第一篇：律师调解和司法确认助力商品房预售合同纠纷解决
律师调解和司法确认助力商品房预售合同纠纷解决
作者：吕士威 黄舵
【引言】
《商品房预售合同》的解除及预告登记的撤销，只要基于合同双方的真实合意，理应不存在法律上的障碍。但现实中，为防止开发商和购房人串通骗取贷款后解除合同和炒房者通过和开发商串通解除合同实现更名目的等情形，行政主管部门要求必须有法院的生效法律文书，才能撤销合同网上备案（以下简称“撤销合同备案”）和注销商品房预告登记（以下简称“注销预告登记”）。2011年青岛市实施《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）以后，此种情况尤为更甚。如此一来，基于真实合意意欲解除合同的开发商和购房人也难以直接办理撤销合同备案和注销预告登记。而若单为办理该等手续之需诉诸法院，当事人不愿徒增诉累，那么应当通过什么途径赋予双方合意以公信力和强制力，进而达到撤销合同备案和注销预告登记的相同目的？这正是本案的精髓所在——律师调解协议之司法确认。
【案情简介】
2010年3月，小Z与SJ公司签订《商品房预售合同》购买了SJ公司开发的商品房一套（以下简称“涉案房屋”），房款总额2170万元，支付方式为按揭贷款。合同签订后，小Z支付首付款400万元，并与贷款银行签订《个人借款担保合同》，以所购房屋作为抵押物贷款1770万元，SJ公司为其提供阶段性连带责任担保。
2012年初，小Z因被多个债权人追债，无力偿还贷款，遂向SJ公司提出以其向SJ公司支付200万元违约金为代价解除
《商品房预售合同》，SJ公司可将应退还小Z的房款优先代其偿还银行的贷款本息，剩余房款扣除200万元违约金后的余额返还给小Z。
SJ公司担心在小Z无力还贷的情况下贷款银行要求SJ公司承担保证责任，于是SJ公司欣然同意解除合同，但面临的问题是即使双方达成解除合同的合意，若不能尽快办理撤销合同备案和注销预告登记手续，SJ公司就不能再次将该房屋对外销售，无法实现资金回流。如何在最短时间内撤销合同备案和注销预告登记成为当事人最头疼的问题。
【解决方案】
我们接受SJ公司的咨询后，立即开动思路，检索我们所能想到的所有解决方案：立即起诉，然后让法院主持调解，以调解书确认合同已解除？此方案约需要2-3个月时间，不能满足当事人的需求。要么，签署和解协议，协调房产登记主管部门直接依双方申请办理撤销合同备案和注销预告登记手续？因为SJ公司和小Z解除合同的情形并不属于《通知》所列可由当事人共同申请即可撤销备案的情形，该途径很难实现目的……
想来想去，最后我们想到了青岛市律师调解中心（以下称“律师调解中心”），之前该中心刚和青岛市市南区人民法院（以下称“市南法院”）依据《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》达成共识，凡该中心依法做出的调解协议书均可由市南法院进行司法确认，司法确认书与法院民事调解书具有同等法律效力。
本案双方当事人已就解除合同达成共识，只是就如何解除、解除后有关问题的处理略有不同意见，那么将案件提交该调解中
心进行调解，达成调解协议书后再提交法院进行司法确认，不是最好的办法吗？
SJ公司当即采纳了我们的意见，小Z也正希望尽快解除合同、拿到退还的房款以解决他的债务纠纷，因此，双方很快在我们帮助下向律师调解中心递交了《调解申请书》。
【调解及认证】
律师调解中心于第二日便安排了调解员召集双方进行调解。调解过程中，调解员主要向双方询问解除合同的原因、各方意见，了解除合同是否双方的真实意思，审查解除合同无违反法律或损害他人、集体、国家或公共利益的情形，同时，为双方就争议的违约金数额进行了调停。双方在调解员就法律法规、案情进行耐心讲解、分析后，对解除合同的细节问题及违约金数额等达成了一致，并根据调解中心的要求，签署了调解笔录。
随后，律师调解中心制作了《调解协议书》，并当场询问双方是否申请法院确认调解书效力，双方均表示申请。于是，律师调解中心秘书制作了《司法确认申请书》和案卷材料一并提交市南法院。
因市南法院受理当日为周五，于是在受理后安排双方于周一到法院接受询问。主办法官在对案卷材料进行书面审查后，询问双方该调解协议书所载内容是否双方真实意思表示，在获得肯定答复后，让双方在询问笔录签字，并于当日制作了《司法确认书》送达双方。
获得法院《司法确认书》后，SJ公司与银行协调好偿还贷款事宜，于第二天和小Z一起到房产登记主管部门申请办理撤销合同备案和注销预告登记手续。房产登记主管部门经审查双方申请文件齐全，且有市南法院的《司法确认书》，因此，当场即受
理并为双方办理了撤销合同备案和注销预告登记手续。
该案从律师介入方案论证、提交律师调解中心调解、申请司法确认、并办妥撤销合同登记备案和注销预告登记手续，前前后后共仅用了7天时间，如此简捷、高效的操作，解决了长期以来当事人合意解除《商品房预售合同》难的问题，可谓曲径通幽，希望作为同类案件的参考，以解开发商与购房人解约之急。
说明：本文目的为介绍该类案件的法律操作实务，为行文方便之考虑，在不影响办案思路及操作模式的前提下，作者对案情及涉及的数据稍作了调整，请理解。
第二篇：关于调解协议司法确认程序的理解和适用
关于调解协议司法确认程序的理解和适用
新民事诉讼法在特别程序中增加了调解协议司法确认程序的内容。虽然此部分只有两个条文，但对于推进多元纠纷解决机制发展具有重要意义。在适用过程中，也有一些问题需要进一步阐释。
一、关于调解协议司法确认制度的重要意义 新民事诉讼法确立这一制度的意义在于：
一是对促进人民法院参与社会管理、化解矛盾纠纷具有积极意义。面对社会转型期内矛盾高发的态势，迫切需要法院在更广泛的领域内充分发挥职能，参与并促进社会管理创新。
二是为建立多元纠纷解决机制提供了有力的司法保障。人民法院通过对调解协议的确认，合理配置纠纷解决资源，构建我国科学、系统、完整的多元纠纷解决体系，有效地维护了当事人合法权益，促进了社会矛盾化解。
三是体现了人民法院积极回应社会变革和民众需求的能动性。司法确认制度为人民群众提供了更多可供选择的诉讼外纠纷解决渠道，有利于减轻当事人的诉讼成本，从而最大限度降低纠纷解决的社会成本。
四是吸收和巩固了多元纠纷解决机制改革的成果。根据中央的部署，最高人民法院总结地方法院对调解协议进行司法确认的改革经验，于2009年出台了《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（以下简称《若干意见》），确立了司法确认制度，并在《中华人民共和国人民调解法》中得到体现。这次民事诉讼法修改增加了司法确认程序，是多元纠纷解决机制改革的法律化，标志着诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制改革进入了一个新的发展阶段。
二、关于司法确认程序的案件管辖问题
司法确认案件是指对于涉及当事人之间民事权利义务的纠纷，经人民调解组织和其他依法成立的具有调解职能的组织调解达成具有民事合同性质的协议后，由双方当事人共同到人民法院申请确认调解协议的法律效力的一种新的案件类型。
关于司法确认案件的管辖问题，根据《若干意见》和《最高人民法院关于人民调解司法确认程序的若干规定》（以下简称《若干规定》）规定，当事人可以在书面调解协议中选择当事人住所地、调解协议履行地、调解协议签订地、标的物所在地基层人民法院管辖，但不得违反专属管辖的规定。人民法院在立案前委派人民调解委员会等调解组织调解并达成调解协议，当事人申请司法确认的，由委派的人民法院管辖。通常情况下，司法确认案件都在调解组织所在地基层人民法院管辖。新民事诉讼法基本上吸收了司法改革的这些成果，明确规定司法确认案件的管辖法院为调解组织所在地基层人民法院。当然，这种规定并不排除双方当事人在不违反专属管辖的前提下进行协议管辖。在个别情况下出现委派法院与管辖法院不一致的，法院也可以通过先立案、后委托、再转化为法院调解书的方式，避免不方便管辖问题的出现。
三、关于司法确认案件的申请及受理问题 目前，需要解决以下三个问题：
一是司法确认案件的申请程序。主要包括申请主体、申请期限、申请形式、递交材料等内容。根据新民事诉讼法第一百九十四条及最高人民法院司法解释相关规定，当事人应当共同向有管辖权的基层人民法院提出确认申请。一方当事人提出申请，另一方表示同意的，视为共同提出申请。调解协议达成后，双方当事人认为有必要的，应当在调解协议生效之日起三十日内向调解组织所在地基层人民法院申请司法确认。当事人提出确认申请，可以采用书面形式或者口头形式。当事人口头提出申请的，人民法院应当记入笔录，并由当事人签字或者盖章。当事人提出申请时，应当向人民法院提交下列材料：司法确认申请书、调解协议、身份证明或营业执照、与调解协议相关的财产权利证明等证明材料、双方当事人的送达地址、联系方式、双方当事人签署的承诺书等。
二是申请确认的调解协议范围。新民事诉讼法第一百九十四条规定,“申请司法确认调解协议，由双方当事人依照人民调解法等法律，自调解协议生效之日起三十日内，共同向调解组织所在地基层人民法院提出。”对于申请确认的调解协议范围的问题有两种理解:一种理解是,只有人民调解法和其他由全国人大常委会通过的法律明确规定可以申请司法确认的调解协议才能申请确认;另一种理解是,除了人民调解法规定可以申请确认的以外,其他法律、行政法规、地方性法规、行政规章以及中央批准的司法改革方案中明确规定可以确认的调解协议,均属于民事诉讼法第一百九十四条规定的申请确认范围。例如，《若干意见》第二十条规定，经行政机关、人民调解组织、商事调解组织、行业调解组织或者其他具有调解职能的组织调解达成的具有民事合同性质的协议，经调解组织和调解员签字盖章后，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。我们认为，在当前我国深入推进社会管理体制改革、为社会管理提供充分司法保障的形势下，特别是多元纠纷解决机制改革迅速推进的大背景下，第二种理解更符合民事诉讼法的立法原意。
三是司法确认案件的受理程序。基层人民法院收到当事人司法确认申请后，应当对确认申请进行审查。人民法院不受理司法确认申请的情形包括：第一，不属于人民法院受理民事案件的范围或者不属于接受申请的人民法院管辖的；第二，确认身份关系的；第三，确认收养关系的；第四，确认婚姻关系的；第五，涉及人民法院适用特别程序、公示催告程序和破产还债程序审理的纠纷。对于符合上述情形的申请，人民法院应当在三日内作出不予受理决定，并及时向当事人送达不予受理通知书。对不属于人民法院受理民事案件范围的，应当告知当事人按照相应的程序解决纠纷；对不属于本院管辖的，人民法院应告知当事人向有管辖权的人民法院提出申请。对于经审查认为符合条件决定受理的，人民法院应当编立“调确字”案号，确定案由为“申请确认调解协议效力”，并及时向当事人送达受理通知书。双方当事人同时到法院申请司法确认的，人民法院可以当即受理。一方当事人到法院申请司法确认的，人民法院应当通知该当事人征得另一方当事人同意后再申请确认。
四、关于司法确认案件的审查问题 目前，需要重点解决以下两个问题：
一是关于司法确认案件的审查方式。关于司法确认案件的审查方式，究竟是形式审查，还是实体审查，实践中一直存在争议。从我国目前司法实践和司法解释来看，法院对调解协议的审查采取的是形式审查和有限的实体审查相结合的方式，也就是书面审查和庭审结合的审查原则，更符合这一特别程序的性质。人民法院受理司法确认申请后，应当指定一名审判人员对调解协议进行审查。审判人员如果认为调解协议符合确认条件，可以在审查当事人申请、调解协议、有关证明材料基础上作出确认调解协议有效的裁定。对于案情复杂或者涉案标的额较大的案件，应当通知双方当事人到庭进行询问，采取必要的实质审查和证据调查。
二是关于司法确认案件的审查内容。人民法院在司法确认程序中对调解协议的内容主要审查其是否符合自愿、合法原则：第一，审查调解协议是否违反自愿原则。违背自愿原则的情形主要包括当事人在违背真实意思的情况下签订调解协议、调解协议显失公正、调解组织或者调解员强迫调解或者与案件有利害关系的情况等；第二，审查调解协议是否违法。违法的情形主要包括违反法律或者行政法规强制性规定，侵害国家利益、社会公共利益，侵害案外人合法权益，涉及是否追究当事人刑事责任，调解组织或者调解员有其他严重违反职业道德准则的行为等；第三，审查调解协议是否内容明确。确认调解协议的目的之一是使调解协议获得现实的强制执行力，如果执行内容不明确，确认调解协议也就没有多大意义；第四，审查调解协议是否损害社会公序良俗。
五、关于司法确认案件法律文书的形式与效力 目前，主要涉及以下三个问题：
一是关于司法确认案件法律文书的形式。关于司法确认案件的法律文书形式，以往的司法实践中有四种不同做法，即决定书、确认书、调解书和裁定书。《若干规定》规定了司法确认案件法律文书的形式是确认决定书或不予确认决定书。新民事诉讼法明确规定了司法确认案件法律文书形式为裁定书。今后，人民法院确认调解协议效力的案件将不再使用决定书、确认书等形式。根据新民事诉讼法第一百九十五条规定，“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以通过调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议，也可以向人民法院提起诉讼。”由此，司法确认裁定有两种情形：一是调解协议符合法律规定的，人民法院裁定调解协议有效；二是调解协议不符合法律规定、不符合确认条件的，人民法院裁定驳回申请。新民事诉讼法之所以规定裁定驳回申请而不裁定调解协议无效的主要考虑是，人民法院裁定驳回当事人申请后，当事人对调解协议还有补救措施，可以再次协商变更原协议或者达成新的调解协议。如果当事人不愿继续调解，也可以向法院提起诉讼。所以，裁定驳回当事人的申请，是为当事人预留了解决纠纷的空间。
二是关于司法确认裁定的效力。人民法院做出确认有效裁定书或者驳回申请裁定书，送达双方当事人后发生法律效力。当事人收到确认有效裁定书和驳回申请裁定书后，不得上诉，也不得申请复议，也不应申请再审。这主要因为确认申请是当事人自愿提出的，没有必要在人民法院予以司法确认后再设置上诉、复议或者再审程序；对于驳回申请的，当事人可以再次通过调解、诉讼等途径解决纠纷，其权利的行使并没有受到限制。另外，司法确认程序属于特别程序，不应像一般程序那样设置上诉、再审的程序。
三是关于司法确认案件裁定后的法律后果。人民法院作出确认裁定后，主要产生两种不同的法律后果：一种后果是人民法院作出的确认调解协议有效的裁定具有强制执行力。如果一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。在这里，需要明确的是执行依据是法院做出的确认有效裁定书，而不是调解协议书。另一种后果是调解协议经审查后不符合法律规定的，裁定驳回当事人申请。对此，当事人可以有两种救济途径可供选择：一种是当事人可以通过调解组织重新对纠纷进行调解，在当事人自愿的基础上变更原调解协议或者就有关争议达成新的调解协议，然后再申请法院确认变更后的或者新达成的调解协议。另一种是当事人可以向法院提起诉讼。这里的诉讼一般是指当事人之间就原纠纷向法院提起的诉讼。
关于案外人救济的问题，可以参照新民事诉讼法第五十六条第三人撤销之诉的规定执行。另外，人民法院办理司法确认案件，由于适用新民事诉讼法规定的特别程序，以不收取诉讼费用为宜。
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