商铺租赁合同纠纷案例

第二篇：商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。

委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。

被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋B-503号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于2009年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏合攀诉称：2006年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:

1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；

2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；

3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于2005年办理了他项

权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；

4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；

5、株洲市天元区（2008）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；

6、通告，证明2008年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。

被告李国兵辩称：

一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；

二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；

三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；

四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。

被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：

1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；

2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；

3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；

4、公开信，证明被告已经告知原告；

5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；

6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；

7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。

被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告刘建平未向本院提交证据。

经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。

被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。

原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。

综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据7，原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据3、4、6，需结合案件事实，综合认定。

经审理查明，2006年7月27日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是：

第一条：租赁场地、用途、期限；

1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积90平方米，从事品牌服装经营。

2、合同期限自2006年7月31日至2016年7月30日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式；

1、乙方所租赁的商铺的月租金为35元/平方米，十年租金共计378000元，考虑到乙方交租方式，租金优惠20%，共计需要租金302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳50%，计151200元，剩余租金151200元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。

2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳10000元履约保证金。

3、乙方需交纳综合管理费300元，（面积50平方米以下交200元/月，面积在50平方米或50平方米以上交300元/月）。

4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费按表计收（按楼层表计算，电费1.1元/度，水10元/月）。

5、乙方应在每月28日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务；

1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。

2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。

3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监

督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。

4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。

5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不得使用燃气用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处违约金5000元。

6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提供并恢复原状，还可处乙方最高5000元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲方所有。

7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙方双方协商解决。

8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生责任书。第四条：违约责任；

1、甲方应在2006年8月1日之前向乙方提供商铺，逾期15天未提供商铺，应向乙方付违约金5000元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。

2、甲方应保证公共设施和乙方商铺的正常使用，一般问题24小时内修复（配件和技术原因赔偿除外），重大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方应赔偿乙方损失100元/天。

3、乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。

4、租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方应向甲方交纳100元/天的违约金，连续5天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。

5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，视为假开门歇业论处，既无条件收回商铺，扣留全部履约保证金。

6、乙方必须按时缴纳相关费用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，每天处1%的滞纳金，逾期两个月不足额交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天1%收滞纳金，逾期15天以上的甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。合同签订后，原告苏合攀于2006年7月27日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金151200元，门面装修费25000元，门面押金10000元后，原告开始经营。

另查明，是株洲市华鑫服饰商务写字楼未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。2005年10月28日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款3200000元，并提供该房产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产（含刘建平的）被拍卖处置。2008年12月26日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。

本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行；原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的正常使用，但由于株洲市华鑫服饰商务写字楼于2008年12月26日张贴通告，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登记，应由实际产权人李国兵、刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人，但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已实际占有并使用商铺29个月，原告要求返还全部的租金和装修费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告认为原告应交纳实际使用商铺的租金和公摊装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；由于合同租赁期限为10年，现原告还有91个月未经营，原告要求按合同约定按100元/天的标准计算损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；但由于原告仅交纳5年的租金，应按实际交纳租金的期限计算损失，即31个月（60个月-29个月），原告要求按91个月的时间计算损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告李国兵认为由于原告拖欠水电费，违反合同约定，被告有权解除合同，但通过庭审查明，被告提供的水电费的存根联不能证实原告拖欠水电费的事实，对此项辩解主张，不予支持；被告李国兵认为原告将商铺改作仓库使用，违反合同约定，被告有权解除合同，但被告未提供充分的证据证实上述主张，对此项辩解理由，不予支持；综上，被告应返还原告租金78120元（151200元-151200元÷60个月×29个月），押金10000元，装修费18958.3元（25000元-25000元÷120个月×29个月），赔偿损失93000元（30天×100元/天×31个月），以上合计200078.3元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、由被告李国兵、刘建平在本判决生效后3日内返还原告苏合攀交纳的门面租金78120元，门面押金10000元，装修费18958.3元；

二、由被告李国兵、刘建平赔偿原告苏合攀预期可得利益损失93000元；

三、驳回原告苏合攀的其他诉讼请求。

本案案件受理费6192元，保全费2020元，合计8212元，由原告苏合攀承担2212元，被告李国兵、刘建平承担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：***。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上

诉处理的后果。

审判长谭夏先

审判员黄爱武

审判员张京江

二00九年六月十七日

书记员杨奕

附：判决书引用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第三篇：房屋租赁合同纠纷案例

房屋租赁合同纠纷案例

答辩人因与原告__房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见：

一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回。

1、2005年12月1日，原告与__公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。签约双方于2005年12月12日办理了备案登记。__公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动。（见证据《房地产租赁合同》、营业执照）合同期满后，__公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在2007年开具给__公司的收据上，交款人写的也是“__公司”。由此可以说明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告与__公司之间存在租赁关系。（见证据〈收款收据〉）

2、被告是__公司的法定代表人，有权代表__公司对外签订合同。原告与__公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表__公司与原告签订的，该合同的实际承租人是__公司。理由如下：

A、原被告签订合同时，原告与__公司的房屋租赁合同仍在有效期内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从__公司手中收回来，并交给被告本人。

B、原告是__公司的法定代表人，代表__公司与原告签订了第一份租赁合同。这第二份合同也是代表__公司与原告签订。

C、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是__公司。

D、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金。

E、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证。

二、原告的所有证据中，均未能证明原告在2006年11月16日与__公司解除了房屋租赁合同，也不能证明向被告交付了房屋，更不能证明被告是

房屋的实际承租人。如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人__公司没有任何约束力。

三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明__公司与原告之间租金结算的有关事宜：

A、被告自始至终都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋。

B、原告在2007年6月23日，在没有通知__公司的情况下，单方更换了出租房屋的门锁，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出

物品，受到严重损失。该损失__公司将另案与原告解决。原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证。原告换锁的事实有__可以作证，证人现已在法庭外等候，请求法庭在质证阶段传唤作证。

C、由于原告在2008年6月23日不让__公司使用出租房屋，__公司应付给原告的租金应该计算至2008年6月23日。考虑其他情况，被告在此代表__公司表态，同意结算到6月底，即按__公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元。

D、由于原告在接受了__公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收__公司的保证定金。且根据原告与__公司签订的第二份房屋租赁合同，__公司交给原告的是租赁定金，而不是保证定金。原告无权没收__公司的租赁定金。__公司结算租金时，应当扣除已交的8400元租赁定金。

E、原告在2008年6月23日收回出租房屋后，无权再要求__公司承担管理费。因此，应由__公司承担的管理费为473.75元。

F、原告与__公司签订的第二份合同上，约定的滞纳金标准为日2%，明显过高，请求法庭依法予以减少。__公司愿意按同期贷款利息标准支付。

G、原告以扣押大量物品的方式，迫使__公司的代理人林滋水先生写下的结算单，是原告非法取得，没有证据效力，不能作为__公司同意支付额外租金的依据。

综合以上各点，__公司结欠原告房租18600元，结欠管理费473.75元，扣除租赁定金8400元，__公司应付给原告10673.75元。

综上所述，原告的起诉主体不当，请求法院查明事实，驳回起诉。

深圳律师黄华 咨询电话：***

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第四篇：如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

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如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生呢？大家都知道，在商铺租赁中要签订合法的商铺租赁合同，这个租赁行为才会受到法律的保护，那还有那些办法可以帮助我们，远离商铺租赁合同纠纷呢？请大家阅读下文了解！

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一

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个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

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1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

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1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

转租需要注意

1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意 的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合法律咨询s.yingle.com

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起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理 成功作为该笔费用退还或解除情形。

 用人单位应当保证劳动者每周休息几天 http://s.yingle.com/fl/911161.html

 外出期间被抢致伤能认定为工伤吗 http://s.yingle.com/fl/911160.html

  试用 http://s.yingle.com/fl/911159.html 《就业

报

到

证

》的派

遣

原

则

http://s.yingle.com/fl/911158.html

 安排劳动者在法定标准工作时间以外工作的_应按什么标准支付工资 http://s.yingle.com/fl/911157.html

 劳动者在什么条件下可以享受带薪年休假 http://s.yingle.com/fl/911156.html

 工伤保险是自己交还是单位交

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 职工在工作期间交通肇事被判刑_是否能享受工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911154.html

 什么是劳动者的劳动义务

http://s.yingle.com/fl/911153.html

  上下班遇车祸算工伤 http://s.yingle.com/fl/911152.html 用人单位要求劳动者签订“竞业限制”的相关协议_必须给予补偿吗 http://s.yingle.com/fl/911151.html

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  住房公积金如何提取 http://s.yingle.com/fl/911150.html 劳动合同

风

险

及

应

对

策

略

http://s.yingle.com/fl/911149.html

 能否同时兼任用人单位协商代表和职工协商代表 http://s.yingle.com/fl/911148.html

 非因劳动者原因造成单位停工

http://s.yingle.com/fl/911147.html

 用人单位提供的劳动合同文本未规定劳动合同必备条款的承担什么责任 http://s.yingle.com/fl/911146.html

 集体合同的期限一般是多久

http://s.yingle.com/fl/911145.html

  什么是拖欠劳动报酬 http://s.yingle.com/fl/911144.html 申请工

伤

认

定的程

序

是

怎

样的

http://s.yingle.com/fl/911143.html

 如何延续劳动者因公致残后的劳动合同 http://s.yingle.com/fl/911142.html

 国家对乡镇企业劳动保护

http://s.yingle.com/fl/911141.html

  失业保险转移的程序 http://s.yingle.com/fl/911140.html 劳动合同可以

约定的条

款有哪些

http://s.yingle.com/fl/911139.html

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 无效劳动合同的法律后果

http://s.yingle.com/fl/911138.html

   失业保险费的领取 http://s.yingle.com/fl/911137.html 津贴制度 http://s.yingle.com/fl/911136.html

因为单位将员工除名或者辞退而引发的劳动争议_由哪一方负责举证 http://s.yingle.com/fl/911135.html

 北京2018年公积金缴存额计算标准

http://s.yingle.com/fl/911134.html

 工伤职工多处伤残_如何落实工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911133.html

  关于婚假的规定 http://s.yingle.com/fl/911132.html 在法定假日及社会活动期间_用人单位是否要支付劳动者工资 http://s.yingle.com/fl/911131.html

 用人单位依法破产时_尚未支付工资的是否还要支付 http://s.yingle.com/fl/911130.html

 怎样办理跨省转移养老保险手续

http://s.yingle.com/fl/911129.html

  婚假期间有何待遇 http://s.yingle.com/fl/911128.html 最低工

资

标

准

是

否

会

调

整

http://s.yingle.com/fl/911127.html

 工伤人员在什么情形下可以享受一次性伤残补助金 http://s.yingle.com/fl/911126.html

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  什么是生育保险 http://s.yingle.com/fl/911125.html 用人单位裁减人员时应优先留用的劳动者有哪些 http://s.yingle.com/fl/911124.html

 劳动者的合法权益有哪些

http://s.yingle.com/fl/911123.html

 确定和调整最低工资标准应当参考哪些因素 http://s.yingle.com/fl/911122.html

  怎样办理改派手续 http://s.yingle.com/fl/911121.html 劳动合同无效或部分无效的情况有哪些 http://s.yingle.com/fl/911120.html

 职业病诊断鉴定程序的步骤

http://s.yingle.com/fl/911119.html

 集体合同应在多长时间内送交有关部门审查 http://s.yingle.com/fl/911118.html

 既是员工又是股东_工伤待遇

http://s.yingle.com/fl/911117.html

 如何选择公积金贷款方式

http://s.yingle.com/fl/911116.html

 员工工作交接注意事项

http://s.yingle.com/fl/911115.html

 最低工资标准由谁批准和发布

http://s.yingle.com/fl/911114.html

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 非全日制用工劳动合同中_为什么不能约定试用期 http://s.yingle.com/fl/911113.html

 劳动争议的法院管辖地如何确定

http://s.yingle.com/fl/911112.html

 供养亲属抚恤金赔偿金额的计算公式 http://s.yingle.com/fl/911111.html

 协商代表空缺的_选举新任代表是否有期限限制 http://s.yingle.com/fl/911110.html

 继承人继承遗产后是否有清偿被继承人应缴税款的义务 http://s.yingle.com/fl/911109.html

 虽为养孙_但实为养子的_他们之间的继承该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911108.html

 可以提取他人的住房公积金吗

http://s.yingle.com/fl/911107.html

 办理解除或者终止劳动合同的相关手续时_双方各有什么义务 http://s.yingle.com/fl/911106.html

 住房公积金的缴存比例是多少

http://s.yingle.com/fl/911105.html

 实行综合工时制劳动法分析

http://s.yingle.com/fl/911104.html

 应当为胎儿保留遗产份额_而没有保留的_该怎么办 http://s.yingle.com/fl/911103.html

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 赠与与遗赠的区别有哪些

http://s.yingle.com/fl/911102.html

    如何分割遗产 http://s.yingle.com/fl/911101.html 继承权可以放弃吗 http://s.yingle.com/fl/911100.html 我国的涉外继承 http://s.yingle.com/fl/911099.html 继承开始之日起_超过20年的_继承人还能提起继承诉讼吗 http://s.yingle.com/fl/911098.html

 住房公积金管理中心有哪些职责

http://s.yingle.com/fl/911097.html

 遗赠扶养协议具有的特征

http://s.yingle.com/fl/911096.html

  怎样立遗嘱 http://s.yingle.com/fl/911095.html

事业单位与实行聘用制的工作人员适用《劳动合同法》规定吗 http://s.yingle.com/fl/911094.html

 孙子女外孙子女可以继承祖父母外祖父母的遗产 http://s.yingle.com/fl/911093.html

 如果法院判定遗嘱无效_那么遗产该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911092.html

 住房公积金的管理原则是什么

http://s.yingle.com/fl/911091.html

 遗产分割完毕_继承人又对放弃继承表示反悔的_该怎么处理 http://s.yingle.com/fl/911090.html

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 继承开始后_有遗赠的该怎么办

http://s.yingle.com/fl/911089.html

 单位不缴存住房公积金_职工怎么办 http://s.yingle.com/fl/911088.html

 住房公积金存储利率是多少

http://s.yingle.com/fl/911087.html

 继承人曾有虐待被继承人的行为_但经过教育有悔改的_那么还会丧失继承权吗 http://s.yingle.com/fl/911086.html

  年终奖只能年终拿吗 http://s.yingle.com/fl/911085.html 继承人丧失继

承权的情

况有哪些

http://s.yingle.com/fl/911084.html

 单位的规章制度给劳动者造成了损害_劳动者可以要求赔偿吗 http://s.yingle.com/fl/911083.html

 如何确定住房公积金个人购房贷款额度 http://s.yingle.com/fl/911082.html

  怎样确定继承份额 http://s.yingle.com/fl/911081.html 夫妻离婚时共同居住的公房如何处理 http://s.yingle.com/fl/911080.html

  工伤鉴定时效问题 http://s.yingle.com/fl/911079.html 遗赠协议与遗嘱继承相冲突时怎样解决 http://s.yingle.com/fl/911078.html

 婚前购房怎样认定 http://s.yingle.com/fl/911077.html

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 代书遗嘱的法定形式要件是什么

http://s.yingle.com/fl/911076.html

  遗产按什么顺序继承 http://s.yingle.com/fl/911075.html 什么

是

区

域

性

集

体

合同

http://s.yingle.com/fl/911074.html

 如继承人在大陆_有几种方式可以继承台湾的遗产 http://s.yingle.com/fl/911073.html

 影响公积金个贷偿还能力的债务

http://s.yingle.com/fl/911072.html

 离婚时_保单可否作为共同财产分割 http://s.yingle.com/fl/911071.html

  什么叫试用期 http://s.yingle.com/fl/911070.html 哪些情形下_单位终止劳动合同得“延时” http://s.yingle.com/fl/911069.html

 用于涉台继承的公证书有哪几类

http://s.yingle.com/fl/911068.html

 “终止”与“解除”劳动合同一样吗 http://s.yingle.com/fl/911067.html

 如果法院宣告被继承人死亡的_那么此时继承从何时开始 http://s.yingle.com/fl/911066.html

 年终双薪就是年终奖吗

http://s.yingle.com/fl/911065.html

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 年终奖属于工资范畴吗

http://s.yingle.com/fl/911064.html

  遗赠的相关法律内容 http://s.yingle.com/fl/911063.html 继承

人

有

什

么

权

利

义

务

http://s.yingle.com/fl/911062.html

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第五篇：一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

有的合同纠纷，合同条款对一些主要内容表述不清，但结合缔约目的和缔约过程的一些表意，依然可以推导出合同必须恪守的基本内容，从而得出根本性违约的结论。但在合同描述不清、需要对于事实做一番推断的情形下，法官的思维总体上倾向于保守，不得不将很多的篇幅用以陈述是否构成违约上。代理词

审判长、审判员：

湖北**律师事务所受武汉市**街*****市场5位商铺租户***、***、***、***、***的委托，指派***律师担任其与武汉市**商业运营管理有限公司及武汉市****置业有限公司商铺租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。经过调查和质证，下面本着事实和法律发表如下代理意见：

我们总的观点是：被告擅自改变商铺所在的市场首层、泛首层原先承诺的市场定位，是单方改变合同标的的行为，属根本性违约，其根本违约造成了原告的经营困难，致使无法在此继续经营，原告有权要求解除合同，并要求两被告赔偿违约金，返还保证金。

在庭审过程中，被告的代理人已经承认其违约的事实，即：合同标的所在的**市场首层、泛首层已经引进内衣、布匹等其他商品，原先的品牌精品女装市场的市场定位已经改变，这也和原告提交的证据相吻合（照片、协商函等）。他们只是不承认合同约定了“品牌精品女装”的市场定位，也不承认原先向原告做过“品牌精品女装”的市场定位承诺。因此我们重点阐述：“品牌精品女装市场的商铺”，才是本案真正的合同标的。违背了该市场定位的承诺，就是根本性违约。

一、就法律层面，本案招商宣传广告已经具备要约条件，应该视为要约。其宣称的“品牌精品女装”的市场定位，应当视为合同内容。

《合同法》第十五条规定：“ 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

被告发布招商信息，明确市场的首层、泛首层就是经营“品牌精品女装”，就是向商户明确了招租的商铺是“品牌精品女装市场的商铺”，这是缔约和履约的基础。俗话说，买什么吆喝什么，你不能挂了羊头然后来卖狗肉，然后说我没有承诺或者说我不受该表意的约束，这既不符合诚信原则，也不是解读合同、理解合同的正确办法。因此，被告在招商广告中明示“本市场地位品牌精品女装，并承诺做相应的宣传和市场推广工作”，既明确具体，也应该受其约束，符合要约的规定，应该视为要约的重要组成部分。

准确理解商业广告怎样成为要约，在什么条件下成为要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提供了很典范的法学解读视角：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即：具体确定和对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影

响违约方违反该内容承担违约责任。

具体到本案，“品牌精品女装”的市场定位具体明确，而且市场定位是特定

商户选择商铺的决定性因素，其意义和重要性远远大于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”对于商品房的意义和作用，因此按这个法

学的思维逻辑，即使合同中没有明确**市场首层、泛首层的“品牌精品女装”的市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合同条款，被告违反的，应当承担违约责任。

而且如果按被告代理人的观点，被告不受商业广告关于“品牌精品女装”的市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段，按《合同法》

第54条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情

况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，原告也有权起诉要求解除合同，返还保证金，并同时要求被告承担缔约过失责任。

二、就事实层面，“品牌精品女装”的市场定位，是原被告双方缔约的基础

和前提，对合同是否缔结具有决定性的影响，决定了本案诉争合同的标的应该

是“品牌精品女装市场的商铺”。

准确理解合同，应该遵循商业惯例和商业规律，也应该遵循公平的原则。市

场的具体定位，对于经营者而言，是决定其是否进入的关键性因素，可以说经营

者要先定市场，然后再定商铺，如果被告提供的是单纯的房子，原告不会签约，如果被告宣传的市场定位是帽子、鞋袜、日杂、内衣等其他项目，作为经营品牌

女装的原告，也不会缔约。因此，本案合同的标的，准确具体的表述应该是“品

牌精品女装市场的商铺”。这是把握招商、缔约、履约全过程得出的结论，也是

基于诚信原则、公平原则和商业规律得出的结论。

即使在被告单方面提供的租赁合同文本中没有明示“品牌精品女装”的市

场定位，也是理应包含的隐形条款，是合同标的商铺不可分割的一个部分。否则，按被告代理人的观点，合同只约定了租户应该经营什么，没有约束被告，被告即

使将市场变为菜市场，也是其权利，那公理何在？原告等租户的利益如何保护？

被告代理人的思维逻辑就是：我叫卖的是羊肉，想买羊肉的顾客就来买羊

肉，然后卖方将羊肉换为狗肉，买方说他违约，于是其辩称我合同签的是卖肉，又不是只能卖羊肉，这显然是偷换概念，玩文字游戏。总之，应该按事实和法律

解读合同，而不能用僵化呆板的合同条款歪曲事实。

三、就整体而言，原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺

仅限于经营女装”，和招商广告的承诺的市场定位一脉相承，从招商到签约及

履约的全过程也说明“品牌精品女装市场的商铺”是双方必须执行的合同标的。

准确把握本案合同本质，不能割裂招商广告和基于招商广告签订的商铺租赁

合同，孤立地看待招商广告和合同的意义，而应该从招商广告内容、合同条款、履行合同的事实等环节整体把握合同的内容。

具体到本案，被告发布的招商广告确定的是“品牌精品女装”市场的商铺招

租――包括原告在内的经营女装的商户基于该市场定位与被告签订商铺租赁合同――原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺仅限于经营女

装”――后被告改变市场定位，引进内衣布匹等商品，引起纠纷，原先女装商户

纷纷与原告交涉、上访、提起诉讼。整个招商、缔约、履约、纠纷的整个过程可以看出，各个环节一脉相承、相互印证，体现了“品牌精品女装市场的商铺”是双方必须执行的合同标的这样一个基本事实。

同时，理解合同内容不能局限于合同条款本身，应该穿过条款，从事实层面

把握合同双方的缔约意图，从缔约意图把握合同条款的真实内容，用公平和诚实信用的原则解读合同条款的真实含义。没有“品牌精品女装”市场的宣传，原告作为经营女装的商户绝不会与被告缔约，这是可以依照商业规律推导出的结论。因此不能摆脱“品牌精品女装”市场这个大前提谈商铺。被告代理人认为，合同没有明示只能经营女装，就得出限于经营女装只能约束租赁的商户，不能约束被告，是机械僵化地理解合同条款，是不符合合同法的精神的。

四、基于诚信原则和公平原则，被告应该履行其主要合同义务，把握市场定

位，做好市场的宣传和推广工作，而不是擅自改变市场定位，损害承租商户的利益。

在庭审中，被告代理人辩称，虽然被告有定位品牌精品女装的想法，但后来

因为市场表现不理想，不得已变更市场经营内容，因此是市场决定的而不是其随意变更。

该意见是没有道理的。被告作为市场经营管理方，不能等同于普通的单个商

铺出租人，被告有义务通过自己的专业经营，激发整个市场的活力。我们也认可市场有个培育期，在培育期市场尤为艰难，但对于这个商业风险，最好的解决方式是经营好已有的市场定位，做好宣传和推广工作，这也是市场经营管理方的责任和义务。现在被告变更市场定位，本质上就是通过恶意违约转嫁风险，是用危害已有客户的方法规避其自有的风险。因此他们应该承担相应的违约责任，这也是《合同法》诚信原则和公平原则的应有之意。

五、被告擅自改变市场定位，造成承租商户的经营困难，致使合同目的难以

实现，是根本性违约行为。

根本性违约的判断标准，是是否会影响合同目的的实现。市场定位是本案商

铺租赁合同的基础，有了市场定位，才有相应的市场宣称和市场推广，才有相应的市场知名度和对客户的号召力和吸引力，这是一脉相承、具有因果关系的。所以市场定位是关乎合同目的的关键性因素。

原告之所以进驻市场，是因为市场定位符合其经营范围，市场方有承诺做商

业推广，基于美好的商业前景，基于良好客源和利润的预期，基于该市场的品牌效应和规模效应可能带来的巨大商机，才进驻该市场。但现在，市场方罔顾基本承诺，擅自改变市场定位，大规模引进内衣和布匹进驻市场，改变了市场给予客户的基本定位，严重影响了客源和流量，严重损害了原告的基本利益，也致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。

被告引进内衣、布匹之初，全体租户一致反对，多次要求被告改正，还数次

上访，要求政府干预，但被告一直置若罔闻，不予理睬，我行我素，这也是引发本次诉讼的根本原因。

六、被告的根本性违约行为，损害承租商户的利益，应该依法承担违约责任。

被告违背承诺，将“品牌精品女装”改为混杂内衣，布匹等各类商品的主营

业态定位不明确的市场，影响到市场知名度和对客户的号召力和吸引力，影响到

包括原告在内的商户的正常经营。整个市场原先的经营特色和卖点荡然无存，精品女装的规模效应不复存在，原告的营业额一落千丈，已无法继续在该市场正常经营，利益遭受极大的损失。

《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

鉴于被告的根本性违约，原告具有合同解除权，而且有权要求被告赔偿包括

预期利益在内的损失。因履约保证金原本归原告所有，现被告违约解除合同，被告理应返还。

合同虽然没有直接约定根本性违约的损失计算方法或违约责任，但依照合同的第条的约定，规定了单方解约的违约责任。鉴于被告的根本性违约，造成合同的事实继续履行不能，实际效果等同于单方解约的后果，因此按公平原则比照该条计算违约责任，符合合同法的精神，应该得到合议庭的支持。

七、关于租赁合同实际解除的时间。

事实上，合同双方争议发生后，已经实际解除了合同。原告提交的证据可以

证明，原告***2007年6月就搬离了涉案商铺，其他四名原告也于2007年11月搬离，这应该是双方实际解除合同的时间。现在上述商铺均已由被告转租他人。

该事实与各原告第一缴租时间可以对应，也与商铺使用的现状相吻合。

鉴于双方在先已经产生纷争的事实，鉴于被告每天对市场的管理和巡视，在原告搬离市场之时，可以推定被告知道也应该知道原告搬离的状况，这应该确定为双方实际解除商铺租赁合同的时间，被告代理人认为解除时间应该以本案起诉传票送达时间为准，不符合基本事实，不应得到支持。

综上，基于被告根本性违约和合同已实际解除的事实，基于被告的违约行为

已经造成了原告的实际损失，我们要求合议庭支持原告诉讼请求，判令被告返还保证金，承担违约责任和诉讼费，以维护社会正义。

代理人：

****年**月**日