广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

第一篇：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2010)穗中法民五终字第455号

上诉人(原审被告)：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）。

法定代表人：邓锐标，职务：总经理。

委托代理人：李苏，系广东华誉律师事务所律师。

委托代理人：谢薰娜，系广东华誉律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：何文华。

委托代理人：梁永裕，系广东仲衡律师事务所律师。

委托代理人：李志坤，系广东仲衡律师事务所实习律师。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明: 2005年9月26日，何文华与绿庭雅苑公司签订编号为穗（番）房合字NO.0511226的《商品房买卖合同》，约定：何文华向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的预售商品房，该房屋用途为居住，建筑面积共199.15平方米，房屋按套出售总价款为764736元；付款方式为分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(银行按揭)，如何文华未按约定时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，绿庭雅苑公司有权解除合同，何文华按累计应付款的20％向绿庭雅苑公司支付违约金，何文华愿意继续履行合同的，经绿庭雅苑公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之二的违约金；绿庭雅苑公司应当在2005年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付何文华使用，绿庭雅苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付何文华使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，何文华有权提出解除合同，何文华解除合同的，绿庭雅苑公司应当自何文华解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何文华累计已付款1％向何文华支付违约金，何文华要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第一款约定：何文华应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予绿庭雅苑公司，并委托绿庭雅苑公司统一办理申请房地产权证的手续，对此绿庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第二款约定：如因

绿庭雅苑公司的责任，何文华不能在履行完本条的第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之零点五向何文华支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如绿庭雅苑公司逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之一向何文华支付违约金至房地产权证办妥之日止（何文华属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为何文华履行完本条的一款的义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）。上述合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。上述合同签订后，何文华于2005年9月26日向绿庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文华与广州市番城农村信用合作社签订编号为楼宇按揭合同【2005】第006313号的《楼宇按揭合同》,约定：何文华以所购买的位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的房产作抵押向广州市番城农村信用合作社申请借款，广州市番城农村信用合作社向何文华提供人民币贷款610000元，其中第十八条约定：待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证。2005年10月31日，何文华又向绿庭雅苑公司支付了房款610000元。但绿庭雅苑公司至今未办妥涉案房地产的房地产权证，遂引起纠纷，何文华的诉讼请求为：

1、撤销何文华与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定；

2、绿庭雅苑公司支付迟延办理房产证的违约金（违约金以764736元为基数从2007年10月31日起按照每日万分之二点一的标准计至办证之日止）；

3、诉讼费由绿庭雅苑公司负担。

在庭审中，何文华确认其要求撤销与绿庭雅苑公司之间签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的理由是认为上述条款显失公平，理由有二：一是上述条款约定的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准，二是上述逾期办理房产证的约定是在补充协议中所约定。何文华与绿庭雅苑公司双方确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司。

以上事实，由何文华提供的《商品房买卖合同》、《楼宇按揭合同》、发票及该院庭审笔录予以证实。

原审法院认为：关于何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，何文华以绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准及上述约定是在补充协议中所约定为撤销事由，认为《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定显失公平，要求撤销，本院认为，何文华于2005年9月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，何文华在签订上述《商品房买卖合同》及补充协议时就应当知道合同及补充协议的内容，包括何文华逾期支付

房款的违约责任内容以及绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约责任内容，现何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定已超过其应当知道撤销事由之日起的一年，故对何文华的该项请求，该院不予支持。

关于何文华要求绿庭雅苑公司支付违约金的诉讼请求。何文华与绿庭雅苑公司双方对违约金的计算基数没有异议，但对违约金起算时间及计算标准有争议。该院认为，双方已确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司，何文华与广州市番城农村信用合作社于2005年10月25日签订的《楼宇按揭合同》中约定待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，且何文华亦于2005年10月31日前将房款全部支付给绿庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文华已履行完《商品房买卖合同》补充协议第六条第一款的义务，按揭银行亦已同意办理房地产权证及他项权证，因此，应从2005年10月31日作为办理房地产权证的起算日期，故绿庭雅苑公司应于2007年10月31日前办妥涉案房地产的房地产权证，但绿庭雅苑公司至今未办妥房地产权证，应承担违约责任，即支付从2007年11月1日起至办理房地产权证之日止的逾期办证违约金。何文华要求按每日万分之二点一的标准支付违约金，实质是要求增加违约金，但何文华未能举证证明约定的违约金低于造成的损失，故违约金仍应按双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定计算，即从2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2008年11月1日起至办理房地产权证之日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限。由于尚不能确定办理房地产权证的时间，故违约金从2007年11月1日起计至法庭辩论结束之日（即2009年10月13日）止，为40531.01元。对于之后产生的违约金，何文华可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：

一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何文华支付逾期办理房地产权证的违约金40531.01元；

二、驳回被告何文华其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1276元由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担485元，由原告何文华负担791元。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》补充协议第一款“乙方（即被上诉人）应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交给甲方，由甲方统一办理申请房地产权证的手续”及《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人于2005年12月31日前交齐房款及上诉人按照合同约定于2005年12月31日将案涉房屋交付给被上诉人使用。因此，应从2005年12月31日作为办理房地产权证的起算时间，即上诉人须从2007年12月31日起向被上诉人计付逾期办理房产证的违约金。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判违约金从2007年12月31日起计算；本案诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人何文华答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确

认。

另查明，根据原审庭审笔录记载，被上诉人确认在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院认为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。

关于办理房产证义务的起算时间。本院认为，根据双方补充协议第六条第一款之规定，被上诉人应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予上诉人，并委托上诉人统一办理申请房地产权证的手续。虽然被上诉人提前在2005年9月和10月25日分别将办理房产证的费用和资料交给上诉人，并在2005年10月31日付清了房款，但双方的交楼时间在2005年12月31日，被上诉人提前交清办证资料和费用并不必然导致上诉人的办证义务提前至交楼时间之前。故上诉人上诉要求逾期办证违约金起算时间为2007年12月31日，符合合同约定，本院予以采纳。原审法院判令上诉人从2007年11月1日起计算，处理不当，本院予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决第二项；

二、变更广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司在本判决送达之日起十日内，支付逾期办理房地产权证违约金给何文华（以764736元为本金，从2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限）。

本案一审案件受理费1276元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担1000元，被上诉人何文华负担276元；二审案件受理费813元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担713元，被上诉人何文华负担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长何淑芬

审 判 员孔婉芬

代理审判员刘 宏

二Ｏ一Ｏ年 三 月 十八 日

书 记 员王碧玉

第二篇：产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

关于房屋主体结构质量问题的案例

点评： 房屋质量问题,是房产纠纷的热点，房屋主体结构质量问题则是纠纷中的难点。从本案判例可知，房屋某部位是否属主体结构，并不是能够轻易判断的，法院有时需要委托专业的鉴定机构就此进行鉴定，是否存在质量问题，也需要进行鉴定。关于房屋质量问题的分析。

【文书标题】产正平等与振丰(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

【审理法院】上海市第一中级人民法院

【案件字号】(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

【审理日期】2009.05.11

【案件分类】房屋买卖合同纠纷

【全文】

产正平等与振丰（上海）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2009)沪一中民二(民)终字第1128号

上诉人（原审原告）产正平。

上诉人（原审原告）刘炜。

上诉人（原审被告）振丰（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事长。

上诉人产正平、刘炜因与上诉人振丰（上海）有限公司（以下简称振丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2008）汇民一（民）初字第6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2007年12月10日，产正平、刘炜与案外人洪君玫签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由产正平、刘炜向洪君玫购买坐落于上海市南汇区康桥镇1801弄罗山绿洲别墅区131号别墅（以下简称系争房屋）。嗣后，产正平、刘炜取得了系争房屋房地产权证。2008年6月3日，产正平、刘炜在委托装修部门对系争房屋装修时发现系争房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。产正平、刘炜当即向物业部门反映，物业部门立即向振丰公司反映。2008年7月，振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产正平、刘炜出具原设计单位出具的维修方案，故产正平、刘炜拒绝振丰公司维修。之后，双方为此多次以信函方式交涉，但未果。

原审另查明，系争房屋系振丰公司开发的商品房。2002年4月17日，振丰公司与案外人洪君玫签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由洪君玫向振丰公司购买系争房屋。2003年11月3日，振丰公司将系争房屋交付洪君玫。

原审又查明，2008年5月16日，刘炜与上海高氏建筑装饰工程有限公司（以下简称高氏公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定由高氏公司为刘炜所有的系争房屋进行装饰，承包方式为部分承包，总价款为82万元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于刘炜原因造成延期开工或中途停工，高氏公司可以顺延工程竣工日期，并有权要求赔偿停工、窝工损失，每停工、窝工一天，刘炜应赔偿给高氏公司1,550元，合同中另约定了其他权利义务关系。

2008年9月9日，高氏公司发函给刘炜，要求其支付停工损失150,350元。

因产正平、刘炜与振丰公司就系争房屋构造柱是否属主体结构质量问题存在争议，产正平、刘炜于2008年10月7日向原审法院提出鉴定申请，原审法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测，2008年11月17日，该检测站出具沪房鉴（001）证字第2008－1536号房屋质量检测报告，该检测报告的现场分析为：被检测房屋构造柱作用主要是提高多层砖混结构房屋的抗震能力，增强建筑物的整体强度和延性，提高建筑物抗倾覆和抗整体弯曲的能力，从而显著提高砖墙的抗震能力。被检测房屋二层3/B轴构造柱存在土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，在地震作用下，会局部削弱建筑物的整体刚性和稳定性，影响砖墙抗裂缝能力。根据检测分析，二层3/B轴构造柱相邻结构未见明显变形开裂，在正常负载作用下，尚不影响安全使用。结论为：

（一）经现场检测分析，被检测房屋二层3/B轴构造柱存在混凝土蜂窝、孔洞以及漏浇混凝土等质量缺陷，主要系施工不规范所致。目前上述构造柱相邻墙体未见明显开裂现象。

（二）建议按照原设计单位出具的维修方案对上述构造柱进行修改，整改后被检测房屋可以满足原设计使用要求。

（三）恢复二层B/2－3轴原窗洞两侧被拆除的墙体，窗洞上部增设钢筋混凝土过梁。修缮建议：将被检测房屋二层B/3轴处构造柱原混凝土全部凿除重新浇灌，凿除前对上部墙体采取临时支撑等安全措施，新浇混凝土强度等级应比原设计提高一级。产正平、刘炜与振丰公司对上述检测报告均无异议，但认为鉴定结论并未明确系争房屋构造柱质量是否属于房屋主体结构。原审法院经征询鉴定人员意见，系争柱子属构造柱，是否属于主体结构问题不属于其鉴定范围，该质量问题是否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未明确系争房屋构造柱质量问题是否属于主体结构范围，原审法院于2008年12月25日向南汇区质量监督站进行了调查，该站答复系争房屋构造柱属于主体结构。产正平、刘炜对原审法院上述调查笔录无异议，振丰公司认为构造柱不属于主体结构。

原审审理中，振丰公司对系争房屋构造柱进行了修复，故产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求。产正平、刘炜明确诉讼请求为，要求振丰公司赔偿租金损失156,000元，窝工损失279,000元。

原审法院经审理后认为，振丰公司作为系争房屋的开发商，对系争房屋质量负有保修义务。针对房屋不同部位，振丰公司的保修期限为2年至设计文件规定的房屋的合理使用年限。案件争议在于系争房屋构造柱的质量缺陷是否属于主体结构，根据建筑规范标准，系争房屋二层3/B轴构造柱属房屋主体结构范围，故振丰公司对上述质量问题在系争房屋合理使用范围内负有保修义务。审理中，振丰公司对以上质量问题承担了修复责任。对产正平、刘炜提出的租金损失、窝工损失，虽系争房屋柱子属于构造柱，在正常负载作用下，尚不影响安全使用，但该缺陷属于主体结构，产正平、刘炜在发现系争房屋构造柱存在质量问题，房屋存在安全隐患时，在振丰公司尚未修复前，对正常使用房屋存在心理障碍也是情有可原。但振丰公司在2008年7月几次上门要求对系争房屋构造柱进行维修时，产正平、刘炜却以振丰公司未出具原设计单位的维修方案为由拒绝振丰公司维修，故造成振丰公司直至在审理中才对系争房屋构造柱进行维修的责任在于产正平、刘炜，对振丰公司上门要求维修后的损失由产正平、刘炜自负。2008年6月3日产正平、刘炜发现系争房屋构造柱质量问题后即与物业部门进行了反映，物业部门也及时向振丰公司告知了情况，但振丰公司直至2008年7月才上门维修，振丰公司对延期修复期间造成产正平、刘炜的损失应承担赔偿责任。现产正平、刘炜主张租金损失156,000元及窝工损失279,000元，根据上述阐述，由于振丰公司延期修复，致使产正平、刘炜装修延后，造成其一定的经济损失，原审法院结合产正平、刘炜房屋地段、振丰公司延期修复时间等综合因素，酌定振丰公司赔偿产正平、刘炜损失15,000元。对产正平、刘炜主张的窝工损失，虽产正平、刘炜装修过程中发现房屋存在质量问题后，停止了施工，但产正平、刘炜实际就窝工损失并未赔偿给高氏公司，故对该损失不予处理，待上述损失确定后，产正平、刘炜可另行主张权利。对振丰公司主张保修责任应由施工单位浙江国泰建设集团有限公司承担之意见，因振丰公司与施工单位的法律关系属另一法律关系，振丰公司向产正平、刘炜赔偿损失后，可另行主张权利。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：

一、准许产正平、刘炜撤回要求振丰公司委托原设计单位（或有同等设计资质的单位）对系争房屋主体结构质量缺陷出具维修设计方案，并对系争房屋进行维修的诉讼请求；

二、振丰公司应于判决生效后十日内给付产正平、刘炜损失15,000元；

三、驳回产正平、刘炜的其余诉讼请求。振丰公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,643元减半收取2,321.50元，检测费用10,000元，合计12,321.50元（产正平、刘炜已预交），由产正平、刘炜负担2,000元，振丰公司负担10,321.50元，振丰公司负担部分已由产正平、刘炜预交，由振丰公司于判决生效后七日内交纳。

上诉人产正平、刘炜上诉称，原审认定事实不清，理由如下：因主体结构缺陷，振丰公司一直未提供相应的维修方案。而根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十条规定：对涉及结构安全的质量缺陷，必须提供原设计单位或相应资质等级的设计单位的维修方案，因此，产正平、刘炜拒绝了对方这种不合法、不合理、不负责任的所谓维修。振丰公司在原审中维修系争房屋共用去了30多天，该30多天的损失应由振丰公司承担，但原审法院没有计算。关于租金，根据产正平、刘炜了解，该地段房屋的租金每月应为25,000元左右，产正平、刘炜与他人签订的租赁合同的租金是26,000元，综合以上因素，上述系争房屋每月租金应为26,000元。关于窝工费，产正平、刘炜在2008年7月已明确告知振丰公司会

第三篇：广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

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广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第2601号

上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。

法定代表人：岑永诚，经理。

委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。

委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴宏。

被上诉人（原审原告）：温程群。

两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。

上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至

（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；

（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„

八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：

1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全 法律侠客在线lawbingo

部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„

十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„

十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：

1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；

2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„

十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。

吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：

1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；

2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。

原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。

原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。

根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣 法律侠客在线lawbingo

工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。

根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：

一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；

二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。

判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：

1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；

2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人吴宏、温程群答辩认为：

一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。

二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反 法律侠客在线lawbingo

映情况的真实性。

二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。

二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。

本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。

综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

吴国庆 代理审判员

李 民 代理审判员

姚伟华 二〇一四年八月四日 书 记 员

邹文芳