第一篇：大连市金州区城镇住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法的通知
大连市金州区城镇住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法的通知
第一条为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的合法权益，依据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）、《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及《大连市金州区城镇住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大金政发[2000]17号），结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法所称维修基金，是指住宅（含房改房、商品房、安居房、经济适用住房、集资建房、拆迁房等）售后或安置后建立的，用于异产毗邻房屋共用部位、共用设施和共用设备维修、养护及更新的基金。
第三条本办法适用于在金州区城镇内，单位、个人销售和购买、拆迁和安置住宅时维修基金的计提和使用管理。
第四条大连市金州区城乡建设管理局（以下简称区城建局）是全区维修基金计提和使用管理的行政主管部门。具体负责指导、协调、监督、检查维修基金的计提和使用管理。大连市金州区公共维修基金结算中心（以下简称结算中心）是维修基金计提和使用管理的工作机构，具体负责全区维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值工作；负责维修基金利息的提取、核拨和使用核算及利息使用情况的日常查询工作；负责核批工程预决算的维修基金利息使用、分摊清单及汇总表工作；监督检查维修基金利息使用情况等工作。
第五条大连市金州区各街道办事处负责辖区范围内的维修工程预决算审验，组织大、中修工程质量验收，协助有关部门做好物业管理工作。
社区负责辖区内年度维修基金利息使用计划备案；负责核准工程预决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表；参与大、中、小修工程质量验收。
住宅小区物业产权人委员会（以下简称物业产权人委员会）或房改售房单位（以下简称售房单位）负责审核维修基金利息使用计划、维修工程预决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。其委托的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施维修养护计划、维修基金利息使用计划的编制及帐务管理并按委托实施维修养护。维修基金利息不敷使用时，与社区、物业产权人委员会共同续筹维修资金，并定期向私有房屋产权人公布维修基金利息的收支情况。
第六条维修基金的使用管理，接受区财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。结算中心应会同区城建局定期或不定期组织专业人员对维修基金利息的会计核算及使用情况进行监督检查。对涉及金额较大、群众反映强烈的维修基金利息使用情况，区城建局可委托审计部门进行专项审计，审计结果向产权使用人公布。
第七条房改房维修基金由购房人和售房单位共同缴纳。
购房人在交付购房款时，须按建筑面积每平方米12元的标准缴纳维修基金，存入结算中心。同时结算中心从售房款中按届时房改成本价11%的比例，提取售房单位应缴纳的维修基金。
第八条商品房（含安居房、经济适用住房、集资建房、拆迁房等，下同）维修基金由
购房人和开发建设单位共同缴纳。
购房人在办理商品房产权和买卖登记手续时，须按建筑面积每平方米40元的标准缴纳维修基金，存入结算中心，结算中心为购房人开具《大连市城市住房维修基金专用收据》并加盖“大连市金州区公共维修基金结算中心”印章。办理房屋产权手续时，购房人须将该收据提交给房产交易所产权产籍部门审验。凡没有上述有效收据的购房人，房屋产权产籍部门不予办理房屋产权证。禁止任何单位代收购房人缴纳的维修基金。
开发建设单位建设的多层和高层的商品房分别按建筑面积每平方米届时房改成本价8%和9%的比例向结算中心缴纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续或办理《商品房销售许可证》、小区交接验收前，应缴纳维修基金总额的30%，在办理《商品房销售许可证》和小区交接验收时，应全额缴清维修基金。
第九条与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定缴纳维修基金。
第十条《大连市金州区城镇住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大金政发
[2000]17号）文件下发前购买商品房和二手房的，购房人在办理房屋产权证和买卖登记手续时须按建筑面积每平方米40元的标准补缴维修基金；动迁上楼的原私有房屋也须按建筑面积每平方米40元的标准补缴维修基金。
第十一条维修基金专设帐户分级管理。维修基金管理设置三级帐户。结算中心为一级帐户；售房单位或开发建设单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。
维修基金利息管理设置三级帐户。结算中心为一级帐户。物业产权人委员会或售房单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。
维修基金利息使用的帐务管理，物业产权人委员会或售房单位委托物业管理企业代为管理。
第十二条维修基金实行专户存储，专款专用，不得挪作他用。维修基金利息每年结算一次，结息日为每年6月30日。结算利息前，结算中心应组织物业产权人委员会、售房单位（或开发建设单位）完成维修基金本息对帐；结算中心还应定期向物业产权人委员会或售房单位公布维修基金本息情况。
每年7月15日以前，大连市住房公积金管理中心金州办事处
须将帐面的金州区公共维修基金利息一次性全额划拨到结算中心专用帐户中，统一管理使用；同时提供维修基金本息三级帐明细电子文本一份。
第十三条物业产权人委员会（或售房单位）应委托物业管理企业，以物业管理区域为单位，统一管理使用维修基金利息。双方应签订《物业管理委托合同》，明确维修基金委托管理有关责、权、利关系。
公有住宅出售率达30%以上的原有住宅区和入住率达40%以上的新建住宅区，应由社区牵头组建物业产权人委员会，选聘并委托物业管理企业管理使用维修基金利息。
出售率低于30%或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售房单位或其委托的物业管理企业管理使用维修基金利息。
新建住宅区未成立社区、物业产权人委员会前，不得使用维修基金利息。
第十四条维修基金利息专项用于房屋共用部位、共用设备设施的维修养护及更新，不
得挪作他用。
共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。
共用设备是指一栋住宅楼中产权人共用的排水管道、落水管、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
共用设施是指物业管理区域内产权人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。
第十五条物业管理区域内的供水、供电、供暖、通信、供燃气、有线电视等，由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。
第十六条私有房屋自用部位和自用设备的维修养护及更新费用，不得使用维修基金利息。
自用部位和自用设备是指用户门以内卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
第十七条公有房屋的维修费用，应从房屋租金中支付，不得使用维修基金利息。
第十八条保修期内房屋共用部位、共用设备设施的维修养护费用，由开发建设单位负责，不得使用维修基金利息。
人为原因造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其维修责任及费用由责任人承担，不得使用维修基金利息。
第十九条维修基金利息的使用，按年度列支。每年年末，物业管理企业（或售房单位）应编制下一年度维修基金利息使用计划，并提交物业产权人委员会或售房单位审核，所在社区备案，报结算中心核批后实施。
每年一季度前，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核、所在社区备案、结算中心核批的《维修养护费用划拨审批单》，到结算中心办理本年度小修维修养护费用划拨手续。小修维修养护费用依据房屋建筑年限按上年度维修基金利息结余额的30%—50%计算。
第二十条单项工程维修费总额不超过5万元的大、中修工程，物业管理企业（或售房单位）应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的《单项工程维修费用划拨申请单》及工程预决算，到结算中心办理核准及维修工程费划拨手续。
单项工程维修费总额超过5万元的大、中修工程，物业管理企业（或售房单位）应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的《单项工程维修费用划拨申请单》及工程预决算报区城建局核批后实施。
工程竣工验收合格后，物业管理企业应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的工程决算到结算中心办理核准手续后，维修费用方可在维修基金利息中列支。
第二十一条物业管理企业（或售房单位）首次办理维修基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。
第二十二条产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房
改房维修基金每年每平方米生成利息的标准，将同一物业管理区域内公有房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费拨付给结算中心，由结算中心统一管理使用。
第二十三条维修基金利息可在物业管理区域内，统筹安排使用，计帐分摊到户。
第二十四条维修房屋共用部位和共用设备发生的维修工程费用，以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。
维修共用设施发生的维修工程费用，以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。
第二十五条物业管理企业（或售房单位），应依据《小修工程报修及工程费用核算单》和大、中修工程决算书，制作《维修基金利息使用分摊名细清单》及汇总表（以下简称两表）。每年年末，物业管理企业（或售房单位）应持经社区、物业产权人委员会或售房单位审核、结算中心核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将使用结果记入物业产权人委员会或售房单位及私有房屋产权人帐户上。
第二十六条房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。
第二十七条使用维修基金利息的大、中修工程，原则实行招投标方式择优选聘施工企业。具体可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。
第二十八条实施小修维修，物业管理企业或售房单位应填写《小修工程报修及工程费用核算单》。实施大、中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预决算。
第二十九条大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程验收由物业管理企业提请社区、物业产权人委员会组织，结算中心、质检部门和有关人员参加；大、中修工程竣工质量验收，由物业管理企业及施工企业提请街道办事处和区城建局牵头组织，结算中心、质检部门、社区、物业产权人委员会和有关人员参加。
第三十条房屋灭失（含拆迁房），购房人缴纳的维修基金应返还给所有权人；售房单位交纳的维修基金本金和利息结余，转为统筹维修基金。统筹维修基金存入结算中心的统筹维修基金专户上；使用统筹维修基金，须经结算中心审核同意，报区城建局批准后使用。房屋产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发建设单位并、转、撤时，当事人需持有效证件到结算中心办理帐户变更或销户手续。
第三十一条维修基金利息不敷使用时，经所在社区、物业产权人委员会研究决定，由物业管理企业具体负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹维修资金。
第三十二条对不按规定缴纳维修基金的单位和个人，维修基金管理行政主管部门可依据《大连市城市住宅区物业管理办法》及有关规定予以处理。相应的维修责任及费用，由不
缴纳维修基金的责任单位和个人承担。
第三十三条购房人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人应协商解决，协商不成的，可依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第三十四条参与维修基金管理的各级、各部门工作人员，应忠于职守，严肃、认真、热情地为物业管理企业、售房单位和房屋产权人服务。对挪用、贪污、虚报、冒领、失职、渎职，造成管理混乱、维修基金及利息流失者，由纪检、监察等部门视情节轻重予以处理，构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第三十五条
第三十六条
以本办法为准。本办法由大连市金州区城乡建设管理局负责解释。本办法自下文之日起施行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致，
第二篇：大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法 2008
大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法 2008-08-11 15:57:09 现将《大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法》印发给你们，望遵照执行。
附：1．物业产权人委员会使用维修资金的财务管理办法 2．维修基金利息使用帐务处理办法
大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法
为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金(以下称维修基金)的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的利益，依据《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发[1998]51号，以下简称《暂行规定》)，制定本办法。
第一条职责分工
1．市房地产管理局是全市维修基金计提和使用管理的行政主管部门。其所属的大连市住宅小区物业管理办公室(以下简称市物业办)具体负责指导、协调、监督、检查维修基金的计提和使用管理。
2．市住房资金管理中心(以下简称资金中心)负责维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值，并委托代办银行提供维修基金的开户、存储、支取、计息、结算等金融配套服务。
3．市维修基金利息使用结算中心(以下简称结算中心)，负责维修基金利息增值(以下统称维修基金利息)的提取、划拨和使用核算及利息使用情况的日常查询工作。
4．中山、西岗、沙河口、甘井子区住宅小区物业管理办公室(以下简称区物业办)，负责辖区内维修基金利息使用计划备案、负责核准工程预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表、监督检查维修基金利息使用情况、组织中修、大修工程质量验收。
5．住宅小区物业产权人委员会(以下简称物业产权人委员会)或房改售房单位(以下简称售房单位)负责审核维修基金利息使用计划，维修工程预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。维修基金利息不敷使用时，与物业管理企业共同续筹维修资金。
6．物业产权人委员会(或售房单位)委托的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施维修养护计划，维修基金利息使用计划的编制及帐务管理，负责按委托实施维修养护、与物业产权人委员会共同续筹维修资金，并定期向私有房屋产权人公布维修基金利息的收支情况。
第二条维修基金的建立 1．房改房维修基金由购房人和售房单位共同交纳。购房人在交付购房款时，须按建筑面积每平方米20元的标准交
纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具《个人维修基金专用交款书》，同时资金中心从售房款中按届时房改成本价10％的比例。提取售房单位应交纳的维修基金。2．商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同交纳。购房人在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米40元的标准交纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具《大连市城市住房维修基金专用收据》。办理房屋产权登记时，购房人须将该收据提交给交易所审验。禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价5％的比例向资金中心指定的代办银行交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的30％，在办理《商品房销售许可证》时，应全额交清维修基金。3．购买与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定交纳维修基金。
4．<暂行规定>下发前购买房改房的，购房人和售房单位应按本《实施办法>交纳维修基金。购买商品房的，购房人应在办理产权登记手续时补交维修基金。5．已代收购房人交纳的维修基金的单位，应将代收款存入资金中心指定的代办银行。对无故拖欠的，将采取行政措施予以清缴，必要时可依据(大连市城市住宅区物业管理办法>第五十六条规定，提请人民法院强制执行。
维修基金存入代办银行前，房屋共用部位，共用设备设施的维修责任及费用，由代收款单位承担。
第三条维修基金帐户的设置和管理
1．维修基金管理设置三级帐户。资金中心为一级帐户；售房单位或开发建设单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。
2．维修基金利息管理也相应设置三级帐户。结算中心为一级帐户；物业产权人委员会或售房单位为二级帐户，私有房屋产权人为三级帐户。
3．维修基金利息使用的帐务管理，由物业产权人委员会或售房单位委托物业管理企业代为管理。
第四条维修基金及利息的核算管理维修基金实行专户存储，专款专用。维修基金除可用于购买国律法规准许的融资活动外，不得挪作他用。维修基金利息的结算，1998年6月30日前，按银行一年定期存计算；1998年7月1日后，按银行五年定期存款利率计算。利息日人民银行挂牌利率执行。利息每年结算一次，结息日为每30日。每年6月30日前，资金中心应组织代办银行和售房单位(或开单位)，完成维修基金本息对帐。本息核对无误后，资金中心应基金本息明细清单送交结算中心。每年7月31日前，结算中心持经市物业办审核同意的
第五条维修责任物业产权人委员会(或售房单位)应委托物业管理企业，以物业域为单位，统一管理使用维修基金利息。方应签订《物业管理委托合同》，明确维修基金委托管理有关利关系。公有住宅出售率达30％以上的原有住宅区和入住率达40％以建住宅区，应组建物业产权人委员会，选聘并委托物业管理企使用维修基金利息。出售率低于30％或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售房单位或其委托的物业管理企业管理使用维修基金利息。
4．新建住宅区未成立物业产权人委员会前不得使用、维修基金利息。
第六条维修范围 1．维修基金利息专项用于房屋共用部位，共用设备设施的维修养护及更新，不得挪作他用。共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构(基础内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等)、楼梯间、通道、专用房间、外墙面、住宅入口防盗门等。共用设备是指一栋住宅楼中产权人共用的排水管道、落水管、照明灯具、电梯、避雷装置、消防器具等设备。共用设设是指物业管理区域内产权人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。
2．私有房屋自用部位和自用设备的维修养护及更新费用，不得使用维修基金利息。自用部位和自用设备是指户门以内水、电、燃气自用管线、卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
3．公用房屋的维修费用，应从房屋租金中支付，不得使用维修基金利息。4．保修期内房屋共用部位、共用设备设施的维修养护费用，由开发建设单位负责，不得使用维修基金利息。
5．人为原因造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其维修责任及费用由责任人承担，不得使用维修基金利息。第七条 利息使用及分摊核算
1．维修基金利息的使用，按列支。
2．每年年末，物业管理企业(或售房单位)应编制下一维修基金利息使用计划，并提交物业产权人委员会或售房单位审核批准、区物业办备案后实施。3．每年一季度前，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办和市物业办核准的《维修养护费用划拨审批单》，到结算中心办理本小修维修养护费用划拨手续。小修维修养护费用按上维修基金利息结余额的50％计算。4．单项工程维修费总额不超过10万元的中修、大修工程，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的《单项工程维修费用划拨审批单》及工程预算，到结算中心办理维修工程费划拨手续。
单项工程维修费总额超过10万元的，《单项工程维修费用划拨审批单》和工程预、决算还应经市物业办核准。
工程竣工验收合格后，物业管理企业应持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的工程决算到区物业办办理核准手续后，维修费用方可在维修基金利息中列支。
5．物业管理企业(或售房单位)首次办理维修基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。
6．产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房改房维修基金每年每平方米生成利息的标准，将同一物业管理区域内公有房屋共用部位，共用设备设施的维修工程费拨付给物业管理企业。
7．维修基金利息可在物业管理区域内，统筹安排使用，记帐分摊到户。8．维修房屋共用部位和共用设备发生的维修工程费用，可以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有房屋建筑面积的比例核算分摊到户。
维修共用设施发生的维修工程费用，可以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。9．物业管理企业或售房单位，应依据《小修工程报修及工程费用核算单》和大中修工程决算书，制作《维修基金利息使用分摊明细清单》及汇总表(以下简称两表)。10．每年年末，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将使用结果记入物业产权人委员会、售房单位及私有房屋产权人帐户上。
第八条维修管理
1．房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。
2．使用维修基金利息的大中修工程，原则上应采取招标方式择优选聘施工企业，具体可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。
3．大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。4．实施小修维修，物业管理企业或售房单位应填写<小修工程报修及工程费用核算单》。
实施大中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预、决算。
4．大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程由物业管理企业提请物业产权人委员会组织验收；大、中修工程竣工质量验收，由区物业办组织，提请质检部门、物业产权人委员会和有关人员参加。
第九条统筹维修基金
1．房屋灭失，售房单位交纳的维修基金本金和利息结余，转为统筹维修基金。统筹维修基金存入资金中心在代办银行为市物业办设置的统筹维修基金专户上。．
2．使用统筹维修基金，须经市物业办审核同意，报市房地产管理局批准后使用。
第十条 房改房拆迁产权调换维修基金的结算
房改房拆迁产权调换维修基金的结算，按<关于印发(大连市房改房拆迁产权调换(补偿)结算实施细则)的通知》(大房局发[200017号)规定执行。
第十一条维修资金的续筹
维修基金利息不敷使用时，可经物业产权人委员会研究同意，由物业管理企业具休负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹维修资金。
第十二条维修基金帐户的变更与销户房屋灭失、产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发单位并、转、撤时，当事人须持有效证件到资金中心领取《维修基金过户(销户)划拨单》，到代办银行、结算中心办理帐户变更或销户手续。
第十三条监督审计
1．维修基金的使用管理，接受市财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。
2．市、区物业办应会同结算中心定期或不定期组织专业人员对维修基金利息的会计核算及使用情况进行监督检查。
3．对涉及金额较大、群众反映强烈的维修基金利息使用情况，市、区物业办可委托审计部门进行专项审计。
第十四条法律责任 1．对不按规定交纳维修基金的单位和个人，物业管理行政主管部门可依据<大连市城市住宅区物业管理办法>及有关规定予以处理。相应的维修责任及费用，由不交纳维修基金的责任单位和个人承担。
2．维修基金交纳、使用发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成的，由物业管理行政主管部门裁定。当事人对裁定不服的，15日内可向人民法院起诉。逾期，不起诉又不执行裁定的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。3．参与维修基金管理的各级、各部门工作人员，应忠于职守，严肃、认真、热情地为物业管理企业、售房单位和房屋产权人服务。对挪用、贪污、虚报、冒领、失职、渎职，造成管理混乱，基金、利息流失者。视情节轻重予以处理，情节严重的，提交司法机关追究刑事责任。
第十五条各县(市)、旅顺VI区、金州区、高新技术产业园区、大连经济技术开发区、大连金石滩国家旅游度假区、大连保税区的物业管理行政主管部门，可参照本《办法》制定本地区的具体办法，妥善管理使用好维修基金利息。
第十六条 本《办法》由大连市房地产管理局负责解释。
第十七条本《办法》自2001年7月1日起施行。大连市房地产管理局2000年2月15日发布的《关于贯彻执行(大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定)有关问题的实施办法》(大房局发［2000]16号)和《印发(大连市城市住宅售后维修基金缴纳、划转及使用办理程序的规定)的通知》(大房局发[2000117号)即行废止。物业产权人委员会使用维修资金的财务管理办法。
第一条 为规范物业产权人委员会的财务政行为，加强维修资金使用的财务管理，保障物业产权人的合法权益，确保维修资金使用的合理有效，根据大政发[1998]51号和《大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法》文件规定制定本办法。
第二条 本办法适用于经市、区物业管理办公室批准的物业产权人委员会及售房单位在使用维修资金过程中的财务活动。
第三条本办法所指的维修资金是已拨付物业产权人委员会专门用于售后房屋共用部位、共用设备设施的维修更新费用。该项资金来源于物业产权人及售房单位交纳的维修基金所产生的利息或收益。
第四条维修资金使用的财务管理
1．维修资金使用的日常帐务核算由物业产权人委员会委托物业管理企业负责，无物业产权人委员会由售房单位代为管理。并按照物业产权人委员会使用维修资金的帐务核算办法单独设帐进行会计核算。
2．受委托的物业管理企业合同期满或由于其它原因不再接受委托时．其代管的维修资金帐册需按《会计基础工作规范>要求，与接受方办理会计工作交接手续。’
3．维修基金会计核算业务的日常检查、指导，由大连市维修基金利息使用结算中心负责。
第五条维修资金的使用管理
1．维修资金的使用管理由物业产权人委员会负责并委托物业管理企业组织实施，并接受市、区物业管理办公室的检查监督。
2．维修资金的使用范围仅限于《大连市城市住宅售后共用部位、备设施维修基金管理办法》规定的房屋共用部位、共用设备设施的维修支出。任何人无权私自挪用或任意改变用途。3．受委托的物业管理企业或售房单位年初应编制维修资金使用计划，冽明修缮项目、施工内容、预算额度等。经物业产权人委员会或物业产权人代表审议通过后，按计划组织实施。凡未经物业产权人委员会审议同意的维修费用不许列支。
4．售后房屋共用部位、共用设备设施的日常维护费用应按月结算。每月月末，由制业管理企业出具有日常维修工程量月报表，物业产权人委员会审核签字，方可列支。5．专项及大、中修工程应待工程竣工验收后经物业产权人委员会审核签字，以工程决算书做为结算付款的依据。
6．维修资金必须专户存储，专款专用，其存款产生的利息列为其他收，年末做为维修资金增项处理。
7．维修资金使用的会计核算采用收付实现制，当年结余结转下继续使用。维修基金利息使用帐务处理办法
第一部分说 明
一、为保障私有房屋产权人权益，确保维修基金的合理使用，本着科学、简便、易操作的原则，制定本办法。
二、本办法适用于物业管理企业接受委托，为物业产权人委员会管理维修基金利息使用的帐务。
三、物业管理企业应按本办法设置并使用本会计科目。本办法规定的会计科目编号，物业管理企业不得打乱重编。
第二部分会计科目
一、会计科目名称 编号 资产部类 01
现金
02
银行存款 03
维修费支出 03-1 日常维护 03-2 大、中修 04 其他费用支出 05 应收款项
06
维修基金存款
07
维修基金利息存款 编号 负债部类 11
专款拨入
物业产权人自筹 13
物业经营收入 14
其他收入
维修费收支结余 16
应付款项 17
维修基金
维修基金利息收入
二、会计科目使用说明：
第01号科目现金
1、本科目核算维修基金利息使用人(以下简称利息使用人)的库 存现金。
2、收到现金时，借记本科目；贷记有关科目，支出现金时，借记有 关科目，贷记本科目，本科目借方余额反映库存现金数额。
3、物业管理企业应为利息使用人设置“现金日记帐”，由出纳人员 根据记帐凭证逐笔登记。每日业务终了，应计算当日现金收入合计数 和现金结余数，并将结余数与实际库存数相核对，做到日清日结，帐款 相符。
第02号科目银行存款
1、本科目核算存入银行的维修费存款及其他借入存款。
2、收到市住宅维修基金利息使用结算中心(以下简称结算中心)拨入的维修费及物业产权人自筹的维修费时，借记本科目，贷记“专款拨入”或“物业产权人自筹”科目。根据工程决算支付维修费时借记“维修费用支出”科目各有关明细科目，贷记本科目。
3、收到物业经营收入及其他应付款时，借记本科目，贷记“物业经营收入”或“应付款项”科目，支出款项时做相反分录。
4、发生银行存款利息时，借记本科目，贷记“其他收入”。
5、提取零用现金时，借记“现金”科目，贷记本科目，现金存入银行时做相反分录
6、物业管理企业应为利息使用人设置“银行存款日记帐”，由出纳人员根据记帐凭证逐笔顺序登记，每日终了应结出余额。银行存款日记帐应定期与银行对帐，至少每月核对一次。帐面余额与银行对帐单余额之间如有差额，应逐笔查明原因，属于未达帐项，应编制银行存款余额调节表，调节相符。
第03号科目 维修费用支出
1、本科目核算用于房屋共用部位、共用设备设施的维修费支出。
2、本科目下设两个明细科目： ‘(1)日常维护；(2)大、中修。
3、支付各项维修费用时，借记本科目的有关明细科目，贷记“银行存款”或“现金”科目。终了，将本科目余额转入“维修费收支结余”科目。
第04号科目 其他费用支出
1、本科目核算物业管理企业为利息使用人管理帐务所发生的各项工本费支出。
2、发生工本费支出时，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。终了，将本科目余额转入“维修费收支结余”科目的借方。
第05号科目应收款项
1、本科目核算物业产权人委员会应收及暂付款项。
2、发生应收及暂付款项时，借记本科目，贷记有关科目或“银行存款”科目。收回款项时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
3、本科目按款项类别或单位设置明细帐。
第06号科目维修基金存款
1、本科目核算存入市住房资金管理中心的维修基金本金存款额。
2、依据结算中心的开户通知书，借记本科目，贷记“维修基金”科目，减少做相反分录。本科目借方余额反映利息使用人的维修基金本金存款额。
第07号科目维修基金利息存款
1、本科目核算利息使用人维修基金的结算利息存款。
2、收到结算中心的开记户通知书、借记本科目，贷记“维修基金利息收入”科目。
3、收到结算中心拨付的维修费时，借记“维修基金利息收入”，贷记本科目，同时，借记“银行存款”，贷记“专款拨入”。
4、本科目余额反映利息使用人维修基金利息存款额。
第11号科目专款拨人
1、本科目核算结算中心拨入的用于房屋共用部位、共用设备设施的维修款项。
2、收到结算中心拨付的维修费时，借记“银行存款”科目，贷记本科目，同时借记“维修基金利息收入”科目，贷记“维修基金利息存款”科目。
第12号科目 物业产权人自筹 ．
1、本科目核算物业产权人自筹的用于房屋维修的款项。
2、收到物业产权人自筹的维修费时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记本科目。
3、终了，将本科目余额转入“维修费收支结余”科目。
第13号科目 物业经营收人
1、本科目核算权属于全体物业产权人的小区内停车场、物业经营用房等实现的净收入用于维修的款项。
2、收到款项时，借记“银行存款”，贷记本科目。
3、终了，将本科目余额结转到“维修费收支结余”科目。
第14号科目其他收人
1、本科目核算利息使用人发生的其他零星收入，主要是指银行存款利息。
2、收到银行存款利息时，借记“银行存款”，贷记本科目。终了，将本科目余额转入“维修费收支结余”科目。
第15号科目 维修费收支结余
1、本科目核算利息使用人一定期间内维修费收支相抵后的余额。
2、期末计算结余时，应将“专款拨入”，“物业产权人自筹”、“物业经营收入”、“其他收入”科目余额转入本科目的贷方，将“维修费支出”，“其他费用支出”科目余额转入本科目的借方，本科目的贷方余额为当期维修费结余额。
第16号科目应付款项
1、本科目核算应付及暂收的款项。
2、发生应付及暂收款项时，借记“银行存款”及有关科目，贷记本科目，付出款项时做相反的分录。
3、本科目应按款项类别或单位设明细帐。
第17号科目维修基金
1、本科目核算购房人和售房单位已缴纳的维修基金。
2、依据结算中心开户通知书，借记“维修基金存款”科目，贷记本科目。本科目贷方余额反映期末利息使用人的维修基金本金额度。
第18号科目维修基金利息收人
1、本科目核算利息使用人维修基金存款所产生的利息收入。
2、收到结算中心转来的开户通知书，借记“维修基金利息存款”科目，贷记本科目。
3、收到结算中心拨付的维修费时，借记本科目，贷记“维修基金利息存款”科目，同时借记“银行存款”科目，贷记“专款拨入”科目。
4、本科目贷方余额反映已结算的维修基金利息余额。
第三部分会计帐簿的设置
一、总帐的设置
作为核算资产、负债、收入、支出、结余的总括情况的帐簿，控制和核对各种明细帐。总帐格式通常采用三栏式帐簿，按照会计科目设置帐户。
二、明细帐设置
明细帐是指对总帐有关科目进行明细核算的帐簿。明细帐的格式一般采用三栏式或多栏式。主要设置：
1、收入明细帐，包括专款拨入明细帐、物业产权人自筹、物业经营收入、其他收入明细帐。
2、支出明细帐，包括维修费用支出明细帐、其他支出明细帐。
3、往来款项明细帐，包括应付款项明细帐、应收款项明细帐。
4、现金、银行存款日记帐。
第四部分会计报表的编制
一、编制目的
会计报表是反映利息使用人使用维修基金利息的财务状况和维修基金利息收支情况的书面文件，是便于市物业管理行政主管部门及住房资金管理中心，结算中心、物业产权人委员会、物业产权人了解维修基金利息使用情况的重要资料，也是编制下一维修基金利息使用计划的基础。
二、会计报表的设置
1、资产负债表：是反映利息使用人在某一特定的日期财务状况的报表。本表按照：资产+支出=负债+收入的平衡公式设置。左方为资产部类，右方为负债部类，左右两方总计数相等。
2、收入支出表：收入支出表是反映利息使用人在一定期间的维修基金利息收支结余情况的报表。收入支出表的项目应当按照收支的构成分项列示。
责编： 张亮 来源： 大连市国土资源和房屋局
第三篇：住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。
第二条
在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。
本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条
本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分：
1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。
2、购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。
第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。
第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后实施。
维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。
第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。
第十六条
业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。
第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。
第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十三条 本办法由建设部负责解释。
第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
第一条 为了贯彻落实省人民政府第141 号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》、《省政府关于大力发展住宅建设培育新的经济增长点的若干意见》(苏政发[1998]74号)、《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》（苏政发[1998]89号），保障住房售后的维修管理，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内,新建商品住房[包括经济适用住房(安居工程)等，以下简称“商品住房”] 和非单一产权的公有住房、已售公房的共用部位、共用设施设备维修基金的建立与管理，均适用本办法。
本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。
本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条 凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。
维修基金归物业区域内全体业主共同所有，按照“业主所有，民主决策，银行专户储存，政府主管部门和财政部门监督使用” 的原则进行管理。
维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字(1998)7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第四条 产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门或单位自行维修。路灯、道路、绿化、环卫等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。
第五条 商品房觥售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。南京、苏州、无锡、常州四市购房者按购房款 2%的比例，徐州、南通两市购房者按购房款2.5%的比例，其他省辖市购房者按购房款3%的比例，在购房时向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
第六条 公有住房、已售公房的维修基金来源于三部分：
１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上低于七层（含七层）的住宅不低于售房款的20%,八层以上（含八层）住宅不低于售房款的30%。售房单位在向开发建设单位购房时已交纳维修基金的，如该款项高于或等于按上述规定提取的款项，则不再从售房款中提取；如该款项低于按上述规定提取的款项，则按其不足部分从售房款中提取。
２、购房者按政府确定的房改成本价1-2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位向购房者代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
３、非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的 20%用于缴交维修基金。
公有住房售后维修基金的筹集、管理与使用的具体办法，由市、县（市）房产行政主管部门、财政部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第七条 商品住房销售单位收取购房款和维修基金开票结算后一个月内，应将提取及代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给房产行政主管部门或其指定机构代管，并办理移交手续。
第八条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：
１、请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；
２、业主委员会管理；
３、委托物业管理企业代管。
如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门、财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代帐资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%代管费用后，将维修基金移交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。
如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，并维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。
具体办法由市、县（市）房产主管部门和财政部门制定。
第九条 为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。
维修基金应当按幢建帐、按幢使用、按户核算，具体办法由市、县（市）房产行政主管部门制定。
第十条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金剩余利息或净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及维修物业项目经费预算报告书，经房产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金由业主委员会直接管理的，维修基金增值部分的使用，由业主委员会负责，委托给物业管理企业代管的，由受托的物业管理企业提出使用计划及分项目维修经费预算报告书，以业主委员会审定后实施；重大维修、改造、更新项目动支维修基金的，由业主委员会或受托的物业管理企业提出方案，提交业主会议审定并报房产行政主管部门核准后实施。所有项目实施后，有关单位都应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算。
维修基金不敷使用时，经房产行政主管部门、财政部门或业主委员会、业主会议研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县（市）人民政府制定。
第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送房产行政主管部门、财政部门和业主委员会备案。
第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按售房单位提取和业主个人缴交比例，分别退还给售房单位和业主个人。
第十五条 市、县（市）房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
市、县（市）财政部门和房产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。
第十六条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第十七条 未按本办法建立共用部位共用设施设备维修基金制度的，房产行政主管部门不得办理房屋产权证书。
第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追查责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后，未建立维修基金的，应当按本办法的规定建立维修基金；维修基金建立标准低于本办法规定的，可暂按原定标准执行，但续筹时应统一按本办法规定的标准执行。具体办法由市、县（市）房产行政主管部门和财政部门制定。
第二十条 维修基金的财务管理按照几政部的有关规定执行。
第二十一条 业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或售房单位之间就维修基金发生纠分的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第二十二条 非住宅商品房共用部位、共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十三条 本办法由发文单位负责解释。
第二十四条 本办法自颁布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
二０００年一月十日
苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善房屋维修保障机制，保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据《江苏省物业管理条例》、国家建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。
第二条 凡本市市区范围内，新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建立与管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称新建商品住房包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品房”。本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。
本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第五条 苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。
第二章 维修基金的筹集 第六条 维修基金按以下规定缴交：
（一）已售公有住房，售房单位按多层（低于7层，含7层）住宅售房款的20%、高层（8层以上，含8层，下同）住宅售房款的30%缴交（该部分基金属单位所有）。
（二）购买商品房的，购房人按购房款的2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交。
（三）拆迁安置中向个人出售的房屋，房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交。
（四）非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于缴交维修基金。 第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。未出售的直管公有住房的维修基金，由各区房管局按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金，由自管公房单位按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户。
第八条 购买商品房的，购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明，由开发建设单位向购房人代为收取，直接缴入市维修基金专户。第九条 开发建设单位自用的房屋，应按本办法第六条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金缴至市维修基金专户。
第十条 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时，开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。
第十一条 各有关单位代为收取的维修基金不计入住宅销售收入。
第十二条 本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。
第十三条 本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金，纳入本办法管理。
第十四条 在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。
第三章 维修基金的管理和使用
第十五条 维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存，政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。
第十六条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：(一)请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；(二)业主委员会管理；(三)委托物业管理企业代管。
如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。 如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。
如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。
第十七条 维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字〔1998〕7号），专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第十八条 维修基金实行“收支两条线”管理，由市房产管理局开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得办理支出业务，市财政局负责对收入户的监管；支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。
第十九条 筹集维修基金，必须使用江苏省财政厅统一印制的《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证》。市房产管理局在收到维修基金后，发放维修基金卡，交由业主保存、核对和使用。
第二十条 使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的2%核定，在维修基金增值收益中提取。
第二十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。
第二十二条 已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。
第二十三条 住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年12月25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。 第二十四条 维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理：
（一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房产管理局划拨维修费用。
（二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向区房产管理局提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应对维修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房产管理局划拨维修费用。
（三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房产管理局划拨维修费用。
第二十五条 维修工程结束后，管理单位应将分摊的维修金额记账到户。
第二十六条 大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料：
(一)法定代表人签字盖章的使用申请；(二)该项目有关图纸、预算材料；(三)施工承接单位或人员资质资料；(四)维修工程监理单位的资料；(五)维修基金不足使用时的筹措方式；(六)维修项目的保修责任。
第二十七条 业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房产管理局申请。市房产管理局在接到申请的20日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。
第二十八条 业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房产管理局提出申请，经市房产管理局审核并同意的，业主应当执行。业主拒不执行的，由市房产管理局将业主应当分摊的维修基金直接划出，并通知业主和业主委员会。
第二十九条 住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。
第三十条 维修项目结束后，物业管理企业等单位应当编制决算，在住宅小区明显位置向业主张榜公布。
第三十一条 维修基金不敷使用时，经市房产管理局、市财政局、业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第三十二条 住宅共用部位共用设施设备的大修、更新、改造，业主支付费用确有困难的，业主及其配偶可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，到住房公积金开户银行申请支取本人名下的住房公积金。核准后由开户行直接划转到维修单位。
第三十三条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第四章 罚 则
第三十四条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期改正，可处以5000元以上50000元以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。 第五章 附 则
第三十五条 非住宅房共用部位共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。第三十六条 县级市的维修基金筹集、管理和使用可参照本办法执行。 第三十七条 本办法自2002年8月1日起施行。
苏州市房管局
二○○二年四月
苏州工业园区商品住宅维修基金管理办法
第一条（目的和依据）为了加强苏州工业园区商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。
第二条（适用范围）苏州工业园区行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条（管理部门）苏州工业园区国土房产局和财政税务局是苏州工业园区行政区域范围内维修基金管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条（维修基金的设立）维修基金为分次性归集。新建商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由购房者在购房时按购房款的规定比例交存。维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。
商品住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立。业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主大会或者业主代表大会决定的标准交纳首期维修基金。
维修基金归业主所有，由业主委员会统一使用。业主转让房屋所有权时，其维修基金余额随房屋所有权同时转移。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金余额退还给业主。
第五条（维修基金专户的开立）一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由房产主管部门或者其指定机构代为监管，业主委员会建立后条件成熟的也可以交由业主委员会自主管理，本息归业主所有。维修基金实行“收支两条线”管理。收入账户用于归集维修基金，不得办理支出业务；支出账户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。房产主管部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立维修基金专户，由专户银行办理维修基金的归集、结算、记账等业务，房产主管部门负责维修基金的使用审批和运作监管。
业主委员会成立后经房产主管部门同意由业主委员会自行管理维修基金的，业主委员会也应当与本市商业银行（以下称受托银行）签订委托协议，开立维修基金账户。专户银行和受托银行要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，应当按幢、按单元、按户建立明细账。
第六条（首期维修基金的交纳时限）新建商品住宅的购房者的首期维修基金，应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。新建商品住宅办理房地产初始登记时尚未出售的商品住宅，建设单位应当将尚未出售的商品住宅按已销售房屋平均价格规定比例预交首期维修基金，存入专户银行。
业主大会或者业主代表大会决定设立首期维修基金的，全体业主应当按业主大会或者业主代表大会规定的时限，将首期维修基金存入规定的受托银行。
新建商品住宅的建设单位和购房者在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行的维修基金收款凭证。
不按办法规定缴纳维修基金的，房地产产权管理部门不得为其办理房产权属证书。
第七条（首期维修基金交存情况的核查和公布）房产主管部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。
第八条（前期物业维修和更新费用的承担）业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由建设单位或物业管理企业承担。
第九条（开立维修基金账户提交的文件和资料）业主委员会自行管理维修基金的，应当与本市商业银行签订委托协议，开设维修基金账户。业主委员会开立维修基金账户时，应当提交下列文件和资料：
（一）受托申请书；
（二）房产主管部门批准业主委员会自行管理维修基金的文件；
（三）业主委员会备案确认的有关文件；
（四）业主分户清册；
（五）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（六）物业管理服务合同。前款规定的业主分户清册由房产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由房产主管部门会同有关部门制定。业主委员会委托物业管理企业办理受托手续的，还应当提交书面委托书。
第十条（维修基金的划转）业主委员会开立维修基金账户后，应当通知房产主管部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金账户。
第十一条（纳入维修基金的收益）业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，可以适当充入维修基金账户，归全体业主共同所有，并设立单独账目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十二条（维修基金的用途）维修基金按照“业主所有、民主决策、专户储存，政府监督使用”的原则进行管理。实行专款专用，按幢建账，按幢使用，按户核算。维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。第十三条（住宅小区维修基金使用计划）住宅小区的物业管理企业应当根据小区现状及管理需要，于每年年初向房产主管部门报送经业主委员会审议的小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应当包含：项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额以及维修基金不够列支时的分摊筹措办法等内容。
第十四条（维修基金的使用程序）物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，维修基金的使用应当事先征得业主委员会书面同意。物业管理企业需使用维修基金维修住宅共用部位共用设施设备时，按下列办法办理：
（一）物业管理企业根据实际需要向小区业主委员会提出申请，经相关区域三分之二以上业主同意后，填写房产主管部门统一印制的委托单，物业管理企业对需要维修的项目作出预（决）算，并将预（决）算书报业主委员会审核同意（是否经专门机构审核预决算，由业主委员会决定）后，由业主委员会签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。
（二）突发性事件抢修项目由维修责任单位先行维修，按程序补办手续后，填写房产主管部门统一印制的报修单，经小区业主委员会或房屋产权所有人确认，签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。
第十五条（大修、改造、更新项目时使用维修基金程序）大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应当向业主委员会提供以下材料：
（一）物业管理企业法定代表人签字盖章的使用申请；
（二）该项目有关图纸、预算材料；
（三）维修工程监理单位的资料；
（四）维修基金不足使用时的筹措方式；
（五）维修项目的保修责任。业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15天内召集业主委员会会议审议。经相关区域三分之二以上业主同意后，由业主委员会向房产主管部门提出申请。房产主管部门在接到申请的7天内完成审批工作。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应当书面通知物业管理企业。业主委员会会议不同意使用维修基金，物业管理企业认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可以向房产主管部门提出申请，经房产主管部门审核，同意其申请的，业主委员会必须执行。业主委员会拒不执行的，由房产主管部门通知受托银行将该项目维修基金直接划给物业管理企业使用，并通报业主委员会。住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。
第十六条（房屋督修）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，房产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，房产主管部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。
第十七条（维修基金列支的范围和方式）物业管理企业应当认真做好各项维护保养工作，属物业管理企业玩忽职守造成设备设施需要大修更新的，由物业管理企业负全部责任，不得动用维修基金。物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可以在维修基金中列支。物业管理企业凭房产主管部门已签署同意的“使用维修基金申报表”和加盖业主委员会公章和业主委员会主任、副主任私章的财务结算凭证到受托银行支取费用。物业管理企业应当向受托银行提交按户分摊费用清单，受托银行应当协助维修金额的分摊计账工作。维修项目结束后，物业管理企业应当在住宅小区明显位置将维修基金动用情况向业主张榜公布。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。其中一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，分别由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条（维修基金账目的核对和公布）业主委员会或者其委托的管理单位应当每半年与受托银行核对维修基金账目，并将维修基金交纳、使用和结存的金额、维修基金使用和管理的其他有关情况每年向全体业主公布一次。业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业主委员会或者其委托的管理单位提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。受托银行应当每季向业主委员会发送维修基金账户对账单，每年向全体业主发送维修基金分户对账单。业主委员会和业主可以向受托银行查询其账户或者分户账的情况。
第十九条（维修基金的再次筹集）一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的物业管理公司实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过。业主委员会可以在业主公约中约定欠交维修基金的追交办法。
第二十条（房屋转让时维修基金的处理）房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，随房屋所有权同时过户。由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
第二十一条（维修基金账户的变更）有下列情形之一的，业主委员会应当向受托银行办理维修基金账户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三）所委托的管理单位发生变更的。
第二十二条（维修基金账户的注销）因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明、业主委员会的证明和房产主管部门的批准文件，向受托银行提取其维修基金分户账中的剩余款额，并办理分户账注销手续。第二十三条（投诉）房产主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第二十四条（法律责任）房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由房产主管部门按照《物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金账户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由房产主管部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。违法刑法的，依法追究刑事责任。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十五条（非住宅房屋维修基金）非住宅房屋共用部位共用设备设施维修基金的管理可以参照本办法执行。
第二十六条（业主委员会自行管理使用维修基金程序）业主委员会自行管理维修基金账户使用维修基金的有关程序，参照本办法执行。
第二十七条（应用解释部门）房产主管部门可以对本办法的具体应用问题作出解释。第二十八条（施行日期和执行事项）本办法自颁布之日起施行。
第四篇：长沙市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
长沙市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
第一条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡长沙市城区范围内新建商品住房（合经济适用房，以下简称商品住房）、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位
（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。
第四条 长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。
第五条 凡一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。
业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金
使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。
第六条维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。
第七条物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。
第八条首期维修基金按以下规定缴交：
（一）公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；
（二）多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；
（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；
（四）其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；
（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴交维修基金。
第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为旭集首期维修基金。
销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。公有住房售房单位应按本
办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。
第十条 维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：
（一）业主大会决议；
（二）委托合同；
（三）物业管理企业的资质证书和营业执照；
（四）物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；
（五）银行账号。
第十一条 由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。
第十二条 维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市
房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房展产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。
第十三条 维修基分闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。
第十四条 维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十五条 物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。
第十六 条业主委员会成立前，需使用维修基金的．由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。
第十七条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。第十八条 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。
第十九条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。第二十条 物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。
第二十一条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。
第二十三条 本办法所称“60％以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60％以上。
第二十四条 维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；第二十五条 县（市）物业维修基金管理参照本办法执行。第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴
物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。
第二十七条 本办法自2003年3月1日起施行。
第五篇：苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
苏府 [2002]66号
第一章
总 则
第一条
为建立和完善房屋维修保障机制，保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据《江苏省物业管理条例》、国家建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。
第二条
凡本市市区范围内，新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建立与管理，均适用本办法。
第三条
本办法所称新建商品住房包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品房”。
本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。
本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条
物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第五条苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作 ,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用 ,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。
第二章维修基金的筹集
第六条维修基金按以下规定缴交：
（一）已售公有住房，售房单位按多层（低于 7层，含 7层）住宅售房款的 20%、高层（8层以上，含 8层，下同）住宅售房款的 30%缴交（该部分基金属单位所有）。
（二）购买商品房的，购房人按购房款的 2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的 3%缴交。
（三）拆迁安置中向个人出售的房屋，房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的 2%缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的 3%缴交。
（四）非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的 20%用于缴交维修基金。第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。
由各区房管局按本办法第六条第（四）项规定的标 准，逐月划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金，由自管公房单位按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户。
第八条购买商品房的，购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明，由开发建设单位向购房人代为收取，直接缴入市维修基金专户。
第九条开发建设单位自用的房屋，应按本办法第六条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金缴至市维修基金专户。
第十条
房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时，开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。
第十一条
各有关单位代为收取的维修基金不计入住宅销售收入。
第十二条
本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。
房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。
第十三条
本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金，纳入本办法管理。
第十四条
在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。
第三章维修基金的管理和使用
第十五条
维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存，政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。
第十六条
业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：
(一)请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；
(二)业主委员会管理；
(三)委托物业管理企业代管。
如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额 2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额 2%的代管费用后，将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。
如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额 2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的 2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。
第十七条
维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字„ 1998‟ 7号），专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第十八条
维修基金实行“收支两条线”管理，由市房产管理局开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得办理支出业务，市财政局负责对收入户的监管；支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。
第十九条
筹集维修基金，必须使用江苏省财政厅统一印制的《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证》。市房产管理局在收到维修基金后，发放维修基金卡，交由业主保存、核对和使用。
第二十条
使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的 2%核定，在维修基金增值收益中提取。
第二十一条
维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。
第二十二条
已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。
第二十三条
住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年 12月 25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。第二十四条维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理：
（一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房产管理局划拨维修费用。
（二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向区房产管理局提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应对维
修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房产管理局划拨维修费用。
（三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房产管理局划拨维修费用。
第二十五条维修工程结束后，管理单位应将分摊的维修金额记账到户。
第二十六条大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料：
(一)法定代表人签字盖章的使用申请；
(二)该项目有关图纸、预算材料； (三)施工承接单位或人员资质资料；
(四)维修工程监理单位的资料； (五)维修基金不足使用时的筹措方式；
(六)维修项目的保修责任。
第二十七条
业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的 15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房产管理局申请。
市房产管理局在接到申请的 20 日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。
业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。
第二十八条
业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房产管理局提出申请，经市房产管理局审核并同意的，业主应当执行。
业主拒不执行的，由市房产管理局将业主应当分摊的维修基金直接划出，并通知业主和业主委员会。
第二十九条
住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。
第三十条
维修项目结束后，物业管理企业等单位应当编制决算，在住宅小区明显位置向业主张榜公布。
第三十一条
维修基金不敷使用时，经市房产管理局、市财政局、业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第三十二条
住宅共用部位共用设施设备的大修、更新、改造，业主支付费用确有困难的，业主及其配偶可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，到住房公积金开户银行申请支取本人名下的住房公积金。核准后由开户行直接划转到维修单位。
第三十三条
业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第四章罚 则
第三十四条
未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
未按照规定实行维修基金专户储存或 者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期改正，可处以 5000元以上 50000元以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第五章附 则
第三十五条
非住宅房共用部位共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。
第三十六条
县级市的维修基金筹集、管理和使用可参照本办法执行。
第三十七条
本办法自 2002年 8月 1日起施行。
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