继承、赠与方式无偿转让房地产

第一篇：继承、赠与方式无偿转让房地产

以继承、赠与方式转让房地产的行为是否征收土地增值税

1.房地产继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法继承死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。遗产继承一般有两种情况，一是法定继承，二是遗嘱继承。在我国目前以前者居多。法定继承主要是指由死者的配偶、父母、子女、兄弟、姐妹等亲属按一定的顺序继承死者财产。遗嘱继承是指由死者指定的继承人合法继承财产。在国外许多国家都征收遗产税，我国目前还没有开征这种税收，但按我国《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定，征不征收土地增值税？回答是否定的。因为这两种行为，虽然发生了房地产的权属变更，但房产所有人、土地使用权的所有人，也就是被继承人并没有取得收入，因此，这种行为不应缴纳土地增值税。

2.房地产的赠与。房地产的赠与是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为，对于这种行为，国外目前不少国家开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收，也不对之征收土地增值税。因为按开征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不应征税。

房地产的“赠与”仅指以下情况：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属中或承担直接赡养义务人的；

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。

第二篇：转让合同:以赠与方式无偿转让自己仅有财产

缘起：亲人因职业病死亡

家属起诉要求赔偿

执行：

财产执行一波三折

讨债之路困难重重

法院宣判结果下来了，但执行的道路远非想象中那么简单。原来早在2003年11月7日，李海就将自己仅有的房屋和门面赠予其岳父印天(化名)，并于当日双方办理了过户手续。虽然一审判决生效后，孙大之子及父母向璧山法院申请了强制执行，但被告李海此时却已无财产可供执行。

结局：赠房逃债行为无效

法院查明予以撤消

2007年9月，该案上诉至重庆市第一中级人民法院，孙大之子及父母要求对李海将自己所有的门面赠予岳父印天的行为依法予以撤销。

经重庆市一中法院查明，印天受赠后并未居住该房，租给他人使用至今。2005年6月22日，被告李海还用自己赠予给印天的该住房和门面作抵押担保，向璧山县来龙信用社贷款6.8万元，并于一年后归还贷款，该信用社已解除了对该房屋和门面的抵押。

重庆市一中法院审理认为，孙大在李海开办皮鞋厂工作期间患职业病死亡，李海应予赔偿，法院也作出相关生效判决。李海在侵害行为及侵害后果明确发生后，以赠与方式无偿转让自己仅有财产，又无其他财产可供赔付，致孙大死亡的损害赔偿不能实现，因此，孙大之子及父母要求撤销李海赠予门面给其岳父印天的诉讼请求应予主张，故依法判决赠予无效。

第三篇：房地产继承和赠与税费一栏

一、如果房主去世了，需要办理房产继承公证更名；

二、继承公证的收费是房产评估价的2%，具体需要你到房产交易中心评估确定了。

三、申请办理房产继承公证需要提交如下材料：

1、提供被继承人的死亡证明（如：医学死亡证明、户籍注销卡、死亡注销页）。

2、房屋所有权证和房屋价值评估单。

3、全部法定继承人的户口、身份证（法定继承人的范围包括：死者的父母、配偶和子女）。

4、结婚证、离婚证、离婚判决书、调解书、独生子女证、出生证、人口卡、注销卡等相关材料。

5、被继承人父母死亡证明。

6、被继承人夫妻先后死亡的，应提供后去世的一方的丧偶未再婚证明。（一般由区民政局和区档案馆出具）。

7、证明。在公证处领取表格，填写被继承人的配偶（包括原配偶和再婚配偶）、子女（包括生子女、养子女、有扶养关系的继子女）及父母（包括生父母、养父母、有扶养关系的继父母）情况，到继承人或者被继承人单位盖章。

8、继承人或被继承人的人事档案或人事档案复印件（通常为职工登记表或者是职工履历表），复印件由档案保管单位在每页复印件上加盖公章或人事部门章，档案内容应包括被继承人的全部法定继承人情况。如确无人事档案，可提供派出所出具的包括被继承人全部法定继承人的户籍底卡，由派出所盖章证明。

9、证人一名（带身份证原件、复印件，要求：无亲属关系）。

10、如果有遗嘱公证书或者其他形式遗嘱的，提供遗嘱公证书或者其他遗嘱；

11、公证处要求提供的其他材料。

注意：全部法定继承人必须亲自到公证处办理公证。否则应提交经过公证的授权委托书或放弃继承权声明书。

第四篇：《瑕疵股权对外转让+无偿赠与》

股权转让那点事儿！

最近办理了很多关于股权转让的法律事务，包括股权质押借款，股权结构调整的股权转让，针对“融资、融人”需求的股权转让等等。

这里所讲股权是指：投资人由于向公民合伙和向企业法人投资而享有的权利。向不同的组织投资，产生的利润分配、义务也不相同。

下面结合本人亲历案例中出现的抽逃出资、瑕疵股权转让、股权无偿转让、转让后超过法定人数等多方面问题着重笔墨啰嗦一二：

亲历案例概要：某互联网初创公司（包括多项高新技术业务）的创始人提出新理念创立公司，实现全员股东，用合伙制替代聘用制，与员工一同经营公司的想法并办理了如下事务（这其中还有很多比较新颖并紧跟潮流的想法、理念，是否可行，有些是走在法律规定的边缘，需要更多的探讨，但作为商人，本人比较钦佩他的大胆、热情、坚持及创新）。

第一：首先创始人按规定设立了有限责任公司，注册资本金贰亿人民币，且实缴；

第二：公司设立后不久将注册资金转出；

第三：公司设立登记后，逐步以股权有偿转让的方式吸引更多的合作伙伴（实现全员股东）；

第四：创始人是控股股东，为实现全员股东及“合伙制”想法拿出一部分股权做了无偿转让；

第五：预计股权转让完成后，预计股东人数会超过公司法规定的人数限制。第六：在与投资机构及意向投资人谈判接洽过程中，对方提出股份占比争夺话语权的要求。

通过分析创始人的以上想法做法能否实现及如何实现，存在的相关法律风险，我给出了如下几方面风险提示及建议：

一、注册资金的转出行为，属于抽逃出资行为，有法律风险。法律依据及分析如下：

1、是否可以不缴或抽逃。2014年3月1日起实行的公司法，集中围绕资本制度的改革，将注册资本实缴登记制改为认缴登记制。但认缴登记制下股东仍应按章程规定进行出资，不是可以不缴和抽逃注册资本。根据法理及法律规定，出资人一旦出资就丧失对财产的所有权而换取股权，因此股东出资后再抽逃其出资财产(包括进行占有、使用、收益和处分等行为)就构成对公司财产的侵犯。

2、是否构成抽逃出资罪。2014年4月24日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《全国人大常委会关于刑法第一百五十八条、第一百五十九条的解释》“刑法第一百五十八条、第一百五十九条的规定，只适用于依法实行注册资本实缴登记制的公司。”即刑法中虚报注册资本和虚假出资抽逃出资两条罪名不再适用于《注册资本制度改革方案》中规定的实行注册资本认缴登记制的普通企业。

根据《最高人民检察院、公安部关于严格依法办理虚报注册资本和虚假出资抽逃出资刑事案件的通知》自2014年3月1日起，除依法实行注册资本实缴登记制的公司以外，对申请公司登记的单位和个人不再以虚报注册资本罪追究刑事责任;对公司股东、发起人不再以虚假出资、抽逃出资罪追究刑事责任。

3、抽逃出资会受到哪些限制。虽然按照最新司法解释抽逃出资行为不再构成刑事犯罪，但主管工商部门仍可以对抽逃出资对股东处以罚款；同时，公司、公司其他股东、公司债权人可以向法院起诉抽逃股东要求其向公司返还出资本息或在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。

二、公司设立后转出注册资本的行为属于抽逃出资，抽逃出资后进行股权转让是否有效问题？

股权转让与抽逃出资是两个不同的法律关系。股权转让是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，那么该转让就合法有效。根据公司法的规定，抽逃出资的股东应当对公司承担归还出资的责任，对于其他已经全面履行出资义务的股东承担违约责任。

三、股权对外无偿转让，及已做大部分股权转让后，大资金投资人及投资机构的要求如何满足的问题？

1、股权无偿转让性质及法律规定。《合同法》第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。

法律规定无偿赠与可以任意撤销，赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以因自身的某种事由撤销赠与。

2、其他股东行使优先权。根据公司法规定，对外转让股权，在同等条件下，内部股东享有优先获取转让的股权，因此，对外无偿转让股权仍要取得内部股东的否则很容易被内部其他股东申请撤销。

因此，该明了如何实现引进投资机构了。

四、股权转让后股东人数超过公司法规定

我国公司法规定，有限责任公司的股东人数应为50人以下。实践中对于导致超过50人的股权转让效力问题存在争议。

但本人与业内一些人士的观点一致，认为可以通过变更为股份有限公司的形式予以解决。如果不具备设立股份有限公司的条件或股东仍想保持有限责任公司性质不变，也可通过信托制度或代理制度将公司的名义股东控制在50人以内。

（本文原创）

第五篇：房产：继承、赠与、买卖三种方式解析

关于房产：继承、赠与、买卖三种方式超详解析

现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖?

房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：

1、继承：

房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。该规定的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”)，按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交继承权公证文书或法院判决。

税费情况：

继承权公证费用：

依据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。

房管局办理过户收费情况：

①、交易手续费：1元/平方米。

②、登记费：住宅 80元/套。

③、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

④、印花税：5元/本。

房管局过户需要材料:

申报材料：

①.登记申请书原件。

②.申请人身份证明。

③.房屋所有权证原件。

④.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。

⑤.房屋登记表、房产平面图二份。

房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。

城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人(预告登记权利人)应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人(预告登记权利人)同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

注：虽然2016年7月司法部发文，司发通[2016]63号，司法部关于废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，根据通知精神，房产继承必须公证的规定废止了。而根据我们了解的情况和咨询反馈，还是有些地方需要继承公证的。

根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”之规定。

如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径(具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范(试行)》)：

㈠、遗嘱继承或遗赠。提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。

㈡、法定继承。法定继承又有三种路径：

①、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记;

②、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记;

③、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。

2.房产赠与：

房产赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。自2015年1月29日起，北京进一步简化房产赠与环节中的手续，办理直系亲属间房产赠与时无需提供赠与公证，而是改为提供亲属关系公证。所需资料包括亲属关系公证;购房资格核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠与人身份证;受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。在新手续实施后，以望京一套100平方米的房子为例，赠与公证收费公式是100平方米×26000元(公证处地区指导价)×2%，费用为52000元。而亲属关系公证只需要300元左右，为市民节省了不少开支。

税费情况：

房管局会对所赠房产重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的3%;印花税为房管局评估价的0.5%;房地产权转移登记费为每宗80元(每多一位受赠人，则加10元)。以上三项一般都由受赠人支付。还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。应当注意的是：如果赠与人和受赠人之间是直系亲属、姻亲的话，则免契税。如父母与子女之间或夫妻之间的赠与则免除契税。

房产赠与需要的申请材料：

申报材料：

1、登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.赠与合同原件(赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件)。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

6.契税完税或减免税凭证原件。

注：申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区(县)人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。

标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

3.房屋买卖：

房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。

税费情况：

私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产是五年内产权的房产，还是五年以上房产，收费标准不同。亲属之间为节省税费使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府最低指导价。房产买卖税收相对复杂，本着快捷、方便的原则，现附表如下：

图片来自网页截图

房管局买卖房屋过户手续：

①.登记申请书原件。

②.申请人身份证明。

③.房屋所有权证原件。

④.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件;

已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件;

房屋被征收的，提交区(县)人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表;

共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议;

房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。

⑤.房屋登记表、房产平面图二份。

⑥.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区(县)人民政府批准使用划拨用地的文件;其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。

已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》(京建法〔2012〕23号)要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

境外自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人(预告登记权利人)应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人(预告登记权利人)同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

律师提醒：

继承是房产传承最普遍的形式，但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚举，所以人们也越来越关心生前的传承行为。赠与和买卖都是在生前实现传承，这种生前过户行为很好的保证了房屋所有权人真实的意思表示，实现房产所有人的意愿。用老百姓的话说这种方式比较踏实，以免百年之后子孙因为房产继承问题引发纷争。但是生前过户行为也有其弊端，在我们处理的案例中就有很多老人完成了生前过户后，子女不孝顺的情况，当老人空空如也的时候，真的是晚景凄凉。所以说是通过继承、赠与还是买卖实现房产的传承需要具体情况具体分析，找到最适合自己的方式。