第一篇：房屋租赁合同的审查要点和常见问题
房屋租赁合同的16个审查要点和9个常见问题
房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂，合同履行中容易发生争议和纠纷，风险相对较大。对房屋租赁合同审查，应当注意以下一些问题：
[审查要点]
一、对出租主体的审查
出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件）。
审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书（各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考），主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件（如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人），相关文件应作为合同附件。
二、审查合同是否有违反强制性规定的内容
如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
三、租赁标的物的准确描述
合同中应约定租赁房屋所处的准确位置（如门牌号）以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。
此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施（包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等）”。
四、租赁标的物用途
在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
五、关于租赁标的物周边环境的约定
如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
六、租赁期限的审查
审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。
因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定（如“永久”或者“30年”），需修改为20年以下。
七、租赁标的物交付的约定
审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
八、租金条款的审查
审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
1、租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。
2、租金包含的范围（如门头门楣的使用费、停车位使用费）及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
3、是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和（或）支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和（或）支付任何其他费用。”
九、装修及免租期的约定
审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
十、关于宣传广告事项的约定
对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。
一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
十一、关于维修、修缮的约定
审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定；当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担（但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担）。
同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
十二、关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定
审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费。
如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
十三、违约责任的约定应尽可能具体和量化
违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵（包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面）的违约责任及提前终止合同的违约责任等。
为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
十四、关于承诺保证条款
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。
交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
十五、关于租赁登记备案的约定
根据《城市房地产管理办法》第53条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
十六、审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件 关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。
因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件（如同等租金标准条件）。
[租赁合同常见问题及处理建议]
一、出租人的主体资格审查问题
审查出租人的主体资格时，首先审查出租人是否是房屋的所有权人（产权人），需认真查验权属证书的真实性，必要时需至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。
一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同，次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。
若与代理人签订合同，还需要有产权证人同意转租的书面证明文件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时，转租人应承担何种责任（此处违约金的约定可适当提高数额）。
其次，应考虑选择法人签约，最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位，避免与自然人签约。
如选择自然人，该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力（非精神病人）；如为未成年人，应征得其法定代理人（监护人）的书面同意。自然人为房屋产权人时，经常存在房屋共有的状况（如婚姻关系存系期间购买的房屋等），此时对共有财产（房屋）的处置还应征得其他共有人同意。
此外，选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。
从转租合同来讲，转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但依法必须经原出租人书面同意。
在租赁合同中，下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，比产权人出租的情况多了一重风险。
实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况，所以应尽量避免。
一般而言，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。
二、不适于承租的房屋租赁审查问题
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》6条的规定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、权属有争议的；
5、属于违法建筑的；
6、不符合安全标准的；
7、已抵押，未经抵押权人同意的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对以上规定需要说明的是，这些规定到目前为止，依然有效，但是由于是部门规章，违犯后并不必然导致合同无效的法律后果。
但上述情形均可能对合同的实际履行造成重大影响甚至使合同无法继续履行或提前终止，甚至因违反其他法律、法规的强制性规定而使合同无效，因此应尽量避免。
三、关于出租对房屋拥有合法权利的保证问题 对合同标的物拥有合法的所有权是当事人行使对标的物的占有、使用、收益、处分权的基础和前提，否则可能不受法律保护。
四、租赁有抵押房产的问题
承租有抵押房产的问题分以下两种情况： 第一、承租先出租后抵押的房产，风险相对较小。
《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
第二、承租先抵押后出租的房产，风险较大。
依据《担保法解释》第66条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
依据上述法律规定，此种情形下承租人有以下两重法律风险： 其一，抵押权实现后，原租赁合同因此提前终止，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。
其二，抵押权实现造成承租人的损失，存在无法获得赔偿的风险。如果租赁前出租人已书面告知承租人租赁物已抵押的，承租人只能自行承担损失；如租赁前出租人未书面告知的，承租人有权要求出租人赔偿。
但需要特别指出的是，尽管承租人在法律上有权索赔，但是能否获得赔偿取决于出租人是否有实际清偿能力，如果其没有财产或虽有财产但被其隐匿，承租人的部分甚至全部损失仍有可能无法获得实际赔偿。
五、优先购买和优先承租权问题
优先购买权是法定权利，即使合同中未约定承租人也可享有，但鉴于法律只有原则性规定，具体内容仍应在合同中具体约定，以利履行；而优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据，必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。
六、关于租赁期满后的合同处理
《合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
因此，如果原租赁合同约定了自动顺延条款，应明确约定顺延的具体期限，以免因约定不明使顺延的合同变为不定期租赁。
七、房屋租赁和场地租赁之区别
房屋租赁和场地租赁的税率不一样（房屋租赁缴纳12%的房产税，场地租赁则缴纳5%的营业税），所以为了降低租金，个别公司将房屋租赁合同作为场地租赁合同来签订。
按照《合同法》规定以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的，所以此类以避税为目的的合同存在被认定无效因而无法得到法律有效保护的风险。
目前有些地区税务部门对此核查比较严格，存在被查处的违规风险，建议按实际租赁种类据实分列。
如果合同中既有租赁场地也有房屋的，可以分开计算租金。
八、关于租金支付具体约定的问题
租赁合同中，由于合同履行管理环节的问题或其他原因，公司尽管没有违约的故意，但实际却未能按合同要求及时付款，常因此发生迟延付款的违约行为，经出租人提示才被动付款，违约风险较高，建议合同中补充如下约定：
1、租赁合同中对公司延迟付款责任进行明确，明确延迟付款的违约金总额的最高限额；
2、在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件（如发票、付款通知）后一定期限内公司予以付款的内容，增加出租人的付款提示义务，避免承租人因疏忽等原因迟延付款。
此外，如租期较长，建议租金支付约定为分期支付，以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险。
如出租方是转租或权利有瑕疵的情况下，更应注意此类风险，实践中常发生转租人欠付租金导致出租人与其终止合同，转租合同同时终止的情况；如果公司已提前支付租金，存在无法收回的风险，因此应尽量约定为后付款。
九、仓库租赁合同审查中的重点问题
1、仓库租赁合同应当注意对出租人特殊义务的约定
出租人应当负责对仓库的监护，并负责库房、地面、门窗等库房设施的维护、维修；提供所需水源、电源、照明设施等库房设施；按照承租方的要求对仓库进行定期的排风，保持恒定温度、湿度；由于房屋质量问题（漏雨、受潮、承重等原因）而给承租人造成的损失，应由出租人承租。
2、防火安全问题 承租人在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，积极配合出租人主管部门做好消防工作。
出租房屋内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须经出租人同意。出租人负责仓库区域的五防，即防盗窃、防抢劫、防火灾、防爆炸、防治安灾害事故的发生，对发生的五防事故，应及时报案“110”或“119”等部门。因出租人疏于检查防范或保安未能尽职造成的事故损失，视情节情况由出租人承担相应责任。
3、出租人配合事项
明确约定出租人应当提供合理的便利及其他辅助设施供承租人使用。合同应当约定出租人保证承租人进出库搬运工作正常进行，承租人对于属于库区的其他辅助设施的使用也应列入约定范围。
第二篇：房屋租赁合同审查要点
房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。
如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同，能够在很大程度上减少纠纷的发生。本微信将连续分析房屋租赁合同审查要点。
租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性 出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；
1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；
1.3出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。
作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。
代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。
2、出租人为转租的情形
2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租； 2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。
2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同
3、租赁房屋用途
3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。
根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、约定租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期； 根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
5、租金的计算与支付
租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。
合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。(欢迎关注：elawyers)
6、装修与提前解约 合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。
承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
7、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
8、违约金
房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。迟延支付租金的违约金。擅自改变用途的违约金。提前解除合同的违约金。
9、房屋及附属设施的维修责任
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。
10、房屋附属设备、水电气等相关手续
租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定；
对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。
对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。
第三篇：房屋租赁合同审查要点
房屋租赁合同审查要点
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《
一、审查当事人双方是否具备主体资格
1、出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：
(1)出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利
①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
④房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”
二、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。
三、审查房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置
2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
3、房屋结构
上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。
4、合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。
5、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么。
6、审查房屋交付时附属设施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确)，对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体要求。
7、如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。
五、审查租赁期限
《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
六、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;
2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理;
3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
七、关于其他条款的审查
1、修缮条款：审查修缮责任是否明确
2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件
3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担
4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利
5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响
6、免责条款：审查免责的范围
7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误
8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。
八、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。
完成上述审查后，通读全文，再次审查确认合同中是否有违反法律、行政法强行性规定的内容，同时注意语句通顺、言辞恰当，确保不出现歧义。在此基础上，形成书面的合同审查意见书，该项合同审查工作便暂告一段落。
第四篇：2021年房屋租赁合同常见问题
合同编号:________
2021年房屋租赁合同常见问题
温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！
房屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多.《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于__年9月1日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据.根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考.1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?
《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式.当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”.因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同.【提示】
①口头房屋租赁合同风险较大.当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明.②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式.租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同.2.什么是定期房屋租赁合同?
定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同.定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;
(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的.3.什么是不定期房屋租赁合同?
不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同.不定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁.【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同.(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁.【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同.(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期.【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同.①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;
②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限.4.房屋租赁合同最长期限是多少年?
《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年.超过二十年的，超过部分无效.租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年.”
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年.【提示】
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年.②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年.③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算.5.房屋出租人有哪些义务?
(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益.(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途.(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外.a.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：
b.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;
c.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期.【提示】
房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：
①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;
②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;
③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;
④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务.(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务.①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人.②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金.【提示】
①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵.②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务.【提示】
出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：
根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
②租赁房屋权属有争议的;
③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的.(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;
(5)、法律规定的其他义务.出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同.【提示】
违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响.6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?
承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋.(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;
(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;
(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用.【提示1】
承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
①约定使用方法(首要标准)：
a.房屋租赁合同约定的使用方法;
b.双方补充协议约定的使用方法;
c.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法.②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法.【提示2】
承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失.《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失.因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失.《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理.【提示3】
承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任.(4)、承租人对出租房屋承担保管义务.承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任.【提示】
承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任.(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意.《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失.”
《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效.但出租人与承租人另有约定的除外.”
【提示】
房屋转租存在两个房屋租赁合同：
a.原租赁合同：继续有效.b.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责.【提示】
《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同.《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持.因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼.”
【提示】
出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租.(6)、房屋承租人有何支付租金的义务.①承租人应当按照约定的期限支付租金.②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯.③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;
b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付.【提示1】
承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同.(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年.①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限.也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同.②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年.【提示2】
因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同.《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持.但转租合同无效的除外.次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿.”
因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制.7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?
(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物.返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态.(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：
a.出租人有权请求次承租人腾房;
b.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费.8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?
《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用.《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查.?
《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核.公安机关消防机构依法对审核的结果负责.出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形.因此，不应当认定房屋租赁合同无效.【提示】
①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋.②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效.但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效.”
【提示】
违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效.9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效.农村房屋是指乡、村规划区内的房屋.《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理.但法律另有规定的，适用其规定”.法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准.因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效.10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?
《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效.”
【提示】
非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同.11.房屋租赁合同未经备案是否有效?
《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”.《解释》第4条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持.当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定.但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外.”
【提示】
房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件.12.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果?
房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费.房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失.【提示】
房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费.13.“一房数租”情况下，如何确定承租人?
《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的.不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理.”
【提示】
“一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先.14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：
(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：
a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
b.不同意利用的，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：
a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
b.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失.(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用.②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理.综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用.(3)、合同解除时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
a.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失.b.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失.但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿.c.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任.d.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担.法律另有规定的，适用其规定.③当事人另有约定的，按照约定处理.15.什么是共同租赁权?
(1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权).《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许.(2)共同经营人的共同租赁权.《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋.【提示】
共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人.16.什么是“买卖不破租赁”?
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效.《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力.《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持.但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的.”
根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同.但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：
①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;
②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制.【提示】
“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制.17.什么是承租人的优先购买权?
《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利.《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人.承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持.根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利.【提示】
①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务.②“合理期限”没有明确规定.目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废.18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?
《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人.承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权.《解释》第24条
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权.(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：
a.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;
b.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的.(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：
a.房屋共有人行使优先购买权的;
b.出租人将房屋出卖给近亲属的.(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.【提示】
承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权.19.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人.承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效.”
《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持.但请求确认出租人与第三人签订的房屋无效的，人民法院不予支持.”
根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：
(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;
(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任.【提示】
随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效.20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?
《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7日)规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖.上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见.(1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;
(2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖.
第五篇：房屋租赁合同要点
房屋租赁合同要点
篇一：租赁合同审核审查要点
租赁合同审核审查要点
一、注意租赁用途的变更
承租人以合同约定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以约定要求承租人提供营业执照及其它相关证明文件（包括但不限于拟经营品牌的经营代理权及经营权的相关证明文件）。如需办理营业执照的，应对办理时间进行约定，并对承租人擅自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。
二、关注签约时公司尚未成立
建议合同注明承租人为***公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间内办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同，或要求其股东继续履行合同。
三、注意有关日期项的调整风险
明确相应违约责任，建议约定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊约定交付日期，或是在租赁期限上给予顺延，此外双方不承担其他责任。
就开业日，因商业项目开业分为项目整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，若开发商延期，建议约定开业期可顺延，同时租赁期限顺延；或告知承租人后调整，此外双方不承担其他责任。
四、开业日与装修期关系
提前开业情况处理，包括就提前开业租金及各类费用如何收取。逾期开业情况处理，如何适用违约金。
五、租金与物业管理费
租金计算标准明确，数额清晰，表格式约定需详细校对；若长期租赁合同，应注意租赁期限内的租金递增。
物业管理费详细列明，并就租赁期内调整予以约定。但收取与调整须符合《苏州市物业服务收费管理实施办法》。
其他各费用明确列明，并约定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。
六、逾期支付租金及其他费用的违约责任
1、扣除履约保证金；
2、有权停水停电；
3、逾期付款违约金；
4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金；
5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿；
6、送达方式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。
七、房屋交付
承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。何时起租赁房屋风险转移至承租人，若承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。
八、装修条款
装修押金约定，装修标准、装修时间予以限制，并注意装修未按照出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿（含出租人与第三人）及装修期延误情况处理及相关责任承担。
九、续租、退租、转租、转让
1、续租
续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前一定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。
2、退租
如以租赁房屋为公司注册地址，需约定承租人退租后一定期限内变更注册地址，并约定违约责任。
3、转租
转租限制，一般不同意转租以及其他方式分租。
4、转让
风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同继续履行，此时可约定在出租人书面同意下，承租人方可在该房屋注册设立承租人绝对控股新公司以代替承租人从事本合同约定经营活动，并由新公司与出租人签署确认文件。
十、优先购买权
应注意防范未通知承租人情况下，出租人出售租赁房屋，承租人主张房屋买卖合同无效并主张优先购买租赁房屋。建议租赁合同或可直接约定承租人放弃优先购买权，或对承租人行使优先购买权在行使期限、条件上予以限制。如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月内可在同等条件下主张优先购买权，未主张的丧失优先购买权”。
十一、房屋返还
返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任：
1、停水停电；
2、承租人放弃未搬离物品所有权，出租人自由处置；
3、出租人恢复房屋费用由承租人承担；
4、承租人无权主张装修补偿；
5、每天按双倍租金、物业管理费支付违约金；
6、租赁期届满至实际返还房屋使用费。
十二、合同解除
出租人可解除合同情形，重点关注：
1、未付租金及各类费用（含履约保证金、各类押金扣除后的补足）至一定
期限(注意书面通知)；
2、转租、分租情形；
3、改变房屋用途且一定期限内未更改（注意书面通知）；
4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同约定；
5、装修、维修事项；
6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承
租人使用；
7、未按期办理交付手续（注意书面通知）；
8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至一定期限。
十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区别，下为写字楼租赁合同审查要点（与商业广场租赁相同处不在陈述）
1、注意租赁用途的正确表述
因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜约定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。
篇二：房屋租赁合同审查要点
房屋租赁合同审查要点
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《
一、审查当事人双方是否具备主体资格
1、出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：
(1)出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利
①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
④房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”
二、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。
三、审查房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置
2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
3、房屋结构
上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。
4、合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。
5、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么。
6、审查房屋交付时附属设施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确)，对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体要求。
7、如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。
五、审查租赁期限
《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
六、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;
2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理;
3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
七、关于其他条款的审查
1、修缮条款：审查修缮责任是否明确
2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件
3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担
4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利
5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响
6、免责条款：审查免责的范围
7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误
8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。
八、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。
完成上述审查后，通读全文，再次审查确认合同中是否有违反法律、行政法强行性规定的内容，同时注意语句通顺、言辞恰当，确保不出现歧义。在此基础上，形成书面的合同审查意见书，该项合同审查工作便暂告一段落。
篇三：房屋租赁合同审查要点
房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。
如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同，能够在很大程度上减少纠纷的发生。本微信将连续分析房屋租赁合同审查要点。
租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。
出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；
出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；
出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。
作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。
代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。
2、出租人为转租的情形
转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租；
原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。
次承租人最好能查看并持有原租赁合同
3、租赁房屋用途
租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。
根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、约定租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期；
根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
5、租金的计算与支付
租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。
合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。(欢迎关注：elawyers)
6、装修与提前解约
合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。
承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
7、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
8、违约金
房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。
迟延支付租金的违约金。
擅自改变用途的违约金。
提前解除合同的违约金。
9、房屋及附属设施的维修责任
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。
10、房屋附属设备、水电气等相关手续
租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定；
对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。
对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。
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