余姚市人民政府办公室关于印发兰江街道三凤桥村综合改造“三置换”试点工作实施方案的通知

第一篇：余姚市人民政府办公室关于印发兰江街道三凤桥村综合改造“三置换”试点工作实施方案的通知

余姚市人民政府办公室关于印发兰江街道三凤桥村综合改造“三置换”试点工作实施方案的通知

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兰江街道办事处，市直有关部门：

《兰江街道三凤桥村综合改造“三置换”试点工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，市农村住房改造建设领导小组及其办公室要加强领导协调和检查指导，建立试点工作市直部门定期联系指导、现场联席办公和联动高效服务机制；市直有关部门要建立试点工作指导组，明确牵头领导和具体科室工作人员，切实为试点工作提供全程跟踪指导和快速便捷服务；兰江街道办事处要按照市政府有关政策精神和市长办公会议研究意见，进一步细化实施方案，切实加强领导，精心组织实施，确保又好又快完成试点各项任务，为全市提供经验和借鉴。

二〇〇九年十月二十三日

兰江街道三凤桥村综合改造“三置换”

试点工作实施方案

为积极探索城中旧村成片综合改造新途径，进一步加快城乡一体化及现代和谐宜居城市建设步伐，根据市委、市政府有关加快推进农村改革发展、建设和谐宜居城市和农村住房改造建设等政策精神，结合实际，就三凤桥村综合改造“三置换”试点工作，制定本方案。

一、三凤桥村和试点片区基本情况

三凤桥村位于姚城西南，下辖14个村民小组，农户861户，常住人口2950人，外来人

口近8000人。“三置换”试点拟定在东至开丰路、南至谭家岭西路、西至梁周线、北至四明西路区域，片区土地总面积1098.81亩，内有6个自然村，在册户数450户，户籍人口1678人，工业企业9家，行政事业单位3家，加油站1家、学校1所。片区内共有农用地625.51亩，其中：基本农田509亩，村庄用地473.29亩（其中：农民居住用地275.17亩、工矿仓储用地195.54亩）。

二、“三置换”试点的主要内容及目的（一）主要内容。在现行法律政策框架内，以各方利益综合平衡、土地资源集约利用为核心，以建设形态改造和体制机制创新为突破口，以土地承包经营权整体流转、村庄和人口整体搬迁集聚、建设用地统一集约开发为主要形式，在近郊村、城中村实施“农村住房和宅基地置换城市住房，土地承包经营权置换社会保障、村级集体发展留用地置换物业经济产权”为主要内容的综合改造，推动农民转移就业、转变居住和转换身份，推进产业集聚、资源集约和城市功能集成。

（二）主要目的。选择三凤桥村开展“三置换”试点，主要基于以下4点考虑：1.三凤桥村兼具近郊村和城中村双重特点，在其成为城中村前完成改造，有利于降低和锁定今后城市改造建设成本，有利于减小、避免日后城中村改造的利益矛盾和纠纷。2.拓展城市经济空间，提升城市功能形象，改善城乡人居环境，加快产业人口集聚和西南商圈形成步伐。3.调动农民和村级组织改造旧村的积极性，变要我改造为我要改造，变政府全包为政府引导，破解旧村拆迁改造和社会管理难题，走出一条城中村、近郊村成片综合改造新路子。4.掌握旧村改造和土地储备开发主动权，推进土地资源集约节约利用。

三、“三置换”试点工作原则和政策原则

（一）工作原则。尊重农民意愿、保障农民权益；政府主导、市场运作、集体组织、农民参与；坚持依法办事、分步有序推进；坚持统筹规划、集约发展；坚持建设形态综合改造，体制改革相应配套。

（二）政策原则。衔接现行政策，注重政策创新；统筹各方利益，注重协调平衡；政策适度扶持，注重激发动力。

四、“三置换”试点的运作方式和实施步骤

（一）“三置换”的总体运作。

1．街道办事处编制试点片区综合改造规划和年度实施计划，报市政府批准。

2．组建政府性旧村改造投资开发公司作为试点片区“三置换”工作的投融资和改造开发平台。

3．以整体置换流转、整体搬迁集聚、自愿依法有偿为前提，由村民向村委会提出置换宅基地、承包地、物业出租房和拆迁住宅的申请，由村委与街道办事处签订“三置换”协议。并由街道办事处向市直有关部门办理土地征收和房屋拆迁许可手续。

4．街道办事处与旧村改造投资开发公司签订改造开发合同，由该公司负责安置房建设。

5．村委会根据“三置换”具体实施办法，经村民代表大会讨论通过后，在街道办事处和市直部门的指导下，具体负责落实“三置换”及相关工作。

6．村民和小企业置换安置后多余的村庄存量非农土地，由旧村改造投资开发公司按现行城市规划和土地开发政策规定，进行土地储备出让和开发建设；置换的农用地纳入市级土地储备体系，待土地利用规划调整后，由市级相关部门进行出让和开发建设。

（二）农村住房置换城镇住房。以不突破现行我市征收集体土地和房屋拆迁政策为前提，在农户自愿的基础上，鼓励农民自愿放弃宅基地和住宅，多种形式置换。1．作价领取货币补贴到城区购置商品房；2．置换集中安置小区多层安置房，包括物业经济用房。

（三）土地承包经营权、宅基地使用权置换社会保障。参照集体土地征收补偿办法，鼓励农民永久全部放弃宅基地使用权和土地承包经营权置换社会保障，允许农民在城镇居民职工养老保险、新型农保和失地农民保障等社会保险中选择参保。

（四）集体发展留用地置换物业经济产权。改集体留用地开发权为物业用房收益权，村集体以留用地资产和集体资金置换和分享新开发物业房产产权或收益。同时，着眼保障农民享受到土地增值收益，建立农民置业股份合作社，鼓励农民以部分房屋动迁补偿金入股置业股份合作社，对物业项目实行集体统一建设招租，减轻安置房建设压力和安置房对房地市场的影响。

（五）实施步骤。根据先建设安置房、后旧村搬迁置换，边搬迁置换旧村、边实施土地开发的思路，按以下步骤实施：

1．2009年，完成试点项目立项和片区综合改造规划初步设计，确定农民集中安置小区选址，完成安置小区规划设计方案和前期工作，做好规划肖东路和南北向道路建设前期工作，启动黄郎闸自然村宅基地和农民旧房置换拆迁。

2．2010年，安置小区建设工程全面开展，基本完成规划肖东路南北两侧自然村宅基地、旧房置换拆迁，启动承包土地置换工作，力争完成四明西路、开丰路路口土地出让和招商引资工作，同时，启动规划肖东路南面的住宅和农民集中安置小区建设前期工作。力争完成片区内土地利用规划调整工作。

3．2011年，基本完成“三置换”动迁签约和农民住房安置工作，启动规划建设经十六

路和片区公共中心，完成安置后多余土地出让工作，启动经十六路西侧等地块的开发建设。

4．2012年，基本完成规划肖东路南侧农民安置小区建设和片区内公共设施配套工作，同时，片区安置后多余土地开发全面展开。

5．2013年，“三置换”工作基本结束。

五、“三置换”项目投资概算及效益分析

项目投资概算合计为13.23亿元，其中，“三置换”部分概算合计10.45亿元，项目区市政设施配套投入2.78亿元；置换安置后可出让土地总收入21.9亿元；综合盈余为8.67亿元，其中包括政府基金和税费提留4.03亿元。

六、“三置换”试点的配套政策及措施

（一）建立“三置换”政府运作平台，发挥财政资金导向作用。允许街道组建财政投资的旧村改造投资开发公司，公司实行财务独立核算、资金封闭运作，以存量建设用地等项目资产及其收益为担保，向金融机构申请贷款进行改造开发，资产收益担保不足部分由市财政予以定向担保。

（二）合理共享土地收益，力争旧村改造资金自求平衡。试点片区村庄密度高、农户标准质量高、拆迁改造综合成本高，资金平衡比较困难，为此要做好三方面工作:1．农民按现行政策共享利益。农户、小企业参照现行土地征收、旧房拆迁、享受有关补偿及收益。村级集体收益，以发展留用地、物业用房市场评估总值为依据，按现行政策享受有关补偿及收益。

2．街道力争旧村改造自求平衡。经安置后多余的村庄存量非农用地(包括收购的小企业用地、村内杂地坟地等)允许公开出让，土地出让净收入以项目补助形式返还给街道，资金使用接受市财政、审计和纪检部门监督，专项用于平衡旧村置换改造成本，确实平衡不了的，由市政府给予专项补助。城市道路、农贸市场、公共停车场等大市政配套，列入城市基础设施建设投资计划，按现行体制由市级负责投资建设，建设单位按成本价征收使用旧村拆迁土地。

3．耕地置换出让收入纳入市级统筹。试点片区现有耕地由街道旧村改造投资开发公司先行置换并移交市里收储，由市确定土地出让并统筹收益。

（三）注重政策前后横向衔接，统筹平衡农民旧房置换政策。农民旧房和非住宅按现行土地征收及房屋拆迁政策进行置换，原则上不得突破现行拆迁补偿政策，允许调整安置房建筑形态，完善拆迁安置方式，鼓励农民选择货币安置，以减缓安置房建设压力和对房地产市场的冲击。允许试行物业房产安置办法，建立农民置业股份合作社，鼓励农民以部分房屋动迁资金入股合作社，合作社物业项目实行统一规划建设，统一招租经营，按股保底分红。

（四）着眼城乡统筹，创新农民利益保障制度。除了保障农民旧房拆迁安置权益外，对

农民自愿永久放弃宅基地使用权和土地承包权的，允许农民在城镇职工养老保险、新型农保和失地农民保障等险种中选择参保，以适应不同年龄段、不同收入水平农民社会保障需求，财政和村集体经济对农民参保按现行政策给予补助。允许安置房建设采用土地挂牌出让、房产企业代建方式，挂牌出让净收益以项目补助形式返还专项用于安置房建设，给予安置房完全产权，允许在办理商品房权证后上市交易。改造建设完成的安置小区，实行物业管理，并享受商住小区物业管理相关扶持政策。

（五）转变集体经济发展方式，改革村级发展留用地政策。允许改目前村级集体留地开发权为工商物业房产股份收益权，集体发展留用地由市级部门在征收耕地时予以落实，由旧村改造投资开发公司统一规划建设工商物业用房，村经济合作社按留用地补偿和旧房动迁补偿份额，置换新开发物业房产的产权(股份)。

（六）减免各类建设税费。农民安置房和安置小区公共设施建设过程中产生和各项税费及附加，除上缴上级财政外，地方留成部分应用于“三置换”制度改革和安置房建设、公共设施配套的补助。农民安置房和安置小区建设中核定的建设收费项目，除上缴上级财政外，本市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收或收取后即收即返。电力、供排水、电信、广电等经营性项目建设，按实际成本收取。

（七）多渠道解决建设用地。市级部门要加快土地利用规划调整步伐，积极向上申报立项，争取新农村建设用地优惠政策。市政府要从年度土地使用指标中安排一定指标，专项用于拆迁安置区建设。

（八）实施试点村管理体制综合改革。分步推行村社(经济合作社)分离、村民社员身份分离，建立新型社区管理体制。社区环境市容和物业管理实行管干分离、市场作业。按先强化、后转制原则在试点村配套开展以社区股份制为主的集体资产管理体制改革，促进农民向市民转变。

（九）提供项目审批高效服务。试点项目由市发展改革局立项，并要求享受市“重大项目审批绿色通道”政策，允许试点片区统一规划分期建设项目，根据立项批复，分期办理建设用地规划许可证和建设用地许可证。

七、“三置换”试点工作的组织领导

“三置换”试点工作面广量大，时间跨度长，工作任务重，为确保试点工作顺利推进，街道办事处从以下几方面加强组织领导工作。

（一）组建试点工作领导小组。建立由街道主要领导任组长的试点工作领导小组，主要承担试点工作的组织协调、政策研究、置换指导和检查考核等职能；领导小组下设投资融资

管理组、土地流转和社会保障组、旧房和宅基地置换组、规划建设和项目招商组、信访维稳组、综合信息和宣传组等6个工作小组，分别承担试点工作相应职责和任务。同时，建立街道部门试点工作联动制度，建立试点村“三置换”工作领导小组和新社区建设民主议事会，具体组织片区试点工作的落实，研究解决试点过程中遇到的困难和矛盾。

（二）细化制订实施方案和政策措施。试点工作领导小组和工作小组要在充分尊重民意、深入细致调研、广泛听取意见和村民表决决议的基础上，详尽研究论证并完善试点工作实施方案，报市政府和相关部门批准。同时，要研究制订“三置换”相关政策意见和具体操作流程、办法，确保试点工作有章可循、有序推进。

（三）切实营造宣传氛围。充分利用各种媒体和规划前景展示、政策算帐对比、入户走访座谈、组织农民培训等宣传载体，宣传关于推进农村“三集中”和新农村建设的要求，宣传惠农惠民及节约集约用地等相关政策，宣传先进典型，帮助农民克服住宅问题上的思维定势和传统认知，提高其参与住宅置换的积极性和主动性。

抄送：市委办公室，市人大常委会、市政协办公室，市人武部，市法院，市检察院。

余姚市人民政府办公室2009年10月28日印发