户调查、逐户摸底的基础上。2009年底，成都完成了对全市低收入住房困难家庭的普查摸底，仅对廉租房保障对象，就收集了多达45466户家庭的详细信息。

“城市居民对住房需求有着复杂多样的个性化考虑。以廉租房为例，在摸底调查中我们发现，相当部分符合条件的居民因各种原因不愿申报廉租房，例如不少青年夫妇为节约生活成本愿意借住父母家。在经济适用房、公租房等领域都存在类似情况。”成都市住房保障中心负责人说。

这样的情况让成都市更加清楚地认识到，简单依靠统计数据对保障住房需求进行匡算，难免与实际需求相去甚远，盲目布局不仅难以充分满足群众需求，还容易造成公共资源浪费。“我们转而投入到更加深入的调查研究和数据搜集中，力求找准真实需求，务实推进保障性住房建设。”

“成都市入户调查、逐户摸底搜集信息的做法在全国也不多见。”不久前，长期从事住房市场研究的中国社科院财政与贸易经济研究所研究室主任倪鹏飞来到成都，对成都的做法高度肯定，认为正是这一举措确保了成都“逐层逐户”解决住房保障问题取得实效。在准确把握保障性住房真实需求基础上，成都不惜投入，对各类保障性住房“敞开供应”。仅在今年，全市就将发售27.7万平方米经济适用房、建设近40万平方米限价商品房，推出和建设159万平方米公租房。

在成都，无论廉租房、经济适用房、公租房还是限价房，许多保障性住房项目都紧靠中心城区，拥有成熟的商贸生活配套设施。成都市住房保障中心负责人解释道，正是因为摸准了真实需求，把握住了建设规模，成都保障性住房才得以从容布局，布置于城市各个方向的成熟社区，“这样更好地满足了中低收入人群的居住需求，让他们能够共享成都市建设发展成果

动态管理 跟踪服务

最大限度保障住房困难家庭权益

10月26日，成都市城乡房产管理局举行首个以 “阳光行政

透明房产”为主题的社会开放日活动。在房地产监测中心，好奇的市民刘代云将自己的姓名和身份证号输入住房保障管理信息系统“申请人”一栏，界面立即显示出预警信息。“这表示您不符合保障住房申请条件。”工作人员解释说，住房保障管理信息系统联网了成都房屋权属登记系统及商品房备案信息系统，可在中心城区及郊区（市）县的数据库中对申请对象及其家庭成员进行住房档案和商品房备案信息的实时比对。高效的技术手段，使成都住房保障监管水平得到大幅提升。

以覆盖全域成都的住房保障管理信息系统为支撑，成都市建立起一套全面覆盖廉租房、经济适用房、公租房等保障性住房的动态管理机制，确保了保障性住房严格准入、及时退出，最大限度保障中低收入住房困难家庭权益。

与此同时，将住房保障对象分解到社区进行区域管理，逐户跟踪服务，对符合条件的未保障对象主动上门提供保障方案，切实满足保障对象实际需求。优化审批流程，缩短审批时间，简化审批手续，提高住房保障资源配置效率。加大信息公开力度，通过房管部门与民政部门的并联审核、街道与区民政局两级审核、两榜公示以及民主评议等制度设计，进一步健全了住房保障资格审查机制。同时实行二次公示制度，提升保障性住房分配透明度。采取自下而上的申请程序，确保房源公开、政策公开，杜绝违规享受保障住房行为。

2010年，成都市出台《保障性住房物业管理办法》，进一步把对保障性住房的管理服务落到实处，开创性地建立起市公共住房管理中心与物业服务企业联合实施管理的保障性住房专业化管理模式，在确保保障性住房得到有效维护的同时，明确要求相关物业服务企业配合房产管理部门、街道办事处、乡（镇）政府、社区居委会对保障性住房的居住情况进行上门登记和动态跟踪管理，建立保障性住房及保障对象清册，在项目显著位置公示保障性住房相关信息以及当地房产管理部门设立的举报电话、信箱、电子邮箱等，极大强化了对保障性住房的监督和服务。

日益完善的保障性住房管理和服务体系，使有关部门对全市保障性住房运行情况了如指掌，为逐层逐户解决中低收入家庭住房保障问题奠定了坚实的基础。年底前，成都将把低保和低收入住房困难家庭全部纳入廉租住房保障，实现廉租住房从政策覆盖 “应保尽保”向

实际保障“应保尽保”的根本性转变。

提高标准 扩大范围

紧跟发展步伐提升保障水平

“成都保障性住房建设走到今天，绝大多数存量住房困难家庭安居问题已经得到有效解决。目前，进一步扩大住房保障的力度和范围，做好增量住房困难家庭安居工作，成为当下政府工作的着力点。”成都市城乡房产管理局负责人说。

2010年，成都市将经济适用住房保障对象收入线由家庭年收入4万元调整为5万元，将无力通过市场解决住房问题的家庭纳入保障范围；进一步提高廉租住房租金补贴发放标准，低保家庭补贴标准达到每平方米14元，低收入家庭根据承租住房情况分别提高到每平方米9元、10元、11元，低保家庭租金补贴标准与市场租金持平，实现全额补贴；针对低收入家庭出于租赁住房将增加生活成本等因素考虑、放弃申请租赁补贴的情况，对申请并经审核符合条件的低收入家庭均发放租赁补贴至个人账户，实行专户管理，确保补贴资金用于改善住房条件；将廉租住房建设覆盖到乡镇，并实现城镇低收入家庭廉租住房“应保尽保”。与此同时，进一步加大公共租赁房建设，提高覆盖面和灵活性，成为住房保障工作重要的努力方向。

早在两年前，成都市即针对住房和收入符合一定条件的大学毕业生和进城务工农村劳动者等特殊困难群体推出公共租赁住房。高新区首先试点，首批启动6000余套员工及农民工公寓建设，三个项目总建筑面积达到30.7万平方米，目前已经竣工，即将交付使用。高大明亮的电梯楼房，宽敞舒适的运动场，每个房间里都有电视机、热水器。这就是高新区公租房试点工程——青年公寓。“比原来租的房子好很多，以前家具、电视都没有，相当于清水房，搬过来之后环境好了，工作生活也更有劲了。”谈到新宿舍，10月份刚搬过来的京东方员工蔡科掩饰不住内心的喜悦。

今年，富士康、仁宝等大企业相继落户四川，随着产业梯度转移加速，成都又挑起了加大工业园区公租房建设力度的重担。9月，新开工建设员工公寓25000余套、127万平方米，总投资约30亿元，将于明年7月底前建成交付使用，可解决约10万外来务工人员住房问题。与此同时，城区公租房建设也同步推进，10月底锦江区、青羊区开建4200套、27万平方米公共租赁住房，用于解决成都市城乡居民住房困难。

“成都住房保障制度改革仍在深入推进。”市城乡房管局负责人透露，成都市正在研究进一步简化和完善住房保障体系、健全个人征信系统、加大住房保障投入。“成都承担着全省很大比重的住房保障任务和公租房建设任务，做好住房保障工作，确保中低收入家庭住有所居，是我们义不容辞的责任！”□

第五篇：“五步连贯”股权激励法--留驻核心人才----为企业构建能“自执行”的股权方案薛中行

北京:010-51653882上海:021-51083298广州:020-61138098深圳:0755-61287388 苏州:0512-67138232FAX：020-61968803朱莉020-61968802QQ：1529272169zhuli@chinacpx.com

“五步连贯”股权激励法--留驻核心人才

----为企业构建能“自执行”的股权方案

主办单位：中国企业培训网中培管理咨询

时间地点：2011年9月28-29日上海

学员对象：企业总裁、董事长、总经理、决策者、人力资源总监、财务总监及薪资福利经理、中高层管理人员、HR管理从业人员等。

费用：所有参会人士全国统一价6900元人民币/人，原价：9800元人民币/人（含培训、指定培训教材、午餐、茶点、税费等）

课程前言：

很多企业所遇到文化的问题、管理的问题、执行的问题，其实其背后是个以股权为核心的制度设计问题，有了股权制度，团队才能主动自发的去达成公司的目标。

很多公司的股权激励方案不能落地的原因，缺乏自执行机制，方案本身不仅要完善、科学，还需要具有自执行的制度设计。

——中国股权激励第一人薛中行博士主讲——为企业建立“自执行”的股权激励方案；参加学员均可免费获赠价值上万的《股权激励方案设计模板》一套（包括股权制度管理办法,股权协议书,股权证书以及其他相关法律文件）。

核心提示：

十五年股权激励实操经营，第一位从制度设计、博弈论角度构建股权激励系统的专家，带您系统掌握股权激励的核心操作理念与方法，在互动中充分掌握股权激励的五步法设计，深刻理解股权激励中的“三大铁律与八项注意”，祝您建立一个能落地、自执行的股权激励方案，在“无为而治”中实现企业十倍速的成长。

课程背景与收益：

 如何让新员工入职后就有归属感？

 如何让老员工永具激情和创造力？

 如何让核心员工与企业同心同德？

 如何让公司高管与你不离不去？

 如何合理设计股权激励方案？

 如何能让激励达到长期有效？

 如何优化企业股权？

 如何在股权被稀释的同时保持控制权和经营权的统一？

 如何既保持企业股权激励的功能发挥,又能将其操作与法律风险控制到一个防火墙内？„„

薛中行教授将在课上一一为您揭晓答案，手把手教您设计适合自身企业的股权激励方案！

为您的企业打造“金手铐”,有效留住核心人才,增强企业凝聚力；

为您的企业打造“金钥匙”，彻底激发员工潜能，加速企业实现目标，发展壮大；

为您的企业打造“金色降落伞”，圆满解决元老退出各大难题；

„„

目前,员工持股,年底分红等“股权激励”问题是众多企业最为关注的核心问题,薛博士“手把手”教您运用股权期权这一独特的“创富机器”,为您的企业量身打造一幅诱人的“金手铐”,开启人才价值的“金钥匙”。

北京:010-51653882上海:021-51083298广州:020-61138098深圳:0755-61287388 苏州:0512-67138232FAX：020-61968803朱莉020-61968802QQ：1529272169zhuli@chinacpx.com

课程特色：

咨询式培训---良好的互动培训，这样可以更好的保证授课效果,方便现场咨询与互动,让学员真正的能够学到,悟到,得到进而可以做到。

创新性与唯一性---国内首家系统性的股权激励培训,先后创造了业内五个第一。

系统性与全面性---课程从人力资本提升的角度出发结合当前的法律,法规,财务,税务等各方面内容从方案设计到激励实施都进行系统而全面的阐述。

真实性与实用性---课程中所讲的股权设计模式都是薛博士在近十年来他亲自参与的各大中型企业的实际顾问案例中总结提炼出来的,完全都能转化运用在学员企业上，并且分享股权激励方面的众多经典案例,具有极高的学习和参考价值。

课程大纲：

 模块一、五步连贯股权激励法 

（一）股权激励“前奏曲”

1、股权,股份与股票

2、实股,期股与期权

3、短期,中期与长期

4、赠与,购买与赊账

5、有形,无形与计量

思考：财聚人聚VS财散人聚？朝三暮四vs朝四暮三？ 

（二）股----“好的模式是成功的一半”

1、期权模式

2、限制性股票模式

3、股票增值权模式

4、虚拟股票模式

研讨：如何根据自身情况,选择合适的股权激励模式组合？ 动态股权制的建构



（三）人----“重在人力资本投资”

1、对“岗”还是对“人”?

2、从精英到员工,多大范围股权激励才合适？

3、工作性质与股权激励：高管,核心技术人员,还是营销骨干？

4、定人三段论

5、股权激励留人的核心在哪里？ 思考：《劳动合同法》下如何巧用股权激励达到激励和约束知识员工的目的？ 

（四）价----“人力资本可计量”

1、如何给企业合理估值定价？上市公司的期权定价模型

2、如何给人员合理估值定价？

3、技术管理要素如何合理入股？

4、如何合理设计激励杠杆？

思考1：内部市场价格VS 外部评估价格？ 思考2：市梦率、市销率与市盈率 

（五）量----“过犹不及,与时俱进”

1、你的蛋糕有多大？

2、从1%到10%

3、六十年后看你的企业

朱莉020-61968802QQ：1529272169zhuli@chinacpx.com

思考：如何合理分配股份,期权额度和数量？既不缺乏激励力度,又避免过度激励,稀释股权。股权激励的相对数论。



（六）时----“嵌套与循环”

1、生命周期vs行业特点

2、股权激励的长周期与短周期

3、延期支付与股权激励 4、8年限制期

思考：如何选择“对的时间”来完成对的事？ 研讨：金手铐是如何铸就的？  模块

二、股权激励方案设计技巧



（一）股权激励的“三大铁律八项注意”

1、如何评价一个股权激励的成功？

2、股权激励7要素



（二）股权激励案例深度剖析

1、创业期股权激励案例

2、成长期股权激励案例

3、成熟期股权激励案例



（三）股权激励的设计环节与流程

1、股权激励整体设计流程

2、股权激励三阶段论

3、如何循序渐进发展股权激励  模块三 股权激励相关法律问题

1、案例分析：股权激励四大争议案例

2、证监会关于股权激励的有关规定

3、上市公司股权激励案例分析

4、财政部国税总局等有关股权激励的规定

5、会计准则中的股份支付

思考：如何在股权激励的同时设计限制性条款？  模块

四、股本设计股权治理技巧

1、如何合理设计股权结构

2、影子股票,信托股票与虚拟股票的对比。

重点研讨：如何有效设计法律防火墙,避免股权纠纷,规避为上市造成障碍

讲师简介： 薛中行教授---中国股权激励第一人

中国股权激励第一人薛中行博士毕业于中国著名高等学府复旦大学，在复旦大学经济管理学院接受现代经济学的培养，并多次应邀访学于英美等著名高等学府。同时出于对中国优秀古典文化的热爱，中行博士亦潜心钻研《周易》二十余载，具有现代商业经济与中国古典哲学的双重思维方式和文化底蕴。

◇中国证监会登记结算股权激励课题组组长 ◇经济学博士、资深投资银行专家

◇中国股权激励第一人，国内实战派股权激励专家 ◇企业“股权激励”领域的拓荒者、权威专家 ◇担任近百家企业的首席咨询顾问

◇擅长讲授人力资源与资本运作各模块的课程，尤其是股权激励课程

◇中山大学、浙江大学等多家著名院校客座教授，主讲股权激励课程，平均培训满意度高达99% ◇先后创造了业内众多个第一：

朱莉020-61968802QQ：1529272169zhuli@chinacpx.com

第一家系统总结了各种股权激励案例，并在此基础上提炼出国内唯一成熟可行的“五步连贯股权激励法”； 第一家采用“股权释兵权”，为浙江一福布斯上榜企业成功解决了“元老退出”难题；

第一家将“博弈论”的分析工具引入到中国企业咨询实际，帮助企业在战略制定、股权分配、岗位评估、企业文化方面进行独特的应用；

第一家提出“人力资源股权化”、“人力资源证券化”概念，帮助大量企业解决员工激励难题，实现了人力资源的资本化运作；

第一家帮助双家族企业解决了公司治理难题。

薛博士有近20年的从业经验，组织并成功实施过众多著名企业公司的咨询项目，其中包括海尔集团、宝钢集团、中石化、中外运、交通银行、华泰证券、泰阳证券、汉王科技、海南航空、天津电力、北仑电厂、苏源集团、苏通房地产、亿达集团、长甲集团、圣马纸业、苏常柴、民丰特纸、江苏交科院、临淄信用社、鄞州银行等，在业界具有相当知名度。早年中行博士曾经任职于上海实业、华泰证券、联合证券等企业，具有丰富的企业管理、企业上市、重组并购，的实战经验；熟悉ESOP（员工持股计划）、限制性股权、业绩股票、分红权、虚拟股权、增值权等长期激励机制，在绩效评估，平衡积分卡，薪资体系方面有着成功的案例，先后为多家福布斯上榜企业提供咨询。●导师授课风格

◇具有一流的讲师风格，亲和力强，是位极具人格魅力的讲师。

◇在中山大学、浙江大学等EMAB主讲的股权激励课程授课满意度连续4年排名第1。

◇深厚的理论功底和10多年近100家企业首席咨询顾问的实操经验，使其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，与学员产生强烈共鸣；有实例、有工具，操作性极强，学能致用。

◇倡导快乐学习。授课语言风趣幽默、注重互动、鼓励参与，深受客户和学员的欢迎。●学员心声：

【中天科技（股票代码： 600522）董事长 薛济萍】江苏中天科技股份有限公司作为“中国特种光缆第一股”于2002年10月24日在上海证券交易所上市。在与薛博士和顾问团的长期合作中，我们实现了上市的梦想，同时，通过“五步股权激励法”的学习及股权激励项目的实施，我们完善的解决了新老员工、管理层的激励问题，并在此基础上结合绩效管理、岗位梳理，建立了一套切实可行的激励机制。上市后，员工身价多倍增值，获得了丰厚的个人收益，更坚定了员工与企业共同发展的信心。

【山东蓝海酒店集团 总经理 孙玉光】根据我们企业的现状，需要一套股权激励机制来管理和发展企业，于是我们参加了《股权激励实战训练营》课程，薛老师在课上讲授的股权设计方法与技巧非常有实际帮助，分析的案例让我深受启发，同时，薛博士对企业管理经营理念起到了积极的引导作用，拓宽了我们的发展思路。

【上海嘉诺 常务副总经理 雷元芳】我们一直很重视我们的员工，没有他们就没有今天的嘉诺，我们希望能通过一个合适的股权激励方案来奖励这些为公司立下汗马功劳并且还在默默耕耘的员工，同时更希望引进更多优秀人才为公司更上一层楼添砖加瓦。于是我们慕名前来听了股权激励实战训练营，收获良多，并与薛中行博士再次达成项目合作。我们对薛中行博士的业务专业度与顾问敬业精神表示百分之百的肯定，非常满意！

【河北冀春集团 董事长 宋吉春】记得当时来上海听课还生着病，原本担心是不是会影响了学习，但是薛中行博士属下员工贴心周到的照顾让我倍受感动，使得全程的培训课程几乎没有受到任何影响，更重要的是薛博士的课让我深感不虚此行，如今我们已经请薛博士和顾问团为我们完成了股权激励方案，并成功实施，谢谢！

【亚士漆中国 总经理 李金钟】薛中行博士的“五步法”很实用，让我很快掌握了股权激励方案设计的要领，没想到入门这么快，让我担心的法律和税收问题也在课堂上解决了，这几天的收获胜过我之前投入大量的学费和时间学习股权激励相关知识，要是能早一点得知薛中行博士股权激励课程就好了。

▓▓▓▓▓▓▓▓▓培训回执表（此表复制有效）▓▓▓▓▓▓▓▓

我单位共＿＿＿人报名参加2011年___________在______举办的 “五步连贯”股权激励法--留驻核心人才----为企业构建能“自执行”的股权方案高级研修班；

单位名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

北京:010-51653882上海:021-51083298广州:020-61138098深圳:0755-61287388 苏州:0512-67138232FAX：020-61968803朱莉020-61968802QQ：1529272169zhuli@chinacpx.com

培训联系人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系传真：＿＿＿＿＿＿＿＿

移动电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电子邮箱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

参加人数：＿＿＿＿人费用总计：＿＿＿＿＿＿元

参会人：＿＿＿＿＿＿＿＿所任职务：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿移动电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

参会人：＿＿＿＿＿＿＿＿所任职务：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿移动电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

参会人：＿＿＿＿＿＿＿＿所任职务：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿移动电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ══════════════════════════════════════════ 广州电话：（020）61968802***传真号码：（020）61968803 联系人：朱莉报名邮箱：zhuli@chinacpx.com

参会方式：请您把培训回执表填写好回传，课前一星期您将会收到课程确认函，包括培训注意事项及详细安排