置信大型城市综合体策划方案（定稿）

第一篇：置信大型城市综合体策划方案（定稿）

再造一个新成都

崇州超大型项目——置信·重庆路沿线及无

根山区域城市综合体宣传策划书 主要宣传理念：

置信在建造一座新城，一个设计更加合理、更加现代化的“成都”。

在面积上，“重庆路沿线及无根山区域”城市综合体的规划面积，将达到220平方公里，比现今成都市中心城区的面积得286.38平方公里，不遑多让。

在组成上，这座综合体规划了商业区，住宅区，公园区，教育区，娱乐区，旅游区等各种区域，一座城市该有的必备设施，应有尽有。

宣传目的：

第一，在置信大盘崇州“重庆路沿线及无根山区域”区域城市综合体规划和建设期间，为

该城市综合体的发售进行预热，使其提前进入成都意向顾客的眼中。

第二，从多方面和多角度，对该城市综合体的设计理念和风格，开发商实力，商业设施布

局，房屋建设特点，地理位置，周边环境，政府政策，交通路网等多种房产要素进行详尽的剖析和描述。

第三，为《新潮》生活周刊地产版的初期阶段，引入一个大型、高端、知名的地产项目，对于打开市场，确立高端时尚定位，形成市场影响力和对读者吸引力，有至关重要的作用。

第四，率先将置信该项目纳入宣传计划，方便与置信方面进行沟通，为以后的宣传合作打

下良好的基础。

总体思路：

购房者对于房地产项目宣传最为关注的重点，大致来说共有九个，包括升值空间、商业、位置、开发商、环境、理念设计、娱乐服务、建筑质量、交通等。而此次置信与崇州市政府联合打造的这个超大型城市综合体项目，其宣传重点在城市综合体的理念、综合体内商业版块的设定、开发商的实力、未来城市副中心的升值空间、环境等。而基于这个项目的特殊性，还要加上政府的支持力度，这也是吸引购房者的一个极为重要的因素。

所以本次策划案，以“重庆路沿线及无根山区域”城市综合体项目的理念设计为先导，详细勾勒该项目的先进设计理念，未来的发展前景和未来此处的惬意生活，将读者带入这一项目之中。随后介绍开发商的实力，给读者以信心。再以世界成功开发的城市综合体对所在城市的发展和居民的生活所带来的优越变化的介绍，让读者对城市综合体有一个更深层次的认识和了解。

再接下来，用读者身边的例子，置信集团开发完成的国色天香项目为例，介绍置信集团开发城市综合体的成功经验，让读者进一步增强信心，也从虚处的美好前景进入实处，进一步打

动他们。

然后用2P的内容，详细介绍该项目实实在在的优势，包括该项目的背景，地理位置，周边环境等房地产要素，让读者从方方面面，对这个项目有一个直观的认识。

最后，再将该项目与成都市的“光华大道—成温邛高速—大双路”等重点打造的项目进行联通，将整个项目与成都市，有机地结合起来，让读者明白，这个项目并不是孤立的，而是与大成都的发展息息相关的，与整个成都市是一个有机的整体，是未来的成都市核心之一。打消读者心目中“偏远，不便，郊区”的概念。

策划亮点：

第一，成都市真正的中心城区面积仅283.36平方公里，而这个项目，占地已然达到了220

平方公里，即将达到一个成都中心城区的面积，是一个真正的超大型的城市综合体，一座真正的新城。

第二，大型的城市综合体，在世界上成功的例子比比皆是，它们的每一次成功，都必然会

引起整个城市乃至整个国家，整个世界的一次改革。这些成功的例子，都可以让成都人民对城市综合体的概念，有更深的了解，更深的期盼。而本次置信集团与崇州市政府倾力打造的这一个城市综合体项目，在整个世界上从规模而言，可以说得上的位居前列。更能让成都人，容易接受这一项目。

第三，再加上在成都的周边，已经有了一个非常成功的例子，那就是以置信·国色天香乐

园为核心的国色天香综合体项目的成功，使得成都人对于城市综合体，已经有了切身的了解和体会，也更容易接受这一概念。短发

第四，项目开发商的实力也不容置疑。置信集团是成都人的骄傲，它的成长，它的辉煌，所有的成都人都是有目共睹。而自1997年以来，置信所开发的楼盘包括置信•双楠谊苑、置信•丽都花园、置信•芙蓉古城、置信•国色天乡等楼盘开创了成都楼市每一个发展的新篇章，并打造出双楠生活片区、丽都生活片区、芙蓉别墅片区、国色天乡等大区域的高端城市生活，成为城市的一张张名片。在绵阳、彭州开发的置信•芙蓉汉城、置信逸都•丹郡也革新了当地楼市，带动城市发展。

第五，政府的支持力度，也是最打动人心的一个亮点。该项目是成都市打造“世界田园宜

居城市”的实践项目，得到了成都市政府和崇州市政府的全力协助。政府对该项目所提供的支持力度和资源投入，都是前所未有的。有了政府的保驾护航，这里的光明前景，已经提前得到了确认。

版面安排规划方案推荐：

使用6版来进行本次策划。

1P，使用整版页面，来放置置信崇州城市综合体项目的效果图。（图片由置信方面提供）

2P，简要介绍置信该项目的设计理念和风格，布局设计和结构，未来的发展前景等。使用美好的效果图，来勾勒显现未来该城市综合体之中的惬意生活，便利工作和休闲娱乐。下半部分介绍置信集团的实力和发展历程，给读者以强烈的信心。（图片由置信方面提供）

3P，剖析世界知名城市综合体对整座城市，整个国家乃至整个世界所产生的深远影响。如： 法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体。这是世界上第一个真正意义的城市综合体，自1958年起建，建筑内容包括商务区，住宅区，公园区，博物馆区等。建成之后，大幅度提升了整个

巴黎市的现代气息，并吸引来自整个法国的大型企业纷纷入驻，为巴黎的腾飞，做出了不可磨灭的贡献。

日本东京“六本木”城市综合体，集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，几乎可以满足都市生活的各种需求。短短的时间内从无到有昂然挺起，吸引了来自全世界的目光。它为东京本已十分成熟的城市布局，再造了一个每天出入人群高达10万的当之无愧的城市中心。

再通过成都国色天香项目的发展历程和成功经验，剖析未来城市房产的发展方向。

在国色天香项目落成之前，整个温江虽被纳入了大成都的发展圈，但却一直没有彻底融入其中，共同高速发展。尤其是房地产产业，更是几乎完全忽略了这里。

自该项目落子温江开始，各大房地产开发商如突然醒悟了一半，各大开发商纷纷涌入温江，环绕国色天香项目，一座座高端现代化的别墅、商务、住宅大楼，纷纷拔地而起，在短短数年间，将温江打造成了成都一座新的宜居中心。现今国色天香附近普通住宅的均价，已然高达6000元，甚至超过了成都城东城北三环路以内中心城区部分楼盘的价格，这不能不说是一个奇迹。

4-5P，详细讲述该项目的背景，地理位置，周边环境等房地产要素。

置信本次在崇州所打造的这个城市综合体，囊括了崇州市最为繁华的重庆路沿线6镇1乡和最为美丽的无根山区域包括充满唐韵古风的街子古镇和世界知名的旅游景区白塔湖和花果山，可以说是将繁华和美丽有机完美地融合在一起，打造了一座占据崇州市近三分之一，面积足有311.35平方公里的超大型的“城中之城”。

而且本次项目的建设，为政府与置信集团的合作开发，政府方面为此项目给予了大量的资源，支持力度可谓前所未有。

6P，将该项目与成都市正在重点打造的“光华大道—成温邛高速—大双路”、“龙门山沿线”两条示范线放在一起，进行分析说明，联想未来的生活效果。

在政府的规划之中，这个囊括了崇州市“以街子古镇—鸡冠山为走向的北部山区旅游产业发展走廊”和“以重庆路沿线6镇1乡为走向的乡村旅游产业发展走廊”两大走廊的“重庆路沿线及无根山区域”大型城市综合体项目，与成都市正在大力宣传和重点打造的“光华大道—成温邛高速—大双路”、“龙门山沿线”两条示范线高度契合。

继城南之后，成都开发最为成熟的两大片区之一的城西，也将紧随城南之后，开始急速向外扩张。未来的崇州，必将如今日的华阳一般，成为成都市真正的城市中心。

第二篇：关于大型城市综合体消防知识点方面

关于大型城市综合体消防知识点方面

（一）大型城市综合体

消防知识看这里

如今，现代大型城市综合体将购物、娱乐、餐饮等功能集于一身，建筑面积大、储货量多、人员密集，使其在突发火灾事故中易造成较大的人员伤亡与财产损失。近期，应急管理部将组织人员对大型城市综合体进行全面消防安全治理，集中整改火灾隐患，切实维护人民群众生命财产安全。本期特介绍大型城市综合体相关消防安全知识，以供借鉴。

大型城市综合体的风险

多类型火灾特性在同一时间与空间显现。

宾馆、商场、饭店、公寓、地下车库等作为单个对象时，有其特有的火灾特点，但当这些场所被相互连接在一个独立式综合建筑体内时，这些火灾的特点会在同一个空间内相互叠加和放大。

人员聚集，空间复杂，疏散救助相当困难。

大型城市综合体中人员成分复杂，且人员密度高、流动性大。据统计，一般大型城市综合体每天的人流量可达20万人次，营业高峰时每平方米可达5至6人，一旦发生火灾，人员恐慌拥挤，秩序混乱，极易出现拥堵和踩踏。

商品货物等可燃物质多，火灾荷载大，有毒烟雾及高温烟气极易造成人员伤亡。

为达到舒适豪华的要求，不少大型城市综合体采用大量可燃易燃材料进行装修装饰，增大了火灾荷载，一旦发生火灾，不但燃烧猛烈，蔓延迅速，还会释放大量有毒气体。

内部竖向管井多、横向通道多，火势蔓延迅速。

电梯井、电缆井、管道井、各种楼梯通道、玻璃幕墙缝隙等使得建筑竖向贯通。中庭等共享空间使各楼层间相互连通，把上下空间连为一个整体，成为高温有毒烟气流动的主要途径，助推了火势的快速发展与蔓延。

用火、用电设备多，火灾发生的几率高。

大型城市综合体用电设备种类多、用电负荷大、电气线路复杂；锅炉房等固定的用火部位火灾危险性大；维修施工时使用明火或进行电焊时违反操作规程等也易引发火灾。

明确消防安全责任

消防安全责任人：

大型城市综合体的消防安全责任人对本单位的消防安全工作全面负责。

应建立消防安全例会制度，主持召开消防安全例会，每月不少于一次。

每季度至少组织一次防火检查，组织火灾隐患整改工作，及时处理涉及消防安全的问题。

建立微型消防站。

消防安全管理人：

对外招商时，严禁将商业综合体的消防疏散通道、中庭及亚安全区等非营业性公共区域作为经营面积对外出租、使用。

在签订租赁合同时，应通知承租人及时办理有关消防手续。

负责对商业综合体建筑消防设施进行日常维护保养，同时负责管理承租人对局部建筑消防设施的改造施工。

承租人：

在投入使用、营业前，按照国家及本市有关规定办理消防行政许可手续。

员工应进行岗前消防安全培训，并严格执行消防安全管理制度。

熟知承租区火灾的危险性，提高检查消除火灾隐患的能力；提高组织扑救初起火灾的能力；提高组织人员疏散逃生的能力；提高消防宣传教育培训的能力。

严禁私自搭建阁楼、物品库房等。

施工现场消防安全管理

应建立施工现场用火、用电、用气等消防安全管理制度。

应明确施工现场消防安全管理人员，落实相关人员的消防安全管理责任，对施工现场的消防安全进行监督检查。

应对施工人员进行消防安全培训，对于规模较大的内装修工程，应制作灭火应急疏散演练预案并开展演练。

日常消防安全管理

建立安全疏散设施管理制度。

按照国家标准配置防火门、防火卷帘、疏散指示标志、火灾应急照明、火灾应急广播等消防设施，设置消防安全标志，并定期组织人员检验、维修，确保其完好有效。

应在每层或各经营区域明显位置设置安全疏散图示，图示中应标明疏散路线、安全出口、人员所在位置、消防设施位置和必要的文字说明。

常闭防火门上应标有警示文字和符号。

营业期间，应保持疏散通道、安全出口畅通，禁止占用疏散通道，禁止在安全出口、疏散通道、消防救援窗上安装栅栏、隔断等障碍物，不应遮挡、覆盖疏散指示标志。公共疏散门不应锁闭，宜设置推闩式外开门。

人员密集场所房间的外窗不得设置影响安全疏散和施救的固定栅栏等障碍物。

应建立建筑消防设施、器材维护管理制度，制度应包括责任部门、责任人和职责、设备登记、保管及维护管理要求、情况记录等内容。

加强对消防设施和灭火器材的维护保养，确保其配置齐全、完整好用； 需要维修时，应采取相应的措施，维修完成后，应立即恢复到正常运行状态。

室内消火栓箱不应上锁，箱内设备应齐全、完好。

室外消火栓不应埋压、圈占；距室外消火栓、水泵接合器2米范围内不得设置影响其正常使用的障碍物。

展品、商品、货柜、广告牌、生产设备等的设置不得影响防火门、防火卷帘、室内消火栓、灭火剂喷头、机械排烟口和送风口、自然排烟窗、火灾探测器、手动火灾报警按钮、声光报警装置等消防设施的正常使用。

火灾隐患积极整改

大型城市综合体消防安全管理人应建立火灾隐患整改制度。

大型城市综合体消防安全责任人为火灾隐患整改责任人。由消防安全管理人负责组织人员落实火灾隐患的整改措施。

消防部门责令限期改正火灾隐患的单位，应在规定的期限内改正，写出火灾隐患整改复函，向当地消防部门申报复查。

火灾隐患整改期间，大型城市综合体消防安全管理人和负责整改隐患的承租人应当采取措施，保障消防安全。

对拒不整改的火灾隐患，如果涉及危害公共安全，大型城市综合体消防安全管理人应向主管部门报告，并采取措施依法将火灾隐患场所停止使用。

2010年11月5日9时17分许，吉林商业大厦发生火灾。经过消防人员的奋力扑救，大火于当日21时30分被彻底扑灭，造成19人死亡。经调查，起火原因系吉林市商业大厦一层二区某精品店仓库内的电气线路短路所致。

2013年12月15日18时52分，广东省广州市越秀区217号建业大厦发生火灾，过火面积达12000平方米，起火原因为建业大厦首层总电源线短路引燃可燃物。

2018年3月25日，俄罗斯克麦罗沃的一家购物中心发生火灾，大约12小时后火情才被控制，过火面积约1500平方米。建筑物遭受严重破坏，屋顶和地面部分塌陷。火灾导致60人死亡，由于商场有游乐区，遇难者大部分为儿童。

（二）近日，应急管理部消防局在全国开展了重点范围消防隐患排查整治工作（应急管理部组织对全国大型综合体进行全面消防安全治理）。在督查中发现，一些企业消防控制室的工作人员在接到内部火灾报警之后，不会启动控制室的灭火装置应对火警，而是消掉报警声音后不管不顾，如此掩耳盗铃的做法留下了严重的消防安全隐患。有的企业临时借调专业人员李代桃僵，冒充企业消防控制室的工作人员。

广东为邦消防检测有限公司温馨提示：建筑消防设施检测是预防和减少火灾危害，保护人身和财产安全，及时扑 救火灾的有效措施。建筑消防设施检测是对建筑消防设施施工的质量和运行状况进行的检查和测试。为了确保各类建筑消防设施的可靠运行并为公安消防部门的监督提供较为全面详尽的信息和依据，是工程通过消防验收的重要依据，必须规范建筑消防设施安全检测、验收、维护、保养等相关注意事项。

第三篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：“xxxx大型城市商业综合体”项目代理、招商及策划协议书

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体”

本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书

合同双方： 甲方名称: 邮政编码： 联系电话： 传

真： 开 户 行： 银行账号： 联 系 人：

电子邮箱：

乙方名称: xx（xx）商业管理有限公司 注册地址：xxxx区xx路xx号 xx座xx室 邮政编码：xx 联系电话：

传

真：

开 户 行：xx股份有限公司xxxx支行

共 9 页 第 1 页银行账号：

联 系 人：xx xx

手机：

电子邮箱：

依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款：

第一条 委托内容

1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市，在，其中商业占地面积约为

亩、住宅占地

亩，一共分

期开发，其中第一期先开工

亩建材家居市场，规划总建筑面积约

万平方米，即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商；

2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方；

3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌（行业前500强品牌主力资源）之居间招商。

第二条 项目名称及标的物地址

1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”（此为暂定案名、根据调研后业态再调整）

共 9 页 第 2 页

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目” 项目地址：

位于

，占地面积约为

平方米，规划总建筑面积约

平方米，容积率约：

商业面积：

平方米

以下涉及“商业部分” 标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分；以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。

第三条 本协议期限

委托全案代理服务（说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务）期限为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。

第四条 本案成员

乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。

第五条 甲方责任及权利

1.2.甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用； 甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料（包括项目五证齐全），并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行销售和招商工作；由于甲方原因，不能在约定时间内提供有效资料或因甲方原因，致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主力店品牌或辅助主力店品牌进驻，因此造成乙方不能正常进行本案招商，其时间也因此相

共 9 页 第 3 页应顺延，或因此致使本案乙方中途退场及自动终止合作关系，均由甲方自行承担责任，乙方不承担任何责任； 3.甲方指定人员作为本协议的甲方代表，负责本案工作的对接人。乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通。乙方在招商洽谈中，因甲方的原因造成主力品牌无法进驻，均由甲方承担责任，乙方仅尽经纪居间招商代理公司之职责；同时甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。4.甲方代表以及甲方其他有关工作人员负责组织相关会议，对乙方提供之每月招商报表及推广方案进行交流、讨论与确认；对乙方提供之相关返租方案进行审核，并与乙方进行沟通协商；如因甲方在一星期内未确认乙方提交的方案或因甲方工程进度审批上之原因造成本案招商工作进展时间上的延误，即由甲方自行负责此责任； 5.甲方同意在所有本案的宣传品上印刷乙方为策划代理公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

6.甲方负责无偿为乙方提供项目现场办公室和基本的办公设施（电话、网线、打印机、复印机和办公桌及办公耗材）；电话费用由乙方自理。

第六条

乙方责任及权利

1.乙方指定人员作为本协议的乙方代表，负责本案策划销售、招商的对接人，服务期间，甲方就本案销售或招商之相关事宜的临时调整及意见应第一时间通知乙方代表，以便乙方及时调整工作方向。

2.乙方根据本合同第七条之约定向甲方收取销售和招商代理佣金及前期定位策划费用； 3.乙方应根据甲方的要求，在本合同规定的期限内完成招商目标，同时也可以根据实际情况进行调整；

4.乙方应通观全局, 对于本案可预见的和不可预见的问题，并及时给甲方提供预警性提示及

共 9 页 第 4 页解决方案，以保证招商工作的顺利进行；

5.乙方应密切配合甲方、执行推广方案；同时乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议, 并就本项目提出有益的建议；

6.乙方所制定的所有方案均需由甲方代表最终签字为准（或乙方提供方案及报告一星期内，甲方未给乙方通过书面文字回复即视同甲方默认该方案），也即为本案服务完毕；另乙方就项目定位策划报告提供给甲方后，叁天之内未通过书面文字方式回复乙方，甲方签收即视同默认该方案并执行；

第七条：策划费用、销售和招商代理佣金及支付方式：

1、本案乙方为甲方招商佣金收费：即甲方须按 贰个月已签约出租商业面积的总租金作为乙方的招商代理佣金收益；此项招商收费是指除主力店品牌外的商铺或散铺的招商成功的收费，其具体目标分解后为：

2、本案乙方为甲方销售“住宅部分”的代理佣金收费标准：甲方按照乙方实际销售回款总额的1.2 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的住宅部分销售代理佣金；

3、本案“商业部分”销售代理佣金：甲方按照乙方实际销售回款总额的3 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的销售代理佣金；每个阶段在结算乙方销售代理佣金时，甲方只结算90%销售代理佣金给乙方，余下10%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方已经完成销售目标，甲方应及时支付结清余下的10%的代理销售佣金。但因甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方应按时支付未付的前期策划费用、销售代理佣金或招商代理佣金；

4、乙方为甲方每成功招商的主力店品牌收费标准：①每引进一家外资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为50万元收费，②每引进一家内资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为30万元收费；主力店品牌成功进驻甲方本案项目地是指主力店品牌与甲方已经签约意向（甲方以向主力店品牌缴纳加盟定金为准或主力品牌店向甲方缴纳进驻定金为准）或主力店品牌已签订正式进驻合同为准。主力店品牌和辅助主力店品牌店是指家居类、建材五金机电类、小商品类等相关联业态在内的、同时也是行业内国内外排名前500强的辅助主力品牌店；③乙方通过资源整合为甲方实现拿地价格每平方米降低20%-35%地价，甲方应支付乙方150万元拿地提成佣金，如乙方为甲方实现拿地价格

共 9 页 第 5 页每平方米降低45%-60%地价，即甲方应支付乙方300万元拿地提成佣金；

5、本案销售溢价收益分成：按甲方委托给乙方的基础均价的高出部分即按 8比2比例分成，即甲方占80%，乙方占20%。溢价是按每套商品房“购房合同中的销售金额”与甲乙双方确定的该套商品房“基准销售均价”的差额。溢价奖励分成由甲方按“应付溢价奖励分成x5%”的额度代扣全部税费，乙方向甲方出具收款收据，乙方无需向甲方提供税务发票。

6、甲、乙方双方签约生效三天内，甲方支付乙方本案“商业部分”全程总策划顾问服务费用即按以下三个阶段计算税后收费共计85万元：

①、第一阶段乙方提交给甲方的本案前期定位策划报告，其内容包括市场分析论证报告和前期定位策划报告（其中内容包括业态规划、动线规划、资金回笼计划、现金流量分析），以上前期上、下部分定位策划报告的收费标准共计为人民币75万元（即柒拾伍万元），即双方签约后，1、甲方应首付乙方前期费用即人民币35万元（即人民币叁拾伍万元），乙方开始进入前期调研阶段和团队进驻本案项目现场调研的准备工作。

2、经调研后，乙方提交的本案市场分析论证报告，经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付定位策划费余款30万元（即人民币叁拾万元）给乙方；

3、乙方提交甲方本案前期定位策划报告，经甲方确认签收后，乙方按照甲方确定的方案与建筑设计院对接定稿后即甲方在三个工作日内须向乙方支付定位策划费余款10万元（即人民币壹拾万元），即乙方开始按照甲方确定的方案执行，同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

②、第二阶段乙方提交给甲方的本案整体项目推广销售方案的收费标准为税后10万元（即人民币壹拾万元），甲方须先预付乙方5万元（即人民币伍万元）费用；乙方提交以上整体项目推广销售方案经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付剩余款项即15万元（即人民币壹拾伍万元）给乙方；即乙方开始按照甲方确定的方案执行；同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

③、第三阶段乙方提交给甲方的本案招商方案（详见②第二阶段推广销售方案中招商部分内容），乙方提交的招商方案与以上②经甲方确认签收后，即乙方开始按照甲方确定的方案执行；同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

7、以上乙方为甲方提供的三项策划报告或方案全部提交给甲方并签收完后，即表示乙方为甲

共 9 页 第 6 页方提供的全程策划顾问服务成果视为已全部完成。同时以上策划费用也不含客户交房、房产证办理、开业等属于甲方方面的客服工作内容，但乙方应协助甲方办理签约按揭、入伙等客户服务工作。

8、由乙方负责本案整体项目平面广告设计策划方案（包括户外、报纸、楼书、海报、夹报、单页等项目整体包装方案）、VI、CI方案及该项目招商推广网站内容规划方案建议等的制订，以上乙方为甲方提供的服务，甲方应按每月一次性支付乙方的税后固定费用5万元；甲方应在双方签约后三个工作日内提前首付乙方一个月固定月费，从第二个月开始，其支付时间为每月28日支付下一个月的固定月费, 甲方按照以上固定月费标准支付乙方到期时间为本案项目销售结束为止即可；

9、甲方介绍的关系客户（包括优惠客户）顺利招商签约并进驻本案物业，此客户仍然为乙方有效客户，甲方需支付乙方此客户按照本协议条款约定的代理佣金总额的50%作为乙方收益。除甲方自留房源外（比例不超过总套数的5%，一托二商铺与三层房屋分开计算），所有购房客户无论是否为甲方关系客户（含抵工程款客户），均计算乙方业绩和全额招商代理费。

10、因客户违约, 导致甲方决定解除合同、罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方应将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。为维护客户与市场，甲方有权在有关情形下决定暂不解除违约客户的合同关系、不罚设定金。

11、以上均为乙方给甲方提供的本案全部的前期调研、策划、代理销售和招商服务等顾问收费即为乙方的本案策划、调研费用及乙方之收益； 支付原则和支付时间：

1、本案销售代理佣金（包括“住宅部分和商业部分”）或招商佣金的支付方式为：甲方按每月28日结算乙方当月的销售代理佣金或招商代理佣金，结算时甲方按照乙方实际签约的面积或实际销售回款总额计算乙方本次的销售代理佣金或招商代理佣金（说明：销售代理佣金计算是指乙方已经与客户签约的销售认购协议书为准开始计算乙方佣金，招商佣金计算是指乙方已经与客户签约租赁协议书并缴纳租金为准开始计算乙方佣金），如遇到双休日即顺延两天签收结算会签单和代理佣金。如在前期策划费用、招商和销售代理佣金结算时，甲方支付乙方以上费用每延迟一日结算，甲方需向乙方支付按结算代理佣金总额（包括溢价部分佣金）或策划费用总额的千分之五作为甲方的违约滞纳金。同时因违约未支付以上费用而造成乙方不能正常运营或因此中途退场及自动终止本协议，应由

共 9 页 第 7 页甲方承担全部责任；

2、每次结算时应先由乙方与甲方指定对接人员核对当月的招商和销售回款会签表，甲方于每月28日应一次性支付完乙方本次应结的全部代理佣金和溢价部分的佣金。如通过乙方招商的租赁客户或销售客户与甲方签署《租赁协议》或《销售认购书协议书》并向甲方缴付协议书中约定的定金后违约，客户缴付的定金不予退回，甲乙双方按50%：50%的比例分配该违约定金，甲方支付给乙方该违约定金的时间与支付乙方代理费用的时间相同。由于客户违约而产生的违约金（包括定金部分）由甲乙双方各按50%比例分配（经甲方特批退还定金的违约单位除外），在每次结算代理费的同时支付给乙方。

第八条：费用规定

1、本案现场招售中心、样板间、户外广告（围墙、指示牌、车身广告等）、模型、效果图、招商手册、宣传折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志、广告建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运输、现场包装、装修、礼仪、公关促销费、销售招商现场、水电暖及老客户介绍新客户奖励等费用及软性文章等相关涉及项目推广的委托制作费用及发布费用均由甲方全部负责支付，有关委托制作及发布合同的谈判由甲方负责，乙方协助谈判确定合同文本后，应将有关合同的签订交由甲方直接进行。

2、甲方负责支付乙方的本案推广固定月费、招商代理佣金、销售代理佣金和前期策划费；

3、乙方负责本案项目运做的团队工资、日常工作相关费用以及员工提成奖励；

4、乙方负责招商差旅费、补贴费及各计划的制订与实施执行。

第九条 违约责任

1.乙方是甲方唯一指定的本案前期策划顾问服务的代理方，不能再指定第三方代理相关的业务，如本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失；

2． 合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等视为不可抗力）而致使一方不能履行本合共 9 页 第 8 页同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约；

3． 甲、乙双方自签约生效时间起，因甲方原因在超过6个月内还未进行开盘或本案项目开工延期6个月后，依然不确定有效开盘时间，即视同甲方违约，本案即自动终止本协议； 4． 甲方不得聘用乙方受聘的工作人员（包括甲方均不能与在职的乙方工作人员或已离职壹年内的乙方工作人员私下签约本案代理合同），否则视同违约，乙方有权提前终止本案代理合作协议，同时甲方支付乙方违约金按照每人50万元赔付，同时赔付因此而造成的其他的损失；

第十条 争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决。

第十一条

其他

1、本协议与本协议的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力；

2、本协议自双方签字盖章后生效；

3、本协议一式肆份，甲、乙双方各执肆份，具有同等法律效力；

4、本协议如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议，补充协议与本协议的规定如有不同，以补充协议为准。

甲方：

乙方：

xx（xx）商业管理有限公司

法人或代表：

法人或代表：

共 9 页 第 9 页

第五篇：城市综合体弱电方案

石榴庄住宅小区西区项目弱电工程

技术标

招标编号：SL-SLZ-ZB14-049

投标人：北京奥特维科技有限公司 地

址：北京市朝阳区酒仙桥北路乙7号

目录

1.项目简介........................................................................................5 1.1 项目概述.......................................................................................5 2.设计依据........................................................................................5 3.总体方案设计内容..........................................................................6 3.1 智能化子系统的组成.....................................................................6 3.2 智能化子系统内容介绍.................................................................7 3.2.1 智能办公控制系统.................................................................7 3.2.2 综合布线系统（含计算机网络系统）...................................12 3.2.3 卫星及有线电视系统...........................................................34 3.2.4 无线对讲系统.....................................................................37 3.2.5 信息发布系统.....................................................................46 3.2.6 远程视频会议系统...............................................................54 3.2.7 视频监控系统.....................................................................59 3.2.8 视频远传系统.....................................................................82 3.2.9 防盗报警系统.....................................................................97 3.2.10 无线巡更系统..................................................................106 3.2.11 门禁控制系统....................................................................110 3.2.12 一卡通系统.......................................................................119 3.2.13 背景音乐系统..................................................................126 3.2.14 多表远传系统..................................................................133 1

3.2.15 机房工程.........................................................................139 3.2.16 接地................................................................................149 3.2.17 线缆、线槽及布线规格....................................................149 3.2.18 涂油饰面.........................................................................159 4.施工组织设计..............................................................................162 4.1 工程概况及进度计划保证措施...................................................162 4.1.1 工程概况............................................................................162 4.1.2 施工进度计划保障措施......................................................162 4.2 项目经理部管理架构................................................................165 4.2.1 施工组织流程图.................................................................165 4.2.2 施工组织过程...................................................................166 4.2.3 施工组织结构图................................................................169 4.2.4 项目经理及主要技术人员资质...........................................170 4.2.5 质量保证体系...................................................................192 4.2.6 设计质量保证流程.............................................................193 4.2.7 工程质量检查、验收程序..................................................194 4.2.8 对供货商过程控制和记录..................................................195 4.3 施工组织与管理工作方案..........................................................197 4.3.1 技术管理...........................................................................197 4.3.2 主要施工技术措施.............................................................197 4.4 施工部署及各分项工程施工方案...............................................198 4.4.1 主要施工方法....................................................................198

4.4.2 施工方法及工序................................................................198 4.5 对服从总包管理的认识和配合方案............................................224 4.5.1 与其他智能化子系统承包单位的管理界面和责任的划分......224 4.5.2 与土建工程承包单位的管理界面和责任的划分...................224 4.5.3 与机电设备安装单位的管理界面和责任的划分...................225 4.5.4 与装修单位的管理界面和责任的划分.................................225 4.5.5 与监理的管理界面和责任的划分........................................226 4.6 安全生产、安全防护和安全保卫措施和方案..............................226 4.6.1 安全保证体系....................................................................227 4.6.2 安全细则..........................................................................228 4.6.3 现场消防安全措施.............................................................230 4.7 文明施工措施和方案................................................................230 4.7.1 卫生管理...........................................................................230 4.7.2 污染控制..........................................................................231 4.7.3 场容场貌管理...................................................................231 4.7.4 临时道路管理...................................................................232 4.7.5 材料堆放管理...................................................................232 4.7.6 施工人员的管理................................................................233 4.8 冬季和雨季施工措施................................................................234 4.8.1 实施要点...........................................................................234 4.8.2 施工注意事项...................................................................234 4.9 成品保护的管理措施和工程保修阶段的服务承诺.......................235

4.9.1 半成品、成品保护措施......................................................235 4.9.2 售后服务和系统维护.........................................................238 4.10 竣工验收和工程收尾阶段的管理措施.......................................241 4.10.1 验收标准..........................................................................241 4.10.2 验收机构组成..................................................................242 4.10.3 验收流程.........................................................................242 4.11 本分包工程实施过程中的风险分析和应急预案..........................244 4.12 售后服务措施.........................................................................245 4.12.1 工程服务职责...................................................................245 4.12.2 工程保修服务..................................................................245 4.12.3 工程回访服务..................................................................246 4.12.4 建立客户和工程服务挡案.................................................247 4.13 人员培训................................................................................247 4.13.1 物业管理中心技术人员的培训...........................................247 4.13.2 操作、维修人员的培训....................................................248 4.13.3 制定“人员培训”计划....................................................248

1.项目简介

1.1 项目概述

本工程为商业综合体项目，整个项目总用地面积45798平方米，其中建设用地面积28640平方米，代征道路用地面积17158平方米，建筑控制规模63000平方米（为地上建筑规模），建筑控制高度80米，容积率≤2.2，绿化率30%。总建筑面积114946.80平方米，由三个子项组成，分别为1#楼、2#楼和3#楼，其中1#楼地上面积17231.11平方米、2#楼地上面积22894.34平方米、商业面积22874.55平方米；地下建筑面积共51946.80平方米。1#楼地下三层，地上十八层，地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层，五至十八层以及一层大堂为业主自用。2#楼地下三层，地上二十层，地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层，五至九层、十一至二十层为业主出租办公楼，十层为业主自用办公层。3#楼为商业裙楼，地下三层，地上四层，其中地上一、三层为出租商业，二、四层为设备层。3#楼为A1至A12共十二个楼，B1至B10共十个楼。

2.设计依据

a.《智能建筑设计标准》 GB/T 50314-2006 b.《建筑智能化系统设计技术规程》 DBJ01-615-2003 c.《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008 d.《综合布线系统工程设计规范》 GB 50311-2007 e.《安全防范工程技术规范》 GB 50348-2004 f.《视频安防监控系统工程设计规范》 GB 50395-2007 g.《入侵报警系统工程设计规范》 GB 50394-2007 h.《出入口控制系统工程设计规范》 GB 50396-2007 i.《有线电视系统工程技术规范》 GB 50200-1994 j.《建筑物防雷设计规范》 GB 50057-2010 k.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 GB 50343-2012 l.《电子信息系统机房设计规范》 GB 50174-2008 m.其它有关现行国家标准、行业标准以及地方标准

3.总体方案设计内容

3.1 智能化子系统的组成

根据招标文件及图纸要求我们对石榴庄住宅小区项目弱电系统做了如下设计：

1#楼设计内容 • 智能办公控制系统

• 综合布线系统（含计算机网络系统）• 卫星及有线电视系统 • 无线对讲系统 • 信息发布系统 • 远程视频会议系统 • 视频监控系统 • 视频远传系统 • 防盗报警系统 • 无线巡更系统 • 门禁控制系统 • 一卡通系统 • 背景音乐系统 • 多表远传系统 • 机房工程 2#、3#楼设计内容 • 综合布线系统 • 卫星及有线电视系统 • 无线对讲系统 • 信息发布系统 • 视频监控系统 • 防盗报警系统 • 无线巡更系统 • 门禁控制系统

• 一卡通系统 • 背景音乐系统 • 多表远传系统 • 机房工程

3.2 智能化子系统内容介绍

这部分是设计的实质性内容，需要根据不同的子系统作详细介绍，主要有以下智能化子系统。

3.2.1 智能办公控制系统

本系统是利用计算机控制、通讯、管理等技术，以智能中控主机为核心，采用国际领先的组网技术，将智能照明系统、智能安防系统智能影音系统、智能门窗系统以及其它远程控制系统，组成通讯组网，基于房间内的控制模块构成的专用网络，可对房间内的空调、灯光、音响、矩阵、窗帘、会议等设备进行智能化管理与控制。

3.2.1.1 系统说明 3.2.1.1.1 总体设计原则

A.本系统设计范围为1#楼十八层办公室。

B.本系统是利用计算机控制、通讯、管理等技术，基于房间内的控制模块构成的专用网络，可对房间内的空调、灯光、音响、矩阵、窗帘、会议等设备进行智能化管理与控制。

C.本系统须具有配套管理软件。

D.系统采用以太网总线的形式进行布线连接。3.2.1.1.2 系统基本组成

本系统由控制主机、矩阵、70寸LED触控电视、远程会议主机、蓝光播放器、无线触摸屏等设备组成。

联网后系统需满足：通过无线触摸屏可实现相关设备的联动控制。如触控会议模式按键后，室内显示设备与视频信号会自动打开并调整至会议状态，音响设备会自动打开并调整至待机状态，窗帘会自动闭合等。

3.2.1.1.3 系统功能

系统应为先进、成熟的控制系统。

系统可以将分布在现场的控制器联接起来，共同完成集中管理和本地控制。系统应易于扩展。

系统的每个输入/输出单元都应能存储系统状态和控制指令，停电后不应丢失数据，在恢复供电后，系统能根据预设记忆参数，自动恢复停电前状态。

控制回路与负载回路应分离，控制面板的电压为低电压，以确保人身安全。主要功能包括：

A.室内灯光、电视机电源控制功能。B.空调控制功能。C.灯光总控功能。

D.室内音箱电源控制功能与音量的调节。E.室内窗帘的开度调节。

F.远程会议系统的电源控制功能以及切换功能。G.联网功能。3.2.1.1.4 照明系统控制

触摸屏控制终端可实时对室内部分灯光的通断及亮度进行调节，场景模式应包括工作模式、阅读模式、会议模式、休息模式等。

灯光控制功能主要实现下面二种功能：正常的开关控制以及场景控制。通过对现场分散布置的开关面板的编程，可实现不同控制效果。

每个回路继电器容量至少为10A，继电器/接触器等部件可靠使用时间不应低于八万小时。3.2.1.1.5 空调系统控制

触摸屏控制终端可实时显示空调状态，可显示当前温度、风机三速状态，并可通过触摸屏控制终端实现对上述状态的控制。3.2.1.1.6 窗帘控制

触摸屏控制终端可对室内窗帘的开度进行自由调节。3.2.1.1.7 音箱及矩阵控制

触摸屏控制终端可对室内音箱的音量以及播放模式进行调节与选择；可对视

频信号、VGA信号等信号源进行随意切换与控制。3.2.1.1.8 远程视频会议系统控制

触摸屏控制终端可开启/关闭室内会议系统。3.2.1.1.9 显示系统控制

触摸屏控制终端可开启/关闭室内70寸LED触控电视。3.2.1.2 系统设备

3.2.1.2.1 系统主要设备须包括：

A.控制主机 B.矩阵

C.70寸LED触控电视 D.音箱 E.无线触摸屏 F.蓝光播放器 3.2.1.2.2 系统设备要求

设备应按本技术规格书及国家和当地规定的标准和规范进行设计和制造。若在设计和制造中应用的某项标准或规范在本技术规范书中没有规定，则投标人应详细说明其所采用的标准和规范，并提供该标准或规范的完整中文原件给业主方。只有当其采用的标准和规范是国际公认的、惯用的，且等于或优于本技术规格书的要求时，此标准或规范才能为业主方所接受。3.2.1.2.3 系统硬件要求

A.开关控制设备应符合以下电气规范：污垢等级（根据IEC664-1）:2；防护等级（根据EN 60529）：IP 20；过电压等级（根据IEC664-1）：Ⅲ。

B.调光、控制设备应具备短路保护、过压保护和过热保护功能。C.控制回路应与负载分离，控制回路的工作电压为安全电压，即使开关面板意外漏电，也能确保人身安全。

D.应能通过计算机实现遥控、定时、实时监控等复杂的功能。E.控制回路总数具有扩展功能。

F.控制面板可实现开关、调光等功能，为标准86底盒安装。

G.调光输出为无级调光（即可作0~100%连续调光），同时调光时间长短也

可作任意设定。调光模块能够满足荧光灯、白炽灯、卤素灯和冷光源节能灯等各种灯光的要求，调光功率应能够满足项目要求。

H.灯光的亮度调节必须为连续和线形变化，有多种电流等级。

I.系统具备日光灯调光功能，能对1-10V的模拟调光整流器进行调光控制。J.调光模块应具有自身散热功能，具有良好的温度适应性能，无需强迫风冷。调光模块自身具有过温、过流保护。

K.设备工作电压范围：192~264V；频率范围：47~63Hz。

L.用于控制回路灯光的开关，应有多种电流等级、多种型号模块供选择。M.继电器模块具备开关状态显示，并且具有强制开关按键。

N.继电器模块应为35mm轨道安装，继电器模块尺寸与微型断路器尺寸相似，便于配电箱统一安装。

O.继电器工作电压范围：192~264V；频率范围：47~63Hz；电气机械寿命：60000次循环。

P.至少具备提供16种灯光场景的能力。场景渐变时间任意、连续、可调，时间范围从0秒~1小时。

Q.为保证安全，调光模块应采用机械气隙关断方式关闭灯光。

R.控制面板外形美观、设计高雅，应能提供多种材质、颜色、样式、功能的控制面板以适应不同控制及装修风格的要求。

S.所设置的主要调光参数均可记忆保存，时间可长达十年以上。3.2.1.2.4 设备选型

U-空间的19英寸机架安装

     

8路每路10A 共80A

支持120至240伏50/60赫兹 覆盖输入 Cresnet通信 通过前面板或软件进行设置 占用9个标准导轨安装模块宽度

规格：94.2mm（高）x159mm（宽）x59.5（深）

3.2.2 综合布线系统（含计算机网络系统）

现代的写字楼及综合办公楼,其楼内信息传输通道系统（布线系统）已不仅仅要求能支持一般的语音传输,还应能够支持多种计算机网络协议及多种厂商设备的信息互连,可适应各种灵活的，容错的组网方案.因此一套开放的，能全面支持各种系统应用如通信网络中心,数据处理中心，中央空调，电梯，照明，给排水的系统控制和计费等及可靠性高的，实用性强,易于管理，具有先进性的综合布线系统，对于现代化办公大楼是必不可少的。

对于一幢现代化的大楼的管理,其运行费用主要来自通信系统和进行智能调控的弱电设备的使用上,如通信网络中心，数据处理中心，呼叫中心，中央空调，电梯，照明，给排水系统的控制和计费等。而一切计算机系统及智能设备的相互通信都是以在在综合布线系统为基础的。如何能使大厦在使用前就降低３０％的施工费用及日后维护费用呢?这便是结构化综合布线系统的功用了。

建筑物综合布线系统由各种系列的部件组成,包括传输介质(含铜缆或光缆)，电路管理硬件(交叉连接区域和连接面板)，连接器，插座，适配器，传输电子设备(调制解调器，网络中心单元，收发器等),电气保护装置(电浪涌保护器)以及支持的硬件(安装和管理系统的各类工具)。

大楼综合布线系统能支持多种不同的应用环境,即它的所有信息插座能由它所支持的不同种类的设备共享,这就是说同一标准信息插座,可方便地通过跳线定义后即可接插不同通讯协议不同种类的信息设备。

结构化综合布线系统是在传统布线方法上的一次重大革新,其线缆的传输能力百倍于旧的传输线缆，接口模式已成为国际通用的标准,并把旧的各种标准兼容在内.因此用户无需担心目前和日后的系统应用和升级能力，它采取了模块化结构，配置灵活，设备搬迁，扩充都非常方便，从根本上改变了以往建筑物布线的死板，混乱，复杂的状况。

综合布线系统一般由六个独立的子系统组成，采用星型结构布放线缆，可使任何一个子系统独立的进入综合布线系统中，其六个子系统分别为：工作区子系统(Work Location)，水平子系统(Horizontal)，管理区子系统(Administration)，干线子系统(Backbone)，设备间子系统(Eqiupment)，建筑群子系统(Campus)等。

综合布线系统结构图如下：

1.工作区子系统

工作区子系统由终端设备连接到信息插座之间的设备组成。包括：信息插座、插座盒、连接跳线和适配器组成。

2.水平区子系统

水平区子系统应由工作区用的信息插座，楼层分配线设备至信息插座的水平电缆、楼层配线设备和跳线等组成。一般情况，水平电缆应采用4对双绞线电缆。在水平子系统有高速率应用的场合，应采用光缆，即光纤到桌面。

水平子系统根据整个综合布线系统的要求，应在二级交接间、交接间或设备间的配线设备上进行连接，以构成电话、数据、电视系统和监视系统，并方便地进行管理。

3.管理子系统

管理子系统设置在楼层分配线设备的房间内。管理间子系统应由交接间的配线设备，输入/输出设备等组成，也可应用于设备间子系统中。管理子系统应采用单点管理双交接。交接场的结构取决于工作区、综合布线系统规模和选用的硬件。在管理规模大、复杂、有二级交接间时，才设置双点管理双交接。在管理点，应根据应用环境用标记插入条来标出各个端接场。

4.垂直干线子系统

通常是由主设备间（如计算机房、程控交换机房）提供建筑中最重要的铜线或光纤线主干线路,是整个大楼的信息交通枢纽。一般它提供位于不同楼层的设备间和布线框间的多条联接路径，也可连接单层楼的大片地区。

5.设备间子系统

设备间是在每一幢大楼的适当地点设置进线设备，进行网络管理以及管理人员值班的场所。设备间子系统应由综合布线系统的建筑物进线设备、电话、数据、计算机等各种主机设备及其保安配线设备等组成。

6.建筑群子系统

建筑群子系统将一栋建筑的线缆延伸到建筑群内的其它建筑的通信设备和设施。它包括铜线、光纤、以及防止其它建筑的电缆的浪涌电压进入本建筑的保护设备。

本系统采用光纤加双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展要求。

计算机网络系统就是利用通信设备和线路将地理位置不同、功能独立的多个计算机系统互联起来，以功能完善的网络软件实现网络中资源共享和信息传递的系统。通过计算机的互联，实现计算机之间的通信，从而实现计算机系统之间的信息、软件和设备资源的共享以及协同工作等功能，其本质特征在于提供计算机之间的各类资源的高度共享，实现便捷地交流信息和交换思想。

计算机网络系统的特点

计算机 网络系统是由网络硬件和网络软件组成的。在 网络系统中，硬件的选择对网络起着决定的作用，而网络软件则是挖掘 网络潜力的工具。

① 计算机 网络建立的主要目的是实现计算机资源的共享。计算机资源主要是指计算机 硬件、软件与数据。

②互连的 计算机是分布在不同的地理位置的多台独立的“自治计算机”。连网的 计算机既可以为本地用户提供服务，也可以为远程用户提供 网络服务。

③连网 计算机之间遵循共同的 网络协议。计算机网络的功能：

（1）资源共享：

资源共享是基于 网络的资源分享，是众多的网络爱好者不求利益，把自己收集的一些通过一些平台共享给大家，但是随着网络和 经济社会的发展资源共享在社会中也暴露出了一些问题。

1、数据和 应用程序的共享。

1.1 打印共享 局域网内建立一台 打印服务器，可以为局域网所有用户提供打印服务。

1.2 邮件功能 邮件服务器可以为企业内部所有员工提供基于用户名的邮件转发、分发、抄送等服务，并且可以在服务器上完成方便的管理、备 份、删除、收回、恢复等工作。

1.3 网络聊天最常见的便是Whiteboard, Netmeeting, WebEx等 应用程序，可以实时、快速的实现位于不同物理位置的用户之间的语音、视频交流。

1.4 实时消息例如Yahoo IM、MSN等 应用程序，可以实现 局域网、互联网范围内的消息转发。

1.5 数据库 数据库服务器是企业 局域网内部重要的组成部分，可以实现数据共享、减少冗余度、集中存储和管理、可维护性和安全性等功能。

2、网络存储常见的便是文件共享服务，采用FTP和TFTP服务，使用户能够在 工作组计算机上方便而安全的访问共享服务器上的资源，而且ftp资源大多是免费的。

3、资源备份随着 网络攻击和病毒的发展，资源备份也成为了资源共享当中不可或缺的一部分，现代企业大都采取实时高效的资源 备份方式，以便在网络崩溃的时候能够最大限度的保护公司信息，以及在 灾难恢复的时候起到最大的作用。

4、人脉关系：包括客户资源、能力资源等一些可以相互应用的到的。

5、设备。（2）数据通信：

数据通信是通信技术和 计算机技术相结合而产生的一种新的通信方式。要在两地间传输信息必须有传输信道，根据传输媒体的不同，有有线数据通信与无线数据通信之分。但它们都是通过传输信道将 数据终端与计算机联结起来，而 15

使不同地点的数据终端实现软、硬件和信息资源的共享。

（3）远程传输（4）集中管理: 集中管理”不等于“集权管理”。集中管理根本上是信息的集中，处理权仍在不同的利益团体。其效果和用一个遥控器管理家中所有电器一样简单，可大大简化管理员的管理工作。

集中管理是基于实现集团管理方面的需要，统一报告制度、统一管理制度的一种信息采集的新的管理理念和模式。集中管理的基础是信息集中，实现集团信息的集中监控，达到企业集团成员之间资源共享、合作共赢、共同发展。

要实现集中管理必须认真分析企业集团当前存在的问题，明确需要解决的关键问题，然后制定符合本企业集团需要的目标。

集中管理是是基于网络环境下实现集团财务统一核算制度、统一报告制度和统一管理制度的一种新的管理理念和模式，指集团公司所属各单位的财务情况全部纳入到母公司的核算和管理之中，所属单位只有进行日常决策的权利和执行集团公司的各项政策的义务，其实施的对象是集团公司的所属单位，包括会计集中核算、财务集中控制和财务集中决策。

（5）实现 分布式处理: 分布式处理系统与并行处理系统都是计算机体系结构中的两类。并行处理系统是利用多个功能部件或多个 处理机同时工作来提高系统性能或可靠性的 计算机系统，这种系统至少包含指令级或指令级以上的并行。并行处理系统的研究与发展涉及计算理论，算法，体系结构，软硬件多个方面，但它与分布式处理系统有密切的关系，随着通信技术的发展，两者的界限越来越模糊。广义上说分布式处理也可以认为是一种 并行处理形式。而分布式处理系统将不同地点的或具有不同功能的或拥有不同数据的多台计算机用通信网络连接起来，在 控制系统的统一管理控制下，协调地完成 信息处理任务的 计算机系统。一般认为，集中在同一个机柜内或同一个地点的紧密耦合 多处理机系统或大规模并行处理系统是并行处理系统，而用局域网或 广域网连接的 计算机系统是分布式处理系统。松散耦合并行计算机中的并行操作系统有时也称为分布式处理系统。

（6）负荷均衡

计算机网络系统信息插座

A.除特别注明外，信息插座连接须按ISO8877及ISO 603.7及第六类草拟标准，为模块式8针RJ45插座。电缆连接须按T 568B标准执行。

B.面板颜色为白色，单位或双位，斜口并带有带有防尘盖弹板插口(shuttered type)。

C.各信息插座输出口须为模块式结构。

D.须按图纸所示，提供单位及双位插座，并提供话音/数据识别符号。除特别注明外，4对双纹电缆均需端接妥当。

机架及机柜

A.各楼层的配线架采用19”的机柜，符合ANSI EIA-310-C19”/ETSI/标准，经过CE及UL质量认证，且制造厂是ISO9001认证。

B.配线柜采用模块方式组成，且容易扩充，线缆采用下进线方式连接至机最高0.2 dB 28

柜。

C.机柜上面必须装满固定仪器设备面板螺丝及铁条，螺丝可旋入深度8mm以上。

D.机柜除可支撑本身重量外，必须可承载500kg以上的设备且不变形。E.机柜是经过烤漆处理的，每台机架必须附支撑板两块、支架三组、两个四位插排和4个风扇。

F.机柜必须有接地端。3.6 专用的设备与工具

A.承包单位应在系统测试和投入运行开始时提供下列工具和设备。这些工具和设备应是新的、在这工程中从来未用过的。

a.光损耗测试装置：这装置应是手提式测试装置，包括一个光功率表和一个交流电或干电驱动的稳定光源，所测试的功能应全部为微型计算机控制。

b.UTP铜电缆测试装置,测试带宽最少到250MHz，测试项目应包括TIA-568或ISO11801标准中的各项内容。3.2.2.2.10 设备选型 工作区子系统

双口面板（E3032RJK WW）

单口信息面板（E3031RJK WW）

信息模块（VDIB17766USG）水平子系统

水平区选择的铜缆水平双绞线：采用非屏蔽六类电缆(ACT4P6UNR3BBU)连接，达到完美的接地效果。

芯线规格：0.55mm 23AWG 电缆直径：6mm 芯线对数：4对，每芯带有彩色编码护套 标准： TIA / EIA-568-C.2，ISO/IEC 11801:2002 2nd Edition

IEC61156-5 护套：LSZH护套，高密度聚氯乙烯。护套LSZH(N172.020)芯线对数：2根，每芯带有彩色编码护套 标准：EIA/TIA 568B.C.3

带宽：850 nm ≥500MHz.km；1300 nm ≥1000MHz.km 护套：LSZH护套，低烟无卤防火等级并且具有抗老化和防腐蚀功能 管理间子系统

机柜：采用19英寸标准机柜，配备水平电缆绑扎板及跳线管理环，配备散热风扇和电源插座，还可选配设备托盘等。

模块化RJ45配线架(ACTPPAU24NS)。标准的19英寸机架式结构，1HU，配备标签条来标识各个RJ45端口。自动接地技术：施耐德的配线架设计有接地弹片，将模块安装在配线架上，接地弹片将与模块金属外壳相接，完成接地工作。而配线架与机柜的连接则完成了整个链路的完整接地工作。配线架符合 EIA/TIA-568C标准对UTP配线的要求。背部对RJ45插座的电气线路板提供金属罩封闭保护功能。

光纤配线架：选用24口光纤模块化跳线架(ACTFM1UU)。标准的19英寸机架式结构，1HU高度，每个配线盘配备前面板，可配24个光纤适配器；抽屉式结构，方便光纤成端和安装；可使光纤适配器缩进里面，增大光纤跳线的曲率半

径，保证传输性能，保护光纤跳线，延长其使用寿命。配有T形光缆绑扎配件整理水平进线，配备标签条来标识各个光纤端口。接线盒的设计能容纳LC、ST, FDDI, SMA, FC, D4或SC接头。

光纤模块化跳线架(ACTFM1UU)

配线架(ACTPPAU24NS)6类信息跳线

规格符合FCC第68部分第F节和IEC-60603-7标准 线对数量 4对带色码，带填充物和PVC护套 顺序 连线顺序T568A/B 耐用性 可插拔1,000次以上

RJ45插头 聚碳酸酯，FCC第68部分第F节UL 94V-0 插头靴 PVC 触点材料 磷青铜，50mm镀金层和100mm镀镍层 电气

介电强度 在60Hz 条件下100V（有效值）1分钟 额定电压 最大交流150V 额定电流 最大1.5A 绝缘层 最小为500MΩ 接触电阻 最大为10mΩ

6类信息跳线（ACTPC6UBCM20BU）

光纤跳线：

性能参数

带涂层光纤直径

250μm

光纤跳线外径

双工： 6.6mm x 3.6mm 最小弯曲半径

3.8cm

光纤规格

多模

最小带宽 @850nm @1300nm 200MHz.km 500MHz.km 单模

平均损耗

0.3dB 回波损耗

最大-50dB 机械特性

连接头

接头材料

氧化锆陶瓷

壳体

工程树脂

光纤

护套

热塑性塑料

阻燃性

UL 94V-0

纤芯/包层直径

单模（SM）多模（MM）

9/125μm 50/125μm或62.5/125μm 聚酯涂覆层直径

125μm 阻燃等级

OFNR/低烟无卤

性能

连接头

SC LC

平均插入损耗

0.2dB 0.2dB 最大插入损耗

0.4dB 0.4dB

最大反射

-50dB(SM)/-25dB（MM）-50dB（SM）/-25dB（MM）

连接头耐用性

（每500次插拔）

最大<0.2dB 最大<0.2dB

衰减 @ 23˚C 标准值

3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）3.5dB/km（SM）/1.5dB/km（MM）

环境

工作温度范围

0℃ 到 70℃

储藏温度范围

-10℃ 到 75℃ 垂直子系统

主干光缆：采用8芯室内光缆(ACTNDTB08MM6FR)

50/125μm,OM3 光缆结构：8芯光缆，紧套型，中心束管式 带宽：≥ 2000MHz²km 护套：LSZH低烟无卤阻燃护套，符合IEC 332-1防火标准 性能要求

及IEC 1034和IEC 754的低烟卤标准。

话音主干：选用25对数五类主干电缆(ACT25P5UNR3RGY)。线芯：24AWG 裸铜丝外径：0.506mm 聚乙烯绝缘：厚度：0.20mm,外径：0.94mm 护套：LSZH低烟无卤阻燃护套。

(ACT25P5UNR3RGY)

3.2.3 卫星及有线电视系统

3.2.3.1.1 系统概述

在石榴庄住宅小区项目中，对电视节目源的需求有卫星电视节目、当地有线电视节目及医院自办节目。

在石榴庄住宅小区项目卫星电视系统设计中，我们将设计接收二颗卫星电视节目，接收设备安装在急诊综合楼的楼顶，接收设备将卫星电视节目的信号送到急诊综合楼有线电视机房(初步设置地下一层进线间)，经处理后与当地有线电视网的节目信号混合后送到建筑物内各终端。

我方在系统设计中充分考虑电平的双向计算，同时避免“漏斗效应”问题。所有卫星电视设备均采用860MHz双向传输设备。

3.2.3.1.2 规范标准

 《有线电视广播系统技术规范》 GY/ T106-1999  《有线电视与有线广播共缆传输系统》 GY/ T118-95  《30MHz—1GHz声音和电视信号的电缆分配系统》 GB6510-86  《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94  《建筑物防雷设计规范》

（GB50057-94）

 《民用建筑电缆电视工程技术规范》

(GBJ/T16-92) 《安全防范工程程序与要求》

GA／T75-94  《安全防范系统通用图形符号》

GA／T74-94  《智能建筑工程质量验收规范》

（GB50339-2003）

 《30MHZ～1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统》

（GB14948-94）

 《CATV行业标准》

（GY/T121-95）

3.2.3.1.3 设计原则

石榴庄住宅小区项目有线电视系统的卫星接收器材、调制器、混合器、分配传输网络应当选用优质品牌。所选品牌产品应获得了国家广电总局的入网证书。

先进性

石榴庄住宅小区项目项目有线电视及卫星电视系统的设计，在考虑满足国际

国内有关行业标准和天津市网络建设技术规范书的同时，充分结合本系统实际情况，采用先进的技术和设备，构架一个面向未来发展的网络。

本着切实可行，满足需要的原则。在本系统设计时考虑主要设备采用具有国际水准高性价比的产品。

可靠性

本系统网络的架构与设备的选用，最大限度地考虑到设备运行的可靠性。扩展性

设计过程中充分考虑到今后网络技术的发展，网络信息容量的扩大和网络结构的延伸，既保护现有投资又具备网络升级能力。保证完全能够与其它信息网和传输网的互联、互通。

标准化

标准化是时代发展的要求，是网络可扩展性和可持续性发展的前题条件，所采用的设备全部符合国家有关标准的要求。

设计指导思想

根据我国CATV系统的现状及将来发展的需要及业主所提供图纸文件的要求，本系统设计为860MHZ具有双向邻频传输的CATV宽带综合业务网。下行以传输模拟电视信号为主，兼传数字信号；上行数字信号开展交互式业务。应按照系统的满配置来进行网络的规划和指标的计算，以保证各种需求服务接入后，仍有最佳的信号质量。

工作参数

对于不同的服务，一些设备还需考虑一些特别的工作参数。分割方式

目前，宽带有线电视系统的频率配置，国际、国内尚无统一标准。一般地，有低分割、中分割及高分割三种形式。有线电视系统设计为双向邻频传输系统，带宽为5—860MHz。其中，上行频段为5~65MHz，65－87为过渡带，87~550 MHz为电视广播信号传输，550~750 MHz为数据信号传输，卫星电视安排在450~550 MHz频段，调频广播频段为87~108 MHz。

建筑内有线电视按照数字电视系统进行设计，分配系统是按照860MHz邻频传输系统进行设计。前端有线电视信号由有线电视机房引出，经分配后，分别送 35

到弱电配线间内的放大器输入端，经放大和分配后，将有线电视信号送到各个TV点。

线路的传输部分，从机房至放大器输入端建议采用四屏蔽-9（4P）电缆；放大器输出端至分支器输入端用四屏蔽-7(4P)电缆；分支器输出端至有线电视终端出口用四屏蔽-5电缆(4P)。3.2.3.1.4 系统架构

前端设计

前端设备是整套有线电视系统的心脏，由各种不同信号源接收的电视信号须经再处理为高品质、无干扰杂质的电视节目，进入混合器混合以后再馈入传输电缆。本次有线电视系统的设计只有单一有线电视信号的进入，因此不考虑多路信号的混合处理。城市有线电视信号引入后，经过前端滤波放大处理即可传输分配。为了增加传输距离，一般应在满足载噪比指标的前提下，尽量提高前端的输出电平，并使输出端各频道电视信号的电平之间符合一定的要求。

此部分是电视网络的信号来源部分，决定着电视节目套数及前端设备输入信号的质量。前端是整个有线电视系统的中枢神经部份，它的质量将直接关系到全网信号质量优劣。本工程信号引自天津市有线电视信号，信号质量完全满足相关规范要求。

A．有线电视信号接收

此部分信号直接由城市有线电视光网引入，在有线电视机房与自办节目混合送至电视分支分配网。系统分支分配网由有线台根据具体设备选型对系统进行二次设计并实施。

B．自办节目

此部分是大楼管理人员根据病房楼和VIP病房楼的情况自行播放的节目源，同时可配备字幕机在播放自办节目的同时在画面中嵌入文字。主要前端设备为DVD机、字幕机、调制器等。

字幕控制处理方式：字母二维三维处理、滚动、旋转、淡出淡入处理等，完全可以满足物业信息发布的功能需求。

信号传输过程：前端DVD机等设备----调制器----与有线电视信号混合器。干线系统传输

干线传输系统把来自前端的电视信号传送到分配网络，根据医院的格局和具体职能，其内部的有线系统按照860MHz带宽有线电视传输系统要求设计。本方案采用树状分配、分支结构，这种传输线路为有线电视网络双向化发展提供基础。放大器、分支、分配器均置于弱电井道内的箱体内。分配放大器与用户分支分配器的电缆连接采用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-9(4P)，距离较远处选用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-12(4P)，分支器与用户终端采用四层屏蔽物理发泡高频同轴电缆SYWV-75-5(4P)。传输分配网络符合CATV国家标准要求，满足目前需要，并方便日后扩容。

用户分配网络

带反向平台、双向传输、862MHZ带宽的线路放大器、5—1000MHz高隔离度分支分配器和SYWV-75系列优质物理发泡射频同轴电缆组成，以分支分配方式将电视信号送入各个用户终端。放大器采用就近供电的方式。

3.2.3.2 系统说明

A.电视系统包括各电视节目之分配网络。电视讯号经干线分配系统传输至每个电视输出插口处，使获得本技术规格说明书所要求的均衡而足够电平的讯号，因而取得满意的收视效果。

B.系统须提供电视分配／传送网络的路由。C.本承包单位须配合有线电视运营商确保系统开通。

D.卫星信号由2#楼屋顶层卫星接收机房引来。卫星电视信号由屋顶室外地面卫星接收天线引来。

3.2.4 无线对讲系统

无线对讲系统具有机动灵活，操作简便，语音传递快捷，使用经济之特点，是实现生产调度自动化和管理现代化的基础手段。无线对讲系统是一个独立的以放射式的双频双向自动重复方式通讯系统，解决因使用通讯范围或建筑结构等因素引起的通讯信号无法覆盖，便于在何时何地精准使用于联络如保安、工程、操作及服务的人员，在管理场所内非固定的位置执行职责。

无线对讲系统对于安全保卫，设备维护，物业管理等各项管理工作将带来极大的便利。可实现高效、即时的处理各种事件，最大限度地减少可能造成的损失。

系统包括但不限于最大有效功率、频道空间、认可频道、频率容忍度等的使用可能需要由当地无线电委员会有关部门审批并发给之认可证书。系统电磁场覆盖面之强度优于150ūV/m，没有杂声及干扰，或为当地无线电委员会认可之强度

无线对讲通讯系统工程设计，验收参照如下标准执行：

（1）GB50311-2007《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（2）GB50312-2007《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》（3）GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》

本系统是一个独立的以放射式的双频双向自动重复方式进行通讯的系统，解决因使用通讯范围或建筑结构等因素引起的通讯信号无法覆盖的问题。

3.2.4.1 系统功能

A.系统采用数字中继台；申请1个频率；设置5组通讯信道，其中3组分别供维保组、清洁组、保安使用，预留2组通讯信道。

B.无线对讲系统是由数字中继台、分/合路器、耦合器、功分器、室内全向天线、1/2” 阻燃馈线、7/8”阻燃馈线、数字对讲机等组成。

C.除非图纸另有说明，本系统设计采用中继台分别用于安保、工程、保洁等人员对讲机的信号覆盖。中继台安装在2#楼B1F消防/安防控制室内。

D.除非图纸另有说明，本系统设计采用室内全向天线对地下室、裙房、标准层进行覆盖。

E.采用室内全向天线将信号发射出来，室内全向天线能覆盖平面30~50米直径的范围，标准层靠近楼梯附近安装，即为了考虑覆盖范围的问题，但是最终安装位置需现场实测场强后选择最佳安装位置。

F.实现整个建筑内无干扰的100mW的低辐射功率控制（或为当地无线电委员会认可之强度），对室外信号泄漏应低于标准要求的100米内。在室内区域采用室内全向天线来实现狭小区域的信号覆盖，每个天线覆盖的区域互相连接，从而实现信号的无缝隙覆盖。

G.本系统须能传送及接收VHF或UHF信号的放射式系统，而且可以覆盖整个建筑物的各个角落。无线对讲信号覆盖范围不应超出红线2米。

H.本系统应足够的天线，有关之设备及配件须确保本系统可覆盖所需的范围而增加的天线将不可另收费用。承包单位须顾及到建筑的结构有可能会妨碍信 38

号的传送。

3.2.4.2 系统设备

A.本系统须包括以下设备： a.数字中继台 b.数字对讲机 c.数字遥距控制组件 d.控制软件

e.合路/分路/双工器 f.室内全向天线

g.1/2”低损耗通信线缆（符合低烟无卤标准）h.耦合器/功分器 i.备用电池

A.数字中继台 名称 信道容量 典型射频输出

VHF 25~45w 136~174MHz VHF

频率

403~470MHz UHF 待机 1.0A、0.5A 电流消耗

发射 4.0A、1.8A 工作温度范围 最大工作周期

B.合路/分路/双工器

a.名称 频率范围 每信道插损 每信道间隔

指标 16 UHF 25~45w

－ 30°C到 + 30°C

100％

合路器

指标 403~470MHz 3.5dB 50dB

电压驻波比

b.名称 频率范围 增益 电压驻波比 输出隔离度 电源 c.1.25：1 分路器

指标 403~470MHz 0-5dB 1.25：1 25dB 220V

大功率带通双工器

指标 10MHz ≤12dB 75dB 300KHz

名称 频率间隔 插入损耗 抑制度 宽带

C.室内全向天线 名称 频率范围 增益 功率容量 极化方式 驻波比 接头 阻抗 高度 直径 重量

D.数字对讲机 名称

指标 400~700MHz 3dBi 100W 垂直极化 ≤1.4：1 N-F 50欧姆 90mm Φ174mm 250g

指标

信道数 功率 信道间隔 频率范围

160 5W可调 6.25KHz VHF 136-174 MHz UHF 403-470 MHz 数字模式下 13 小时

电池寿命

模拟模式下 9 小时

防护等级 短信功能

E.耦合器/功分器 名称 频率范围 耦合损耗 插损(最大值)方向性 输入功率 驻波比 接头 工作温度 相对湿度 F.耦合器指标 400-470MHz 3/5/8/10/22/15/20dB

3±0.25 dB ≥25dB 50W 1.3：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

功分器指标 400-470MHz 二/三/四 功分

IP57 支持

0.4dB ≥20dB 50W ≤1.2：1 N-F-30 ~ 60℃ 5~95%

波纹铜管同轴电缆

1/2”低损耗 线缆指标 5GHz 4.7dB 6.35dB

名称 工作频率上限

400MHz 传输 800MHz

7/8”低损耗 线缆指标 5GHz 2.6dB 3.56dB

耗 损1900MHz

10.01dB 1.3：1 50欧姆 15.7mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃

5.82dB ≤1.2：1 50欧姆 27.5 mm-40 ~ 60℃-55 ~ 85℃ 最小弯曲半径 阻抗 电缆外直径 安装温度 操作温度 G.备用电池 名称

指标

IMPRES智能锂电池 1500MAH

数字模式下 13 小时 电池化学类型 电池容量 电池寿命

模拟模式下 9 小时

防护等级 电伏

IP57 7.5V 3.2.4.2.1 设备选型

建伍NXR810数字中继台

²136-174，400-470MHz ²50W/40WRF输出功率（50%工作循环）

²25WRF输出功率（100%工作循环）

²30信道

²中继台或双/单工基地台工作方式

²2U19英寸机架式安装

²NXDN?数字空中接口

²AMBE+2?语音编码器

²数字常规模式

²数字集群模式

²模拟/数字混合模式（常规）

²数字常规IP网络模式（需配用KTI-3）

²支持NXDN?数字扰频加密，ESN认证

²以太网络接口

²IP局域网/广域网连接

²外部LTR控制器接口

²外部MPT控制器接口136-174MHz，50W机型

²400-470、450-520*MHz，40W机型

²中继台操作

²双工/单工基地台操作

²30信道扫描基地台

²两位LED显示屏

²6个发光可编程功能键

²前面板扬声器

²后面板外部扬声器输出（4W音频）

²音量控制

²麦克风插口

²编程接口

²远程终端接口

²可编程辅助I/O ²DTMF前面板PF键控制

²DTMF辅助输出控制

²DTMF辅助输入监控

²Windows?PC编程

²Flash固件升级

对于数字模式

²NXDN?数字空中接口

²常规IP网络* ²AMBE+2?声码器

²6.25和12.5kHz信道

²模拟调频/数字混合操作

²内置NXDN?扰码器

²内置16RAN中继台控制

²每个基站1000个组ID ²每个基站1000个单元ID ²单个与群组选择呼叫

²所有组呼

²NXROver-the-AirAlias空中别名

对于模拟模式

²VHF：25和12.5kHz信道

²UHF：25和12.5kHz信道

²内置扰频加密器

²内置16组QT/DQT中继台控制

²保持计定时器/超时定时器/CWID ²外部FM控制器接口

²EIA表决音生成²外部LTR?控制器接口

²外部MPT控制器接口 建伍无线对讲机NX320 44

频率范围：NX-220 : VHF(136-174 MHz)NX-320 : UHF(400-470 MHz)MHz 其他功能：主要功能

5W输出功率, 有助于长距离通信

模拟及数字混合模式, 实现模拟到数字的平滑过渡 GPS功能(需配合KMC-48GPS肩麦选件)内置倒地报警, 让单独作业人员有安全保障 能够对应数字集群及常规模式 数字模式

NXDN数字空中接口

信道间隔6.25 kHz及12.5 kHz 紧急呼叫

采用AMBE+2声码器 常规IP联网, 基站漫游 单呼、组呼、全部组呼叫 远程遥毙/复活/注销 模拟模式

信道间隔25 kHz及12.5 kHz FleetSync/II, DTMF及兼容MDC-1200 常规及LTR®区域 QT/DQT及2音 语音扰频器(16码)

3.2.5 信息发布系统

信息发布系统，由服务器、网络、播放器、显示设备组成，将服务器的信息通过网络（广域网/局域网/专用网都适用，包括无线网络）发送给播放器，再由播放器组合音视 频、图片、文字等信息（包括播放位置和播放内容等），输送给液晶电视机等显示设备可以接受的音视频输入形成音视频文件的播放，这样就形成了一套可通过网络将所有服务器信息发送到终端的链路。

随着等离子、液晶等平板显示设备的普及，网络流媒体技术的进步，系统架构却已经历经好几代的变革，最初是由显示屏与DVD播放器或PC机组成，之后网络技术引入，专用网络媒体播放器取代了传统的纯粹的DVD或PC播放形式，功能变得更丰富、应用也变得更多元。因此，有人把它与纸张媒体、电台、电视和因特网并列，称之为“第五媒体”，具有在特定的时间、特定的地点、对特定的人群进行信息资讯发布的作用。多媒体信息发布模式融合了多媒体视频信息的多样性和生动性，实现了信息发布的远程集中管理和内容随时更新，使受众在第一时间接收到最新鲜的各类资讯。数字媒体信息发布系统将成为信息化建设的重要载体。不仅能够提供及时、全面、优质、高效的信息服务以及全新的文化氛围，还能够极大地提升环境的整体形象，也是现代建筑的必然趋势。

基本构架

由服务器、网络、播放器、显示设备组成，将服务器的信息通过网络（广域网/局域网/专用网都适用，包括无线网络）发送给播放器，再由播放器组合音视 频、图片、文字等信息（包括播放位置和播放内容等），输送给液晶电视机等显示设备可以接受的音视频输入形成音视频文件的播放，这样就形成了一套可通过网络将所有服务器信息发送到终端的链路，实现一个服务器可以控制全市、全国、甚至全世界的网络广告机终端，那就可以在世界的任何一个有网络覆盖的位置都可以实现广告的发布，省得不只是人工费用，而且使得信息发布达到安全、准确、快捷，在竞争激烈的现实社会要求通过网络管理、发布信息这一趋势已经基本形成。

信息发布系统主要包括三个部分：中心控制系统、终端显示系统和网络平台。

中心管理系统软件安装于管理与控制服务器上,具有资源管理、播放设置、终端管理及用户管理等主要功能模块，可对播放内容进行编辑、审核、发布、监控等，对所有播放机进行统一管理和控制。

终端显示系统包括媒体播放机、视音频传输器、视音频中继器、显示终端，主要通过媒体播放机接收传送过来的多媒体信息（视频、图片、文字等），通过VGA将画面内容展示在LCD、PDP等显示终端上，可提供广电质量的播出效果以及安全稳定的播出终端。

网络平台是中心控制系统和终端显示系统的信息传递桥梁，可以利用工程中已有的网络系统，无需另外搭建专用网络。

系统优势：

1、集中控制、集中管理：

通过广域网网络远程控制，无需人工换卡、插卡，实现不同场所、不同受众、不同时间段能够播放不同的广告信息内容。软件升级亦可远程操作，无需人工到场。

2、实时发布：

即时发布紧急信息、突发事件，插播媒体文件，实现银行外汇、基金利率、政策法规、促销活动、天气预报、时钟等即时信息的同步发布。

3、稳定性：

高效稳定的嵌入式设计、即插即用、不感染病毒。

4、分屏显示：

同时播放音视频、图片、字母等多种信息组合，实现是视频、图片、字幕的任意位置自由调整，解决了仅放广告关注度降低或仅放娱乐节目没有广告价值的矛盾。

5、信息安全：

采用特殊价目技术，能控制一切非经过审核的节目播放，有效保证了户外媒体传播的安全性。

6、高清播放：

支持MPEG1、MPEG2、MPEG4、WMV9、H.264等多种媒体的高清播放（除了rm和mkv这两种格式，其他媒体格式基本都支持。）。

网络功能：

1.支持现有的所有IP网络，支持各种网络协议并提供服务质量保证。2.实时信息发布：滚动字幕、图片、视频插播等。3.网络更新播放内容，无需人工更换。

4.通过网络可集中或分布式管理播放终端，支持分级、分区管理。5.远程升级播放器固件，无需技术人员到播放器终端进行操作。3.2.5.1 系统说明 3.2.5.1.1 总则

A.本系统须为信息发布系统。系统组成： 显示器，显示控制器，信息发布服务器，六类网线，VGA显示线，220V电源。

B.1#楼信息发布系统服务器设置在1#楼8F自用数据中心，2#、3#楼信息发布系统服务器设置在1#楼B1F消防/安防控制室。

C.本系统网络建立在建筑智能控制网的基础上。

D.信息发布系统的LCD显示器均需提供独立信号，播放格式为主流的流媒体格式。该信息显示系统可通过网络控制，由管理人员来设置何时在哪个显示器中播放何种内容（内容包括但不限于：会议信息、天气预报、时间、汇率、新闻等）。必须预先将显示线布好，将电脑的安放位置考虑好。

E.具体设置信息发布显示器的点位数量请以招标图为准，具体安装位置需和精装确认。

F.系统可独立运行，如果1台媒体播放器关闭，并不会影响其他。3.2.5.2 系统设备

3.2.5.2.1 信息发布系统软件

A.控制服务器软件可以为编程者提供1个多功能环境，创造吸引人的文字、视频、图像显示。

B.系统可以针对建筑信息发布的需求可随时灵活的制作。

C.支持多种图文的播放（如：Powerpoint，图片，Flash，Html等），具有良好的兼容性。

D.系统的可操作性：易于员工操作及维护。

E.可以灵活的控制播放、暂停、插播、停止、再播放等。

F.操作员可以在PC上，通过局域网，远端用WEB或管理客户端的形式操作/管理信息发布系统。

G.操作员可以在一个界面上管理多个播放终端的播放内容。

H.操作员可定制播放任务列表，可指定时间段、安排播放序列、指定显示终端。

I.操作员可以在操作界面上预览要播放的内容。

J.可以支持一台主机多个屏幕，每个屏幕可以分别显示不同的内容，多个屏幕也可以显示相同的内容。

K.可以根据屏幕的水平或垂直放置，旋转播放的内容方向至适合的方向。可以将一个显示屏幕分几个区域分别播放或显示不同的内容。

L.播放的终端如果是PC，应是基于IP，接入网络，与服务器通信。M.具备一定的网络安全能力，以防止病毒及黑客的攻击。N.具备针对操作员的权限管理功能，记录每个操作员的操作。O.支持多个用户的实时管理。

P.具备事件跟踪记录功能：针对所提交的发布内容、发布时间、位置及操作员所做操作均能够做到30天的记录、备份及实时查询。3.2.5.2.2 系统硬件

A.多媒体管理主机

1.多媒体管理主机包括视频采集卡、信号采集卡、配套系统软件及显示器，用于将采集到的视频片段进行归类和存储。

2.计算机工作站应包括以下设备及满足其特性要求： 中央处理器 内存 Intel ® i5 750 2.66 GHz或以上

至少4G 1T以上 硬盘容量

分辨率 不小于 1280x1024，真颜色(32位)GB级以太网口 RJ-45端口(1000 BaseT)显示卡 独立显卡，不小于1GB独立显存（非共享）, 支持2个

以上显示器

USB2.0端口 不少于4个