酒埠江旅游区星级酒店跟旅游商贸城建设项目

第一篇：酒埠江旅游区星级酒店跟旅游商贸城建设项目

《酒埠江旅游区星级酒店与旅游商贸城建设项目》市场论证报告

一、基本情况

1、项目由来

2011年4月29日，攸县人民政府与攸县澳苑投资开发有限公司（以下简称“澳苑公司”）签订《酒埠江旅游区星级酒店及旅游商贸城建设合同书》，后由澳苑公司垫资，攸县土地储备中心委托酒埠江镇征地拆迁，共征地60.3839亩，除征地范围道路13亩用地纳入旅游环线审批，其他土地约47亩由澳苑公司垫资，分为“酒埠江旅游酒店一期用地”和“酒埠江东塘普通住宅小区”两个项目报批后统一挂牌给澳苑公司。依照合同，项目挂牌供地，用地性质为出让，土地60%用于酒店40%用于房地产开发。为支持酒店建设，攸县政府只收澳苑公司土地成本费，高出土地成本部分的出让金全部奖给澳苑公司建酒店，攸县政府还免酒店项目的建设税费和营业后前三年的经营税。酒店及商贸城建筑规划面积67800㎡，攸县发改委批准了总建筑面积67800㎡，其中酒店建筑面积33800㎡（一期17600㎡，二期16200㎡），商贸城34000㎡的立项。

2、所在镇的基本情况

酒埠江镇地处攸县中东部，距株洲市110公里，衡阳市140公里，县城40公里，是攸县中东部水系、公路的汇集地。境内交通发达，岳汝高速距镇3公里、106国道9公里通过，境内还有s315线、旅游环线、东排线等道路。镇区即酒埠江旅游景区门户区，项目地位于景区与镇区接壤处。酒埠江是通往产煤重镇黄丰桥、峦山的咽喉，交通十分便利。酒埠江镇总面积142.6平方公里，辖25个行政村（居委会），总人口30786人，镇区常住人口约8000人，非常住人口3000多人。酒埠江镇经济较为发达，是攸县的老工业基地，境内有钢厂、水泥厂、电站。酒埠江镇毗邻工业重镇网岭，直通黄丰桥、兰村与峦山三大煤区，是网岭工业园区和黄、兰、峦煤区生活、休闲、居住的天然后花园。

3、商贸城所推出的房型

商贸城是酒店的配套建设项目。酒店自筹资金建设；商贸城开发房地产吸纳社会资金建设，所生利润用于弥补酒店建设资金上的不足。

酒店及商贸城总用地约47亩（不含征地内13亩道路用地），其中商贸城用地约19亩，除酒店自留32空门面（其中文化路20空，酒仙湖大道7空，三中路5空），商贸城可向市场推出130多空门面（即38米宽的酒仙湖大道规划商铺80多空，30米宽的文化路20余空商铺，17米宽三中街约30多空商铺），按照规划设计方案，商贸城实际规划建筑面积超过30000㎡，若规划与批准存在差异的以实际批准为准。

二、影响房地产市场的背景要素

（一）制约性要素

（1）房地产宏观政策。近年来，国家限购限贷政策已经影响到末端城市的房地产业的发展，攸县也面临空前考验，特别是在市场购买力相对弱化的乡镇，房地产开发不能不考虑政策性制约因素。

（2）项目地房地产开发初始性制约

酒埠江镇系老工业基地，受国家产能政策调整和国企改制的影响，该镇经历了由盛到衰的历程，境内存活企业处境艰难。受之影响，该镇房地产业尚处初始阶段，加上市政建设滞后，镇区布局不合理成南北分割状，制约了地方的社会经济发展。

发展旅游特色地产是酒埠江大旅游开发和大建制镇建设的必然趋势，但项目地房地产业初始性制约性因素不容忽视。

（二）良性要素

1、AAAA级景区的强势依托。酒埠江旅游景区奇山胜水、深洞怪石、幽雅古刹、珍稀植被，风景殊胜，享有“西有张家界、东有酒埠江”美誉。景区的一山一水、一草一木均当得起一个“奇”字而无纤毫愧色。酒埠江莅临AAAA级景区，自然景观丰富，气候宜人；境内民俗纯朴，古风犹存；景区莽莽森林，飞禽走兽，千年古刹，神奇溶洞神奇百出，是人类居住休闲的风水宝地。酒店及商贸城项目选址于酒埠江镇中心区兼景区的门户区无疑是最佳选择。

2、大建制镇建设的必然趋势。据了解，国内闻名的旅游区均以重镇建设为依托，走“以镇（区）活景（点），景镇同步开发”的旅游开发之路。如：南岳以衡山县为依托，张家界以张家界市为依托，庐山以九江市为依托。酒埠江是旅游区的主景区与门户区所在地，学习知名旅游区成功经验，走知名旅游区成功之路，把酒埠江镇升格成整个旅游区依托发展的副县级行政重镇，将其建成景区游客吃住玩乐园，打造成与网岭工业重镇并驾齐驱的攸县中东部政治经济社会“双子楼”，是攸县县委政府深度开发旅游的必然选择。无疑大建制镇建设的发展趋势对项目的开发建设的影响是决定性的。

3、区位优势

（1）项目的选址优势。酒埠江星级酒店与商贸城建设项目莅临镇区中心，又处于景区门户区，既可坐享镇区市政繁华，又沐浴着景区得天独厚的风光灵气，地理位置十分优越，是整个镇区与景区不可多得的风水宝地。

（2）项目的区位（市场）优势。酒埠江地处攸县中东部，距县城40公里，北接黄丰桥南村、东连峦山漕泊煤区，西毗邻工业重镇网岭，是北上南下西进的交通枢纽地；酒埠江镇有大坝与寒婆坳地质公园两大景观，是旅游观光的主游区；酒埠江镇又是景区的总大门，地理位置格外重要，在景区发挥着承上启下的功能作用，把酒埠江建成黄兰、峦煤区与网岭工业园区的后花园，是不二选择。

整个黄兰峦煤区与工业重镇网岭都均在商铺的消费圈中，可以说，项目的区位（市场）优势十分明显。

4、酒埠江旅游开发的高端定位。攸县县委、县政府把旅游开发建设列为攸县经济社会发展三大战役之一，表明了攸县决策层对县情的高度前瞻及可持续发展战略的精准把握；酒埠江旅游区申报取得了国家AAAA级景区、国家地质公园、国家水利风景区、国家湿地公园、湖南省森林公园、湖南省风景名胜区的挂牌；株洲市政府把创酒埠江AAAAA景区纳入了市 “十二五”规划。

上述定位和开发成果的取得，注入了酒埠江旅游区强劲的发展后劲。

5、攸县特有的商铺热销市场。攸县属于典型的推崇经商与商务投资的民情社会，县民始终保持着对商铺涌跃购买的热情。据了解，无论是繁华的县城还是偏僻的乡镇，都保持着临街商铺高位价格和市场供不应酬的记录。因此，在酒埠江星级酒店和商贸城的总体策划定位上，要因势利导迎合商铺热烙市场，突出商铺房型和高品质商铺定位的理念。

6、旅游开发政策性倾斜支持。大力发展旅游是攸县县委县政府的既定方针。近年来，攸县制定了“八个零”等系列优惠政策，这些政策的出台与实践有力地拉抬了大旅游开发的气势，酒埠江旅游开发的远景颇好。

三、经营定位与策划理念

1、“物业投资”和“融资投入”的理念。项目的基本目标：以投资换物业，通过商贸城的经营运作赚到酒店主体及酒店用地；酒店经营以引资经营为目标，努力完善招商条件，营造招商氛围，促成招商经营目标的实现。

投资构成：股东的原始出资，项目挂牌后的土地抵押融资。原始出资是基础，融资是项目经营的重要手段。

2、凸显酒店的中心轴位。酒店建成13000㎡约150间标准客房规模四星级酒店，可满足旅游区接待功能需要，也是整个项目开发的必然要求。把酒店的位定准定好，能够极大地提升酒店周边商铺的价值，并对争取政府的后续支持有着重要意义。突出酒店中心轴位和高品质理念，使之能成为商铺的价值精神和市场的风向标，有助于实现项目价值和项目效益的双赢。

3、做活商铺与高端商业的文章。酒埠江的商业还处在自发、自给自足的初级阶段，表现为“乱、散、差”上，与其所承载的大建制镇建设和大旅游开发不相适应，把商贸城定位成酒埠江景区与镇区专业化、规模化、高端化的商业市场，对提升地产价值、促进营销和酒店运营有着重要意义。

4、打造景、镇复合中心和度假、宜居、商业兼容型地产。酒埠江镇区呈二元化结构，表现为“一镇两区”与“一镇两景”的自然布局，北以镇政府为中心的东塘商圈，兼以地质公园、寒婆坳观光带为主体的景观；南以电站为主体的酒江商圈，兼以酒仙湖、全国大型土夯坝堤、泄洪道、人工湖、船闸为主体景观，各商圈与景观自成体系，呈人为分割状。

现县镇两级政府为加速“一镇两区”和“一镇两景”一体化建设，修建连接两景两区的酒仙湖大道，重新规划酒埠江镇区建设，无疑为把项目建成景、镇复合中心和度假、宜居、商业兼容型地产创造了条件。

四、商铺消费主体构成

1、属地购房。酒埠江镇区和辖区内的居民构成商铺消费主体，该消费群体有依附土地、亲缘、友缘、环境的习惯，不愿意远离故乡，又有提高生活品质的愿望，就近置业、量力置业是他们的首选，特别是破落工业企业遗留职工有着购铺谋生的刚性需求，还有的属置业型购房，属地居民购房结构呈多元性，该群体能够消化40%左右的商铺。

2、投资型购房。该群体来自于省内县外和附近乡镇的实力派人士，他们看好商贸城地产的度假、宜居、商业兼容型地产的功能，看好景区商铺的地段和潜在的升值能力，他们把购房当做投资，该群体将成为商铺消费的补充。

3、安置型购房。酒埠江景区内和黄兰煤区均有拆迁安置任务，酒埠江东北傍黄兰峦煤炭开采地质灾害区，西南靠网岭工业污染区，酒埠江位临景区，有得天独厚的环境优势，能够吸引安置户来置业购房。

4、外向型购房。将三中路商铺可纳入到酒店别墅用房整体规划范围，按别墅式酒店客房用途设计，采取土地一级供应模式开发，让商家带资建设，达标后酒店以回租或合作方式纳入酒店经营管理。若此方案得以顺利实施，既能增加酒店特色房型提升酒店品位，又能减少投资风险，还能尽快获取投资回报。

五、项目推进方略

1、市场取向、定量投入、先主（街）后次（街）。鉴于酒埠江属初始地产市场，可将整个商铺分两期建设，第一期推出文化路（旅游专线）、酒仙湖大道两侧的商铺。该期商铺总量130多空，首次投放文化路及酒仙湖大道约100空商铺门面，然后看市场需求情况适时适机投放余铺。第二期推出三中路约30空商铺，此期铺面可采用灵活经营运作模式，既可以作土地储备等待时机开发，也可以引资建设经营；商铺用途亦可灵活多样，既可做商用也可作别墅式酒店用途。该商铺不纠缠于建设时间，只要条件成熟即可动工，如能将该期商铺以土地招商运作模式来经营，建设时间可提前。

2、效益优先，房、地开发“两步走”。商贸城可考虑划出三块中心位置（转角部）约3亩土地作为城市服务功能性用地，专门针对移动、银行、电信国企或超市企业招商，此举既能提升项目的品位又能增加经济效益。

六、商铺价格预测

1、分类定价。商贸城商铺均按分布区域、开发前景、开发时间、毗邻位置等实际情况进行定价分类，一类商铺为转角土地，划出三块（详见图）以土地一级供应方式招商，二类为文化路（旅游专线）商铺，三类为酒仙湖大道西侧商铺，四类为酒仙湖大道东侧商铺，五类为三中路商铺。

2、地产利润分析

(1)价位分析

一类商铺价位，将中心商铺位划出三块作土地一级供应模式经营，一是酒仙湖大道与文化路转角8空土地，此商铺位置十分优越，均价不少于30万/空，计240万；二是文化路与三中路转角6空土地（含三中路加长2空），均价不少于28万/空，计168万；三是酒仙湖大道与三中路西转角8空土地，均价不少于20万/空，计160万。一类商铺总计568万；二类商铺价位，酒仙湖大道西侧（除预留7空作酒店餐厅）商铺24空，均价不少于22万/空，计528万；三类商铺价位，文化路6空商铺，均价不少于20万/空，计120万；四类商铺价位，酒仙湖大道东侧商铺50空，均价不少于20万/空，共计1000万；五类商铺价位：三中路30空，均价不少于10万/空，计300万。

除建设成本，商贸城地产开发预计132空商铺裸地收入可达2516万。

(2)综合利润分析

酒店是纯投资项目，一期主体（不含精装）及整个项目的纵合配套需资金1700万，项目土地总成本约1000万(含前期征地拆迁报批费用及100万政府借支)，两项计2700万。商贸城房地产可收入2516万，品除酒店主体投资、纵合配套费用、土地成本及财务等不可预见开支，商贸城开发保守估计可收回80%主体建设投资。如能把商贸城开发做活，利润还有提升空间，收回全部主体投资不是不可能。

酒店装修是主体建设的1.2-1.5倍左右，装修费估计在2500万左右，该投资是投资商必须贴现投入部分，对投资商来说，装修投资具较大风险性。

七、效益与风险评估

（一）酒店项目的效益与风险分析

一是景区酒店远景极佳。本酒店是AAAA级景区的第一家星级酒店，经营好坏不仅事关酒店效益，也事关攸县的旅游开发大局，就此来说，酒店拥有先天性的行政和政策扶持资源；酒店地处镇区和景区门户区，兼有镇区与景区双重地域优势，占有了旅游区酒店业的制高点；旅游酒店代表酒店业的发展方向，酒店的远景非常看好。

二是精心包装、让利招商。酒店是政府的招商底牌，项目业主必须树好酒店形象。要实践好“以投资换物业”的项目经营理念，要实现赚取酒店主体和酒店用地的目标，就要做活“精心包装、让利招商”文章。因此，不仅要完成好酒店主体建设，还要完善好酒店外装修、主电、电梯、消防、园林道路的纵合配套，通过精心包装、让利招商来换取商家经营。如果能够实现经营合作招商，能够最大限度降低整个项目的经营风险。可以说，“包装、让利、招商”是整个酒店项目运作的精髓，可有效窥避项目风险。

评估认为：酒店近期经营压力大，但远景十分看好；如能实现酒店让利招商合作经营，项目一级投资商的风险可适度转移。

（二）地产项目的效益与风险分析

本商贸城项目土地成本低，政府政策支持力度大，项目非常难得，但存在市场不确定性因素，且受国家房地产宏观调控政策的影响，加上建设周期较长，资金投放量较大，整个项目运作过程中都会有资金的压力。但该项目所推出的商铺完全符合攸县房地产市场的特点，操作得当商贸城开发可获得可观的经济利润。

评估认为：本项目系优质项目。

（三）综合风险评估

比较其他开发项目，本酒店与商贸城投资总量不算大，只要定位精准、组织有力、融资有方、措施得当、营销有效，项目风险完全可控；预计通过精心策划、有效运作，整个项目能够实现赚取总价值7000万中60%固定资产目标，其中酒店主体（约13000㎡）5500万、酒店用地（28亩）1500万。此外，实现项目预期后，将所建酒店进行后续银行抵押融资，可为项目业主的滚动发展提供资金支持。

经综合评价认为： 酒埠江旅游区星级酒店与旅游商贸城项目风险与机遇并存，经营得当能够实现经济效益预期，项目总体评价为优良。（旷荣）