关于房地产估价行业诚信建设的几点思考

第一篇：关于房地产估价行业诚信建设的几点思考

关于房地产估价行业诚信建设的几点思考

摘要：:当今社会，房地产行业是经济市场中的一个龙头行业，在整个市场经济中具有举足轻重的地位，房地产行业的发展带动着国民经济的增长，推动着我国社会主义现代化事业的进程。房地产估价行业的诚信建设就相当于房地产行业的一个支柱，估价工作中的诚信问题关系着房地产行业的整体经营情况。近年来，在房地产估价行业的诚信建设中出现了诸多问题，阻碍了房地产行业的发展，本文就针对房地产估价行业的诚信建设进行分析探究。关键词：房地产业 估价行业 诚信建设

Abstract: : in today's society, the real estate industry is one of the leading economic market industry, in the whole market economy plays an important position, the development of the real estate industry has the national economy growth, the our country to promote the process of socialist modernization.The integrity of the real estate appraisal industry construction is equivalent to a pillar of the real estate industry, appraisal work in good faith problems in

relation to the overall operation of real estate industry.In recent years, the real estate appraisal of the industry of building honesty appeared many problems, hindered the development of real estate industry, this paper according to the real estate appraisal of good faith construction industry make analysis and investigation.Keywords: real estate appraisal credit construction industry

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：

从1998年我国实施住房制度改革以后，房地产行业迅速发展，在市场经济中发挥着不可替代的作用，作为国民经济的支柱产业，房地产行业影响的范围非常广泛，它的发展情况直接关系着国民的生活状况，关系着整个国家的经济稳定，正因为如此，房地产估价行业的诚信建设显得尤为重要。

一、我国房地产估价行业的概况

我国的估价中行业中主要包括资产估价、房地产估价和土地估价，估价行业的产生给社会经济带来了丰富的效益。房地产估价作为法定的行政许可项目，是社会经济发展的必然产物，早在古代，人们就开始进行房地产的交易活动，从最原始的土地买卖和房屋租赁开始，房地产估价活动就已经在人类社会中萌生，如今，随着改革开放的不断深化，我国的房地产行业蓬勃发展，房地产估价也变得更加专业、更加规范，逐步建立起了集国家监管、社会监督和行业自律为一体的管理体系。房地产估价体制的不断健全，不仅推动了我国房地产行业的发展，也促进了国民经济的增长。

二、我国房地产估价行业诚信建设中存在问题

在竞争激烈的市场经济中，诚信是每个行业的立足之本，诚信建设是各行各业发展的基础，随着房地产行业的持续发展，在房地产估价行业的诚信建设中暴露出了很多问题。

1.在房地产估价工作中，由于相关人员缺乏职业操守，不重视估价报告的质量，致使行业内局势混乱，严重的阻碍了房地产估价行业的诚信建设。

2.目前，我国房地产估价行业是由多个主管部门进行分头管理，业务交叉现象严重，而相关的制度又分布零散，在具体实践中无法有机的结合在一起，导致房地产估价行业的诚信建设缺乏全面系统的管理，诚信原则无法得到保障。

3.我国的房地产估价行业起步晚，发展不完善，从业队伍素质参差不齐，致使社会认可度下降，导致房地产估价行业的诚信建设难以开展。

4.在房地产估价工作中，一些估价师缺乏诚信，不遵守公平竞争原则，行业内甚至出现恶性竞争，严重破坏了房地产估价行业的健康发展，制约了行业的诚信建设。

三、产生问题的原因

要解决房地产估价行业诚信建设中存在的问题，就要究其根本，找出问题出现的源头，导致房地产估价行业诚信建设难以落实的原因是多方面的，这里主要介绍以下几个方面。

1.信息不对称

通常，信息不对称就会导致经济行为人在经济活动中无法准确的掌握市场信息，不能够做出正确的经营决策。在房地产估价行业中，信息不对称使行业的诚信建设难以开展，一方面，长时间的信息不对称致使市场中出现大量虚假信息，而趋于对个人利益的追求，很多人不遵守公平竞争原则，在工作中缺乏诚信，利用市场信息的偏差来实现个人的利益，使房地产估价工作形成了一种恶性循环。另一方面，在房地产估价行业的诚信建设中，信息不对称导致了决策者无法正确了解市场信息，而信息的失真就会造成错误的判断，随着错误的积累，最终致使房地产估价行业的诚信建设无法落实。

2.制度不完善

对于一个行业来说，制度不完善是导致诚信问题的主要原因，一个行业的制度不完善，会导论文发表 致行业内秩序混乱，阻碍行业的进步，破坏市场的稳定。目前，我国房地产估价行业的诚信建设不够完善，相关的规章制度分布零散，在运用的时候无法做到有机的结合与统一，这样一来就让规章制度显得苍白无力，一旦行业内丧失了约束力，公平原则就会受到违背，诚信建设就会受到阻碍，所以说，制度不完善是限制房地产估价行业诚信建设的严重阻力，必须予以重视。

3.监管不到位

监管部门监管不到位会严重制约房地产估价行业的诚信建设。很多时候，监管部门仅仅做到了形式上的监管，而并没有具体落实对房地产估价行业诚信问题的监督，导致估价师普遍素质低、水平差，致使不合格的估价机构越来越多，产生了劣币驱逐良币的现象，阻碍了行业的诚信建设，破坏了市场秩序和社会稳定。无论是房地产估价行业还是其他行业，想要有效的开展诚信建设，就必须要建立完善的监管制度，这样才能保证诚信原则在实践中得到贯彻。

4.市场不规范

房地产估价行业的诚信建设要依赖于市场，市场不规范就会导致诚信建设难以开展。由于房地产估价行业的市场不规范，估价机构之间不遵守公平竞争原则，为了争得利益，在评估结果和费用收取上大动手脚，致使行业内形成了恶性的竞争模式，同时也导致商业贿赂日益严重,导致经济学上的“劣币驱逐良币”。

5.从业队伍素质待提高，加强执业操守。

四、解决问题的对策

各行各业都立足于复杂的经济社会里，每个行业都必须要面对各种各样的问题，到底哪个行业可以屹立不倒，关键就在于哪个行业可以及时有效的处理自身所面临的阻碍。房地产估价行业要顺利实现诚信建设，就必须先解决其中存在的种种问题，在此，笔者提出以下几点建议。

1.制定健全的法律法规

人类社会中的各项事业都离不开法律的保护，在房地产估价行业的诚信建设中，同样也需要健全的法律法规来作保障。现在《中华人民共和国评资产估法》（草案）正在征求意见，这对房地产估价行业的诚信建设来说是好事，本人认为，应该同时制订房地产估价执业风险保险方面的相关法律，用以降低交易各方的风险，从而确保房地产估价行业的诚信建设在安全的环境中进行。

2.建立完善的监管体系

在我国，房地产估价机构、土地估价机构和资产估价机构分属于不同的行政部门,房地产估价机构归属于建设部,资产估价机构归属于财政部,而土地估价机构则归属于国土资源部，三个部门对下属估价机构的监管职能大体上是相同的，各自管辖的业务领域之间又没有明确的界限，这样一来就很容易造成局面混乱，给估价行业的诚信建设带来影响，因此，有关部门要及时的推出新政策，加强各部门之间的协作和交流，共同推动估价行业的诚信建设，促进行业的发展。

3.提高工作人员的综合素质

一艘船想要平稳的在大海上航行，需要舵手拥有高超的驾驶本领，一个行业要想健康的发展，就需要行业内的执业人员拥有良好的综合素质，所以，想要顺利完成房地产估价行业的诚信建设，就要提高工作人员的综合素质，加强行业内的职业道德建设，落实诚信原则，同时增强工作人员的自律意识，让他们注重日常的知识积累，通过提高工作人员的综合素质来促进行业的诚信建设。今天，行业赋予员工良好的综合素养，明天，员工将推动行业的发展和进步。

4.建立优胜劣汰机制

目前，社会上的估价机构鱼龙混杂，要实现房地产估价行业的诚信建设，就要建立优胜劣汰机制，避免行业内局势混乱，保证房地产估价机构的质量，确保行业的诚信建设取得成功。

总结：

房地产行业是国民经济的龙头，而房地产估价行业是保证房地产行业稳定发展的基础，要顺利完成房地产估价行业诚信建设，就需要以长远的眼光及时的发现问题、解决问题，这样才能够更好的落实诚信原则和公平竞争原则，才能有力的促进社会经济的稳定，也只有解决行业诚信建设中遇到的难题和阻碍，才能确保行业健康有序的发展。在未来的日子里，我国的房地产估价机构会不断发现并处理行业领域内的弊端，房地产领域将继续引领着国民经济的增长。

参考文献：

[1]胡圆圆.房地产估价风险及防范探析[J].丽水学院学报,2007(08)

[2]张智明.房地产企业社会信用评价指标体系的完善与应用[J].商场现代化,2009(26)

[3]张东祥,汤赵慧.我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J].企业经济,2004(04)

[4]吴炳灏.略论房地产估价行业的健康发展[J].中国房地产,2008(8)

[5]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报(社会科学版),2009(5)

第二篇：房地产估价行业调研报告

我省房地产估价行业发展现状及对策建议

2010年9月8日至11日，黑龙江省建设厅房地产处组织举办了估价师继续教育培训，参会的估价师来自省内各个地市。徐处长特意从天津聘请了张弘武老师前来讲解，徐处长本人也针对我省的现状进行了讲解和提示，又让各地市的资深估价师介绍自己地方的估价业发展情况和建议，获益匪浅。在这三天里，我们同行间也有了相互交流的机会。我们边学习、边调研，初步有了一点想法。

一、我省房地产估价行业发展现状

（一）房地产估价机构发展速度较快，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，品牌意识尚未树立起来。

2004年的《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》，自2004年12月起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。许多有创业意识的人借此机会大举进入房地产估价行业，纷纷成立估价公司。但多为4-10人的小公司，资质低，法人多为赚钱而赚钱，事业心弱。

（二）估价需求缺乏主动性。

张弘武老师讲的对，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位与律师、医生一样，是非常高的。西方很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

（三）估价勘察草率。

有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。有的机构不安排估价人员去现场勘察，只是

凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

（四）回扣风盛行。

商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的毒瘤。国家从上到下非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，哈市某银行以明文形式要求回扣 40%，再加上给银行业务员的提成，回扣总比例甚至高达60%-70%，这是任何一个行业无法承受的。

（五）估价机构间业务竞争无序。

企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品在客户心中没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。“客户定价法”成为了估价方法，受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。估价机构以客户期望价格迎合客户，以取得业务。滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。

二、解决对策和建议

一把锋利的刀，如果管理得当，用在正当的地方，能够为社会创造财富；如果放任对刀的管理，刀可能沦为邪恶人杀人抢钱的工具。当杀人抢钱比安分守己能够带来更多的报酬并不必为此承担任何风险，杀人抢钱就会成为一种趋势。因此说，游戏规则必须制定好、贯彻好！

（一）加强行业管理，成立地方估价学会，发挥学会作用。在市

场经济条件下房地产评估应由行业学会管理，建设主管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担。

（二）严格市场准入。执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”，房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。

“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要

规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。

（三）由政府或学会牵头，由各估价机构参与签订自律条约，只允许以国家规定的收费标准的六折为最低折扣进行价格竞争，如有违反，坚决进行价格处罚，直至吊销资质，并在报纸等重要媒体公布自律准则，让各大银行等需求方知晓。对违反者加大处罚力度 对于参与压价竞争、给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为，一经查实，要依法按规处理，涉及估价师职业纪律和职业道德的，由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构，要打击走穴估价师，取消他们的从业资格。

（四）扶植业务过硬的估价机构。应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构，给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌，宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理，鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍，保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法，确定估价师不同层次（例如：高级估价师）的标准，强化估价师个人品牌。

三、结语

在我国，市场经济仍是初级发展阶段，中介行业的发展较发达国家尚有一定差距。我们估价行业的发展，应有外延发展转入内涵发展。控制数量，提高质量。真正让有知识的从业人员得到尊重，吸引更多有素质，愿意从事本行业的人员加入到我们的队伍中!

第三篇：房地产估价行业倡议书

房地产估价行业“公正估价 优质服务”倡议书

为切实维护房地产估价市场秩序，规范执业行为，提升服务水平，促进行业持续健康发展，由陕西省房地产业协会和西安市房地产评估协会联合发起，我们50家，共同向行业同仁发出“公正估价、优质服务”倡议，在此，我们郑重承诺：

一、独立客观公正估价。遵循独立、客观、公正的估价原则，不高估低评房地产价值，不为利益所动而出具虚假不实的估价报告，维护好估价行业良好形象。

二、公开透明收费标准。严格按照国家和行业规定承接业务，在办公场所显著位置公示收费标准和收费依据，不恶意提高或降低收费标准，不收取合同约定之外的费用。

三、诚信经营拒绝回扣。严格遵守反商业贿赂的法律和规定，不为承接业务给予委托方或有利害关系方提供各种名义的好处、回扣、手续费等。

四、维护秩序公平竞争。积极维护评估市场的正常秩序，遵守行业公约，不诋毁竞争伙伴，不相互拆台，不损害其他机构和行业的形象。

五、诚实守信优质服务。按照约定评估，不损害客户利益而从中牟利。进一步提高从业人员的服务意识和服务能力，为客户提供优质高效服务。

六、遵章守规接收监督。严格遵守《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》的各项规定，持

证执业。主动接受各级政府相关部门的监督管理和广大客户的监督。踊跃参加行业协会组织的各项活动，为行业发展贡献力量。

参与倡议的估价机构要将倡议书张贴在办公场所醒目位置，接受社会监督。真诚希望全行业切实履行社会责任，积极响应以上倡议，为营造良好的行业发展环境做出不懈努力。

倡议人（排名不分先后）：50家

2014年4月10日

第四篇：房地产估价心得

房地产估价心得

在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。

一、房地产估价的含义

房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。

二、房地产估价的本质

1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

三、房地产估价的必要性

1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

四、几种常用估价方法的介绍

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

2、成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。常用于房屋或土地的单项估价。

4、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

5、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

6、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

五、房地产估价方法运用中应注意的问题

（一）评估方法的选择

在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:

1、各种估价方法的适用范围。

2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项

依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。

（三）调整试算价格的注意事项 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。

试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：

1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

（四）各种方法常见的改错项目

市场比较法：

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

收益法：

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

成本法：

1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

基准地价修正法动态方式不存在投资利息。

假设开发法：（1）没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。（8）贴现期确定错误的问题。（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

六、我的房地产估价报告的介绍

估计对象：估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。

选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。估价步骤：1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

选用收益法其为计算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。

以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。

第五篇：房地产估价复习

名词解释：房地产估价师、房地产、容积率、地役权、空间利用权、区位、基准地价、标定地价、房屋重置价格、补地价、楼面地价、房地产估价、专业房地产估价人员、估价目的、房地产估价原则、最高最佳使用、市场法、可比实例、收益法、成本法、直接资本化法、报酬资本化法、假设开发法、长期趋势法

简答：土地利用的限制、增加房地产供给的途径、政府对房地产限制的特权、引起房地产价格上升的原因、房地产具有价格的条件、需要补地价的情形、专业估价的特点、一名合格的房地产专业估价人员必须的素质、房地产估价原则、保障独立、客观、公平估价的要求、独立、客观、公正的具体做法、有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理、房地产估价的基本方法、市场法估价的操作步骤、选取可比实例的质量要求、建立价格可比基础、房地产状况调整的内容、收益法的操作步骤、成本法估价的操作步骤