城市综合体：几种典型范式的演变研究（5篇）

第一篇：城市综合体：几种典型范式的演变研究

?城市综合体：几种典型范式的演变研究

?建築?烏托邦

【本文转至ARCHITECTURE NOW!，原文发表于《城市 环境设计》55期，2011-08,此处有删节】 ?

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摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。

关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居

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Abstract: ?The article defines “City-Complex” as a hot point during the city development of contemporary china.Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI.?The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage of city-complex development.Keywords: ?City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation

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一、混合开发：都市综合体的认知界定

不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。本文的讨论和研究即源于此——如果说传统意义上的建筑被分为住宅、体育、办公、文化、商业、医疗等诸多类型，那么综合体则是这些类型之上的新类型。它能够博得土地所在地区政府的期望聚焦，又能够激发开发单位的资金投入，也能够引发设计机构的跨界思考。

然而，稍作观察即可发现，不论是地产界还是设计界，对“城市综合体”并没有一个统一的定义。很多时候，大家所说的综合体并不是同一种事物，许多已经建成和正在建设的项目也仅是被冠以“综合体”之名而已。真正的综合体意味着什么？在深入讨论这个概念之前，有必要对它进行认知层面的界定。

???从理论上说，大约在十多年之前，西方城市建设中出现的“HOPSCA”被很多人用作商业综合体的代名词（至今仍是如此）。其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义：即由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Public(公共空间)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会展)、Apartment(公寓住宅)，共同形成的商业生态系统。“HOPSCA”指出了商业综合体最为重要的几个功能部分，但是仅仅具备了这些功能成分，还不能谓之综合体。近几年，学术界倾向于把城市综合体（City Complex）理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念，它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征，这些成为我们进一步认知综合体的假设前提。

在此基础上，我们研究了CCDI或国内其他机构设计的数十座综合体项目，初步认为一个

真正意义上的综合体应该同时满足以下五个方面的限定：

?1，高可达性：综合体一般应具备三种以上的交通方式到达（如步行、公交、地铁、私家车等），且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连；

?2，高密度：一般说来，综合体项目的土地容积率≥3.0，总建筑面积≥20万㎡ ?3，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能；

?4，不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系；

?5，按照一个有条理的开发计划进行统一开发的一组建筑，在形态上呈现较强的标志性和完整性。

?从这些条件可以看出，综合体的核心意义在于高密度的“混合开发”（Mixed Used），这是资本主义城市商业发展中最为理性的土地使用方法。但混合不等于混乱，高密度也不等于拥挤，综合体的存在，证明了一种复杂之中有序状态（Organized Complexity）。?

02 洛克菲勒中心.jpg

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03 华盛顿水门中心.jpg

04 纽约世贸中心.jpg

二、历史溯源：现代主义各个时期的综合体开发特征

稍作溯源，我们可以发现城市综合体与人类城市发展历史存在许多戏剧化的暗合关系。例如，很多学者认为古罗马的大浴场是综合体的起源，它集洗浴、健身、阅览、商业、会议与一身。而另一些专家则认为中世纪的“集群街区”（居住和工作两大功能被叠合到一幢建筑之中，彼此交织联系）是最早的商业综合体实例。这种开发模式后来演变为文艺复兴时期的内街式购物廊，成为典型的混合街区范式。

到了20世纪初，现代主义建筑萌芽时期出现的“现代城镇规划思想”（Modern Urbanism）成为综合体的死敌。这一时期的城市建设热衷于选择未使用的土地作为城市新的开始，以回避城市原有的混乱局面；并且严格限制居民数量和社区大小，将不同的城市功能分开布置以减少社会问题——而“综合体”，被视为城市混乱的根源而必须被限制和最小化。

从霍华德的“花园城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到将城市发展建立在一种类似“乌托邦”合作社会上的模型。人们用建设新城取代旧城，直接导致老城区的衰败（于是才有后来的新都市主义对此表示弥补）。这一思想在1928年发挥到极致。这一年，CIAM（国际现代建筑协会）成立，并提出《雅典宪章》：将城市四大主要功能（居住、工作、休闲、交通）各自独立分区发展，由此获得一种城市的秩序。

综合体模式的重见天日，得益于1939年建成的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）。这是位于美国纽约州纽约市第五大道的一组由四座摩天大楼组成的复合设施（设计者为Raymond M.Hood），四座大楼底层相通，通过地下通道协调步行与车行关系；丰富的零售出租空间和公共空间，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。洛克菲勒中心证明了城市生活的紧凑关联、不同功能之间的相互依赖，预示着城市综合体的新一轮发展。

1950年代，著名的建筑研究小组TEAM10率先拒绝《雅典宪章》所描绘的城市图景，转而投入到现有城市及其复杂社会网络的研究之中。他们开始研究两个手法：一，如何连接一组建筑群；二，在建筑群之中引入城市街道和公共空间，这些成果直接导致了后来五十年的综合体模式。

20世纪60年代的一系列“大型开发计划”项目，显现出从市中心以商业为基础的形态，转向开发新区潜力，并以居住为首要功能、强调建筑对环境的开放性的建筑集群。这一时期大约46%的混合项目包含居住功能。典型案例为美国华盛顿水门中心（Watergate complex），它始建于1967年，包括有三栋住宅楼、两栋办公楼和水门酒店。1972年的水门事件使这座综合体名声大噪。

?然而，20世纪70年代的风头陡转，随着“国际范式”（International Style）的流行，综合体的建筑尺度开始增大，居住功能不再得到重视，空间更为封闭和内向。这一时期只有19%的混合开发项目包含居住功能。纽约世贸中心（World Trade Center）是典型的大尺度、不可居住的建设案例。

?20世纪80年代的“后现代混合模式”：开发重点从新区转移回老城区，项目总建筑面积在减小，小尺度的城市空间得到重视，居住功能重新回归开发重点，并引入对老建筑的修复、改建、重新利用。其理论背景是雅各布斯的著作《美国大城市的生与死》所反映的一个改良的侧面。这一时期大约49%的混合项目包含居住功能。而到了20世纪90年代之后，“主街模式”和“CBD模式”开始流行，综合体的设计出现从建筑建造向城市场所的思维转变，更加注重城市环境整体贡献。但是在对居住功能的考虑上，似乎重新削减到70年代的比重。回顾上述历史可知，城市四大基本功能（居住、工作、休闲、交通）是相互补充、相互依赖、共同生长的，任何一两项功能的强势都会产生不平衡，带来严重的城市疾病。基于这样的理论，我们意识到，应该特别注意研究居住功能对其他功能的平衡作用。在下文分析的一批案例中，我们可以清晰地看到新旧范式的关联和演变。

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三、范式研究：综合体设计实例分析

回到“HOPSCA”这个不太学术的名词，其实在当代都市综合体项目中，“C”（会展）的作用正在减弱，而“P”的指代则存在争议：是停车（Parking）还是公共空间（Public）？我们认为两者皆重要，但都不是构成主营业态的成分。于是，对综合体的研究，暂可精简为对剩下四种业态（H、O、S、A）的研究。

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???首先，以商业为核心的开发模式成为综合体“第一范式”。早期的城市综合体也常以“商业综合体”代称，在我们看来，这是郊区大型购物集群（Mall）在在城市中心地带的回归。以益田假日广场为例，开发的第一要素在于商业形象的打造，设计处处体现出对商业空间的考虑：建筑师在基地南侧设计了一个下沉式广场。该下沉广场与地下二层的商场相接，人们可以通过室外台阶、电梯和楼梯等多种方式到达广场，为市民提供了一个远离尘嚣的休闲和购物场所。【图】内部空间设计有三个点状中庭和两个线形中庭。它们相互有序分隔而又有机串联, 形成室内时尚购物街。并且通过空间的收放而形成简洁有序的商业流线，巧妙地借用空间调节了人流量及其聚集度，使各个店铺获得了均等的商业机会。郑州银泰商业中心选择了最具有“商”文化特征的元素进行组合，在稳重的构图中寻找变化，处理处丰富的立面效果。体现“商”特有的细节，“线”与“面”的构成体现古典而不失时尚的气质。【图】

05 益田假日广场全景.jpg

07 益田假日广场商业顶部休憩平台.jpg

08 益田假日广场总平面图.jpg

09 郑州银泰中心.jpg

其次，以办公为核心的开发模式是综合体“第二范式”。这一模式与当代中国各大城市的CBD建设紧密结合，规划和建筑形态大多规则有序，而表皮的手法则层出不穷。以新近建成的卓越皇岗世纪中心为例，设计从效率优先的出发点规划布局，总平面采用“井”字型布置四栋塔楼，最高效率的利用了有限的用地，并围合出一个宽阔的矩形广场。在不影响办公平

面方正的前提下，建筑表皮利用有规律的对角折面，对塔楼四个角部进行正反两向的斜切，制造近似钻石般富于变化的角部轮廓。【图】设计之中的厦门会展北区综合体亦是如此：建筑平面方正有序，立面呈现节节升高向上收分的渐变节奏，结合了现代元素（带状遮阳片，LED灯带）与传统（塔、灯笼、扇子）传统语汇，演绎出特色的城市新轮廓。【图】

??世纪中心在城市中的位置.jpg世纪中心的开放庭院.jpg

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综合体的“第三范式”?可以被视为以高档酒店为主导物业的开发模式，它在一定程度上是对CBD夜晚时段缺失人气的一种补偿。以深圳华润中心二期为例，君悦酒店的存在，改变了整个区域的情景氛围【图】。作为空间营造的一大特色，这座酒店改变了传统的低层大堂入住流线，改用独特的“空中大堂”模式：宾客由主入口进入酒店后，乘坐4部高速电梯直达31层的空中大堂——成为入住体验的第一步。办理好入住手续后转乘其他两组电梯到达各楼层。在办理入住手续到进入各自房间的过程中，宾客们将对酒店的整体形象，以及深圳繁华的都市景致有了更为感性的认识。

?华润中心二期总平面图.jpg???

早在2006年，世联地产顾问机构按照物业类型在综合体中所占分量（不是简单的建筑面积比重），将城市综合体分为三种基本导向：分别对应HOPSCA中以“S”（商场）、“O”（办公）、“H”（酒店）为主导地位的开发模式，即前文所述的三种“范式”。但是当时的研究并没有强调“A”（居住）的作用。纵观在十年前开发的综合体项目，“A”的成分的确是普遍偏弱的。而当我们分析CCDI近年参与设计的十多座综合体项目时，一个显著的趋势便是人居的回归。

【表

1、表2】

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表1：CCDI部分综合体项目参数一览

?开发单位建筑设计设计-建成用地面积容积率总建筑面积深圳益田假日广场益田集团CCDI2004-200823000㎡4.4102000㎡卓越皇岗世纪中心卓越集团LAD + CCDI2007-201130200㎡11.0332000㎡深圳华润中心二期华润集团RTKL + CCDI2005-200941000㎡4.7194000㎡厦门会展北区综合体厦门经济特区CCDI2007-201242000㎡5.5244000㎡徐州苏宁彭城广场苏宁置业AEDAS + CCDI2010-201444000㎡7.8373000㎡郑州银泰商业中心银泰集团CCDI2009-201524900㎡7.7191000㎡呼和浩特海亮广场海亮集团CCDI2011-201662400㎡8.0488000㎡昆明实力心城实力集团CCDI2011-201693000㎡4.2396000㎡郑州升龙站前综合体连捷置业CCDI2010-201557400㎡7.5430500㎡南通圆融广场圆融集团CCDI2011-201570000㎡3.5237000㎡上海洛克菲勒外滩源洛克菲勒集团ARQ + CCDI2008-201317000㎡5.594000㎡注：总建筑面积为计入容积率的建筑面积，不含地下建筑面积

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表2：CCDI部分综合体项目业态配置分析（单位：㎡）

?H 酒店O 办公S 购物商场C 会议会展A 居住公寓深圳益田假日广场29000【29%】3000【3%】68000【67%】00卓越皇岗世纪中心50000【15%】184000【55%】45000【13%】045000【13%】深圳华润中心二期68000【35%】018000【10%】3000【2%】97000【50%】厦门会展北区综合体0178000【71%】47000【19%】15000【7%】0徐州苏宁彭城广场47000【13%】38000【10%】101000【27%】0160000【43%】郑州银泰商业中心22000【12%】098000【50%】050700【27%】呼和浩特海亮广场48000【9%】0143000【29%】0296000【60%】昆明实力心城33000【8%】108000

【27%】46000【12%】0196000【49%】郑州升龙站前综合体44000【10%】177000【41%】86000

【21%】22000【3%】100400【12%】南通圆融广场055000【23%】101000【43%】079000【33%】上海洛克菲勒外滩源013000【13%】13000【13%】033000【33%】?

四、人居回归：综合体开发的新范式

从城市空间的“叠合”，到城市资源的“整合”，再到城市环境的“融合”，综合体的意义在于城市空间的“人本回归”。这里，我们发现一种新的范式，即以居住功能为核心开发要素的“第四范式”，这是近年来中国城市综合体开发中非常值得注意的现象——混合开发的手段和目的在于最终让人们在夜晚聚居于此而非全然离开，至于商业部分则依然保持着城市场所的各项特征。举例说来，苏宁集团投入巨资开发、CCDI和AEDAS联合设计打造的徐州彭城广场，综合体完全以公共建筑的形态出现【图】，椭圆形平面的设计可展现动态、活泼的空间特质，但实际上43%的建筑面积为居住功能。而我们近期设计的呼和浩特海亮广场【图】，这一比例竟提升到60%。尽管居住的比重很大，但却十分突出与其他各个功能的互补与联系：徐州彭城广场的居住功能完全设置于商业功能上方，二层以上裙房围绕下沉式广场，形成项目中心的一个特色空间。层层退台的设计，保障了视觉上的层次感和居住空间的私密需求。徐州苏宁彭城广场 鸟瞰透视.jpg徐州苏宁彭城广场沿街透视.jpg呼和浩特海亮广场 鸟瞰透视.jpg

回看中国城市化十年来的历程，过分强调城市商业和CBD的开发是一个很大的误区，作为一种平衡，后来综合体中大量出现高档酒店的开业运营，但是，城市归根结底是“人”的城市，仅以入住酒店的方式并不能真正形成“人”的氛围，真正的高品质综合体是得有人在此栖居。举个反例说，北京东三环CBD的财富中心综合体正在上演一出“夜晚空城计”：白天大量人流汇聚此处工作，傍晚大量离散，造成地面交通核地铁运营的两次超负荷，而到了夜晚，除去少量酒店住客，街上和楼里空旷无人，完全失去了“综合体”应有的活力。

最后再看建设之中的上海洛克菲勒外滩源【图】。外滩是商业繁华的象征，但是在夜晚十一点过后，外滩又有几盏灯真正亮着？又有几户人家居于此地？洛克菲勒外滩源的开发目标是形成规模化的高雅文化与时尚生活的中心，整体工程包括历史建筑的修缮改造及部分新建建筑的设计建造。开发单位已经意识到，只有扩大居住的分量，才能真正重塑黄浦江和苏州河水岸的城市魅力，在陆家嘴地区和外滩地区之间建立一种协调呼应、平衡发展的城市关系。于是在新建部分，居住的比重随着方案的修改深化而不断加大。但愿这是一次成功的人居回归的综合体实例，成为未来更多类似案例的“范式”指引。上海洛克菲勒外滩源 整体鸟瞰.jpg

??26 上海洛克菲勒外滩源 总平面图.jpg上海洛克菲勒外滩源2号楼住宅套型.jpg

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参考文献：

1,《理想空间》第44期“城市综合体设计”专刊，同济大学出版社，2011 2，王桢栋，《当代城市建筑综合体研究》，中国建筑工业出版社，2009 3，Rem Koolhass，《S，M，L，XL》，The Monacelli Press, 1998 4，世联地产，综合体研究报告，2006

5，《商业综合体HOPSCA》，天津大学出版社，2010

6，罗卿平，高容量城市的空间设计对策，建筑学报，2006-01

7，时匡，新城市主义运动的城市设计方法论，建筑学报2006-01 8，徐洁，商业综合体的城市竞争力模型，时代建筑，2005-02

第二篇：城市科技综合体研究

城市科技综合体研究

—以舟山科创园开发建设为例

一、问题的提出

在建设浙江舟山群岛新区的大背景下，舟山市委、市政府为践行科学发展观，以科技支撑和引领舟山海洋经济的加快发展，决定在新城临海中心地段划出1000亩土地打造一个全国一流、长三角领先的涉海科技创意研发园区。为此，聘请了新加坡裕廊国际、浙江大学、上海同济大学等国内外著名规划设计单位进行项目功能定位及建筑空间布局的规划设计，委托戴德梁行进行项目咨询。召开了多层次多形式的论证会。形成了两种相对集中的意见。第一种意见：倾向于建设功能较为纯粹的研发机构集聚地，而配套依托新城的综合服务。这种意见，也是一部分领导和行政规划部门的倾向性意见。第二种意见：部分专家学者提出，应打造以科技研发为主体功能的城市综合体。

目前，舟山科技创意研发园区（简称“科创园”）的规划正在按第一种意见逐步深化。我所思考是：打造功能单一的科创园是否是科创园建设的最佳模式？是否能够实现最佳的价值定义？是否能够成为科技人才最佳的集聚场所？舟山科创园规划定位应选择怎样的最佳方案？

本案的目的，就是想通过理论的思考和实例的剖析，试图回答上述问题。

二、城市综合体的概念及其分类

1、城市综合体的概念

城市综合体是具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体。具体来说，城市综合体将城市公共活动、城市交通、城市休闲娱乐等城市生活空间的多项内容和商业、办公、居住、餐饮、娱乐等建筑功能空间的多项内容进行整合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复合统一的综合体。

2、城市综合体的分类

参考国内相关理论案例研究，可将城市综合体依据不同的分类标准分为不同的类型。一般可根据下列3种标准划分：

（1）依据发展的原型划分：由传统的人气聚集街区发展而来的城市综合体、由购物中心发展而来的城市综合体、由住宅小区发展而来的城市综合体；

（2）、依据其所依托的主体功能的不同可划分为：商务城市综合体、商业城市综合体、旅游城市综合体、交通枢纽城市综合体、会展城市综合体、文化城市综合体、特色产业综合体；

（3）、依据选址的区位可分为：核心区CBD城市综合体、区域中心城市综合体、交通枢纽型城市综合体、社区城市综合体、城郊结合部城市综合体。

三、城市综合体的价值意义

1、城市综合体具有其标志性和城市名片的作用，一座成功的城市综合体以其具备特色的公共空间，建筑群体形象和多功能有机聚合，形成一种全新的商业格局和生活模式。成为城市的名片，提升城市的知名度和影响力。

2、城市综合体是购物、办公、酒店、居住等诸多城市功能的集聚。功能间的良性互动，为人们提供了高效的工作、生活、休闲空间，同时，城市综合体还将城市交通作有效的整合，节约资源、时间，又减少环境污染。

3、城市综合体设计十分注重多层次公共空间的塑造与景观环境的营造。人们可在有限的时间内，获得一个快乐、发现与体验的过程，更可在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、逍遥舒适、随意居停，真正成为人们向往的地方，成为城市的“客厅”。

4、作为一种崭新的开发模式，城市综合体将极大改变人们的生活和购物习惯，并将有效地整合城市资源，提升效率，推动城市建设步伐。

四、国内外城市综合体的案例

五、城市科技综合体的概念及其特征

城市综合体都具有某种倾向性，即主题占据主导位置的功能，如今年各地兴起的“大学城”和“科技城”，则是分别以教育和科技为主导功能的城市综合体。

借鉴城市综合体的概念特征，我们可以尝试得出城市科技综合体的概念和特征。

1、城市科技综合体的概念

在城市科技综合体中，科技活动成为城市活力的主要来源，一系列有形（建筑、设施）和无形（政策、法令法规）的资源投入，大多是以确保科技的发展为首要目标的。在优先考虑科技功能的情况下，协同发展其他类型的城市功能，如居住、商业、餐饮等，建立一个主题明确，并具有多样性、活力充足的城市综合体。

2、城市科技综合体的特征

城市综合体强调“城市性”和“综合性”两个基本属性，城市科技综合体在此基础上，增加了“科技性”这个属性。

（1）城市科技综合体的“城市性”

（2）城市科技综合体的“科技性”

（3）城市科技综合体的“综合性”

六、舟山科创园打造成功的外部条件

1、城市综合经济实力强。城市科技综合体是与城市经济发展相伴而生的，城市经济水平要能支撑高度集约的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，城市的人均消费水平只有达到一定指标，才能使城市科技综合体实现良性运营。

2、地方产业集聚效应突出。与城市综合体最大的区别在于，城市科技综合体对当地产业的依赖度很高，更多的是基于当地产业，可复制性不高。

3、项目选址合理。城市科技综合体的开发对项目选址的要求比较高，城市科技综合体应该建在交通畅达的地方。

4、开发商经验丰富。城市科技综合体开发建设从最初定位和前期规划设计，到中期开发建设，再到后期运营管理，每个环节都需要极强的专业能力，因此对开发商的运营经验要求很高。

七、舟山科创园打造城市科技综合体的内部条件

1、交通有保障。城市科技综合体对交通的依赖性较强，须具备交通便捷的区位优势，并有多种交通的组合，以保证综合体与城市快捷联系，为科研、办公、居住等各项活动提供通达的交通组织。

2、业态有关联。城市科技综合体各种业态之间的相互关联

性非常重要。

3、动线设计合理。城市科技综合体的动线包括人流动线、车流动线和物流支线。

4、满足科研开发优先原则。

八、舟山科创园打造城市科技综合体的规划设想

九、舟山科创园打造城市科技综合体的路径

十、结论

城市科技综合体的出现是城市科技形态发展到一定阶

段的必然产物，符合时代发展的要求。城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，城市科技综合体的产生与发展是社会经济发展、城市有机更新、产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求。

一个成功的城市科技综合体，不仅能够将分散的城市功能整合起来，提高土地利用效率，促进城市空间拓展，有利于资源集约共享；还能带动地方经济发展，促进产业机构升级，提供上万个稳定的就业岗位与源源不断的企业税金。

郭力泉

舟山市科技创意研发园区管理中心

第三篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：城市综合体英语翻译

城市综合体”的英文翻译

Urban（City）Complex与HOPSCA

(2010-11-4)

关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？

在中国现时实践中所理解的―城市综合体‖概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、―城市综合体‖应该翻译为HOPSCA？

以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文：

1、万达商业地产开发的第三代产品，称为―城市综合体‖，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位…

4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007)HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改 1

造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

显然从历史渊源来看，HOPSCA是大型街区建筑集合群的概念。国内也有学者从国外现时出发，在研究城市商业街发展时提及到HOPSCA：城市规划和城市设计领域对于商业街的研究，主要集中在对于商业街规划和设计实践… … 针对这一情况，西方出现了商业区划的HOPSCA（豪布斯卡）原则。HOPSCA原则的核心观念是：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。（张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究,2007;王伟娅.遵循―豪布斯卡‖原则构建现代化城市商业街[J].中国第三产业，2002）

二、―城市综合体‖应该翻译为Urban（City）Complex？

以下是第二种翻译，即认为城市综合体就是Urban Complex，的相关报道和引文：

1、无锡市区新规划30个城市综合体(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、项目类别：城市设计(Urban Design)——城市综合体(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.xiexiebang.comKI（中国知网数据库）检索的1341篇文献，几乎都把城市综合体翻译为Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。从国外文献看，不存在Urban Complex（这与国外严格的功能分区规划有关，综合体建筑是中国特色的东西）。HOPSCA讲的也是关于大型街区规划的概念，与我们现实中所理解的城市综合体概念出入较大。

图一：青岛典型城市综合体（Urban Complex）图二：大型城市综合体（HOPSCA）

3、根据以上现实和理论的探讨，再结合个人感受和理解，得出以下结论：类似于万邦中心、远雄国际和鹏利南华等（见图一）占地面积中小水平、由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，可称为中小型城市综合体，翻译为Urban Complex比较恰当，属中国特色。类似于鲁商中心、中润世纪广场（济南）等（见图二）占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目可以称为大型城市综合体，可以翻译为HOPSCA。

第五篇：城市综合体基本模式

城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次

1.光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。

2.万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。

3.SOHO办公、商业中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。

5.HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。

智慧城市综合体4+1体系架构 1.智能感知

用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建

生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。

简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。

2.互联互通

通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。

具体来说?包括几个层面的互联互通

(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?

(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?

(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。

3.协调共享

智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。

4.综合体运营

除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括；

(1)智能视觉技术

(2)智能视觉中间件技术

(3)城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括

客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值

固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计;提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。

应用远景

在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：

(1)提升城市竞争力

通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。

(2)聚集商圈的人气

可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。

(3)可视化管理

城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。

(4)综合集成采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。

智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。

(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。

(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]