从一起案例看大厦空中休闲花园的所有权、使用权归属

第一篇：从一起案例看大厦空中休闲花园的所有权、使用权归属

从一起案例看大厦空中休闲花园的所有权、使用权归属 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2009-3-7 [浏览次数：266]

一、案情介绍

武汉某房地产开发公司（下称开发商）在市中心地段开发了一栋28层高的大厦，大厦一至三层为商铺，四层除部分物业管理设备用房外，其余部分架空，为空中休闲花园，五层以上为住宅。开发商在售楼广告中称业主“随时享受空中休闲花园”，但未在广告中注明空中休闲花园的具体面积、平面布置及设施配备情况，也未注明其所有权或使用权归属。开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款。开发商后期与购房人签订的商品房买卖合同中，空中休闲花园未列入公摊面积。

2002年，大厦交付使用，房产部门给开发商核发了空中休闲花园初始登记的《商品房权属证明书》。大厦交付使用后，空中休闲花园长期以来无花无草，无任何休闲设施。2004年，开发商为完善空中休闲花园的休闲设施及功能，将空中休闲花园部分空间进行分隔，欲改造成为业主提供休闲服务的商业设施，为此与五楼以上的业主发生矛盾。

经大厦业主大会授权，大厦业主委员会于2004年6月向武汉市某区法院起诉，请求法院判令开发商停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。开发商遂委托本律师代理本案。

二、代理观点

原告大厦业主委员会认为：（1）大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约，属于商品房买卖合同的组成部分，大厦全体业主依据此售楼广告取得空中休闲花园的所有权及使用权。

（2）根据《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，被告在没有取得任何施工证件的情况下，非法改变规划进行施工，行为已经严重侵犯了全体业主的合法权益。故开发商行为构成对业主的侵权，应停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。

本律师作为开发商代理人，参与了本案诉讼，发表代理意见认为：

1、大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约邀请，对开发商没有法律约束力，开发商未授予大厦全体业主对于空中休闲花园的所有权或使用权。

开发商在售楼广告只是说明“随时享受空中休闲花园”，未说明空中休闲花园的面积、平面布置及设施配备情况，也未注明空中休闲花园的所有权或使用权属于大厦全体业主，售楼广告的内容并不具体确定。此外，大厦位于市区中心地段，地理位置十分优越，为商住两用楼，大厦物业管理单位提供的证明材料证实，大厦已售出的住宅基本上被业主自用或出租用于办公，这说明，业主之所以购买大厦商品房，完全是看中了大厦优越的地理位置及商住两用楼、可用于办公的性质，售楼广告中关于空中休闲花园的说明未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。再则，开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款，当时没有因为一个购房人因为取消空中休闲花园的分摊而提出退房。开发商后期与购房人签订商品房买卖合同时，空中休闲花园未列入公摊面积，当时没有一个购房人因空中休闲花园未列入公摊面积而提出不签订合同。上述事实充分说明，在空中休闲花园未列入公摊面积的情况下，空中休闲花园存在与否大厦业主根本就不关心，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并未产生重大影响。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，房地产开发企业在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要

约，否则销售广告为要约邀请。就本案而言，售楼广告内容并不具体确定，也未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，依法不构成要约，应理解为要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦全体业主不能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。

2、房产部门向开发商核发空中休闲花园的《商品房权属证明书》，即表明开发商属于空中休闲花园的所有权人。

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关办理房屋所有权初始登记。具体到武汉市，根据武汉市房地产管理局《贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉实施细则》（武房产[1998]206号）第24条规定，新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。可见，在武汉市，房地产开发企业取得《商品房权属证明书》，即表明其已完成《商品房权属证明书》上所载明房屋的所有权初始登记，其是该房屋的所有权人，其对该房屋的所有权是通过房屋建造行为原始取得的。

根据《城市房地产法》第59条及《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。在本案空中休闲花园未售出的情况下，开发商持有房产部门核发的《商品房权属证明书》，即表明开发商是空中休闲花园的合法所有权人，受国家法律保护。

3、原告大厦业主委员会无权可侵，其提起的侵权之诉不能成立。在本案空中休闲花园的所有权及使用权均属于开发商的情况下，原告大厦业主委员会无权可侵，其提起的侵权之诉不能成立，应予驳回。

三、审理结果

2004年11月，法院作出一审判决，采纳了本律师的代理意见，认为本案空中休闲花园的所有权及使用权均属于开发商，驳回大厦业主委员会的诉讼请求。

大厦业主委员会不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，称大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权，要求二审法院撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。

二审庭审中，大厦业主委员会承认其对空中休闲花园不享有所有权，对空中休闲花园的所有权归属无争议，但认为大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权。本律师对此进行了相应答辩，认为在本案空中休闲花园的所有权属于开发商、其所有权归属无争议的情况下，我国现行法律并未规定大厦业主享有空中休闲花园的使用权，大厦业主委员会的主张没有法律依据。此外，大厦售楼广告内容并不具备确定，也未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，故属于要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦业主不可能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。

2005年1月，武汉市中级人民法院作出终审判决，采纳了本律师的代理意见，驳回大厦业主委员会的上诉，维持原判。

四、律师评析

本案纠纷发生在《物权法》颁布实施之前，应适用当时的法律。根据当时的法律，如果大厦空中休闲花园未列入公摊面积，商品房买卖合同也未约定全体业主享有空中休闲花园的所有权或使用权，则业主依法确实不享有空中休闲花园的权益。

2007年10月1日起施行的《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建

筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《物权法》施行后，关于小区内道路、绿地、车位、车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的物权归属，《物权法》已有明确规定，应当适用《物权法》规定确定物权人，但《物权法》关于属于业主共有的“建筑区划内其他公共场所、公用设施”规定过于原则，如何认定存在争议，尚需最高人民法院及时出台司法解释加以认定。

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第二篇：空中休闲花园的所有权、使用权究竟归谁

空中休闲花园的所有权、使用权究竟归谁 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2006-9-12 [浏览次数：950]

案情介绍：

武汉市某开发商在市区中心地段开发了一栋28层高的大厦，大厦一至三层为商铺，四层架空，为空中休闲花园，五层以上为住宅。开发商在售楼广告中称业主“随时享受空中休闲花园”，但未在广告中注明空中休闲花园的具体面积、平面布置及设施配备情况，也未注明其所有权或使用权归属。开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款。开发商后期与购房人签订的商品房买卖合同中，空中休闲花园未列入公摊面积。2002年，大厦交付使用，房产管理部门给开发商核发了空中休闲花园的《商品房权属证明书》。大厦交付使用后，空中休闲花园长期以来无花无草，无任何休闲设施。2004年，开发商为完善空中休闲花园的休闲设施及功能，将空中休闲花园部分空间进行分隔，欲改造为为业主提供休闲服务的商业设施，为此与五楼以上的业主发生矛盾。

经大厦业主大会授权，大厦业主委员会于2004年6月向武汉市江岸区人民法院起诉，认为大厦空中休闲花园是根据规划和售房合同所确定的公用房屋，根据《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，被告在没有取得任何施工证件的情况下，非法改变规划进行施工，行为已经严重侵犯了全体业主的合法权益，故要求法院判令开发商停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。

办案思路及经过：

本律师受开发商委托，代理了本案的一、二审诉讼。本律师认为，本案是侵权之诉，原告的诉讼请求成立与否的前提是大厦全体业主是否享有空中休闲花园的所有权或使用权，本案的答辩、证据收集、举证、质证、代理意见，均应围绕此核心问题展开。

2004年7月，本案进行了公开开庭审理，焦点问题有两个：（1）开发商发布的售楼广告是否构成要约；（2）大厦全体业主是否享有空中休闲花园的所有权或使用权。双方当事人围绕上述焦点问题进行了举证、质证和法庭辩论。

原告大厦业主委员会及代理律师认为：（1）大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约，属于商品房买卖合同的组成部分，大厦全体业主依据此售楼广告取得空中休闲花园的所有权及使用权。（2）根据《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，被告在没有取得任何施工证件的情况下，非法改变规划进行施工，行为已经严重侵犯了全体业主的合法权益。

本律师发表代理词认为：（1）大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约邀请，对开发商没有法律约束力，开发商未授予大厦全体业主对于空中休闲花园的所有权或使用权。开发商在售楼广告只是说明“随时享受空中休闲花园”，未说明空中休闲花园的面积、平面布置及设施配备情况，也未注明空中休闲花园的所有权或使用权属于大厦全体业主，售楼广告的内

容并不具体确定。此外，大厦位于市区中心地段，地理位置十分优越，为商住两用楼，大厦物业管理单位提供的证明材料证实，大厦已售出的住宅基本上被业主自用或出租用于办公，这说明，业主之所以购买大厦商品房，完全是看中了大厦优越的地理位置及商住两用楼、可用于办公的性质，售楼广告中关于空中休闲花园的说明未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。再则，开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款，当时没有因为一个购房人因为取消空中休闲花园的分摊而提出退房。开发商后期与购房人签订商品房买卖合同时，空中休闲花园未列入公摊面积，当时没有一个购房人因空中休闲花园未列入公摊面积而提出不签订合同。上述事实充分说明，在空中休闲花园未列入公摊面积的情况下，空中休闲花园存在与否大厦业主根本就不关心，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并未产生重大影响。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，房地产开发企业在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，否则销售广告为要约邀请。就本案而言，售楼广告内容并不具体确定，也未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，依法不构成要约，应理解为要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦全体业主不能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。

（2）房产管理部门向开发商核发空中休闲花园的《商品房权属证明书》，即表明开发商属于空中休闲花园的所有权人。

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关办理房屋所有权初始登记。具体到武汉市，根据武汉市房地产管理局《贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉实施细则》（武房产[1998]206号）第24条规定，新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。可见，在武汉市，房地产开发企业取得《商品房权属证明书》，即表明其已完成《商品房权属证明书》上所载明房屋的所有权初始登记，其是该房屋的所有权人，其对该房屋的所有权是通过房屋建造行为原始取得的。

根据《城市房地产法》第59条及《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。在本案空中休闲花园未售出的情况下，开发商持有房产管理部门核发的相应《商品房权属证明书》，即表明开发商是空中休闲花园的合法所有权人，受国家法律保护。

（3）原告无权可侵，其提起的侵权之诉不能成立。在本案空中休闲花园的所有权及使用权均属于开发商的情况下，原告无权可侵，故其提起的侵权之诉不能成立，应予驳回。

2004年11月，江岸区人民法院作出一审判决，采纳了本律师的代理意见，驳回大厦业主委员会的诉讼请求。大厦业主委员会不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，称大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权，要求二审法院撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。二审庭审中，大厦业主委员会承认其对空中休闲花园不享有所有权，对空中休闲花园的所有权归属无争议，但认为大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权。本律师对此进行了相应答辩，认为在本案空中休闲花园的所有权属于开发商、其所有权归属无争议的情况下，我国现行法律并未规定大厦业主享有空中休闲花园的使用权，大厦业主委员会的主张没有法律依据。此外，大厦售楼广告内容并不具备确定，也未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，故属于要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦业主不可能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。2005年1月，武汉市中级人民法院作出终审判决，采纳了本律师的代理意见，驳回大厦业主委员会的上诉，维持原判。

律师点评：

根据我国现行法律，如果大厦空中休闲花园未列入公摊面积，商品房买卖合同也未约定全体业主享有空中休闲花园的所有权或使用权，则业主依法确实不享有空中休闲花园的权益。业主如果想取得大厦空中休闲花园、架空层及小区会所、车库、停车场、游泳池、网球场等配套公用设施的所有权或使用权，在签订商品房买卖合同时就应对其所有权或使用权归属作出约定，这样才能正确维护自己的合法权益。

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第三篇：妇女维权讲座——从一起家庭暴力案例看妇女维权1

从一起家庭暴力案例看妇女维权

近年来，县妇联受理的家庭暴力投诉案件逐年上升，05年6件、06年8件、07年上升到15件，且施暴情节日趋严重，已危害到家庭成员的身心健康和生命安全，危害到社会的和谐稳定。在此，笔者就一起典型家庭暴力案例作一粗浅分析，并就今后做好相关工作提出建议。

一、家庭暴力典型个案

2007年底，我们接待了一名备受丈夫欺凌毒打长达 41年之久，现已57岁的老年妇女。自结婚以来，老人经常遭受其夫无理殴打，多次被毒打成轻微伤、轻伤，最严重的一次，左腿被打成骨折，花了3万多元治疗费，还落下残疾。而后，又因一小事将其耳膜打破。

老人到县妇联上访时，杵着拐杖，拖着跛腿，满身伤痕累累。接访后，我们仔细听完老人的哭诉，掌握到第一手基本情况。鉴于受害人遭受的伤害程度大、时间长等因素，加之其夫是文盲和法盲，我们将此案作为了典型家庭暴力案件办理。先对老人进行心理安抚，讲解有关妇女维权的法律知识;而后，及时和法律顾问联系，要求作为法律援助案例办理，通过法庭调解离婚解决;之后，我们协同律师调查收集了几十份证据，并通过近一个月的耐心细致劝说，男方终于同意协商离婚。法庭上，男方对自己的行为终于有所悔悟，认识到女人不是男人的附属物，夫妻之间地位平等，应相互尊重、体贴，并接受离婚。最后，在法院主持下调解离婚，夫妻双方都比较满意。

二、家庭暴力产生的原因

上述家庭暴力事件只是我县众多案例中的一个典型。当前，家庭暴力仍是一个不容忽视的社会问题，产生原因较为复杂，既有个人原因，也有社会原因。

1、历史方面。受封建传统观念影响，相当数量受害妇女还存在男尊女卑、夫权等观念，认为自己完全附属于丈夫，甘于逆来顺受、委曲救全，因此，助长了施暴行为。

2、经济方面。男主外、女主内的传统家庭分工模式，导致部分妇女经济不独立，没有经济地位，特别是农村妇女、城镇下岗妇女，在经济上的巨大依附性，迫使其长期忍受家庭暴力的侵害。

3、思想方面。在社会转型期，部分男性受各种腐朽思想影响，贪图享受，片面追求金钱和美色，家庭责任感缺失，由此导致的家庭暴力就成为达到离婚的重要手段。

4、素质方面。部分女性不同程度存在文化低，性情过于软弱，法制观念淡薄等问题，不知如何寻求法律保护，缺乏自我保护能力。

5、社会方面。社会控制乏力是导致家庭暴力升级的重要原因，表现为调解家庭矛盾、家庭纠纷的社会调节机制不健全。

三、家庭暴力的特点

家庭暴力发生于家庭内部，受种种因素影响，受害者往往不愿公开，加之公众的漠视和司法机关的介入不够，使家庭暴力比其它暴力更具隐蔽性、复杂性和持久性。

1、家庭性。家庭性是指暴力行为发生在具有血缘关系和婚姻关系的家庭成员之间。目前，家庭暴力事件中，绝大多数施暴者是男性，受害者是女性。家庭性是家庭暴力犯罪和其他暴力犯罪的基本区别。正是家庭成员之间的血缘关系和婚姻关系，使得家庭成员之间的暴力行为具有隐蔽特点，也使得人们对家庭暴力的态度不同于其他暴力行为。

2、隐蔽性。大多数受害人认为,家庭暴力系个人隐私,“家丑不可外扬”,如果反映到司法机关,会使家庭矛盾激化,影响婚姻和家庭稳定,因而受害者大多采取隐忍态度。

3、持久性。由于受害者对家庭暴力无力反抗或不愿公开，导致施暴者更加为所欲为，长时间、屡次对受害者施暴。

四、家庭暴力的危害

家庭是组成社会的基本元素。当这个本应温馨和谐的空间被内部暴力侵蚀时，不论是主动施暴的一方，还是在恐惧中承受暴力的一方，在家庭维护失控的同时都成为家庭暴力的受害者，妇女则是最主要的受害者。

1、导致家庭破裂。家庭暴力直接对家庭成员的身心健康构成严重伤害和威胁，破坏了家庭稳定和安宁，成为夫妻感情破裂的主要原因。

2、影响社会安定。家庭暴力也同时影响社会安定。很多触目惊心的家庭恶性刑事案件，都起因于丈夫对妻子实施暴力或妻子不堪忍受丈夫的暴力而极端报复。

五、家庭暴力的维权

家庭是社会的细胞，家庭和睦是社会安定的有力保证。预防和制止家庭暴力是一项复杂的社会系统工程，需要全民认识的提高、全社会的共同参与和有关部门的通力合作。作为“娘家人”的妇联组织，建议从以下方面入手做好妇女维权工作。

1、加大法制宣传教育力度，提高全民反“家暴”意识。充分运用各类新闻媒介，大力宣传男女平等基本国策和《妇女权益保障法》、《婚姻法》和《重庆市预防和制止家庭暴力条例》等与妇女权益密切相关的法律法规，在全社会形成尊重妇女、保护妇女的浓厚氛围;同时加强对有关调处和执法人员的教育培训，增强依法处理家庭暴力的能力和责任感。

2、加强家庭成员素质建设，从根本上预防“家暴”发生。一是开展“五好文明家庭”争创活动，加强家庭美德建设，抓好和睦家庭典型宣传，弘扬社会文明新风尚;努力提高家庭成员素质，建立平等、和谐的婚姻家庭关系，提高婚姻质量，从根本上预防家庭暴力发生。二是继续加强对妇女的法制宣传教育，提高妇女的法律意识，引导她们用法律武器维护自己的合法权益。同时，教育妇女发扬“四自精神”，努力学习科学文化知识，提高劳动技能，争取经济独立，真正实现男女平等。

3、构筑“家暴”维权网络体系，加强对妇女人身权利的保护。一是单位和社区(乡村)要关心每一个可能发生家庭暴力的家庭，发现情况及时化解矛盾。同时，强化基层法律部门对家庭矛盾的调解、指导功能,发挥人民调解作用。二是健全防治家庭暴力的工作机制。各执法机构要重视家庭暴力的处理，完善执法监督系统，尤其是基层派出所要充分发挥“110”快速反应作用，形成调解、救助、处理家庭暴力的全程服务。同时，以公安部门为主体，建立“家暴投诉站”和“伤情鉴定中心”，形成防治家庭

暴力的打击保护网络。三是建立多个部门参与的妇女维权联席会议制度，定期协调督查妇女权益工作。四是法院系统“维护妇女、儿童权益合议庭”要充分发挥妇女维权作用。五是针对很多受害妇女在遭遇家庭暴力后请律师难、打官司难和无力支付法律服务费用等问题，积极开展法律援助工作，建立妇女权益保障社会化工作网络。六是由政府出资建立“家庭暴力救助中心”，为受害人提供临时居住的“庇护所”。可借鉴其它地方做法，以民政部门的救助站为载体，建立受虐妇女“救助中心”，为其提供临时食宿、法律咨询、心理疏导和简单的技能培训。

为情 妻子失手伤夫

韩某一直怀疑妻子史某有外遇，为此两个人感情冷淡，但为了孩子仍然勉强维持着婚姻关系。两人平时因为家庭琐事争吵不断。

今年4月14日21时许，两人又因琐事发生口角，韩某上来就打史某，史某慌乱反抗之时失手将韩某右眼部打伤，后经鉴定为轻伤。

一个多月后，史某被民警传唤到派出所，因涉嫌犯故意伤害罪被拘留。5月31日，史某经宣武分局决定被取保候审。

为财 前夫刀砍前妻

殷某怀疑其妻解某有外遇，夫妻感情因此亮起了红灯。

2005年9月，二人协议离婚，但因财产分割等问题两人之间一直有矛盾。2007年5月20日，殷某欲用暴力教训解某，遂于早8时许持刀找到解某，用刀将解某砍成重伤之后驾车逃跑。

一年后，殷某被公安机关抓获归案。

婚内遭受家庭暴力 离婚时获精神赔偿

因在婚姻期间遭受丈夫家庭暴力，刘女士在起诉离婚时要求丈夫张某赔偿精神损失费2万元。日前，北京市密云县人民法院依法审结了这起离婚诉讼，判决刘女士与张某离婚，由张某赔偿刘女士精神损失1000元。

刘女士与张某于1990年登记结婚，婚后生活还不错，1992年生育一女。但随着日子的推移，张女士与丈夫张某间的感情出现了裂痕，两人经常因生活琐事生气打架，丈夫张某也出现了家庭暴力倾向，经常对刘女士大打出手，特别是2009年4月时，张某用开水将刘女士颈部烫伤，伤情经法医鉴定为轻微伤，为此花费医疗费若干。刘女士因无法忍受张某不断增长的暴力倾向，遂向法院起诉，要求与张某离婚，并要求张某赔偿精神损失费2万元。

庭审中，张某虽然对殴打刘女士表示悔意，并保证以后不再殴打刘女士，希望刘女士再给一次机会，但长期遭受张某殴打的刘女士坚决要求离婚。

法院经审理后认为，婚姻关系的存续与解除，应以夫妻感情是否破裂为依据。家庭暴力为我国婚姻法明令禁止的违法行为，实施家庭暴力，侵犯配偶人身权益，依法可以认定夫妻感情确已破裂。因刘女士与张某多年来因生活琐事产生矛盾，彼此不能包容，张某多次对刘女士实施家庭暴力并致受伤，导致

夫妻感情破裂，故对刘女士离婚诉讼请求，法院予以了支持。因张某的行为已构成家庭暴力，应对刘女士支付精神抚慰金，但具体数额由法院根据刘女士的伤情酌情确定，考虑到刘女士的伤情较轻，法院作出上述判决。

家庭暴力人格侮辱 丈夫被判精神赔偿

法院以为，原告婚后不尊重对方，对被告实施残酷家庭暴力，并对被告母女造成人身侵害，严峻辚轹了妇女、儿童的正当权益。因为原告的过错导致双方感情破裂，使婚姻没有存续的必要，应予解除。离婚后，对双方财产，应依据保护妇女正当权益及照顾无过错方之原则予以分割。原告在双方婚姻存续期间对被告实施家庭暴力及对被告实施人格欺侮、毁坏被告个人用品及物品之行为，对被告构成精神损害，应给予精神赔偿，故作出上述判决。

2004年6月29日晚，原告乘其女及被告不在家之机，对被告之女实施不轨行为。2004年10月3日原告将共同栖身的房屋换锁，使被告有家不能归，只好寄宿在姐姐家里。但原告常常到被告姐姐家去骚扰，并将被告骑的自行车砸坏卖掉，还把被告的12双鞋和7件衣服用刀割坏，扔到被告姐姐所住楼下。至今被告与女儿无法回家栖身。

原、被告经人先容相识，于1997年6月20日登记结婚，双方均系再婚。再婚后，原告带一女(12岁)，被告带一女(12岁)，共同糊口。婚后因为原告有酗酒习性，常常酒后因琐事殴打被告，并常常在枕头下放置管制刀具，被告糊口在恐惊之中。1998年原告因琐事将被告打得鼻青脸肿，又将被告绑起来打，并对被告进行人身摧残，直至第二天早晨才将被告放开。在此之后，原告对被告实施家庭暴力从未中断。

由于家庭琐事，白某常常殴打、虐待妻子崔某。三八节“前夕，北京市向阳区人民法院酒仙桥法庭审结此案，依法判决解除原告白某(男，37岁)与被告崔某(32岁)婚姻关系，原告白某赔偿被告崔某精神损失费一万元，并依占有利于无过错方被告崔某的原则对双方财产进行分割，维护了被告崔某的正当权益。

第四篇：从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限

从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限

加入时间：2010-07-07 12:52:25 陈莹

福建厦门联合信实律师事务所

内容摘要：合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条对《合同法》第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。

主题词：商品房买卖合同、合同解除权、约定解除

案情简介：2006年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为2007年5月1日前；合同约定签合同当日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清；合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。但是，合同没有约定行使解除权的期限。

王某只如期交付了定金，另两期房款至2008年底还未支付。2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，《通知》载明：“望您务必于2008年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。”

2009年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述《商品房买卖合同》。

一审法庭调查时，双方当事人对《商品房买卖合同》的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的《通知》的效力产生了激烈的争论。本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。

一、厦门某房地产有限公司是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过

第一种观点认为：厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。我国《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

第二种观点认为：厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 既然《商品房买卖合同》已经约定王某2006年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；那么厦门某房地产有限公司应当于2007年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。但厦门某房地产有限公司直至2008年12月26日才发出书面催告《通知》，2009年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

笔者赞成第一种观点。理由如下：

（一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过

厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权。而《合同法》第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。

（二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定

1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有限公司基于双方合同约定行使解除权。

2、第二种观点主张本案不应适用《合同法》第95条，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定。这显然是对法条断章取义的理解。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第二种观点仅仅援引前述法条第2款规定，而未整条援引。事实上，第2款规定应放在整个第15条的规定中综合理解。第15条第1款规范的是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。

前已述及，本案当事人已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而前述第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。

二、本案《商品房买卖合同》解除时间的认定

第一种观点认为：鉴于2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否则将与其解除合同。因此，在《通知》期限届满的第二日，即2009年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除。

第二种观点认为：厦门某房地产有限公司发给王某的《通知》语焉不详，并没有确定表达解除合同的意思表示，该《通知》并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的诉讼请求也是“判令解除《商品房买卖合同》”。因此，《商品房买卖合同》应自判决生效之日起解除。

笔者同意第二种观点。本案二审判决也持第二种观点，将原审“自2009年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除”的判决变更为“解除上诉人王某与被上诉人厦门某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》”。

三、值得关注的新问题——王某若对厦门某房地产有限公司解除合同有异议，应当及时提起反诉或者另案起诉，否则可能因此丧失对解除合同的异议权

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十四 2 条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，基于本案双方没有约定异议期间，因此，如王某对于厦门某房地产有限公司解除买卖合同有异议，其必须在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，才能保有异议抗辩权。

由于厦门某房地产有限公司向王某发出的《通知》不是解除合同的通知，本案一审法院受理后向王某送达的文书就相当于解除权人解除合同的通知，所以若王某对厦门某房地产有限公司解除合同存有异议，应该在收到起诉状副本之日起三个月内提起反诉或者另案起诉，否则很可能因此丧失解除合同的异议权。

四、余论——法律之外的探讨

在本案中，王某对于其违约事实并无异议，如适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，认定厦门某房地产有限公司已经无权解除合同，那么作为守约方的厦门某房地产有限公司只能够起诉要求王某支付余款，而所购买的房产仍应归属于王某所有，由王某坐享房产的升值。作为违约的一方没有受到任何的惩罚，相反却因其违约行为而获益。岂不荒唐？社会公平正义又何在？

最高人民法院负责人就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问时谈到前述司法解释公布实施的第一个意义就是有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。该司法解释的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。因此，从该司法解释的立法本意看，本案也应当认定厦门某房地产有限公司有权解除与王某签订的《商品房买卖合同》。

第五篇：案例二.doc从一起非法占地案看鉴定启动权

案例二

从一起非法占地案看鉴定启动权

[案情] 2004年6月，在某村工作人员的见证下，王某与该村某社签订了一份《土地承包合同书》，约定王某承包该土地用于挖塘养渔，同时协议里也约定王某可以将挖塘后的泥沙运走。该合同签订前已经经过了村委会和三分之二以上村民代表的同意。合同签订后，王某又与该社的社长到镇农办取得了同意的文件。然后王某开始实施挖塘。2008年，国土部门通过卫星图斑查到王某的土地情况，遂查出王某是有非法取土挖塘的情况，并遂后下发了《非法用土通知书》，并向王某发出了整改通知书，并向公安部门通报了该情况，后来，公安部门以王某涉嫌非法占地罪逮捕了王某，并被检察部门向法院起诉王某涉嫌犯非法占用农用地罪，检察机关在起诉时采用了广东省某土壤研究所作出的分析鉴定报告，确定土地承包的面积是39亩，其中被破坏13亩土地，并认为这13亩已经遭受严重的破坏，丧失了生产和种植能力。

[判决] 法院经过审理后，认为王某取得的镇农办的批准属于无效的行政行为，其承包某社土地挖塘养渔没有取得合法的批准，且数量较大，根据广东省某土壤研究所的鉴定报告，已经对土地遭成了严重的破坏后果，因此，认为王某构成非法占用农用地罪，判处王某七个月有期徒刑。宣判时王某当庭表示服判不上诉。

[问题] 在该案中，除了有关王某主观是否有故意占用土地的分岐外，主要的定案依据是某土壤研究所的鉴定报告，该报告直接确定了王某承包土地的数量、破坏土地的数量以及破坏土地的程度，而这些侦查起诉机关与法院均不具有专业的鉴定能力和辨别能力，因此，公安检察机关在在起诉前委托某土地研究所进行了专业鉴定。鉴定结果显然王某的承包的土地比其承包合同上多出了整整9为亩，挖塘破坏的丧失种植能力的为13亩。而当事人均对这一鉴定结果表示异议。认为鉴定的数量超出了实际数额，并申请法院重新鉴定，但法院并没有重新予以鉴定，而是直接以该鉴定报告作为定案依据，作出上述判决。本案的问题在于，由于本案的定案的非常重要的证据就是某土壤研究所的鉴定报告，而该鉴定是由公安检察部门委托鉴定的，也就是说，这种单方委托的鉴定结论有可能对当事人不利或不公正，而当事人却无法自辩，这就涉及到了刑事诉讼中当事人的鉴定启动权问题，如果在这一过程中，当事人也有权利去聘请其他权威部门进行现场鉴定，相信最后的结果会更令人信服。现就这一问题在本案例中进行讨论。

[分析]

一、当事人是否享有鉴定启动权

所谓司法过程中的鉴定启动权是指《刑事诉讼法》119-122条授权公安机关和人民检察院根据需要启动司法鉴定程序，当事人认为需要时，可以向司法机关提出鉴定申请。而根据鉴定技术之复杂性而言，人民法院因其对技术不了解，而很少用运刑事诉讼法158条规定的“合议庭对证据有疑问的，可以休庭后鉴定”的规定，现实中绝大多数鉴定均由公安检察机关启动的。另外，我国刑事诉讼法没有授权当事人自己可以启动鉴定的程序。这也许是从实际出发制定的程序，因为一般犯罪行为相关的各种检材均由公安检察机关掌握，因此即使授权当事人启动鉴定权，也必须面临公安检察机关的控制。而且有些与涉及犯罪嫌疑人人身有关的鉴定如精神状况的鉴定必须获准公安检察方的同意才可，因为我国长期将鉴定启动权视为一种准司法权，只能由司法机关享有和行使。

从以上这种状况，有学者认为我国的刑事鉴定启动权是单向配置型的，控方主导型的，即公安检察机关掌握着完全的鉴定启动权，而当事方只享有“被动性”的回应权，严重缺失参与权，更没有真正的鉴定启动权。

但是根据刑事诉讼法对当事人举证权利的规定，我们明显可以看出举证权中包括对鉴定的启动权利，而如果在其他相关规定理解为当事人不享有鉴定启动权，显然影响了当事人的举证权的完整性。我国刑事诉讼法119条规定，“为了查明案情，而要解决案件中某些专门性问题的时候，应当指派、聘请有专门知识的人进行鉴定。”该条为鉴定启动权的直接规定，该条文中并没有明确规定排除当事方的鉴定启动权利。

所以，认为法律当事人没有鉴定启动权的观点是不完整的。因为这种情况基本只是规范当事方如果主动鉴定必须由公安检察机关的同意和配合才能进行的鉴定情况，如刑事诉讼法121条规定“侦查机关应当将用途证据的鉴定结论告知犯罪嫌疑人、被害人，如果有异议可以提出申请，可以补充鉴定或者重新鉴定。”

但在很多不需要检察配合就可以自己鉴定的情况下，考虑鉴定启动权归根结底属于一种举证权利，当事方依据举证的原则权利出发，显然享有鉴定权，因此，仅仅从上述法条中推断出现行法律框架下当事方没有鉴定启动权是片面的。

二、本案中存在的鉴定启动的情形

本案王某非法占用农用地罪一案中，其是否构成犯罪的重要标准便是破坏的土地面积和程度，而这均需要鉴定才能得出权威的结论。因为破坏现场和程度是公开的，任何人都可以对其破坏面积和程度进行测量和估计。这也就是本案存在与其他类型的犯罪不同的情况，当事人可以不受障碍地独立委托权威机构和有资质的机构进行鉴定，根本不需要公安检察机关的任何批准。而且我国目前鉴定机构日趋独立，这一点也完全可以做得到。况且，当事方委托权威机构作出的结论未必就与公安检察机关的鉴定结论不同，因为这一自我鉴定的过程也是当事人自求举证的权利，也是说服自己的过程，如果自己委托鉴定结论与公检机关的委托的相同，或者相差不大，当事方对作出的判决结果必须也会服判。因此，在此类案件中当事人应充分运用鉴定的作用，以印证或质疑检方之鉴定结论，利大于弊。

具体到本案中，公检方认定王某占地数量与合同中的相关太远，引出当事人异议，以及相应土地的被破坏程序的异议。这两方均是由专门鉴定人员作出的鉴定报告，完全决定着被告人王某是否构成犯罪，如果当事人在存在质疑的情况下，仍不能拿出相应的证据来对抗，仅仅表示异议、质疑外，显然是极度缺乏说服力的，法院宁可相信专业测绘院的结论，也不会相信异议和质疑的。本案中，鉴定报告的结论与当事人承包的土地面积数额即使相差九亩地，法院也没有采纳便可见一般。但是，如果当事人委托鉴定机构进行鉴定得出相应的权威结论，与公安检察机关的鉴定报告形成对抗，则效果大不同。如两份鉴定结论相差不远则当事人自然服判，如果相关过大，则也可以引起法院足够的重视，可以由法院重新起动鉴定权或自由采信，这样对当事人的权利保护也会更进一步，做出公正判决的机会也会更大。

另外，当事人可以独立采用鉴定启动权的除了本案所涉及的非法占用农地罪之外中，也有破坏环境资源保护罪中的重大环境污染事故罪，盗伐林木罪等罪名。此几项罪名的共同特点是可鉴定的对象均为附于不动产土地之上，无须公安检察机关批准即可以进行鉴定，当事人自己完全可以单独委托以完成鉴定的。因此，这几个罪名均可以由当事人启动鉴定权，尤其是在对公安检察机关的鉴定结论有异议的情况下。

二00九年九月二十日