中江国际-银象210号营口市城镇化建设

第一篇：中江国际-银象210号营口市城镇化建设

中江国际•银象210号营口市城镇化建设

信托要素：

期限：24个月

规模：5亿

收益率：100万，9.5%；300万，10.2%

分配方式：半年付息

资金用途：用于受让营口城投对营口市财政局应收账款资产，金额为62500万元。营口城投将出让应收账款所得资金用于营口航空产业及物流园区场地平整工程。

还款来源：

还款来源一：土地一级开发整理收入

还款来源二：建设业务收入

还款来源三：管网收入

风控措施：

1、政府应收账款质押担保：中江信托、营口城投与营口市政府签署《债权债务确认书》，中江信托以5亿元信托资金直接受让营口城投对营口市政府不低于实际融资规模1.27倍的应收账款，并签订应收账款收益权转让及回购协议；

2、财政补足义务：政府承诺如借款人归还信托融资款项存在缺口，则缺口资金由市政府统筹安排资金予以补足；

3、重点国有企业集团还款保证：营口城投为营口市国资委100%控股企业，代表政府履行城市基础设施建设与管理的职能，2012年经联合资信评估有限公司审定，主体信用等级为AA，评级展望为稳定；

4、国有土地抵押担保：营口城投以其合法拥有的位于营口市营盖公路东侧321万㎡（约合4827亩）的国有土地使用权抵押给受托人为营口市政府按期足额支付应收账款回购价款提供担保，评估价值为￥10.1261亿元，土地抵押率49.37%。

项目优势：

1、借款人实力雄厚：借款人营口城投为营口市政府独资控股企业，为营口市属最大政府融资平台企业，营口城投注册资本3.72 亿元，2013 年实现总资产290 亿元，净资产170 亿元，主体信用等级AA。2013年借款人年营业收入逾18亿元，还款能力强；

2、应收账款债务人信用良好：营口市作为辽宁省第四大城市，其营口港位居全国港口前十位，是东北腹地最近的出海口；菱镁矿产量居世界第一位，是我国最大的镁制品加工基地；拥有亚洲第一、世界第二大三聚氯氰生产企业和全国第一、世界第二大聚乙烯、聚丙烯高载体催化剂生产企业。2013年全市GDP 实现1500亿元，同比增长8.6%，在辽宁省地市排名中名列第四，紧随大连、沈阳、鞍山之后。2013年实现财政总收入297.1亿元，其中公共收入184.3亿元。营口市政府偿付该笔应收账款的实力非常雄厚，履约能力非常强。

3、还款来源充足：除营口市逾184 亿的可支配财政收入作为还款保证外，融资人承诺以每年不低于10 亿元的土地一级开发整理收入作为还款来源，并接受中江信托监督，保证不挪做他用。

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第二篇：中江-银象254号南江汽配城信托计划点评

中江-银象254号南江汽配城信托计划点评【华辰财富】

一、产品简介

产品全称：中江-银象254号南江汽配城信托计划

融资方：四川鼎丰国有资产投资经营公司

资金用途：用于南江县汽修汽配城项目工程项目建设

资金规模：1.5亿元

产品期限：24个月

预期收益率：100万～300万元 10%、300万元 11%

收益分配：半年付息，到期还本

二、综合评述

【积极推荐】综合评价★★★★，信托类别是地方基础设施类。该项目预期收益率较高(10%～11%)。融资人是实力较强的地方融资平台，资产负债率较高、现金流状况良好；增信措施有土地抵押、财政承诺及人大决议；项目还款来源充分。≤

收益 ★★★★★ 融资人实力 ★★★★

期限 ★★★ 抵押等增信措施 ★★★★★

付息条件 ★★★★ 还款来源 ★★★★★

行业、类别风险 ★★★★★ 资管公司实力 ★★★★

三、要素分析

1、风控措施

（1）土地抵押：

鼎丰国投将其合法拥有的商住用地共计60892平方米（91.34亩）的土地使用权抵押给我司，经江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估，评估价值为30921万元，抵押率为48.51%。

江西同致房地产土地估价咨询有限公司：2005年4月，公司在原江西省同致房地产顾问有限公司的基础之上，组建了江西同致房地产土地估价咨询有限公司。新公司在承继原公司资质的基础上，于2006年11月成功晋升为全国范围执业的土地评估最高A级资质，2007年9月经中国土地学会批准获地图规划甲级资质，2009年3月经中华人民共和国城乡建设部批准为房地产估价一级资质，2009年10月经江西省土地协会批准为二级土地复垦工程规划设计机构。

（2）财政承诺及人大决议：

南江县人民政府或南江县财政局出具相关还款的承诺函及南江县人大出具审议通过还款纳入同期财政预算的相关决议。

2、还款来源

还款来源一：

鼎丰国投持有的对债务人——南江县人民政府财政对应的应收账款到期时支付的债务偿付款项。

还款来源二：

鼎丰国投的经营收入及投资项目土地整理以后所获得的土地出让收入。还款来源三：

鼎丰国投其他收入。

3、融资主体

四川鼎丰国有资产投资经营公司，注册资本：5934.6815万元，全部由南江县人民政府出资。主要从事国有资产的资本运作和经营，国有资产的经营和管理，为企业提供项目咨询、项目策划、项目投资，购并、重组、转让、保值等管理活动，上市等风险投资活动，企业托管经营服务，仓储及物流配送等业务。其主要职责是盘活国有存量资产，推进资产重组，实行国有资本融投资和运营，探索国有资本经营管理新模式，推进全县国有资产的市场化运作，实现国有资产的保值增值。截止 2014年3月，公司总资产合计6.77亿元，净资产合计6.28亿元, 负债率为7.25%。

4、项目简介

南江县汽修汽配城项目工程

南江县汽修汽配城项目工程规划用地面积71333.69㎡，总建筑面积59223.3

4㎡。项目的建设对促进南江县汽车产业形成一条多元化经营的汽车销售服务产业链，并将整车销售、零部件供应、汽车用品、装饰美容、快修等汽车相关产业环节联动，彼此发挥互动效应具有积极作用。同时，也在解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。

5、南江县简介

南江县位于川东北边缘，与陕西汉中接壤，辖48个乡镇、522个村、97个社区，幅员3388平方公里，总人口70.9万人，有耕地42.35万亩，是全国扶贫开发工作重点县、汶川地震重灾县、全省扩权强县试点县、时代先锋王瑛生前工作县。013年全年完成地区生产总值95.1亿元，同比增长11.5%；全社会国定资产投资165亿元，同比增长39.6%；社会消费品零售总额32.45亿元，同比增长14.9%；地方公共财政收入5.4亿元，同比增长35.2%；城镇居民人均可支配收入19077元，农民人均纯收入6250元，分别同比增长13.5%、15.1%。

6、管理人简介

中江国际信托股份有限公司（简称“中江国际”）是经中国银行业监督管理委员会批准的地方性非银行金融机构。公司注册资本为10.36亿元人民币。公司依法经营资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托、作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财和财务顾问等业务，受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务，办理居间、咨询、咨询调查业务，代保管及保险箱业务，以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产以及其他经中国人民银行业监督管理委员会批准的业务。

中江国际治理规范，建立了“五个两、十环节”的内部控制和风险决策体系，拥有一支具有商业银行、投资银行、信托、基金等资深从业背景的专业团队和以北京、上海、中部、西部、南部、东北、西北等金融研发中心为依托的资源网络。中江国际可以根据客户的资产状况、风险偏好，利用信托制度及其独特的功能，为客户提供跨越多个金融市场、多个行业、多个地域的专化信托服务，开发了政府公用事业、银信合作、证券投资等多类信托产品，业务遍及全国20多个省市。到期信托财产全部如期足额交付。

第三篇：关于营口市推进城镇化建设问题的思考

关于营口市推进城镇化建设问题的思考

【摘 要】十八届五中全会提出：推进以人为核心的新型城镇化。推进城镇化建设是实现全面小康目标的必然要求，在“十三五”的开局之年，营口市“十三五”规划中提出：促进城乡协调发展，走新型城镇化道路。本文以营口市城镇化建设取得的成就出发，分析了营口市在推进城镇化建设中存在的挑战，并提出相应的建议，以促进营口市城镇化建设取得新成效。

【关键词】营口市；推进；城镇化建设；思考

目前，营口的城镇化率已经达到63.9%，高于全国城镇化率，但是在新常态下，如何更好的推进城镇化建设，是当前值得思考的问题。

一、营口市城镇化建设取得的成就

城镇化是指一个国家或地区的人口由农村向城市转移的过程。这一过程也是城市规模不断扩大、产业结构不断优化、社会结构不断变化、城乡文明不断融合发展的过程。城镇化是推动现代化的强大动力，也是现代化的必由之路。近年来，营口市在推进城镇化建设中不断探索，采取多种有力措施推进城镇化建设。

1.规划先行

推进城镇化建设，必须坚持规划先行。规划是城镇化发展的前提和基础，只有紧密结合实际高水平、高标准地编好城镇规划，并一张蓝图绘到底，才能保证城镇化科学有序地推进。营口沿海和山区并存，发展基础差异较大，针对这一实际，采取了重点突破战略，请新加坡裕廊公司做了开发区总体规划，请上海交通大学做了沿海产业基地、营东新城规划，去年又由上海交通大学完成了全营口地区的总体规划，在全市形成了一带三轴的城镇空间布局，建立了以中心城市为核心、副中心城市为支撑点、重点乡镇为骨干、偏远乡镇为基础的布局合理、层级清晰、功能完善的现代城镇体系。

2.产业支撑

推进城镇化，必须坚持以产业发展为支撑。没有产业支撑、项目带动就无法形成人流、物流、资金流的集聚，建起来的城镇也只会是一座“空城”。因此，始终坚持产业发展摆在城镇化的突出位置来抓，充分发挥区位优势，以八大重点产业园区为依托，把发展特色优势产业和战略性新兴产业作为主攻方向，加大招商引资力度，着力引进和培育大企业、大集团，提升产业规模和水平，形成“458”产业集群，使全市经济增幅连续6年位居辽宁省第一位，有力地推动了营口市城镇化、工业化和农业现代化统筹发展。

3.综合保障

推进城镇化，必须坚持以提高城镇综合承载能力为保障，城镇综合承载能力决定着城镇的规模和质量，坚持把“宜居”放在首位，努力提高交通、能源、供排水、防灾减灾等基础设施的运行保障能力。着力加强教育、文化、医疗、休闲等城镇功能设施的建设，深入开展文明城建设创建活动，提高城市管理科学化水平，城镇的承载力和吸引力不断增强。

4.以人为核心

推进城镇化建设的关键是人的城镇化，营口市积极探索户籍制度改革、农村土地产权制度和社会保障制度等改革，有序推进农村人口市民化，统筹解决其就业、教育、住房、养老、子女教育等问题，实现职业上从农业到非农业、地域上从农村到城镇、身份上从农民到城市居民的三维转换，让农民逐步融入城镇，让农业转移人口真正能在城镇安居乐业。

5.可持续发展

推进城镇化，必须坚持走集约智能绿色低碳的可持续发展道路。把生态文明理念融入城镇化全过程，有效实施“青山工程”、“蓝天工程”、“碧水工程”，推动城镇经济发展由粗放型向集约型转变，做到布局集中、用地集约。构建智能化城镇体系，促进互联网、物联网、云计算为核心的信息技术的普及应用，推进城镇化的可持续发展。

二、营口市城镇化建设面临的挑战

营口市的城镇化建设取得了一定的成就，但是在发展过程中仍然存在一些挑战，这些问题不解决，会阻碍营口城镇化的发展。

1.政府财力不足

营口市政府财力不足，而在城镇化建设中，要解决基础设施建设投入、社会事业发展、城镇功能提升等诸多问题，需要大量资金投入，只有靠负债搞建设，为此市县两级政府背负着沉重的债务负担。

2.公共服务投入不到位

由于财力不足，政府在推进城镇化的进程中首先只能以较高的标准建设好道路、供水、供电等市政基础设施，而需要同步配套建设到位的城镇教育、文化、医疗等公共服务设施，只能后期建设，又因为财力紧张导致建设的标准不高。同时，由于失地农民的再就业培训、城镇学校教育补贴、农村未参保的老人、低保人员、残疾人员的社会保障和社会管理只能由政府“埋单”，政府财力负担过重，对这些社会公共服务的投入，只能是保证基本需求的较低标准投入。

3.社会保障能力弱

一是随着城镇化的推进，城镇人口的不断增加，政府在社保上的投入逐年增多，养老保险资金缺口较大，2015年，营口市城乡社会养老保险总收入为35.25亿元（其中省级补助11.4亿元），支出39.22亿元，政府财政补贴4亿元；二是新型农村合作医疗与城镇居民基本医疗保险不对等，投保比例和报销比例也不同步，需要加快农村与城镇医疗保险的对接；三是大多数农村居民由于其文化程度偏低、无在城镇就业的技能，就业压力大，需要政府加大培训力度。

4.解决土地问题困难

由于国家没有指定出台集体土地征收补偿的政策法规，农村土地征收补偿及土地利用缺乏政策依据。在城中村改造中，土地性质转换是目前面临的难点问题。土地流转的方向和方式缺乏政策指导，扩充用地比较困难。

5.不转户籍问题难以解决

由于担心城市就业、住房困难，子女上学和生活压力大，同时，不愿意放弃拥有农村土地的既得利益，部分农民长期在城市工作但不转户籍的现象较为普遍。

三、推进营口市城镇化建设的建议

目前，全国正掀起推进新型城镇化建设的高潮，根据营口市城镇化进程的实践，结合存在的问题，建议能够从国家层面出台一些政策措施，保障新型城镇化的顺利推进。

1.加快财税体制改革

（1）适当增加地方的税收分享比例

如：以增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、车辆购置税为基数，统一按照中央与地方7∶3的比例分享；或是仍以增值税、企业所得税、个人所得税作为共享税收，将地方分享比例各提高10个百分点。

（2）调整上划中央税收增量返还政策

建议改变原来的环比增量分成的方式，采取以某一上划中央消费两税为固定基数，以后增量部分按照中央与地方6∶4的比例定比分成。

2.调整金融政策导向

一是加快金融体制改革。制定金融支持城镇化发展的政策，切实把城镇化建设列入信贷政策和信贷资金支持的重点，加大对地方经济的支持力度；二是要求银行支持地方的新型城镇化建设。银行部门应增加贷款，延长还贷期限，适时调整贷款的结构，增加中长期贷款的比例，减少短期、临时性贷款，以避免城建资金周转困难；三是拓展城镇基础设施建设证券、直投和信托等多种融资方式。

3.推进建立失地农民“以土地换社保”的社会保障模式

一种是在政府实施土地征收补偿的同时，农民缴纳社会保障的各项费用；另一种是通过政府与用地企业协调，解决失地农民的社会保障和工作问题。

4.确定农村土地流转的方向

一是积极推进土地流转的“土地家庭经营+农民合作社+完善的农业社会化服务体系”模式；二是制定有关农村土地流转的法律、法规、政策；三是坚持土地集中流转，有利于促进农业的专业化、规模化及区域经济形成，促进城镇化与农业现代化协调发展。

5.制定关于集体土地及房屋的征收与补贴的政策法规

一是要明确补偿的范围和标准依据；二是要明确征收管理的办法；三是要明确农村集体资产征收补偿资金的用途。建议借鉴新加坡房屋和土地征收的方式，成立居民代表委员会，法定机构评估与委员会评估相结合，80%以上居民同意就可征收，征收严格按照法律进行，对干扰征收的人员依法判刑，只有这样才能彻底解决征收中的问题。

6.建立社保资金补偿与统筹机制

应当把各市的社保资金纳入中央和省的统筹保障范畴，实行定期定量补助和转移支付政策，以缓解地方财政压力。

参考文献：

[1]黄锟，楚瑞.新型城镇化的人本诉求和保障措施[J].经济研究参考.2015（22）

[2]王兰英，杨帆.创新驱动发展战略与中国的未来城镇化建设[J].中国人口.资源与环境.2014（09）

作者简介：

修芳菲（1982―），女，辽宁营口人，中共营口市委党校，讲师，研究方向：经济管理。