北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规

第一篇：北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规

一、全国性法律、法规

一、单项选择题

1、多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）。

A．专有权

B．转让权

C．抵押权

D．共同管理权

2、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（）的比例确定。A．业主专有部分占建筑物所有业主专有部分总面积 B．业主专有部分占建筑物总面积

C．业主专有部分占建筑物共有部分总面积 D．业主专有部分占建筑物使用总面积

3、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

A．物业管理方案的规定

B．物业服务合同约定 C．管理规约的规定

D．业主的要求

4、下列各项中不属于业主委员会职责的是（）A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．选聘和解聘物业服务企业 D．监督管理规约的实施；

5、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（）A．《前期物业服务合同》B．《临时物业服务合同》 C．《物业服务合同》

D．《特别物业服务合同》

6、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（）A．当地建设行政主管部门

B．业主委员会 C．继任物业服务企业

D．建设单位

7、物业管理区域内发生治安刑事案件时，物业服务企业应当（）A．组织企业雇请的保安实施案件侦破

B．采取措施确保物业共有部位和公共设施不受损害，其余交案件当事人自行处理 C．采取应急措施的同时及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作 D．不在物业服务企业服务范畴之内，不予理睬

8、实施房屋装修装饰施工的（）应在事前通知物业服务企业。A．装修装饰施工单位

B．物业建设单位 C．物业使用人

D．业主

9、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（）的同意。A．业主大会

B．业主委员会

C．建设单位

D．当地建设行政主管部门

10、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（），A．充抵物业管理费

B．补充业主委员会运作经费 C．补充专项维修资金

D．全体业主分红

11、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（）应当承担维修养护义务。A．业主

B．使用人

C．责任人

D．物业管理者

12、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）的罚款。A．10万元以上50万元以

B．30万元以上50万元以 C．5万元以上20万元以

D．10万元以上30万元以

13、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A．10万元以上50万元以

B．5万元以上20万元以 C．3万元以上5万元以

D．10万元以上30万元以

14、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

A．装饰装修企业

B．工业服务企业 C．装修人

D．保险公司

15、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款 A．2至3 B．1至2

C．4至6 D．3至5

16、物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过（）50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

A．建筑物专有部分总面积

B．建筑物共有部分总面积 C．建筑物总面积

D．建筑物使用总面积

17、首次业主大会会议筹备组组长应由（）担任。A．业主代表

B．居民委员会代表

C．建设单位代表 D．街道办事处、乡镇人民政府代表

18、符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后（）日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

A．15

B．20

C．60

D．40

19、筹备组应当自组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A．90 B．30 C．60 D．20 20、违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，（）应当责令限期改正，并通告全体业主。A．物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 B．物业所在地建设行政主管部门 C．物业建设单位

D．物业所在地社会治安管理部门

21、业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地（）协助移交。A．街道办事处、乡镇人民政府

B．公安机关 C．建设主管部门

D．人民法院

22、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地（）应当责令其限期组织换届选举。

A．区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 B．区、县房地产行政主管部门或者当地居民委员会 C．区、县房地产行政主管部门或者公安机关 D．街道办事处、乡镇人民政府或者人民法院

23、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地（）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

24、在房地产赠与中应该进行的房屋权属登记是（）

A．初始登记

B．转移登记

C．变更登记

D．他项权利登记；

25、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（）A．2年

B．3年

C．5年

D．1年

26、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（）日备查。A．5

B．10

C．20

D．30

二、多项选择题

1、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（ACD）A．制定和修改业主大会议事规则 B．审定物业管预算

C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 D．改建、重建建筑物及其附属设施 E．与服务企业签订《物业管理合同》

2、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（ABD）A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出 B．必须是符合法律、法规及规章 C．须经全体业主表决通过

D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益 E．须经地方建设行政主管部门批准

3、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（BCE）

A．使用建筑物及其附属设施维修资金

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员 D．调整物业管理服务收费 E．选聘和解聘物业服务企业

4、《物业管理条例》在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了（ABC）等基本制度。

A．管理规约

B．前期物业管理招投标

C．物业服务企业资质管理

D．物业管理服务标准 E．物业管理从业人员职业资格

5、业主在物业管理活动中享有的权利包括（ABE）

A．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 B．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； C．提出修改物业服务价格的建议

D．对既有业主大会的决议不满时可另行组织成立业主大会 E．监督物业服务企业履行物业服务合同

6、关于临时管理规约下列表述不正确的是（BE）A．临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益

B．建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明C．临时管理规约应规定明确的实施期限 D．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。E．临时管理规约只对建设单位具有约束力

7、下列哪些是《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为（ACE）

A．未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

B．改变房屋原管线结构

C．将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； D．更换房屋原有照明、采暖设备

E．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

8、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（ACE）A．装饰装修工程的实施内容

B．选用的主要装饰材料及安装的主要设备 C．装饰装修工程的实施期限； D．主要施工设备及施工工艺 E．废弃物的清运与处置

9、首次业主大会筹备组的大会筹备工作包括（ACDE）A．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 B．草拟物业项目招标文件

C．草拟管理规约、业主大会议事规则 D．依法确定首次业主大会会议表决规则 E．制定业主委员会选举办法

10、《管理规约》中应明确规定的事项有（ABD）A．物业的使用、维护、管理

B．专项维修资金的筹集、管理和使用 C．物业服务的收费标准

D．物业共用部分的经营与收益分配； E．物业项目的招标办法

11、业主大会议事规则应当规（ACDE）A．业主大会名称及相应的物业管理区域； B．物业服务企业的职责；

C．业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； D．业主投票权数的确定方法； E．业主代表的产生方式；

12、业主委员会的职责包括（ABD）

A．召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

B．主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．审查和批准物业服务企业的物业管理方案 D．监督管理规约的实施； E．确定物业服务收费标准

13、下列各项中属于商品预售必要条件的是（AB）A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B．持有建设工程规划许可证；

C．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之五十以上

D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E．已签订前期物业管理服务合同

14、房屋租赁合同应包括的主要条款有（ABDE）A．租赁期限

B．租赁价格

C．房屋市值 D．修缮责任

E．租赁用途

15、下列不属于建筑物共有部分的是（DE）

A．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分 B．通道、楼梯、大堂等公共通行部分 C．消防、公共照明等附属设施

D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地

16、下列属于《物权法》所称“损害他人合法权益的行为”的是（ABDE）A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施 B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观 C．将房屋合法转让或租赁

D．违反规定进行房屋装饰装修；

E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

17、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（BC）

A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的

B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。

C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的。

D．物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的

E．业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的

19、建设工程竣工验收应当具备条件包括（ABD）A．完成建设工程设计和合同约定的各项内容 B．有完整的技术档案和施工管理资料 C．完成所有材料、施工费用结算

D．有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 E．有建所有权人的书面认可 20、自行招用保安员的单位，向所在地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（ABCE）A．法人资格证明；

B．法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况； C．保安服务区域的基本情况

D．拟聘保安人数及招聘渠道说明

E．建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况

21、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为包括（ACE）A．限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人 B．查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品； C．扣押、没收他人证件、财物；

D．在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查 E．参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；

22、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（ACE）A．建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理； B．实行每日防火巡查，并建立巡查记录；

C．实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人； D．保障疏散通道、安全出口畅通

E．制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。

三、判断题

1、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。

（×）

2、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（√）

3、业主自愿放弃对专有部分以外的共有部分享有权利的，可以不履行共有部分的管理、维护和修缮等义务。

（×）

4、地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

（√）

5、建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有。

（×）

6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（√)

7、业主必须委托物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理。

（×）

8、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意或占总人数三分之二以上的业主同意，即可决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（×）

9、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

（√）

10、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（√）

11、物业管理活动中，业主有权拒绝执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（×）

12、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（√）

13、管理规约对全体业主具有约束力。

（√）

14、住宅物业投标人少于3个或者规模较小的，经多数业主同意可自行采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（√）

15、前期物业服务合同约定期限的，合同期满前业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。

（×）

16、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（×）

17、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主不再担负缴费责任。

（√）

18、专项维修资金属于业主所有，专项用于任何条件下物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

（×）

19、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。

（×）

20、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（√）

21、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案

（√）

22、划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，项目全部建设完毕前不得成立业主大会。

（×）

23、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

（√）

24、经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上业主提议，可以召开临时业主大会

（×）

25、当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加时，业主大会有效。

（√）

26、业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议。

（×）

27、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责。（√）

28、业主委员会的工作经费可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

（×）

29、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以所有权转移的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（×）

30、共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。

（√）

31、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用年限在房地产转让合同中约定。

（×）

32、已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，不能被认定为业主。

（×）

33、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。

（√）

34、建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，在认定业主人数时按一人计算。

（√）

35、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。

（√）

36、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

（√）

37、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同为无效合同。

（√）

38、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋称为异产毗连房屋

（√）

39、建设工程的保修期，自业主入住之日起计算

（×）

40、娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。

（√）

41、保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。

（√）

42、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任

（√）

43、公安消防队扑救经营性场所火灾，可向火灾当事人收取扑救费用。

（×）

44、法律的效力高于地方性法规、地方性法规的效力高于行政法规。

（×）

四、简答题

1、简述《物业管理条例》的指导思想与立法原则答：《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：(一)强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；(二)强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；(三)强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

2、简述首次业主大会的主要表决事项？答：

1．制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3．选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4．制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5．选聘和解聘物业服务企业；

6．筹集和使用专项维修资金；

7．改建、重建建筑物及其附属设施：

8．改变共有部分的用途；

9．利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

3、业主大会中业主的票权数如何确定？

答：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

4、业主委员会应如何处理与居民委员会的关系？

答：召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督

5、最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积如何认定？答：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；（2）尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；（3）尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（4）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

6、试述城市异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的分摊处理原则。答：异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：

（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

（四）屋盖的修缮：

1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担

7、《消防法》对于企业、事业单位应当履行的消防安全职责做了哪些规定？答：《中华人民共和国消防法》第十四条明确规定了机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责：

（1）制定消防安全制度、消防安全操作规程；

（2）实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；（3）针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；（4）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；

（6）保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。

（7）居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作。

第二篇：北京物业项目负责人考试-参考试卷

单选：

1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（）。

A、房屋的所有权人

B、房屋的使用人

C、房屋的租赁人

D、房屋的拥有人

2、物业服务合同到期后，双方没有（）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署

B、缔约

C、解除

D、解约

3、业主确需（）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知业主管理企业。

A、占用

B、使用

C、改变

D、独占

4、物业管理行业专家不得有下列()禁止行为。

A、取得注册物业管理师证书

B、具备高级专业技术职称

C、从事物业服务满10年

D、违规收受利害关系人的财物或者其他好处的独占

5、业主基于对住宅、经营性用房等（）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。

A、专有部分

B、共有部分

C、私有部分

D、其他部分

6、物业服务合同自签订之日起（）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

A、10

B、20

C、15

D、30

7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会

B、业主委员会

C、居民委员会

D、物业服务企业

8、发生安全事故时，物业服务企业在采取（）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

A、应急措施

B、应急预案

C、应急预防

D、应急救援

9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。

A、街道办事处和物业服务企业

B、业主委员会和物业服务企业 C、物业主管部门和业主委员会

D、规划主管部门和业主委员会

10、（）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。

A、建设单位

B、业主

C、业主委员会

D、物业服务企业

11、用人单位自用工之日起应于（）内与劳动者订立书面劳动合同。

A、一个月不满半年

B、一个月不满一年

C、三个月不满一年

D、半年不满两年

12、《北京市物业管理办法》自（）起施行。

A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日

13、（）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

A、街道办事处、乡镇人民政府

B、政府行政主管部门 C、街道办事处

D、乡镇人民政府

14、《北京市物业管理办法》规定，()承担前期物业服务责任。A、第三方评估监理单位

B、物业服务公司 C、建设单位

D、开发商、物业服务企业

15、《北京市物业管理办法》规定（）负责全市物业管理活动的监督管理工作。A、物业管理行业协会

B、物业管理处

C、市房屋行政主管部门

D、物业服务指导中心

16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。

A、公共部分

B、公共区域

C、设备设施

D、共用部分

17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。A、30%

B、50%

C、67%

D、80%

18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

A、7

B、10

C、15

D、30

19、某小区的建筑面积有30万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（）物业管理区域。

A、一个

B、二个

C、三个

D、四个

20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（）交接止。

A、公共区域

B、设施设备

C、共用部分

D、公共部分

21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，（）执行。A、需要按照重新签署合同约定

B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的部分需要重新签署合同约定

C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定

22、新建住宅物业，建设单位在房屋买卖合同中应明确物业服务用房建筑面积不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于（）平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积（）平方米。

A、300、150、50至100

B、200、100、30至80 C、180、120、40至80

D、150、100、30至60

23、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了（）的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

A、通知义务

B、告诉义务

C、通报义务

D、告知义务

24、房屋建筑的（）是房屋建筑使用安全责任人。

A、租户

B、使用人

C、所有人

D、产权人

25、本市行政区域内（）的住宅专项维修资金使用应按规定审核。A、商品住宅、未售公有住房

B、自用住宅、售后公有住房 C、商品住宅、非住宅

D、商品住宅、售后公有住房

26、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业进行处理时，下列表述正确的是（）。A、项目负责人记分达到2分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告

B、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案

C、单个项目经理记分达到10分时，并在建设网进行公示该项目经理的信用记录

D、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，在北京建设网进行公示，并扣除企业10分

27、组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将（）、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

A、服务标准

B、服务单位

C、项目负责人

D、服务内容

28、电梯出现故障或者发生异常情况时，（）应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。

A、电梯安装单位

B、电梯维护单位

C、电梯使用单位

D、业主委员会

29、《（北京市物业管理办法）实施中若干问题的通知》中规定业主入住前，应当与()签订前期物业服务费托收协议。

A、物业服务企业

B、开发单位

C、银行、建设单位

D、建设单位 30、张某与蒋某是邻居关系，2010年8月，张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对蒋某房门的位置，导致影响蒋某的生活，蒋某遂将张某告上法庭，要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失。张某的行为即违反了《民法通则》中关于（）的规定。A、邻里关系

B、相邻关系

C、共有

D、所有权

多选：

1、业主在物业管理活动中，享有（）权利。

A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规划的建议 D、参加业主大会会议，行使投票权

2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）。

A、按时参加业主大会会议，行使表决权 B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用

3、业主大会会议分为（）会议。

A、定期 B、不定期 C、临时 D、随时开会

4、业主委员会履行下列职责（）。

A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业服务企业 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施

5、业主公约应当对有关利益、（）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任

6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（）的行为。

A、卫生洁具 B、承重结构 C、建筑主体 D、支管线

7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为()。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、刑事处分

8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。

A、屋顶防渗试验报告 B、物业使用说明文件

C、物业质量保修文件 D、房屋保修年限文件

9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（）。

A、移交物业服务期间形成的物业和设备设施使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分 D、结清预收、代收的有关费用

10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（）不得强行接管。

A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决

B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁 D、业主委员会与原物业服务企业协商解决

11、（）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、业主委员会

12、住宅物业装饰装修，物业服务企业应当将装饰装修的（）等情况在业主所在楼内公示。

A、时间 B、地点 C、装修单位 D、装修时间

13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）的资金。

A、维修 B、更新 C、改造 D、翻新

14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料()。A、物业管理区域划分资料

B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图

C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料

D、设备设施的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

15前期物业管理阶段，发生下列（）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的

B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的

C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的

D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的

16、业主可以以（）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。A、幢 B、单元 C、楼层 D、整个小区 17下列（）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象

B、白蚁蚁害区蚁情

C、房屋建筑公共部位空调的运行状况

D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况

18、下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共同设施设备维修、更新和改造费用

B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、其用设施设备所需的修复费用 D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用

19、发生下列（）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的 B、专用排水设施漏水的

C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的 D、业主卫生间支管道严重漏水

20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（）是项目负责人必须具备的条件。A、具备建设部和人劳部颁发的物业管理师证书 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书

C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续

D、取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育

21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（）。A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估 C、其他需要评估监理的事项 D、物业设施设备完好程度评价

22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（）行为。

A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管

23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

A、共用设备设施 B、建筑物规模 C、社区建设 D、市政公用设施

24、物业管理区域内需由业主共同决定的（）事项，可以使用决策平台表决。

A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则 C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构

25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（）。

A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局 C、北京市住房和城乡建设委员会物业处 D、北京市质量技术监督局标准化处

26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（）落实电梯的定期检验计划的职责。A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录 C、机房温度 D、机房卫生环境

27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合（）的原则。A、定期检查电梯 B、合理使用 C、综合治理 D、确保安全

28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（）发生的民事纠纷。A、业主与物业服务企业之间 B、业主与业主之间

C、业主与业主委员会之间 D、业主委员会与物业服务企业之间

29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。

A、安全使用 B、检查维护 C、安全鉴定 D、安全问题治理 30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（）规定。

A、房间内人均使用面积不得少于4平方米 B、不得设置上下床

C、配备有效的防灭病媒生物设施 D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施

31、物业项目负责人包括（）。

A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 C、政府有关部门应急聘用的管理人 D、业主共同决定聘请的其他管理人

32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（）等是否符合规划设计指标。A、物业服务用房建筑面积 B、位置 C、配置 D、绿地面积

33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（）等。A、客服接待 B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房 D、人员值班备勤

34、原物业服务企业不得以（）等为由拒绝办理交接。

A、业主欠缴停车费服务费用 B、业主欠缴供暖服务费用 C、业主欠交物业服务费用 D、对业主共同决定有异议

35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施。

A、电气 B、制冷 C、有限空间 D、高空

36、（）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。A、筹备组成立公告 B、首次业主大会会议决议 C、查验通知 D、交接通知

37、专用排水设施因（）等造成功能障碍，危及人身财产安全的，可使用专项维修资金。A、坍塌 B、堵塞 C、爆裂 D、老化

38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（）及和相关场地。

A、建筑物 B、车库 C、构筑物 D、配套设施设备

39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。

A、居住建筑 B、公共建筑 C、工业建筑 D、综合建筑 40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会于下列（）情况下可作为原告参加诉讼。

A、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的

B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的

C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的

D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的简答：

1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？

2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？案例分析：

2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理。被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开放商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。

原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。

被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层的卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。请问：

1、业主的答辩理由是否合理？（2分）

2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？（2分）

3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？（9分）

4、如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？

（9分）

第三篇：2011年北京物业项目负责人法律法规考试

北京物业管理法律法规（考试大纲）..................................................2 第一部分全国性法律、法规.................................................................................................................2 一．《物权法》......................................................................................................................................2 二．《物业管理条例》...............................................................................................................................4 三.最法解释..........................................................................................................................................6 四.《保安服务管理条例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定.............................................................................8 六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定.................................................................................8 七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项.................................9 八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为.........................................................9 九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则..................................................10 十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定...............................................10 第二部分北京市物业管理政策法规...................................................................................................10 一．《北京市物业管理办法》.............................................................................................................10 二．《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》.....................................................................16 三．《北京市住宅专项维修资金管理办法》.....................................................................................20 四．《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》.............................................................................22 五．《北京市物业服务企业信用信息管理办法》.............................................................................24 六．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》.........................................................................26 七．《北京市物业项目交接管理办法》.............................................................................................27 八．《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》.........................................................................30 九．《北京市住宅区临时管理规约制定规范》.................................................................................31 十．《北京市物业管理行业专家管理办法》.....................................................................................32 十一．《北京市住宅物业服务标准》.................................................................................................33 十二．《北京市供热采暖管理办法》.................................................................................................34 十三．《北京市有限空间安全作业生产规范》.................................................................................35 十四．《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》.................................................36 十五．《北京市电梯安全监督管理办法》.........................................................................................38 十六．《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》.38 十七．《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》.............................................39 十八．《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》.....................................................39

第一部分全国性法律、法规

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；（1）制定和修改业主大会议事规则;（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（6）改建、重建建筑物及其附属设施;（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力； ①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施； ⑤业主大会赋予的其他职责。

16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收

27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ②总人数，按照前项的统计总和计算。

28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； ③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； ⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持

四.《保安服务管理条例》

32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；

保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。

保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方

确保完好有效；

⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准； ⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患； ⑧组织进行有针对性的消防演练；

⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人

七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项 ①业主大会名称及相应的物业管理区域； ②业主委员会的职责； ③业主委员会议事规则；

④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； ⑤业主投票权数的确定方法； ⑥业主代表的产生方式； ⑦业主大会会议的表决程序；

⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等； ⑨业主委员会换届程序、补选办法等；

⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； 11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； ④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； ⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： ①搭建建筑物、构筑物；

②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； ③拆改供暖管道和设施； ④拆改燃气管道和设施。

第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定

建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责

第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

10.业主大会的组成主体

业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定

第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企

22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任

第五条房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。

第六条安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。

23.房屋建筑管理人及其职责

第七条房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。

自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八条管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为

第十二条居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。

第十三条使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。

因特殊需要，经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划部门批准；在房屋建筑外墙或者房屋顶部增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。

第十四条使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：(一)擅自变动建筑主体和承重结构；

(二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；(三)超过设计使用荷载使用房屋；

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；(五)擅自拆改防雷装置；

(六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。

25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容

第十八条管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：

(七)经安全评估发现房屋存在安全隐患需要进行安全鉴定的；

(八)其他依法应当进行安全鉴定的。

房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。

27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式

第三十条对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。

房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。

28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求

本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动

修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。

29.危险房屋的处理类别危险房屋解除危险

第三十八条确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。

经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。

观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。

处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。

停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

30.房屋应急抢险遵循的原则

第四十五条房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。

⑤消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

⑥楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的； ⑦其他情况

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则

①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊

36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序

①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

②业主大会依法通过使用方案； ③物业服务企业组织实施使用方案；

④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知； ⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

37.危及房屋使用安全的紧急情况范围

室外工程——不低于2年

建筑给水及排水工程——除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同

电梯工程——不低于3年

电气工程——除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年

41.住宅专项维修资金的审批条件

住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况

发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

（一）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

（三）高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

（四）楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的

43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。地基、基础

主体结构工程：承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程：包括屋面、外墙面保温。

装饰装修工程：分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

室外工程：，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程：包括给排水设备及附属设备、管道设施等电梯工程：包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定本市实行项目负责人持证上岗制度。

（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；

（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

（三）取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。

项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录：

（一）未按规定参加岗位考核、继续教育的；

（二）在记分周期被累计扣分超过规定分值的；

（三）其他应予取消合格证书的情形。

项目负责人被取消合格证书的，自证书取消之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家。

47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式

信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报

信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。

（一）基本信息。企业在市、区县房屋行政主管部门登记的基本情况、物业项目基本情况、资质等级核定情况，管理和专业技术人员、项目负责人的基本情况和执业情况。

（二）业绩信息。企业或者企业法定代表人、主要负责人、项目负责人在从事物业管理活动中受到的省部级以上的奖励、表彰、认定情况，或我市区县政府，或市政府相关行政主管部门物业管理方面的奖励、表彰、认定情况。

（三）警示信息。企业或者项目负责人在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定被行政处罚或者处理，以及北京物协按照行业自律办法给予处理等情况。信用信息的披露方式：包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。

物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。

任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业及项目负责人信用信息情况。

48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定

本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分

物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。

53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务

当事人承担的责任；如何开展评估业务；建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。①具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；②注册资本100万元以上；③有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；④具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；⑤法律、法规、规章规定的其他条件。

符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。

七．《北京市物业项目交接管理办法》

京建发[2010]603号 2010年12月1日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》(京建物[2006]23号)同时废止。

55．物业项目交接的含义

物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

56．物业项目交接的内容和程序

已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。

业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

57．交接过程中对各方行为规范的要求

【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。

【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：①拒不移交物业服务用房和相关资料；②拒不配合承接查验；③拒不撤出物业管理区域；④强行接管；⑤法律、法规、规章禁止的其他行为。【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

58．应急物业服务的适用情形和具体要求

有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：

①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；

③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者

（二）2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。

2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。

业主可以发起本通知第一条所列决策事项中第1、6、11、13、19项共同决定事项；

业主委员会可以发起本通知第一条所列决策事项中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20项共同决定事项；

业主大会成立以前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项

62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；

将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日；登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；

确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。

63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。

决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。

业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。

业主使用决策平台决定共同事项时，相关街道办事处、乡镇人民政府、物业服务企业应当提供互联网及电话设备，为业主现场表决提供条件。

在表决期限内，业主可以实时查询事项表决结果。对同一事项的表决意见，业主一经投票不得修改。

投票期限届满时，系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。

九．《北京市住宅区临时管理规约制定规范》京建发〔2010〕636号

第四篇：北京物业项目负责人考试管理实务模拟试题

北京市物业项目负责人物业管理实务培训例题

模拟例题

单选： 1.某物业服务企业管理了10万平方米的别墅，该物业服务企业可以申报的资质等级为：

A.一级

B.二级 C.三级

D.暂定资质（C）

单选： 2.二级资质物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员具有中级以上职称的人员不少于（）人 A.50人

B.30人

C.20人

D.10人（D）2 例题

模拟例题

多选： 3.可以颁发二级物业服务企业资质证书的政府部门有（）A.省级人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门

C.直辖市人民政府房地产主管部门 D.自治区人民政府建设主管部门（ACD）

多选： 4.以下符合一级资质条件的有（）

A.注册资本为人民币500万元

B.具有中级以上职称人员不少于20人 C.管理多层住宅100万和高层住宅50万平方米 D.有优良的经营管理业绩（ABCD）3 例题

模拟试题

单选：5.公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）

A.30日

B.20日

C.15日

D.10日是（B）

单选：6.物业管理招标时评标委员会人数为（）人以上单数 A.3

B.5

C.7

D.9（B）4 例题

模拟试题

多选：7.以下属于物业管理方案实质性内容的有（）A.管理制度的制订B.组织架构与人员的配置 C.工作计划D.人员培训及管理

（ACD）

多选：8.投标时测算物业管理成本的依据有（）A.设备设施技术参数 B.人员配置情况 C.市场信息 D.管理经验（ABCD）5 例题模拟试题（B）

单选：9.以下属于要约行为的是（）。A.招标

B.投标

C.标价

D.拍卖

单选：10.当事人通过电话达成意思一致表示为（）。A.口头合同

B.事实合同 C.书面合同D.无效合同（A）6 例题

模拟试题

（ABCD）

多选：11.合同签订和履行的基本原则有（）。A.主体平等

B.权利义务对等 C.诚实信用

D.维护社会公益

多选：12.合同承诺的构成要件有（）。

A.承诺必须与要约的内容一致

B.承诺必须传达给要约人

C.承诺必须在要约的有效时间内作出

D.要约一经承诺，合同即告成立（ABC）7 例题

模拟试题

单选： 13.早期介入主要是从（）的角度对开发建设项目提出合理化建议。A.监督监理

B.品牌提高

C.物业管理

D.降低成本（C）

多选： 14.早期介入参与竣工验收主要包括（）。A.各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收； B.分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收； C.工程全面竣工后，参与综合竣工验收 D.配合设备安装，确保安装质量（ABC）8 例题

模拟试题单选： 15.物业承接查验通过运用仪器、仪表、工具等进行测量的方法是（）A.经验查验

B.使用查验

C.试验查验

D.检测查验（D）

多选：16.物业承接查验的资料包括（）。A.物业质量保修文件

B.设施设备出厂随机资料

C.消防验收、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 D.有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告（ABCD）9 例题模拟试题

多选： 18.物业服务企业在物业装饰装修中应检查（）。A.有无拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； B.有无损坏房屋原有节能设施 C.有无未经同意改变住宅外立面

D.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱（ABCD）

多选：17.物业服务企业对业主提出的装饰装修项目审核时要（）A.物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表 B.审核各项申请明确无误

C.涉及专业部门（如水、电、气等）要求写明地点、位置 D.要求写明改变的程度及尺寸（ABCD）10 例题

模拟试题

单选：20.计划性预防维修具有（）特点 A.周期性B.间隔性 C.简单性D.可靠性

（D）

单选： 19.消防加压水泵、正压送风、排烟风机应（）试启动一次 A.每年

B.每半年

C.每季

D.每月（A）11 例题模拟试题

多选：22.房屋的基本组成部分有（）A.结构部分

B.装修部分 C.承重部分

D.设施设备部分（C）

多选： 21.在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查（）A.日常检查 B.修前预检 C.定期检查 D.巡视检查（ABD）12 例题

模拟试题

多选：24.采用设备设施维护管理项目外包模式应进行的分析包括（）A.物业服务企业的管理规模B.设备设施的生产年代、技术先进程度 C.设备设施生产厂家的技术服务情况D.共用设备设施的复杂程度（AC）

多选： 23.设备的状态监测通常采用的方式有（）A.直接检测、B.红外线温度检测 C.绝缘性检测 D.次声波检测（ABCD）13 例题

模拟试题

多选：26.对于大型公共物业绿化特点，以下描述正确的有（）A.不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物 B.不宜使用果树或大花植物作绿化 C.植物养护应注重对绿地的围护 D.不宜采用大乔木作绿化（B）

单选： 25.利用鼠笼、鼠夹、粘鼠板灭鼠的方法是（）

A.化学灭鼠

B.器械灭鼠

C.生物灭鼠

D.防鼠（ABC）14 例题

模拟试题

多选： 28.消防安全检查组织形式有（）A.日常检查和重点检查相结合B.各部门、各项目的自查与重点检查相结合 C.全面检查与抽样检查相结合D.专职部门检查和日常检查相结合（D）

单选：27.属于动火过程的要求是（）

A.清理周围的易燃杂物B.检查并彻底清理现场火种

C.排除易燃、易爆物品D.动火人员要严格执行安全操作规程（AC）15 例题模拟试题

（C）

单选： 29.物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由（）承担的意外损失。A.建设单位 B.业主、物业使用人

C.物业服务企业 D.施工单位

多选： 30.在物业风险的内容中，日常物业管理的风险主要包括（）A.业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 B.合同风险

C.项目接管的不确定性带来的风险 D.物业管理日常运作中存在的风险

（AD）16 例题

模拟试题

（C）

单选： 31.物业服务费用包干制的特点是（）

A.物业服务费为预收资金

B.业主支付物业服务费

C.费用包干,自负盈亏D.盈亏由业主承担

多选：32.属于物业服务企业营业税“服务业”税目中的“代理”业务是（）A.水费 B.电费 C.房租

D.专项维修资金（ABCD）17 例题

模拟试题（A）

单选： 33.前期物业承接查验期档案索取对象是（）A.建设单位 B.业主委员会 C.施工单位 D.物业服务企业

单选：34.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案保存期不低于设备使用年限的（）A.5倍

B.3倍

C.2倍

D.1倍（C）18 例题

模拟考试（D）单选：35.有利于加强培训的针对性、适应性、及时性的是（）。A.公司一级培训体系

B.项目一级培训体系 C.公司二级培训体系

D.项目二级培训体系

多选：36.物业服务企业薪酬结构设计，需要综合考虑的因素有（）A.企业发展 B.职位等级 C.个人的技能 D.个人绩效（BCD）19 例题

模拟试题

（A）

单选： 37.物业管理投诉处理的要求说法正确的是（）A.谁受理、谁跟进、谁回复B.暂时无法解决，向业主说明即可 C.投诉要有记录,无须总结D.要完全满足投诉要求多选： 38.了解客户满意的方法有（）A.建立受理系统B.客户满意调查C.失去客户分析D.竞争者分析（ABCD）20 例题

模拟试题（A）

单选： 39.在物业管理适用的各类文书中（）的规范性最强 A.行政公文

B.事务公文

C.制度公文

D.决定多选：40.使用请示应注意的事项有（）A.必须坚持一事一请示 B.严禁越级请示

C.请示公文的主送单位只能是一个

D.请示的内容一般分为标题、正文和签署三部分

（ABC）21 案例5.（30分）：某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。该小区物业管理处帮忙救火，动用了5个灭火器，损失两个防毒面具。在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水不仅流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。

【请问】：

1.物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？(7分)2.物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？（7分）

3.起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？（7分）4.为避免类似事件的发生，物业管理处应采取哪些措施？（9分）22 【答案要点】：

（1.物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？(7分)）

1.是合理的。不论因何种原因所致三楼业主家着火及遭受部分损失，物业公司前往救援过程中所产生的费用都应由起火业主家承担。但针对楼上业主扔烟头导致三楼业主家中起火的事实，可以找扔烟头的人承担损失。如果找不到具体扔烟头的人，三楼业主有权向人民法院提起诉讼，将楼上所有业主告列为被告，主张因起火所致的全部损失的费用由楼上侵权的业主承担，具体结果由人民法院审查认定，该案件与物业公司无关。【答案要点】：

（2.物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？（7分））

2.物业管理处要求起火业主支付电梯内摄像头费用一事是不合理的。因为公共消防设备属于物业公用设施，在该物业公司管理期间未能做到安全管理以致发生事故时不能安全使用，最终导致电梯内物品出现损失，该损失赔偿责任仍由物业公司承担。若在物业公司管理期间，委托了专业的消防设施维保检测机构进行检修，该机构未能检查出安全隐患，则物业公司有权起诉该维保公司，追偿该项赔偿金。24 【答案要点】：

（3.起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？（7分））

3.起火业主家存在因消防栓故障导致家中进水引起的损失，可向物业管理处提出赔偿，如双方协商未果，业主有权向人民法院提请诉讼，以物业不作为、管理不到位为由申请赔偿损失。理由是：公共消防设备在物业公司管理期间未能做到管理完善、存在安全隐患，致使在起火后救火的关键时刻消防设施出现故障，不能关闭，理应由管理方承担责任。25 【答案要点】：

（4.为避免类似事件的发生，物业管理处应采取哪些措施？（9分））

4.A、规劝业主不要再家中存放易燃易爆的物品，尤其是在阳台等

存放易燃、易爆物品；

B、提示全体业主和用户，不要向外丢弃如何物品、垃圾，特别是

火种；

C、物业公司要维护好公共区域的设备、设施；

D、物业公司应制定好，突发应急事故的处理方案及措施。26 【增加一问】：

（5.管理处应付如何处理此起突发火灾？）

5.请回家自己回答【案例答题技巧】：

物业管理涉及案例类型一般包括：

一、突发事件的应对与处理；

二、涉及物业管理主体的法律问题；

三、管理与服务问题；

四、团队管理问题（含劳动保护）；

五、物业服务计划方案含物业费测算等。【技巧】：

一、突发事件的应对与处理

1.突发事件处理程序与方法；

2.责任确定；

3.预防

二、涉及物业管理主体的法律问题；

1.业主违约违法、侵权

2.业委会、业主大会违约违法、侵权（含成立业主大全、业

委会程序不合法，含装修）

3.物业服务企业违约违法、侵权（含不履行合理，不尽管理

服务义务，个体特约服务）

4.开发商违约违法、侵权（含保修，侵犯公共或业主个体利益）

5.谁违约违法、侵权，谁承担责任

6.向业主的宣传。【技巧】：

三、管理与服务问题

1.服务意识（含态度）；

2.服务技能与方法；

3.服务流程与规章；

4.培训。

四、团队管理问题（含劳动保护）；

1.培训；

2.人力资源与薪酬设计、考核、激励；

3.团队力量、团队管理。

【技巧】：

五、物业服务计划方案含物业费测算

见书一关于物业服务方案关键性内容

（总成本+利润+税金）÷收费面积÷12月=元∕平方米▪月

最后，出题时有可能涉及好几个方面，关键是要答准要点、答全面。

第五篇：北京大学生村官：2014年大学生村官考试申论备考之如何突破申论的“语言关”

北京大学生村官：2014年大学生村官考试申论备考之如何突破申论的“语言关” 北京大学生村官

纵观近年的大学生村官考试中的申论考试，语言是思想的表现形式，思想和语言是内容与形式的关系。是思维的载体及外在表现形式。由于申论考试题目的特殊性，语言就更加重要了。所以，对于参加申论考试的考生，中公大学生村官网建议，提高自己的语言水平，是取得理想成绩的关键之一。

首先，突破申论的“语言关”需要构建严谨的思维体系。这其实也是破解申论语言困境的关键。应该认清的是，语言只是一种思维工具和交际工具，所有的语言形成的最初都是源自于思维，思维是思维主体处理信息及意识的活动，通过不同的载体向外界传达着某种信息，而语言作为符号系统，是进行思维和传递信息的一个非常重要的工具。延伸到申论，语言是通过文字形式来展现的，文字是语言的视觉形式，文字突破了口语所受空间和时间的限制，能够发挥更大的作用。因此仍需要从思维入手，明确目的值，提高规范度来真正从根本上解决申论的语言问题。所谓的申论思维体系，通俗说就是学会如何去思考问题。通常思维方式有两种，一种是资源型，另一种是目标型的，而对于申论科目考试而言，主要体现在目标型，即被告之完成所要达到的标准，为之做出某些具体的行为。所以在回答申论题目的过程中，需要重视的是为了完成题干所要求的目标，应该以一种什么样的方式去达到，即对待该问题是如何思考的，其次，突破申论的“语言关”需要紧紧围绕材料展开。申论考试很多答案都隐藏在材料当中，只要你能够有效的从材料中提取就没有多大的问题，不过，建议你可以看一下申论范文和申论标准表述，来锻炼自己的申论语言，尤其是一些官方词北京大学生村官http://bj.offcn.com/html/cunguan/?wt.mc_id=bk12876

汇的运用，中公网有很多范文和标准表述你可以搜索看一看。不过，最关键的还是要能够从材料中提取，最后的写作自己要加大练习力度，马上要国考，这段时间建议你找几个今年热点主题写一下，准备十多个热点及相关的范文和标准表述。

最后，突破申论的“语言关”需要不断地加强积淀。申论的议论不是目的，目的是解决实际问题，不解决实际问题的议论是非常让人反感的。比如说，让你论述一个干部作风问题，你就要举几个例子(谁****了)说明作风的重要性，然后提出对策时，不要空洞地说：加强教育加强监督等等。要说明谁负责教育干部(组织部门和党校)、谁负责监督干部(纪委)、干部自己要怎么样(自律)、领导干部要怎么样(带头)。这样写给人感觉会层次分明，有理有据，措施很到位、很好落实。以下的几种方法可以帮助大家实现积累：

首先，要多了解现在国家的大政方针和有关法律，不要提一些与国家政策和法律相反的建议和措施。

其次，要多了解我国的行政体制，就是各个政府部门究竟负责哪一方面的事情，不要张冠李戴。

再次，要多了解我国基层的实际状况，不要提一些脱离国情、不符合农村实际的建议。

最后，谈措施的时候，最好具体到某个部门负责怎么做，那部分人应该怎么做，这样就会显得很具体。

文章来源：中公教育北京分校西客站学习中心北京大学生村官http://bj.offcn.com/html/cunguan/?wt.mc_id=bk12876

北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规

第一篇：北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规

第二篇：北京物业项目负责人考试-参考试卷

第三篇：2011年北京物业项目负责人法律法规考试

第四篇：北京物业项目负责人考试管理实务模拟试题

第五篇：北京大学生村官：2014年大学生村官考试申论备考之如何突破申论的“语言关”

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