期房购买后续买卖合同

期房购买后续买卖合同

甲方：_________，________年____月____日生，住_________，身份证号：_________。

乙方：_________，________年____月____日生，住_________，身份证号：_________。

见证人：_________甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：

一、双方确认________年____月____日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________公司之间真实的意思表示，该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________号_________层_________室的商品住宅，该房为期房，_________公司承诺于________年____月____日前将该房屋交付于甲乙双方。

二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元（_________元），其中人民币_________（_________元），系乙方_________个人支付，余额全部由甲方_________个人支付；另为购此房，甲方_________个人又向银行贷款人民币_________（_________元），从________年____月____日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。

三、现乙方_________自愿放弃购房人的权利，自愿将上述购房合同中的权利和义务全部转移给甲方_________，乙方_________承诺协助甲方_________将该房小产证办在何的名下，可向有关单位和政府部门出具放弃产权的书面声明；若该房小产证只有办在甲乙双方名下，乙方_________承诺将通过转让、更名、赠与等手续放弃该房屋的产权，不向甲方_________主张任何房款并协助甲方_________办理房地产管理部门需要的过户手续。

四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方_________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_____将乙方_________个人支付的人民币_________（_________元）一次返还给_________。

五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。

六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份；甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。

甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________

________年____月____日________年____月____日

见证人（签字）：_________

________年____月____日

本报记者徐统余

房价“高烧”不退，催生一批职业“炒房客”。

担心短期房价会下跌，“炒房客”也不敢把房子“捂”在手里，拿到房子还没领“两证”就与他人签订买卖协议。眼看着房价仍在上涨，“炒房客”又玩起了“跳单”把戏。

“炒房客”为什么敢于这样做？法援律师为你揭开秘密。

买了套“二手”新房（）

张强家住南京市区，与父母挤住在一起。房子是父亲单位公房，面积只有20多个平方米。跟女友领取结婚证已经1年多了，可是张强仍未举行婚礼。为什么？因为没有房子，女友不同意“进门”。

张家决定“筑巢引凤”，赶紧买房子。去年10月份，张强转了不少楼盘。市区的房价太可怕了，他把目光转向江北。

然而，江北的新房价格也很高，张家还是买不起，算了，买二手房吧，毕竟比新房价格低一点。

中介公司推出的一套房源不错，张强跟着房主许明去实地看房，这才发现房子没有装修。许明坦陈，该房刚拿到钥匙，“两证”还没到手。

不过许明与开发商签订了买卖契约。许明向张强保证，只要张强同意购买，那么“两证”下来后就过户。中介公司也向张强作出上述承诺。

房子价格确实相对便宜一点，张强最终与许明签订了买卖协议，协议上中介公司也盖了章，算是三方协议书。签约时间是在去年11月份。

贷不到款致买卖不成？（）

张强无法一次性支付房款，买卖协议约定，中介负责帮张强办理贷款手续，于是张强按约向许明支付了20%的首付款。这笔钱是张强父母的“棺材本”。

接下来要办贷款手续，张强静候中介的通知。然而，两个月过去了，中介总是说手续没办好。

转眼到了2010年。一个月前，中介公司突然告诉张强，贷款手续办不下来了，因此买卖协议无法履行。

张强一听就急了，与中介、许明交涉。许明说，买卖协议无法履行，他将退还张强的首付款。

张强指责许明违约。对方反驳道，是张强办不下贷款手续，付不了全部房款，过错在张强一方。

在上述三方协议中约定，协议如果无法履行，违约一方需承担违约金。按许明的意思，张强还得付给对方5万元。

张强抓狂了，明明是许明想“跳单”，还要他来承担违约金？中介公司居中调解，许明说，那违约金就算了，他将退回首付款，双方再无瓜葛。张强拒绝这一方案。

买卖协议有法律效力吗？（）

张强认为，许明之所以不想履行协议，完全是因为房价上涨太快，不想卖房子了。记者联系上许明。许明否认张强上述说法，称其很想卖房，可张强贷不到款，导致协议无法履行。

也因为房价上涨，张强当然想要房子。他决定打官司，要求许明继续履行协议。

张强向一个懂法的朋友咨询，没想到对方说，他与许明签订的买卖协议是无效的，因为《房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得交易。既然许明没有领取“两

证”，无权出售该房子，双方签订的协议无效；无效协议应撤销并恢复原状，即许明退还张强的首付款就行了。

朋友的话对吗？张强向法援热线咨询。江苏维世德律师事务所唐岩律师接待了他。唐岩律师查看了张强带来的买卖协议：“你们自愿签订的协议书，应该是有法律效力的。”唐律师认为，《房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房子”指的是没有合法手续的房子，而许明向开发商购买的房子是合法的，且预期确定其可以领到产权证。

无证房如何实现买卖？（）

解决了协议是否有效的问题，接下来唐岩律师便分析协议应如何履行。

许明从开发商手中买下这套房子，也向银行贷了款。唐岩律师据此认为，银行只会向拥有该房产权的人提供贷款，因为银行是用此房作为抵押的。既然许明向银行贷到了款，那么在房产部门的系统中，此房产权应该已经显示在许明名下，只不过因为开发商与许明还没缴纳规定的税费，产权证暂时没颁发下来而已。

按照上述三方签订的协议，许明与开发商应尽快缴纳规定的税费，领取该房产权证；许明先垫钱从银行将该房解押出来，凭买卖协议到房产部门将该房过户到张强名下；然后张强到银行办理手续，从银行贷到款还给许明，双方买卖协议履行完毕，此后张强与银行之间建立抵押贷款关系。

如果许明与开发商迟迟不缴纳税费领取产权证，张强就没有办法了吗？唐岩律师认为，张强完全可以起诉许明，在法院认定协议有效并下达生效判决书后，张强可以申请法院强制执行，那么银行、房产等部门应执行生效判决，直接办理上述解押、过户手续。

协议有效能遏制炒房（）

但也有律师认为，既然许明没有领取到产权证，那么按《房地产管理法》就不得买卖，他与张强签订的买卖协议属无效。

而江苏天煦律师事务所金海洲律师对记者说，江苏省高院有一个内部纪要，称合法建设的商品房在已经交付，且预期确定购房人必然领取“两证”的情况下出售，此类买卖协议仍算有效。

在唐岩、金海洲两位律师看来，许明的行为是典型的“炒房”，拿到房子就提价卖给他人，在牟取到利益的同时就做了两手准备，一旦房价下跌就逼买家履行协议，而当房价仍在上涨，则宁愿承担违约金也要毁约，或者借口协议无效而“脱身”。

唐岩、金海洲两位律师认为，在当前房价持续上涨的情况下，法院认定上述无证房买卖协议有效，有助于遏制炒房行为。

由于银行允许房产买卖可以贷款，“炒房客”实际上是借银行的钱来“生蛋”的，因此要遏制炒房行为，得让“炒房客”从银行少贷到款，加大其炒房的成本。前天，国务院出台规定，提高了购买多套房的首付比例，且利率上浮，应该就是出于上述考虑。而购买首套90平方米以下的房子，首付比例与利率不变，故该项规定对真正购房自住者没有影响。（除律师外人物为化名）