郎咸平 2007年8月21日 博鳌 房地产 论坛 演讲稿

第一篇：郎咸平 2007年8月21日 博鳌 房地产 论坛 演讲稿

2007年8月21日 博鳌房地产论坛演讲

主题：“虚拟资金”导致房价高涨，或引楼市泡沫郎咸平

各位来宾大家早上好！今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产。各位有没有觉得很奇怪，地产所谓的“泡沫”，和股市所谓的“泡沫”，和通货膨胀是并行不悖的。宏观调控，不单对地产效果不大，对股市效果呢，不但不大，甚至反而有相反的作用。比如说，早上提高利息、利率，下午呢股市大涨，这一切是怎么回事？今天我就用30分钟的时间，我想和各位剖析一下中国房地产的本质问题。

首先我想请各位来宾思考一下，中国28年的改革开放，所推进的市场化进程，你认为达到目的了吗？中国今天真的做到市场化了吗？房地产市场是一个真正市场化的市场吗？那么我可以这么告诉各位，我们诸多的改革，包括房改、医改、教改等等，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度。那么只有把这两个力量彻底了解之后，才会理解为什么地产会有所谓的“泡沫”。当然是否有“泡沫”是见仁见智，这里我姑且不谈“泡沫”的定义。我只想告诉各位，为什么地产价格居高不下，而且政府宏观调控几乎失效。我想谈就从市场化开始谈起。

地产供给面的市场，是市场化么？我可以告诉各位，那是一个市场化严重不足的供给面。地产供给面的特性，我分三个要点来解释。第一个，是它有两大核心资源。第二，是一个长流程管理。第三，政府卖地的行为。

第一，什么叫做两大“核心资源”？里面包括两个小项，一个就是银行信贷权，一个就是土地开发权。这两个权力，基本上操控在地方政府手中。只要操控在地方政府手中，就可能腐败。而且不是有没有可能腐败，而就是腐败。

第二个，叫做长流程管理。任何地产开发商，从立项，到开工，到验收，到销售，等等，整个流程，我们算了一下，差不多一百多个环节。每一个环节，都需要政府盖公章。每个公章，都有可能是权力的腐败。那么这个又飙高了成本。

第三项，我认为是比较关键的一项，也就是政府卖地的心态。我建议各位不妨拿全世界各项经济指标来做个对比，你会发现中国地方政府卖地的这个地价上涨幅度之快，超过了你可以想像到的任何指标，包括股价、期权、期货、油价等等，而且这个价格是只涨不跌的。我想请问各位，地方政府卖地的心态是什么？那就是我们这么多年来，地方政府以GDP为纲的发展理念。这种理念，在“十七大”之后，一定要改弦更张！假设一个地方的领导到任之后，他什么事都不要做，光卖地就可以了，他只要光卖地，GDP就上去了。因为我们GDP的计算方式就是靠交易，你卖一块地，GDP上升一块地，卖两块地，GDP上升两块地，而且你卖得价格越高，GDP上升越快。我们的官员，为了个人的形象工程、政绩工程，他卖地价格是越来越高，涨幅是越来越快，可是请问在座的各位来宾，这个地是谁的？这个地是属于全体老百姓的，地方政府只是代理人。我想再请问各位，当你把地卖了，拿了这么多钱，财政盈余之后，我想请问你，你有没有还之于民，你告诉我？你是取之于民，你有没有还之于民？这个钱不是属于你地方政府的财政盈余这么简单的哦，而是你有没有给老百姓构建一些老百姓应该享有的住房权利，你有没有？你发现没有，这个钱都花到哪里去了呢？出国考察、形象工程、政绩工程、各种各样的基础建设。我再讲句可笑的话，地方政府一开始搞建设，老百姓就再也买不起房了。什么事都不做，可能还可以买得起房，一做投资，就可能买不起房了。为什么呢？这三项，就是两个核心资源，长流程管理，加上地方政府卖地，使得地产的供给面价格大幅上升。可是各位来宾请注意，这个供给面是几乎没有竞争的供给面，而且这个重要资源也几乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控资源的结果，使得供给面的市场化严重不足，而地价飙高、房价飙高。以上海为例，上海有没有盖过经济适用房呢？盖过，价格一点都不低。今天已经不是说谁谁谁有暴利的问题，而是老百姓得不到实惠。而得不到实惠的最重要原因，是地方政府的腐败行为。这就是我给地产界供给面的一个诊断。

那么需求面呢？老百姓都要问，这么高的成本，这么高的房价，谁去买呢？那就要从地产的需求面来谈了。我想请问各位，做子女或者做父母的，你们的母亲手上有20万块吧，你问她一下，她准备去做什么投资？她除了做股票跟地产之外，似乎找不到第三个投资管道吧。

我想再请问在座的民营企业家，当你们投资成功之后，你赚了一笔钱，我想请问你，你是忙着办绿卡呢，把老婆儿子送出国呢，还是准备把所有的资金再次投入更多的建设，投资？你回答我。我看，你不至于敢把所有资金都投入吧。为什么呢？因为这几年中国最显著的现象，是地方的投资环境迅速恶化。企业家应该投资而不投资的钱，我想请问你，去了哪里？按照我的研究结果显示，中国企业家的投资意愿和发达国家相比，投资意愿不足别人的20％。这么多的钱去了哪里？而且地方投资环境恶化之严重，以这两三年为之最。

举个例子，我接到很多的投诉，像深圳，圳中西路吧，有个叫做餐馆一条街的，最近地方政府，深圳市政府为了开发这个区，然后就要这些餐馆搬家。但是你要他搬家的话，要补偿款哪，我想当事人也不愿意付这个补偿款吧。那怎么办呢？有得是办法。你发现地方政府运用公权力，驱赶这些餐馆，消防、公安、城管、卫生，每天来查。按照其中几家餐馆给我的数据显示，深圳的消防来查，一天罚款一万两千块。罚了七天之后，全部自动解约。大家挺高兴，你看这好和谐的社会呀。可是你晓不晓得，这就是公权力的腐败？！

再看看别的城市，看看北京市、上海市。北京市一个最著名的“嘉利来案件”，你发现是由北京市政府联合二商，抢夺港商的资产。但是更严重的在后面，是法院竟然判他胜诉。因此行政和司法的勾结，司法判行政胜诉，这一种心态，从北京市开始蔓延，甚至蔓延到了上海。我最近关切一个案例，就是上海松江区区政府，也是一样，抢夺了港商北京庄盛地产公司的地产，由松江区法院判其合法。这种行政、司法权力的勾结，是我最近这两年所观察到的严重现象。这已经不是简单的腐败问题了，而是某些地方干部之嚣张，无视于国法之存在，让我感到震惊不已。像这种现象，我认为要在“十七大”之前，要迅猛处理，要果断处理，否则我国的营商环境是不可能会好的。

而且各位来宾，你千万不要认为这只是我们企业家受罪。我再告诉你，在今年二月，两会期间，通过了“两税合一”，也就是外资企业不得再享受税务优惠。各位了不了解，世界500强在香港发表声明？发表什么声明呢？他们认为，政府的“两税合一”政策是公平的，是公正的，世界500强表示支持。可是世界500强要求中央政府，给他们提供一个干净、公平、公正的营商环境。各位来宾，听到了没有？一个公平、公正的营商环境，不但是小老百姓的要求，也是企业家的要求，更重要的，也是世界500强的要求。为什么会有这个要求呢？因为我们的投资环境，既不干净，又不公正，还不公平。这样由于投资环境恶化，必然挤压出大量资金，这是第二个资金来源。就是企业家应该投资，却因为投资环境恶化而不投资的钱，是第二笔资金。第一笔资金刚才已经说过了，是家庭存款。那么第三笔资金呢？第三笔资金的数量及其庞大，那就是各级贪腐官吏的受贿款。你们这个受贿款去了哪里？这个金额是无法估计的，但是我可以告诉各位，比你所想像的还要大很多倍。而且目前大面积的腐败，使得这一类的资金大量积累，大量流窜。你晓得，这些资金是不会消失的。我再请问各位来宾，这些钱去了哪里？第四笔款，就是国际热钱。国际热钱你们都很清楚了，我就不再重复了。

请大家顺着我的思路走，第一笔钱，是老百姓的储蓄款；第二笔钱，是企业家应该投资而不投资的钱；第三笔钱，贪污官吏的受贿款；第四笔钱，国际热钱。这四笔钱汇集在一起，形成了中国一个特有的“虚拟资金”。这个虚拟资金是我取的名字，不是我们经济学家所谓的流动性过剩，这是两回事。虚拟资金的组成来源，就这四个来源。这四个款项所汇集成的虚拟资金，打到哪里，哪里就有泡沫。打到楼市，楼市泡沫；打到股市，股市泡沫。这种虚拟资金——中国特有的虚拟资金，形成了地产的需求面市场化过度。因为腐败而导致的供给面成本上升（当然这是由于市场化不足），配合上因为腐败而导致的投资环境急速恶化，挤压出大量的虚拟资金，这两个力量勾结在一起以后，老百姓再也买不起房了。任凭你政府提供多大的宏观调控力度，你发现，你解决不了这个问题。这个虚拟资金是我所发明的新名词。你知道虚拟资金有多可怕吗？打到哪里，哪里房价就失控。比如说，以深圳为例吧，很多楼盘，卖出去没有人住。这个资金哪里来的，你告诉我？虚拟资金。很可能是受贿款，很可能是企业家该投资而不投资的钱，很可能是国际热钱。但是虚拟资金有三大特色：第一，不可监管；第二，不可预测；第三，不可控制。

我前一阵子，三、四个月前，去成都演讲。成都的领导跟我讲说，他们现在房价是五千块一平方米，五、六千噢，他控制不住。然后我问他：“你们外来资金有多少？”按照他们粗略的统计，不精确，粗略统计大概有一半。我一个多月之前，又去重庆演讲。重庆市领导告诉我说，他们的房价，是两千九百块一平米。当时我说，这个房价看起来是没有泡沫的。当时我又问了一句话：“你们估计一下，外来资金购房的比例是多少？”他们的回答是10％。好了各位来宾，你们听到差别了吧？50％外来资金，和10%的外来资金，其必然结果就是，房价的差别。我在最后一句话提醒重庆市的领导，你千万不要以目前没有泡沫为满足，你这个城市一旦创造出一个新概念以后，只要新概念一出来，吸引了虚拟资金，房价再也控制不住了。言犹在耳，话音未落，重庆市推出一个城乡整合什么什么区，我这个人比较笨，我记不住，很长的名字你知道吗，就是什么城乡整合什么什么什么的，一个特区概念。好了，特区概念一出来，虚拟资金大量涌入重庆。一个月之内，房价从两千九百块上到了三千多，几乎接近10％，开始失控了。这就是虚拟资金的可怕。

我今天一进来，武汉的记者就围住我，说，郎教授，我们武汉市也要搞什么，什么城乡什么什么统筹什么计划。我说，好吧，搞吧。搞，你只要宣传得法，宣传到位，创造出了新概念的话，虚拟资金马上就有可能过去了，到最后武汉房价就失控了。这就是下场。

当然我也期望虚拟资金不要去。不过我告诉你，个人意愿是没有用的。因为虚拟资金，它是不可预测、不可控制、不可监管的。这个才是今天房地产价格居高不下的主因。我想再请问各位，我们建设部等等单位所推出的政策，为什么会失效？包括央行所推出的金融政策，为什么会失效？原因就是没有把握住这个行业的本质问题。我当然不能说你这些政策没有效，而是地产的本质就是跟政府的腐败是非常挂钩的。因此你要解决地产泡沫，首先腐败的问题怎么办？好吧，先回答我，你怎么解决腐败的问题？最近有一个不相关的事例，看比来不相关的事件出来了，那就是一月份的粮油价格大幅上涨，五、六、七月份的猪肉、鸡肉、鸡蛋价格大幅上涨。以五月份为例，蛋的价格上升37％，猪肉价格上升26%。五、六、七月份，涨幅非但没有缩减，反而更大幅地上涨。我看了一下资料，七月份的鸡蛋、鸡鸭，以及猪肉价格上涨幅度是30%，40％„„60%，差不多就这个范围之内，大幅上涨。你知道为什么吗？各位了解为什么吗？这个

通货膨胀本身，和我前面讲的虚拟资金，来源是一样的，也是跟腐败有关。

我想请大家注意一下，你做家庭理财，如果你把你家里的钱全部拿去买了房地产，万

一碰到个经济波动，你来不及兑现的话，会产生家庭的财政危机。国家财政也是这个样子。我观察到一个现象，就是中国经济和其他国家不一样，中国是一个二元化的经济体系。这个什么意思呢？当你问某人，或者某个专家学者吧，今天的中国经济是过热呢，还是过冷？如果他说过热，或者过冷，你就不用再听下去了，那都是错的。中国经济是过热和过冷同时存在。为什么？哪些部门不能过热呢？当然啦，股票市场，还有房地产，形象工程、政绩工程、基础建设，这个部门是过热的，还有国企。过冷的部门呢？大部分的民营企业是过冷的。你会发现，过热的部门和腐败都多多少少有点联系。地方政府因为某种利益的缘故，把我们国家的资金，大量涌入到过热的部门。所以过冷的部门缺资金，比如说，大部分的民营企业。缺资金怎么办呢？政府印钞票。而这也是为什么在去年年底粮食丰收情况之下，今年年初粮油价格上升的主因。你们可能会认为，粮食丰收，粮油价格应该下跌呀。那我告诉你，经济学理论在中国都是没用的。经济学告诉我们，政府提高利率，股价应该下跌吧？而刚好相反。所以我不要听经济理论，没用的，都是错的。在美国是对的，在中国就不对了。

这个二元经济，造成了一、二月份的粮油价格大幅上涨。你知道上涨幅度多少吗？10%到20%之间。到了五、六、七月份，家禽、鸡蛋、蛋类、肉类价格大幅上涨。我很关心这个现象，我也做了深度分析。以猪肉价格为例，价格上涨原因，可以分三个。第一，猪瘟；第二，饲料价格上涨；第三，特别有意思，就是把大猪宰了以后，你发现后继无人，不是，我说是“后继无猪”。（笑。）养猪户都不养小猪了。你为什么不养小猪呢？请记住下面现象是非常非常可怕的，那就是，为什么产生猪瘟。控制猪瘟本身，应该是各级政府的责任，老百姓是不可能控制疾病的。到今天这个时代会产生猪瘟，显然各级政府没有尽到你的职责。在猪瘟问题方面，我建议中共中央要对这个问题严肃处置，对失职地方官员要严加惩治才行。猪瘟造成了投资环境恶化，猪瘟造成了养猪投资环境恶化，再加上猪肉价格波幅太大，进一步地恶化了猪的投资环境。按照郎教授刚刚的理论，如果你们刚刚有注意听的话，你会发现：如果投资环境恶化，这些养猪户也是某种意义上的民营企业家，他们应该养猪的钱而不养猪的钱，去了哪里呢？对，虚拟资金。干嘛呢？炒股去了，我靠。炒楼去了。（鼓掌。）

你是怪养猪户，还是怪地方政府的失职，你告诉我？如果你能给养猪户一个没有猪瘟的环境，一个良好的价格，他干嘛不去养猪？他何必去股票市场被套牢呢？这种养猪户的现象，就是应该投资而不投资的钱，在中国各地是普遍的打开，非常可怕的。好了，猪肉价格大幅度上涨。我想请问你，这些通货膨胀的原因都是什么？原因都和地方政府的腐败和失职有关。也就是，你们在座各位来宾，每吃一口饭，吃一口猪肉，你就要替这个环境买单百分之三、四十。吃一口饭，替这些官员买单百分之三、四十。吃一口饭，买单百分之三、四十。你好惨哦。你现在中午吃饭，还好你不要花钱。明天回家以后，就要花自己钱了，你就要替他买单了。你凭什么买单，你告诉我？你凭什么替各级地方政府买单？！

所以各位来宾，你们所看到的表面现象，包括楼市的泡沫，包括所谓的股市泡沫（至于是不是泡沫本身，这个不是我谈论的重点，我们姑且称它为“泡沫”吧），股市泡沫，楼市泡沫，通货膨胀，等等，你发现，它的来源，好像都跟政府的无能和腐败有关，失职或者腐败。如果我讲的这个是本质问题的话，你所看到的只是表面现象。这也是为什么，像我们建设部等等的单位，他们的宏观调控，只要是一调控，出来政策呢，基本上

都是有问题的。比如说什么90平米，这这这，我都不知道怎么想出来的，这种东西。（笑。鼓掌。）

到最后，由于我们不理解本质问题，我们政府所推出的宏观调控政策，包括央行，包括建设部等等，其最后结果基本上是害了好人，便宜了坏人。害了普通老百姓。到最后你才发现，腐败的问题不解决，这些表面现象只会急速恶化。那些真正想买房的小老百姓呢，两公婆好不容易存了一点钱，买了个房子。啊哟，你看看这个刁难哪，买房子艰难哪，转让房子你看政府里面只有抽20％的税，搞了半天，房价照涨。你知道为什么吗？打错对象了。真正该打的呢，是政府官员，到最后小老百姓受罪。（鼓掌。）但是，我在这呼吁这种大面积的腐败，其必然结果就是你们在座各位来宾所经历到的一切，这一切会让你们每一个人都付出沉重的代价。所以在今天“十七大”召开前夕，我以一个独立学者的身份，必须提出一些我个人的观点以及呼吁。中央政府必须彻底推行反腐败政策，因为腐败是大面积的腐败，不是我们个人，不是老百姓，不是一个地方政府所能够掌控的，那必须要中央政府的统筹办理才可以。甚至，我们整个经济发展理念，需要来一个重新的回顾。什么样的回顾呢？我讲讲我的期许，也讲讲我的判断。十一届三中全会邓小平提出以经济建设为纲的理念，放弃了以阶级斗争为纲的理念，这个理念不但是伟大的，而且是正确的。但是到了后期，由于地方政府的执行错误，使得这种以经济发展为纲的理念，到了90年代中期以后变什么了？各位猜一下。变成以钱为纲，一切向钱看，“金钱”的“钱”。地方政府向钱看，向什么钱看？GDP为唯一衡量的标准，老百姓的基本权利不重要。医改、教改、房改，是不是都是这个样子？一切向钱看的结果，以钱为纲的结果，在座各位来宾，当你们去医院看病时候，你还记不记得医生的第一句话是什么？已经不是28年以前的“您哪不舒服啊”，而是什么？——“你带了多少钱哪？”这种医疗制度不要也罢，这种改革不要也罢。教改是不是呢？大学提高收费，什么目的呢？大家中饱私囊，是吧。房改呢？到最后，也是有刚才讲的一连串问题。

所以我认为今天，共产党政府，胡核心又到了再一次的拨乱反正。拨什么乱？拨以钱为纲的乱。反什么正？反回一个以公平、公正为纲的基本理念。这个公平、公正的本身，不但是小老百姓的要求，也是民营企业家的要求，更是世界500强的要求，他们希望有一个公正、公正，而且干净的营商环境。每一个企业家都有这种欲望，都有这种想法。对老百姓而言，什么叫做以公平、公正为纲的理念呢？绝对不是拿相同的薪水，而是每一个老百姓都要有住房的权利，都要有看病的权利，都要有上学的权利，都要有退休的权利。

我们过去以钱为纲的理念之下，我们甚至错误地定义了小康社会。什么叫小康社会？每人年均所得是800美元以上就叫小康社会啊？我可以告诉你，那是胡说八道！真正的小康社会，应该是看得起病，上得起学，住得起房，退得起休，才是真正的小康社会。可是我告诉各位，要走到真正的小康社会，已经是非常的艰难。你要走到这一步，我首先问你一句话，我们的改革到底是谁席卷了大部分的利益？

很多人说，你看，我们的路建得这么好，我们的房子盖得这么漂亮。你认为是你的吗？我举个例子吧。上海社保金腐败案的最大问题在哪里？甚至我认为上海市政府目前还没有搞太清楚，所以我就要再告诉他们一次。社保金的腐败案本身不是说社保基金有没有损失的问题，而是什么？而是你的做法，就是席卷老百姓财富的做法。举个例子，将社保金透过一个金融机构，把这个钱给了叫张荣坤的这个人。张荣坤拿了属于我们老百姓的钱，去买两条属于老百姓的高速公路。买完之后，再把这两条属于老百姓的高速公路，拿到属于老百姓的国有银行去抵押。拿了钱之后，再还给社保金。社保金当然没有损失

啦，因为都是我们老百姓的钱。可是经过这么一席卷之后，原先属于老百姓的两条高速公路，就这么被张荣坤等人纳入私囊。这种现象比比皆是。所以我告诉各位，《人民日报》曾经刊出一片文章，叫做“特殊利益集团”，特殊利益集团也就是我口中所谓的“腐败铁三角”。

什么叫“腐败铁三角”？那就是某些腐败的地方政府，勾结某些腐败的企业家，勾结某些腐败的专家学者，形成一个牢不可破的铁三角，操控着媒体，欺骗社会大众，误导中央政府。“腐败铁三角”席卷着我们的改革利益。

所以我认为，中央政府应该体现真正的反腐的决心，就必须大规模地肃清“腐败铁三角”。只有透过这种积极的反腐，透过意识形态的改变，把过去以钱为纲的理念，改成以公平、公正为纲的理念。只有这种大规模的推行，才有可能改变现在急速恶化的投资环境。

所以最后5分钟，我想告诉各位，你们每一个人都觉得奇怪，为什么早上宏观调控，到了下午股价反而大涨？你们如果用郎教授的虚拟资金理论，你就豁然开朗，就很清楚了。

再回忆一下我的虚拟资金理论。当早上假设政府提升银行存款利率之后，它打击到了什么？它进一步地打击了投资意愿。打击投资意愿的必然结果，是挤压出更多的虚拟资金，怎么样呢？进入股市，或者进入楼市。这也是为什么上午宏调，下午股价大涨的原因。哦，原来整个经济环境是由于腐败所形成的这么样一个机制，造成虚拟资金到处乱窜。

当然反腐，力度不但要大，而且是个长期的行动。你们可能要问我，郎教授，那我们短期之内，老百姓怎么办呢？我倒有个想法，那就是地方政府这种卖地的资金，或者与房地产有关的收入，我们是不是可以允许地方政府随意挪用呢？我们应不应该要求地方政府，取之于民，还之于民？用这一笔你拿自己老百姓的钱，去替老百姓做事。做什么事？比如说你盖廉价租屋啦，或者盖经济适用房，等等。但是如果真的这么做的话，你还要担心一些地方政府的腐败行为，就是分配的问题。

我们以北京市天通苑为例，也是个经济适用房，看起来富丽堂皇的。我请中纪委去查一下，第一手买房者是什么人？很多都是干部的朋友。真正需要买房的人，搞不好是买不到经济适用房的，甚至租不到廉租屋的。这就是腐败所引起的严重分配问题。因此，当我们在要求地方政府用卖地的钱等等的，去替老百姓盖廉租屋的时候，首先要想到的是分配的问题。当然，这个问题有很多方法可以解决，比如说，所有申请的资料完全上网，申请到的用户资料完全上网，由老百姓监管。当然这方面还需要政府做更多的后续工作。

我讲了这么一大套理论，我只想给各位传达一个什么样的信息？那就是在今天的中国，要解决房地产房价居高不下这种看起来单纯的经济问题，你就不能够在经济圈里面找问题，因为中国是非常的复杂。你一定要跳出经济圈，才能够解决经济问题，也就是功夫在事外的道理。所以我认为政府应该双管齐下，第一，是大力地长期地反腐败，第二，是强烈要求地方政府，将卖地所得款项，以及房地产等等利润所得的款项，还之于民。意识形态方面呢，要一改过去以钱为纲的理念，回归到公平、公正为纲的理念。我想请问各位，这个是不是在座来宾所希望达到的、一个比较好的经营环境呢？今天我的演讲到此结束，谢谢各位！

第二篇：博鳌房地产论坛会议日程

2008博鳌房地产论坛会议日程

2008年6月13日 会议报到

接机：海口美兰机场（全天）

19：00-22：30 “走进博鳌”开幕自助晚宴

2008年6月14日上午 大会开幕

09：00-09：30 开幕仪式 大会主题： 改革三十年 大变局下中国房地产新契机

致辞嘉宾：

杨 慎（建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长）

秦 朔（第一财经日报总编辑）

龚 宇（搜狐网首席运营官）

陈诗涛（观点地产机构、博鳌房地产论坛秘书长）

海南省领导等

09：00-12：25 变局篇、政策篇

开幕主旨演讲：新游戏规则下的机遇与挑战----2008中国房地产政策

09：30-09：55

演 讲 人： 聂梅生（全国工商联房地产商会会长）

09：55-10：20

主题演讲： 2008年及未来宏观经济形势及对中国房地产的影响

演 讲 人： 樊 纲（著名经济学家、央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究

所所长）

10：20-10：45

主题演讲： 全球经济一体化背景之下当前中国房地产市场的问题、机遇与发展方向

演 讲 人： 陈启宗（香港恒隆集团主席）

10：45-11：10

主题演讲： 待定

演 讲 人：孟晓苏（中房集团理事长）

11：10-12：10 地产精英、博鳌论剑（地产精英对话之上半场）

对话主题： 待定

媒体主持： 秦 朔（第一财经日报总编辑）

对话嘉宾： 樊 纲（著名经济学家、央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究

所所长）

陈启宗（香港恒隆集团主席）

任志强（华远集团董事长）

潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）

李思廉（富力地产集团董事长）

神秘嘉宾（著名房地产企业家）

叶 檀（资深财经评论人）

12：30-13：50招待午宴

2007年6月14日 下午会议

14：00-17：25 政策、土地、金融、企业、产业篇

14：00-14：15

主题演讲： 待定

演 讲 人： 梁上燕（星河湾副总裁）

14：15-14：40

主题演讲： 题目待定

演 讲 人： 任志强（华远集团董事长）

14：40-15：05

主题演讲： 题目待定

演 讲 人： 著名企业家

15：05-15：15

主题演讲： 题目待定

演 讲 人： 佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）

15：15-15：50 区域城市发展与运营论坛

主持嘉宾：待定

对话嘉宾：黎明楷（香港中原集团董事局副主席）

钱建蓉（上海中锐地产集团有限公司董事长）

王 谦（上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁）

倪伯琪（新加坡凯德置地企业规划总经理）

张信东（创富志总编）

路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）

待 定（知名企业总裁）

待 定（知名企业总裁）

15：50-16：05

主题演讲： 2008博鳌中国房地产金融报告

演 讲 人： 钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）

16：05-16：20

主题演讲： 待定

演 讲 人： 黎明楷（香港中原集团董事局副主席）

16：20-16：45

主题演讲： 待定

演 讲 人： 潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）

16：50-17：50 地产精英、博鳌论剑（地产精英对话之下半场）

对话主题： 待定

嘉宾主持： 袁 岳（零点研究咨询集团董事长）

媒体主持：莫 春（搜狐网编委、焦点网新闻中心主任）

对话嘉宾：孟晓苏（中房集团理事长）

郁 亮（万科企业股份有限公司总经理）

陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）

邹丽华（新湖中宝股份有限公司董事长）

钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）

梁上燕（星河湾副总裁）

待 定（著名企业家）

18：30-20：20 招待晚宴

20：30-22：30 改革三十年 续写中国地产辉煌 大自然·2008中国风尚大奖盛典

向善的力量 中国社会责任大奖颁奖盛典

携手同心，支援灾区重建-----2008博鳌房地产论坛向灾区捐款仪式

仪式发言及嘉宾：携手同心，支援灾区重建

灾区接受捐款代表

仪式出席代表：聂梅生（全国工商联房地产商会会长）

秦 朔（第一财经日报总编辑）

孟晓苏（中房集团理事长）

陈启宗（香港恒隆集团主席）

李思廉（富力地产集团董事长）

任志强（华远集团董事长）

潘石屹（SOHO中国董事长）

陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）

钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）

郁 亮（万科企业股份有限公司总经理）

邹丽华（新湖中宝股份有限公司董事长）

梁上燕（星河湾副总裁）

黎明楷（中原地产中国区董事总经理）

佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）

钱建蓉（上海中锐地产集团有限公司董事长）

王 谦（上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁）

倪伯琪（新加坡凯德置地企业规划总经理）

张信东（创富志总编）

王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）

江 涛（瑞士信贷银行董事）

乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）

秦安昌（大连安达圣岛集团董事长）

陶 椿（莱茵达置业股份有限公司总裁）

孙 勇（亿城集团股份有限公司常务副总裁）

高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）

刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）

闫建霖（中信证券股份有限公司投行房地产金融执行总经理）

路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）

叶 檀（资深财经评论人）

龚 宇（搜狐网首席运营官）

陈诗涛（观点地产机构、博鳌房地产论坛秘书长）

及更多未列出嘉宾及与会者„„

2008年6月15日 上午

09：00-12：00 金融专题、建筑文化篇、中国房地产十年论坛

09：00-09：20

主题演讲： 题目待定

演 讲 人： 陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）

09：20-09：35

主题演讲： 国际金融、资本市场的对接经验

演 讲 人： 著名上市企业总裁

09：35-09：55

主题演讲： 待定

演 讲 人： 朱武祥（清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任）

09：55-10：05

主题演讲：回归理性的房地产更有魅力

演 讲 人： 王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）

10：05-11：00 2008房地产资本论坛

对话主题：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道

主持嘉宾：乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）

对话嘉宾：朱武祥（清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任）

钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）

江 涛（瑞士信贷银行董事）

待 定（著名金融机构）

待 定（摩根士丹利董事）

王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）

待 定（著名上市企业总裁）

11：00-11：10建筑文化专题主旨发言

11：00-11：05

主题演讲： 待定

演 讲 人： 高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）

11：05-11：10

主题演讲： 题目待定

演 讲 人： 刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）

11：10-12：00 搜狐网、焦点房地产网---中国住宅产业化10年论坛

主持嘉宾：莫 春（搜狐网编委、焦点网新闻中心主任）

对话嘉宾：秦安昌（大连安达圣岛集团董事长）

陶 椿（莱茵达置业股份有限公司总裁）

孙 勇（亿城集团股份有限公司常务副总裁）

佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）

王中一（北京居泰隆科贸有限公司董事长，总裁，公司创始人）

高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）

刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）

12：10-13：30招待午宴

2008年6月15日 下午 2008中国房地产资本、土地、项目对接闭门会

环节之一：

13：40-14：40省会城市推荐与土地招商会

环节之二：

14：40-17：002008中国房地产资本、土地、项目对接闭门会

主持嘉宾：路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）

薛迥文（北京正略钧策企业管理咨询有限公司房地产咨询中心副总经理）

主旨发言

14：40-14：55

演讲题目：中小企业2008年的金融解决之道

演 讲 人： 乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）

14：55-15：10

演讲题目：待定

演 讲 人： 著名房地产开发企业总裁

15：10-15：20

演讲题目：借助资本市场 加快行业整合

演 讲 人： 闫建霖（中信证券股份有限公司投行房地产金融执行总经理）

15：20-17：20闭门会及自由对话、交流开始

出席嘉宾：部分省市土地中心领导

各国际、国内投行及金融机构代表

全国各地及境外开发企业代表

超过200位„„

18：30-21：30 地产之夜交流大型户外宴会

2008年6月16日

07：00-13：00 中国地产高尔夫名人赛

06：00-14：00 送机：海口美兰机场

第三篇：博鳌房地产论坛圆桌论坛_房地产金融创新

房地产金融创新

房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。

2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

张民耕先生

参与对话的嘉宾包括有：

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生

世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生

平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生

高和投资董事长苏鑫先生

昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生

卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

庄凌顾问董事总经理张映光先生

以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：

张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。

苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。

受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。

张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。

邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。

我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。

第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。

张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。

颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。

国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。

杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。

一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。

另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。

在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。

虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。

按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。

张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。

现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。

邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。

你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。

如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。

张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。

金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。

第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。

在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。

真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。

张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？

邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。

那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。

我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。

到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。

三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。

张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？

张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。

我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。

第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。

第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？

因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。

所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。

过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。

比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10

年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。

张民耕：房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是我们房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是我们永久的课题。和凯德置业这些优秀基金相比，我们确实还有很长的路要走，我们也会一步一步走好。谢谢各位坚持到底的参与者。

第四篇：博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会

博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会

暨第六届中国地产金砖奖颁奖盛典

2010年7月 海南

议程

一、组织机构

顾问单位： 国家发改委能源研究所 中国人民银行金融研究所 主

办： 21世纪经济报道 博鳌·21世纪房地产论坛组委会 联合主办：

全国工商联房地产商会 媒体联合主办：中国房地产报

权威学术支持：REICO工作室 北京师范大学金融研究中心 承 办： 赢商（中国）地产咨询公司

高端战略合作伙伴：精瑞不动产研究院 中国不动产杂志 南方航空杂志 独家门户网站支持：新浪网 新浪乐居 独家地产门户网站支持：搜房网 独家财经门户网站支持：金融界 首席特约媒体：网易财经 首席战略合作媒体：网易地产 独家搜索引擎支持：百度 独家新媒体支持：凤凰网 独家视频网站支持：优酷网

中央级政府地产新闻媒体：地产中国网 独家财富管理支持媒体：理财周报 独家广播支持媒体：中央人民广播电台经济之声

航空支持媒体： ICON云中往来 空中生活 空中之家 中国民航报-TOP时空 授权推广合作伙伴：深圳市南方风尚文化传播有限公司 北京雨鑫精准传媒广告有限公司

协办媒体：新地产、21世纪商业评论、福布斯、商务旅行、南方周末、南方都市报、华夏时报、重庆时报、云南日报、生活新报、华商报（西安）、房周刊、楚天都市报（武汉）、半岛晨报（大连）、合肥晚报、青岛晚报、辽沈晚报、兰州晚报、呼和浩特晚报、成都商报、南国都市报（海南）、乌鲁木齐晚报、现代快报（南京）、长沙晚报、齐鲁晚报（济南）、大河报（郑州）、都市快报（杭州）、温州晚报、贵州都市报、今晚报（天津）、燕赵晚报（石家庄）、江南都市报（南昌）、海峡都市报（福州）、生活报（哈尔滨）、太原晚报、厦门晚报、南宁晚报、长春晚报、宁波晚报

媒体支持： 中央电视台、新华社、中新社、北京青年报、新京报、深圳特区报、环球企业家、中国企业家、上海电视台、广东电视台、深圳电视台、海南电视台、云南电视台、云南电台、地产评论、海口电视台、海南日报社、海口日报、建筑业导报、中国地产、中国住宅设施、住宅与房地产、文汇报、新财富

论坛时间：2010年7月

论坛地点：中国·海南博鳌索菲特大酒店（亚洲论坛国际会议中心）论坛规模：1000人

二、拟邀请嘉宾 政府官员：

成思危 原人大常委会副委员长

刘志峰 中国房地产业协会会长、原建设部副部长 陆志远 海南省省长助理、省旅游委主任 张健华 中国人民银行研究局局长 李建勤 国土资源部监察局局长 沈建忠 住房和城乡建设部房地产市场监管司司长 戴彦德 国家发改委能源研究所副所长 聂梅生 全国工商联房地产商会会长 杨兴锋 南方报业传媒集团董事长、社长 束克欣 原国土资源部土地利用司副司长 祁 斌 中国证监会研究中心主任 顾云昌 中国房地产研究会副会长 专家学者：

吴敬琏 国务院发展研究中心研究员

夏 斌 央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长 李稻葵 央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授

周其仁 央行货币政策委员会委员、北京大学中国经济研究中心、长江商学院经济学教授

陈 淮 经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 胡祖六 经济学家、高盛大中华区主席 哈继铭 中国国际金融有限公司首席经济学家 巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长

金岩石 国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 钟 伟 经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 赵 晓 经济学家、北京科技大学教授 梁 猛 中国人民银行金融研究所高级研究员

董 藩 经济学家、建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任 著名企业家代表： 许荣茂 世茂集团董事局主席 王健林 万达集团董事长 王 石 万科集团董事局主席

任志强 华远集团总裁、华远地产董事长

刘晓光 北京首都创业集团副董事长、ING北京基金董事局主席 单伟豹 路劲地产主席

卢 铿 海尔地产董事长兼首席执行官 冯 仑 万通地产董事局主席 杨国强 碧桂园创办人兼董事长 潘石屹 SOHO中国董事局主席 郁 亮 万科企业股份有限公司总裁

林少斌 招商局地产控股股份有限公司总经理 李 明 远洋地产有限公司总裁 孙宏斌 融创集团董事长 张宝全 金典集团董事长

吴亚军 重庆龙湖地产发展有限公司 凌 克 金地集团董事长 宋卫平绿城集团董事长

张 力 广州富力地产股份有限公司联席董事长/总裁 张玉良 上海绿地集团董事长

范 伟 复地（集团）股份有限公司董事兼总经理 胡葆森 建业住宅集团（中国）有限公司董事长 苏仲强 新鸿基地产代理有限公司执行董事 吴振绵 中体奥林匹克花园管理公司董事长 易小迪 阳光100集团董事长 黄怒波 中坤集团董事长 黄巧灵 宋城集团董事长

李永明 振业（集团）股份有限公司董事长 陈 剑 深圳华侨城房地产有限公司总裁 翟美卿 香江集团总裁

薛 虎 合生创展集团行政总裁、执行董事 胡在新 保利地产集团营销总经理 罗臻毓 凯德置地首席投资官

柴志坤 北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长 杨晓辉 泰盈集团董事长 陈 峰 海航集团董事局董事长

许家印 广州恒大实业集团有限公司董事长 施 建 上置集团有限公司董事局主席 曾 伟 棕榈泉地产控股有限公司董事长 杨 铿 四川蓝光实业集团有限公司董事局主席 梁上燕 星河湾地产控股有限公司董事、副总裁 马 寅 亿城集团股份有限公司董事副总裁 岑钊雄 时代地产控股有限公司董事局主席、总裁 何建梁 颐和集团董事长 邬风柏 卓越集团副总经理 王洪涛 越秀城建集团总经理

廖惠文 广东珠江投资股份有限公司总裁 著名金融机构代表： 洪 畸 中国民生银行行长

陶 冬 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师 龚方雄 摩根大通亚太区总裁

陈 凡

渣打直接投资有限公司大中华区总裁 赵 瑜

摩根大通中国区执行董事

王 庆 摩根斯坦利大中华区首席经济学家

姚 蔚 花旗银行中国区副总裁 汤 敏 中国发展研究基金会副秘书长 龚 术 麦格里中国物业投资银行投资执行官 孙 强 美国华平投资集团董事总经理 李晓东 建银精瑞资产管理有限公司董事长 著名顾问机构：

Douglas P Frey 高力国际集团主席暨行政总裁

何伟度 第一太平戴维斯中国区首席执行官

蒲敬思(Chris Brooke)世邦魏理仕亚洲区总裁兼首席执行官 施永青 中原地产主席

周 忻 易居（中国）控股有限公司董事局主席 冯建强 仲量联行大中华区董事总经理 陈基强 基强联行董事总经理 陈劲松 世联地产顾问公司董事长 扶伟聪 合富辉煌董事长

林 洁 伟业控股公司董事长兼总经理

李 忠 华高莱斯国际地产顾问（北京）公司董事长 张雪舟 精瑞（中国）不动产研究院院长 媒体代表：

丘克军 南方报业传媒集团副总编辑 沈 颢 21世纪报系执行总编辑 刘洲伟 21世纪经济报道主编 陈东阳 21世纪报系总经理 刘 晖 21世纪经济报执行主编 李 戎 21世纪出版有限公司副总经理 吴伯凡 21世纪商业评论执行主编 夏 日 21世纪报系理财周报主编 曹国伟 新浪总裁兼CEO 莫天全 搜房机构总裁 刘 爽 凤凰网CEO 古永锵 优酷网CEO 赵志伟 金融界CEO

单大伟 中国住交会组委会秘书长、中国房地产

三、论坛主题： 地产考验中国：以制度创新求解效率与公平

2010年是中国的“转型年”，中国经济领域的一场深刻变革正在加速到来。

进入21世纪的十年来，伴随社会转型带来的剧烈贫富分化，中国房地产宛如脱缰的野马，每每轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由驰骋。一部《蝸居》更是集中体现高房价下所产生的社会矛盾，“房奴”、“蜗居”等敏感词汇频频见诸报端、网站，引发广泛共鸣，甚至总理都回应“我也知道所谓„蜗居‟的滋味”。

房地产的问题已经远非单纯房地产行业问题，也远非金融问题，房地产问题正在成为“维稳”的社会问题，考验着“转型”中的中国。

在经历了种种挫折之后，最近政府出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房价。但是，现在所采取的这些举措是否能标本兼治？房价是否会像历次调控一样，回到老样子，甚至迎来更激烈的反弹？政府如何重新规划在房地产市场中的角色？民众如何重新定义“居者有其屋”的幸福内涵？开发商如何面对“暴风骤雨”般的雷霆调控？银行如何防范风险？市场如何重新配置地产资源？

这是“一场静悄悄的飓风”！

唯有“制度创新”，引导房地产可持续发展，实现中国房地产的彻底转型。博鳌·21世纪房地产论坛2010届年会试图抛砖引玉，与业界共同探讨。

四、活动具体流程：

第一日

06：30~15：00 博鳌·21世纪高尔夫名人赛 11：00~ 02：00 迎宾签到（酒店大堂）第二日

上午：主题演讲、对话 07：00~08：00 早餐 08：00~08：30 签到

08：30~08：35 活动开始、大会主席介绍主要来宾 08：35~08：50 主办方领导致欢迎辞 08：50~09：00 相关政府领导致辞 09：00~09：20 主题演讲一 09：20~09：40 主题演讲二

09：40~10：00 “中国房地产行业低碳标准”阶段成果发布 10：00~10：10 茶歇

10：10~11：10 中国地产对话一 11：10~12：10 中国地产对话二 12：10~14：00 午宴、午休 下午：对话

14：00~15：00 中国地产对话三 15：00~16：00 中国地产对话四 16：00~16：10 茶歇 16：10~17：10 中国地产对话五 17：10~18：10 中国地产对话六

晚上：欢迎晚宴、中国地产“金砖奖”颁奖典礼 19：30~19：35 开始、主持人开场白 19：35~19：40 21世纪报系总经理致辞 19：40~21：00 21：15~23：00 第三日

上午：

07：00~08：30 08：00~09：00

1、主题论坛

09：00-10：30 09：00-10：30 10：35~10：45

2、主题论坛

10：45~12：15 12：15~14：00 下午：

14：00-15：30 15：30-17：00 17：30~19：00 晚宴+颁奖+节目表演

焰火酒会 早餐 签到 绿色力量---低碳地产专场 城市综合体专场 茶歇 房地产配套专场 午餐 旅游地产专场 地产金融专场 晚餐

第四日 欢送嘉宾

21世纪经济报道

博鳌·21世纪房地产论坛组委会 2010年3月

第五篇：2010博鳌房地产论坛议程fl

ANNUAL

CONFERENCE 2010

博鳌〃21世纪房地产论坛第 10 届年会

日 程 安 排

地产考验中国：以制度创新求解效率与公平

7月1日 日程安排

11：00~ 02：00 高尔夫参赛嘉宾迎宾签到（地点：酒店大堂会议接待处）

7月2日 日程安排

06：30~ 15：00 博鳌〃21世纪高尔夫名人赛（地点：博鳌高尔夫球会）15：30~ 17：30

地产首脑闭门会议

11：00~ 02：00 迎宾签到（地点：酒店大堂会议接待处）

18：00~22：00 自助晚餐（凭当日餐券用餐：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）

7月3日 日程安排

06：30~ 08：00

早

餐（凭房卡用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）08：00~ 08：30

签

到（凭代表证入场，地点：亚洲论坛国际会议中心）09：00~ 09：05 大会主持宣布论坛开幕

大会主持：白长虹

南开大学继续教育学院院长、商学院教授

09：05~09：15 主办方领导开幕致辞（每人3分钟）

致辞嘉宾一：杨兴锋

南方报业传媒集团董事长、社长

致辞嘉宾二：沈

颢

21世纪报系总编辑、博鳌〃21世纪房地产论坛组委会主席 致辞嘉宾三：刘洲伟

21世纪报系常务副总编辑、21世纪经济报道主编



第一部分：宏观经济篇——通胀、流动性与楼市

中国经济在经历寒冬之后逐步回暖。但回暖了的中国经济也带来了一连串复杂问题。今年两会前夕国务院总理温家宝接受媒体专访时坦陈，“如果说过去的一年是进入新世纪以来经济最为困难的一年,那么今年将是中国经济最为复杂的一年。”跻身世界经济总量排名第三的中国经济面临什么挑战？中国经济为何要转型？如何转型？2009年世界经济中国单骑救主，然而功高至伟的中国积极财政政策和超越“适度宽松”的货币政策是否能退出？何时退出？在强烈通胀预期下如何管理通胀与通缩？而风口浪尖上的房地产在此轮经济周期中将扮演什么角色？房地产企业又将面临哪些机会与挑战？

09：15~09：55 主题演讲

演讲嘉宾一：聂梅生

全国工商联房地产商会会长

演讲嘉宾二：夏

斌

央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长 演讲嘉宾三：陈

淮

经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 演讲嘉宾四：贾

康

财政部财政科学研究所所长 演讲嘉宾五：祁

斌

中国证监会研究中心主任

09：55~10：05 权威研究报告发布：《中国房地产行业低碳标准》阶段成果发布

发布嘉宾：

梁

猛

中国人民银行金融研究所高级研究员

10：05~11：05 中国地产六方会谈

（一）：论道2010年宏观经济：通胀如虎与流动性之惑

对话主持：祁

斌

中国证监会研究中心主任 嘉宾主持：刘晓光

首创集团总经理

对话嘉宾：张建华

中国人民银行研究局局长

洪

琦

中国民生银行行长

聂梅生

全国工商联房地产商会会长

夏

斌

央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长 陈

淮

经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 贾

康

财政部财政科学研究所所长

胡葆森

建业住宅集团（中国）有限公司董事长 龚方雄

摩根大通亚太区总裁

赵

晓

经济学家、北京科技大学教授

11：05~11：15 茶

歇



第二部分：产业政策解读篇——政府监管与市场调节如何平衡

土地财政与地方政府的投融资平台（地方政府的土地依赖症、执行力对冲与调控效力）分论题：（1）楼市调控的事前博弈与事后博弈

（2）调控目标与效果的矛盾关系（3）房地产公共政策的定位与平衡（4）保障性住房的定位、框架设计与执行难点

进入21世纪的十年来，伴随着城市化加速和收入差距的扩大，中国房地产宛如脱缰的野马，每每轻易超越政府所设臵的种种“障碍”而自由驰骋。而房地产的问题已经远非单纯房地产行业问题，也远非金融问题，房地产问题正在成为“维稳”的社会问题，考验着“转型”中的中国。此轮以4.17“国十条”出台为标志的房地产调控的真实背景是什么？而此次调控要达到什么目的？如何实现房价控制和房地产发展之间的平衡？如何打破地方政府土地财政路径依赖下的地价推动房价论？以政府为主导的保障性住房如何真正实现社会保障功能？

11：15~11：2

5权威研究报告发布：《中国房地产市场报告》发布

发布嘉宾：

（REICO工作室）

11：25~12：35 主题演讲

演讲嘉宾一：王

石

万科集团董事局主席

演讲嘉宾二：任志强

华远集团总裁、华远地产董事长 演讲嘉宾三：冯

仑

万通地产董事局主席 演讲嘉宾四：潘石屹

SoHo中国董事局主席 演讲嘉宾五：黄怒波

中坤集团董事长 演讲嘉宾六：易小迪

阳光100集团董事长 演讲嘉宾七：卢

铿

海尔地产董事长兼首席执行官

演讲嘉宾八：董

藩

建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任

12：40~13：30 午

餐（来宾凭当日午餐券用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅+中餐厅）

（VIP用餐地点：云亭）

13：30~14：30 中国地产六方会谈

（二）：地产考验中国：以制度创新求解效率与公平

对话主持：董

藩

建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任 嘉宾主持：任志强

华远集团总裁、华远地产董事长 对话嘉宾：李建勤

国土资源部监察局局长

束克欣

原国土资源部土地利用司副司长 王

石

万科集团董事局主席 冯

仑

万通地产董事局主席 潘石屹

SoHo中国董事局主席 黄怒波

中坤集团董事长 易小迪

阳光100集团董事长

卢

铿

海尔地产董事长兼首席执行官 陈劲松

世联地产顾问公司董事长



第三部分：资本篇——流动性紧缩与金融风险防范

（高房价与城市竞争力）

世行报告中指出：当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村、农业社会向城市、工业社会的转变。后者的转变被归结为“城市化”。而“城市化”被认为是十多年来中国房地产迅猛发展的根本动力。房地产在城市化进程中扮演什么角色？高房价是否会提高城市竞争力？还是会消弱城市竞争力？

14：30~15：40 主题演讲

演讲嘉宾一：金岩石

国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 演讲嘉宾二：钟

伟

北京师范大学金融研究中心主任

演讲嘉宾三：陶

冬

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席分析师 演讲嘉宾四：凌

克

金地集团董事长 演讲嘉宾五：张宝全

金典集团董事长

演讲嘉宾六：杨

铿

四川蓝光实业集团有限公司董事长 演讲嘉宾七：梁上燕

星河湾地产控股有限公司董事、副总裁

15：40~16：40 中国地产六方会谈

（三）：高房价下如何保持城市竞争力

对话主持：钟

伟

北京师范大学金融研究中心主任 嘉宾主持：梁上燕

星河湾地产控股有限公司副总裁 对话嘉宾：顾云昌

中国房地产及住宅研究会副会长

金岩石

国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 陶

冬

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席分析师 凌

克

金地集团董事长 张宝全

金典集团董事长 施永青

中原地产主席 范

伟

上海复地董事长 单伟豹

路劲地产主席

周忻

易居（中国）控股有限公司董事局主席



第四部分：企业篇——房地产的可持续发展与绿色低碳模式

哥本哈根气候变化大会之后，“低碳”成为房地产行业内、除了“房价”之外最为热门的议题。房地产行业作为国民经济的支柱产业，也是典型的高耗能、高排放行业。经过十多年的高速发展，房地产已经进入了一个十字路口，开发商目前买地—卖房—快速周转的资产升值型增长模式已经是如履薄冰、举步维艰。房地产业如何转型？如何实现可持续发展？绿色低碳模式是否能成为地产行业持续发展的救星？ 16：40~17：40 中国地产六方会谈

（四）：低碳时代的地产业转型与升级

对话主持：李晓东

建银精瑞资产管理有限公司董事长

嘉宾主持：戴彦德

国家发改委能源研究所副所长 对话嘉宾：杨

铿

四川蓝光实业集团有限公司董事长

田

明

朗诗集团董事长 薛

虎

合生创展集团执行总裁 吕

劲

富力地产执行董事

胡在新

保利房地产（集团）股份有限公司销售总经理 ………



第五部分：美的〃招待晚宴 暨 2010中国地产金砖奖颁奖典礼

（地点：亚洲论坛国际会议中心）

19：30~21：30

美的〃招待晚宴（来宾凭当日晚餐券到亚洲论坛国际会议中心参加）

致辞嘉宾：丘克军

南方报业传媒集团副总编辑

20：00~20：30 中国房地产低碳社区推广联盟启动仪式 20：30~21：30 2010中国地产金砖奖颁奖典礼

致辞嘉宾：陈东阳

21世纪报系总经理、2010中国地产金砖奖评委会主席



第六部分：盛放之夜焰火酒会

22：00~ 23：30 焰火酒会（地点：博鳌岛鳌头广场）

7月4日 日程安排

07：00~08：00 早

餐（凭房卡用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）08：00~08：30 签

到



主题论坛

08：30~10：30 主题论坛一：绿色力量---低碳地产主题论坛

主

持：梁

猛

中国人民银行金融研究所高级研究员 嘉宾主持：张雪舟

精瑞（中国）不动产研究院院长 演讲嘉宾：戴彦德

国家发改委能源研究所副所长

束可欣

原国土资源部土地利用司副司长

华帝 对话嘉宾：戴彦德

国家发改委能源研究所副所长

聂梅生

全国工商联房地产商会会长 束可欣

原国土资源部土地利用司副司长 华帝

田

明

朗诗集团董事长 艾默生 五星太阳能

：30~10：40 茶

歇08：30~10：30 主题论坛二：区域运营与城市价值主题论坛

主

持：吴传鲲

21世纪经济报道地产事业部 嘉宾主持：

演讲嘉宾：穆建玮 东方伟业控股有限公司执行总裁

文登市

对话嘉宾：邹锡昌 昌盛集团董事局主席

穆建玮 东方伟业控股有限公司执行总裁

中锐控股

文登市

张丽萍 亿城集团董事长、总裁

：40~12：10 主题论坛三：全产业链整合—中国房地产产业化路径

主

持： 嘉宾主持：

演讲嘉宾：聂梅生 全国工商联房地产商会会长

凌

克 金地集团董事长

薛

虎 合生创展集团行政总裁、执行董事 易小迪 阳光100集团总裁 杨晓辉 泰盈集团董事长 陈劲松 世联地产董事长 圣象地板

10对话嘉宾：

12：20~14：00 午

餐 下午：

14：00-16：30

主题论坛四：中国新城发展趋势主题论坛

主

持： 嘉宾主持：

演讲嘉宾：束克欣

原国土资源部土地利用司副司长

聂梅生

全国工商联房地产商会会长

李

铁

国务院体改办中国小城镇改革发展中心 主任

苏

浩

天津市房地产协会秘书长

金岩石

国金证券首席经济学家

钟

伟

经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任

赵

晓：经济学家，北京科技大学教授

方

方

摩根大通投资银行中国部董事总经理

王

庆：摩根士丹利中国首席经济学家

刘晓光：首创集团总经理、首创臵业股份有限公司董事长

孟

群：天津泰达集团总经理

陶红兵：思源经纪总经理

李

忠：华高莱斯总经理

陈东阳

21世纪报系总经理

天津静海县领导

天津滨海投资集团 代表

天津房地产开发集团代表

天津仁爱集团代表

对话嘉宾：

14：00-15：30

主题论坛五：中国城市综合体主题论坛

主

持：吴传鲲 21世纪经济报道地产事业部 嘉宾主持：

演讲嘉宾：董柏玉

商务部流通产业促进中心主任

荀培路

中国城市商业网点建设管理联合会会长

林端生

东方伟业控股有限公司董事长

许健康

宝龙集团董事长

对话嘉宾：罗

雷

恒创通达投资发展有限公司总经理

重庆金科 中锐控股 丁祖昱

15：30-17：00

主题论坛六：地产金融主题论坛

主

持：赵祥龙 嘉宾主持： 演讲嘉宾：

对话嘉宾：

14：00-17：00

联合国绿色人居论坛 17：30~19：00

晚餐

7月5日安排

06：30~ 09：00 早

餐

会议结束，欢送嘉宾（组委会安排专用车辆将来宾送往海口美兰国际机场）8