2014年上半年总结与展望之(二)政策篇：环境逐渐宽松,“微刺激”将成常态

第一篇：2014年上半年总结与展望之(二)政策篇：环境逐渐宽松,“微刺激”将成常态

2014年上半年总结与展望之

（二）政策篇：环境逐渐宽松，“微刺激”将成常态

收藏打印转发至微博字体：大中小发布时间：2014-06-27

2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，中央大力刺激可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。

上半年总结

一、放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段

年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：

1、都是高库存压力较大的城市。

2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。

3、手法相对单一。

1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购

上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。

2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力

在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时，另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配

偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。

3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化

并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。

二、中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房

今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。

楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象，但部分银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。

三、经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金

上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。

4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底；

2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造；

3、设立铁路发展基金。铁总将固

定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。

与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点；第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。

下半年展望

一、“微刺激”、“双向调控”将成常态，中央大力刺激可能性不大

在“两会”中对房地产调控提出“分类调控“基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。

国务院总理李克强6月18日访英期间表示，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过7.5%，保证充分就业增长；并确保CPI上限不越过3.5%；并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。由此来看，“微刺激”、“双向调控”将成常态。

对房地产而言，央行、银监会、住建部的表态都也很能说明问题，就是要确保首套房、刚需这一块自住性需求的稳定，从而保持整体房地产市场的稳定。对当前房地产市场的调整，中央政府也认为本身是正常的，也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义，寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。

定向的有条件的降低存款准备金率并不能意味着中央对于房地产调控的逐步放松，很多人期盼着中央有更明确的救市措施，如类似于四万亿或全面降准等。今年以来，经济发展速度的放慢使过去几年发展中遗留的问题暴露了出来，一方面，政府不希望经济涨速过慢而引起恐慌，另一方面，政府跟不希望重复2008年经济猛涨带来的产能过剩，大规模刺激措施或者全面降准这种大力度的措施出台的可能性不大。

二、地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大，限购不取消但会调整

土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于地方压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“ 原则，尤其是近期住建部再次重

申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。

就目前46个限购城市来说，今年内全面取消限购的可能性不大，但是市场压力大的城市做出相应调整可能会实施，预计取消和放松限购的城市将越来越多。例如在三线城市全面取消、二线城市可放松不能取消、一线城市调整部分不合理条件。还有就是缩小限购范围，部分城市的非中心城区取消限购；再有就是条件放宽，执行宽松，二套上调至三套，外地户籍与本地户籍一视同仁，各地根据实际情况自行把握执行力度的宽松程度等。