关于物业专项维修资金现状调查报告及管理创新的一些建议

第一篇：关于物业专项维修资金现状调查报告及管理创新的一些建议

关于物业专项维修资金现状调查报告

及管理创新的一些建议

物业专项维修资金主要是用于住宅共用部位、共用设施设备维修维修、更换，维修资金的建立，对维持房屋正常使用，确保业主人身、财产安全，房屋的保值、增值，以及维护小区业主利益，构建和谐小区等方面具有十分重要的意义。如何动用“物业专项维修资金”？

目前我市《重庆市物业专项维修资金管理办法》明确规定，维修资金申请使用的主体为业委会，若未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案。具体操作程序涵括申请使用主体填写申报手续，确定施工方案、取得关联业主认可统一、确定施工方案、公示、施工过程的监管、竣工验收、办理结算等手续，这其中许多环节包含专业技术要求，且涉及到多个领域，真正操作起来比较烦琐、困难。而对于专项维修资金的使用方法、管理方式等宣传力度的欠缺，往往导致在出现房屋渗漏、楼道损坏、小区公共设施的更新等一系列问题时，需要动用物业专项维修资金时，更是显得难上加难！

举例：上江城动用维修资金维修消防设备失败的案例

对于房屋本体公共部位和小区公共设施的维修，因情况不同，需区别对待，根据目前国家及我市对物业专项维修资金的相关规定，出现下列情况时，不得用物业专项维修资金承担。

一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用的项目。

举例：

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用的项目。

举例：

三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用的项目。

如：我市某小区单元楼道内发生火灾，楼道公共部位墙面、扶手烧毁严重。业主想通过申请住宅维修资金的渠道来解决。后经物管中心实地调查后得知，发生火灾的真正原因是一居民使用电器不当，引发火灾，再蔓延到楼道，导致公共设施受损。这是一起人为因素造成的公共设施受损，依据规定应由当事人承担修复费用，同样不能通过使用住宅维修资金来解决公共设施的修缮问题。

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅区共用部位、共用设施设备的维修和养护费用的项目。

如：我市一些老旧小区，下水道时常出现堵塞等情况，小区业委会图省事，想利用物业专项维修资金对小区雨污水管道进行疏通。但实际上在业委会与物业服务公司签订的《物业服务合同》中，明确要求“物业服务企业每季度对小区雨污水管道进行疏通”。管网堵塞，是因物业公司的不作为而造成的。

五、法律、法规、规章及国家和重庆市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

那么，排出上述五种原因后，在公共修缮时，物业专项维修资金的申请使用是否能一帆风顺的呢？

不能！

维修资金的使用关系着每位业主的切身利益。维修资金的使用到底谁说了算？想用的不能用，不想用的却被动用了，各方意见都很大。需要维修房屋的业主，竭力主张动用；不需要维修的业主，则不同意动用。这样一来，虽然维修迫切需要资金，但缴存的维修资金却因为法定条件未能达到，造成使用困难：

一、表决难。

《中华人民共和国物权法》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。由于小区内共有设施设备维修需要征求2/3以上业主同意，许多业主民主参与小区事务的意识不强，难以征集到区域内2/3以上业主同意使用维修资金的表决票，形成表而不决的局面，以致使用住宅“物业专项维修资金”表决难通过。一些小区共用设施设备项目存在隐患需要急修时，部分应当承担维修费用的业主认为自己不是直接受益者，不同意使用维修资金，致使维修项目报修后搁置，无法及时维修。

二、理解难。

广大业主对维修资金管理机构的职能不了解，理解认识上存在偏差，这也是“物业专项维修资金”使用难的一大原因。部分业主认为，物业专项维修资金管理机构就是房屋维修机构，当发生屋顶渗漏等维修事项时，物业专项资金管理机构就应派人维修。而事实上，维修资金管理机构只是监管部门，只负责维修资金的归集、核算、使用监管和维修后的资金拨付等工作，不是房屋维修的施工单位。

三、维修施工难。

由于屋顶渗漏、更换落水管等维修项目零星、琐碎，施工项目总价不大，利润较薄，有维修资质的专业施工企业大部分不愿承接这类维修项目，而愿意承接这类维修项目的企业却大都没有正规维修资质，维修质量也难以令人放心。因工程维修单位鱼目混珠，业主难以区分，很难落实合适的维修施工单位，从而影响到维修资金的正常申请和使用。

四、费用筹集难。

由于种种原因，部分业主没有缴存物业专项维修资金，导致住宅小区内同一幢楼甚至同一个单元内的“物业专项维修资金”交纳不全。此类房屋在维修费用分摊时，没有缴存维修资金的业主若不愿出钱承担相应维修费用，即使2/3以上相关业主同意使用维修资金，正常的维修仍难以进行。

面对出现的种种困难，还需要各方在未来对维修资金管理、使用、宣传等方面下更大的功夫，共同努力，在严格执行相关法律法规的基础上，采取措施，确保物业专项维修资金方便快捷地用到刀刃上。

一、强化宣传责任意识。

专门制订各种宣传材料，在业主缴物业专项维修资金时一并发放，让其了解、掌握有关规定。同时，定期深入社区，向广大业主宣传和解释有关政策和法规，讲解有关申请使用“物业专项维修资金”方面的要求和注意事项，在申报细节上进行指导，让业主逐步建立“产权归己、维修自理”的责任意识。

二、放宽条件和范围。

“物业专项维修资金”主要专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修

期满后的维修和更新、改造。过去，我市规定需达到中修以上的住宅共用部位、共用设施设备，方可申请使用维修资金。对小修、中修、大修界定更为明确的标准。

三、创造更加快捷的“物业专项维修资金”的查询方式。

如：形成对账，即在固定的时间向小区业委会，业主，物业服务企业寄送对账单等，让参与物业专项维修资金使用的各方都做到心中有数。

第二篇：关于物业专项维修资金现状调查报告及管理创新的一些建议

关于物业专项维修资金现状调查报告

物业专项维修资金主要是用于住宅共用部位、共用设施设备报修期满后的中修、大修和更新、改造资金的建立，对维持房屋正常使用，确保业主人身、财产安全，房屋的保值、增值，以及维护小区业主利益，构建和谐小区等方面具有十分重要的意义。

如何动用“物业专项维修资金”？

目前我市《东营市住宅专项维修资金管理办法》明确规定，维修资金的申请由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。具体操作程序：

1.物业服务企业提出更新、改造计划，经业主委员会同意后（未成立业主大会的，经所在地社区居委户同意），制定维修和更新、改造方案，并在物业管理区域显著公示不少于5天。服务中心在6月10日到房管局领表。此方案只需要物业服务企业据实填写并在显著位置公示即可。交表时需附打印的公示照片（见附表一）。

2.填写业主大会或者相关业主书面确认证明。6月16日到社区盖章。此表的填写需有业主委员会盖章签字（未成立业主委员会的有居委会盖章）和物业服务企业盖章签字。（见附表二）

3.填写维修和更新、改造方案书面确认明细表。6月10日—6月15日找联系业主签字，并向业主要维修资金的发票复印件。此表须有相关业主签字确认，房管局要求全体业主签字，但是在执行中只有人数和面积占2/3以上业主签字了，房管局也默认了。（见附表三）

4.填写维修和更新、改造方案公示证明。6月16日到社区盖章。此表的填写需有业主会员会盖章签字（未成立业主委员会的有居委会盖章）和物业服务企业盖章签字。（见附表四）

5.填写东营市住宅维修资金使用备案表。6月16日到社区盖章。6月19日到街道办盖章。6月20日去房管局交表，由于业主维修资金的发票复印件不全，未受理，需要物业企业经相关业主同意后打申请，并需要物业企业和社区盖章后到维修资金窗口查询余额。6月25日打完申请加盖物业企业及社区公章后，交表到房管局受理。等待批复。此表需一式五份，且有业委会（未成立业主委员会的有居委会盖章）、社区居民委员会、街道办及住房城乡建设部分盖章签字。在去街道办事处党政办盖章过程中需要由社区的人一起去盖章才可以。（见附表五）6.填写维修和更新、改造工程验收报告。此表需要维修单位、物业服务企业、业主委员会或业主代表意见及其他相关单位意见。（见附表六）

7.填写住宅专项维修资金使用工程决算审计结果。此表需要业主委员会及社区居委会盖章。（见附表七）

8.填写维修和更新、改造工程决算费用分摊清册。需要业主委员会盖章及物业服务企业或者相关业主盖章。（见附表八）

9.需要填写维修和更新、改造方案工程决算费用分摊清册公示证明。需要业委会及物业服务企业或相关业主盖章签字。（见附表九）

另在往房管局提交表格时，需将附表一到附表十全部提交，其中附表六到附表十不用填写需要物业服务企业公章只需加盖公章即可，并需要相关业主提供维修资金的发票复印件，并有业主签名。

第三篇：物业维修资金管理问题及改善建议

物业维修资金管理问题及改善建议

摘要：在社会经济快速发展的背景下，我国城市化水平不断提升。房地产企业在加快建设进程的同时也在大力提高建设水平，以满足人们的居住需求。随着人们对居住环境及生活质量要求的逐步提升，我国形成了新的业态，物业管理公司应运而生。物业维修资金管理是物业管理的重要组成部分。然而，当前我国物业企业对物业维修资金的管理存在不少问题。因此，探究物业维修资金管理存在的问题并寻找解决这些问题的方法在当下具有积极的现实指导意义。本文主要讨论做好物业维修资金管理工作的重要性，分析物业维修资金归集不齐的影响、物业维修资金管理中存在的问题及提出物业维修资金管理问题改善方案。

关键词：维修资金管理；物业；问题；改善建议

物业维修资金的建立属于一项民生工程。所以，物业公司要重视物业维修资金管理工作，积极地通过优化配置物业维修资金，达到最大化的物业资金管理及使用效果。与此同时，物业公司要转变物业维修资金管理理念，使得该项管理工作进入崭新的发展局面，提升人们对物业管理工作的满意度。时代在发展，社会在变化，物业维修资金管理模式也在不断发展变化。因此，物业公司要具备先进的管理理念、不断创新管理模式，科学地开展物业维修资金管理工作。

一、做好物业维修资金管理工作的重要性

物业维修资金管理的内涵是物业维修管理部门结合相关法律法规，构建的专用于住宅共用部位与各项公共设施维修与改造的费用。而物业维修部门负责合理地配置资金，提高公共设施维修水平，为业主创设良好的生活环境，保证业主生活需求及品质。这样业主与物业之间的关系可以得到有效改善。在优质的物业维修资金管理下，公共设施这项资源的利用率可以得到有效提高。物业维修资金管理人员需要认识到自身所承担地责任，主动地践行物业管理工作。为保证物业维修资金管理水平，有必要不断地总结管理经验，构建科学的管理方案，以便及时高效的解决日常管理中遇到的问题。

二、维修资金归集不齐的影响

维修资金是开展物业管理活动的基础。维修资金短缺，最终会导致物业管理工作大打折扣。维修资金归集不齐产生的影响主要有以下几个方面：一是维修资金匮乏，将影响物业工程维修改造工作进度与质量；二是维修资金短缺将影响物业管理人员对物业资金的优化应用，进而降低业主的生活质量；三是物业维修资金归集不全面，将可能导致业主之间以及业主与物业之间矛盾激化；四是物业维修资金归集不全面可能产生多米诺骨牌效应，使得物业维修资金归集越来越困难，从而导致物业管理工作陷入僵局。

三、物业维修资金管理中存在的问题

(一)管理体系不健全。从目前现状来看，物业维修管理体系尚不健全，使得很多物业管理工作不能有效推进。主要表现在，物业维修资金管理主体不明确。有的地区物业部门负责保管与运作该项资金；有的地区则是由开发商自主开展物业维修资金管理活动。与此同时，已有的物业维修管理体系也存在一定的问题。在这种情况下，物业维修资金管理责任人不能充分地发挥物业维修资金的效用，影响物业服务的质量。(二)维修资金代管责任不够明晰。物业维修资金代管责任不够明晰容易导致后续工作出现问题。比如，互相推诿责任、引发责任人之间的矛盾、降低物业服务质量、影响业主对管理工作的满意度等。总而言之，责任不够明晰会诱发一系列问题。所以，需要明确维修资金代管责任，进而规避这些问题，从而树立良好的物业服务形象。(三)维修资金监管不到位。维修资金由全体业主缴纳，最终汇成金额巨大的维修资金池。如果不能有效地监管维修资金，就容易为他人私自挪用以及为贪污资金埋下隐患。目前，维修资金监管并不到位。比如，不能及时全面的记录物业维修资金的支出信息、维修资金监管制度建设不全面等。

四、物业维修资金管理问题改善方案

(一)完善物业维修资金管理体系。建立健全物业维修资金管理体系才能更好地支持物业管理工作，拉近业主与物业之间的距离。因此，要投入精力完善物业维修资金管理体系。具体方法如下：首先业主是物业维修资金管理的服务对象，业主对管理工作的看法显得尤为重要，所以，要全面地搜集地业主的意见建议，进而完善管理体系；其次在信息技术高效发展的背景下，物业部门可以引入信息技术，构建物业维修资金查询系统，提高资金的透明度；再次物业部门需要不断总结物业管理经验，提升管理体系构建水平。最后，物业部门在完善了物业维修资金管理体系之后还要加大对管理体系的宣传力度，提高业主对管理体系的认识。此外，物业部门构建信息沟通平台，可以使自身与业主高效互动，以便更好地解决业主的问题。(二)明确物业维修资金代管责任。通过明确物业维修资金代管责任，资金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科学合理的划分代管责任。具体方法有：一是深入研究与物业维修资金代管相关的法律法规，并根据法律法规内容科学合理地划分代管责任，以保证物业维修资金管理工作的合法合理化；二是召开会议，讨论划分责任的方式，并综合整理讨论内容，形成责任划分方案，相关责任人要认真履行自身责任；三是构建物业维修资金代管责任机制，以此约束代管行为；四是拓宽业主意见反馈渠道，根据实际情况科学地采纳业主意见，保证责任划分的有效性；五是建立奖惩机制，奖励出色完成资金代管任务的工作人员，提高他们工作的积极性，反之，要适当地惩罚没有很好完成资金代管任务的工作人员，以此督促他们整改并提升专业管理水平。(三)提高物业维修资金监管水平。监管部门是提高物业维修资金监管水平的主体。因此，监管部门需要发挥自身的作用，认真地执行监管工作。监管的事项包括，指定工作人员深入各地小区之中，了解公共设施使用情况。如果发现因维修资金落实不到位导致公共设施无法使用，就需要查明产生问题的原因，进而追究相关人员的责任。责任人需要及时采取措施，保证维修资金健康运转，提高维修资金利用效率。不同地区的物业维修资金监管制度存在差异，进而加大了物业管理难度。为提升资金监管水平，要摒弃不合时宜的物业资金监管理念，选用先进的监管理念，进而构建先进的监管制度，从而保证资金管理人员的行为处于制度框架下。此外，监管部门有必要加大物业维修资金监管力度，及时发现维修资金管理问题，进而制定维修资金管理方案，从而强化物业资金管理效果。

五、结束语

综上所述，随着社会的不断进步，人们对物业服务品质的要求越来越高。物业服务离不开资金的支持。提高资金管理水平是提升物业服务质量的重点。因此，物业公司需要增强资金管理运作能力。维修资金是资金管理工作的重要组成部分。基于此，物业公司可以从优化物业维修资金管理的角度出发，确保资金管理质量。当前物业维修资金管理中存在一定的问题，包括管理体系不健全、维修资金代管责任不够明晰、维修资金监管不到位等。为此，要提出针对性地改进策略。包括完善物业维修资金管理体系、明确物业维修资金代管责任、提高物业维修资金监管水平等。除此之外，还要吸收与借鉴优秀的物业维修资金管理经验、优化管理流程，以保证物业管理工作有条不紊地推进。

参考文献：

[1]刘力，毛海波.规则与秩序之间：住宅专项维修资金的使用规范与当事人权益保障[j].法律适用，2019(16)：81-90.[2]沈建忠.坚持党建引领服务为本推动行业创新发展——中国物业管理协会第四届理事会工作报告[j].中国物业管理，2019(05)：13-23.[3]高雅.业主权利视角下的住宅专项维修资金管理制度完善[j].法制与社会，2019(04)：218-219.[4]规范高效管好用好房屋养老金——打造物业维修资金管理“连云港模式”[j].中国房地产，2017(34)：13-15+2-3.[5]席建林，陆齐，李兵.《上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案》的理解与参照——追索物业专项维修资金不适用诉讼时效的规定[j].人民司法(案例)，2018(02)：24-30.

第四篇：北海市物业专项维修资金管理实施细则

北海市物业专项维修资金管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强我市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区〈住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》的规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业专项维修资金的交存、使用、监督和管理，适用本实施细则。

本实施细则所称物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。

第三条 本实施细则所称保修期，是指自开发建设单位或公有住房售房单位将住宅交付给业主之日起计算。保修期限应根据不同的房屋建筑工程、部位、部件，按照法律、法规、规章规定执行，不得低于规定的最低标准。

本实施细则所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主共有的部位以及其他在使用上、功能上为整幢物业或整个物业区域服务的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施细则所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为整幢物业或整个物业区域服务的设施设备，一般包括：电梯、加压水泵、空调系统、避雷设施、安防技防监控设施、智能化系统、园林景观设施设备和音乐背景系统，消防设施、供电设施、给排水设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

第五条 市住建（房产）主管部门会同市财政部门负责物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

市住建（房产）主管部门可以指定一个物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构），具体承办物业专项维修资金归集、使用、核算监督、指导等日常工作。

管理机构所需经费经市财政部门核定后在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分帐核算。

第六条 管理机构设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。

第二章 交 存

第七条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第八条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：

（一）未配置电梯的物业，物业专项维修资金数额为本市上物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

（二）已配置电梯的物业，物业专项维修资金数额为本市上物业建筑安装工程每平方米造价的6%。

业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市住建（房产）主管部门定期公布。

第九条 售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金：

（一）业主按照所拥有房屋的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条

开发建设单位或公有住房出售单位在出售房屋时，应当在房屋买卖合同中以专门条款与购买人约定首期物业专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项，由业主按照本实施细则的规定交存物业专项维修资金。

房屋征收实行产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人在补偿协议中以专门条款约定有关首期物业专项维修资金交存事项。

第十一条 新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照市住建（房产）主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金：

（一）需办理商品房预售许可的，在申请办理预售许可的同时；

（二）需办理商品房现售备案的，在申请办理现售备案的同时；

（三）本细则实施前已办理商品房预售许可的，在申请办理现售备案的同时或办理房屋入住手续前。

业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

第十二条 业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

第十三条 开立物业专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开设公有住房物业专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的物业专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十四条 业主应当在办理房屋入住手续前，按合同约定将首期物业专项维修资金交存事项办理完毕，领取由财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

第十五条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

第十六条 业主未按照本实施细则的规定交存物业专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十七条 交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理：

（一）业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取物业专项维修资金交存通知单；

（二）业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金，取得物业专项维修资金交款凭证；

（三）业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

第十八条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）物业专项维修资金账目管理办法；

（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

第十九条 管理机构在办理物业专项维修资金划转备案手续后，应当在5个工作日内通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户，将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户，并由管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。

第二十条 有下列情形之一的，业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）房屋所有权发生转移的；

（三）物业专项维修资金账目责任人发生变更的；

（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；

（五）其他发生变更的事项。

第二十一条 业主大会开立的物业专项维修资金账户，应当接受管理机构的监督。

第二十二条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本实施细则应交首期物业专项维修资金数额。

物业专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

第二十三条 本实施细则实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。

业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

第三章 使 用

第二十四条 物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

第二十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。

物业专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十六条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十七条

物业专项维修资金未划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出工程预算和资金使用方案；没有物业服务企业的，由业主委员会或相关业主提出工程预算和资金使用方案。

（二）使用方案应当在物业区域内公示不少于5日。

（三）物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案并委托具有相关专业的维修机构进行维修。

（四）物业服务企业或相关业主持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、工程预算和资金使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。

（五）管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料，并在2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。

（六）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。

（七）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额:

1.工程决算单;

2.维修和更新、改造工程的发票;

3.相关业主意见反馈表；

4.维修费用分摊明细表；

5.其他相关材料。

第二十八条 维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本实施细则规定的程序重新申报。

第二十九条 物业专项维修资金划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出工程预算和资金使用方案；没有物业服务企业的，由业主委员会或相关业主提出工程预算和资金使用方案。

（二）使用方案应当在物业区域内公示不少于5日。

（三）物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案并委托具有相关专业维修机构进行维修。

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。

（五）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案。

（六）业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。

（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

（八）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。

第三十条 发生以下紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，由物业管理单位或者相关业主提出书面紧急报告，管理机构核实后通知专户管理银行直接预拨维修资金：

（一）共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；

（二）房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；

（三）电梯、消防、安防等设施出现严重故障；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；

（五）其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。

维修结束经审计，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金帐户中列支并公示。

第三十一条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）按规定计取的物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

第三十四条 房屋灭失的，按照下列规定返还物业专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的物业专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十六条 专户管理银行应当每年至少一次向市住建（房产）主管部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门及业主委员会发送物业专项维修资金对账单。

市住建（房产）主管部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十七条 物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。

第三十八条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章 法律责任

第三十九条 物业专项维修资金管理部门、管理机构及其工作人员有下列情形之一，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：

（一）未依照本实施细则规定及时核准、拨付物业专项维修资金，造成损害后果的；

（二）未按照本实施细则规定进行管理，造成物业专项维修资金流失的；

（三）截留、挪用、侵占物业专项维修资金的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。

第四十条 开发建设单位违反本实施细则第十六条规定将房屋交付买受人的，挪用物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条规定，责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十一条 违反本实施细则规定挪用物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门依据《物业管理条例》第六十三条规定处罚。

第四十二条 采取虚假方式骗取物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门责令相关责任人退回；造成经济损失的，应当赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条 因物业专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第六章 附 则

第四十四条 经济适用住房、限价商品住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房参照本实施细则的规定交存物业专项维修资金。

第四十五条 本实施细则施行前，已按有关规定或合同约定归集物业专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理与使用依照本实施细则的有关规定执行。

第四十六条 合浦县物业专项维修资金的交存、管理、使用，参照本实施细则执行。

第四十七条 本实施细则自2014年1月1日起施行。

第五篇：合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一○年三月二十日

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障物业正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内维修资金交存、管理、使用和监督。

第三条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当按本规定建立维修资金。

第四条 市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。

第二章 交 存

第五条 商品房首次维修资金由购房人按下列规定交存：

（一）未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的1%交存；配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的2%交存。

住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按购房款总额或者同期同类商品房价款的1%比例交存。

（二）在一个物业管理区域内，单独确权的车库（位）物业所有人按购置款总额或者同期同类商品房价款的1%交存维修资金。地下车库（位）按购车库（位）款总额的1%交存维修资金。

第六条 本市行政区域内的经济适用房、集资建房、合作建房、危旧房改造房、解困房、安居房的房屋买受人按照购房款总额的1%交存维修资金。

拆迁实行产权调换的原房屋产权人按照基准房价的1%交存维修资金。

公有住房的买受人按照购房款总额的1%交存维修资金，售房单位按照高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%一次性提取并交存维修资金。

第七条 维修资金由权属登记机构代收，存入市、县维修资金专户，并按户开具维修资金专用收据。

第八条 一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，该幢房屋业主或者该幢房屋所在区域业主委员会应当提出续交计划，续交标准和方案经专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主按拥有房屋建筑面积的比例续交；尚未售出物业，由开发建设单位以基准房价为基数按规定比例续交。

维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向市、县维管机构提交维修资金续交业主清册，及时到市、县维管机构将续交的维修资金存入市、县维修资金专户,市、县维管机构按户开具维修资金专用收据。1 /

5未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由相关业主、街道办事处（乡镇人民政府）或其委托的物业服务企业组织实施。

第九条 在已建立维修资金的同一物业管理区域内，业主未交存的，由业主大会向其追缴。2000年9月1日前未建立维修资金的物业管理区域是否建立维修资金由业主大会决定。

第三章 管 理

第十条 维修资金专户存储，实行二级账户管理。市、县维修资金专户为一级账户，反映市、县维修资金归集、增值、支用和结余等管理情况；在市、县维修资金专户下以物业管理区域为单位，业主大会开设的维修资金账户为二级核算账户，反映其管辖区域内维修资金的核算情况，并在业主大会账户下按一定编码开设业主维修资金核算账户。

业主大会成立前，由市、县维管机构以物业管理区域为单位设立临时核算账户和业主维修资金核算账户。

业主大会成立后，业主委员会应核实管辖区域内已交存维修资金的业主户数和金额，并向市、县维管机构申请设置维修资金核算账户，市、县维管机构应将其管辖区域内的维修资金明细账目移交业主委员会。

第十一条 设置维修资金账户应当具备下列条件：

（一）业主大会成立，业主委员会到县（区）物业管理主管部门备案。

（二）物业管理区域界定清楚，且经县（区）物业管理主管部门确认。

第十二条 业主委员会向市、县维管机构申请设置业主大会维修资金账户时，应提交小区业主分户清册、物业服务合同、房屋竣工验收报告、共用设施设备移交的资料等。

市、县维管机构对业主委员会提交的相关材料及业主维修资金交存情况审核无误后办理开户手续，并将其管辖区域内业主维修资金本息纳入业主大会设置的账户管理，其中未交存维修资金的业主应当开设维修资金核算账户。

第十三条 有下列情形之一的，业主委员会应当到市、县维管机构办理维修资金账户变更手续：

（一）物业服务企业发生变更。

（二）物业管理区域发生调整。

办理变更手续时应提交下列材料：

（一）维修资金账户变更表。

（二）业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同。

（三）物业管理区域调整后的业主分户清册。

（四）其他相关材料。

第十四条 物业管理区域内，房屋灭失的，业主应填写维修资金账户注销支取表，到市、县维管机构办理维修资金账户注销及余额支取手续。

办理账户注销手续时应提交下列材料：

（一）销户业主分户清册。

（二）销户业主身份证明。

（三）物业灭失证明。

（四）房地产权证注销证明。

第十五条 业主转让物业时，转让当事人应到市、县维管机构查询维修资金余额，办理维修资金核算账户过户更名手续，维修资金账户结余的资金随房屋所有权同时过户。

物业未交存维修资金的，转让时所有权人应以基准房价按照本办法第五条规定的比例交存，权属登记部门依据交存的维修资金专用收据办理房屋所有权转移登记。

本规定实施前应交存维修资金而未交存的，物业所有权人应于2010年12月31日前按照原规定予以补交。

第四章 使 用

第十六条 维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造。

第十七条 物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1.主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。

2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。

4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

5.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。

2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。

3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。

4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。

5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。

6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

第十八条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。第十九条 维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。

（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十条 维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天。

除前款规定以外，维修资金使用方案须经维修资金列支范围专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十一条 达到续交条件没有续交的物业不得使用维修资金。

第二十二条 维修资金按下列规定列支：

（一）一幢物业只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的维修资金中支出。

（二）一幢物业有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的维修资金中支出。

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢物业的建筑面积比例从各幢物业的维修资金中支出。

第二十三条 维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。

属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第二十四条 物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。第二十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。

第二十六条 发生下列费用从维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定等有关费用。

（二）维修工程费用。

（三）工程招标、监理费用。

（四）工程预决算审核费用。

（五）维修和更新、改造工程的其他费用。

第二十七条 维修资金使用按下列程序进行：

（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划和分摊明细，经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报市、县维管机构。

（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当于每年12月31日前向业主大会提出下一维修资金使用方案，业主大会对使用方案的审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；对部分业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照提出维修资金使用方案，经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会签署的书面意见等报市、县维管机构。

（三）市、县维管机构审核同意后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应按维修项目的预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应委托合肥招标投标中心组织公开招标；预算5万元(含5万元)以下的工程可以由业主委员会、物业服务企业、相关业主指定专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

（四）维修合同签订后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应向市、县维管机构提交维修合同及维修资金拨付申请书，市、县维管机构审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，首次拨付额不得超过所需资金的30%。

（五）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表以及相关其他单位对工程进行验收;验收合格后，应向市、县维管机构提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、相关结算票据、分摊明细和业主、业主委员会签章验收审核意见等，经市、县维管机构审核同意后拨付所需资金的剩余部分。

（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）按本条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定组织相关业主实施。

第二十八条 维修资金实际发生额低于预拨款的，结余部分应及时交入市、县维修资金专户。

第二十九条 维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按第二十七条维修资金使用程序重新申报。

第三十条 发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）提出维修资金使用方案，经市、县维管机构审核后，预先从维修资金中拨付，再按照本办法第二十七条规定的程序补办有关手续。

第五章 监 管

第三十一条 市、县维管机构应当建立维修资金记录和查询系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第三十二条 业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用、管理等情况，接受业主的监督。

第六章 附 则

第三十三条 本规定所称物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第三十四条 本规定自发布之日起执行，有效期三年。